Panhuys, Hulsberg

Toelichting bestemmingsplan Panhuys, Hulsberg

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Zorghuis Panhuys in Hulsberg, gemeente Nuth is voornemens her te ontwikkelen op de bestaande en direct aangrenzende locatie aan de noordzijde van Hulsberg. Naast de herontwikkeling van het bestaande woonzorgcentrum heeft de initiatiefnemer het voornemen tot de sloop van twaalf aanleunwoningen en de bouw van tien eengezinswoningen (sociale huur) op het terrein van het bestaande zorgcentrum. Op het aangrenzende terrein wordt de ontwikkeling van een tweede woonzorgcentrum voorzien. De herontwikkeling en de nieuwbouw van een nieuw woonzorgcentrum en woningen passen niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'. Om de plannen juridisch-planologisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Birkveldweg in de bebouwde kom van Hulsberg in de gemeente Nuth. Zie afbeelding hierna voor de globale ligging van het plangebied.

Afbeelding 1: ligging plangebied in de kern Hulsberg ( bron: Esri)

Het plangebied wordt omgeven door straten met woningen en op enige afstand maatschappelijke functies. Op korte afstand van het plangebied strekt het buitengebied van Hulsberg zich uit ten noorden van de kern.

Afbeelding 2: plangebied verder ingezoomd

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'. Dit bestemmingsplan is op 5 december 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Nuth.

Binnen het plangebied gelden de bestemming 'Maatschappelijk', 'Wonen', 'Verkeer', 'Bedrijf' en 'Groen'.

Ter plaatse van een aantal bestaande woningen is de (her) bouw van het verzorgingstehuis voorzien. De bouw van een maatschappelijke functie past niet binnen de ter plaatse geldende 'woon-bestemming'. Het omgekeerde is ook aan de orde. Ter plaatse van de geldende maatschappelijke bestemming is de ontwikkeling van woningen voorzien.

Ook passen de aanpassingen, vernieuwingen van het bestaande woonzorgcentrum niet binnen de geldende maatschappelijke bestemming. De nieuwe bebouwing past bijvoorbeeld niet binnen het nu geldende bouwvlak.

Een trafohuisje / nutsvoorziening is buiten het plangebied gehouden. Dit blijft gehandhaafd op de huidige locatie. In overleg met de eigenaar / beheerder van dit transformatorhuisje wordt gekeken of het voldoende capaciteit heeft voor de nieuwe ontwikkeling.

1.4 Leeswijzer

In het hoofdstuk hierna is een beschrijving van de huidige situatie opgenomen, waarna in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie wordt omschreven. Hoofdstuk 4 gaat in op het ter plaatste geldende, relevante beleid.

De planuitgangspunten, omgevingsaspecten voor het initiatief zijn verwoord in hoofdstuk 5. De resultaten van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd zijn hier opgenomen.

De meer technische, juridische planaspecten komen aan bod in hoofdstuk 6. Het laatste hoofdstuk van deze toelichting gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Zowel de maatschappelijke als financiële uitvoerbaarheid van het plan zijn hier toegelicht.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Omgeving plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan ligt in het noorden van de kern Hulsberg.

Binnen het plangebied is een woonzorgcentrum gevestigd en staan verschillende woningen (behorende bij het woonzorgcentrum). Een deel van het plangebied doet dienst als groenstrook, langs de Birkveldweg. In de directe omgeving van het plangebied staan met name woningen, waarvan er sommige met hun tuin aan het plangebied grenzen. Ten zuiden van het plangebied liggen op geringe afstand andere maatschappelijke voorzieningen zoals een klooster en de plaatselijke bibliotheek.

De Birkveldweg doorsnijdt, net als de weg Panhuys het plangebied. De weg Panhuys loopt als het ware rond het plangebied.

De Wijnandsraderweg ligt ten westen van het plangebied. De woningen aan de Wijnandsraderweg grenzen met hun achtertuinen aan het plangebied. Aan de noordzijde van het plangebied takt de straat Berkenhof aan op de Birkveldweg.

 Afbeelding 3: huidige situatie plangebied en directe omgeving

Het plangebied en zijn directe omgeving worden gekenmerkt door hoogteverschillen. De afbeelding hierna maakt dit inzichtelijk.

Afbeelding 4: hoogteverschil plangebied en directe omgeving (bron: Esri Nederland).

2.2 Situatie plangebied

De afbeelding hierna laat een luchtfoto zien, waarin is aangegeven wat er in het plangebied verandert.

Afbeelding 5: plangebied

Ten noorden van de Birkveldweg ligt een groenstrook. Deze groenstrook bestaat onder andere uit berkenbomen met onderbegroeiing en schermt de woningen aan de Berkenhof af van de weg Birkveldweg.

Ten zuiden van de Birkveldweg ligt het bestaande woonzorgcentrum (105 kamers) met daarnaast een twaalftal woningen. Deze woningen en het bestaande woonzorgcentrum worden gesloopt. Het terrein rondom de woningen en het woonzorgcentrum hebben een vriendelijke uitstraling door de beplanting, bomen en grasvelden er omheen. Aan de Birkveldweg liggen parkeervoorzieningen. Op het terrein van het woonzorgcentrum zijn verder nog terrassen, paden en wegen aanwezig en is er ruimte voor containers en dergelijke.

De te slopen woningen bestaan uit een laag met een lage kap en kunnen omschreven worden als typische seniorenwoningen.

Het woonzorgcentrum is voorzien van een plat dak en varieert wat betreft het aantal bouwlagen: van twee bouwlagen tot vier bouwlagen. Het woonzorgcentrum is in een kruisvorm gebouwd zodat in vier hoeken ruimte is voor bijvoorbeeld groen, een terras en bij het woonzorgcentrum benodigde voorzieningen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Het initiatief dat binnen dit bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt, bestaat uit verschillende onderdelen. Hierna komen deze verschillende onderdelen aan bod.

In de afbeelding hierna zijn de verschillende onderdelen globaal aangeduid.

Afbeelding 6: onderdelen binnen plangebied, indeling op hoofdlijnen

Afbeelding 7: inrichtingstekening (voorlopig-ontwerp)

Woonzorgcentra

Het initiatief voorziet in twee woonzorgcentra in afzonderlijke gebouwen. In de afbeelding hiervoor zijn de woonzorgcentra aangeduid. Woonzorgcentrum 1 ligt aan de westzijde van het plangebied en is wat groter dan woonzorgcentrum 2 aan de oostzijde van het plangebied. Het gaat hier om twee woonzorgcentra die in dit bestemmingsplan worden voorzien van een maatschappelijke bestemming. De woonzorgcentra krijgen geen woon-bestemming omdat ze in eerste instantie gericht zijn op het bieden van zorg.

Woonzorgcentrum 1 biedt met name ruimte aan senioren die hier langere tijd / permanent verblijven. Naast groepswoningen biedt het woonzorgcentrum ruimte voor meer algemene voorzieningen, zoals kantoorruimte en een multifunctionele en/of oefenruimte.

Het volgende wordt gerealiseerd:

• een woonzorgcentrum bestaande uit zes groepswoningen, elk bestaande uit circa 10 kamers (circa 60 kamers in totaal);
• vier zorgappartementen voor tweepersoonshuishoudens.

Woonzorgcentrum 2 biedt eveneens met name ruimte aan senioren die hier langere tijd / permanent verblijven. Dit woonzorgcentrum telt circa 28 kamers.

Tussen de gebouwen van de woonzorgcentra door is een pad voorzien. Dit pad doorsnijdt het plangebied van noord naar zuid. Zie ook afbeelding hiervoor voor een indeling op hoofdlijnen.

Ten oosten van het pad, ten zuiden van de 10 aaneengebouwde eengezinswoningen is woonzorgcentrum 2 voorzien. De precieze invulling van deze locatie staat nog niet vast. Wel is zeker dat hier eveneens een zorgfunctie wordt gerealiseerd, passend binnen de maatschappelijke bestemming die is opgenomen in dit bestemmingsplan.

De bebouwing van de woonzorgcentra (beide gebouwen) wordt in het groen ingepast. Zo is sprake van een vriendelijke uitstraling en sluit het plan aan op de omgeving.

Het initiatief voorziet in minder bewoners dan in de huidige situatie. Dit leidt daardoor ook tot een kleinere parkeerbehoefte dan in de huidige situatie. Binnen het plangebied worden voldoende parkeervoorzieningen gerealiseerd om zo parkeergelegenheid te bieden aan personeel en bezoekers.

Parkeren

De CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' schrijft per wooneenheid in een verpleeg- en verzorgingstehuis minimaal 0,5 parkeerplaats voor. Het plan voor woonzorgcentrum 1 voorziet in totaal in 60 kamers. Vanwege deze kamers dienen 30 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Deze publicatie schrijft voor de vier appartementen in woonzorgcentrum 1 minimaal één parkeerplaats voor per appartement. Vanwege deze appartementen dienen vier parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Woonzorgcentrum 2 voorziet in 28 wooneenheden. Ook hier geldt dat per wooneenheid minimaal 0,5 parkeerplaats dient te worden gerealiseerd. In totaal komt dit neer op 14 parkeerplaatsen.

Voor woonzorgcentrum 1 dienen 34 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Voor woonzorgcentrum 2 dienen 14 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Deze 48 parkeerplaatsen worden aan de noordzijde van de Birkveldweg en rondom het woonzorgcentrum op eigen terrein gerealiseerd.

In de afbeelding hierna zijn de parkeerplaatsen ingetekend.

Afbeelding 8: inrichting terrein inclusief parkeervoorzieningen

Gebouwen

De gebouwen van de woonzorgcentra worden uitgevoerd met een plat dak.

Bij de bouw van het westelijke gebouw van woonzorgcentrum 1wordt gebruik gemaakt van het hoogteverschil in het terrein. Aan de Birkveldweg bestaat het gebouw uit twee lagen met een plat dak. Aan de zuidzijde van het plangebied bestaat het gebouw uit één bouwlaag met een plat dak. De hoofdentree van het gebouw is voorzien aan de Birkveldweg. Aan de achterzijde van dit gebouw, aan de Panhuys, voorziet het initiatief ook in een entree.

Op de locatie waar woonzorgcentrum 2 is voorzien wordt bebouwing opgericht die bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak.

Tien aaneengebouwde eengezinswoningen ten zuiden van de Birkveldweg

In de noordoosthoek van het plangebied is de bouw van tien aaneengebouwde eengezinswoningen voorzien. Dit zullen eengezinswoningen zijn in de categorie sociale huur. Het gaat om eengezinswoningen die bestaan uit twee bouwlagen en een kap. In de achtertuin van de woningen is ruimte voor een schuurtje / bijgebouw. De tuinen en daarmee ook de schuurtjes / bijgebouwen zijn ook bereikbaar via een pad dat achter de tuinen ligt. Aan de voorzijde is een voortuin voorzien, in lijn met de woningen ten oosten van het plangebied.

Parkeren

De CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' schrijft per sociale huurwoning 1,2 parkeerplaatsen voor. Voor deze tien woningen betekent dit twaalf parkeerplaatsen. Ten oosten van de woningen zijn tien parkeerplaatsen voorzien. Daarnaast zijn er nog twee parkeerplaatsen voorzien ten noorden van de Birkveldweg. De weg Berkenhof die toegang biedt tot de woonwijk ten noorden van de Birkveldweg blijft in tact.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Hierna komen achtereenvolgend de verschillende, relevante beleidskaders aan de orde. De paragrafen behandelen Rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012)

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Ruimte de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze SVIR zet in op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Zij richt zich op de periode tot 2040 en benoemt als opgaven het versterken van de concurrentiekracht van Nederland, het vinden van ruimte voor (wind)energie, inspelen op klimaatverandering en het omgaan met krimp, stagnatie en groei van het inwonertal en huishoudens naast elkaar in Nederland. Op basis van deze opgaven formuleert de SVIR 13 nationale belangen die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur, het verbeteren
van de bereikbaarheid en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving. Het Rijk

spreekt in de SVIR uit dat zij provincies en gemeenten daarbij de ruimte wil geven om in te spelen op de eigen situatie.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Deze doelen betreffen nadere uitwerkingen van een aantal Rijksbelangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk beleid.

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland. Hier onder vallen onderwerpen als het bereiken van een excellent vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s, ruimte maken voor duurzame energievoorziening en ruimte maken voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen.
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. Hier onder vallen onderwerpen als verbeteren van het hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen en een betere benutting van de capaciteit daarvan.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Hiertoe dient onder andere de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) te worden verbeterd, dienen mensen tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s te worden beschermd. Ook is ruimte nodig voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling.

Op de kaart van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur vormt de gemeente Nuth een onderdeel van een stedelijke regio met topsectoren (Parkstad Limburg). De regio Zuid-Limburg wordt tevens aangeduid als krimpregio. Verder valt op dat het rijk zich niet meer verantwoordelijk voelt voor nationale landschappen en rijksbufferzones. De verantwoordelijkheid voor groene ruimte en landschap komt meer bij provincies en gemeenten te liggen dan voorheen.

Relevantie voor het plan

Op dit plan zijn geen van de Rijksbelangen, zoals opgenomen in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte direct van toepassing. Wat betreft de beoordeling van de milieukwaliteit ter plaatse van het plangebied wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (BARRO, Ministerie van Instrastructuur en Milieu, 2011 / 2016)

Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden. Hierna zijn nog enkele wijzigingen van kracht geworden.

In het Barro zijn zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (EHS), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Relevantie voor het plan

Het Barro heeft voor wat betreft de genoemde onderwerpen, mede gezien de aard en kleinschaligheid van het project, geen consequenties voor of doorwerking in het onderhavige plan.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. In het Bro is voor de ladder de onderstaande beschrijving opgenomen:

• 1. "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
• 2. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 4. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld."

Per 1 juli 2017 is de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking' van kracht. Deze wordt geregeld in artikel 3.1.6 leden 2 - 4 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en luidt:

" 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening."

De begrippen "bestaand stedelijk gebied" en "nieuwe stedelijke ontwikkeling", opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro, blijven ongewijzigd."

Relevantie voor het plan

Door de realisatie van de twee nieuwe woonzorgcentra, zoals voorzien in dit bestemmingsplan komen twaalf woningen te vervallen. In totaal worden er weer 10 teruggebouwd aan de oostzijde van het plangebied. Op dit moment (eind 2017) is er al vraag naar deze nieuwe aanleunwoningen in de categorie sociale huur. De zorgverlener / initiatiefnemer heeft op dit moment al een wachtlijst voor deze woningen.

Bij brief van 5 december 2017 heeft de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de regio Parkstad Limburg ingestemd. Zie hiervoor ook bijlage 1.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 richt zich op de vraag wat er nodig is om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Limburg te verbeteren. Samen met de inspanningen op andere terreinen moet dat leiden tot een leef- en vestigingsklimaat van een voortreffelijke kwaliteit.

In het POL2014 worden de ambities, opgaven en aanpak voor de thema’s benoemd waarin de provincie een rol heeft of wil vervullen. In het POL2014 is onderscheid gemaakt in acht soorten gebieden, elk met eigen herkenbare kernkwaliteiten. Voor de verschillende zones liggen er heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Volgens de kaart ‘Zonering Limburg’ ligt het plangebied in het bebouwde gebied in de

zone ‘overig bebouwd gebied’. Deze zone betreft gemengde woon/werkgebieden waar
voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter aanwezig zijn en betreft het resterende gedeelte van het bestaand bebouwd gebied (dus buiten de bedrijventerreinen en de stedelijke centra). Het plangebied bevindt zich niet binnen de goudgroene of zilvergroene natuurzone of bronsgroene landschapszone zoals opgenomen in het POL.

Relevantie voor het plan

Het plangebied wordt in het POL beschouwd als reeds bestaand 'overig bebouwd gebied'.

De herstructurering / vernieuwing van het zorgcomplex en de woningen kan hierbinnen plaatsvinden. Er is immers geen sprake van nieuw bebouwd gebied.

4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

De provincie Limburg heeft op 11 november 2016 de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL) vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van het POL2014 juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening is uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van het POL2014. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de Verordening Veehouderijen en Natura 2000 (van oktober 2013) en de Verordening Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) vrijwel ongewijzigd overgenomen.

In de Omgevingsverordening wordt er van uit gegaan dat er geen woningen worden toegevoegd, tenzij de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg hierin voorziet en deze structuurvisie binnen de betreffende gemeente is vastgesteld. Binnen de gemeente Nuth is deze structuurvisie vastgesteld op 27 september 2016. Zie ook hierna, waar wordt ingegaan op deze structuurvisie.

Relevantie voor het plan

Uit de kaarten behorende bij de OvL blijken geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied. Inzake de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 2.2 van de OvL) wordt verwezen naar het gestelde in paragraaf 4.1.3. In paragraaf 4.2.3 wordt in het verlengde hiervan ingegaan op de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

4.2.3 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

De gemeenteraad van Nuth heeft op 27 september 2016 de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg vastgesteld. De structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de achttien gemeenten in de regio Zuid-Limburg zich de komende jaren voor gesteld zien ten aanzien van volkshuisvesting. Daarnaast geeft de structuurvisie richting aan de wijze waarop het aantal woningbouwplannen wordt afgestemd op de (toekomstige) woningbehoefte. Dit betekent onder meer dat beleidsmatig is vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen in de gemeenten in de regio Zuid-Limburg in overeenstemming wordt gebracht met de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Verschillende ontwikkelingen leiden tot een stijgende vraag naar goedkope en middeldure huur ten koste van de koopsector. Ook is het bestaande aantal betaalbare huurwoningen, dat in de kleine gemeenten nu al op een laag niveau zit, verder afgenomen door sloop, uitponding en huurverhogingen. Er dienen dus betaalbare huurwoningen te worden toegevoegd, terwijl de totale woningvoorraad niet of nauwelijks mag stijgen. Oplossingsrichtingen zijn het kritischer kijken naar uitponding van huurwoningen, het omkatten van koop naar huur en minder slopen in de huursector. De trend naar meer huur dient wel goed te worden gemonitord om te bepalen of deze zich voortzet.

Eén van de grootste opgaven de komende jaren is een gevolg van de ontwikkelingen in het (scheiden van) wonen en zorg. De vergrijzing in Zuid-Limburg heeft het effect, dat er steeds meer ouderen afhankelijk worden van zorg. Volgens de prognoses stijgt het aantal ouderen (ouder dan 75 jaar) van 58.000 in 2015 naar ruim 86.000 in 2030. In de praktijk betekent dit, dat mensen genoodzaakt worden thuis te blijven wonen, hetgeen vaak ook de wens is van de bewoner, of zelf naar geschikte huisvesting op zoek moeten gaan. Er dienen dus voldoende woningen te worden gerealiseerd om mensen met een zorgvraag te kunnen huisvesten. Voor mensen met een op basis van de huidige

indicatietoewijzing vanaf VV ZZP3 of VG1, LG1 of ZG1 of GGZ1 dan wel een zorgprofiel dat hiermee

overeenstemt, betekent dit zorggeschikte woningen om mensen langer thuis te laten wonen.

Dit betekent ook een voldoende aanbod aan intramurale plaatsen. Het extramuraliseringsbeleid kan niet voorkomen, dat de druk op instellingen voor zware zorg en verpleging fors toeneemt door vergrijzing. Het slopen van leegstaand zorgvastgoed moet dan ook kritisch worden bekeken, omdat dit zorgvastgoed naar verwachting over enkele jaren weer hard nodig zal zijn. De vraag naar zorggeschikte woningen zal ook gevolgen hebben voor de (stijgende) vraag naar huurwoningen. Verder zal de opgave voor een groot deel in de bestaande voorraad moeten worden gerealiseerd. Zicht op het aanbod zorggeschikte woningen in particulier eigendom is er (nog) niet of onvoldoende. Daarnaast is er een beperkt inzicht in de vraagzijde. Door meer wisselwerking tussen de beleidsvelden wonen en zorg, kan de vraagzijde die vanuit de WMO in beeld komt, vertaald worden naar de feitelijke vraag.

Relevantie voor het plan

Voorliggend initiatief tot herontwikkeling van de woonzorglocatie, de sloop van twaalf aanleunwoningen en de bouw van tien (sociale huur) eengezinswoningen past binnen de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg zoals deze door de gemeenteraad van Nuth is vastgesteld. Er is namelijk totaal geen sprake van een toename van het aantal woningen. Bij brief van 5 december 2017 heeft de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de regio Parkstad Limburg ingestemd. Zie hiervoor ook bijlage 1.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Intergemeentelijke structuurvisie Parkstad Limburg

Nuth maakt deel uit van de regio Parkstad Limburg. In 2009 is voor dit gebied de intergemeentelijke structuurvisie 'Ruimte voor park en stad' vastgesteld. De structuurvisie bevat het kader voor de door de regiogemeenten gezamenlijk nagestreefde duurzame economische structuurversterking van de regio voor de periode tot 2030, als antwoord op onder meer de bestaande en voorziene sociale problematiek en demografische ontwikkelingen. De bevolkingskrimp die zich binnen de regio voordoet wordt daarbij gezien als kans om de kwaliteit van de woon-, werk- en leefomgeving duurzaam te versterken.
In de periode tot 2030 wordt ingezet op de volgende kwaliteiten:

• meer en beter bereikbaar groen, meer ecologische kwaliteit en structuur, onder andere door een groter contrast van stad en land;
• een sterke economie, voortbouwend op bestaande kwaliteiten en ontwikkelend op o.a. een innovatieve energiesector, toeristische dag- en verblijfrecreatie, een hoogwaardige zorginfrastructuur en dito opleidingsfaciliteiten;
• een geherstructureerd stedelijk gebied met Heerlen-Centrum als Parkstad-centrum;
• een hoogstedelijke kern die hoge, gevarieerde woonkwaliteit met passende voorzieningen biedt voor bestaande én nieuwe kansrijke doelgroepen;
• een uitstekende ontsluiting en bereikbaarheid via een Parkstadring en het openbaar vervoer, waardoor Parkstad Limburg ook internationaal een steviger positie verwerft.

Deze ambities moeten daarbij vooral worden gezien als een aanzet om samen met betrokken partijen te komen tot kansrijke ideeën, welke vervolgens concreet kunnen worden uitgewerkt.

Op 22 februari 2010 heeft de gemeenteraad van Nuth besloten deel uit te gaan maken van het samenwerkingsverband Parkstad Limburg. Dit heeft geresulteerd in een aanvulling op de bestaande intergemeentelijke structuurvisie. De intensivering van de samenwerking richt zich op vier werkvelden: ruimte, economie, wonen en mobiliteit. De intergemeentelijke structuurvisie Parkstad Limburg is het regionale kader voor het thema ruimte en heeft tot doel het ruimtelijk faciliteren van de ontwikkeling van Parkstad Limburg. De structuurvisie biedt geen strak ingekaderd toekomstbeeld, maar schetst ontwikkelingskansen en biedt beheer- en sturingsinstrumenten. Het is een plan waarin de ruimtelijke ontwikkeling van de regio voor de komende 20 tot 30 jaar wordt geschetst.

Relevantie voor het plan
De voorgenomen ontwikkeling komt gezien de schaal niet als zodanig aan bod in deze structuurvisie. De juridisch-planologische wijziging is zeer beperkt. Het initiatief is niet in strijd met de intergemeentelijke structuurvisie.

4.3.2 Regionale Woonvisie Parkstad limburg - Lokale woonvisie Gemeente Nuth

In 2016 hebben de Parkstadgemeenten de regionale woonvisie Parkstad opgesteld. Elke gemeente -dus ook Nuth- heeft deze regionale visie vertaald naar de lokale situatie. De Regionale Woonvisie Parkstad Limburg - Lokale woonvisie Gemeente Nuth geeft daarom niet alleen inzicht in de regionale Woonvisie Parkstad, maar tevens in de lokale woonvisie Nuth.

De woonvisie geeft richting aan de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt; het in balans brengen van vraag en aanbod (zowel kwalitatief als kwantitatief), zodat rekening wordt gehouden met bevolkingskrimp en veranderende woonwensen. Daarnaast geeft de woonvisie invulling aan de nieuwe samenwerking tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ingegeven door de herziene Woningwet.

De woonvisie Nuth is het resultaat van een interactief proces waarin zowel lokaal als regionaal bijeenkomsten met stakeholders (o.a. corporaties, huurdersorganisaties, ontwikkelaars, makelaars, zorg- en welzijnspartijen) zijn georganiseerd, waarbij input is opgehaald voor de nieuwe visie.

Visie Nuth

Voor de woonvisie van Nuth verdienen drie thema’s bijzondere aandacht: verduurzaming, de vitaliteit in de dorpen en de afstemming van wonen en zorg. De gemeente telt een vijftal kernen met elk een eigen karakter. De gemeente wil de vitaliteit in deze dorpen op peil houden. Vitaliteit is hierbij een breed begrip. Het gaat om de sociale structuur en verenigingen, ontwikkelingen in een dorp (geen stilstand) en een woonomgeving die voorziet in de woonwensen en schoon, heel en veilig is. Omdat de vitaliteit vooral het belang is voor bewoners wil de gemeente dit samen met hen oppakken. Daarbij wil de gemeente met hen nagaan welke keuzes ten aanzien van investeringen in het dorp (waar wel / niet) nodig zijn.

In de periode 2016-2030 zal de woningbehoefte in Nuth met 80 woningen afnemen (excl. leegstand in de huursector). Deze afname manifesteert zich vooral in de particuliere woningvoorraad.

Met de corporaties wil Nuth werken aan huurwoningaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag. In alle dorpen zal een naar huurprijs en type gevarieerd aanbod behouden moeten blijven. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen moet vergroot worden, door het bevorderen van doorstroming uit deze woningen. Verkoop van sociale huurwoningen is ongewenst.

Vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid wil de gemeente met corporaties, zorgpartijen, energieaanbieders werken aan betaalbaar wonen. Zij wil uitgangspunten voor betaalbaarheid in prestatieafspraken verankeren met de corporaties waarbij de laagste inkomens voldoende keuzemogelijkheden moeten behouden.

Relevantie voor het plan

Het realiseren van woningen in de categorie sociale huur sluit aan bij de regionale woonvisie, specifiek voor de gemeente Nuth.

Door de bouw van de nieuwe woonzorgcentra komen 12 woningen te vervallen. Op dit moment is er al vraag naar de nieuwe woningen, die binnen het plangebied gerealiseerd kunnen worden. Er is op dit moment al een wachtlijst voor deze woningen. Aan de hand hiervan wordt er van uitgegaan dat er behoefte is aan deze nieuwe woningen.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische visie Nuth 2025, Poort van Parkstad

In 2015 is de Strategische visie Nuth 2025 vastgesteld. De inzet van de visie is om Nuth stevig op de kaart te zetten als Poort van Parkstad. De gemeente zet in op een stevig regionaal spoor rondom drie ontwikkelgebieden en een kleinschalig lokaal spoor gericht op ontwikkeling van de kernen en het buitengebied. De volgende drie ontwikkelgebieden zijn onderscheiden: station Nuth en de stationsomgeving, bedrijventerrein De Horsel en het Geleenbeekdal (Corio Glana).

De gemeente kiest voor een complementaire economische rol op het niveau van Parkstad en Zuid-Limburg. Samenwerking in plaats van concurrentie. Daarbij staat voorop dat banen – binnen en buiten de gemeente – goed bereikbaar moeten zijn voor onze inwoners. De ontwikkeling van de Parkstad Buitenring is van groot belang. Deze levert in de eerste plaats een impuls voor de bereikbaarheid van banen en attracties en creëert daarmee de voorwaarden om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, zoals de Poort van Parkstad.

In het woonbeleid van de gemeente Nuth ligt het accent op sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep, betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens en huur in het hogere prijssegment, bijvoorbeeld in woningen die niet worden verkocht. Daarnaast moet de (diversiteit van) het aanbod voor senioren geschikte woningen worden vergroot. Plannen die bijdragen aan de vitaliteit van de kernen krijgen prioriteit in het woningbouwprogramma. De gemeente geeft aan dat zij haar ambities verankert in de nieuwe gemeentelijke uitwerking van de regionale woonvisie. Zie hiervoor paragraaf 4.3.2.

De gemeente streeft daarnaast naar behoud van levendigheid in de kernen en gaat centra aantrekkelijker maken door uitvoering van centrumplannen met ruimte voor voorzieningen en wonen, bundeling van voorzieningen en nieuwe horeca en terrassen.

Relevantie voor het plan

Het voorliggende bestemmingsplan geeft invulling aan deze visie door woonzorgvoorzieningen te creëren voor senioren en door het realiseren van woningen in de categorie sociale huur. Verder wordt hier verwezen naar de paragraaf met betrekking tot de woonvisie (zie paragraaf 4.3.2).

4.4.2 Geldend bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'. Dit bestemmingsplan is op 5 december 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Nuth.

Binnen het plangebied gelden de bestemming 'Maatschappelijk', 'Wonen', 'Verkeer', 'Bedrijf' en 'Groen'.

Ter plaatse van een aantal bestaande woningen is de (her) bouw van het verzorgingstehuis voorzien. De bouw van een maatschappelijke functie past niet binnen de ter plaatse geldende 'woon-bestemming'. Het omgekeerde is ook aan de orde. Ter plaatse van de geldende maatschappelijke bestemming is de ontwikkeling van woningen voorzien.

Ook passen de aanpassingen, vernieuwingen van de woonzorgcentra niet binnen de geldende maatschappelijke bestemming. De nieuwe bebouwing past bijvoorbeeld niet binnen het nu geldende bouwvlak.

Een trafohuisje / nutsvoorziening is buiten het plangebied gehouden. Dit blijft gehandhaafd op de huidige locatie.

Het gebied ten noorden van de Birkveldweg voorziet in een groenbestemming. Dit is een wat ruimere groenbestemming dan opgenomen in het geldende bestemmingsplan, om hier openbaar parkeren te faciliteren.

Gezien het voorgaande is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Zie ook paragraaf 1.3 van deze toelichting.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

In de paragrafen hierna komen de verschillende relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Voor de verschillende aspecten zijn onderzoeken uitgevoerd. Per aspect is kort het onderzoek omschreven en wordt het uiteindelijke resultaat van het onderzoek kort toegelicht. Elke paragraaf sluit af met een alinea waarin wordt aangegeven wat de relevantie van het onderzoek voor het plan is.
Wanneer onderzoeksrapportages beschikbaar zijn, zijn deze opgenomen in de bijlagen. Hierin is een meer uitgebreide uitleg over het onderzoek, achtergrond en uitgangspunten opgenomen. Omwille van de leesbaarheid zijn korte samenvattingen van deze onderzoeken met daarin de essentie van het onderzoek, hierna opgenomen.

5.1 Natuur

In het kader van de herontwikkeling van de locatie Panhuys heeft een toetsing aan de Wet natuurbescherming plaatsgevonden. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Het volgende komt hieruit naar voren.

Onderzoek

In deze fase zijn een literatuurstudie en een veldbezoek uitgevoerd. Voor de literatuurstudie is gebruik gemaakt van verspreidings-gegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) en verspreidingsatlassen.

Het veldbezoek is uitgevoerd op 11 april 2017 door de heer M.W.J. Stevens, ecoloog van Arcadis. Dit is een veldonderzoek waarbij op basis van de fysieke kenmerken van het plangebied een indicatie wordt gegeven van het mogelijk voorkomen van beschermde plant- en diersoorten.
Tijdens het veldbezoek is hiertoe globaal geïnventariseerd of en welke soorten (mogelijk) in en om het plangebied aanwezig zijn. Hierbij is aandacht besteed aan alle relevante soortgroepen en beoordeeld of mogelijke standplaatsen, verblijfplaatsen, voortplantingsplaatsen of leefgebieden binnen of in de directe omgeving van het ingreepgebied (kunnen) worden aangetast door de voorgenomen werkzaamheden. Voor vleermuizen en broedvogels is een inschatting gemaakt van de geschiktheid van de aanwezige gebouwen en bomen als vaste rust- en verblijfplaats en als nestlocatie.

Onderzoeksresultaat

De voorgenomen herontwikkeling kan mogelijk leiden tot negatieve effecten op diverse zwaar beschermde soorten; vleermuizen, (jaarrond beschermde) vogels en grondgebonden zoogdieren. In het kader van een volledige effectbeoordeling en toetsing is soortgericht onderzoek nodig naar deze soort(groep)en. Dit onderzoek is reeds gestart en zal medio september 2017 worden afgerond.

De voorgenomen handelingen zijn vooralsnog niet mogelijk zonder eerst enkele vervolgstappen te doorlopen. Uit het soortgericht onderzoek zal blijken onder welke condities de herontwikkeling plaats kan vinden.

Gelet op de vervanging van bebouwing met gelijksoortige nieuwbouw en behoud en heraanplant van de buitenruimte zijn er afdoende mogelijkheden om binnen het plangebied te voorzien in alle noodzakelijke mitigerende maatregelen om de gunstige staat van instandhouding van de aanwezige dieren te kunnen waarborgen.

Gelet op de planning start sloop in 2018 worden er al op korte termijn maatregelen getroffen om te voorzien in tijdelijke uitwijkplekken voor nestelende vogels, vleermuisverblijfplaatsen en eekhoornnesten die mogelijk aanwezig zijn in het plangebied. Hierover zijn reeds afspraken gemaakt met de aannemer, wat betreft aantallen kasten van welk type opgehangen kunnen worden. Zo worden er
vooruitlopend op basis van een expert judgement inschatting afdoende tijdelijke verblijfsplekken ter gewenning aangeboden.

Bij sloop van woningen alsmede bij de kap van bomen, opslag en struikgewas en het verwijderen van kruidenrijke vegetaties kunnen beschermde soorten in het geding zijn.

In de planning en voorbereiding van het project is rekening gehouden met de noodzaak tot het verkrijgen van een ontheffing en het uitvoeren van maatregelen om effecten te voorkomen en te beperken.

Een ontheffingsprocedure bij de provincie Limburg is doorlopen. Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg hebben ontheffing verleend. Zie hiervoor bijlage 3 van deze toelichting.

Om in een vroeg stadium in vooroverleg te treden met het bevoegd gezag bleek het noodzakelijk om zo veel mogelijk inzicht te verkrijgen omtrent de aanwezige soorten en verblijfsfuncties. Daarom is in een zo vroeg mogelijk stadium bepaald welke maatregelen permanent noodzakelijk zijn. Hiertoe is er een fysieke inspectie van de te slopen bebouwing uitgevoerd. Hierbij is met een hoogwerker en endoscoop gezocht naar verblijfplaatsen en nesten van beschermde soorten. Bij dit onderzoek is de constructie deels open gemaakt om lastig te bereiken verblijven zo volledig mogelijk te kunnen inspecteren.

Verder zijn de volgende vervolgstappen reeds uitgevoerd:

• Nader onderzoek beschermde diersoorten;
• Plaatsen tijdelijke verblijfplekken;
• Inspectie bebouwing met endoscoop.

De volgende twee stappen dienen nog te worden gezet:

• Overleg permanente en bijstelling tijdelijke verblijfplaatsen.
• Overleg ontwerp bebouwing en overige inrichting ( o.a. behoud van beplanting en bomen)

Relevantie voor het plan

Zoals blijkt uit het voorgaande zijn vervolgstappen reeds (deels) uitgevoerd en dient er alleen nog overleg plaats te vinden gedurende de verdere planvorming en realisatie. Dit overleg zal parallel aan de procedure worden gevoerd.

Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg hebben ontheffing verleend in het kader van de Wet natuurbescherming. Zie bijlage 3 van deze toelichting.

Het aspect natuur (Flora en fauna) heeft de volle aandacht van de ontwikkelaar. Aan de hand van het voorgaande wordt er vanuit gegaan dat het initiatief in het kader van de Wet natuurbescherming toelaatbaar en uitvoerbaar is.
 

5.2 Water

In het kader van het watertoetsproces is een infiltratieonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting. Hierna is een korte weergave van dit onderzoek opgenomen.

Onderzoek

Het infiltratieonderzoek is uitgevoerd in het kader van de aanleg van de infiltratievoorzieningen ten behoeve van het nieuwe woonzorgcentrum aan de Birkveldweg te Hulsberg.

Op de locatie heeft tevens een geotechnisch grondonderzoek plaatsgevonden op basis waarvan het funderingsadvies is opgesteld. Dit onderzoek en advies zijn separaat gerapporteerd.

De resultaten van het infiltratieonderzoek en het ontwerpadvies zijn getoetst aan de richtlijnen van Waterschap Limburg (voorheen Waterschap Roer en Overmaas) en de door de gemeente verstrekte ontwerpeisen.

Onderzoeksresultaat

Uit de gemeten doorlatendheden en grondwaterstand blijkt dat infiltratie van neerslagwater tot de mogelijkheden behoort. De doorlatendheid van de ondergrond is voldoende. Als alternatief komt een wadi of infiltratieveld in aanmerking, hiervoor is echter een relatief groot ruimtebeslag benodigd en dient rekening gehouden te worden met de hoogteverschillen in het terrein.
Om het af te koppelen oppervlak te beperken kunnen de opritten en terrassen worden uitgevoerd met doorlatende verhardingen. Door gebruik te maken van groene daken kan een deel van het hemelwater worden vastgehouden alvorens het wordt geïnfiltreerd, wat de capaciteit van het systeem ten goede komt.

Om de werking en de levensduur van het systeem te waarborgen dient het te infiltreren water voor infiltratie door een zand-/slibvangsysteem geleid te worden. Daarnaast dienen de regenpijpen van een bladvang te worden voorzien. Gezien de fijne en silthoudende ondergrond is de werking van het systeem sterk afhankelijk van het onderhoud. Het systeem dient daarom van voldoende onderhoudspunten en van regelmatig onderhoud te worden voorzien.

Bij het inrichtingsplan dient rekening gehouden te worden met de variatie in maaiveldniveau. De terreinverhardingen dienen af te wateren op een van de infiltratievoorzieningen.

Relevantie voor het plan

Binnen het plan zijn voldoende mogelijkheden om hemelwater ter plaatse te laten infiltreren. Het aspect water staat de realisatie van het initiatief niet in de weg. Binnen de verschillende bestemmingen is de aanleg van waterhuishoudkundige voorzieningen / infiltratievoorzieningen toegestaan. Ook vanuit dat oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het initiatief.

Het Waterschap Limburg heeft per mail d.d. 9 maart 2018 ingestemd met het beschikbare onderzoek. Ook heeft het waterschap aangegeven dat bij de inrichting van het terrein rekening dient te worden gehouden met het voor komen van intensievere buien. Daarom adviseert het waterschap te bekijken wat er gebeurt als er inderdaad grotere buien vallen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Afwentelen op de omgeving dient hierbij zoveel mogelijk te worden voorkomen.

Bij de inrichting van het terrein wordt dit advies in acht genomen.

De precieze invulling van de waterhuishoudkundige voorzieningen is nog niet geheel duidelijk. Daarom zal de initiatiefnemer in de verdere planuitwerking in overleg met gemeente en waterschap verder werken aan de hand van de suggesties en adviezen die zijn opgenomen in het bijgevoegde rapport en het advies van het waterschap.

5.3 Bodem

In bijlage 5 is het complete verkennend bodemonderzoek opgenomen. Voor nadere informatie wordt hiernaar verwezen. Hierna zijn de resultaten van het uitgevoerde veldwerk en de daaropvolgende analyses opgenomen. Ook is aangegeven wat de consequenties zijn voor het bestemmingsplan.

Het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van dit bestemmingsplan en uiteindelijk de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de (gedeeltelijke) herontwikkeling van de locatie.

Onderzoeksresultaat
Na uitvoering van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd. De boven- en ondergrond binnen het plangebied bevat over het algemeen geen, of licht verhoogde gehalten aan zware metalen en voldoet indicatief getoetst aan de maximale waarden uit het Besluit bodemkwaliteit aan bodemkwaliteitsklasse achtergrondwaarde.

Asbest in bodem/puin 

Op basis van het verkennend onderzoek naar asbest in bodem/puin, alsmede de visuele inspectie van de uitgekomen grond en het historisch gebruik van de onderzoekslocatie, is vastgesteld dat de locatie niet verdacht is op asbest. Het marginaal aangetroffen gehalte aan asbest in de puinfundering van Panhuyshof geeft geen aanleiding tot het vermoeden van een significante verontreiniging met asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Geadviseerd wordt om na sloop van het bestaande woonzorgcentrum en aanleunwoningen een verkennend onderzoek conform NEN 5740 en 5707 uit te voeren teneinde de eindsituatie na sloop vast te stellen.
Geadviseerd wordt om af te voeren grond middels een partijkeuring conform de richtlijnen uit het Besluit bodemkwaliteit te laten onderzoeken alvorens eventuele bouwwerkzaamheden op de locatie worden uitgevoerd teneinde de hergebruikmogelijkheden van de vrijkomende grond te bepalen.

Relevantie voor het plan

Het aspect bodem staat de realisatie van de woonzorgcentra niet in de weg. De adviezen, zoals hiervoor geformuleerd worden opgevolgd, ten einde te kunnen garanderen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.4 Geluid

In bijlage 6 is het gehele geluidonderzoek opgenomen. Voor nadere informatie wordt naar deze bijlage verwezen. Hierna zijn de aanpak en conclusies verwoord, waarna is aangeven wat eventuele consequenties voor dit bestemmingsplan / het initiatief zijn.

Onderzoek

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is conform het gestelde in de Wet geluidhinder (Wgh) een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting ten gevolge van de zoneringsplichtige geluidbronnen waarvan de zone het plangebied overlapt. De planlocatie ligt binnen de wettelijk vastgestelde zone van de provinciale weg N298, de Wijnandsraderweg, de Kersboomkensweg, de Schoolstraat, de Panhuisweg, de Cremersdelweg, de Kloosterlaan, de Panhuys, de Mesweg en de Birkveldweg. De geluidbelasting is getoetst aan het stelsel van voorkeurswaarden en maximale ontheffingswaarden uit de Wet geluidhinder.

Het onderzoek is uitgevoerd volgens de regels van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012.

Onderzoeksresultaat

In het kader van de Wet geluidhinder is de geluidbelasting ten gevolge van de provinciale weg N298, de Wijnandsraderweg, de Kersboomkensweg, de Schoolstraat, de Panhuisweg, de Cremersdelweg, de Kloosterlaan, de Panhuys, de Mesweg en de Birkveldweg inzichtelijk gemaakt. De berekende geluidbelasting ten gevolge van deze wegen respecteren de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatieve geluidbelasting ten gevolge van alle wegen inzichtelijk gemaakt. Voor de cumulatieve geluidbelasting zijn zowel zoneplichtige als de niet-zoneplichtige wegen beschouwd. De cumulatieve geluidbelastingen (exclusief aftrek artikel 110g van de Wet geluidhinder) bedragen ten hoogste 53 dB. Dit komt volgens methode Miedema overeen met een ‘redelijk’ akoestisch woon- en leefklimaat.

Relevantie voor het plan
Het aspect geluid vanwege de omliggende wegen vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

5.5 Externe veiligheid

In bijlage 7 is het onderzoek met betrekking tot externe veiligheid opgenomen. Hierna zijn een korte omschrijving en de resultaten van het onderzoek opgenomen. Ook is aangegven wat de relevantie van het onderzoek voor dit bestemmingsplan is.

Onderzoek

In een verkennend, inventariserend onderzoek zijn de verschillende externe veiligheidsaspecten in beeld gebracht.

Het risico wordt in beeld gebracht aan de hand van twee begrippen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).
Het PR is de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer van gevaarlijke stoffen. De hoogte van het GR representeert de kans per jaar per kilometer transportroute dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van de transportroute in één keer het dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval op die transportroute.

Overeenkomstig het Bevt (artikel 8, lid 1) en de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) hoeven geen beperkingen aan het ruimtegebruik van een plan te worden gesteld in het gebied dat op meer dan 200 meter van een route of tracé ligt. Indien de risicobron op minder dan 200 meter afstand van het plangebied is gelegen, dient een berekening plaats te vinden van de ligging van de plaatsgebonden risicocontouren of de (toename van de) hoogte van het groepsrisico.

Onderzoeksresultaat
Transport over water en spoor

Het plangebied ligt niet binnen een PR 10-6-risicocontour of invloedsgebied van
een waterweg of spoorweg. De risico’s als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen over het water en het spoor vormen geen aandachtspunt voor het plangebied.

Transport over de weg 

Het plangebied ligt niet binnen een PR 10-6-risicocontour of plasbrandaandachtsgebied van een weg. Wel bevindt het plangebied zich binnen 200 meter van de N298. Met behulp van de vuistregels uit de HART is aangetoond dat de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico niet kwantitatief inzichtelijk hoeft te worden gemaakt. Voor de risico’s als gevolg van het transport over de N298 geldt een beperkte verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Buisleidingen 

Het plangebied bevindt zich niet binnen de 1%-letaliteitsafstand van een buisleiding. De risico’s als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen door buisleidingen vormen geen aandachtspunt voor het plangebied.

Inrichtingen

Het plangebied bevindt zich niet binnen een PR 10-6-risicocontour of een invloedsgebied van een risicovolle inrichting in de omgeving. De risico’s als gevolg van de in de omgeving aanwezige inrichtingen vormen geen aandachtspunt voor het plangebied.

Relevantie voor het plan 

Het aspect externe veiligheid staat de planvorming voor Panhuys niet in de weg. Conform het geldende bestemmingsplan is een regeling opgenomen met betrekking tot de veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen.

Brandweer Zuid-Limburg heeft advies uitgebracht met betrekking tot het bestemmingsplan. Zie bijlage 8 voor dit advies. Het advies heeft geen consequenties voor de planvorming.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

De VNG-publicatie: “Bedrijven en milieuzonering” (versie 2009), geeft informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van diverse bedrijfsactiviteiten. Tevens geeft deze publicatie richtafstanden voor het ontwikkelen van bedrijfsactiviteiten in relatie tot het lokale omgevingstype. De publicatie is een hulpmiddel bij de ruimtelijke inpassing van plannen en vormt op basis van vaste jurisprudentie een goed vertrekpunt voor deze beoordeling.

Voor de beoordeling van een goede inpassing wordt onderscheid gemaakt in twee omgevingstypes. De twee omgevingstypes die de VNG hanteert, zijn enerzijds “rustige woonwijk en rustig buitengebied” en anderzijds “gemengd gebied”. Voor beide omgevingstypen gelden verschillende richtafstanden. De te onderscheiden omgevingstypen worden onderstaand nader getypeerd.

Rustige woonwijk en een rustig buitengebied

“Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stilte gebied of een natuurgebied.”

Gemengd gebied 

“Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.”

Het omgevingstype wordt bepaald door de omgeving waarin de planrealisatie plaatsvindt en niet door het plan zelf. Het vertrekpunt vormt in algemene zin de afstand behorend bij een rustige woonwijk en een rustig buitengebied. De richtafstanden die hierbij behoren, kunnen echter met één stap worden verkleind indien er sprake is van een gemengd gebied.

In de tabel hierna zijn de richtafstanden opgenomen zoals deze in de VNG publicatie worden geadviseerd.

Tabel 1: Richtafstanden conform VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Omgevingstype

De omgeving van de locatie wordt in de huidige situatie gekenmerkt door met name woonfuncties. Op basis hiervan wordt het plangebied als een rustige woonwijk getypeerd.

Het plan / initiatief voorziet met name in een woonzorgfunctie. De nieuwe, weer terug te brengen woonzorgfunctie wordt als inpasbaar in de bestaande woonwijk gezien. In de VNG publicatie is als richtafstand voor een verpleeghuis 30 meter opgenomen. In de huidige situatie staan zorgwoningen en het bestaande woonzorgcentrum op een kleinere afstand dan 30 meter van bestaande, andere woningen. Dit leidt niet tot hinder over en weer. Daarom wordt de realisatie van nieuw, her te bouwen woonzorgcentrum (centra), op minder dan 30 meter afstand van bestaande woningen, aanvaardbaar geacht.

Relevantie voor het plan

Gezien de functie van de woonzorgcentra, waar met name wordt gewoond en de afstand tot woningen in de directe omgeving wordt er geconcludeerd dat de verschillende functies over en weer geen belemmering voor elkaar zullen zijn.

5.7 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden en staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen.

Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Besluit NIBM

Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. De achtergrond van het beginsel 'Niet in betekenende mate' een ontwikkeling voor de luchtkwaliteit in een aantal gevallen (beschreven in de ministeriële Regeling NIBM) worden tenietgedaan door de ontwikkeling van bijvoorbeeld schonere motoren in het gehele land.

Op 1 augustus 2009 is het nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Hierdoor dient bij plannen die de luchtkwaliteit beïnvloeden niet langer te worden uit gegaan van de normen uit de interim-periode. Nu het NSL in werking is getreden is een project NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als

3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of
stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2. Als de 3% grens voor PM10 of NO2 niet wordt overschreden, dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden.

Tabel 2: nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit, grensnorm (bron: nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit).

De NIBM-grens houdt in dat met de bouw tot maximaal 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoorruimte beneden het criterium van 3% gebleven wordt. Zodra ontwikkelingen plaatsvinden die deze grens overschrijden dienen de effecten op de luchtkwaliteit onderzocht te worden.

Relevantie voor het plan

Voorliggend bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een woonzorglocatie tot twee woonzorgcentra en de realisatie van tien woningen mogelijk. De woningen worden via twee ontsluitingswegen ontsloten. Er wordt daarmee ruim onder de 3% norm van 3.000 woningen gebleven, waarmee geconcludeerd kan worden dat het voorliggende plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van voor luchtkwaliteit relevante stoffen. Een verdere toetsing aan de grenswaarden is daarom niet aan de orde.

5.8 Archeologie

In het kader van de Archeologische Monumentenzorg is conform de richtlijnen van de bevoegde overheid een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 9 van deze toelichting.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied op de overgang van een löss -plateau naar een löss -wand ligt die in noordoostelijke richting sterk afloopt. De bodem wordt gekenmerkt door radebrikgronden.

Deze hoge locatie was niet direct geschikt voor jagers -verzamelaars aangezien deze zich normaal gesproken vooral op overgangen van natte naar droge delen van het landschap ophielden. De vruchtbare lössgronden waren echter wel bij uitstek geschikt voor landbouwsamenlevingen. De verwachting was dan ook dat zich binnen het plangebied eventueel archeologische sporen van dergelijke samenlevingen (Neolithicum-Middeleeuwen) konden bevinden. Vanaf de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd ontwikkelt Hulsberg zich langs de doorgaande weg naar Wijnandsrade. In ieder geval vanaf het begin van de 19 e eeuw tot het begin van de 20 e eeuw, maar mogelijk al vanaf de Late Middeleeuwen is het plangebied onbewoond en voornamelijk in gebruik als akkerland. Er worden dan ook geen directe bewoningssporen verwacht uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd.

Het feit dat het plangebied gedeeltelijk op een helling ligt, kan gevolgen hebben gehad voor de conservering van archeologische resten. De verwachting was dat de bodemopbouw in het noorden van het plangebied wel eens niet meer intact kon zijn als gevolg van erosie. Hierbij komt nog dat egalisatiewerkzaamheden ten behoeve van de huidige bebouwing een verstorende werking kunnen hebben gehad. Deze verwachting werd gedeeltelijk bevestigd door het booronderzoek. Hieruit bleek dat alleen in het zuidwesten van het plangebied de bodem nog grotendeels intact was en werd gekenmerkt door een zogenaamde Bt -horizont die zich meteen onder het huidige groen (Ap-horizont) bevindt (slechts 10-15 cm dik), gevolgd door een BC- en C-horizont (löss). In de overige boringen zijn geen aanwijzingen voor een Bt -horizont aangetroffen. Aangezien archeologische sporen normaal gesproken verwacht worden in de (top van) de Bt-horizont is er alleen in het zuidwesten van het plangebied nog een kans dat zich hier archeologische resten bevinden. Er wordt dan ook aanbevolen om dit deel van het plangebied (ca. 3750 m²) verder te onderzoeken, eventueel middels enkele strategische geplaatste proefsleuven. Het overige deel van het plangebied kan vrij gegeven worden voor verdere ontwikkeling.

Aan de hand van het voorgaande is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om de archeologische waarde van het terrein vast te stellen. Hiertoe is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de precieze aard en omvang van de vindplaats. In het verlengde daarvan is in kaart gebracht wat de consequenties zijn van de onderzoeksresultaten voor de verdere planvorming in het plangebied. Is de archeologische vindplaats behoudenswaardig, en, zo ja, kan deze behouden blijven of dient deze te worden opgegraven?

Tijdens het onderzoek zijn verspreid ov er het onderzoeksgebied vier proefsleuven aangelegd met een totaal oppervlak van 317 m2. Dit komt neer op een dekkingsgraad van circa 8,5% van het totale onderzoeksgebied. Tijdens het onderzoek zijn geen relevante archeologische resten aangetroffen . Het selectieadvies luidt: het terrein kan worden vrijgegeven voor verdere ontwikkeling.

Relevantie voor het plan 

De gemeente heeft ingestemd met de resultaten van het uitgevoerde onderzoek en aangegeven dat het plangebied wordt vrijgegeven. Het aspect archeologie staat de verdere planvorming en ontwikkeling van het plangebied niet in de weg.

5.9 Kabels en leidingen

Ter hoogte van het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen van een dermate omvang of met een beschermingszone dat ze planologisch relevant zijn. In het geldende bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied geen transportleidingen, gasleidingen of anderszins bestemd. Ter plaatse en in de omgeving zijn alleen huisaansluitingen en ondergeschikte, planologisch, niet-relevante kabels- en/of leidingen aanwezig.

Relevantie voor het plan 

Ter hoogte van het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die de planvorming in de weg staan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Planstukken

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de opzet en het gebruik van de verbeelding en planregels.
Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), alsmede de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor).
Het bestemmingsplan ‘Panhuys Hulsberg’ is vervat in een verbeelding bestaand uit een analoge kaart, één digitale verbeelding, regels en een toelichting.

6.2 Toelichting op de analoge verbeelding

De analoge verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Op de analoge verbeelding wordt per bestemming specifieke informatie weergegeven, zoals het bouwvlak en een gebiedsaanduiding.

6.3 Toelichting op de regels

Bij het opstellen van de regels is uitgegaan van het reeds geldende bestemmingsplan 'Kern Hulsberg', alsmede de SVBP2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

De planregels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. Hiermee worden de op de verbeelding opgenomen bestemmingen geregeld;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder zijn opgenomen de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels, waarin het overgangsrecht en de slotregel zijn opgenomen.

Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de verschillende bestemmingen aan te geven.

6.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de regels mogelijk zijn. Voor het gemak zijn enkele begrippen uit de Woningwet/ Bouwverordening overgenomen. Verder zijn enkele begrippen afkomstig van de SVBP2012.

Wijze van meten (artikel 2)
Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/ percelen gemeten moeten worden. Bij de wijze van meten is aangesloten bij de SVBP2012.

6.3.2 Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd. In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voorzover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen aanmerkelijk vereenvoudigd en inzichtelijker is.

Op de verbeelding zijn bebouwingsgrenzen opgenomen die samen een bouwvlak vormen. Daar waar de bebouwingsgrens samen valt met de bestemmingsgrens dient de bestemmingsgrens tevens als bebouwingsgrens te worden gezien.

Artikel 3 Groen

Conform het geldende bestemmingsplan 'Kern Hulsberg' is de bestemming 'Groen' opgenomen, daar waar de Birkveldweg aansluit op de Wijnandsraderweg, Berkenhof en Peter Habetsweg. Zo is er voor de direct aangrenzende percelen de zekerheid dat hier sprake zal zijn van groen en schuift de 'verkeer-bestemming' niet op richting tuinen en woningen. Binnen deze bestemming mag een parkeerplaats worden gerealiseerd.

Artikel 4 Maatschappelijk 

De voorzieningen van de woonzorgcentra zijn voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de nieuwe bebouwing dient te worden gerealiseerd. Het bouwvlak valt ook over de locatie waar in de huidige situatie nog woningen staan. Niet het gehele bouwvlak mag worden bebouwd, in totaal 75%, zoals nu ook opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn ook wegen, paden, parkeren, etc. mogelijk ten behoeve van de inrichting van de woonzorgcentra.

Artikel 5 Verkeer

De openbare wegen binnen het plangebied met de daaraan grenzende parkeervoorzieningen hebben de bestemming 'Verkeer'. De inhoud van de bestemming 'Verkeer' is gelijk aan de bestemming 'Verkeer' in het reeds geldende bestemmingsplan 'Kern Hulsberg'.

Artikel 6 Wonen

De tien eengezinswoningen, grenzend aan de maatschappelijke voorzieningen krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn aaneengebouwde woningen mogelijk. Ter plaatse van het bouwvlak binnen de bestemming is het maximaal toelaatbare aantal woningen opgenomen.

Artikel 7 Waarde-Archeologie

Ter bescherming van eventuele aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie opgenomen. Het plangebied wordt vrijgegeven ten behoeve van de realisatie van de twee woonzorgcentra en eengezinswoningen.

6.3.3 Algemene regels

In de Anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

In de Algemene bouwregels zijn regels opgenomen aangaande bestaande maten en afstanden. Ook is de bouwregeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen alsmede een regeling voor ondergronds bouwen.

In de Algemene afwijkingsregels zijn regels opgenomen ten aanzien van afwijkingsmogelijkheden die voor het gehele plangebied gelden en die het bevoegd gezag de benodigde flexibiliteit bieden ten aanzien van het bestemmingsplan.

Onder de Algemene gebruiksregels wordt aangegeven wat wordt verstaan onder strijdig gebruik.

Tot slot zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen, met daarin de citeertitel van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 zijn samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepalingen omtrent de grondexploitatie (Afdeling 6.4 Wro) in werking getreden. In de Grex-wet is bepaald dat de gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel waarin mogelijkheden voor een bouwplan gecreëerd worden, verplicht is maatregelen te nemen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Deze verplichting vervalt indien de gronden volledig in eigendom zijn van de gemeente.

Indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, dan kan de gemeente afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Eveneens is de gemeente niet verplicht een exploitatieplan vast te stellen in bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven gevallen waar het kostenverhaal minimaal is, of niet opweegt tegen de bestuurlijke lasten (artikel 6.12, lid 2, aanhef, juncto artikel 6.2.1a Bro).

Gronden waar de ontwikkeling van de zorgvoorzieningen en woningen zullen plaatsvinden zijn volledig in eigendom van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer draagt ook zorg voor de ontwikkeling van het project. Gemeente en initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten.

Hieruit blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het stellen van regels zoals bedoeld in artikel 6.12, onder 2, van de Wet ruimtelijke ordening niet noodzakelijk is, bestaat er geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft het wettelijk kader voor het voeren van vooroverleg in het kader van bestemmingsplanprocedures. Voor onderhavige procedure dient dan ook vooroverleg te worden gevoerd met diensten van het Rijk, provincie en het waterschap. Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moeten burgemeester en wethouders, indien niet is aangegeven dat van vooroverleg kan worden afgezien, overleg plegen met het Waterschap, met andere gemeenten wiens belangen bij het plan betrokken zijn en met de betrokken Rijks- en provinciale diensten.

7.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode kon een ieder een zienswijze indienen. Er is geen zienswijze tegen het plan kenbaar gemaakt. Overigens zijn er geen ambtshalve wijzigingen en tijdens de terinzageperiode hebben zich evenmin omstandigheden voorgedaan die om een ambtshalve wijziging vragen.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Instemming BC regio Parkstad

Bijlage 2 Natuuronderzoek

Bijlage 3 Ontheffing Wet natuurbescherming

Bijlage 4 Infiltratieonderzoek

Bijlage 5 Bodemonderzoeken

Bijlage 6 Geluidonderzoek

Bijlage 7 Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 8 Advies brandweer

Bijlage 9 Archeologisch onderzoek