Houwakker Vlut Ospel, herziening 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de periode 2005/2006 zijn de woningbouwplannen voor Houwakker/Vlut te Ospel ontwikkeld. Deze woningbouwmogelijkheden zijn in het bestemmingsplan Houwakker/Vlut, zoals dat op 29 september 2009 door de gemeenteraad van Nederweert is vastgesteld, overeenkomstig het stedenbouwkundige plan stringent planologisch verankerd. In de tussenliggende periode zijn de woningbouwplannen maar voor een deel gerealiseerd. Belangrijkste reden hiervoor is de beperkte woningbouwontwikkeling en de veranderde woningbouwmarkt in de afgelopen jaren als gevolg van de crisis.

In 2014/2015 is voor de kavels 1, 2, 9, 26, 27, 28, 31, 69 en 70 het bestemmingsplan herzien. De toenmalige woningbouwmarkt en de gewijzigde inzichten zorgde ervoor dat het wenselijk was om meer flexibiliteit in het bestemmingsplan in te bouwen. Dit betekende dat de woningtypologie niet meer zo nadrukkelijk vastgelegd diende te worden in combinatie met uitbreiding van het aantal woningen. In onderhavige situatie is hetzelfde aan de orde, met dien verstande dat het destijds geen ruimte voor ruimte initiatief betrof. Dit is in onderhavige situatie deels wel het geval, maar maakt de vraagstelling om beter te kunnen aansluiten bij de markt niet anders.

Het ontwerp bestemmingsplan had alleen betrekking op de percelen aan de zuid-oostzijde van het plangebied 'Houwakker/Vlut'. Na inzage van het ontwerp plan is ook gevraagd de verplaatsing van een contingent van kavel 70 naar kavel 9 mee te nemen bij de vaststelling van het plan. Vanwege de relatief beperkte impact van dit verzoek, is dit verzoek meegenomen in dit plan. Vanwege de leesbaarheid en ook om duidelijk te maken op welke delen het plan is aangevuld ten opzichte van het ontwerp wordt hierna gesproken van het 'oorspronkelijke verzoek' (gebied waar het ontwerpbestemmingsplan betrekking op had) en 'kavel 9 en 70'.

Luchtfoto van Houwakker/Vlut

Oorspronkelijk verzoek:

Tot op heden zijn nog steeds niet alle kavels binnen het plangebied van Houwakker/Vlut bebouwd. Deze bestemmingsplanherziening is derhalve wederom bedoeld om beter in te kunnen spelen op de vraag uit de woningmarkt. De initiatiefnemer heeft de wens om herverkaveling van de zuid-oostzijde van het gebied toe te passen en om meer woningtypologieën toe te staan. In de huidige situatie is er sprake van 5 kavels en om de mogelijkheid te bieden dit te kunnen verruimen naar maximaal 7 kavels. Daarnaast wil men naast (geschakelde) vrijstaande woningen ook halfvrijstaande woningen in de vorm van twee-aan-een-gebouwde woningen toe staan. Het betreft hier enkel het creëren van meer flexibiliteit. De uiteindelijke keuze voor het aantal woningen en de typologie is afhankelijk van de toekomstige kopers.

Verzoek kavel 9 en 70:

Op de betreffende kavels 9 en 70 liggen in het huidig bestemmingsplan respectievelijk 1 en 2 contingenten. De initiatiefnemer heeft de wens om 1 contingent intern te verplaatsen van kavel 70 naar kavel 9 als gevolg van de verkoop van kavel 70. Dit betekend planologisch-juridisch dat er op kavel 70, 1 contingent over blijft en kavel 9 een extra contingent krijgt. Per saldo blijft het aantal woningcontingenten op de kavels 9 en 70 daarmee gelijk. De verplaatsing van het contingent maakt daarmee een eventuele splitsing van het kavel 9 mogelijk. Daarnaast wil men naast (geschakelde) vrijstaande woningen ook halfvrijstaande woningen in de vorm van twee-aan-een-gebouwde woningen toe staan op kavel 9. De woningtypologie op kavel 70 wordt beperkt tot 'Vrijstaand'. Het betreft hier enkel het creëren van meer flexibiliteit voor met name kavel 9. Van toevoeging aan de planvoorraad hier geen sprake en zal daarmee geen consequentie hebben voor de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden Limburg. De uiteindelijke keuze voor het aantal woningen en de typologie op kavel 9 is afhankelijk van de toekomstige kopers.

Beide locaties:

Om de flexibiliteitsmogelijkheden qua herkverkaveling, aantal woningen (maximaal 7 i.p.v. 5 woningen en uitwisseling woningcontigent van kavel 70 naar kavel 9) en woningtypologie planologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Op basis van het planvoornemen is een marktverkenning gedaan. Uit deze verkenning is gebleken dat de thans voorgestelde flexibele verkaveling beter aansluit bij de huidige markt. De gemeente is in principe dan ook bereid om medewerking te verlenen aan het verzoek om het bestemmingsplan te herzien. De gemeente stelt daarbij de voorwaarde dat een wijzigingsbevoegdheid opgenomen dient te worden waarin bepaald wordt dat de twee extra mogelijk gemaakte bouwtitels geschrapt kunnen worden indien gedurende één jaar na onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan niet gestart is met de bouw. Dit heeft de gemeente kenbaar gemaakt middels haar schrijven van 9 december 2016. Reden is de beheersing van de planvoorraad woningbouw conform afspraken in de structuurvisie 'Wonen, zorg en woonomgeving'. Ook voor de planologische-juridische aanpassing voor kavel 9 en 70 is principemedewerking verleend door de gemeente.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen in de gemeente Nederweert aan de noordoostzijde van de kern Ospel, vlak ten zuidoosten van het bestaande sportcomplex. Het betreft het deels gerealiseerde woongebied aan de Houwakker/Vlut, een woningbouwontwikkeling van in eerste instantie 39 woningen. Op de volgende luchtfoto zijn de beoogde en nog onbebouwde kavels goed te zien.

Het plangebied ten opzichte van Ospel (links) en de betreffende kavels (rechts), met in rood kavel 9 en 70, en in het geel het oorspronkelijke verzoek.

Deze bestemmingsplanherziening heeft uitsluitend betrekking op de kavels gesitueerd in het uiterste zuid-oosten van de woningbouwlocatie Houwakker/Vlut te Ospel en kavel 9 en 70. De betreffende kavels zijn kadastraal bekend als gemeente Nederweert, sectie M, perceelnummer 1913 (gedeeltelijk), M1914 en M1912 (gedeeltelijk).

Uitsnede van de kadastrale percelenkaart

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut' met roodomlijnd het plangebied met links de strook voor 7 woningen in plaats van 5 woningen en rechts kavel 9 en 70.

Oorspronkelijk verzoek:
Het vigerende bestemmingsplan betreft 'Houwakker/Vlut' dat op 29 september 2009 door de raad is vastgesteld en vervolgens is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Limburg. Op de strook voor de 7 woningen in plaats van 5 woningen is de bestemming 'Wonen' met vijf afzonderlijke bouwvlakken van kracht in combinatie met de bouwaanduiding 'vrijstaand'. Dit houdt in dat ter plaatse van de betreffende kavels uitsluitend vrijstaande woningen binnen het aangeduide bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij één woning per bouwvlak mag worden opgericht. De gewenste flexibiliteit wordt mogelijk gemaakt door een bouwstrook met de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden (7)' en woningtypologieën (vrijstaand waaronder ook vrijstaand geschakeld valt en twee-aan-een-gebouwd) toe te staan. Het planvoornemen past daarmee niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de flexibiliteitsmogelijkheden qua herkverkaveling, aantal woningen (maximaal 7 i.p.v. 5 woningen) en woningtypologie planologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien.

Kavel 9 en 70:
Het vigerende bestemmingsplan betreft 'Houwakker/Vlut Herziening' dat op 14 juli 2015 door de raad is vastgesteld en vervolgens is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Limburg. Voor de kavels 9 en 70 is de bestemming 'Wonen' met bouwvlak van kracht in combinatie met de aanduiding voor de woningtypologie en het aantal toegestane woningen. Dit houdt in dat ter plaatse van de betreffende kavels uitsluitend woningen binnen het aangeduide bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij één (vrijstaande) woning in het bouwvlak van kavel 9 en 2 (vrijstaande of twee-aan-een-gebouwde) woningen in het bouwvlak van kavel 70 mogen worden opgericht.

De beoogde invulling van kavel 70 (één vrijstaande woning) wordt planologisch-juridisch vastgelegd. Voor kavel 9 wordt het daardoor mogelijk om de gewenste flexibiliteit mogelijk te maken door op kavel 9 een bouwstrook met de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden (2)' en woningtypologieën (vrijstaand waaronder ook vrijstaand geschakeld valt en twee-aan-een-gebouwd) toe te staan. Het planvoornemen past daarmee niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de planologisch-juridische mogelijkheden voor kavel 70 en de flexibiliteitsmogelijkheden voor kavel 9 qua herverkaveling, aantal woningen (maximaal 2 i.p.v. 1 woning) en woningtypologie planologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt eerst een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen gegeven in hoofdstuk 2. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten. De wateraspecten in de vorm van een waterparagraaf zijn aangegeven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt aangegeven hoe het planvoornemen is verwoord in de planregels (juridische planopzet). Tot slot wordt in hoofdstuk 7 en 8 ingegaan op respectievelijk de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het planvoornemen en de procedure.

Hoofdstuk 2 Het planvoornemen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het plangebied en het planvoornemen binnen het plangebied zelf.

2.2 Omgeving

De directe omgeving van de kavels, waarop onderhavig bestemmingsplan betrekking heeft, betreffen de andere kavels van de woningbouwontwikkeling Houwakker/Vlut. De kavels direct grenzend aan de Vlut en gelegen binnen de lusvormige ontsluiting zijn, met uitzondering van de eerder genoemde kavels bebouwd overeenkomstig het vigerende planologische regime met uitzondering van de kavels welke vallen onder de herziening van het bestemmingsplan in 2015. Het betreffen grondgebonden eengezinswoningen in twee bouwlagen met kap. Dit zijn deels twee-aan-een-gebouwde woningen en deels vrijstaande woningen van verschillende architectuur en kapvorm. Ten oosten van het plangebied is een weiland gelegen met wat bossages en bomen wat dienst doet als scheiding tussen het plangebeid en bebouwing met grote achtertuinen aan de Lochtstraat.

De kavels op het achterste deel Houwakker/Vlut, richting het buitengebied, zijn nog grotendeels onbebouwd. Het betreffen Ruimte voor Ruimte kavels. De perceelsgrenzen van deze kavels zijn in het terrein zichtbaar door de aanplant van beukenhagen. Deze kavels worden omringd door omliggende agrarische gronden. Het middengebied is inmiddels al ingericht als groengebied met een wadi voor de opvang van het hemelwater van de bestaande en nog te realiseren woningen.

Impressies van de omgeving van het plangebied

2.3 Veranderende marktomstandigheden

Ruimte voor Ruimte Limburg C.V. heeft op 31 augustus 2016 een memo opgesteld ter onderbouwing van aanpassing van de verkaveling, deze memo is bijgevoegd als Bijlage 1 en wordt nu volgend kort toegelicht. Deze onderbouwing heeft betrekking op de kavels waar het oorspronkelijke verzoek betrekking op had.

In mei 2016 is een analyse uitgevoerd naar het aantal verkochte kavels over de afgelopen 12 maanden in Midden-Limburg. Dit waren er in totaal 40. In Weert en Roermond werd het grootste deel van deze kavels verkocht, respectievelijk 37,5 % en 27,5 % van het totaal met een gemiddelde kaveloppervlakte van 690 m² en 656 m². De meeste kavels hebben een oppervlakte tussen de 500 m² en 600 m².

 

In 2015 is in opdracht van de gemeente Weert een analyse gemaakt van de kavelverkoop in de eerste twee jaar van Laarveld. Ook uit deze analyse bleek dat kleinere kavels meer in trek waren. Maar liefst 81,5 % van de verkochte kavels was kleiner dan 600 m². De sterkere vraag naar kleinere kavels voor vrijstaande woningen (projectmatig of zelf bouw) is ook geconstateerd bij de verkopen binnen de Ruimte voor Ruimte projecten in de rest van Limburg en bij de projecten van BPD Ontwikkeling in Limburg en Brabant.

De grootste deel van de huidige kavels binnen Houwakker/Vlut hebben een oppervlakte van tussen de 700 m2 en 900 m2. Deze kavels zijn aan de grote kant en passen daarmee niet goed binnen de behoefte waar de huidige markt om vraagt. De mogelijkheid tot differentiatie binnen Houwakker/Vlut is daarmee erg beperkt. Ook de provincie Limburg heeft aangegeven dat het bestemmingsplan aangepast dient te worden om ruimte te maken voor kleinere Ruimte voor Ruimte kavels. Tevens het het wenselijk dat er sprake is van maatwerk op het moment dat zich nieuwe kopers melden. Onderhavig planvoornemen maakt de gewenste differentiatie mogelijk en op deze manier ontstaat tevens de mogelijkheid tot meer maatwerk.

2.4 Planvoornemen

Het planvoornemen voorziet niet in een nieuwe ontwikkeling, maar in het meer flexibel maken van de planologische mogelijkheden binnen het plangebied. Voor het oorspronkelijke verzoek betekent dit een bouwstrook met de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden (maximaal 7 i.p.v. de huidige 5 woningen)' en woningtypologieën (vrijstaand waaronder ook vrijstaand geschakeld valt en twee-aan-een-gebouwd) geldend voor de gehele bouwstrook.

De flexibiliteit voor kavel 9 wordt geboden in de vorm van een bouwvlak met de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden (maximaal 2 i.p.v. 1 woning)' en woningtypologieën (vrijstaand waaronder ook vrijstaand geschakeld valt en twee-aan-een-gebouwd). Omdat de kavel zich in een hoek bevindt, is het in deze wenselijk in het kader van flexibiliteit het bouwvlak naar achteren te uit te breiden zodat het mogelijk wordt 2 woningen naast elkaar te plaatsen over een frontbreedte van 24 meter, waarbij de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3,00 meter gewaarborgd blijft. De toegestane diepte van het hoofdgebouw zal hiermee niet wijzigen, deze blijft 14,00 meter. Voor kavel 70 wordt de 'bestaande' situatie vastgelegd zodat gewaarborgd wordt dat op deze kavel uitsluitend 1 vrijstaande woning toegestaan.

De beoogde ruimtelijke structuur van de woningbouwontwikkeling Houwakker/Vlut wijzigt wezenlijk niet. Het betreft uitsluitend op kavelniveau bieden van meer flexibiliteit.

Impressie van alle kavels binnen Houwakker/Vlut met groen omlijnd de kavels uit het oorspronkelijke verzoek en met blauw omlijnd kavel 70 en de splitsing van kavel 9

2.5 Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

Het plangebied bevindt zich aan de Veenring welke wordt ontsloten via de Vlut. Richting het noorden loopt de Vlut verder het buitengebied in. De ontsluiting vindt echter plaats richting het zuiden waar de Vlut uitkomt op de Lochtstraat. Dit is de belangrijkste verkeersader door Ospel welke in het westen uitkomt in Nederweert en uiteindelijk Weert en de A2 en in het oosten aansluit op de N279 bij Meijel.

Parkeren

Om te kunnen bepalen hoeveel parkeerplaatsen het planvoornemen benodigd is de CROW publicatie ASVV 2012 geraadpleegd. Het plangebied ligt in 'niet stedelijk gebied' en in 'rest bebouwde kom'. Gecombineerd betekent dit voor koop-woningen vrijstaand en twee-aan-een-gebouwd een minimaal aantal parkeerplaatsen van 1,9 per woning.

Oorspronkelijk verzoek:
Het planvoornemen maakt de realisatie van maximaal 7 woningen in plaats van 5 woningen mogelijk. Dit zijn twee woningen extra. Het aantal benodigde parkeerplaatsen komt hiermee op 13,3 naar boven afgerond 14. Dit zijn dus 4 parkeerplaatsen extra. Om hieraan te kunnen voldoen worden bij iedere woning 2 parkeerplaatsen op de eigen terrein gerealiseerd.

Kavel 9 en 70:
Verder wordt 1 contingent verplaatst van kavel 70 naar kavel 9. Hiermee is geen sprake van een woningtoevoeging. Feitelijk veranderd hiermee niks aan de parkeernorm conform het geldende bestemmingsplan. Er is dan ook geen sprake van een gewijzigde parkeersituatie in het plangebied Houwakker/Vlut voor deze twee kavels. Ondanks de de gewijzigde planologisch-juridische situatie dienen op eigen terrein per woning minimaal 2 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden.

2.6 Privacy en bezonning

Ten aanzien van de privacy voor de belendende percelen blijft de situatie ongewijzigd. De situering van de woningen ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens blijft in alle situaties 3 meter. Dit is in zijn algemeenheid genomen een acceptabele afstand in reguliere woonsituaties. De privacy van de belendende percelen blijft daarmee in voldoende mate gewaarborgd. Ten opzichte van de bestaande bebouwing is de afstand aanzienlijk groter, de Veering vormt de grens aan de voorzijde van het plangebied en het weiland vormt de grens aan de achterzijde. Het planvoornemen is hierdoor niet van negatieve invloed op de privacy en bezonning van de bestaande omliggende bebouwing.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal aandacht worden besteed aan het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

3.2 Rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid

Het beleid van de diverse overheidsinstanties, is met betrekking tot de oorspronkelijke woningbouwontwikkeling reeds uitvoerig behandeld in de toelichting van het vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut' en thans vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut, Opsel herziening 2015'. Hieruit is gebleken dat de woningbouwontwikkeling past binnen de beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties.

Het bieden van de flexibiliteitsmogelijkheden qua woningbouwtypologie in combinatie met een toename van het maximum aantal toegestane woningen (van 5 naar maximaal 7 op het gebied waar het oorspronkelijke verzoek betrekking op had en de interne uitwisseling van één contigent en de wonintypologieén van kavel 70 naar kavel 9) door middel van onderhavig bestemmingsplan is van dermate ondergeschikte betekenis dat er geen Rijks-, provinciale, regionale of gemeentelijke belangen in het geding zijn c.q. deze hier binnen passen. Voor de zorgvuldigheid zijn deze flexibiliteitsmogelijkheden bezien in relatie tot geactualiseerd beleid.

3.3 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen.

De SVIR heeft geen consequenties voor onderhavige woningbouwontwikkeling in zijn geheel dan wel voor de flexibiliteitsmogelijkheden in het bijzonder. Gezien het kleinschalige karakter van deze woningbouwontwikkeling en het ondergeschikte karakter van de felxibiliteitsmogelijkheden is er geen sprake van gewijzigde inzichten in het kader van het rijksbeleid. Daarnaast zijn er geen nationale belangen in het geding die voortkomen uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

Wel is de 'Ladder van duurzame verstedelijking', die is opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in de tussentijd van kracht geworden. Dit houdt in dat als er binnen een regio ontwikkelingen plaats zullen gaan vinden het hierin opgenomen stappenplan gevolgd dient te worden. Dit stappenplan bestaat uit de volgende stappen:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van de beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of zal zodanig worden ontwikkeld.

Op basis van de meest recente jurisprudentie wordt het mogelijk maken van de bouw van 2 extra (maximaal 7 i.p.v. 5) woningen op de locatie van het oorspronkelijke verzoek en interne verplaatse van één contingent binnen een bestaande woningbouwontwikkeling, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling waar de duurzaamheidsladder op van toepassing is. Derhalve kan geconcludeerd worden dat in onderhavige situatie dit eveneens niet aan de orde is. Daarmee is niet gezegd dat in het geheel voorbij kan worden gegaan aan de afweging waarom 'de ladder' vraagt. In het kader van de uitvoerbaarheid speelt deze afweging namelijk ook een rol. Zoals blijkt uit eerdere en navolgende paragrafen, is er sprake verandering van behoefte op de woningmarkt. Onderhavig planvoornemen sluit beter aan op deze veranderende behoefte. Een woningbouwontwikkeling welke door de crisis grotendeels stil is komen te liggen wordt hiermee voorzien van nieuwe stimulans welke zal resulteren in het sneller realiseren van woningen dan nu het geval is. Dit past binnen de gedachte dat er medewerking wordt gegeven aan woningen die aansluiten bij de behoefte. Tevens is het plangebied (planologisch) aan te merken als bestaand bebouwd gebied. Hiermee wordt voldaan aan stap 1 en 2 van de ladder van duurzame verstedelijking. Aangezien het geen stedelijke ontwikkeling betreft en het plangebied aan te merken is als bestaand bebouwd gebied is stap 3 verder niet aan de orde.

Betekenis voor het plangebied

Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen

3.4 Provinciaal beleid

Op 12 december 2014 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 en de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. In dit nieuwe provinciale beleid wordt woningbouw en met name de toename van de (bestaande) woningvoorraad aan banden gelegd. Echter onderhavige woningbouwontwikkeling is reeds planologisch geregeld en daarmee aan te merken als harde planvoorraad.

Door het bieden van meer flexibiliteitsmogelijkheden qua woningbouwtypologie in combinatie met het maximum aantal toegestane woningen wordt het planologisch mogelijk om maximaal 2 woningen extra te realiseren (7 woningen in plaats van 5 woningen op de locatie van het oorspronkelijke verzoek) ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Door het planologisch-juridisch vastleggen van de beoogde situatie voor kavel 70 (één vrijstaande woning) en het bieden van meer flexibiliteitsmogelijkheden voor kavel 9 qua woningbouwtypologie in combinatie met het intern verplaatsen van één contingent van kavel 70 naar kavel 9 neemt het aantal woningen daarmee niet toe. Het bieden van deze flexibiliteitsmogelijkheden moet er juist toe bijdragen dat woningen gerealiseerd worden die aansluiten bij de behoefte, zodat daarmee de woningbouwontwikkeling afgerond wordt.

Verder zijn de woningbouwmogelijkheden binnen de kern Ospel, welke in het verleden planologisch mogelijk waren via vrijstelling c.q. onheffing, komen te vervallen bij de inwerking treding van de beheersverordening 'Kern Ospel 2014'. Dit betroffen weliswaar geen 'harde' woningbouwmogelijkheden, maar daardoor is er wel enige ruimte ontstaan om deze flexibiliteitsmogelijkheden qua woningtypologieën te kunnen bieden.

Betekenis voor het plangebied

Het provinciale beleid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen

3.5 Regionaal beleid

Op 26 november 2014 is de structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving vastgesteld. Hierin is in regionaal verband de afspraak gemaakt dat voor de komende jaren bezien wordt hoe de overtollige plancapaciteit terug gebracht kan worden. Dit ook om ruimte te creëren om medewerking te kunnen verlenen aan die concrete initiatieven waar in de huidige markt wel behoeft aan bestaat. Dit om zo goed en snel mogelijk te kunnen (laten) voorzien in de feitelijke woningbehoefte. Het originele plan Houwakker/Vlut is opgenomen in deze visie.

Het voorliggend planvoornemen om meer flexibiliteitsmogelijkheden te bieden leidt tot een beperkte extra toename van de woningvoorraad met maximaal 2 woningen. Voor kavel 9 en 70 is zelfs geen sprake van een toevoeging aan de woningvoorraad. Dit past binnen de gedachte dat er medewerking wordt gegeven aan woningen die aansluiten bij de behoefte. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt is het dan ook aanvaardbaar medewerking in het vooruitzicht te stellen aan de gewenste flexibiliteit van deze kavels, waarbij de bestaande situatie op kavel 70 (één vrijstaande woning) planologisch-juridisch wordt vastgelegd.

Toename heeft consequenties voor de omvang van de planvoorraad. Het leidt er toe dat er binnen de totale planvoorraad elders tot extra sanering van 2 contingenten moet worden gekomen. Gezien het beperkte aantal en het belang om flexibiliteit in het plan aan te brengen is een beperkte splitsing aanvaardbaar.

Betekenis voor het plangebied

Het regionale beleid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.6 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid geeft uitvoering aan het regionale beleid. De gemeente Nederweert handelt met onderhavig voornemen dan ook in de lijn van de gemaakte regionale afspraken.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

4.1 Inleiding

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen.

4.2 Bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, archeologie en flora/fauna

Met het bieden van meer flexibiliteitsmogelijkheden en het toestaan van 2 extra woningen binnen de woningbouwontwikkeling ´Houwakker/Vlut' en het intern verplaatsen van één contigent van kavel 70 naar kavel 9 zijn geen sectorale aspecten in het geding. De vigerende bestemmingen en bijbehorende regels worden veelal 1 op 1 overgenomen. De gewenste flexibiliteitsmogelijkheden worden planologische-juridische mogelijk gemaakt binnen de betreffende bestemmingen. De oorspronkelijke woningbouwontwikkeling wijzigt daardoor qua ruimtelijke structuur niet. Derhalve zijn nadere onderzoeken op het gebied van bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, archeologie, flora/fauna niet noodzakelijk. Wel wordt er in het kader van goede ruimtelijke ordening in deze paragraaf kort aandacht besteed aan de aspecten flora en fauna, geluid en bodem aangezien het mogelijk wordt gemaakt om woningen toe te voegen en anders te situeren ten opzichte van het huidige bestemmingsplan.

Flora en Fauna

Er was voor de woningbouwontwikkeling Houwakker/Vlut wel een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet noodzakelijk ten aanzien van het verloren gaan van het leefgebied van de steenuil en daarmee het geïsoleerd raken van de nestplaats ten zuidoosten van de onderzoekslocatie ten opzichte van het overig geschikt leefgebied. Het gevolg hiervan was namelijk dat de ingreep verminderd broedsucces tot gevolg zal hebben en daarmee mogelijk zou leiden tot het verloren gaan van de broedplaats. Er zijn destijds de nodige maatregelen genomen ter compensatie van het verlies van foerageergebied en geschikte verblijfplaatsen. Om het leefgebied zo min mogelijk aan te tasten (en daarmee overtreding van de Flora- en faunawet te verzachten) is daarbij de kleinschaligheid zoveel mogelijk gehandhaafd om de verbinding tussen de broedplaats en het buitengebied te kunnen blijven waarborgen. Deze maatregelen zijn onder andere vormgeven op een gedeelte van kavel 9 (uiterst noordoostelijke kavel) ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - bos'. Hierin vindt geen wijziging plaats met onderhavig bestemmingsplan.

Geluid

Naast het feit dat in het huidige bestemmingsplan reeds is aangetoond dat het aspect geluid geen belemmering vormt dient in onderhavig geval opnieuw gekeken te worden naar de situatie omdat de mogelijkheid wordt gecreëerd om 2 extra geluidsgevoelige objecten toe te voegen aan de bestaande situatie en het intern verplaatsen van één contingent van kavel 70 naar kavel 9. Op 19 april 2011 is bij besluit van de raad de komgrens verschoven tot voorbij het plan 'Houwakker/Vlut'. Het plangebied is gelegen aan een weg waar een maximum snelheid geldt van 30 km/uur. Conform de Wet geluidhinder heeft deze weg geen geluidszone en is akoestisch onderzoek niet vereist. Tevens komen de woningen niet dichter bij de bestaande infrastructuur te liggen. Daarnaast is er reeds aangetoond dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening in het huidige bestemmingsplan en de herziening uit 2015. Het toevoegen van 2 extra woningen en de verplaatsing van één contingent verbetert de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en daarnaast is de extra verkeersgeneratie die dit oplevert nagenoeg nihil. Het aspect geluid vormt daarmee geen hinder voor de omliggende woningen.

Bodem

De bodem waarop de mogelijkheid wordt gecreëerd om twee extra woningen te realiseren en één woning naar te verplaatsen (kavel 9) is in de tussenliggende jaren niet veranderd. In het vigerende plan is reeds aangetoond dat de bodem geschikt is voor de realisatie van woningen. Het aspect bodem is dan ook niet van negatieve invloed op het feit dat er 2 extra woningen mogelijk worden gemaakt en één contingent wordt verplaatst.

Op 1 juli 2016 is door onderzoeksbureau M&A op onderhavige locatie een vooronderzoek bodem met rapportnummer 216-OVH-ho-v1 uitgevoerd. Onderhavig rapport is te vinden in Bijlage 2. Uit het vooronderzoek is geen informatie naar voren gekomen dat de bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie negatief beïnvloed is. Gezien de resultaten uit het vooronderzoek mag worden verondersteld dat het niet waarschijnlijk is dat er verontreiniging heeft plaatsgevonden. Het plangebied kan derhalve als onverdacht worden beschouwd, zodat aanvullend veldonderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Dit bevestigd het voorgaande.

Betekenis voor het plangebied

De eerder genoemde sectorale aspecten vormen geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de toelichting van een bestemmingsplan aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Dit hoofdstuk kan als waterparagraaf worden beschouwd.

5.2 Consequenties flexibiliteitsmogelijkheden

Het bieden van de fleixibiliteitsmogelijkheden zoals beoogd met betrekking tot de woningtypologieën in combinatie met het toestaan van 2 extra woningen en het intern verplaatsen van één contingent van kavel 70 naar kavel 9 leiden niet tot een andere woningbouwontwikkeling zoals deze in het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vut' aan het waterschap is voorgelegd.

Als gevolg van het bieden van deze flexibiliteitsmogelijkheden verandert de ruimtelijke structuur van de woningbouwontwikkeling niet. In de ruimtelijk structuur is de aanleg van de noodzakelijke voorziening in de vorm van een wadi reeds voorzien en inmiddels gerealiseerd. Door het bieden van meer flexibiliteit op perceelsniveau verandert de wateropgave niet. De nog te realiseren woningen worden net als de reeds gerealiseerde woningen uitgevoerd met een gescheiden rioolstelsel en worden zodanig aangesloten op het aanwezige gescheiden rioolstelsel.

Hoofdstuk 6 Jurische opzet

6.1 Inleiding

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening, bepaalt een drietal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
• de Woningwet;

Bij het opstellen van de inhoud van de regels is de systematiek van de vigerende bestemmingsplannen 'Houwakker/Vlut' en 'Houwakker/Vlut Ospel, herziening 2015' aangehouden en heeft een nader afstemming plaats gevonden op de regels van de beheersverordening 'Ospel 2014'.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

6.2 De verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de bestemming van de in het plangebied gelegen gronden: 'Wonen';
• de bouwstrook in de vorm van een bouwvlak en afzonderlijke bouwvlakken voor kavel 9 en 70;
• de aanduidingen: 'bijgebouwen', 'twee-aaneen', 'vrijstaand' en 'bos';
• de maatvoeringsaanduiding: 'maximum aantal wooneenheden' (respectievelijk 7 woningen, 1 woning en 2 woningen).

De bouwstrook c.q. bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen hoofd- en bijgebouwen opgericht mogen worden. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen opgericht worden. Dit is overeenkomstig de bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan. De flexibiliteit wordt geboden door het toestaan van meerdere woningtypologieën binnen de bouwstrook c.q. bouwvlak in combinatie met het maximum aantal toegestane wooneenheden.

Ter plaatse van kavel 70 wordt de beoogde situatie (één vrijstaande woning) planologisch-juridisch vastgelegd. Op kavel 9 wordt de flexibiliteit geboden door het toestaan van meerdere woningtypologieën binnen het bouwvlak in combinatie met het maximum aantal toegestane wooneenheden. De diepte van het hoofdgebouw bouwvlak wordt verruimd, maar de diepte van het hoofdgebouw blijft maximaal 14 meter. Daarnaast blijft de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter gewaarborgd, tenzij het een vrijstaande geschakelde woning betreft welke binnen het bouwvlak aan één zijde in de perceelsgrens gerealiseerd mag worden.

De diepte van het bouwvlak (kavel 9) is verruimd zodat bij twee woningen de woningen op maximaal 10 meter van de naar de weg gekeerde bouwgrens mogen worden gesitueerd. Op deze afstand is daarmee voldoende 'frontbreedte' om twee woningen naast elkaar te situeren.

6.2.1 Regels

De regels zijn conform de SVBP 2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut' en het vigerende bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut, Ospel Herziening 2015'. De flexibiliteitsmogelijkheden voor de toegestane woningtypologieën in combinatie met de vrije kavelindeling en aantal toegestane woningen zijn hierin geïntergreerd.

Tevens is aan de bestemming 'Wonen' een wijzigingsbevoegdheid toegevoegd waarin bepaald wordt dat de twee extra bouwtitels binnen het bouwvlak voor 7 woningen geschapt kunnen worden indien gedurende één jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet gestart is met de bouw.

Ter plaatse van de aanduiding 'bos' op kavel 9 blijft de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden conform het geldende bestemmingsplan en oorspronkelijke bestemmingsplan van kracht. Dit houdt in dat ter plaatse van deze aanduiding het kappen van bos, het vellen of rooien van houtgewas vergunningsplichtig is.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Naast het toetsen van de ontwikkeling aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient de uitvoerbaarheid van het project ook beoordeeld te worden. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

7.2 Economische en financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Initiatiefnemer

Het betreft hier een private ontwikkeling waarbij het risico geheel gedragen wordt door de afzonderlijke initiatiefnemers (Ruimte voor Ruimte woningen en kavel 9 en 70). Voor de gemeente Nederweert zelf zijn er geen kosten verbonden aan de verwezenlijking van het plan. Er is geen sprake van op de initiatiefnemer te verhalen kosten. Wel zijn met de initiatiefnemers een anterieure overeenkomsten gesloten. Hiermee wordt gewaarborgd dat eventuele kosten niet voor rekening van de gemeente Nederweert komen, maar voor rekening van de initiatiefnemers.

7.2.2 Exploitatieplan

De gemeente is in beginsel verplicht om op grond van artikel 6.12 eerste lid Wro een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Echter de kosten zijn anderzins verzekerd doordat de gemeente Nederweert met de initiatiefnemers anterieure overeenkomsten heeft afgesloten.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het planvoornemen voldoende is gegarandeerd.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het planvoornemen betreft het bieden van meer flexibilteit qua herkverkaveling, aantal woningen (maximaal 7 i.p.v. 5 woningen en het intern verplaatsen van één contingent van kavel 70 naar kavel 9) en woningtypologieën. Dit leidt niet tot een wijziging van de ruimelijke structuur van de beoogde woningbouwontwikkeling. Gezien de relatief beperkte impact op de omgeving kan – ook gezien de conclusies uit voorgaande hoofdstukken van deze toelichting – redelijkerwijs worden gesteld dat met onderhavig planvoornemen geen waarden of belangen (onevenredig) zullen worden geschaad. Het planvoornemen zal daarom naar alle waarschijnlijkheid niet op overwegende planologische bezwaren uit de omgeving stuiten omdat de hoofdopzet van de woningbouwontwikkeling ongewijzigd blijft.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

Naar aanleiding van de inzage is het verzoek ingekomen het oorspronkelijke verzoek (7 in plaats van 5 woningen) uit te breiden met de verplaatsing van één contingent van kavel 70 naar kavel 9. Dit verzoek is in dit plan verwerkt. Ten aanzien van deze wijziging kan eventueel beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

7.4 Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare gezien het beperkte karakter ervan.

Hoofdstuk 8 De procedure

8.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Ontwerp:

Publicatie en terinzagelegging

Een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de

gemeenteraad

• b. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

Mogelijkheid reactieve aanwijzing

Publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn

• c. Inwerkingtreding:

Na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om

voorlopige voorziening wordt gedaan)

• d. Beroep:

Beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt steeds melding gemaakt van de rechtsberschermingsmogelijkheden. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist uiteindelijk c.q. in hoogste instantie, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.

8.2 Kennisgeving

Overeenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 30 maart 2017 kennis gegeven van het voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan 'Houwakker/Vlut Ospel, herziening 2017'. Hierbij is aangegeven dat dit bestemmingsplan meer flexibiliteitsmogelijkheden biedt qua herverkaveling, aantal woningen (maximaal 7 i.p.v. 5 woningen) en woningtypologie. Het voornemen om medewerking te verlenen aan het verplaatsen van één contingent van kavel 70 naar kavel 9 is op 11 mei 2017 bekend gemaakt.

8.3 Watertoets

Als gevolg van het bieden van meer flexibiliteit door middel van onderhavig bestemmingsplan wijzigt de beoogde ruimtelijke structuur van de woningbouwontwikkeling niet. In de ruimtelijk structuur is aanleg van de noodzakelijke voorziening in de vorm van een wadi reeds voorzien en inmiddels gerealiseerd. Door het bieden van meer flexibiliteit op perceelsniveau verandert de wateropgave niet. Derhalve is het niet noodzakelijk om onderhavig bestemmingsplan voor te leggen aan het waterschap. Ter informatie zal het plan wel worden toegezonden op het moment dat het ontwerp bestemmingsplan ter visie wordt gelegd.

8.4 Het vooroverleg met diensten van Rijk en provincie

De oorspronkelijke woningbouwontwikkeling op onderhavige locatie is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de diverse instanties (provincie Limburg, waterschap) en voldoet de woningbouwontwikkeling aan de beleidskaders van deze instanties. Met het bieden van meer flexibiliteit door het aanpassen van van het vigerende planologische regime zijn er geen Rijks- of provinciale belangen in het geding. Het bestemmingsplan wordt derhalve direct als ontwerp ter inzage gelegd. Gelijktijdig zal het plan, vanwege de zorgvuldigheid, dan toegezonden worden aan de provincie en het waterschap.

Van de provincie en het waterschap zijn naar aanleiding hiervan geen reactie ontvangen. Ook hebben zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.

8.5 Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 12 mei 2017, gedurende zes weken, tot en met 22 juni 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode van zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen.

Gedurende deze periode is er één schriftelijke zienswijzen ingediend. Deze zienswijze is tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. Naar aanleiding van deze zienswijze hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer van dit bestemmingsplan en reclamant. Deze gesprekken hebben er in geresulteerd dat door reclamant de zienswijze wordt ingetrokken er van uitgaande dat bij vaststelling van dit bestemmingsplan zijn planologisch-juridisch gewenste flexibiliteit en uitwisseling van woningcontigent tussen kavel 9 en 70 meegenomen wordt. Hiermee heeft initiatiefnemer ingestemd en op 4 september 2017 is de zienswijze dan ook daadwerkelijk ingetrokken Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 14 november 2017 gewijzigd vastgesteld rekening houdende met bovenstaande.