Wijziging 2 Wonen Werken Waterman

Toelichting

Figuur; Ligging bestemmingsplangebied Wonen Werken Waterman

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het woon- en werkgebied Warandepark is in 2012 een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Dit ontwerp is vertaald in het bestemmingsplan ''Wonen Werken Waterman'', deze is vastgesteld op 12 oktober 2013 door de raad van de gemeente Zundert. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het gebied Warandepark, gesitueerd aan de noordkant van Rijsbergen, woningen en bedrijven te ontwikkelen, zie ligging bestemmingsplangebied Wonen Werken Waterman.

Het vigerende bestemmingsplan gaat uit van een woongebied en werkgebied. Het werkgebied is een bedrijventerrein welke bestaat uit vier bouwvlakken. Één bouwvlak, grenzend aan het woongebied, is aangeduid als wijzigingsgebied waar de bestemming bedrijventerrein wordt gewijzigd naar de bestemming Wonen. Hiervoor is het Wijzigingsplan 'Wijziging 1 Wonen Werken Waterman' opgesteld. De toekomstige bebouwingsstructuur van het bedrijventerrein bestaat uit bedrijfspanden waarvan de voorgevels zijn gericht naar de interne ontsluitingsstructuur. Hierdoor blijven achterterreinen en opslag zoveel mogelijk uit het zicht. Het woongebied wordt gescheiden van het bedrijventerrein door de aanleg van een groenzone met afschermend groen. Tussen de twee gebieden komt geen verkeersverbinding voor auto's en vrachtwagens. De verbinding is alleen bedoeld voor calamiteitenverkeer.

Figuur; Uitsnede vigerend bestemmingsplan Wonen Werken Waterman

De aanleiding voor het opstellen van het voorliggende wijzigingsplan is het wijzigen van drie bouwvlakken van het bedrijventerrein. Door deze wijziging zal de rooilijn verschuiven van 11 meter naar minimaal 7,5 meter. Deze wijziging is niet van toepassing op het wijzigingsgebied Wro-zone-wijzigingsgebied-1, hiervoor wordt een aparte procedure gevolgd

waar de bestemming 'Bedrijventerrein' wordt verwijderd en de gronden worden bestemd voor 'Wonen'.

+

Uit de evaluatie van het bestemmingsplan 'Wonen Werken Waterman' blijkt dat het huidige bouwvlak van de bedrijfspercelen nadelige gevolgen heeft voor de uitgifte van gronden in het betreffende plangebied. Door het aanpassen van de bouwvlakken worden de mogelijkheden voor de situering van bedrijfsbebouwing op het bedrijfsperceel verruimd.

Figuur; Ligging plangebied

1.2 Leeswijzer

Allereerst wordt ingegaan op de regeling in het vigerende bestemmingsplan voor het wijzigen van de bouwvlakken. Vervolgens komt de planbeschrijving aan bod, waarin in wordt gegaan om de voorwaarden die verbonden zijn aan de regeling voor het wijzigen van de bouwvlakken. Vervolgens wordt de procedure toegelicht in hoofdstuk 3. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingsregeling van het onderhavige wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologische afweging

2.1 Inleiding

In het ambtelijk en bestuurlijk overleg is een compromis bereikt met betrekking tot de gewenste rooilijn voor het bedrijventerrein. De rooilijn van de bestemming bedrijventerrein gaat van 11 meter naar 7,5 meter. Het bouwvlak zal, waar van toepassing, worden verruimd. In het kader van uniformiteit in gevelbeeld wordt dit voor het totale bedrijventerrein toegepast. Voor het wijzigen van de bouwvlakken wordt er gebruik gemaakt van artikel 15 Algemene Wijzigingsregels. Dit artikel wordt nader toegelicht in paragraaf 2.2.

2.2 Wijzigen van de bouwvlakken

In artikel 15.2 is de overschrijding van de bouwvlakken opgenomen.

Het bevoegd gezag kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van de vergroting van bouwvlakken,met dien verstande dat de overschrijding ten hoogste 5 meter bedraagt en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. het straat-, bebouwings- en landschapsbeeld;
• b. het woon- en leefklimaat;
• c. de waterstaatkundige belangen;
• d. de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven;
• e. de verkeersveiligheid;
• f. de sociale veiligheid;
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het verruimen van het bouwvlak past binnen de kaders van de wijzigingsbevoegdheid. Punt a t/m g van artikel 15.2 worden onderbouwd in de toelichting van het wijzigingsplan, in paragraaf 2.3.

2.3 Planbeschrijving

2.3.1 Inleiding

Huidige situatie

Het bedrijventerrein maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Wonen Werken Waterman'. In de huidige situatie is het bedrijventerrein nog niet ontwikkeld en is het nog braakliggend terrein. In het moederplan geldt voor de drie bouwvlakken de enkelbestemming Bedrijventerrein. Elk bouwvlak heeft een maximaal bebouwingspercentage van 65%.

Het naastgelegen bedrijventerrein, welke al in gebruik is, maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan De Waterman, welke is vastgesteld op 31 januari 2013.

Planbeschrijving

Het wijzigingsplan betreft het wijzigen van de bouwvlakken van het bedrijventerrein. Conform artikel 15.2 moet er voldaan worden aan een aantal voorwaarden. Deze worden in de volgende subparagraven nader toegelicht. Omdat de bedrijfsbestemming grenzend aan het woongebied wordt omgezet naar wonen, komt het wonen dichter naar het bedrijventerrein. In het Wijzigingsplan 'Wijziging 1 Wonen Werken Waterman' zijn de daaruit voortkomende aanpassingen ten aanzien van bedrijven- en milieuzonering toegelicht. Omdat deze zonering ook relevant is voor de betreffende bedrijfspercelen wordt dit aspect ook in dit Wijzigingsplan nogmaals nader toegelicht.

Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering betekent het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering

In de brochure Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009) wordt een handreiking gegeven voor het verantwoord inpassen van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. De handreiking geeft informatie over een aantal ruimtelijk relevante milieu aspecten van een scala van bedrijfsactiviteiten. In deze handreiking worden bedrijven ingedeeld in verschillende categorieën, al naar gelang de mate van hinder en inpasbaarheid. Ook maakt de handreiking onderscheid in verschillende gebiedstypen zoals een rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied. Aan de hand van de categorie-indeling kan bepaald worden of, en eventueel onder welke voorwaarden, een bedrijf inpasbaar is in de omgeving.

Omgevingstype  

In de VNG-uitgave wordt aangegeven dat een 'gemengd gebied' een gebied is met een matige tot sterke functiemenging. Gebieden die direct langs de hoofd infrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De omgeving van het plangebied kan worden beschouwd als een 'gemengd gebied', zoals bedoeld in de VNG-brochure omdat sprake is van een combinatie van milieuhinderlijke en milieugevoelige functies.

De voorgenomen ontwikkelingen in het bestemmingsplan ''Wonen Werken Waterman'', het moederplan, zijn getoetst aan de m.e.r. regelgeving. Uit de beschikbare gegevens is geconcludeerd dat de bedrijfsontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die noodzaken tot het opstellen van een MER. Het aspect milieuruimte vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Door de in het bestemmingsplan toegepaste zonering vindt geen overlap plaats van VNG-contouren van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten met de voorgenomen woningen.

Figuur; Milieuzonering vigerende bestemmingsplan

Door de realisatie van deze woningen conform Wijzigingsplan 1 is de milieuzonering aangepast. Daarnaast wordt de woningbouw van de bedrijven gescheiden doordat; er geen directe verbinding is tussen de twee terreinen, en er een groenstrook van 4 meter wordt geplaatst.

Voor het bepalen van de afstand voor de milieuzonering wordt de 'werkelijke afstand' gehanteerd. Dit is de afstand van de bestemmingsgrens Bedrijventerrein tot de gevel van dichtsbijzijnde woningen. Binnen 30 meter van het bouwvlak van de woningen mogen alleen bedrijven in categorie 1 worden gerealiseerd. Bedrijvigheid in categorie 2 is toegestaan op een afstand van ten minste 30 meter van het bouwvlak. Bedrijvigheid in de categorie 3.1 is op een afstand van 50 meter toegestaan.

Het wijzigen van de bouwvlakken zorgt niet voor een wijziging van de milieuzonering. Door de wijziging van de bouwvlakken komt wel een groter deel van het bouwvlak binnen categorie 1 komt te liggen. Met de situering van de bedrijfsfunctie moet hier dus rekening mee worden gehouden.

De invloed op de milieuzonering wordt verwerkt in privaatrechtelijke afspraken. De milieukundige gevolgen op het bedrijventerrein dienen bij verkoop van bedrijfskavels in het koopcontract te worden afgehecht.

De milieucontouren die ontstaan nadat de wijzigingsbevoegdheid is vastgesteld c.q. onherroepelijk is zullen privaatrechtelijk in de verkoopcontracten van het bedrijventerrein worden gewaarborgd. Deze contracten zullen pas na het onherroepelijk worden van de wijzigingsbevoegdheid definitief worden gesloten. In de verkoopcontracten zal voor de betreffende percelen waar op grond van het bestemmingsplan de bestemming Bedrijven milieu categorie 3.1 van kracht is, een tekstuele bepaling worden opgenomen dat het uitoefenen van de bedrijvigheid in die milieucategorie niet is toegestaan en dus beperkt zal worden tot uitsluitend milieucategorie 2 of 1. Deze tekstuele bepaling bestaat uit een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 Boek 6 BW, met daaraan gekoppeld een kettingbeding als bedoeld in artikel 253 Boek 6 BW om rechtsopvolgers aan de kwalitatieve verplichting (geen toegestane bedrijfsuitoefeningen in milieucategorie 3) te houden. Deze bedingen zullen ten behoeve van de gemeente notarieel worden gevestigd en ingeschreven in het Kadaster.

Figuur; Milieuzonering op basis van het Wijzigingsplan 'Wijziging 1 Wonen Werken Waterman'

2.3.2 Voorwaarden conform artikel 15.2

2.3.2.1 Straat-, bebouwings- en landschapsbeeld

Het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman wordt aangesloten op de bestaande wegenstructuur van het bedrijventerrein De Waterman, zie onderstaande foto. Het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman wordt niet aangesloten op de naastliggende woonwijk, er komt wel een calamiteiten route tussen het bedrijventerrein en de woonwijk te liggen.

Foto; Straatbeeld gezien vanuit bedrijventerrein De Waterman

De rooilijn van de bouwvlakken op De Waterman zijn vastgelegd op 7,5m. Door het wijzigen van de bouwvlakken op het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman komt de rooilijn op 7,5 meter te liggen. Hier ontstaat er een eenduidige doorlopende rooilijn. Zie heirvoor onderstaande afbeelding, de witte lijn geeft het doorzetten van de vastgestelde rooilijn van 7,5 meter aan.

Figuur; Eenduidige rooilijn vanuit bedrijventerrein De Waterman naar Wonnen Werken Waterman

De bestaande weg op de Waterman wordt aan weerszijden begrenst door een groenstrook. Deze wordt doorgetrokken op het terrein van Wonen Werken Waterman. In de schets van het verkeersprofiel voor het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman is het brede straatprofiel weergegeven. De rijbaan is circa 8 meter breed en biedt voldoende ruimte aan twee vrachtwagens. Aan weerszijden van de weg is een groenstrook ingetekend. In het verkeersprofiel is er ruimte voor voetgangers door een trottoir van circa 1,85 meter breed.

Door een rooilijn van 7,5 meter van de bouwvlakken blijft het ruimtelijk wegprofiel gehandhaafd en zorgen de voorterreinen van de bedrijven nog steeds voor een geleidelijke overgang naar het openbare gebied. Het bebouwingsbeeld veranderd door de wijziging nauwelijks. Omdat de bouwvlakken iets ruimer worden krijgen de bedrijven meer ruimte op het eigen terrein. Deze ruimte kan gebruikt worden voor het anders situeren van de bedrijfsbebouwing op het perceel. Het bebouwingspercentage van 65% blijft gehandhaafd.

Het doel van een eenduidige rooilijn is om werkelijk tot een ‘gevelwand’ te komen en te voorkomen dat er een ‘gatenkaas’ ontstaat met weinig bedrijfsgevels en veel open opslag en laad- losruimte. Het verschuiven van de rooilijn door het wijzigen van de bouwvlakken staat dit niet in de weg.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Het voorerf is uitsluitend bestemd voor parkeren en groen op eigen terrein. Door het wijzigen van de bouwvlakken ontstaat er minder ruimte voor parkeren op het voorerf. De parkeerplaatsen kunnen niet meer haaks worden ingepast maar moeten in de lengte van het perceel worden aangelegd op het voorerf. Het eventuele tekort aan parkeerruimte op het voorerf kan gecompenseerd worden elders op het bedrijfsperceel. Door de wijziging van de bouwvlakken ontstaat er meer ruimte binnen het bouwvlak welke gebruikt kan worden voor het realiseren van parkeervoorzieningen op het achtererf. De wijziging zorgt dus niet voor een afname van parkeermogelijkheden maar zorgt ervoor dat deze voorzieningen anders ingedeeld moeten worden op het eigen terrein.

Figuur; Verkeersprofiel bedrijventerrein Wonen Werken Waterman

2.3.2.2 Woon- en leefklimaat

Het wijzigen van de bouwvlakken heeft geen nadelige invloed op het woon- en leefklimaat van het aangrenzende woongebied. Het plaatsen van de bedrijfsfunctie binnen het bouwvlak is afhankelijk van de geldende milieucategorie en de bouwregels. In de inleiding is reeds beschreven dat de milieuzonering is aangepast en wordt vastgelegd in privaatrechtelijke afspraken. Een voorbeeld van het gevolg van deze milieuzonering; een bedrijf kan aan de voorzijde van het bouwvlak een kantoor situeren binnen milieucategorie 1 en de functies die vallen in een zwaardere milieucategorie verder naar achter op het terrein plaatsen. De milieuzonering waarborgt dus een goed woon- en leefklimaat tussen de woonbuurt en het bedrijventerrein.

Naast deze milieuzonering wordt er ook een groenzone van 4 meter met afschermend groen geplaatst tussen het woon- en werkterrein. Ook is er alleen een calamiteiten verbinding tussen de twee terreinen. Waardoor het woon- en leefklimaat niet wordt beïnvloed door vrachtverkeer dat bijvoorbeeld door de woonwijk rijdt. Het opschuiven van de rooilijn met 3,5 meter richting het woongebied heeft geen effect op laatst genoemde aspecten.

2.3.2.3 Waterstaatkundige belangen

In het vigerende bestemmingsplan is voor ieder bouwvlak van het bedrijventerrein een maximaal bebouwingspercentage vastgelegd van 65%. Dit percentage wordt in het kader van het wijzigen van de bouwvlakken niet aangepast. Door het gelijk blijven van dit percentage is er geen sprake van een toename van het verharde oppervlak. Daardoor blijft de waterstaatkundige huishouding gelijk.

Voor het vigerende bestemmingsplan is een onderzoek verricht naar water. Uit dit onderzoek is gebleken dat de waterbergingseis (compensatie als gevolg van de toename van het verhard oppervlak) in het bestemmingsplan wordt geborgd. Deze conclusie is ook geldend voor het voorliggende wijzigingsplan.

2.3.2.4 Ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven

Het wijzigen van de bouwvlakken vindt alleen plaats op het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman. De wijziging staat de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven niet in de weg. Deze bedrijven kunnen, conform bouwregels, binnen het eigen bouwvlak hun bedrijfsactiviteiten exploiteren.

2.3.2.5 Verkeersveiligheid

Het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman wordt ontsloten via het bedrijventerrein Waterman. Door het wijzigen de bouwvlakken ontstaat een eenduidige doorlopende rooilijn. In combinatie met het brede straatprofiel, wat ongewijzigd blijft, wordt de verkeersveiligheid niet aangetast. De wegenstructuur op het bedrijventerrein Wonen Werken Waterman bestaat uit een overzichtelijke lus. Deze lus wordt alleen gebruikt door bestemmingsverkeer en niet door verkeer vanuit de naastgelegen woonwijk. Tussen de woonwijk en het bedrijventerrein komt alleen calamiteitenroute te liggen.

2.3.2.6 Sociale veiligheid

Het brede straatprofiel met een ruim voorerf zorgt ervoor dat het bedrijventerrein overzichtelijk is. Het aanpassen van de bouwvlakken heeft geen gevolgen voor de sociale veiligheid.

2.3.2.7 Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden

De gebruiksmogelijkheden voor bedrijven die gelegen zijn op de aangrenzende gronden blijven gelijk. De naastgelegen bedrijven kunnen binnen het eigen bouwvlak de bedrijfsactiviteiten blijven uitvoeren. De gebruiksmogelijkheden voor het woongebied veranderen ook niet, deze worden beschermd door de milieuzonering.

2.4 Conclusie

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gestelde voorwaarden conform artikel 15.2 Om deze reden zijn er geen belemmeringen voor het toepassen van de wijziging van de bouwvlakken.

Hoofdstuk 3 Procedure

3.1 Planproces

Het wijzigingsplan maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan 'Wonen Werken Waterman'' dat in het kader van de vaststellingsprocedure onderworpen is geweest aan het wettelijk vooroverleg. Het wijzigingsplan zelf is voorgelegd aan de Provincie Noord-Brabant, het Waterschap Brabantse Delta en de Brandweer regio Midden- en West-Brabant. De provincie had geen opmerkingen. Het waterschap en de brandweer hebben zich onthouden van een reactie.

Ingevolge de Wet uniforme openbare voorbereidingsprocedure dienen alle ruimtelijke plannen te worden voorbereid met toepassing van het in afdeling 3.4 Awb geregelde voorbereidingsprocedure. Het college heeft het ontwerp wijzigingsplan ter inzage gelegd conform het geregelde in afdeling 3.4 Awb, het ontwerp-besluit van B&W is als Bijlage 1 aan de toelichting toegevoegd. In deze periode konden belanghebbenden hun zienswijzen naar voren brengen.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft vanaf 14 juni 2017 tot en met 25 juli 2017 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend gedurende deze periode, deze heeft niet geleid tot aanpassingen in het uitwerkingsplan. De zienswijze is samengevat weergegeven in het vaststellingsbesluit.

Het college van B&W van de gemeente Zundert heeft op 29 augustus 2017 besloten het wijzigingsplan “Wijziging 2 Wonen Werken Waterman” ongewijzigd vast te stellen.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Er is sprake van een wijziging van de verbeelding van het bestemmingsplan “Wonen Werken Waterman”.

Voor wat betreft de planregels zijn/blijven de overeenkomstige regels van het geldende bestemmingsplan “Wonen Werken Waterman”, zijnde het “moederplan” voor dit plan van toepassing.