Molensingel Tuincentrum

Hoofdstuk 4 Ontwikkelingen

 

4.1 Besluitvorming

De gemeente Maastricht heeft in 2011 en 2012 een aantal belangrijke beslissingen genomen met betrekking tot de vestiging van PDV binnen haar gemeentegrenzen. Alvorens het plan te beschrijven is het dan ook wenselijk kort stil te staan bij deze besluitvorming rondom de vestiging van PDV in Maastricht. In het reeds eerder gememoreerde raadsbesluit van februari 2011 heeft de raad besloten te kiezen voor de concentratieplek PDV in Belvédère. In dat zelfde raadbesluit heeft de raad het college opdracht gegeven te onderzoeken of, in aanvulling op de concentratieplek, het bestaande groot tuincentrum in zuidoost Maastricht op de bestaande of een zuidelijkere locatie solitair kan worden gefaciliteerd. Deze besluitvorming is voor een groot deel gestoeld op de uitkomsten van twee studies: een onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor perifere en grootschalige detailhandel en een onderzoek naar de potentiële locaties voor de PDV-ontwikkeling in de stadsregio.

 

Studie ontwikkelingsmogelijkheden PDV en GDV

Om de economische effecten van de PDV/GDV-locatie in beeld te brengen heeft BRO het onderzoek “Ontwikkelingsmogelijkheden perifere en grootschalige detailhandel” (203x00737.061076_5, d.d. 02.12.2010) uitgevoerd. Het onderzoek beantwoordt de vraag wat de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden zijn van PDV (Perifere Detailhandelsvestigingen) en GDV (Grootschalige Detailhandels Vestigingen) in de gemeente Maastricht. In het onderzoek is geconcludeerd dat het in Maastricht ontbreekt aan een dominant PDV-cluster. Er is een beperkt aanbod aan PDV-winkels (zeker in relatie tot steden met een vergelijkbaar inwonertal), maar dit is te verspreid gelegen over de stad en vertoont nauwelijks tot geen samenhang met elkaar. De PDV-structuur is derhalve zeer versnipperd en de overwegend solitaire PDV-winkels liggen vaak verscholen op bedrijventerreinen en in woonwijken. In elke PDV-branche is sprake van ondervertegenwoordiging. Bovendien is, naast de kwantiteit, ook de kwaliteit van de bestaande PDV-winkels onvoldoende. Daarbij is in het onderzoek tevens aangegeven dat de concurrentie op het gebied van PDV op minder dan 15 autominuten van Maastricht zeer beperkt is. Dit zogenaamde ‘secundaire verzorgingsgebied’ vormt samen met het primaire verzorgingsgebied (Maastricht zelf) de markt waar de nieuwe PDV-locatie zich op moet richten.

 

De Detailhandelsnota 2008 van de gemeente Maastricht gaat uit van een nieuwe PDV-locatie met een omvang van 40.000-50.000 m². Voorts zijn in de visie van BRO met betrekking tot de structuur van de PDV-locatie de volgende uitgangspunten benoemd:

• concentratie van PDV op één nieuwe locatie met een goede en heldere profilering;
• nieuwe PDV-locatie is bedoeld voor nieuwvestigers en verplaatsers;
• actieve sturing nodig (branchering, omvang, verplaatsing).

Uit het onderzoek van BRO is gebleken dat een kritische massa van minimaal 40.000-50.000 m² winkelvloeroppervlak voor de PDV-concentratie noodzakelijk is om voldoende aantrekkingskracht te kunnen hebben. Een zo compleet mogelijk en divers aanbod is hierbij uiterst belangrijk. Een splitsing van het PDV-programma in twee concentraties is ongewenst, omdat dit leidt tot twee concentraties met te weinig aanbod en aantrekkingskracht. Dit gaat ten koste van de vitaliteit en duurzaamheid van die twee PDV-concentraties. Een gefaseerde ontwikkeling van de PDV-locatie behoort wel tot de mogelijkheden.

 

Qua branchering dient de PDV-locatie te worden toegespitst op wonen, plant & dier en doe-het-zelf, mede gelet op de beschikbare marktruimte en de krappe huisvestingsituatie van de huidige PDV-winkels in die branches. Daarbij is opgemerkt dat de uniciteit van Maastricht een grotere marktpotentie kan opleveren dan thans wordt gedacht. Er is marktruimte voorzien voor nieuwe aanbieders, alsmede mogelijkheden voor verplaatsing en herprofilering. Resumerend kan worden gesteld dat voldoende marktpotentie aanwezig is om de invulling van een PDV-locatie van 40.000-50.000 m² mogelijk te maken.

 

Van belang voor onderhavig plan is de conclusie dat de voorziene marktruimte in de branche plant & dier/tuincentra dient te worden benut voor de uitbreiding van bestaande vestigingen. Deze zou zich bij voorkeur vestigen op de centrale locatie in combinatie met een bouwmarktconcentratie. Een meer solitaire ontwikkeling behoort evenwel ook tot de mogelijkheden.

 

Onderzoek Progère BV

Door Progère BV is het “Onderzoek PDV-locatie stadsregio Maastricht” uitgevoerd. Bij brief van 23 maart 2010 heeft het College de gemeenteraad geïnformeerd over de te volgen onderzoeksopzet. Aangegeven is dat het onderzoek wordt opgezet volgens de lijnen: (a) selectie van locaties, (b) inhoudelijke beoordeling en (c) financiële consequenties voor de gemeente. Daarbij zijn in dit onderzoek de initiatieven afgezet tegen vigerend beleid en zijn relaties gezocht met het vraagstuk van stedelijke programmering van januari 2010 en besluitvorming rondom verbeteringsmaatregelen Noorderbrugtracé in het kader van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord van november 2010. De rapportage “PDV-Onderzoek Stadsregio Maastricht” geeft invulling aan de toezegging aan de gemeenteraad.

 

Besluit raad

De raad heeft in haar vergadering van 22.02.2011 besloten de PDV-locatie te realiseren in het Belvédèregebied (Bosscherveld). Tevens heeft de raad besloten het College opdracht te geven te onderzoeken of in aanvulling daarop het bestaande groot tuincentrum in zuidoost-Maastricht op de bestaande of een zuidelijkere locatie solitair gefaciliteerd kan worden.

 

Assortiment

Het assortiment van tuincentra is de afgelopen jaren flink gegroeid, waarbij niet alleen tuingerelateerde artikelen worden verkocht, maar bijvoorbeeld ook sfeergerelateerde artikelen zoals kersartikelen. Om te voorkomen dat deze wens tot assortimentsuitbreiding leidt tot een branchevervaging waarbij oneerlijke concurrentie ontstaat, en als gevolg daarvan een ernstige verstoring van het evenwicht in de detailhandelsstructuur, heeft het college, na consultering van de commissie Stadsontwikkeling, een regeling voor Intratuin en overige tuincentra vastgesteld. Deze regeling, die voorziet in een te voeren basisassortiment en twee aanvullende catgeorieën/assortimenten detailhandel, is in de regels van onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

    

4.2  Het plan

 

Binnen dit bestemmingsplan kunnen drie hoofdontwikkelingen worden onderscheiden:

• de verplaatsing van het tuincentrum, thans gelegen op de locatie Molensingel 75, naar de nieuwe locatie ten zuiden van de Slagmolen;
• het omvormen van de huidige locatie van het bestaande tuincentrum aan de Molensingel 75 tot een reguliere bedrijfskavel met bijbehorende opstallen.
• de ontwikkeling van de locatie van het nieuwe tuincentrum.

Verplaatsing tuincentrum van Molensingel 75 naar kruising Molensingel-Slagmolen

De bestaande vestiging van Intratuin is qua oppervlak een relatief kleine vestiging in relatie tot Intratuinvestigingen in soortgelijke stedelijke gebieden en in relatie tot het landelijk gemiddelde voor tuincentra. Er is economische ruimte voor groei van de huidige vestiging in Maastricht. In subparagraaf 1.1.1 van deze toelichting is aangegeven dat de huidige locatie van het tuincentrum aan de Molensingel 75 onvoldoende mogelijkheden biedt om te komen tot de gewenste hoogwaardige en efficiënte schaalvergroting. De huidige locatie biedt weliswaar nog een (beperkte) mogelijkheid tot uitbreiding van het tuincentrum, maar gelet op de beperkte grootte alsmede de vorm en inrichting van het bedrijfsperceel kan daarbij onvoldoende ruimte en kwaliteit worden gerealiseerd. Gezien de wens tot een bestendiging van de bedrijfsvoering nabij de huidige locatie is derhalve voor realisatie van een nieuw tuincentrum op de meest geschikte en dichtstbijzijnde nog uit te geven kavel op het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht gekozen. Deze kavel levert door zijn vorm en omvang meer ruimtelijk-stedenbouwkundige mogelijkheden op ten aanzien van de functionele inrichting van het terrein, de inpassing van gebouwen in de omgeving en de ontsluiting voor bezoekers en leveranciers, dan de huidige locatie.

 

Naast de betere ruimtelijk-stedenbouwkundige inrichtingsmogelijkheden leidt verplaatsing van de huidige locatie naar de nieuwe locatie ook tot een betere verkeerskundige situatie. Op de bestaande locatie aan de Molensingel 75 is op de drukste momenten van de week (donderdagavonden, zaterdagen en koopzondagen) sprake van parkeeroverlast in de omgeving. De capaciteit van de bestaande parkeerplaats is dan niet toereikend om de grote bezoekersstroom te faciliteren. Auto's worden op deze drukke momenten in de de bermen aan weerszijden van de Molensingel in het openbaar gebied geparkeerd; daarbij worden regelmatig verkeersregelaars ingezet. Naast deze ongebruikelijke en ongewenste wijze van parkeren leidt deze situatie in een aantal gevallen ook tot gevaarlijke verkeerskundige situaties. De Molensingel is immers een doorgaande weg (ontsluitingsweg), waarlangs ook openbaar vervoer plaatsvindt (stadsbus Veolia). De doorgaande functie van deze weg wordt met de huidige ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid (o.a. vestiging internationaal distributiebedrijf, vestiging steunpunt brandweer) aan weerszijden van de Molensingel tussen Slagmolen en Köbbesweg alleen maar belangrijker. Het is daarom ook van belang dat de doorgaande functie van deze weg intact blijft en dat op deze route zo min mogelijk obstakels aanwezig zijn dan wel opstoppingen kunnen ontstaan en dat de overzichtelijkheid van de weg gehandhaafd blijft. De verplaatsing van het tuincentrum naar de nieuwe grotere locatie op de hoek Molensingel-Slagmolen leidt ertoe dat een grotere parkeervoorziening kan worden gerealiseerd op eigen terrein, die voldoet aan de daarvoor geldende richtlijnen. Hiermee behoort parkeeroverlast in het openbaar gebied tot het verleden.  

   

Omvorming huidige locatie

Het uitoefenen van detailhandel is niet toegestaan op het Bedrijventerrein Eijsden-Maastricht. De gronden behorende tot het plangebied hebben ter plaatse van het bestaande tuincentrum een bedrijfsbestemming maar zijn daarnaast voorzien van de functieaanduiding 'Tuincentrum'. Deze aanduiding maakt de exploitatie van een tuincentrum, en daarmee de uitoefening detailhandel, ter plekke mogelijk. Om te voorkomen dat de oprichting van een nieuw tuincentrum leidt tot een toename van het aantal tuincentra, en daarmee tot een uitbreiding van de mogelijkheid om op het bedrijventerrein detailhandel te plegen, is het noodzakelijk de functieaanduiding 'Tuincentrum' op de bestaande locatie te laten vervallen. Wat resteert na het wegnemen/laten vervallen van de functieaanduiding is een regulier bedrijfsperceel ten behoeve van de vestiging van bedrijven met bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 2 en 3. Ook privaatrechtelijk zal worden voorzien in een regeling waarmee de vestiging van nieuwe detailhandel op de huidige locatie zal worden uitgesloten.

 

Ontwikkeling locatie nieuw tuincentrum

De herbouw van het tuincentrum, zij het in een grotere omvang, leidt als zodanig niet tot een uitbreiding van het aantal detailhandelsvestigingen op het bedrijventerrein maar slechts tot een uitbreiding van het aantal m² dat voor detailhandel wordt gebruikt (voor een beschrijving van de exacte omvang zie verderop in deze paragraaf). Het nieuwe tuincentrum zal op plusminus 150 meter ten zuiden van de huidige locatie worden gebouwd. Deze locatie bevindt zich in de oksel van de kruising Molensingel/Slagmolen. De oppervlakte van het veelhoekig perceel meet 21.350 m² en kent een maximale lengte van 174 meter en een maximale diepte van 159 meter. De voetprint van het gebouwlijke tuincentrum meet 8.255 m². De resterende circa 14.000 m² dienen ter realisatie van de buitenverkoop, de ontsluitingsstructuur en het parkeren. Aan de zuidzijde bevindt zich de gemeenschappelijke toegangsweg. Deze toegangsweg is buiten het plangebied gelegen en meet circa 1.250 m².

 

Op de navolgende afbeeldingen is de ontwikkeling van het plangebied weergegeven.

 

     

Het gebouw

Het gebouw kent een vrijwel rechthoekige vorm en meet circa 128 x 70 meter. De voorzijde van het gebouw bevat de centrale hoofdingang en is richting Molensingel georiënteerd. Het gebouw kent een grote variatie aan nok- en goothoogten. Dit hangt samen met de kas-achtige dakopbouw van het midden- en westelijk deel van het gebouw. Dit deel wordt grotendeels eenlaags uitgevoerd en is voorzien van diverse glazen zadeldaken welke in oost-westelijke richting zijn georiënteerd. Richting centrale entree gaat de eenlaagse bebouwing over in een tweelaagse bebouwing. Hierbij verandert de hoogte maar ook de breedte van de glazen zadeldaken en stijgt de nokhoogte van 8 naar 10,5 en uiteindelijk naar 13 meter. Deze 13 meter hoge nok, behorende bij de centrale ingang, vormt tevens het hoogste punt van het gebouw. De achterzijde van het gebouw (de oostzijde) bestaat eveneens uit twee bouwlagen in is, in tegenstelling tot de overige gebouwlijke delen, voorzien van een plat dak. De goothoogte hiervan bedraagt ruim 12 meter. De begane grond biedt ruimte aan onder andere de entree, de koude kas, de warme kas, de bloemenshop en het magazijn. Via een centrale trappartij gesitueerd in het midden van het gebouw is de eerste verdieping bereikbaar. Deze eerste verdieping herbergt onder andere een warme kas, een tuincafé, een terras, een magazijn en diverse technische ruimtes. 

 

Inclusief de buitenverkoop bedraagt de verkoopruime 10.495 m². De facilitaire ruimtes nemen 1.125 m² in beslag en de oppervlakte van het magazijn bedraagt 1.060 m². Ter vergelijking: in de huidige situatie strekt de verkoop (inclusief buitenverkoop) zich uit over 8.581 m², beslaan de facilitaire ruimtes 388 m² en is het magazijn 1.138 m² groot. Het bruto vloeroppervlak van het nieuwe tuincentrum inclusief de verkoop buitenruimte bedraagt 12.680 m². Het broto vloeroppervlak van het 'oude' huidige tuincentrum inclusief verkoop buitenruimte bedraagt 10.107 m². Er is derhalve sprake van een toename van 2.573 m² bruto vloeroppervlak. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van het te realiseren tuincentrum:

 

 

impressie westgevel (hoofdingang) bezien vanaf de Molensingel

 

 

impressie noordgevel bezien vanaf de Slagmolen

 

Ontsluiting locatie

De ontsluiting van de locatie voor gemotoriseerd verkeer wordt vormgegeven vanaf de Molensingel. Aan de zuidzijde van de locatie wordt daartoe een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd. Het tracé van deze middels schuifpoorten afsluitbare ontsluitingsweg verloopt langs de gehele zuidzijde van het perceel en verkrijgt twee twee opstelstroken voor uitrijdend verkeer en één rijstrook voor inrijdend verkeer. Gemotoriseerd verkeer kan de locatie daarnaast verlaten via een uitweg op de Slagmolen. Aan de Molensingel zal tevens een doorsteek voor voetgangers worden gerealiseerd. De bevoorrading van het tuincentrum vindt vanaf de Slagmolen plaats. Vanaf deze locatie heeft het vrachtverkeer een rechtstreekse toegang tot het magazijn en kan tevens het gebied ten behoeve van de buitenverkoop worden bereikt.

 

Inrichting buitenruimte

De buitenruimte van het tuincentrum kan in twee deelgebieden worden onderscheiden: de parkeerruimte en de buitenverkoop.

 

Het parkeren vindt aan de westzijde en de noordzijde van het perceel plaats. Aan de westzijde, tussen de Molensingel en het gebouwlijke tuincentrum, zijn verreweg de meeste parkeerplaatsen gelegen. Hier bevinden zich 281 parkeerplaatsen verdeeld over zes rijen. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar via drie ontsluitingswegen, parallel verlopend aan de Molensingel. Aan de noordzijde van het perceel zijn 36 parkeerplaatsen gelegen. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar via een met de Slagmolen parallel verlopende ontsluitingsweg op het terrein van het tuincentrum. Haaks op de Molensingel zal worden voorzien in een voetgangerspassage. Deze voetgangerspassage verloopt dwars over het parkeerterrein en vormt een rechtstreekse verbinding tussen de Molensingel en de centrale entree van het tuincentrum. Op het parkeerterrein zullen diverse groenelementen worden aangebracht in de vorm van bomen en lage aanplant in de vorm van heggen.

 

De buitenverkoop vindt aan de zuidzijde van het perceel plaats. Aan deze zuidzijde bevindt zich eveneens een waterbassin alsmede diverse afvalcontainers. Het perceel wordt begrensd door een één meter hoog staalmat-hekwerk. Aan de achterzijde van het perceel bedraagt de hoogte van dit hekwerk twee meter. Het hekwerk zal op enkele plaatsen worden onderbroken door elektrisch bedienbare schuifpoorten. De buitenverkoop zal daarnaast aanvullend worden afgeschermd middels een staalmat-hekwerk waarvan de hoogte vier meter bedraagt en is voorzien van een betonplint.

  

Parkeren

Conform de Parkeernormen Maastricht 2011 dient voor grootschalige detailhandel te worden voorzien in 6,5 parkeerplaats per 100 m² bvo. De Parkeernormen Maastricht 2011 kennen geen specifieke parkeernorm voor een tuincentrum. De in de Parkeernormen Maastricht 2011 opgenomen parkeernormen zijn gebaseerd op de kencijfers van het CROW. Deze kencijfers bevatten wel een toe te passen parkeernorm voor een tuincentrum. Op basis van het CROW kan voor een tuincentrum worden volstaan met 2,2 - 2,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Het tuincentrum telt 12.680 m² bvo (het totale vloeroppervlak binnen de buitenmuren inclusief de buitenverkoop). Dit noodzaakt tot de aanleg van minimaal 279 en maximaal 343 parkeerplaatsen. Onderhavig plan voorziet in de aanleg van 315 bezoekersparkeerplaatsen en 8 gereserveerde personeelsparkeerplaatsen. Er wordt derhalve voldaan aan de parkeernorm.