Verlengde Hofdreef

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Zundert is voornemens het gebied aan de huidige Verlengde Hofdreef te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Omdat deze ontwikkeling niet past binnen de huidige planologische kaders is voor deze ontwikkeling het voorliggend bestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' opgesteld.

Momenteel wordt de Randweg Zundert gerealiseerd. De Verlengde Hofdreef maakt hiervan onderdeel uit en krijgt de nieuwe naam Beeklaan. Hiermee verandert ook de naam van het bedrijventerrein in Molenzicht. De formele naam van dit bestemmingsplan blijft ongewijzigd 'Verlengde Hofdreef'.

Dit bestemmingsplan betreft primair een bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van hoogwaardige bedrijvigheid aan de entree van de kern Zundert.

De ontwikkeling van het bedrijventerrein Molenzicht is afgestemd en goedgekeurd in het intergemeentelijke Regionale overleg West Brabant. De planvorming ziet toe op een uit te breiden bedrijventerrein. Deze planontwikkeling is bedoeld voor de lokale markt. De vraag naar bedrijfskavels is reeds meerdere malen in de afgelopen jaren onderzocht. Uit elk onderzoek bleek dat de behoefte naar bedrijfskavels aantoonbaar is.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de huidige Verlengde Hofdreef te Zundert en heeft een oppervlakte van 2,4 hectare. Het plangebied wordt omsloten door de Verlengde Hofdreef in het noordoosten, de achterzijde van de woningen aan de Bredaseweg en Willem Passtoorsstraat in het zuidoosten en zuidwesten en een middelbare school in het noordwesten.

Figuur Plangebied Molenzicht

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het bestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' in werking treedt, gelden de bestemmingsplannen 'Woongebieden Zundert' en 'Randweg Zundert'. Het bedrijventerrein ligt binnen het plan 'Woongebieden Zundert', dat onherroepelijk is sinds 30 juni 2011. De ontsluiting valt gedeeltelijk samen met het plan 'Randweg Zundert'. Dit plan is onherroepelijk sinds 14 maart 2013.

1.4 Leeswijzer

Dit is de toelichting bij het bestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef'. Naast de toelichting behoren ook de regels en de verbeelding tot dit bestemmingsplan. In de toelichting zijn achtereenvolgens de huidige situatie van het plangebied (hoofdstuk 2), het beleidskader (hoofdstuk 3) en het planvoornemen (hoofdstuk 4) beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in de op realisatie en uitvoeringsaspecten van het plan. Tot slot zijn de juridische aspecten (hoofdstuk 6) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstukken 7 en 8) beschreven.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de karakteristiek, de functies en de structuur van het plangebied. Paragraaf 2.1 gaat kort in op de ligging van het plangebied 'Molenzicht' in het landschap en de bebouwingsstructuur. Paragraaf 2.2 bevat een weergave welke functies binnen het plangebied zijn gelegen.

2.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied bestaat uit grasland. Het gebied ligt direct ten westen van de noordelijke entree tot Zundert; de Bredaseweg. Langs de zuidoost- en zuidwestzijde zijn buiten het plangebied woningen met tuinen en enkele bomen en struiken aanwezig. Ten noordwesten van het plangebied ligt een middelbare school. Aan de noordoostzijde ligt de Verlengde Hofdreef zelf met aan de overzijde van deze weg een boomkwekerij.

In het plangebied zelf is geen opgaand groen of permanente bebouwing aanwezig. Wel is sprake van periodiek gebruik van het terrein als corsobouwplaats. In desbetreffende periode zijn tijdelijke bouwwerken aanwezig.

In de komende periode wordt ter plaatse van de Verlengde Hofdreef de Randweg Zundert gerealiseerd (Beeklaan). Deze provinciale weg wordt aan weerszijden begeleid door een enkele bomenrij. Ook wordt in het kader van deze weg een nieuwe parallelweg ter ontsluiting van het bedrijventerrein gerealiseerd.

2.2 Functionele structuur

Het plangebied heeft conform het bestemmingsplan Woongebieden Zundert een agrarische bestemming, maar ligt braak. Tevens is een vergunning verleend voor het gebruik als corsobouwplaats in de in de periode mei tot en met september. Daarnaast wordt de locatie momenteel gebruikt als overloopparkeervoorziening bij evenementen in de omgeving waaronder het corso en als opstijgplaats voor luchtballons.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk is kort en voor zover relevant voor het plangebied het beleidskader opgenomen.

3.1 Europees- en Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Milieu

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In de SVIR schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De SVIR vervangt verschillende nota’s, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Het Rijk richt zich met de SVIR op het versterken van de internationale concurrentiepositie. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat, de bereikbaarheid verbeteren en zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het plangebied is gelegen in de MIRT-regio (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport) Brabant en Limburg. In het SVIR zijn geen relevante opgaven benoemd die betrekking hebben op dit bestemmingsplan.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2010) maakt het Rijk duidelijk aan welke regels inpassingsplannen, provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven.

Het Barro komt in twee rondes tot stand. De Eerste tranche bevat een beleidsneutrale omzetting van bestaand beleid. Deze kaders zijn afkomstig uit de PKB's Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam. De opgenomen beleidskaders in de eerste tranche van het Barro hebben geen relevantie voor de ontwikkeling van 'Molenzicht'.

Water

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. De ze watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. Sinds 2011 wordt de watertoets toegepast op plannen die gevolgen voor de waterhuishouding kunnen hebben. Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden van uit de waterbeheerders, het waterbeleid en relevante bodemgegevens zijn de verschillende wateraspecten uitgewerkt in de waterparagraaf.

Nationaal Milieubeleidsplan 4

Het Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4, 2001) is het vierde strategische milieubeleidsplan van de nationale overheid. Het heeft een reikwijdte tot 2030 en richt zich in hoofdzaak op enkele hardnekkige milieuknelpunten. Met het NMP4 wordt een nieuwe beleidscyclus gestart, met een over meerdere decennia vol te houden pad van transitie naar duurzaamheid. De verschillende transities zijn ondergebracht in drie clusters:

• transitie naar duurzame energiehuishouding;
• transitie naar een duurzaam gebruik van biodiversiteit en hulpbronnen;
• transitie naar duurzame landbouw.

Dit NMP 4 beoogt het permanente proces van verbetering te versterken door integrale oplossingen in ontwikkelen voor hier en nu, voor elders en later. De kwaliteit van de leefomgeving wordt bepaald door het aanbod van woningen, werkgelegenheid, winkels en andere voorzieningen in de omgeving of door de aanwezigheid van groen, natuur, ruimte en afwisseling van karakteristieke gebieden. Ook blijkt de waardering van het stedelijk gebied steeds meer gekoppeld te worden aan de waardering van het landelijk gebied en omgekeerd. Het milieubeleid draagt echter ook bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Milieu en ruimtelijke ordening raken steeds meer verweven. Milieubeleid en ruimtelijk beleid moeten elkaar dan ook versterken. Om de bijdrage van het milieubeleid aan de kwaliteit van de leefomgeving te versterken worden drie veranderingen aangebracht:

• de samenhang tussen milieu- en ruimtelijk beleid;
• de samenhang tussen het beleid van verschillende overheden wordt versterkt;
• de verantwoordelijk van medeoverheden voor de plaatselijke leefomgeving wordt vergroot.

Het uitgangspunt is dat de verantwoordelijkheid voor het definiëren en realiseren van milieukwaliteit en de uitvoering van het beleid op het meest passende bestuursniveau komt te liggen.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening

De provincie Noord-Brabant heeft op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid.

Bij de ruimtelijke keuzes zijn de kernkwaliteiten van de provincie sturend. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. De provincie wil de contrasten tussen klei, zand en veenontginning versterken. Voor het zandlandschap betekent dit het versterken van het mozaïeklandschap door menging van functies die de afwisseling en kleinschaligheid versterken. In het gebied rond Zundert wil de provincie ruimte geven aan een optimale en duurzame ontwikkeling van de boomteelt. Verder wordt aandacht gegeven aan een robuust water- en natuursysteem en duurzame energie.

In de structuurvisie wordt uitgegaan van concentratie van verstedelijking. Bovenregionale bedrijventerrein- en woningbouwopgaven worden opgelost in het stedelijk concentratiegebied. In het overig stedelijk gebied is verdere verstedelijking alleen mogelijk om te voorzien in eigen behoefte. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). De provincie vraagt gemeenten om in regionaal verband afspraken te maken over de verdeling van het programma voor wonen en werken. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Het plangebied is aangewezen als 'Zoekgebied verstedelijking. Binnen de 'zoekgebieden verstedelijking' wordt extra aandacht gevraagd voor (het beperken van) de ontwikkelingsmogelijkheden van functies die een toekomstige stedelijke ontwikkeling kunnen bemoeilijken.

Figuur Uitsnede structurenkaart uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening (Provincie Noord-Brabant, 2012)

Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

In hun vergadering van 7 februari 2014 en 14 maart 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 vastgesteld . Vervolgens is deze op 18 maart 2014 door Gedeputeerde Staten gewijzigd. De Verordening ruimte is met ingang van 19 maart 2014 in werking getreden.

De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

In de Verordening ruimte is het plangebied aangewezen als 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling; kernen in landelijk gebied'. In de regels van de verordening onder artikel 3.3 is aangegeven dat er een nadere motivatie nodig is om de beoogde gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

In de overige kaartlagen van de Verordening ruimte is het plangebied niet als specifiek gebied aangeduid.

Ladder van duurzame verstedelijking

Het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik is een belangrijk onderdeel van de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte. Daarmee wil de provincie de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en daarmee de huidige omvang van het bestaand stedelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de desbetreffende gemeente. In feite gaat het hier om de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen. Deze zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Trede 1: is er een regionale behoefte?

Als eerste wordt in beeld gebracht welke behoefte bestaat ten aanzien van bedrijventerreinen c.q. verstedelijking (welke vraag is aanwezig, kwantitatief en kwalitatief). De ruimtelijke ontwikkeling betreft het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Molenzicht. Het plan voorziet onder meer in de uitbreiding van een hoogwaardige werklocatie binnen de gemeente Zundert. De beoogde uitbreiding bedraagt bruto 2,4 hectare en netto 1,7 hectare.

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) maken de gemeenten, waterschappen en de provincie onder meer afspraken met elkaar over het ontwikkelen en opnieuw inrichten van bedrijventerreinen/werklocaties. In het RRO wordt een 'strategische regionale agenda' opgesteld. Deze agenda vormt de basis voor de afspraken tussen de provincie en de gemeenten in het RRO en met het Rijk in het Bestuurlijk Overleg MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport). Die agenda is gebaseerd op de Gebiedsagenda Brabant, die voor elke regio een beschrijving van de regionale opgaven bevat. In de Gebiedsagenda staan de regionale programma's en projecten op een rij.

In Noord-Brabant vindt het RRO plaats in 4 regio's: West-, Midden-, Noordoost- en Zuidoost-Brabant. De gemeente Zundert maakt onderdeel uit van de regio West-Brabant. Op basis van de Regionale Agenda Werken wordt gewerkt aan regionale programma's voor 'kantoren' en 'detailhandel' en de actualisatie van het regionale programma 'bedrijventerreinen'. De regionale behoefte aan bedrijventerrein is voor de verschillende regio's in de provincie Noord-Brabant vastgelegd in de Regionale Agenda's Werklocaties (RAW).

De RAW is in juni 2012 vastgesteld tijdens het RRO en wordt jaarlijks geactualiseerd. In de laatste versie van de RAW 2014 (behandeld tijdens RRO overleg 18 december 2014) zijn de programma-afspraken weergegeven. Op basis hiervan bedraagt het totale aanbod voor de subregio Zandgemeenten (waar de gemeente Zundert onderdeel van uitmaakt) 29 hectare. De vraag in deze subregio bedraagt eveneens 29 hectare. Een verdere verkenning van de programma-afspraken geeft aan dat er geen ander aanbod is voor de vraag van 2 hectare hoogwaardige bedrijventerrein in de gemeente Zundert.

Conclusie trede 1:

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat op regionaal niveau programma-afspraken zijn vastgelegd in de RAW voor de regio West-Brabant. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de beschikbare ruimte gepaard met de ontwikkeling van bedrijventerrein Molenzicht voorziet in de behoefte aan hoogwaardige bedrijvigheid met een omvang van 2 hectare bestemd voor de lokale markt.

Trede 2: Is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

In de Verordening ruimte (2014) is de planlocatie aangewezen als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van kantoren, dienstverlening, een bedrijventerrein, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In het RAW is een overzicht met te accorderen plannen in relatie tot de geprognosticeerde vraag weergegeven. Het huidige aanbod voor bedrijventerreinen binnen bestaand stedelijk gebied is niet aanwezig (enkel te accorderen plannen voor 'Groen'). Voor gemeente Zundert is vraag (tot 2020) naar 13 hectare bedrijventerrein.

Gezien niet mogelijk is om de regionale behoefte voor een bedrijventerrein in het stedelijk gebied van de gemeente Zundert op te vangen heeft de gemeente Zundert in de thematische structuurvisie bedrijventerreinen (juli 2011) een aantal zoeklocaties aangewezen voor toekomstige bedrijventerreinontwikkeling. Middels deze structuurvisie heeft de gemeente Zundert de kaders vastgelegd voor het ruimtelijke beleid van bedrijventerreinen in de gemeente. Deze structuurvisie doet uitspraken over de aard, omvang en locaties waar toekomstige ontwikkelingen zullen plaatsvinden. Hiermee heeft de gemeente ook de locaties en zoekgebieden voor bedrijventerreinen afgebakend. De onderstaande tabel toont aan dat de ontwikkeling van bedrijventerrein op de locatie Verlengde Hofdreef gewenst is en conform beleidswensen.

Tabel: Overzicht zoekgebieden voor uitbreiding van bedrijventerreinen gemeente Zundert

Conclusie trede 2:

Het is niet mogelijk om de regionale behoefte voor bedrijventerrein op te vangen in het bestaand stedelijk gebied. In de regels van de Verordening ruimte, artikel 3.3, kan een bestemmingsplan dat gelegen is een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, voorzien in stedelijke ontwikkeling mits de toelichting daaromtrent een verantwoording bevat. De gemeente Zundert heeft de planlocatie aangewezen als zoekgebied voor uitbreiding van bedrijventerreinen. Op basis van het beleid en de wens van de gemeente kan worden geconcludeerd dat genoeg motivatie wordt geboden om het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling te voorzien van stedelijke ontwikkeling.

Trede 3 Multimodale ontsluiting de van locatie voor regionale behoefte;

Het terrein aan de Verlengde Hofdreef is goed bereikbaar via de nieuwe Randweg en ligt gunstig ten opzichte van de wegen naar Breda, Etten-Leur Rozendaal en Antwerpen (N263, N638 en A16). Naast autowegen is het gebied goed ontsloten voor fietsers en voetgangers. Ook is het gebied is bereikbaar met het openbaar vervoer (bushalte Willem Passtoorsstraat en de Bredaseweg (N263).

Conclusie trede 3:

Het bedrijventerrein Molenzicht heeft een goede bereikbaarheid voor de regio en is multimodaal ontsloten.

Conclusie ladder:

De voorgenomen ontwikkeling past binnen ladder van duurzame verstedelijking. Met betrekking tot de ontwikkeling kan gesteld worden dat deze regionaal is afgestemd en goedgekeurd in het intergemeentelijke Regionale overleg West Brabant. De planvorming ziet toe op een uit te breiden bedrijventerrein. Uit onderzoek bleek dat de behoefte naar bedrijfskavels significant aantoonbaar is.

In de regels uit de verordening is gesteld dat een zoekgebied verstedelijking voor verstedelijking in aanmerking kan komen als het aansluitend aan woon- of werkgebieden is gelegen. Conform artikel 3.3. lid 4a sluit deze beoogde gebiedsontwikkeling aan bij het bestaande stedelijk gebied. Het betreft de onbebouwde gronden tussen bebouwing aan de Bredaseweg, de Willem Passtoorsstraat en de Akkermolenweg. De locatie heeft een goede bereikbaarheid voor de regio en is multimodaal ontsloten.

Kwaliteitsverbetering van het landschap

Conform artikel 3.3 lid 4b is aansluiting bij de bestaande ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied van belang. De bestaande landschappelijke structuur blijft intact. Binnen het plangebied is geen groen (anders dan gras) aanwezig. Daarnaast wordt er groen in het gebied toegevoegd met name als begeleiding van wegen en rondom de centrale wadi. Het systeem van retentie en groen(buffer) vormt tezamen een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige drager waarbij ook aandacht wordt geschonken aan groen op het bedrijventerrein.

In hoofdstuk 4 van deze toelichting treft u een nadere toelichting op de stedenbouwkundige uitgangspunten.

In de Verordening ruimte wordt bijzondere aandacht besteed aan kwaliteitsverbetering van het landschap bij ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsverbeteringen kunnen betreffen:

• de landschappelijke inpassing van bebouwing ten behoeve van intensieve veehouderij, voor zover vereist op grond van deze verordening;
• het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
• activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
• het wegnemen van verharding;
• het slopen van bebouwing;
• een fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones.

Indien een kwaliteitsverbetering als bedoeld in het eerste lid niet is verzekerd, mag een bestemmingsplan slechts vastgesteld worden indien een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd.

Als hulpmiddel voor de toepassing van artikel 2.2 is de ‘Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap; de rood-met-groen koppeling’ (GS november 2011) opgesteld.

Conform de provinciale verordening is er voor de ontwikkeling Molenzicht kwaliteitsverbetering van het landschap noodzakelijk. Ter plaatse zijn geen mogelijkheden voor invulling van de rood-met-groen koppeling, zoals bedoeld in de notitie kwaliteitsverbetering. De gemeente Zundert heeft om die reden gekozen de gemeentelijke gelden voor de kwaliteitsverbetering vanuit Molenzicht in een groenfonds gekoppeld aan het Landschaps Ontwikkelings Plan (LOP) te storten. De bijdrage ten gevolge van Molenzicht komt volledig ten goede aan het LOP. De bedragen (Bijlage 2) worden intern gestort op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

Provinciaal Milieuplan 2012 - 2015

Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015, dat op 20 januari 2012 is vastgesteld door Provinciale Staten, beschrijft welke ambities de provincie Noord-Brabant in de periode 2012-2015 op het gebied van milieu wil waarmaken, en hoe die worden gerealiseerd. Dit PMP spitst zich toe op de operationalisering van de Agenda van Brabant (provinciale agenda) voor de volgende milieuthema’s: externe veiligheid, lucht, geur, geluid en trillingen, licht, bodem, afval en stortplaatsen.

Aandachtspunten voor het algemene milieubeleid van de provincie zijn de komende jaren: gezondheid, uitstoot van veehouderij, het verminderen van de fosfaatdruk en monitoring. Medio 2013 zal worden geëvalueerd in hoeverre geplande acties uit het PMP zijn uitgevoerd en doelstellingen zijn bereikt. Op basis van de resultaten van die evaluatie kan het PMP worden bijgesteld.

In hoofdstuk 5 van het bestemmingsplan is de uitvoerbaarheid van het plan op verschillende milieuthema's getoetst.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Kern Zundert

De structuurvisie Kern Zundert is door de gemeenteraad van Zundert vastgesteld op 13 december 2012 en vervangt de structuurvisiePlus. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen een toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kern tot 2025.

Om het toekomstbeeld te realiseren moeten projecten worden uitgevoerd. Hiertoe wordt een uitvoeringsschema opgesteld. In de Structuurvisie zijn inbreidingslocaties aangewezen waarbinnen mogelijkheden zijn om de kernen met stedelijke functies te verdichten. Ook zijn locaties opgenomen voor het (versterken van) bedrijventerrein en het verbijzonderen van de entree's. Deze laatste zijn in onderstaande figuur respectievelijk in roze, en met een gele driehoek weergegeven.

Een gevolg van de ontwikkeling is dat de grens van het bebouwde gebied van Zundert in noordoostelijke richting wordt verschoven. Uitgangspunt voor de visie is dan ook het creëren van een nieuwe representatieve afronding van de kern van Zundert, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het aan de overzijde van de Bredaseweg gelegen bedrijventerrein Hofdreef. Door de voorzijde van de bebouwing te richten naar het buitengebied kan een visitekaartje van de gemeente afgegeven worden.

Figuur Uitsnede structuurvisie kern Zundert , gemeente Zundert

Thematische Structuurvisie Bedrijventerreinen

De Thematische Structuurvisie Bedrijventerreinen (TSB) is door de gemeenteraad vastgesteld op 5 juli 2011. In de TSB legt de gemeente Zundert de kaders vast voor het ruimtelijke beleid van de bedrijventerreinen in de gemeente. In de TSB wordt verantwoord op welke wijze de gemeente in de toekomst haar lokale ondernemers wil faciliteren in hun ondernemerschap. De TSB doet onder andere uitspraken over de aard, omvang en locaties waar toekomstige ontwikkelingen plaats zullen vinden, maar geeft ook aan hoe de bestaande bedrijventerreinen zich in de toekomst moeten gaan profileren op het gebied van segmentering en kwaliteitsverbetering. De TSB bevat een uitvoeringsparagraaf waarin wordt beschreven op welke wijze ze haar beleid tot uitvoering wil gaan brengen. De gemeente Zundert kent daarnaast een ruimtelijk afwegingskader. Dit instrument wordt gebruikt om te beoordelen of bedrijven groter dan 5.000 m² gewenst zijn binnen de gemeente.

Nota Economisch beleid

De Nota Economisch Beleid is door de gemeenteraad vastgesteld op 24 april 2008. De visie geeft de gewenste ontwikkelingsrichting aan en vormt de basis voor het maken van beleidskeuzen. Het actieprogramma vormt een leidraad waarmee gemeente, ondernemers en regionale instanties de komende jaren aan de slag kunnen gaan om de gewenste economische visie te realiseren. Het algemene ambitieniveau is vertaald naar een economische visie voor de gemeente, aan de hand van de volgende doelstellingen:

• versterking bedrijvigheid die past bij het landelijke karakter;
• voldoende ruimte om te ondernemen;
• kwaliteitsslag in verschillende onderdelen van de economie;
• samenwerking om extra groei te kunnen realiseren.

De opgave ligt erin om te voorzien in lokale behoefte aan bedrijventerrein.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Zundert 2010-2015

Het geldende verkeers. en vervoersbeleid voor de gemeente wordt bepaald door het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Zundert 2010 - 2015 (GVVP), vastgesteld op 5 juli 2011. In het GVVP worden handvaten geboden voor toekomstige ontwikkelingen en wordt invulling gegeven aan een aantal praktische dagelijkse onderwerpen, zoals parkeren van vrachtwagens, toepassing van verkeersremmende maatregelen, beleid ten aanzien van bewegwijzering van belangrijke toeristische locaties en beleid ten aanzien van gehandicaptenparkeerplaatsen. In het plan is een concrete activiteitenlijst met projecten voor de komende 5 jaren opgenomen. Daarnaast wordt in het plan een doorkijk geboden naar activiteiten tot 2020.

Groenbeleid

Voor het plangebied is geen groenstructuurplan van kracht, maar in het Snippergroenbeleid uit 1999 is het groenbeleid voor het structurele en het niet-structurele groen beschreven. De gemeente heeft in het buitengebied, maar ook in de kernen het nodige openbaar groen. Structurele groenstroken zijn nadrukkelijk en beeldbepalend aanwezig en hebben als zodanig een belangrijke functie. Daarom staat de gemeente in beginsel het beleid voor dat er geen openbaar groen uitgegeven wordt. Niettemin is in het plangebied openbaar groen aanwezig.

Beleidsnota Corsobouwplaatsen

Gemeente Zundert de beleidsnota Corsobouwplaatsen vastgesteld op 19 december 2011. Het doel van de beleidsnota is om de corsobouwplaatsen juridisch planologisch goed te regelen met als ambitie om binnen tien jaar alle buurtschappen de mogelijkheid te bieden om een ideale corsobouwplaats op te richten. De nota maakt duidelijk welke stappen er nog gezet moeten worden en wat er nodig is om te komen tot een goede regeling voor alle corsobouwplaatsen.

Welstandsnota

In de gemeentelijke welstandsnota zijn beleidsregels opgenomen betreffende de welstandscriteria. Daarbij gaat het om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte ontwikkelingskaders, specifieke objectgerichte welstandscriteria en sneltoetscriteria. De welstandscriteria hebben betrekking op de plaatsing van woningen/aanbouwen/ bijgebouwen, de vorm en maatvoering en ten slotte op de architectuurtypering, kleurstelling en het materiaalgebruik. Momenteel stelt de gemeente een nieuwe welstandsnota op.

De bebouwing op de bedrijventerreinen wordt gekenmerkt door een gevarieerde samenstelling. Bij de bedrijventerreinen is voornamelijk de uitstraling naar de omliggende gebieden van belang. Omdat de terreinen aan de rand van de kernen liggen, zijn ze vanuit het omringende open gebied goed zichtbaar. Bebouwing met een representatieve uitstraling is hier gewenst, opvallende en contrasterende kleuren moeten vermeden worden. Tevens kan een afschermende groenstrook een goede aanvulling vormen. Wanneer bedrijfswoningen voorkomen op een perceel is de onderlinge relatie tussen alle gebouwen op het perceel van belang.

Voor het bedrijventerrein Molenzicht geldt welstandsniveau 2. Dit welstandsniveau wijkt af van de overige bedrijventerreinen in Zundert. Gebieden met een welstandniveau 2 vragen om een zorgvuldige afstemming. Er is extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk.

Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is een integraal document voor het gehele bedrijventerrein om de ruimtelijke verschijningsvorm en kwaliteit in de looptijd van het project te waarborgen. Beeldkwaliteit is voor de welstandscommissie een houvast om individuele bouwplannen te toetsen in relatie tot het grotere stedenbouwkundige geheel.

Rood licht op groen

Naar aanleiding van de inwerkintreding van de wet 'opheffing algemeen bordeelverbod' heeft de gemeente op 14 juni 2001 de nota Rood licht op groen vastgesteld. Eveneens is aan de gemeentewet een nieuw artikel toegevoegd, artikel 151a, dat de bevoegdheid geeft aan de gemeenteraad om voorschriften te stellen met betrekking tot "het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot het verrichten van seksuele handelingen".

De Minister van Justitie heeft aangegeven dat het voeren van een zogenaamd '0-beleid' niet is toegestaan. Een dergelijk verbod wordt in strijd geacht met artikel 19, lid 3 van de Grondwet waarin het recht op vrije keuze van arbeid is neergelegd. In de gemeente wordt een maximum van 6 seksinrichtingen gehanteerd. Voor escortbedrijven is er geen maximumstelsel. Op grond van de APV geld een vergunningplicht voor escortbedrijven. Straat- en raamprostitutie wordt niet toegestaan.

Thuiswerk wordt niet als vergunningsplichtig beschouwd, mits voldaan wordt aan de genoemde criteria bij de omschrijving van thuiswerk. Voor de overige seksinrichtingen geld een maximumstelsel van 0.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Zundert

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad Zundert de 'Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Zundert' vastgesteld. Met de beleidsvisie geeft de gemeente Zundert haar visie op de beheersing van veiligheidsrisico’s binnen de gemeentegrenzen. Door antwoord te geven op de vraag hoe veilig het in de gemeente moet zijn, wordt een ambitieniveau vastgelegd. Op basis van de visie is de beleidsvrijheid voor externe veiligheid ingevuld.

Plaatsgebonden risico

In aanvulling op de wettelijke eisen hanteert de gemeente voor het gebiedstype bedrijventerrein het volgende ambitieniveau voor het plaatsgebonden risico (zie onderstaande tabel).

Tabel Ambitieniveau plaatsgebonden risico per gebiedstype bedrijventerrein (Gemeente Zundert, 2010)

Inrichtingen/Objecten		Beleid PR	Opmerkingen in relatie tot Molenzicht
Bestaande BEVI bedrijven		Toestaan onder voorwaarde: geen groei PR=10-6–contour	Niet aanwezig
Nieuwe BEVI bedrijven		Toestaan onder voorwaarde: PR=10-6– contour niet buiten inrichtingsgrens	Uitgesloten, tenzij ontheffing voor zwaardere milieucategorie (zwaarder dan cat. 2) wordt verleend.
Bestaande overige risicovolle bedrijven		Toestaan onder voorwaarde: geen groei PR=10-6–contour.	Niet aanwezig
Nieuwe overige risicovolle bedrijven		Toestaan, met voorwaarden	Uitgesloten, tenzij ontheffing voor zwaardere milieucategorie (zwaarder dan cat. 2) wordt verleend.
Bestaande kwetsbare objecten (bebouwde kom, ziekenhuizen, scholen, e.d.)		Wettelijk niet toegestaan binnen PR=10-6–contour	Niet aanwezig
Nieuwe kwetsbare objecten (bebouwde kom, ziekenhuizen, scholen, e.d.)		Wettelijk niet toegestaan binnen PR=10.6–contour	Er is geen PR=10.6–contour.
Bestaande beperkt kwetsbare objecten		Toestaan binnen PR=10-6–contour, tenzij zwaarwegende belangen	Niet aanwezig
Nieuwe beperkt kwetsbare objecten		Wettelijk niet toegestaan binnen PR=10-6–contour, tenzij gewichtige redenen	Er is geen PR=10.6–contour.

Groepsrisico en invloedsgebied

In aanvulling op de wettelijke eisen hanteert de gemeente voor het gebiedstype bedrijventerrein het volgende ambitieniveau voor het groepsrisico.

• Er wordt naar gestreefd om het invloedsgebied over woonwijken te verkleinen.
• De oriëntatiewaarde van het GR is richtinggevend. De gemeente kan hier gemotiveerd van afwijken. Indien noodzakelijk voor het in stand houden van de industriële activiteiten zal de gemeente Zundert een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het GR toestaan, mits daarvoor zwaarwegende belangen bestaan;
• Binnen het invloedsgebied mogen geen nieuwe kwetsbare objecten met verminderd zelfredzame personen worden opgericht.

In paragraaf 5.2.7 is nader ingegaan op externe veiligheid.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

Het bedrijventerrein vormt aan de noordoostzijde de dorpsrand van de kern Zundert en bepaalt daarmee voor een belangrijk deel het 'gezicht' en de entree van het dorp. Dit betekent dat bij de realisatie van het bedrijventerrein zorgvuldige aandacht voor de beeldkwaliteit een voorwaarde is.

Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is een integraal document voor het gehele bedrijventerrein om de ruimtelijke verschijningsvorm en kwaliteit in de looptijd van het project te waarborgen. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in bijlage 1.

4.2 Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur van het voornemen wordt in hoofdzaak bepaald door de omliggende bebouwing, de randweg en de ligging aan de noordelijke entree van Zundert.

De hoek bij de rotonde (huidige Verlengde Hofdreef en Bredaseweg) vormt een accent binnen het plangebied. De hoek markeert zowel de entree van het plangebied als de entree van de kern Zundert. Het representatieve deel van de bedrijfsbebouwing wordt georiënteerd op de openbare ruimte. De corsobouwplaats is gesitueerd in de westelijke hoek van het plangebied.

Figuur Ruimtelijke structuur Molenzicht

De maximale hoogte van de bebouwing binnen het plangebied bedraagt 8 meter. Een uitzondering hierop vormt het bebouwingsaccent op de hoek bij de rotonde. Hier is voor het kantoordeel een maximale hoogte van 12 meter toegestaan.

Voor de kavels op het bedrijventerrein geldt een maximaal bebouwingspercentage van 65%. De resterende ruimte per kavel wordt benut voor parkeren, inritten, laden en lossen en buitenopslag.

De voorgevelrooilijn ligt op een minimale afstand van 5 meter uit de perceelsgrens. De bebouwing dient op een minimale afstand van 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.

Corsobouwplaats

De bouwplaats van Buurtschap Markt was voorheen gevestigd aan de Vincent van Goghstraat, op zeer korte afstand van diverse woningen. Ter voorkoming van overlast is de bouwplaats inmiddels tijdelijk naar het braakliggende terrein aan de huidige Verlengde Hofdreef verplaatst. Het desbetreffende terrein valt binnen het plangebied voor het bedrijventerrein Molenzicht. Voor Buurtschap Markt is gezocht naar de beste locatie voor permanente vestiging van hun bouwplaats, waarbij de gebruikelijke uitgangspunten zijn gehanteerd: in of nabij het buurtschap op een duurzame locatie in eigendom bij de gemeente. Buurtschap Markt is in zijn geheel binnen de bebouwde kom gelegen. Binnen het buurtschap zijn dan ook geen locaties waar een bouwplaats kan worden gerealiseerd die voldoen aan, met name, de milieukundige eisen. Aan de oostzijde wordt het buurtschap begrensd door de toekomstige randweg. Het gebied ten oosten van de randweg is buitengebied, waar als gevolg van de in de provinciale verordening ruimte gestelde eisen geen nieuwvestiging van een bouwplaats mogelijk is. Er is beoordeeld of het mogelijk is om op de locatie van Buurtschap 't Kapelleke twee bouwplaatsen te realiseren. Los van het feit dat dit door beide buurtschappen als ongewenst wordt ervaren is dit vanwege milieukundige bezwaren niet mogelijk gebleken. Enig overblijvend alternatief is dan nog een permanente plek op het te realiseren bedrijventerrein Molenzicht. Weliswaar is realisatie van een bouwplaats op een bedrijventerrein niet ideaal, maar de locatie is gelegen tegen het buurtschap, milieukundig aanvaardbaar en de grond is in eigendom bij de gemeente. Bovendien zal de permanente locatie min of meer op dezelfde plek komen als waar nu de tijdelijke bouwplaats is ingericht, wat de maatschappelijke acceptatie vergroot.

De corsobouwplaats is gesitueerd in de hoek van het plangebied, omdat dit de overlast die bewoners van de bouwplaats ondervinden zoveel mogelijk beperkt. Hierbij moet ook worden opgemerkt dat de corsobouwplaats slechts van 1 mei tot en met 10 september in gebruik is. De corsobouwplaats wordt afgeschermd door een groene zone, waardoor geluid en licht richting de naastgelegen woningen gedempt worden. Het relatief kleine kavel voor de bouwplaats past binnen de miliezonering en is goed in te passen in een hoek van het bedrijventerrein. Gezien beeldkwaliteit van de bouwplaats minder gewaardeerd wordt die van de representatieve panden is een zichtlocatie ongewenst. De meest representatieve panden staan vooraan de parallelweg op de zichtlocaties. Omdat de corsobouwplaats minder fraai oogt is deze verplaatst naar een hoek van het plangebied.

Met het buurtschap dat de corsobouwplaats gaat gebruiken is afgesproken dat het bezoekersparkeren van de corsobouwplaats zoveel mogelijk gecombineerd wordt met de te realiseren parkeerplaatsen op het bedrijventerrein. Hierdoor kan dubbelgebruik plaatsvinden. Immers, de bedrijvenzone kent vooral intensiteiten in de daguren, de corsobouwplaats wordt vaak in de weekenden en in de avonden gebruikt. Daarom dient de corsobouwplaats te worden gesitueerd op een aangrenzende kavel. In samenspraak met de school kan de fietsenstalling ook worden gebruikt door gebruikers en bezoekers van de corsobouwplaats.

4.3 Functionele structuur

Het terrein bestaat uit acht bedrijfskavels en een corso-bouwterrein. In het middenterrein is ruimte voor waterberging. rondom de waterberging (wadi) en twee bedrijfskavels ligt in een ring voor de interne ontsluiting van de kavels.

Bedrijfsgebouwen bestaan over het algemeen uit twee delen: een kantoordeel en een bedrijfsdeel. Het kantoordeel van het bedrijf is gesitueerd aan de representatieve zijde van de kavel. Het bestaat overwegend uit het meest 'open' bebouwingsdeel en vormt hierdoor het visitekaartje van het bedrijf. Tevens biedt de architectuur van het kantoordeel een kans voor een bedrijf om zich te onderscheiden van andere bedrijven. De hoofdentree wordt veelal in het kantoordeel gesitueerd. Het is niet per definitie zo dat het kantoordeel volledig gevuld moet zijn met kantoorruimte. Hier kunnen ook andere functies, zoals een kantine, gesitueerd worden. Het gaat er meer om dat in ruimtelijk opzicht een onderverdeling zichtbaar is in het gebouw. Het kantoordeel dient altijd langs de inrit van de bedrijfskavel gesitueerd te worden.

Het bedrijfsdeel is gesitueerd aan de achterzijde van het perceel en is zowel in positie en verschijningsvorm ondergeschikt aan het kantoordeel. De bebouwing bestaat uit drie typologieën met ieder een eigen oriëntatie.

• Bebouwingsaccent rotonde: De hoek bij de rotonde Bredaseweg / Verlengde Hofdreef is de meest representatieve kavel van het plangebied en dient derhalve een bebouwingsaccent te krijgen. Het bebouwingsaccent markeert zowel de entree van het plangebied als de entree van Zundert. Het bebouwingsaccent dient zich te onderscheiden ten opzichte van de overige bebouwing door de ambitie die het uitstraalt, bijvoorbeeld in de massa, vorm, architectuur, materialisering of een combinatie daarvan.
• Kantoordeel: Het kantoordeel (geldend voor andere bebouwing dan het bebouwingsaccent), dat vaak in architectonisch opzicht voor een representatief beeld zorgt, dient zich te oriënteren op de openbare ruimte (wandvorming). De bebouwing die aan twee zijden aan de openbare ruimte ligt, dient een tweezijdige oriëntatie te hebben, waarbij de hoofdoriëntatie is gericht op de hoofdontsluitingsroute.
• Bedrijfsdeel: Het bedrijfsdeel (de loods) dat zich als ondergeschikte bebouwing op de achtergrond bevindt. Bij hoekkavels is de loods gesitueerd aan de openbare ruimte van de laagste orde.

Figuur Hoofdontsluitingslus met centraal een zone ten behoeve van de waterberging

4.4 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het bedrijventerrein is toegankelijk via een parallelweg van de Randweg. De parallelweg begint met een uitvoeger vanaf de randweg, nabij de rotonde met de Akkermolenweg en takt ten zuiden van de rotonde Bredaseweg - Randweg weer aan op de Bredaseweg. De parallelweg is, met uitzondering van langzaam verkeer, een eenrichtingsweg. Het verkeer verlaat het bedrijventerrein via de aansluiting op de Bredaseweg. De ruimtelijke structuur van het plangebied is gevisualiseerd in de gelijknamige figuur.

Voordelen van deze aansluiting zijn de directe ontsluiting van het bedrijventerrein op de randweg. Ook maakt deze aansluiting een optimale routing op het bedrijventerrein met minimale onderlinge conflicten mogelijk.

De interne ontsluitingstructuur bestaat uit een ontsluitingslus (éénrichtingsverkeer) met een separate verbindingsweg (tweerichtingsverkeer) naar de corsobouwplaats. De ontsluiting van de middelbare school blijft voor het gemotoriseerd verkeer plaatsvinden via de oostzijde van de school, via het bedrijventerrein. Om menging van snel- en langzaam verkeer op het bedrijventerrein te voorkomen is de ontsluiting voor fietsers naar de middelbare school via de westzijde, via de Akkermolenweg.

Figuur Profiel ter plaatse van de parallelweg

Figuur Ontsluiting bedrijfspercelen

Op basis van kencijfers van het CROW is de verwachte verkeersaantrekkende werking van het bedrijventerrein per etmaal circa 350 motorvoertuigen, waarvan circa 80% personenverkeer en 20% vrachtverkeer. Gelet op de aard van het bedrijventerrein zullen deze verkeersbewegingen voornamelijk gedurende de dagperiode plaatsvinden. Met bovengenoemde infrastructuur kan dit verkeer goed en veilig afgewikkeld worden.

Langzaam verkeer

Voor fietsverkeer is het gebied ontsloten vanaf de rotondes op de Randweg bij de Akkermolenweg en de Bredaseweg. Op het bedrijventerrein zijn, uitgezonderd verbindende schakels naar de omliggende fietsinfrastructuur, geen extra voorzieningen voor fietsers voorzien: in lijn met de erftoegangsfunctie van de wegen delen fietsers de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Voor voetgangers zijn langs alle wegen aan tenminste 1 zijde voetpaden voorzien.

Parkeren

Parkeren bedrijventerrein

Het parkeren op het bedrijventerrein vindt plaats op eigen terrein. Om de groene kwaliteit op het bedrijventerrein te waarborgen, wordt niet voor de voorgevelrooilijn van de bedrijfsbebouwing geparkeerd, maar op het achterterrein en/of de zijkanten van het perceel.

Uitzondering hierop vormen de kavels kleiner dan 1500 m2. Voor deze kavels geldt dat er maximaal 2 parkeerplaatsen voor de voorgevelrooilijn zijn toegestaan voor bezoekers. Voorwaarde is dat de parkeerplaatsen gesitueerd zijn aan de zijwegen (niet de parallelweg) en dat de parkeerplaatsen ingepast worden in de groene invulling van het voorterrein. Per bedrijfskavel mag één inrit worden aangelegd.

Langs de randweg worden parkeerplaatsen gerealiseerd voor openbaar parkeren ten behoeve van het bedrijventerrein.

Parkeren corsobouwplaats

Ten behoeve van de corsobouwplaats kan gebruik worden gemaakt van de parkeerplaatsen van het Mencia Sandrode. Dubbelgebruik is hier mogelijk, aangezien er vooral in de avonduren en in de weekenden aan de corsowagen wordt gebouwd als het voortgezet onderwijs overwegend geen functie vervult.

4.5 Water en groen

Om de groene uitstraling van het bedrijventerrein te waarborgen hebben de voorterreinen van de bedrijfspercelen een groene invulling. Tezamen met de bebouwing is deze zone bepalend voor het beeld van het bedrijventerrein en dient derhalve representatief te worden ingericht. Het situeren van hagen op de erfgrens is verplicht, de rest van het voorterrein is naar eigen inzicht in te vullen met bomen, struiken, hagen, gras of een combinatie hiervan.

Ten behoeve van een groene afscherming naar het aangrenzende woongebied wordt op de overgang van het woongebied naar het bedrijventerrein een groene buffer aangelegd.

Figuur Groene buffer achterzijde woningen Willem Pastoorsstraat

De randweg en de hoofdontsluitingslus worden landschappelijk begeleid door laanbeplanting en groene bermen en vormen daarmee een groene overgang naar het aangrenzende landschap.

De toename van afstromend hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak dient binnen het plangebied geborgen en verwerkt te worden. Om deze reden is centraal in het plangebied een zone voor waterberging opgenomen. Deze berging wordt vanwege de relatief lage grondwaterstand en de afwezigheid van waterlopen in de directe omgeving uitgevoerd als wadi. Hiermee wordt 'dood' stilstaand water - dat geurhinder zou kunnen veroorzaken - voorkomen.

Hoofdstuk 5 Realisatie en uitvoeringsaspecten

5.1 Ontstaansgeschiedenis

5.1.1 Archeologie

Beleid

Verdrag van Malta en Wet op de Archeologische Monumentenzorg

Het Verdrag van Malta, ook wel het verdrag van Valletta genoemd, is een Europees verdrag dat in 1992 is ondertekend door de lidstaten van de Raad van Europa. Het verdrag is er op gericht het bodemarchief beter te beschermen. Het bodemarchief bestaat uit alle archeologische waarden die zich in de bodem bevinden. Deze archeologische waarden dienen op een integrale wijze beschermd te worden, waarbij de volgende drie principes gelden:

• 1. Tijdig rekening houden met eventuele aanwezigheid van archeologische waarden: Het is belangrijk dat bij de ruimtelijke inrichting van een gebied tijdig rekening gehouden wordt met mogelijk aanwezige archeologische resten. Daarom dient voorafgaand aan een nieuwe ontwikkeling onderzoek plaats te vinden naar archeologische waarden in de bodem van het plangebied. Hierdoor kunnen tijdig archeologievriendelijke alternatieven gezocht worden en wordt tevens een stukje onderzekerheid tijdens de bouw van de ontwikkelingen weggenomen, doordat vooraf duidelijk is of er al dan niet archeologische resten in bodem te verwachten zijn.
• 2. Behoud in situ: Er wordt naar gestreefd archeologische waarden in de bodem te bewaren (behoud in situ). In de bodem blijven de resten immers goed geconserveerd.
• 3. Verstoorder betaalt: Degene die verantwoordelijk is voor het verstoren van de grond dient te betalen voor het doen van opgravingen en het documenteren van archeologische waarden, wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Dit verdrag is in 2007 vertaald naar de Nederlandse situatie middels de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Onder deze wet, een wijzigingswet die onder andere de Monumentenwet 1998 heeft gewijzigd, zijn de gemeenten de bevoegde overheid inzake archeologie geworden. Zij dienen het aspect archeologie onder meer te borgen in nieuwe bestemmingsplannen.

Onderzoek

Het plangebied kent een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting is mede gebaseerd op vondsten van een grafveld en een cultusplaats uit de Midden Ijzertijd ter plaatse van naastgelegen middelbare school. Daarom heeft de gemeente Zundert reeds in 2007 de HBS een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven (IVO-p) uit laten voeren in het huidige plangebied. Uit dit onderzoek bleek dat het terrein vindplaatsen bevatte uit de Late Bronstijd tot en met de Midden Ijzertijd (nederzettingsresten en een randzone van een urnengrafveld) en uit de periode van de Late Ijzertijd tot en met de Volle Middeleeuwen (bewoningssporen). In 2012 heeft de gemeente Zundert vervolgens BAAC b.v. de opdracht gegeven om in het plangebied een definitieve archeologische opgraving uit te voeren. Gedurende het onderzoek zijn tientallen fragmenten aardewerk, bouwkeramiek, natuursteen, metaal en andere materiaalcategorieën aangetroffen. Het onderzoek heeft aangetoond dat het gehele onderzoeksgebied deel uitmaakt van dezelfde dekzandrug waarop het grafveld is aangetroffen. Het grafveld bevond zich vermoedelijk op de top van deze dekzandrug. Uit onderzoek blijkt ook dat het plangebied in de Late Bronstijd tot de Middenijzertijd, maar ook daarvoor en daarna, extensief in gebruik was gezien de aanwezigheid van een oude akkerlaag en onder andere spiekers. Er kon geconcludeerd worden dat in de vrij directe nabijheid gewoond werd, maar de locatie waar de bijbehorende nederzetting zich moet bevinden blijft nog onduidelijk.

Uit de middeleeuwen en de nieuwe tijd zijn eveneens sporen aangetroffen; het betreft esdek en een stelsel van wegen en karrensporen. Beide fenomenen zijn gelijktijdig ontstaan en in gebruik geweest tot in historische tijden. De resultaten van dit onderzoek zijn uitvoerig beschreven in bijlage 3.

Aansluitend aan het onderzoek is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in en direct ten oosten van het onderzoeksgebied in het kader van de aanleg van een randweg rond Zundert. Deze randweg volgt ter hoogte van het onderzoeksgebied ruwweg het tracé van de huidige Verlengde Hofdreef. Gedurende dit proefsleuvenonderzoek zijn ter hoogte van het onderzoeksgebied vijf proefsleuven aangelegd. Op basis van dit onderzoek is door Antea Group nog een beperkte aanvullende opgraving uitgevoerd ter hoogte van een deel van het plangebied. Er is namelijk een deel van een lange grafstructuur aangetroffen (langbed) welke ook al te zien was in het onderzoek van de Mencia Sandrodeschool. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek worden tevens kort gerapporteerd in bijlage 3 van voorliggend bestemmingsplan, de aanvullende opgraving en de overige onderzoeken ten bate van de randweg zullen besproken worden bij de plannen rond de randweg zelf.

Conclusie

Op basis van het archeologisch onderzoek is het plangebied vrijgegeven vanuit archeologie, omdat het gehele terrein archeologisch is onderzocht. Er is geen aanleiding voor een nadere planologische bescherming voor archeologische waarden.

5.1.2 Cultuurhistorie

Molenbiotoop

Ten noordwesten van het plangebied staat aan de Akkermolenweg 13 de Akkermolen.De afstand tussen de molen en het plangebied is circa 200 meter. In het bestemmingsplan Buitengebied 1994 van de gemeente Zundert is aangegeven dat binnen een straal van 100 meter van de molen geen bebouwing mag worden opgericht. Binnen een straal van 500 meter rond de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht zonder nadere afweging van Burgemeester en Wethouders ten aanzien van de hoogte en situering van de bouwwerken. Bij de planontwikkeling is aandacht voor de molenbiotoop derhalve van belang. Binnen deze molenbiotoop gelden beperkingen voor de bouwhoogte.

Door de Vereniging De Hollandsche Molen zijn normen ontwikkeld ten aanzien van bebouwing binnen een molenbiotoop. Door middel van een door de Vereniging ontwikkelde formule is te berekenen hoe de obstakelhoogte zich verhoudt tot de afstand van de molen.

Op basis van de Molenbiotoop geldt in het noordwesten van het plangebied een maximale bouwhoogte van 7,3 meter. Daarna stijgt deze hoogte met 1 meter hoogte per 30 meter afstand tot de molen. In het noordwesten van het plangebied en ter plaatse van de te verbijzonderen locatie aan de entree van Zundert is de maximale bouwhoogte in het plan hoger dan de molenbiotoop. Deze bouwhoogte kan echter pas benut worden indien de vrije windvang en/of het zicht niet onevenredig worden aangetast, of indien toepassing van de hoogtebeperking de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden. Deze mogelijkheid is geboden om in het gehele plangebied twee - en op de te verbijzonderen locatie drie - volwaardige bouwlagen met representatieve uitstraling te kunnen realiseren.

Ten behoeve van de bescherming van de molenbiotoop wordt een aanduiding opgenomen op de verbeelding.

Monumentale / waardevolle bomen

In het plangebied zijn geen waardevolle bomen aanwezig zijn.

Historische stedenbouw/geografie

Het bestemmingsplan respecteert de huidige bebouwingsstructuur en biedt geen verdere ontwikkelingsmogelijkheden die deze waarden kunnen aantasten.

Conclusie

Op basis van bovenstaande beschouwing en op opnemen van een regeling voor de molenbiotoop in het bestemmingsplan is vanuit dit aspect geen belemmering voor uitvoering van het voorliggende plan.

5.2 Milieu- en overige aspecten

Ruimtelijke ordening en milieu zijn twee beleidsvelden die met elkaar te maken hebben, rekening met elkaar moeten houden en elkaar kunnen versterken. Het gemeenschappelijke doel dat aan beide beleidsvelden ten grondslag ligt, is het creëren van een goede kwaliteit van het leefmilieu (de omgevingskwaliteit). Om dit te bereiken geldt voor bestemmingsplannen dat toetsing plaats dient te vinden aan specifieke ruimtelijke milieunormen zoals afstandsnormen en normen ten aanzien van geluid, bodem en luchtkwaliteit.

5.2.1 Bodem

Regelgeving

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie.

Onderzoek

In november 2012 is een historisch onderzoek uitgevoerd voor een ontwikkelingslocatie aan de Verlengde Hofdreef te Zundert. Dit betreft een verkennend bodemonderzoek conform de richtlijnen uit de NEN 5725 (Bodem - Landbodem - Onderzoeksstrategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek, NEN, 2009). Het rapport is als bijlage 4 bij het bestemmingsplan gevoegd.

In het uitgevoerde bodemonderzoek is de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Op basis van het historisch onderzoek kan worden bepaald of de bodemkwaliteit mogelijk belemmeringen op kan leveren voor de voorgenomen bestemming (bedrijfsterrein).

Er zijn geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van (voormalige) bodembedreigende activiteiten op het onderzoeksterrein. Ook wordt niet verwacht dat de activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit op het onderzoeksterrein negatief hebben beïnvloed.

De resultaten van voorliggend vooronderzoek kunnen worden gebruikt als input voor een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN 5740. Het verkennend onderzoek kan worden uitgevoerd aan de hand van de strategie voor een onverdachte locatie (ONV).

Conclusies

Op basis van de bekende gegevens kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen bestemmingswijziging in bedrijfsterrein.

5.2.2 Water

Het proces van de watertoets is doorlopen voor de ontwikkeling van het plangebied Molenzicht. De knelpunten en aandachtspunten ten aanzien van de waterhuishouding zijn geïnventariseerd. In de rapportage ''Toelichting watertoets Verlengde Hofdreef te Zundert'' (Antea Group, februari 2015) zijn de huidige en toekomstige situatie, het beleid en de randvoorwaarden beschreven. Hieronder zijn beknopt de belangrijkste aspecten beschreven. Tevens is de toekomstige waterhuishouding op hoofdlijnen beschreven. De 'Toelichting watertoets' is opgenomen in bijlage 5.

Randvoorwaarden

In het kader van de watertoets zijn onderstaande randvoorwaarden en uitgangspunten van waterschap Brabantse Delta en de gemeente Zundert verzameld (per e-mail/telefonische afstemming):

• Uitgangspunt bij de uitbreiding is dat dit hydrologisch neutraal gebeurt;
• Bij alle bouwplannen dient zoveel mogelijk gestreefd te worden naar een scheiding van vuilwater en (schoon) hemelwater;
• Bij de berekening van de benodigde waterberging wordt uitgegaan van een benodigde berging (voor zandgebied) voor de toename van het verhard oppervlak van 780 m3/ha bij een T=100 bui conform de Hydraulische randvoorwaarden 2009 van Waterschap Brabantse Delta;
• Wanneer de bodem voldoende infiltratiecapaciteit heeft (k-waarde > 1m/dag) wordt de te infiltreren hoeveelheid water in de berekening meegenomen en afgetrokken van de bergingsopgave;
• De voorkeur van het waterschap en gemeente gaat uit naar het infiltreren en bergen in eigen gebied;
• De waterberging dient bij voorkeur te worden gerealiseerd boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) of het zomerpeil;
• Bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt.

Huidige situatie

Het meest zuidelijke deel van het terrein dat grenst aan de achtertuinen van de woningen van de Willem Passtoorstraat is in gebruik ten behoeve van boomteelt. Op het centrale deel van het terrein bevinden zich diverse geschakelde containers, deze locatie is in gebruik als corsobouwplaats. De bouwplaats is verhard met klinkers. Het overige deel van het terrein is onverhard en braakliggend.

Het maaiveld in het plangebied varieert van circa NAP + 11,0 m tot circa NAP +11,5 m (bron:www.ahn.nl).

Grondwater

De locatie is niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied gelegen (Provinciale Milieuverordening 2010), en evenmin in een beschermd gebied zoals aangegeven in de Keur (Keur Waterschap Brabantse Delta).

De gemeente Zundert brengt de optredende grondwaterstand in beeld ten behoeve van de projecten Randweg Zundert en Molenzicht met behulp van een aantal peilbuizen. De twee peilbuizen die het dichtst bij het plangebied gelegen zijn, staan nabij de rotonde Bredaseweg - Hofdreef (peilbuishoogte NAP +11,58) en nabij de Verlengde Hofdreef (peilbuishoogte NAP +10,28).

Op basis van de peilbuizen blijkt dat de grondwaterstand in de periode februari 2012 tot en met augustus 2013 in de Verlengde Hofdreef tussen circa NAP +8,0 m tot NAP +8,80 m ligt en nabij de rotonde Bredaseweg tussen NAP + 8,6 m en NAP + 9,56 m ligt.

In de omgeving van het plangebied is een bruikbare peilbuis B50C0156001 (Bredaseweg) in DINOloket aanwezig die gedurende langere tijd is waargenomen. Het plangebied ligt 100 m ten noorden van de peilbuis. De maaiveldhoogte nabij peilbuis B50C0156001 bedraagt NAP +11,35 m. De peilbuis heeft een filter in het 1e watervoerende pakket op circa 3,2 tot 3,7 m beneden maaiveld.

Op basis van de peilbuis blijkt dat de grondwaterstand in de periode 1998 tot 2013 tot maximaal NAP +10,5 m kan stijgen. Gemiddeld ligt de grondwaterstand op circa NAP +9,0 m. In het plangebied zal de grondwaterstand naar verwachting overeen komen met de gemeten grondwaterstand in de peilbuis uit DINOloket.

In de wateratlas van de provincie Noord-Brabant is de voorkomende grondwatertrap in het plangebied voornamelijk VII, met een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van 80 tot 140 cm beneden maaiveld en een gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) van >120 cm beneden maaiveld.

Oppervlaktewater

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ten oosten van het plangebied is wel oppervlaktewater aanwezig (categorie A-waterlopen), deze wateren middels een stuw af in oostelijke richting naar de Aa of Weerijs.

Figuur Overzicht oppervlaktewater omgeving plangebied (bron: waterschap Brabantse Delta)

Hemelwater- en vuilwaterafvoer

Binnen het plangebied liggen geen afwatertransportleidingen van waterschap Brabantse Delta. In de huidige situatie is er geen vuilwaterafvoer in het plangebied aanwezig. Het hemelwater dat terecht komt in het plangebied infiltreert ter plaatse in de bodem.

Toekomstige situatie

Uitgangspunt voor het toekomstig watersysteem is dat het hemelwater niet op het gemengde rioolstelsel wordt aangesloten en zo veel als mogelijk binnen het plangebied wordt geborgen en geïnfiltreerd.

Vuilwatersysteem

De vuilwaterafvoer (DWA) van de ontwikkeling wordt aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd worden en kan direct worden afgevoerd naar een infiltratie- of bergingsvoorziening.

Hemelwatersysteem

Voor het toekomstig hemelwatersysteem in het plangebied is ruimte opgenomen voor het aanleggen van een bergingsvijver. De hemelwaterafvoer van het plangebied wordt aangesloten op de vijver.

Bij het ontwerp van de vijverpartij is de GHG als bodemniveau aangehouden (zie ''Toelichting watertoets Verlengde Hofdreef te Zundert'' (Antea Group, februari 2015)). Omdat de bodem van de vijver op of boven GHG wordt aangelegd is er geen sprake van een continue "watervoerende" vijverpartij, er is dus sprake van een droogvallende infiltratievoorziening. De infiltratievoorziening zal enkel bij neerslagsituaties gedurende een korte periode water zal bevatten. Het verschil tussen de GHG en het maaiveldniveau is circa 1,0 m, bij de T=100 neerslagsituaties mag de voorziening volledig gevuld zijn. Op basis van een bodembreedte van 15 m, taluds van 2:3 en een diepte van 1,0 m heeft de voorziening een bergend oppervlak van 16,5 m2/ m.

De hemelwaterafvoer mag niet worden aangesloten op het gemeentelijk DWA-riool. Het hemelwater wordt afgekoppeld naar een bergings- en infiltratievoorziening binnen de grenzen van het plangebied.

Bergingsopgave

Vanwege de nieuwe bestemming (en toename van de verharding) dient voor hemelwater een compensatie te worden gerealiseerd in de vorm van berging. Met de vuistregel 780 m3/hectare verhard oppervlak is berekend hoeveel hemelwater er geborgen dient te worden bij een T=100 bui.

Het nieuw verhard oppervlak bedraagt bij deze ontwikkeling circa 18.000 m2. Het hemelwater afkomstig van de verharding in het plangebied dient te worden verwerkt binnen de plangrenzen. Voor de ontwikkeling betekent dit een bergings- of infiltratievoorziening met een inhoud van 1.431 m3 (T=100). De berekening is opgenomen in de Toelichting Watertoets.

Ontwateringsdiepte

De gewenste ontwateringsdiepte voor nieuw stedelijk gebied is over het algemeen minimaal 0,7 m en voor wegen 1,0 m. De maaiveldhoogte in het plangebied varieert van circa NAP +11,0 m tot NAP +11,5 m. Op basis van de GHG is de globale ontwateringdiepte te bepalen. De GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) ligt naar verwachting op circa NAP +10,0 m. Op basis van de voorkomende grondwatertrappen wordt verwacht dat de grondwaterstand kan stijgen tot circa 0,8 m beneden maaiveld. Deze ontwateringsdiepte is voor nieuwe bebouwing en wegen voldoende.

Conclusies

Op basis van de watertoets kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen bestemmingswijziging in bedrijfsterrein.

5.2.3 Ecologie

Regelgeving

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• door de minister van LNV (thans EL&I) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• door de minister van LNV (thans EL&I) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV, thans EL&I). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Gedragscode

De gemeente Zundert heeft in september 2011 de gedragscode "Bestendig beheer groenvoorzieningen" en de gedragscode "Ruimtelijke ontwikkeling en Inrichting" vastgesteld. In dezelfde periode is de Leidraad Flora- en Faunawet gemeente Zundert vastgesteld. In de Leidraad Flora- en Faunawet gemeente Zundert zijn richtlijnen opgesteld om specifieker aan te geven hoe in Zundert met de gedragscodes moet worden omgegaan. Hierbij geldt dat er aantoonbare deskundigheid moet zijn op het gebied van flora en fauna in relatie tot de werkzaamheden in het gemeentelijk groen.

Ecologische Hoofdstructuur

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren.

Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt niet in of in de omgeving van beschermde gebieden in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur of Natura 2000-gebieden. Hierdoor kunnen negatieve effecten worden uitgesloten.

Beschermde soorten

In het plangebied is slechts één biotoop aanwezig, een soortenarm grasland (zie foto). Dit biotoop is ongeschikt voor beschermde diersoorten in het kader van de Flora- en faunawet.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de Flora- en faunwet, de EHS of de Natuurbeschermingswet 1998. Het aanvragen van een ontheffing of vergunning is niet aan de orde.

5.2.4 Milieuzonering

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot de woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de categorieën ingedeeld. Voor het bepalen van de afstand tot woningen kan het gebied in twee typen worden ingedeeld, te weten 'rustige woonwijk / rustig buitengebied' of 'gemengd (buiten)gebied'. Bij gemengde gebieden wordt de hinder één categorie teruggebracht. In is een overzicht opgenomen van de categorisering ten opzichte van de twee typen gebieden:

Tabel Categorisering en richtafstanden

Milieucategorie		Richtafstanden tot gemengd gebied	Richtafstanden tot rustige woonwijk
1		0	10
2		10	30
3.1		30	50
3.2		50	100
4.1		100	200
4.2		200	300
5.1		300	500
5.2		500	700

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning.

De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is dit onderzoek naar de invloed van de milieuruimte van de nieuwe bedrijfsbestemmingen binnen het plan zelf uitgevoerd. De conclusies zijn primair gebaseerd op de systematiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009, aangevuld met specifieke wetgeving (zoals het Activiteitenbesluit) waar van toepassing.

Binnen het plangebied zijn geen gevoelige bestemmingen aanwezig. Bedrijven binnen het plangebied zijn bedrijven uit de milieucategorie 2 en 3.1. Aangezien de toegestane milieucategorieën zijn gebaseerd op het principe van inwaartse zonering, reiken de indicatieve VNG-contouren van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied niet tot de gevels van woningen en de middelbare school. Bij deze beoordeling is uitgegaan van het gebiedstype gemengd gebied. De afstand tussen bedrijven uit de categorie 2 en 3.1 tot deze gevoelige bestemmingen is minimaal respectievelijk 10 en 30 meter.

Conclusie

Gezien het bovenstaande vormt het aspect milieuruimte geen belemmering voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Door de in het bestemmingsplan toegepaste zonering vindt geen overlap plaats van VNG-contouren van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten met omliggende woningen, de middelbare school.

5.2.5 Wegverkeerslawaai

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Onderzoek

Voor het plangebied zijn ten hoogste wegverkeerslawaai en industrielawaai, conform de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer relevant.

Bedrijven zijn geen geluidgevoelige objecten. Hiervoor is geen aanleiding om nader op het aspect (wegverkeers)lawaai in te gaan. Geluid vanuit het bedrijventerrein op de omgeving is behandeld als onderdeel van de toegepaste milieuzonering. Zie hiervoor paragraaf 5.2.4. Ook daaruit blijkt dat ten gevolge van geluid geen hinder te verwachten is.

Conclusie

Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect akoestiek geen gevolgen heeft voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Het plan maakt - anders dan via een wijzigingsbevoegdheid - geen geluidgevoelige objecten mogelijk. Ook zullen op basis van de milieuzonering woningen en de middelbare school in de omgeving geen overlast van het bedrijventerrein ondervinden.

5.2.6 Luchtkwaliteit

Regelgeving

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). In dit hoofdstuk heeft Nederland de Europese kaderrichtlijn (1996/62/EG), de eerste dochterrichtlijn (1999/30/EG) en de tweede dochterrichtlijn (2000/69/EG) geïmplementeerd in nationale wetgeving. Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Op 1 augustus 2009 is de wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (implementatie en derogatie luchtkwaliteitseisen) in werking getreden, wat onder meer inhoudt dat aan de huidige grenswaarden voor stikstofdioxide (uurgemiddelde en jaargemiddelde) en fijn stof (24-uursgemiddelde en jaargemiddelde) respectievelijk pas op 1 juni 2011 en 1 januari 2015 hoeft te worden voldaan.

Daarnaast draagt een ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit wanneer de maximale toename als gevolg van de ontwikkeling niet meer bedraagt dan 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide/fijn stof (=1,2 µg /m3). Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Onderzoek

Het realiseren van nieuwe bedrijvigheid heeft zowel een directe als een indirecte invloed op de concentraties luchtverontreinigende stoffen in het plangebied en haar omgeving. De directe invloed wordt ondervonden van alle (toekomstige) bedrijfsactiviteiten (productieprocessen) en alle ondersteunende processen als intern transport en afzuiging. De indirecte invloed wordt veroorzaakt door de verkeersaantrekkende werking van de bedrijven die van invloed is op het totaal aantal motorvoertuigbewegingen op de omliggende wegen (zowel personenvervoer als de aan- en afvoer van goederen). Om die reden is onderzoek naar de luchtkwaliteit bijgevoegd. Deze beoordeling is bijgevoegd als bijlage 6. In deze beoordeling van de luchtkwaliteit zijn zowel de directe als de indirecte effecten van de bedrijven op de concentraties luchtverontreinigende stoffen beoordeeld.

Uit de beoordeling blijkt dat de som van de achtergrondconcentratie en de bijdrage van het extra planverkeer (zeer) ruim onder de maatgevende grenswaarden voor NO2 (40 µg/m3) en PM10 (31,2 µg/m3) ligt. Aannemelijk is dat de beperkte bijdrage van de nieuw te realiseren bedrijven zelf niet dusdanig is dat de ruimte tot de grenswaarden wordt opgevuld.

Voor zowel NO2 als PM10 wordt, rekening houdend met de maximale bijdrage van het extra wegverkeer en de beperkte bijdrage van de nieuwe bedrijven, voldaan aan de grenswaarden zoals die zijn opgenomen in Titel 5.2 van de Wet milieubeheer.

Conclusie

Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect luchtkwaliteit geen gevolgen heeft voor het onderhavige bestemmingsplan.

5.2.7 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes, zoals spoorwegen of buisleidingen. Bij externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. In veel gevallen geldt tevens een 'verantwoordingsplicht', wat betekent dat naast de rekenkundige omvang van het groepsrisico, tevens rekening moet worden gehouden met risicoreducerende maatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Regelgeving

Het juridisch kader voor externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (op termijn te vervangen door het Besluit transportroutes externe veiligheid). In het juridisch kader staan de begrippen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) centraal. Het plaatsgebonden risico is een harde afstandseis tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object, weergegeven door risicocontouren rond de risicobron. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ramp met een groep slachtoffers van een bepaalde omvang en wordt weergegeven in een grafiek (de fN-curve). Voor het groepsrisico geldt voorts in veel gevallen een verantwoordingsplicht, wat betekent dat het bevoegd gezag de omvang van het groepsrisico in samenhang met andere relevante aspecten, zoals de mogelijkheden van bestrijding door de hulpdiensten en ontvluchting, dient te beschouwen.

Door de Regionale Milieudienst West-Brabant (RMD) is de Beleidsvisie Externe Veiligheid opgesteld. Deze beleidsvisie is op 16 december 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. Voor het externe veiligheidsbeleid worden alle risico's in kaart gebracht zoals effectafstanden/risicocontouren van rijkswegen, provinciale wegen, gemeentelijke wegen, rail, buisleidingen (ook gasleidingen), propaantanks en inrichtingen (bedrijven met een risicocontour).

Op het bedrijventerrein Molenzicht zijn geen nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot het vestigen van Bevi bedrijven voorzien, evenmin een relevante toename van het GR. Bij uitbreiding van bestaande bedrijven wordt er getoetst aan de Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Zundert. De Beleidsvisie Externe Veiligheid stelt geen beperkingen aan het bestemmingsplan.

Onderzoek

Op de ontwikkelingslocatie Molenzicht worden geen ontwikkelingen met betrekking tot het vestigen van risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt. Enige relevante risicobron in de nabijheid van het plangebied is de N263 (Bredaseweg). Deze provinciale weg loopt ten oosten van het plangebied, de minimale afstand van de N263 tot de meest nabijgelegen geprojecteerde bouwkavel bedraagt ongeveer 30 meter. Voor het aspect externe veiligheid zijn een risicoberekening en een verantwoording opgesteld. Deze zijn opgenomen in bijlagen 7 en 8.

Vervoersaantallen

Voor provinciale wegen bestaan geen risicoplafonds zoals die voor Rijkswegen bestaan, risicobeschouwingen worden daarom doorgaans gebaseerd op beschikbare vervoerstellingen.

De provincie Noord-Brabant heeft in 2010 voor alle provinciale wegen met een relevante hoeveelheid vervoer gevaarlijke stoffen de externe veiligheidsaspecten in beeld gebracht. Dit is vastgelegd in het rapport 'Externe veiligheid provinciale wegen' uit 2010 van de provincie Noord-Brabant. In dit rapport is het deel van de N263 dat langs het plangebied loopt niet ingeschat als een route waar een significante hoeveelheid gevaarlijke stoffen over vervoerd worden.

In een onderzoek uit 2008 van de RMD West-Brabant zijn wel aannames gedaan over het aantal transporten van gevaarlijke stoffen. Ter hoogte van het plangebied zijn door de RMD West-Brabant vervoersaantallen aangenomen.

Op korte termijn wordt direct ten noorden van het plangebied de nieuwe Randweg gerealiseerd. Eventueel vervoer van gevaarlijke stoffen zal dan hoofdzakelijk over deze Randweg plaatsvinden en niet meer over de Bredaseweg. In de huidige situatie vindt het vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de Bredaseweg (N263).

Voor de ontwikkeling van deze Randweg zijn in 2010 risicoberekeningen uitgevoerd ('Risicoberekening vervoer gevaarlijke stoffen Randweg Zundert'). Voor deze ontwikkeling heeft de gemeente een inventarisatie van het toekomstig aantal transporten van gevaarlijke stoffen laten uitvoeren. Hieronder zijn de resultaten weergegeven.

Plaatsgebonden risico

Uit de risicoberekeningen die zijn uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling van de Randweg blijkt dat de weg geen PR 10-6 contour heeft. Aan de eisen van het plaatsgebonden wordt dus voldaan.

Groepsrisico

Uit de risicoberekeningen die zijn uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling van de Randweg blijkt dat het groepsrisico van de weg ver beneden 0,1 keer de oriëntatiewaarde ligt.

In deze groepsrisicoberekening is voor de huidige Verlengde Hofdreef reeds een personendichtheid meegenomen. Deze personendichtheid zal door onderhavig ruimtelijk besluit iets toenemen waardoor er eveneens sprake is van een (theoretische) toename van het groepsrisico. Het groepsrisico voor de toekomstige situatie is nog wel lager dan de oriëntatiewaarde. Echter, er is sprake van een toename van het groepsrisico en dit houdt in dat verantwoording vanuit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen verplicht is.

In bijlage 7 zijn elementen aangedragen ter verantwoording van het groepsrisico van de Randweg/Bredaseweg. Aan de hand van deze elementen kan de gemeente de verantwoording van het groepsrisico invullen.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied bevindt zich één risicobron. Dit is de N263 (Bredaseweg) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoer. Na aanleg van de randweg zal het vervoer van gevaarlijke stoffen grotendeels verplaatsen van de Bredaseweg naar de nieuwe Randweg.

Uit risicoberekeningen welke zijn uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling van de Randweg worden de volgende conclusies getrokken:

Plaatsgebonden risico

• de weg heeft geen PR 10-6 contour;
• aan de eisen van het plaatsgebonden risico wordt voldaan.

Groepsrisico

• het groepsrisico (berekend op basis van worstcase aannames) is laag (<0,1 keer de oriëntatiewaarde);
• eventuele toename van het groepsrisico zal nihil zijn;
• formeel is verantwoording van het groepsrisico verplicht. In bijlage 8 bij dit bestemmingsplan zijn de elementen ten behoeve van deze verantwoording opgenomen.

5.2.8 Vormvrije m.e.r.- beoordeling

Onderzoek

De voorgenomen ontwikkelingen in het bestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' zijn getoetst aan de m.e.r.-regelgeving. De voorgenomen activiteit is opgenomen in lijst D van het Besluit m.e.r. onder categorie D 11.2. De realisatie van een bedrijventerrein van 2,4 ha bruto ligt onder de drempelwaarde die gelden bij categorie D 11.2. Er is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient door bevoegd gezag (de gemeente Zundert) te worden beoordeeld of sprake is van belangrijk nadelige milieugevolgen die zouden noodzaken tot het doorlopen van een m.e.r.-beoordeling of zelfs een m.e.r. nodig is. Hiervoor gelden geen procedurele eisen, behalve dat de afweging moet worden opgenomen in de toelichting van het betreffende besluit.

Conclusie

Op basis van beschikbare gegevens blijkt dat de voorgenomen ontwikkelinglocatie Molenzicht niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die noodzaken tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling. De belangrijkste overwegingen hierbij zijn:

• Het plangebied is vanuit archeologie vrijgegeven;
• Bij de ontwikkeling wordt voldaan aan de eisen van de molenbiotoop;
• Het project leidt tot wijziging van het agrarisch landschap in een stedelijk landschap, Gezien de ligging van het project in stedelijk gebied zijn de effecten van de transformatie beperkt;
• Er zijn geen aanwijzingen voor sanering en bodemrisico's ten gevolge van de ontwikkeling zijn nihil. Indien bodemsanering noodzakelijk is, heeft de voorgenomen activiteit een positief effect op de bodemkwaliteit van het plangebied;
• De waterbergingseis (compensatie als gevolg van de toename van het verhard oppervlak) wordt in het bestemmingsplan geborgd;
• Ten gevolge van de ontwikkeling zijn geen effecten verwacht die relevant zijn in het kader van de Flora- en faunawet, de ecologische hoofdstructuur of de Natuurbeschermingswet;
• Het project leidt, onder andere vanwege toepassing van de milieuzonering, niet tot een relevante verandering van de milieusituatie in de omgeving (verkeer, geluid, lucht, externe veiligheid, milieuhinder).

5.2.9 Kabels en leidingen

Er komen in het plangebied geen planologische relevante kabels en leidingen voor.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop het conserveren van de bestaande toestand is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten gebouwen. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

6.1 Inleiding van de regels

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bevat 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld. Dit zijn onder meer de afwijkingsmogelijkheden en algemene bouwregels.

In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

6.2 Regels

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

6.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

6.2.2 Bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (=het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning.

Binnen het plan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' is bedoeld voor bedrijven voor zover deze behoren tot milieucategorie 2 tot en met 3.1 van de bij de regels bijgevoegde 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' alsmede daarmee naar aard en milieu-invloed vergelijkbare bedrijven of inrichtingen. Categorie 1 bedrijven zijn in navolging van het provinciaal beleid niet toegestaan op het bedrijventerrein.

Het bouwvlak mag voor het percentage bebouwd worden zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage'. Dit maximum bebouwingspecentage betreft het gehele bouwperceel waarbij buiten het bouwvlak niet mag worden gebouwd.

Op dit bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen niet toegestaan.

Artikel 4 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de rand van het plangebied, ter afscherming van de omliggende woningen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Parkeren is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer, parkeer, groen, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 6 Water

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor watergangen, waterberging, retentievoorzieningen, waterhuishouding. Daarnaast zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen toegestaan. Er zijn binnen deze bestemming geen bouwwerken toegestaan.

6.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Het artikel 'Anti-dubbeltelregel' bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. De redactie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden, zoals een regeling voor ondergronds bouwen.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de aanduidingen uit de bestemmingen nog een algemene aanduiding ter bescherming van de molenbiotoop opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling met betrekking tot de te realiseren bouwhoogte.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de wijzigingsbevoegdheden uit de bestemmingen nog een aantal algemene wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met toepassing van de afwijkingsbepalingen geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens.

Artikel 12 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure voor het stellen van een nadere eis dan wel voor het besluit tot wijziging van het plan vastgelegd.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In de overgangsrechtregel is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 14 Slotregel

In de 'slotregel' is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wro bevat de verplichting om een exploitatieplan bij het bestemmingsplan vast te stellen tenzij het verhaal van kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is en het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels niet noodzakelijk is.

Haalbaarheid Bedrijventerrein

Het kostenverhaal van deze ontwikkeling is als volgt geregeld. Alle gronden van deze locatie zijn (of komen op korte termijn) in bezit van de gemeente. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan wat ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden, is bekend dat middels onteigening (in procedure Randweg Zundert) het stuk van 1.485 m2 naar de provincie wordt overgedragen en dat deze de gronden doorlevert aan de gemeente Zundert.

Vanwege deze afspraken is er geen exploitatieplan benodigd en zijn alle kosten anderszins verzekerd.

Ten behoeve van het aantonen van de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan heeft de gemeente een actuele grondexploitatieberekening. In deze berekening zijn alle kosten en opbrengsten opgenomen. Wat betreft de kosten gaat het om plankosten, verwervingskosten, renteverlies, bouwrijp maken, kostenstijgingen en onvoorziene kosten. Binnen de kostenopzet is tevens een voorziening voor eventuele planschadevergoedingen opgenomen. Wat betreft de opbrengsten gaat het onder meer om opbrengsten uit grondverkoop (onder meer uit budget corsobouwplaats) en een provinciale bijdrage aan de randweg. De exploitatieberekening geeft een negatief eindsaldo, maar voor het negatieve verschil is een voorziening getroffen waardoor de uitvoerbaarheid financieel is gewaarborgd.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen.

Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

8.1 Inspraak

Op 6 februari 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders het voorontwerpbestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' vrijgegeven voor inspraak. Ingevolge de inspraakverordening heeft het voorontwerpbestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' van 6 februari 2014 tot en met 19 maart 2014 voor inwoners van de gemeente Zundert en voor de in de gemeente belanghebbende natuurlijke- en rechtspersonen ter inzage gelegen. Het voorontwerpbestemmingsplan is tijdens een informatie-avond op 17 februari 2014 toegelicht. Tijdens deze avond was er tevens gelegenheid om vragen te stellen over het plan. Van de gevoerde inspraak- en vooroverlegprocedure is een inspraak- en vooroverlegrapport opgesteld dat in bijlage 9 is opgenomen.

8.2 Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' is op grond van artikel 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) verzonden aan de wettelijke instanties ten behoeve van het vooroverleg.

De resultaten van het vooroverleg zijn bijgesloten in bijlage 9.

8.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Verlengde Hofdreef' is op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening ter visie gelegd voor een periode van zes weken. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijzen op het plan in te dienen. In deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend. Van de ingediende zienswijzen is een nota van zienswijzen opgesteld. Deze nota is in bijlage 10 opgenomen. In deze nota zijn tevens de aanpassingen van het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen, alsmede ambtshalve wijzigingen benoemd.