2.2 Planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden
Binnen het plangebied is sprake van functiewijziging. Het bestaande agrarische bedrijf wordt opgeheven en de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een nieuwe woning met garage gerealiseerd. De planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze functiewijziging zijn beschreven in het VAB-beleid, in de notitie 'Achterhoekse erven veranderen, kadernota ruimtelijke kwaliteit' en in de welstandsnota. De belangrijkste planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden uit deze beleidsstukken zijn hieronder beschreven. De beleidsstukken komen eveneens nog aan bod in hoofdstuk 3.
Planologische randvoorwaarden:
- Voor functieverandering moet worden voldaan aan het gemeentelijk functiewijzigingsbeleid;
- Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legaal vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
- Functieverandering moet leiden tot een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit dan wel andere aan het buitengebied gebonden kwaliteiten;
- Verevening (kwaliteitsbijdrage) kan nadrukkelijk als instrument/voorwaarde worden ingezet om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken en/of te bereiken. Ook sloop wordt gezien als een vorm van verevening;
- De in de omgeving aanwezige functies mogen niet onevenredig worden geschaad;
- De nieuwe functies moeten binnen de aard en schaal van de omgeving passen. Door dit beleid voor functieverandering moet de (landschappelijke) kwaliteit van een gebied minimaal gelijk blijven, maar bij voorkeur verbeterd worden;
- De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare aantasting zijn van karakteristieke of monumentale gebouwen;
- De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben;
- Bij verbouw/nieuwbouw moet worden voldaan aan het beleid voor de beeldkwaliteit en welstand;
- Voor de sloop van tenminste 750 m² bebouwing kan in principe één woning worden teruggebouwd. Randvoorwaarde hierbij is dat met uitzondering van de woning(en) en de als bijgebouw te gebruiken bebouwing alles gesloopt moet worden. Daarnaast dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het perceel niet verslechterd of juist verbeterd wordt.
Stedenbouwkundige randvoorwaarden:
- De indeling van het plangebied en de hoofdopzet van de erfinrichting worden afgestemd op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek van de locatie (hiërarchie, ontsluiting zichtlijnen, e.d.);
- De positionering van de bebouwing op een erf ten opzichte van elkaar is vanuit het oogpunt van beleving van het erf een belangrijk uitgangspunt. De bebouwing op het erf is geclusterd of in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst;
- Bestaande doorzichten moeten worden gehandhaafd;
- Het verbeteren van de cultuurhistorische kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Dit kan gerealiseerd worden door verkleining van uitgegroeide erven tot de oorspronkelijke landschappelijke structuur en het versterken van het kleinschalige karakter van het landschap rondom het erf. Dit kan door middel van de aanleg van moestuinen, boomgaarden, bosjes, houtwallen en dergelijke;
- Het versterken van de beeldkwaliteit van de bebouwing. Dit kan door middel van het behoud van het dakenlandschap, het gebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen en zorgvuldige nieuwbouw en verbouw;
- De hoofdvormen van de bebouwing moet bestaan uit liggende blokvormige bouwmassa's met lage goothoogtes en forse, hoogopgelopen kappen. De bouwhoogte bestaat uit één of twee bouwlagen. Zadelkappen (met wolfseinden) komen in het gebied van oudsher het meeste voor;
- Bij vervangende nieuwbouw moet bij voorkeur de oorspronkelijke eenvoudige hoofdvorm van de boerderij als beeldbepalend element in het landschap bewaard worden;
- Bij nieuwbouw vormt de bebouwing in de omgeving voor wat betreft stijlkenmerken en kleur- en materialisering het uitgangspunt. Hierbij gaat het om het gebruik van gedekte kleuren (roodbruine bakstenen voor de gevels en antracietgrijze pannen als dakbedekking);
- Van aan- en bijgebouwen is de massa qua maat, schaal, kleur- en materiaalgebruik afgestemd op het hoofdgebouw;
- De erfinrichting wordt verzorgd aangelegd. De erfinrichting is bescheiden en in harmonie met de groene omgeving. Streekeigen verhardingen, afrasteringen, hekken en poorten moeten worden toegepast;
- Parkeren dient op eigen terrein te geschieden.