Wijziging 1 Wonen Werken Waterman

Toelichting

Figuur; Ligging bestemmingsplangebied Wonen Werken Waterman

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het woongebied Warande is in 2012 een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Dit ontwerp is vertaald in het bestemmingsplan ''Wonen Werken Waterman'', deze is vastgesteld op 12 oktober 2013 door de raad van de gemeente Zundert. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het gebied Warandepark, gesitueerd aan de noordkant van Rijsbergen, woningen te ontwikkelen, zie ligging bestemmingsplangebied Wonen Werken Waterman.

Figuur; Verbeelding van de verschillende fases

Het bestemmingsplan gaat uit van een woongebied en werkgebied. Beide gebieden zijn ruimtelijk van elkaar geschieden, krijgen ieder een eigen ontsluiting en zijn met een langzame verkeersverbinding aan elkaar verbonden. Het woongebied Warande wordt gescheiden van het bedrijventerrein door de aanleg van een groene overgangszone met afschermend groen. Het woongebied wordt gefaseerd aangelegd. Eerst wordt het zuidelijke deel van het woongebied gerealiseerd (Fase 1) vervolgens wordt het noordelijk deel van het gebied gerealiseerd (Fases 2A en 2B).

De bebouwingsstructuur van het bedrijfsterrein bestaat uit bedrijfspanden waarvan de voorgevels zijn gericht naar de interne ontsluitingsstructuur. Hierdoor blijven achterkanten en opslag zoveel mogelijk uit het zicht.

De plannen voor de ontwikkeling van fase 2B passen niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van 17 woningen voor fase 2B mogelijk te maken zullen Burgemeester en wethouders gebruik maken van de bevoegdheid het plan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 3' te wijzigen ten behoeve van een andere stedenbouwkundige invulling en ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' de bestemming 'Bedrijventerrein' geheel te verwijderen en de gronden te bestemmen voor 'Wonen'.

Figuur; Begrenzing bestemmingsplangebied Wijzigingsplan "Wonen Werken Waterman"

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Wonen Werken Waterman" is uitgebreid onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid van het plan, ook voor het plangebied van de wijzigingsbevoegdheid. De bevindingen van deze onderzoeken (geluidsonderzoek, milieuonderzoeken, archeologie, etc.) kunnen eveneens voor dit plan van toepassing worden verklaard. In hoofdstuk 2 wordt dit nader toegelicht.

1.2 Leeswijzer

Allereerst wordt ingegaan op de regeling in het vigerende bestemmingsplan en de bijbehorende wijzigingsbevoegdheid, vervolgens komt de planbeschrijving aan bod, daarna worden voor het bestemmingsplan reeds uitgevoerde planologische onderzoeken toegelicht. Vervolgens wordt het provinciaal beleid toegelicht in hoofdstuk 3. Daarna wordt de procedure toegelicht in hoofdstuk 4. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingsregeling van het onderhavige wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologische afweging

2.1 Inleiding

In het vigerende bestemmingsplan "Wonen Werken Waterman" zijn voor het woongedeelte van het plan de bestemmingen wonen, tuin, en verkeer opgenomen. Binnen de bestemming zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan. Voor fase 2B passen de huidige plannen niet in het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt een wijzigingsplan gemaakt waarin gebruik wordt gemaakt van twee wijzigingsbevoegdheden die in het moederplan opgenomen zijn. Het stedenbouwkundig plan heeft betrekking op fase 2B, fase 2A kan ontwikkeld worden conform het vigerende bestemmingsplan.

Eerst worden de artikelen over de wijzigingsbevoegdheden (artikelen 3.7.1 en 15.4) beschreven. Daarna worden aan de hand van de uitgevoerde onderzoeken de omgevingsaspecten getoetst. In de conclusie wordt toegelicht dat de nieuwe verkaveling voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheden.

2.2 Wijzigingsbevoegdheden

Wro-zone-wijzigingsgebied-1

In artikel 3.7.1 is de Wro-zone-wijzigingsgebied-1 beschreven;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen en de bestemming 'Bedrijventerrein' geheel of gedeeltelijk te verwijderen en de gronden te bestemmen voor 'Wonen' zoals omschreven in en met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 9 Wonen, ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' onder de voorwaarden dat:

• a. de bedrijfsgronden tot 1 januari 2015 niet verkoopbaar zijn gebleken;
• b. er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein;
• c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven;
• d. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid.

Wijzigingsbevoegdheid - Wro-zone - 3

In artikel 15.4 is de wijzigingsbevoegdheid-Wro-zone-3 beschreven.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 3' te wijzigen ten behoeve van een andere stedenbouwkundige invulling, onder de voorwaarden dat:

• a. woongebouwen niet dichter op de Ettenseweg worden gebouwd;
• b. geen wijzigingen mogen worden aangebracht in de toegelaten goot- en bouwhoogte;
• c. er een sluitende parkeerbalans blijft voor de planontwikkeling;
• d. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven;
• e. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
• f. er een evenwichtige verdeling aanwezig blijft in het plangebied tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte en tussen de functies 'rood' en 'groen'.

Figuur; Plankaart bestemmingsplan "Wonen Werken Waterman"

2.2.1 Planbeschrijving

Huidige situatie

Het huidige stedenbouwkundig plan voor de ontwikkellocatie fase 2B bestaat uit een woongedeelte langs de hoofdstructuur van het woninggedeelte en het bedrijvengedeelte welke aansluitend is op de rest van bedrijventerrein. De gehele locatie is nu braakliggende grond. Het woongedeelte ligt in Wro-zone-wijzigingsgebied 3 en is bestemd met de enkelbestemming 'Wonen'. Het bedrijvengedeelte ligt in Wro-zone-1 en is bestemd met enkelbestemming 'Bedrijventerrein'.

Planbeschrijving

Het nieuwe stedenbouwkundig plan voor fase 2B bestaat uit een herverkaveling en een wijziging van de bestemming 'Bedrijventerrein' naar de bestemming 'Wonen''. De planstructuur in het wijzigingsplan heeft als doel het mogelijk maken van de ontwikkeling van het woongebied Warande fase 2B. In artikel 3 van het moederplan is opgenomen dat de wijzigingsbevoegdheid (Wro-zone-wijzigingsgebied 1) ingezet kan worden als blijkt dat gronden na een periode van 3 jaar onverkoopbaar zijn gebleken, deze periode is afgelopen op 1 januari 2015. Op deze datum zijn de gronden niet verkocht. Doordat de bedrijfsgronden onverkoopbaar zijn gebleken wordt voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en komt in het plan de bedrijvenstrook te vervallen.

In het plangebied worden maximaal 17 woningen gerealiseerd, van deze woningen zijn er nu in de stedenbouwkundige tekening 7 vrijstaande woningen en 10 twee-onder-een-kap woningen opgenomen. De woningtypes sluiten goed aan op de omgeving en hebben door hun lage dichtheid een dorpse uitstraling. De woningen worden maximaal twee lagen met een kap. De goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan "Wonen Werken Waterman".

Er wordt ruimtelijke kwaliteit aan het bestaande woonmilieu toegevoegd. Door te kiezen voor twee nieuwe dwarsstraatjes ontstaat er openheid en doorzichten in het plan. Door te kiezen voor een woonerf inrichting wordt er kwalitatieve openbare ruimte gerealiseerd. Daarnaast wordt er meer woonkwaliteit gecreëerd door het uitbreiden en het versterken van groenelementen. Hoekwoningen die op twee straten zijn georiënteerd krijgen een dubbele oriëntatie, dit vergroot de beeldkwaliteit.

Figuur; Inrichting woongebied na herverkaveling, indicatief programma

Groen

Kwalitatieve groenzone

Om het woongebied van fase 2B kwalitatief te scheiden van het bedrijventerrein wordt een groenstrook gemaakt van 4 meter breed. Deze groenstrook krijgt een duurzame inrichting. De groenzone kan worden doorkruist door langzaam verkeer en hulpdiensten.

Laan woonstraat

Aan de oostkant zijn in de nieuwe verkaveling slechts 3 woningen naar de woonstraat georiënteerd, door deze oriëntatie is het trottoir aan weerszijden van de woonstraat niet noodzakelijk. Het trottoir grenzend aan fase 2B kan daardoor vervallen en de groenstrook met laanbeplanting worden versterkt. De groenstrook wordt met 2 meter verbreed.

Plantsoen

Het plantsoen aan de doorgaande woonstraat wordt vergroot. De hoekwoning die eraan grenst heeft een dubbele oriëntatie en is op zowel het woonstraatje als het plantsoen georiënteerd.

Haag

De achtertuinen van de zuidelijke woningen worden afgezoomd met een haag. Op deze manier ontstaat er een kwalitatieve uniforme afscherming naar het wandelpad, de groene bufferzone en de aangrenzende bestaande woonbuurt.

Bomen

Voor de bouw van de woningen zijn bestaande bomen gerooid, in paragraaf 2.3 aspect bodem wordt nader toegelicht dat het rooien van de bomen noodzakelijk was in verband met asbest in de grond. Binnen het plangebied staat nog 1 boom, die zal worden gerooid. Het verlies van de bomen wordt gecompenseerd door het herplanten van nieuwe bomen.

Verkeer en parkeren

In de nieuwe verkaveling komen twee nieuwe 'woonerven' haaks op de woonstraat met laanbeplanting. De 'woonerven' hebben geen verbinding voor het autoverkeer naar het bedrijventerrein. Wel wordt er een langzaam verkeersverbinding gerealiseerd door de groenstrook. Deze verkeersverbinding kan ook worden gebruikt door calamiteitenverkeer. De 'woonerven' zijn autoluw en er komt alleen bestemmingsverkeer.

Per 'woonerf' staan maar een gering aantal woningen en de straten zijn voor auto's geen doorgaande route, hierdoor is het niet nodig om aparte fiets- en of voetpaden aan te leggen. De voorkeur gaat uit naar een gelijkvloerse oplossing, waarbij het parkeren wordt geconcentreerd aan de zuidzijde van het profiel en een loopstrook met groen aan de noordzijde.Onder de straat komt het infiltratiesysteem Aquaflow te liggen,ter plaatste van het parkeren komen de kabels en leidingen. De' woonerven' kunnen bijvoorbeeld middels een inrit constructie aangesloten worden op de doorgaande woonstraat hierdoor wordt de autoluwe beleving vergroot. De civiele uitwerking van de profielen vindt in een later stadium plaats.

De parkeerplaatsen worden zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte gerealiseerd en heeft een gesloten parkeerbalans, In paragraaf 2.3 wordt het aspect parkeren verder toegelicht.

Figuur; Indicatief profiel 'woonerf'

2.3 Omgevingsaspecten

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Wonen en Werken Waterman" is uitgebreid onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid van het plan, ook voor het betreffende plangebied van de wijzigingsbevoegdheid.

Archeologie

In het kader van de ontwikkeling van het woon-en werkgebied Wonen Werken Waterman is een archeologisch onderzoek uitgevoerd en de resultaten zijn opgenomen in het bestemmingsplan. De conclusie uit dit onderzoek luidt als volgt;

Op basis van het uitgevoerde onderzoek luidt het advies om de archeologische verwachting voor het plangebied bij te stellen naar laag. De kans dat er intacte archeologische resten worden gevonden is klein gezien de mate van bodemverstoring. De aanbeveling luidt daarom om geen dubbelbestemming op te nemen in het bestemmingsplan. Het aspect archeologie kan als afgerond worden beschouwt binnen te voeren ruimtelijke procedure, een vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Een deel van het plangebied, ter plaatste van de bestaande woningen, is niet onderzocht en heeft als dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie 5', hiervan is geen sprake in de ontwikkellocatie fase 2B.

Cultuurhistorie

Monumentale/waardevolle bomen

Uit een onderzoek naar monumentale en/of waardevolle bomen is gebleken dat er binnen het plangebied geen monumentale en/of waardevolle bomen aanwezig zijn

Historische stedenbouw/geografie

Het vigerende bestemmingsplan respecteert de huidige bebouwingsstructuur en biedt geen verdere ontwikkelingsmogelijkheid die deze waarden kunnen aantasten.

Bedrijven & Milieu

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering betekent het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering

In de brochure Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009) wordt een handreiking gegeven voor het verantwoord inpassen van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. De handreiking geeft informatie over een aantal ruimtelijk relevante milieu aspecten van een scala van bedrijfsactiviteiten. In deze handreiking worden bedrijven ingedeeld in verschillende categorieën, al naar gelang de mate van hinder en inpasbaarheid. Ook maakt de handreiking onderscheid in verschillende gebiedstypen zoals een rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied. Aan de hand van de categorie-indeling kan bepaald worden of, en eventueel onder welke voorwaarden, een bedrijf inpasbaar is in de omgeving.

Omgevingstype  

In de VNG-uitgave wordt aangegeven dat een 'gemengd gebied' een gebied is met een matige tot sterke functiemenging. Gebieden die direct langs de hoofd infrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De omgeving van het plangebied kan worden beschouwd als een 'gemengd gebied', zoals bedoeld in de VNG-brochure omdat sprake is van een combinatie van milieuhinderlijke en milieugevoelige functies.

De voorgenomen ontwikkelingen in het bestemmingsplan ''Wonen Werken Waterman'' zijn getoetst aan de m.e.r. regelgeving. Uit de beschikbare gegevens valt op te makend dat voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die noodzaken tot het opstellen van een MER. Het aspect milieuruimte vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Door de in het bestemmingsplan toegepaste zonering vindt geen overlap plaats van VNG-contouren van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten met de voorgenomen woningen.

Figuur; Milieuzonering vigerende bestemmingsplan

Deze conclusie is niet toepasbaar voor de ontwikkellocatie fase 2B want de herverkaveling heeft invloed op de milieuzonering van het (toekomstige) bedrijventerrein. De woningbouw is van de bedrijven gescheiden door de ontsluitingsweg op het bedrijventerrein en de groenstrook van 4 meter. Daarnaast worden bij de hoekwoningen grenzend aan het bedrijventerrein een strook van 3 m vrijgehouden van hoofdgebouwen (woningen). In deze zone van 3 m (het bouwvak) mogen wel bijgebouwen / garages worden gesitueerd, maar geen woonfuncties/ woning. Binnen 30 meter van het bouwvlak mogen alleen bedrijven in de categorie 1. Bedrijvigheid in de categorie 2 is toegestaan op een afstand van ten minste 30 meter van het bouwvlak. Bedrijvigheid in de categorie 3.1 is op een afstand van 50 meter toegestaan.

Figuur; Milieuzonering op basis van het wijzigingsplan

De invloed op de milieuzonering wordt verwerkt in privaatrechtelijke afspraken. De milieukundige gevolgen op het bedrijventerrein dienen bij verkoop van bedrijfskavels in het koopcontract te worden afgehecht.

De milieucontouren die ontstaan nadat de wijzigingsbevoegdheid is vastgesteld c.q. onherroepelijk is zullen privaatrechtelijk in de verkoopcontracten van het bedrijventerrein worden gewaarborgd. Deze contracten zullen pas na het onherroepelijk worden van de wijzigingsbevoegdheid definitief worden gesloten. In de verkoopcontracten zal voor de betreffende percelen waar op grond van het bestemmingsplan de bestemming Bedrijven milieu categorie 3.1 van kracht is, een tekstuele bepaling worden opgenomen dat het uitoefenen van de bedrijvigheid in die milieucategorie niet is toegestaan en dus beperkt zal worden tot uitsluitend milieucategorie 2 of 1. Deze tekstuele bepaling bestaat uit een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 Boek 6 BW, met daaraan gekoppeld een kettingbeding als bedoeld in artikel 253 Boek 6 BW om rechtsopvolgers aan de kwalitatieve verplichting (geen toegestane bedrijfsuitoefeningen in milieucategorie 3) te houden. Deze bedingen zullen ten behoeve van de gemeente notarieel worden gevestigd en ingeschreven in het Kadaster.

Verkeer en parkeren

Voor het vaststellen van benodigde parkeerbehoefte in ontwikkellocatie fase 2B wordt gekeken naar de ontwikkellocaties fases 2A en 2B samen. Omdat er tussen beide deelgebieden uitwisseling van parkeren in de openbare ruimte mogelijk is.

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsten is uitgegaan van onderstaande parkeernormen. Bij de berekening is meegenomen of het eenvoudig is of niet om privé te parkeren, bijvoorbeeld als de woning een dubbele oprit heeft dan is het berekeningsaantal hoger dan bij een woning met enkele oprit.

Tabel; Parkeernormen

In zone 1 is het aantal woningen 17, de bijbehorende parkeervraag is 34,4 plekken. In totaal zijn er 25,1 privé parkeerplekken. Het aantal gevraagde parkeerplekken in de openbare ruimte is 9,3 en het aanbod in de openbare ruimte bedraagt 10 parkeerplekken. Hiermee is voldaan aan de parkeervraag met een positief saldo van 0,7 plekken.

zone	zone 1
aantal woningen	17,0	34,4		vraag totaal
aanbod privé	25,1	0,0		overschot privé
totaal privé	25,1
vraag openbare ruimte	9,3	10,0	aanbod openbare ruimte
saldo openbare ruimte	0,7

Tabel; Parkeerbehoefte deelgebied 2B

In zone 2 is het aantal woningen 16, de bijbehorende parkeervraag is 28 plekken. in totaal zijn er 5,2 privé parkeerplekken. Bij de berekening is meegenomen of het eenvoudig is of niet om privé te parkeren, bijvoorbeeld als de woning een dubbele oprit heeft dan is het berekeningsaantal hoger dan bij een woning met enkele oprit.

Het aantal gevraagde parkeerplekken in de openbare ruimte is 22,8 en het aanbod in de openbare ruimte bedraagt 26,0 parkeerplekken. Hiermee is voldaan aan de parkeervraag met een positief saldo van 3,2 plekken.

zone	zone 2
aantal woningen	16,0	28,0	vraag totaal
aanbod privé	5,2	0,0	overschot privé
totaal privé	5,2
vraag openbare ruimte	22,8	26,0	aanbod openbare ruimte
saldo openbare ruimte	3,2

Tabel; Parkeerbehoefte ontwikkellocatie fase 2A

Figuur; Parkeerbehoefte per ontwikkellocatie fases 2A en 2B

Wegverkeerslawaai

Uit het onderzoek is gebleken dat er geen invloed is op het plangebied, omdat het plangebied niet is gelegen aan de relatief drukke Ettenseweg.

Flora en fauna

Gezien de ligging in het stedelijk gebied zijn er geen negatieve effecten van het project op natura 200-gebieden of andere gevoelige gebieden. Ten aanzien van de vliegroutes en foerageergbieden zijn er geen compenserende maatregelen nodig in het plangebied.

Bodem

In de bodem van het plangebied is lokaal verontreiniging aangetroffen. uit het onderzoek is een advies naar voren gekomen die relevant is voor de ontwikkeling van fase 2B.Uit onderzoek is het volgende advies naar voren gekomen:

Als de begroeiing ter plaatse van de groenstrook verwijderd wordt kan alsnog een nader asbest onderzoek uitgevoerd worden om daadwerkelijk vast te stellen of er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging.

Figuur; Uitsnede kaart opgenomen in het rapport ''verkennend (water) bodem-, en asbest onderzoek Waterman II te Rijsbergen (2012)''

De bomen in de betreffende groenstrook zijn inmiddels gerooid, en vervolgens is de grond gesaneerd. In het onderstaande figuur is de situatie na de grondsanering opgenomen.

Figuur; Uitsnede kaart, rooien en saneren groenstrook gelegen in het gebied behorend bij fase 2

Water

Uit onderzoek is gebleken dat er de waterbergingseis (compensatie als gevolg van de toename van het verhard oppervlak) in het bestemmingsplan wordt geborgd. Het verharde oppervlak neemt bij herverkaveling niet toe. Bij de civiele uitwerking van het plan zal nog extra aandacht worden besteed aan het aspect water, ook in relatie tot het infiltratiesysteem Aquaflow.

Luchtkwaliteit

Uit het onderzoek is gebleken dat er in het plangebied wordt voldaan aan de grenswaarden zoals deze zijn opgenomen in de wet milieubeheer.

Externe veiligheid

Uit het onderzoek zijn geen knelpunten naar voren gekomen voor het plangebied.

2.3.1 Conclusie omgevingsaspecten

Vanuit de omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling van fase 2B. De vastgestelde belemmering ten aanzien van mogelijk aanwezig asbest in de groenstrook is weggenomen door middel van een sanering.

Ten aanzien van het aspect milieuzonering worden er privaatrechtelijke afspraken gemaakt voor de invloed van herverkaveling op de toegestane milieucategorie van de bedrijfspercelen.

2.4 Conclusie

Op basis van de toelichting op het nieuwe stedenbouwkundig plan en de toetsing op de omgevingsaspecten, zoals deze heeft plaats gevonden in voorgaande paragraaf, kan worden gesteld dat de beoogde wijziging voldoet aan de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden.

Ten aanzien van Wro zone wijzigingsgebied 1,

• a. de bedrijfsgronden zijn niet verkoopbaar gebleken;
• b. er is voldoende parkeergelegenheid. Voor zowel fase 2A als 2B is er een gesloten parkeerbalans;
• c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven. De herverkaveling is ruimtelijk passend in de omgeving, waarbij de bestaande groenstructuren zijn versterkt en nieuw groen wordt gerealiseerd;
• d. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid, uit de toetsing van de omgevingsaspecten is gebleken dat er geen belemmeringen zijn.

Ten aanzien van Wro zone wijzigingsgebied 2,

• a. woongebouwen niet dichter op de Ettenseweg worden gebouwd; De woningen aan de Ettenseweg blijven gehandhaafd conform vigerend bespemmingsplan.
• b. wijzigingen mogen worden aangebracht in de toegelaten goot- en bouwhoogte. De goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan "Wonen Werken Waterman".
• c. er een sluitende parkeerbalans blijft voor de planontwikkeling; Voor zowel fase 2A als 2B is er een gesloten parkeerbalans;
• d. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven. De herverkaveling is ruimtelijk passend in de omgeving, waarbij de bestaande groenstructuren zijn versterkt en nieuw groen wordt gerealiseerd;
• e. sprake is van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid. Uit de toetsing van de omgevingsaspecten is gebleken dat er geen belemmeringen zijn.
• f. er een evenwichtige verdeling aanwezig blijft in het plangebied tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte en tussen de functies 'rood' en 'groen'. De woningtypes sluiten goed aan op de omgeving en hebben door hun lage dichtheid een dorpse uitstraling.

Hoofdstuk 3 Provinciaal beleid

3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Belangrijke beleidswijzigingen hebben betrekking op de realisatie van natuur en de transitie naar zorgvuldige veehouderij in Brabant.

Bij de ruimtelijke keuzes zijn de kernkwaliteiten van de provincie sturend. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. In het gebied rond Zundert wil de provincie ruimte geven aan een optimale en duurzame ontwikkeling van de boomteelt. Verder wordt aandacht gegeven aan een robuust water- en natuursysteem en duurzame energie. In de structuurvisie wordt uitgegaan van concentratie van verstedelijking. Bovenregionale bedrijventerreinen en woningbouwopgaven worden opgelost in het stedelijk concentratiegebied. In het overig stedelijk gebied is verdere verstedelijking alleen mogelijk om te voorzien in eigen behoefte.

3.2 Verordening ruimte 2014

Op 17 december 2010 hebben Provinciale Staten de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 vastgesteld. Omdat er jaarlijks wijzigingen zijn op het gebied van ruimtelijke ordening actualiseert de provincie de verordening ieder jaar. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergaderingen van 7 februari 2014 en 14 maart 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Daarnaast hebben Gedeputeerde Staten in hun vergadering van 18 maart 2014 besloten de Verordening ruimte 2014 op onderdelen te wijzigen. De Verordening bevat regels over verschillende onderwerpen zoals stedelijke ontwikkeling, intensieve veehouderij, ecologische hoofdstructuur en glastuinbouw. De onderwerpen die zijn opgenomen in de Verordening werken door in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Het onderwerp stedelijke ontwikkeling is van toepassing op het voorliggende plan, omdat hiermee een woningbouwontwikkeling wordt beoogd.

3.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Provinciale verordening ruimte is opgenomen dat het van belang is om zorgvulding om te gaan met ruimte. Voor zorvuldig ruimtegebruik moet in het geval van een stedelijke ontwikkeling de Ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd (artikel 3.1).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening. Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder.

De Ladder (artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening) bestaat uit 3 stappen;

• 1. er moet worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving bij stap 1 blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, moet er worden beschreven in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving bij stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt er beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een Laddermotivering is verplicht wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor woningbouw is hiervan sprake vanaf circa 10 woningen (ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het Wijzigingsplan maakt de ontwikkeling van 17 woningen mogelijk. Het wijzigingsplan betreft het wijzigen van de bestemming Bedrijf naar bestemming Wonen in bestaand stedelijk gebied. De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, daarmee heeft toetsing aan regionale woningbouwafspraken plaatsgevonden. De vraag naar bedrijfspercelen blijkt na enkele jaren in verkoop te zijn geweest tegenvallend, terwijl de vraag naar woningen op deze locatie groot is. Het stedenbouwkundige plan is dan ook in goed overleg met betrokken partijen, waaronder gemeente, tot stand gekomen. In het vigerende bestemmingsplan is een maximaal aantal woningen opgenomen van 80 woningen. Dit betekent dat in het Wijzigingsplan 5 woningen worden toegevoegd. Aangezien dit Wijzigingsplan slechts enkele woningen betreft en niet gezien wordt als stedelijke ontwikkeling is de Ladder voor duurzame verstedelijking in dit geval niet van toepassing. Desondanks wordt in deze paragraaf in het kader van de onderbouwing van de Ladder trede 1 toegelicht dat het toevoegen van de nieuwe woningen past binnen de regionale afspraken. Trede 2 en 3 is niet van toepassing omdat de ontwikkeling is gelegen in bestaand stedelijk gebied en de tweede fase betreft van de reeds in ontwikkeling zijnde Warandapark.

Regionale afspraken

In de verordening ruimte is opgenomen dat bij de nieuwbouw van woningen (artikel 4.3) de afspraken die gemaakt zijn in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen. En dat de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de gemaakte afspraken en de harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit is de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt. Deze capaciteit wordt uitgedrukt in aantallen woningen en is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet verwezenlijkt is.

De wijzigingsbevoegdheid waar het voorliggende plan betrekking heeft maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan. In dit plan heeft de toetsing aan regionale woningbouwafspraken plaats gevonden.

De Provincie Noord-Brabant (Gedeputeerde Staten) stelt tenminste eenmaal per bestuursperiode 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' vast (28 okt. 2014), waarbij onder andere de gegevens uit de BAG en de matrix input zijn. Deze bevolkings- en behoefteprognose zijn de basis voor de gemeentelijke woningbouwafspraken in West-Brabant en de onderlegger voor het programma per kern van de gemeente Zundert. Het geeft de bandbreedte aan van het aantal woningen dat de gemeente mag realiseren voor de komende periode tot 2030. Hieronder de concrete kwantitatieve opgave voor de gemeente Zundert.

Regio West-Brabant Prognose ontwikkeling woningvoorraad 2014-2030
Gemeente	Feitelijke woningvoorraad 2014	Prognose 2024	Groei tot 2024	Prognose 2030	Groei tot 2030
Zundert	8.475	9.270	795	9.445	970
Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord Brabant, actualisering 2014

Vanaf 2030 is de verwachting dat het woningtekort in Zundert volledig is ingelopen en er net zoveel woningen zijn als huishoudens. Het toevoegen van nieuwe woningen op de bestaande voorraad is conform de huidige inzichten vanaf 2030 dan ook uitgesloten. Deze woningbouwafspraken worden jaarlijks geactualiseerd en in december in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) bestuurlijk vastgesteld. Daarmee liggen voor alle gemeenten in Brabant de eenheden vast.

Het besluit uit het RRO van december 2015 is gebaseerd op de cijfers uit de matrix 2015. Zundert had toen 919 eenheden in de planning staan tot 2030. Programmatisch gezien is er nog voor 51 eenheden ruimte. De 5 eenheden uit dit wijzigingsplan zijn daarmee programmatisch te verantwoorden.

In de matrix 2016, welke in het RRO van december 2016 zal worden vastgesteld*, zijn deze 5 eenheden inmiddels opgevoerd.

Conclusie onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking

De geplande woningbouw wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied waarbij er gebruik wordt gemaakt van de benutting van bestaande gronden en de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan. De aantallen nieuwe woningen passen binnen regionale afspraken en zijn programmatisch te verantwoorden ten opzichte van de regionale woningbehoefteprognose.

Hoofdstuk 4 Procedure

4.1 Planproces

Ingevolge de Wet uniforme openbare voorbereidingsprocedure dienen alle ruimtelijke plannen te worden voorbereid met toepassing van het in afdeling 3.4 Awb geregelde voorbereidingsprocedure.

Het wijzigingsplan maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan 'Wonen Werken Waterman'' dat in het kader van de vaststellingsprocedure onderworpen is geweest aan het wettelijk vooroverleg. Voor het wijzigingsplan moet wettelijk gezien ook vooroverleg plaats vinden.

Voor het voorontwerp wijzigingsplan heeft er vooroverleg plaats gevonden met de provincie Noord-Brabant. De reactie van de provincie is verwerkt in hoofdstuk 3 van het voorliggende plan. De volledige reactie is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.

Het college heeft het ontwerp wijzigingsplan ter inzage gelegd conform het geregelde in afdeling 3.4 Awb, het ontwerp-besluit van B&W is als Bijlage 2 aan de toelichting toegevoegd. In deze periode konden belanghebbenden hun zienswijzen naar voren brengen.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft vanaf 11 augustus 2016 tot en met 22 september 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden belanghebbenden zienswijzen indienen. Er zijn geen zienswijzen op het plan ingediend. De brandweer Midden- en West-Brabant heeft door middel van een notitie advies gegeven over het plan.

Advies brandweer

De brandweer Midden- en West-Brabant heeft een advies ingediend. Het advies is opgenomen in Bijlage 3. De brandweer stelt dat uit het ontwerp wijzigingsplan blijkt dat het plangebied wordt gerealiseerd op een locatie die voorheen niet in gebruik was als woonlocatie. Het is aannemelijk dat er geen bluswatervoorziening aanwezig is in het plangebied. De brandweer stelt dat vooralsnog niet wordt voldaan aan de eisen met betrekking tot de bluswatervoorziening.

Het inpassen van deze voorziening isinmiddels tijdens het NUTS overleg afgestemd met Brabant Water. Dit wordt door Brabant Water in samenwerking met AGEL adviseurs voorgelegd aan de brandweer.

Het advies heeft niet geleid tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft op 30 september 2016 een positief besluit genomen over de vaststelling van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

Er is sprake van een wijziging van de verbeelding van het bestemmingsplan “Wonen Werken Waterman”. De bestemming ‘Wonen' wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’, 'Groen' en 'Verkeer' met maximaal 17 woningen in een nieuwe stedenbouwkundige invulling.

Voor wat betreft de planregels zijn/blijven de overeenkomstige regels van het geldende bestemmingsplan “Wonen Werken Waterman”, zijnde het “moederplan” voor dit plan van toepassing.