De Roskam

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Molenstraat 1 in Zundert (figuur 1.1) is momenteel horecabedrijf De Roskam gevestigd. Maas-Jacobs Vastgoed B.V. (hierna: initiatiefnemer) is voornemens het bestaande pand De Roskam te slopen en op de vrijkomende locatie 21 appartementen te realiseren met horeca op de begane grond. Het te realiseren gebouw wordt deels ook op het achtererf van het naastgelegen monumentale pand (Markt 28) gerealiseerd. Het monumentale pand zelf blijft behouden. Onderdeel van het plangebied zijn ook het parkeerterrein achter De Roskam en de tuin van het perceel Markt 28. Deze locaties samen vormen in de nieuwe situatie het parkeerterrein.

Het vigerende plan waarin het plangebied is gelegen, betreft het bestemmingsplan “Centrumgebied Zundert“ (onherroepelijk 13 december 2012). Het plangebied ligt binnen de bestemmingen “centrum” en “verkeer”. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk om naast horeca ook wonen in de vorm van appartementen mogelijk te maken. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient daarom een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied 'De Roskam' (Globespotter, 2018).

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 3.800 m2 en ligt in het centrum van Zundert (zie figuur 1.2). Het is gelegen aan deels de Molenstraat en deels aan de Markt. Het wordt aan alle zijden omringd door het stedelijk gebied van Zundert. Ten noordwesten is de Markt en Molenstraat gelegen. Ten zuiden ligt het cultureel centrum Zundert. De noordoostelijke en oostelijke zijde wordt begrensd door groen, water en tuinen. Naast De Roskam wordt het plangebied gevormd door de achtertuin van het naastgelegen monumentale gebouw (Markt 28) en het achtergelegen parkeerterrein.

Figuur 1.2: Indicatieve begrenzing plangebied (Globespotter, 2018)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het bestemmingsplan 'De Roskam' in werking treedt, geldt voor het plangebied het bestemmingsplan “Centrumgebied Zundert“ (onherroepelijk 13 december 2012). Figuur 1.3 betreft een uitsnede uit dit bestemmingsplan. Hierin heeft het plangebied de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer'. Tevens heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archologie 2'. Binnen de bestemming 'centrum' gelden de functieaanduidingen 'detailhandel', 'horeca' en 'wonen'. De maximale bouwhoogte van De Roskam is 16 meter.

Figuur 1.3: uitsnede bestemmingsplan 'Centrumgebied Zundert' met rood omlijnd de ligging van het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In de toelichting van dit bestemmingsplan zijn achtereenvolgens de huidige en toekomstige situatie van het plangebied (hoofdstuk 2) en het beleidskader (hoofdstuk 3) beschreven. Hoofdstuk 4 gaat in de op realisatie- en uitvoeringsaspecten van het plan. Tot slot zijn de juridische aspecten (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstukken 6 en 7) beschreven.

Hoofdstuk 2 Situatiebeschrijving

2.1 Historische structuur

De Molenstraat/Bredaseweg, waaraan het plangebied is gelegen, is de oude centrale route door Zundert. Vroeger was dit tevens de verbindingsweg tussen Breda en Antwerpen. Het plangebied was onderdeel van de noordelijke entree van Zundert. De historische bebouwing is deels bewaard gebleven, zoals ook het pand Markt 28.

Figuur 2.1: uitsnede historische kaart 1935 met ligging plangebied

2.2 Huidige situatie

Binnen het plangebied is aan de doorgaande weg door de kern Zundert momenteel horecabedrijf De Roskam gevestigd. De Roskam bestaat uit een horecagelegenheid op de begane grond, inclusief terassen aan de voor- en zijkant van het pand. Op de verdiepingen zijn hotelkamers gesitueerd.

Op het achterterrein van De Roskam is een openbare parkeerplaats gevestigd. Hier parkeren onder andere bezoekers van De Roskam, maar ook van het Cultureel Centrum Zundert (gevestigd naast De Roskam) en van supermarkt Dirk van den Broek (gevestigd schuin tegenover De Roskam). Het achterterrein van het pand Markt 28 is op dit moment tuin.

Figuur 2.2: Huidige situatie plangebied gezien vanaf de Bredaseweg. Links op de voorgrond het pand Markt 28, met daarnaast De Roskam. (Globespotter, 2018)

Figuur 2.3: De zijgevel van De Roskam gezien vanuit uitrit van het parkeerterrein De Roskam. (Globespotter, 2018)

Figuur 2.4: De achtergevel van De Roskam, gezien vanaf het parkeerterrein De Roskam. Het witte pand met rode letters op de gevel is supermarkt Dirk van den Broek, gelegen aan de overzijde van de Molenstraat. (Globespotter, 2018)

Figuur 2.5: Parkeerterrein De Roskam, gezien vanuit de meest zuidoostelijke hoek van het plangebied. (Globespotter, 2018)

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is om in het huidige pand De Roskam een appartementencomplex met 21 appartementen te realiseren op de verdiepingen. Het betreft hierbij appartementen in het dure segment. Op de begane grond wordt een commerciele ruimte gerealiseerd van ca. 385 m2, waar horeca en detailhandel mogelijk wordt gemaakt. Onderstaande figuren tonen een impressie van de nieuwe situatie.

Figuur 2.6: Impressie voorgevel De Roskam (rechts) (bron: Maas-Jacobs Vastgoed B.V.)

Figuur 2.7: Impressie zijgevel De Roskam (bron: Maas-Jacobs Vastgoed B.V.)

Figuur 2.8: Impressie achtergevel De Roskam (bron: Maas-Jacobs Vastgoed B.V.).

Parkeren

Voor de parkeerbalans van De Roskam (zie Bijlage 1) zijn de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Zundert gehanteerd. Het huidige parkeerterrein van De Roskam bevat twee invalidenparkeerplaatsen en 72 openbare parkeerplaatsen van ca. 2.30 meter breed. Deze zijn conform de huidige standaarden te smal voor het gebruik als centrumparkeerplaats.

In de nieuwe situatie worden de parkeerplaatsen met een breedte van 2.50 meter aangelegd. Hiermee wordt de kwaliteit van het parkeren verbeterd. Bij het berekenen van de parkeerbehoefte van de nieuwe appartementen zijn de parkeernormen gebruikt voor appartementen uit het dure segment. De parkeerbehoefte voor de appartementen komt hierbij uit op 42 parkeerplaatsen. Hiervan wordt één parkeerplaats gereserveerd voor een deelauto. Ook worden in de nieuwe situatie 2 parkeerplaatsen ingericht als invalidenparkeerplaatsen. De overige 27 parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van centrumbezoekers. De parkeerbalans in de nieuwe situaties bestaat, inclusief de invalidenparkeerplaatsen uit 71 parkeerplaatsen. Hiermee wordt in de nieuwe situatie voldaan aan de parkeerbehoefte.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk is kort en voor zover relevant voor het plangebied het beleidskader opgenomen.

3.1 Europees- en Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In de SVIR schetst het Rijk ambities voor het toekomstige ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid voor Nederland. De SVIR vervangt verschillende nota’s, zoals de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Het Rijk richt zich met de SVIR op het versterken van de internationale concurrentiepositie. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat, de bereikbaarheid verbeteren en zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgezet voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de beschikbare ruimte optimaal wordt benut. Per 1 oktober 2012 is toetsing van bouwplannen aan deze ladder opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het SVIR zijn verder geen relevante opgaven benoemd die betrekking hebben op dit bestemmingsplan.

Conclusie

Toetsing van het voornemen aan de ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk. De betekenis van de nationale structuurvisie voor de ontwikkeling van de De Roskam te Zundert is verder zeer beperkt. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is gericht op rijksniveau en daarmee van een zodanig hoog abstractieniveau dat er geen concrete beleidskaders voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied afgeleid kunnen worden.

Het Nationaal Waterplan

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Deze watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. Sinds 2011 wordt de watertoets toegepast op plannen die gevolgen voor de waterhuishouding kunnen hebben. Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging.

Conclusie

De in dit plan beschreven ontwikkeling is onderworpen aan een watertoets. Op basis van informatie en randvoorwaarden van waterbeheerders, het waterbeleid en relevante bodemgegevens zijn de verschillende wateraspecten uitgewerkt in de waterparagraaf (paragraaf 4.2.2).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het op 30 december 2011 in werking getreden en het op 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt het Rijk een aantal regels over de inhoud van bestemmingsplannen. De onderwerpen waar het Barro regels over stelt zijn: project mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied en defensie (met uitzondering van radar). Voor de in het Barro genoemde onderwerpen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening alle bestemmingsplannen binnen een jaar aan de bepalingen uit die algemene maatregel van bestuur voldoen.

In het Barro zijn geen regels opgenomen die betrekking hebben op het programmeren van de woningbehoefte en/of de bouw van nieuwe woningen in steden of dorpen.

Conclusie

Net als de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt het Barro zich op ontwikkelingen die landelijke of grootschalige implicaties hebben. Omdat er geen landsbelangen in het geding zijn of komen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, kan geconcludeerd worden dat het Barro zich niet verzet tegen die ontwikkelingen.

Besluit ruimtelijke ordening

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De begrippen “bestaand stedelijk gebied” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling“, opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro, blijven ongewijzigd.

Conclusie

Toetsing van het voornemen tot ontwikkeling van De Roskam aan de ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk, mede omdat de provincie Noord-Brabant hecht aan duurzaam ruimtegebruik (zie de paragrafen over het provinciaal beleid). De toetsing aan de ladder vindt plaats in paragraaf 4.2.10.

3.2 Provinciaal beleid

Brabantse Omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld door Provinciale Staten. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. In de Omgevingsvisie staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevings-kwaliteit centraal. De provincie Noord-Brabant heeft ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie kwam in de afgelopen jaren, in samenwerking met een groot aantal partijen en inwoners, tot stand. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hieronder vallen vier hoofdopgaven.

Brabantse energietransitie

De doelstelling voor de energietransitie is tweedeling: het verminderen van energieverbruik en de verduurzaming van energie om in 2050 energieneutraal te zijn. Voor 2030 is de doelstelling om de reductie van broeikasgassen met ten minste 50 procent te verminderen ten opzichte van de uitstoot in 1990. Daarnaast dient 50 procent van de energie duurzaam opgewekt te worden.

De provincie kiest voor een richting gevende en stimulerende rol. De hoofdrol voor de realisering wordt ingevuld door gemeenten en initiatiefnemers. De provincie blijft intensief in gesprek met de regio's om tot een gezamenlijk beeld van de kansen en koers voor een regio te komen en de opgave te realiseren.

Klimaatproof Brabant

Als gevolg van klimaatverandering ontstaan meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de fysieke leefomgeving. De doelstelling is om in 2050 klimaatbestendig te zijn met een waterrobuuste inrichting. Dit wil zeggen dat de risico' s vanwege deze weerextremen in 2050 aanvaardbaar, draagbaar en beheersbaar zijn. In 2030 dienen de eerste grote klimaatbestendige en waterrobuuste gebiedsopgaven gerealiseerd te zijn.

De provincie stelt samen met andere partijen (gemeenten, waterschappen, bedrijven en maatschappelijke organisaties) een strategie op om het water beheer op te vangen. Grondeigenaren zoals agrariërs en natuurterreinbeheerders spelen een belangrijke rol bij deze strategie.

Slimme netwerkstad

De provincie Noord-Brabant heeft als doelstelling voor 2030 om met Brabantse partijen samen te werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Binnen het netwerk Brabant vragen oplossingen voor een verschillende benadering. Enerzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk en anderzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en het aanhaken op get centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur binnen laag-dynamische gebieden te koesteren.

De verantwoordelijkheid voor de aanpak van de integrale verstedelijkingsopgave is een samenspel tussen gemeenten, marktpartijen, burgers en de provincie. De provincie wilt een actieve rol spelen bij de verstedelijkingsopgave door onder andere regionale afspraken, zoals over zorgvuldig ruimtegebruik en prognoses woningbehoefte, te bevorderen en het mogelijk maken van participatie in gebiedsgerichte stedelijke opgaven.

Concurrerende, duurzame economie

De provincie Noord-Brabant wilt een top kennis- en innovatieregio blijven. Om dit te blijven zal een omslag gemaakt moeten worden naar een verregaande circulaire economie waarin digitalisering steeds belangrijkers wordt.

De transitie is op de eerste plaats een opgave voor de sector en hangt af van gezamenlijke acties met partijen. Om deze transitie te ondersteunen zet de provincie ook haar regulerende bevoegdheden in. Regels moeten geen belemmering vormen voor innovaties. duurzame, concurrerende en circulaire economie.

Conclusie

Na het vaststellen van de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant zal een doorvertaling gemaakt moeten worden in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht.

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld en bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040).

De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie, maar bindt gemeenten niet rechtstreeks. Het vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten, zoals die geboden worden door de Wet ruimtelijke ordening, inzet. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte 2014 (zie onder) zijn de kaderstellende elementen uit de structuurvisie vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

In de structuurvisie wordt uitgegaan van een concentratie van verstedelijking. Bovenregionale bedrijventerrein- en woningbouwopgaven worden opgelost in het stedelijk concentratiegebied. In het overig stedelijk gebied is verdere verstedelijking alleen mogelijk om te voorzien in eigen behoefte. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). De provincie vraagt gemeenten om in regionaal verband afspraken te maken over de verdeling van het programma voor wonen en werken om concurrentie tussen gemeenten en overproductie van onder andere woningen te voorkomen. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Dat betekent dat er ruimte is om uitsluitend de eigen woningbehoefte van een kern in die kern op te vangen.

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding 'Bestaand stedelijk gebied - Kernen in het landelijk gebied'. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) opgevangen. In regionaal verband worden er afspraken gemaakt over de verdeling van het programma voor wonen, werken en voorzieningen. Middels onderhavige woningbouwontwikkeling wordt er voorzien in de lokale woonbehoefte binnen de daarvoor bestemde structuur.

Figuur 3.1: Uitsnede structurenkaart uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening (indicatieve ligging plangebied rood omcirkeld).

Conclusie

Het beoogde plan past in de beleidslijnen van de SVRO, mits aangetoond kan worden dat sprake is van een regionale behoefte aan woningen (zie paragraaf 4.2.10). Het beoogde plan omvat het realiseren van 21 nieuwe appartementen in Zundert, welke worden geïntegreerd in de bestaande stedelijk structuur. Hierbij is sprake van zorgvuldige ruimte gebruik.

Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

In hun vergadering van 10 juli 2015 hebben Provinciale Staten de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 opnieuw vastgesteld. Met ingang van 15 juli 2015 is deze verordening in werking getreden. De onderwerpen die in de verordening staan, zijn afgeleid uit de structuurvisie. De structuurvisie beschrijft welke belangen de provincie wil behartigen en hoe zij dat wil doen. De Verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De Verordening ruimte bevat regels waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen.

In de Verordening ruimte heeft het plangebied de aanduiding 'Structuur - Bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied'. Deze aanduiding wordt hieronder afzonderlijk besproken. Tevens wordt ingegaan op de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit.

Bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'Structuur - Bestaand stedelijke gebied, kern in landelijk gebied'. Voor deze kernen geldt in het algemeen dat er nieuwe woningen alleen mogelijk zijn als dat nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei. Dat wil zeggen dat nieuwkomers in de kernen en vertrekkende huidige inwoners niet meetellen (migratiesaldo-nul). Ook kunnen kernen plaats bieden aan kleinschalige en middelgrote bedrijvigheid. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling; uiteraard binnen de grenzen van wetgeving en de regionale afspraken. Wel is in artikel 3.1 een aantal bepalingen opgenomen over zorgvuldig ruimtegebruik en de verantwoording die de provincie daarover vraagt aan gemeenten. Voor het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied ligt het accent op inbreiden en herstructureren . Hierbij wordt aandacht gevraagd voor:

• compacte bouwwijzen; en
• intensivering van ruimtegebruik, bijvoorbeeld door functies als wonen, werken en zorg te combineren.

Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 3.1)

In de Verordening ruimte is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bij moet dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. In het bijzonder gaat het daarbij om zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie wil dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toepassen. Dit houdt in dat een ontwikkeling plaatsvindt op een locatie waarop in het geldende bestemmingsplan het bouwen van gebouwen toegestaan is. Daarnaast moet rekening worden gehouden met water, bodem, archeologie, cultuurhistorie, en ecologische, aardkundige en landschappelijke waarden en moet de omvang van de ontwikkeling passen in zijn omgeving.

Het tweede aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is dat bij uitbreiding van het ruimtebeslag in de toelichting van het bestemmingsplan duidelijk staat welke mogelijkheden er zijn om de uitbreiding binnen het toegestane ruimtebeslag te realiseren. Dit heeft als doel de mogelijkheden in bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten en nieuw ruimtebeslag zoveel mogelijk te voorkomen. Behalve naar mogelijkheden voor hergebruik vraagt de provincie hierbij ook te kijken naar mogelijkheden tot intensivering en herschikking van bestaand gebruik. Daarbij gaat het er om wat financieel, juridisch en feitelijk gezien binnen redelijke grenzen haalbaar is.

Hierbij is aangegeven dat de door het rijk vastgelegde ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) ingeval van stedelijke ontwikkeling deel uitmaakt van de afweging rondom zorgvuldig ruimtegebruik. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te voldoen aan ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de invulling daarvan wordt verwezen naar paragraaf 4.2.10.

Conclusie

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 reeds aangewezen als bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkeling volgens het provinciaal beleid plaats kan vinden. Paragraaf 4.2.10 motiveert dat er een actuele regionale behoefte aan woningen in de kern Zundert bestaat. De woningbouwontwikkeling voldoet daarmee ook aan de eis van zorgvuldig ruimtegebruik zoals vastgelegd in artikel 3.1 van de Verordening ruimte 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Kern Zundert 2025

Voor de kern Zundert is door de gemeente Zundert een structuurvisie opgesteld. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen een toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kern tot 2025. De structuurvisie is een integraal document met ruimtelijk beleid op hoofdlijnen. In het document wordt onder meer ingegaan op hoe verder te gaan met het bestaande woongebied en nieuwe woningbouwontwikkelingen, de fysieke infrastructuur, de recreatieve potenties, het water en het groen in en rondom de kern. De in de structuurvisie beschreven analyses hebben geresulteerd in verschillende actiepunten en ruimtelijke opgaven die zijn vertaald in een visie voor de kern Zundert tot 2025. Deze visie is op de integrale structuurvisiekaart weergegeven. De legenda van de structuurvisiekaart heeft een heldere opbouw, die inzicht biedt in de acties die in de kern Zundert zullen worden uitgevoerd om de visie te realiseren. De legenda is opgebouwd aan de hand van drie hoofdgroepen, te weten: beheren, versterken en transformeren.

Figuur 3.2: Uitsnede Structuurvisiekaart Kern Zundert 2025. Rood omlijnd de indicatieve ligging van het plangebied.

Het plangebied is gelegen binnen het 'centrumgebied' (zie figuur 3.2). Hierover wordt in de Structuurvisie aangegeven: "De kwaliteit van de openbare ruimte in het centrum van Zundert voldoet al lang niet meer aan de kwaliteitseisen die in deze tijd aan de openbare ruimte worden gesteld. De Molenstraat en aangrenzende pleinen, zien er slecht onderhouden en rommelig uit." De visie voor 2025 wordt als volgt geschetst: "De stedenbouwkundige verbeteringen in het centrum en de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte hebben geresulteerd in een herkenbaar centrum met een sterke identiteit en een eigen sfeer. Het nieuwe straatbeeld, de openbare ruimte en de gevels van de bebouwing, zorgen voor een aangename ruimte om te vertoeven. Door het openbaar gebied, het verbindend element in het centrum, structureel aan te pakken heeft de gemeente de ambities voor het centrum van de kern Zundert waargemaakt.

De gemeente heeft samen met marktpartijen de in het uitvoeringsplan genoemde ruimtelijke ontwikkelingen tot uitvoer gebracht. Ruimtelijke ontwikkelingen Structuurvisie Centrum Zundert Dit heeft ertoe geleid dat het centrum van Zundert een veilig en goed functionerend centrum tot tevredenheid van iedereen is. Het is een centrum met een stevig winkelaanbod. Daarnaast onderscheidt het centrum zich door een aangenaam verblijfsklimaat waarbij synergie is tussen winkelen, cultuur en horeca.

Door de herinrichting van de Molenstraat en de pleinen is het wooncomfort voor de bewoners van de Molenstraat en de Markt toegenomen. Met de herinrichting van de pleinen is een sterke identiteit aan deze pleinen gegeven en daarmee aan het centrum als geheel. Door het herinrichten en opwaarderen van de hoofdstraten buiten het directe centrumgebied is een extra bijdrage geleverd aan het goed functionerend centrum. De gedane inspanningen hebben ertoe geleid, dat de winkeliers en ondernemers geïnvesteerd hebben om een zo goed mogelijk voorzieningenniveau te kunnen aanbieden.

Door de herinrichting en opwaardering van de Molenstraat naar een éénrichtingsstraat is het straatbeeld aanzienlijk verbeterd. De straat is van een verkeersruimte getransformeerd naar een verblijfsruimte. De openbare ruimte is in zijn geheel afgestemd op het verblijven. Er is met de inrichting van het totale straatbeeld rekening gehouden met de integrale afstemming van de functies verkeer, winkelen en wonen.

Conclusie

De herontwikkeling van locatie De Roskam past volledig binnen deze visie die de Structuurvisie Zundert 2025 schets.

Woonvisie Zundert 2.0

Op 11 juli 2017 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Zundert 2.0 vastgesteld. Deze nieuwe woonvisie volgt relatief kort op de Woonvisie Zundert 1.0 van maart 2016. De Woonvisie 2.0 moet dan ook worden gezien als een actualisering. De Woonvisie Zundert 1.0 blijft het 'kader voor uitvoering' en de Woonvisie Zundert 2.0 geeft daarnaast inzicht in de laatste ontwikkelingen. De strategieën uit de Woonvisie Zundert 1.0 blijken in de praktijk succesvol te zijn en vormen nog steeds de politieke pijlers onder het woonbeleid. Beleidsmatig zijn er dan ook geen significante wijzigingen. Wel zijn er accenten gelegd. Versie 2.0 geeft inzicht in de actualiteiten van het hier en nu en het afgelopen jaar.

In Zundert hebben woningbouwprojecten een marktconforme differentiatie. Lokaal maatwerk per ontwikkelkern is hierbij een uitgangspunt. Per locatie wordt het spanningsveld tussen de stedenbouwkundige (on)mogelijkheden, het volkhuisvestelijke gewenste programma (kwantitatief en kwalitatief), de ruimtelijke claim daarvan (uitbreiding of inbreiding) en de financiële haalbaarheid daarvan zorgvuldig afgewogen en vertaald naar een definitief programma. Dit definitieve programma wordt afgestemd met de lokale makelaardij en vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Gebaseerd op de trend van verdere huishoudensverdunning én steeds verdergaande vergrijzing, alsmede uit de praktijk (via makelaars), blijkt dat er grote behoefte aan appartementen is in de gemeente, met name in de kernen Zundert en Rijsbergen.

Er is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, de aansluiting op de regionale agenda Wonen is duurzaam weggezet en om het woningbouwprogramma in tijd nog duurzamer weg te zetten is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking per kern een quick-scan gedaan naar toekomstige inbreidingslocaties welke stedenbouwkundig aanleiding geven te (her)ontwikkelen. Deze locaties zijn opgenomen in het woningbouwprogramma per kern. Het woningbouwprogramma per kern is dynamisch en wordt jaarlijks geactualiseerd. Het is eigenlijk de samenvatting per kern – kwantitatief - op één overzicht.

Zundert

De ontwikkeling van De Roskam is opgenomen in het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie Zundert 2.0. Op de Ontwikkelkaart Zundert, waar de plancapaciteit per 1 januari 2017 is weergegeven, is rekening gehouden met een zachte plancapaciteit van 14 woningen voor de betreffende locatie.

Conclusie

De ontwikkeling van De Roskam was al opgenomen in het projectenoverzicht van 1 januari 2017 in de Woonvisie Zundert 2.0 als zachte plancapaciteit (14 woningen). De gemeente Zundert en de initiatiefnemer zijn inmiddels tot de afspraak gekomen over het realiseren van totaal 21 woonappartementen. Dit zijn appartementen in het dure segment. De gemeente heeft aanleiding tot deze afspraak gezien vanuit de grote vraag naar appartementen in het centrum van Zundert. Het versterken van het aanbod van appartementen in het dure segment maakt doorstroming mogelijk voor huishoudens. Dit is een meerwaarde voor alle doelgroepen op de woningmarkt.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Zundert 2011-2020

Het geldende verkeers- en vervoersbeleid voor de gemeente wordt bepaald door het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Zundert 2011 - 2020 (GVVP), vastgesteld op 7 juli 2011. Aanleiding voor het opstellen van dit beleid was onder andere de toename van de woningvoorraad in de gemeente Zundert. In het GVVP worden handvatten geboden voor toekomstige ontwikkelingen en wordt invulling gegeven aan een aantal praktische dagelijkse onderwerpen, zoals parkeren van vrachtwagens, toepassing van verkeersremmende maatregelen, beleid ten aanzien van bewegwijzering van belangrijke toeristische locaties en beleid ten aanzien van gehandicaptenparkeerplaatsen. In het GVVP zet de gemeente Zundert in op het bevorderen van de doorstroming van verkeer, het bevorderen van lopen, fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer en het terugdringen van de snelheid.

De Molenstraat/Bredaseweg, waaraan het plangebied is gelegen, zijn in het GVVP aangewezen als gebiedsontsluitingsweg binnen bebouwde kom, waarop een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur geldt. Parkeren vindt plaats op het parkeerterrein aan de achterzijde van De Roskam.

Conclusie

In het GVVP is beschreven dat het aspect parkeren een integraal onderdeel moet zijn van ruimtelijke ontwikkelingen. Bij nieuwe ontwikkelingen toetst de gemeente Zundert met behulp van een parkeerbalans of er na realisatie van een ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen zijn. De toetsing aan de parkeerbalans is opgenomen in de planregels. Uit die toetsing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in voldoende parkeerplaatsen.

Welstandsnota 2014

In de gemeentelijke welstandsnota zijn beleidsregels opgenomen over welstandscriteria. Daarbij gaat het om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte ontwikkelingskaders, specifieke objectgerichte welstandscriteria en sneltoetscriteria. De welstandscriteria hebben betrekking op de plaatsing van woningen/aanbouwen/ bijgebouwen, de vorm en maatvoering en ten slotte op de architectuurtypering, kleurstelling en het materiaalgebruik.

De locatie De Roskam valt in welstandsgebied ‘Zeer waardevolle welstandsgebieden (niveau 1)’ (zie figuur 3.3). Zeer waardevolle welstandsgebieden worden slechts aangewezen als er sprake is van zeer hoge cultuurhistorische, landschappelijke, architectonische en/of stedenbouwkundige kwaliteiten en het gebied van cruciale betekenis is voor het totaalbeeld van de kernen of het landschap. Het welstandsbeleid voor deze gebieden is erop gericht de historische kwaliteit te behouden en waar mogelijk te versterken. Voor deze gebieden wordt het welstandsbeleid daarom uitgewerkt tot op een klein schaalniveau (architectonische detailleringen etc.).

Figuur 3.3: uitsnede welstandsnota met ligging plangebied (rode cirkel)

Conclusie

Bij de planvorming voor de woningen wordt rekening gehouden met de welstandscriteria van de gemeente Zundert. Dit betekent dat het welstandsbeleid een integraal onderdeel vormt bij het ontwerp van ontwikkeling De Roskam. Daarmee wordt aangesloten bij het welstandsbeleid.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Zundert

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad Zundert de 'Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Zundert' vastgesteld. Met de beleidsvisie geeft de gemeente Zundert haar visie op de beheersing van veiligheidsrisico’s binnen de gemeentegrenzen. Door antwoord te geven op de vraag hoe veilig het in de gemeente moet zijn, wordt een ambitieniveau vastgelegd. Op basis van de visie is de beleidsvrijheid voor externe veiligheid ingevuld.

De ontwikkeling van het plangebied voorziet niet in de ontwikkeling van risicobronnen en vormt daarmee dus geen gevaar voor de aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten in de omgeving van het plangebied. Wel worden er (beperkt) kwetsbare objecten toegevoegd in de vorm van woningen.

Conclusie

Dit voornemen voorziet niet in de realisatie van functies in het invloedsgebied van een risicobron, daarmee is een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet aan de orde. Wel voorziet de ontwikkeling van het plangebied in de realisatie van kwetsbare objecten. De gevolgen op het gebied van externe veiligheid zijn beschreven in paragraaf 4.2.7.

Nota Archeologie gemeente Zundert

De gemeente Zundert heeft in 2011 de gemeentelijke Nota Archeologie vastgesteld. Het is noodzakelijk dat gemeenten in het ruimtelijk beleid waarborgen inbouwt voor de omgang met het bodemarchief. Dit is geregeld in de Nota Archeologie. De Nota is in 2012 vastgesteld inclusief de bijbehorende archeologische beleidskaart en de archeologieverordening. Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van behoudenswaardige archeologische resten. In paragraaf 4.1.1 is het plangebied in het kader van de Nota Archeologie en voorliggende ontwikkeling nader omschreven en toegelicht.

Hoofdstuk 4 Realisatie en uitvoeringsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de gebiedsaspecten die relevant zijn voor de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

4.1 Ontstaansgeschiedenis

4.1.1 Archeologie

Beleid

Erfgoedwet en omgevingswet

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. De uitgangspunten van dit verdrag dienen te worden vertaald in nationale wetgeving. In Nederland heeft deze vertaling plaatsgevonden in de Erfgoedwet, welke in werking is getreden op 1 juli 2016. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

De omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zal in de nieuwe Omgevingswet worden geregeld, die in 2021 in werking zal treden. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd.

Onderzoek

In mei 2019 heeft Antea Group een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen uitgevoerd voor het plangebied (Bijlage 5). De sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van het woongebouw gaat naar verwachting gepaard met bodemverstorende werkzaamheden, waarvan voorzien wordt dat deze dieper reiken dan 0,4 m – mv.

Het plangebied ligt op de archeologische beleidskaart van de gemeente Zundert in een 'archeologisch waardevol gebied 2'. Hierbij geldt dat archeologisch onderzoek verplicht is indien de bodemingrepen een oppervlakte groter dan 100 m2 beslaan en die dieper gaan dan 0,4 m – mv. Het plangebied overschrijdt deze vrijstellingsgrenzen. Tevens is voor het plangebied in het vigerende bestemmingsplan een dubbelbestemming archeologie opgenomen. Deze dubbelbestemming is gebaseerd op de archeologische beleidskaart.

Uit het archeologisch onderzoek komt naar voren dat er voor het plangebied een brede archeologische verwachting geldt. Er kunnen in theorie archeologische resten worden aangetroffen uit het paleolithicum tot en met de nieuwe tijd, afhankelijk van de bodemopbouw in het plangebied. De waargenomen bodemopbouw tijdens het veldonderzoek kan niet uitsluiten dat er archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn. Op basis van de bodemopbouw kunnen resten uit paleolithicum tot en met midden neolithicum wel worden uitgesloten.

Conclusie

Selectieadvies

Op dit moment is voor het plangebied een dubbelbestemming archeologie opgenomen, waarmee behoud van archeologische waarden geborgd is. Binnen het plangebied wordt een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Voorafgaand aan dit onderzoek dient de huidige bebouwing uitsluitend bovengronds gesloopt te worden.

Voor het uitvoeren van gravend onderzoek dient voorafgaand een Programma van Eisen te worden vastgesteld door de bevoegde overheid.

Selectiebesluit gemeente Zundert

De gemeente Zundert heeft besloten om in te stemmen met het advies van Antea Group om een vervolgonderzoek uit te voeren in het plangebied, maar dat dit onderzoek dient te bestaan uit een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek dient uitgevoerd te worden nadat de bestaande bebouwing bovengronds is gesloopt. Er zijn daarbij twee opties:

• Gehele plangebied onderzoeken door middel van proefsleuven;
• Alleen de bouwblokken onderzoeken door middel van proefsleuven met mogelijkheid tot doorstart naar opgraving. Bij deze opties behoudt de rest van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Voor het uitvoeren van gravend onderzoek dient voorafgaand een Programma van Eisen te worden opgesteld dat voorafgaand aan de start van de veldwerkzaamheden dient te zijn goedgekeurd door de opdrachtgever en de bevoegde overheid.

4.1.2 Cultuurhistorie

Om de effecten van de voorgenomen ontwikkeling te bepalen, is met behulp van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant (zie figuur 4.1) geanalyseerd of er in het plangebied cultuurhistorische waarden aanwezig zijn en zo ja, welke waarden dat zijn.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de historische stedenbouw in het centrum van Zundert. Dit oude centrumgebied betreft een langgerekte lichtgebogen lineaire verkeersnederzetting (Molenstraat) met aan noordzijde een rechthoekig plein (Markt), welke zich ontwikkelde na aanleg en verbetering van wegen vanaf circa 1800. De structuur is nog aanwezig, doch bebouwingsbeeld, uitgezonderd direct rond kerk doch met name aan Markt, is ingrijpend gewijzigd. De aanwezige bebouwing bestaat uit overwegend winkel-woonhuizen en horeca (circa 1870-1940), Sint-Trudokerk (1927) met pastorie (circa 1790) en nabijgelegen klooster (1880-1900), aan de Markt het classistische raadhuis (1840).

Naast de ligging binnen de historische stedenbouw, zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig binnen het plangebied.

Figuur 4.1: Cultuurhistorische waarden in de omgeving van het plangebied (rood omcirkeld). Bron: Cultuurhistorische waardenkaart Provincie Noord-Brabant.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.2 Milieu- en overige aspecten

Ruimtelijke ordening en milieu zijn twee beleidsvelden die met elkaar te maken hebben, rekening met elkaar moeten houden en elkaar kunnen versterken. Het gemeenschappelijke doel dat aan beide beleidsvelden ten grondslag ligt, is het creëren van een goede kwaliteit van het leefmilieu (de omgevingskwaliteit). Om dit te bereiken, geldt voor bestemmingsplannen dat toetsing plaats dient te vinden aan specifieke ruimtelijke milieunormen zoals afstandsnormen en normen ten aanzien van geluid, bodem en luchtkwaliteit.

4.2.1 Bodem

Algemeen

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie.

Onderzoek

In het kader van de eigendomsoverdracht van het plangebied is in 2016 een bodemonderzoek conform NEN 5725 (Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek) en een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd (Bijlage 6).

Vooronderzoek

Uit verkregen informatie is gebleken dat de onderzoekslocatie sinds geruime tijd de huidige bestemming heeft. Van circa 1950 is een café aanwezig. In 1956 is een aanvraag gedaan voor de uitbreiding van een café ter plaatse. Vanaf 1963 werden ook een aantal hotelkamers verhuurd.In de periode van 1961 tot eind 1973 was op de locatie een ondergrondse tank (9.500 liter) in gebruik geweest. Bij het organoleptisch onderzoek was geen verontreiniging aangetroffen. Op 11 november 1992 werd de tank afgevuld. Ter plaatse van de onderzoekslocatie hebben, voor zover bekend geen kabels, leidingen e.d. gelegen. Voor zover bekend hebben zich ter plaatse van de onderzoekslocatie geen calamiteiten voorgedaan die tot gevolg hebben gehad dat verontreinigende stoffen op of in de bodem zijn geraakt. De locatie is ook niet opgenomen in het programma Bodemsanering/Waterbodemsanering c.q. inventarisatielijst van locaties waar mogelijk sprake is van bodemverontreiniging van de gemeente.De locatie is volgens de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart gelegen in een niet gezoneerd gebied met als bodemfunctieklasse wonen.

Ter plaatse van het plangebied zijn geen eerder uitgevoerde onderzoeken bekend. Op basis van de verkregen informatie uit het vooronderzoek is de hypothese gesteld dat ter plaatse van de onderzoekslocatie geen bodemverontreiniging is te verwachten. De onderzoekslocatie is aangemerkt als een onverdachte locatie.

Verkennend bodemonderzoek

Grond

Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling over de gehele locatie tot circa 2,0 m-mv zwakke tot sterke bijmengingen met baksteen en puin aangetroffen. Een boring is verricht ter plaatse van een (mogelijk voormalige) ondergrondse tank. De tank was al geruime tijd niet meer in gebruik. De tank is tijdens veldwerkzaamheden niet aangetroffen. In de grond is (zintuiglijk) geen verontreinig aangetroffen.

Bij het laboratoriumonderzoek zijn in het bovengrondmengmonster verhoogde gehaltes lood en PAK aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. De overige onderzochte parameters zijn niet verhoogd aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. In het ondergrondmengmonster is een verhoogd gehalte kwik aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. De overige onderzochte parameters zijn niet verhoogd aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde.

Grondwater

In het grondwatermonster van peilbuis 04 is een licht verhoogd gehaltes molybdeen aangetroffen ten opzichte van de streefwaarde. De overige onderzochte parameters zijn niet verhoogd aangetroffen ten opzichte van de streefwaarde.

Aangenomen mag worden dat het aangetroffen licht verhoogde gehalte in het grondwater geen risico oplevert voor de volksgezondheid en/of het milieu. Het aangetroffen gehalte molybdeen is naar verwachting te beschouwen als een verhoogd achtergrondgehalte.

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond voldoet aan de klasse wonen. De ondergrond voldoet aan de achtergrondwaarde. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.2 Water

Algemeen

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater.

Het doel van de watertoets voor bestemmingsplan De Roskam in Zundert is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij de herontwikkeling van het plangebied.

Onderzoek

Maaiveldhoogte

Het maaiveld binnen het plangebied ligt op circa NAP 12m aan de Molenstraat zijde en 10,5m aan de achterzijde van het gebied. Dit is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4.2: Maaiveldhoogte plangebied in m +NAP (bron: AHN2).

Bodemopbouw

In DINOloket zijn twee boringen aanwezig in de omgeving van het plangebied (zie figuur 4.3).

Figuur 4.3: locatie boringen ten opzichte van plangebied (rood omlijnd). Bron: DINOloket.

Deze boringen (figuur 4.4) geven inzicht in de bodemopbouw tot circa 100 meter onder maaiveld (m –mv) en met een maaiveldhoogte van NAP +10,5 – +12 m. Uit de boringen blijkt dat de bodem vrijwel volledig uit zand bestaat.

Figuur 4.4: Boorprofielen boringen B50C0004 en B50C0387 (bron: DINOloket).

Doorlatendheid

Het plangebied ligt conform de Kwel- en Infiltratiekaart van de Bodematlas Provincie Noord-Brabant in een infiltratiegebied.

Grondwater

In de omgeving van het plangebied is een bruikbare peilbuis (B50C0389) aanwezig die gedurende de periode 2012 - 2016 is waargenomen door middel van een piezometer. Het plangebied ligt ongeveer 50 m ten zuiden van de locatie van de peilbuis. De maaiveldhoogte nabij peilbuis bedraagt NAP +12,2 m. De filterdiepte van de peilbuis is onbekend. In onderstaande grafiek is de optredende grondwaterstand van de peilbuis weergegeven.

Figuur 4.5: Grondwaterstand peilbuis B50C0389 (bron: DINOloket).

Oppervlaktewater  

Het plangebied bevat geen oppervlaktewater en is ook niet gelegen in of in de nabijheid van een Beschermd gebied, Attentiezone of beperkt beschermd gebied vanuit de Keur.

Vuil- en hemelwaterafvoer

In de omgeving van het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. De vuil- en hemelwaterafvoer is hierop aangesloten.

Waterkering

In of in de omgeving van het plangebied zijn geen keringen aanwezig.

Randvoorwaarden en uitgangspunten

In het kader van de watertoets zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten van waterschap Brabantse Delta en de gemeente Zundert verzameld. De belangrijkste randvoorwaarden van het waterschap en de gemeente zijn hieronder weergegeven:

• Bij alle bouwplannen dient gestreefd te worden naar een scheiding van vuilwater en (schoon) regenwater;
• Rekening houden met de hydraulische randvoorwaarden (2009) van het waterschap. Het waterschap heeft als uitgangspunt waterneutraal bouwen;
• Aanlegpeilen dienen afgestemd te worden op de grondwaterstand zodat permanent grondwateronttrekkende voorzieningen niet nodig zijn;
• Bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt;
• Niet afwentelen op anderen in ruimte en tijd;
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren);
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren);
• De wateropgave baseren op het daadwerkelijke toekomstig verhard oppervlak.

Toekomstige situatie

Ontwikkeling

De extra verharding als gevolg van de uitbreiding van het parkeerterrein bedraagt minder dan 2.000 m2. Daarom is het niet nodig compenserende maatregelen te nemen binnen het plangebied. Er wordt niet over de grens van 2.000 m2 voor ver- of nieuwbouw gegaan die als eis wordt gehanteerd door het waterschap. Dit betekent dat enkel het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Zundert van toepassing is.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van de ontwikkeling wordt aangesloten gescheiden van het hemelwater afgevoerd en aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

In de toekomstige situatie wordt het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) van bebouwing en verhardingen niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) aangesloten, maar separaat verwerkt conform de uitgangspunten van de waterbeheerder.

Conclusie

Met inachtneming van de bovenstaande maatregelen vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2.3 Ecologie

Algemeen

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000- gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden. In de voorliggende Natuurtoets wordt niet ingegaan op de bescherming van houtopstanden omdat deze niet aan de orde is aangezien er geen bomen worden gekapt in voorliggend plangebied.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het ‘Natuurnetwerk Nederland’ (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Soortenbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

• 1. soorten van de Vogelrichtlijn;
• 2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
• 3. ‘andere soorten’ (onderdeel A ‘fauna’ en onderdeel B ‘flora’).

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving. Bij voorliggende toetsing wordt tevens beoordeeld of soorten met jaarrond beschermde nesten aanwezig zijn in het plangebied. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen jaarrond beschermde nesten (categorie 1 t/m 4) en mogelijk jaarrond beschermde nesten (categorie 5).

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden; de Natura 2000-gebieden maken daar deel van uit. Naast de Natura 2000-gebieden bevat het NNN ook overige leefgebieden van soorten en – om isolatie te voorkomen - gebieden die een verbinding vormen tussen natuurgebieden. Het NNN is onderdeel van het actieve beleid om bedreigde dier- en plantensoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. De natuurgebieden die behoren tot het NNN en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het ‘nee, tenzij’- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNN. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Onderzoek

In het kader van dit bestemmingplan is door Antea Group in mei 2019 een natuurtoets opgesteld (zie Bijlage 3) voor het plangebied. Op basis van de resultaten van de natuurtoets is nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd (zie Bijlage 4). De resultaten van de onderzoeken worden onderstaand toegelicht.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt circa 5,7 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Klein- en Groot Schietveld, De Maatjes en Wuustwezelheide'. Dit gebied ligt op Belgisch grondgebied. Omdat er geen stikstofgevoelige Habitattypen in de invloedszone van het plangebied zijn gelegen, is het uitgesloten dat er sprake is van significant negatieve effecten op de instandhoudings-doelstellingen van enig Natura 2000-gebied. NNB ligt niet in de invloedssfeer van het voornemen. Negatieve effecten op deze gebieden zijn uitgesloten. Zie ook de onderstaande tabel.

Tabel 4.1: Overzicht conclusies en vervolgstappen gebiedsbescherming.

De kortste afstand tot een Nederlands Natura 2000-gebied is circa 13 kilometer. Hierbij gaat het om het Ulvenhoutse Bos. Gezien deze afstand bevindt het Ulvenhoutse Bos zich buiten de invloedszone van deze ontwikkeling. Significant negatieve effecten op de Ulvenhoutse Bos zijn hiermee uitgesloten.

Ten aanzien van de gebruiksfase blijft de omvang van de ontwikkeling vrijwel gelijk aan de huidige situatie. De toename in de verkeersgeneratie vanuit deze ontwikkeling ten opzichte van de bestaande situatie is verwaarloosbaar. Zowel in de realisatie- als gebruiksfase zijn significant negatieve effecten uit te sluiten.

Houtopstanden

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom, de bescherming van houtopstanden uit de Wet natuurbescherming is niet van toepassing.

Beschermde soorten

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels;
• Vleermuizen.

In onderstaande tabel is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of een nader onderzoek nodig is, of er sprake is van een overtreding van de Wet natuurbescherming, of dit middels maatregelen voorkomen kan worden en of bij de uitvoering van het plan een ontheffing nodig is.

Tabel 4.2: Overzicht conclusies en vervolgstappen soortbescherming.

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. De zorgplicht houdt in dat planten en dieren niet onnodig vernield/gedood of verstoord mogen worden. De initiatiefnemer/uitvoerder is verantwoordelijk voor een adequate naleving van de algemene zorgplicht tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Nader onderzoek beschermde soorten

Aan de hand van de resultaten van de natuurtoets is nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen ter plaatse van het plangebied. Uit het onderzoek (bijlage 4) blijkt dat 4 soorten vleermuizen zijn waargenomen. Van essentieel foerageergebied is echter geen sprake omdat de omgeving voldoende alternatief biedt en in het plangebied slechts kleine aantallen foeragerende vleermuizen zijn aangetroffen. In de directe omgeving van het plangebied zijn een zomerverblijfplaats, paarverblijfplaats en paarterritorium vastgesteld. Deze worden door het planvoornemen echter niet aangetast. Van zwermgedrag en (essentiële) vliegroutes is geen sprake in (de directe omgeving van) het plangebied.

De werkzaamheden en nieuwe ontwikkelingen kunnen in het actieve seizoen mogelijk foeragerende individuen van vleermuizen in de directe omgeving verstoren. Het is daarom aan te bevelen nachtelijke verlichting tot een minimum te beperken, om verstoring van aanwezige individuen van vleermuizen in de directe omgeving te voorkomen. Indien verstoring wordt voorkomen, worden geen verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden en is een ontheffing niet noodzakelijk. Wel is de zorgplicht van toepassing

Conclusie

Er kan worden geconcludeerd dat negatieve effecten op zowel de soort- als gebiedsbescherming zijn uit te sluiten en er geen belemmering is vanuit de Wet natuurbescherming.

4.2.4 Milieuzonering

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van 'gevoelig' objecten, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Afhankelijk van de mate waarin de bedrijven die opgenomen zijn in de VNG-publicatie milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot de woongebieden.

In de uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de categorieën ingedeeld. Voor het bepalen van de afstand tot woningen kan het gebied in twee typen worden ingedeeld, te weten 'rustige woonwijk / rustig buitengebied' of 'gemengd (buiten)gebied'. Bij gemengde gebieden wordt de hinder één categorie teruggebracht. In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de categorisering ten opzichte van de twee typen gebieden:

Milieucategorie		Richtafstanden tot gemengd gebied	Richtafstanden tot rustige woonwijk
1		0	10
2		10	30
3.1		30	50
3.2		50	100
4.1		100	200
4.2		200	300
5.1		300	500
5.2		500	700

Tabel 4.3: Categorisering en richtafstanden

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen op een locatie met gebiedstype 'gemengd gebied'. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrenst door een begraafplaats en een maatschappelijke voorzieing. Voor deze bestemmingen geldt dat hier geen indicatieve hinderafstand voor geldt. Aan de overige zijden wordt het plangebied begrenst door de bestemming gemengd waar zich conform het bestemmingsplan bedrijven tot en met categorie 2 kunnen vestigen. Bij deze categorie hoort een indicatieve hinderafstand van 10 m. Het plangebied en deze bestemming worden echter van elkaar gescheiden door wegen, waardoor wordt voldaan aan de indicatieve hinderafstand. De betreffende bedrijven zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 4.4: Bedrijven in de nabijheid van het plangebied.

Omliggende bedrijven voldoen aan de eisen uit de VNG gids bedrijven en milieuzonering. Er kan dan ook gesteld worden dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon en leefklimaat en dat de bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering legt dan ook geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.5 Wegverkeerslawaai

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh), de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Voor het plangebied is uitsluitend het aspect wegverkeerslawaai relevant.

Normen wegverkeerslawaai

In hoofdstuk VI (wegen) van de Wgh zijn de geluidgrenswaarden vermeld met betrekking tot nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in geluidzones van wegen. De Wet geluidhinder kent een systematiek van een (voorkeurs)grenswaarde en ten hoogste toelaatbare geluidbelasting. Bij een geluidbelasting onder de (voorkeurs)grenswaarde gelden geen beperkingen van geluidwege. Een geluidbelasting hoger dan de van toepassing zijnde ten hoogste toelaatbare geluidbelasting is niet toegestaan. Een geluidbelasting tussen de (voorkeurs)grenswaarde en de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting is - onder voorwaarden (al dan niet treffen van geluidbeperkende maatregelen) - mogelijk. In dit geval moet het bevoegd gezag een zogenaamde hogere waarde vaststellen. Voor wegen is de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting 63 dB.

Aftrek conform artikel 110g van de Wgh

Al de in de Wgh genoemde grenswaarden voor de gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai betreffen waarden na de toegestane aftrek volgens artikel 110g van de Wgh. De numerieke invulling van deze aftrek is in artikel 3.4 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 (Rmg2012) geregeld. Conform dit artikel bedraagt deze aftrek 2 dB(A) voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen 70 km/uur of meer bedraagt en 5 dB(A) voor de wegen met een snelheid lager dan 70 km/uur. Het argument voor het mogen toepassen van deze aftrek is dat auto's in de toekomst stiller zullen worden als gevolg van voortschrijdende verbeteringen aan motoren en banden.

Onderzoek

In augustus 2019 heeft Antea Group een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage is opgenomen in Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan.

Uit het onderzoek volgt dat het plangebied binnen de geluidzone ingevolge de Wet geluidhinder van de Meirseweg ligt. Ten gevolge van de Meirseweg bedraagt de geluidbelasting bij de appartementen ten hoogste 29 dB na aftrek (5 dB) ex artikel 110g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook relevante omliggende 30 km/uur wegen beschouwd. Het betreft in dit geval de Molenstraat/Bredaseweg. Als gevolg van het wegverkeer op de 30 km/uur weg Molenstraat/Bredaseweg bedraagt de geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouwwoningen ten hoogste 60 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. In analogie met de Wet geluidhinder zou de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (53 dB excl. aftrek 110g Wgh) worden overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB (68 dB excl. aftrek 110g Wgh) niet. Voor 30 km/uur wegen geldt geen formeel toetsingskader ingevolge de Wet geluidhinder. Vaststelling van een hogere waarde is derhalve niet aan de orde.

Voor geluidsgevoelige bestemmingen die ten gevolge van geluidsbronnen, welke niet zijn opgenomen in de Wet geluidhinder, een hogere geluidsbelasting ondervinden dan de voorkeursgrenswaarde, zijn in het Bouwbesluit bepalingen opgenomen om de geluidsbelasting binnen te waarborgen. De geluidwering van de gevel dient dan zodanig te zijn dat het resulterende geluidniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling, mits voldaan wordt aan de normen uit het Bouwbesluit.

4.2.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM-bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
• gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:

• 1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• 2. Kantoorlocaties: = 100.000 m2 brutovloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 brutovloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatiebepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Het huidige bouwplan bevat maximaal 21 nieuwbouwappartementen, waarmee de ontwikkeling ruim binnen de NIBM-grenzen valt. Er kan daarmee met zekerheid worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden.

Aanvullend is de monitor van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit geraadpleegd. Op de meetpunten die het dichtste bij het plangebied liggen (Bredaseweg, ongeveer 50 meter van het plangebied), zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 allen lager dan de grenswaarden zoals opgenomen in de Wet Milieubeheer (zie tabel 4.5).

Tabel 4.5: Overzicht grenswaarden luchtverontreinigende stoffen.

Conclusie

Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden gesteld dat in het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmeringen voor het onderhavige bestemmingsplan.

4.2.7 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes, zoals spoorwegen of buisleidingen. Het juridisch kader voor externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). In het juridisch kader staan de begrippen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) centraal. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6-contour (die als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6-contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1%-letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. In veel gevallen geldt tevens een 'verantwoordingsplicht', wat betekent dat naast de rekenkundige omvang van het groepsrisico, tevens rekening moet worden gehouden met risicoreducerende maatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Door de Regionale Milieudienst West-Brabant (RMD) is de Beleidsvisie Externe Veiligheid opgesteld. Deze beleidsvisie is op 16 december 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. Voor het externe veiligheidsbeleid worden alle risico's in kaart gebracht zoals effectafstanden/risicocontouren van rijkswegen, provinciale wegen, gemeentelijke wegen, rail, buisleidingen (ook gasleidingen), propaantanks en inrichtingen (bedrijven met een risicocontour).

Gelijktijdig met de Beleidsvisie externe veiligheid, is de Signaleringskaart externe veiligheid opgesteld. Deze signaleringskaart is gebaseerd op gemeentelijke informatie, alsmede op de professionele risicokaart van de Provincie Noord-Brabant. De Signaleringskaart wordt periodiek geactualiseerd. De signaleringskaart kan als hulpmiddel worden gebruikt bij het bepalen van risico’s met betrekking tot de externe veiligheid.

Onderzoek

Onderstaande uitsnede uit de Signaleringskaart Externe Veiligheid laat zien dat het plangebied niet is gelegen binnen de 10-6-contour van risicobronnen. Wel is het plangebied gelegen binnen de signaleringsafstand van een transportas voor gevaarlijke stoffen. Dit betekend dat een verantwoording van het groepsrisico van toepassing is. Over deze transportassen wordt één LPG tankstation beleverd, enkele propaantanks, bevi-inrichting ARDO B.V. en het zwembad van Zundert. De voor het groepsrisico maatgevende stoffen zijn LPG en propaan (ook wel bekend als GF3), daar wordt in deze risicobeschouwing dan ook nader op ingegaan.

Figuur 4.6: Uitsnede signaleringskaart externe veiligheid, de gele ster geeft de globale ligging van het plangebied aan.

Het LPG tankstation heeft een doorzet van minder dan 500 m3 per jaar. Dit komt conform de handleiding risicoberekeningen Bevi neer op ongeveer 35 bevoorradingen en 70 passages van het plangebied per jaar. Voor de propaantanks geldt dat deze slechts enkele keren per jaar beleverd worden.

Op basis van de handleiding risico analyse transport (HART) kan de hoogte van het groepsrisico worden vastgesteld. In onderstaand figuur is weergegeven welke transportaantallen kunnen leiden tot een groepsrisico dat meer dan 10% van de oriëntatiewaarde bedraagt.

Figuur 4.7: Drempelwaarden GF3-vervoer voor overschrijding 10% van de oriëntatiewaarde weg binnen de bebouwde kom met tweezijdige bebouwing (Bron: HART)

Uit de bovenstaande tabel kan worden afgeleid dat bij een dichtheid van 70 personen per hectare (kental voor een drukke woonwijk, volgens handleiding risicoanalyse transport) op 10 m afstand van de weg er sprake moet zijn van 600 vervoersbewegingen aan GF3 per jaar). Op basis van de aanwezige risicobronnen die via het centrum van Zundert worden ontsloten, kan worden gesteld dat dit aantal transporten bij lange na niet gehaald wordt. Dit betekend dat conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Verantwoording groepsrisico

De Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant heeft de Standaard verantwoording groepsrisico voor de gemeente Zundert opgesteld (zie Bijlage 8). In deze standaard verantwoording worden binnen de gemeente aanwezige risicobronnen beschouwd. Voor het groepsrisico moet worden beschouwd welke populatie wordt getroffen door een mogelijk ongeval met gevaarlijke stoffen.

De gevolgen van het onderhavige bestemmingsplan voor het groepsrisico zijn bekend en vormen samen met de aanwezige mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een calamiteit en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van in de nabijheid aanwezige personen de basis voor de verantwoording groepsrisico.

Het plangebied met omgeving wordt gekenmerkt door een laag groepsrisico. In vergelijking met de bestaande situatie (restaurant) is het niet de verwachting dat het aantal personen in het plangebied toeneemt door de voorgenomen ontwikkeling. Het groepsrisico zal daarom niet significant toenemen ten opzichte van de huidige situatie.

In het plangebied zelf worden geen nieuwe risicobronnen mogelijk gemaakt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van de beschouwde scenario's en het feit dat het groepsrisico niet significant toeneemt acht de gemeente de ontwikkeling die met onderhavig plan wordt mogelijk gemaakt verantwoord.

4.2.8 Vormvrije m.e.r.- beoordeling

Op 16 mei 2017 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Dit heeft tot gevolg dat (ook) voor een vormvrij m.e.r.-beoordelingsplichtig plan een apart m.e.r.-beoordelingsbesluit door bevoegd gezag noodzakelijk is en dat de informatie hiervoor in een zogenaamde aanmeldingsnotitie gegeven moet worden (voor 16 mei 2017 was dit nog vormvrij en kon de informatie en het besluit onderdeel uitmaken van het moederbesluit) . Het uitgangspunt ("geest van de wet") van een m.e.r.-beoordeling is dat er in beginsel geen m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden, tenzij er sprake is van wezenlijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor het plangebied is een aanmeldingsnotitie m.e.r. opgesteld (zie Bijlage 2).

Conclusie

Op basis van de aanmeldingsnotitie m.e.r. kan worden geconcludeerd dat de herontwikkeling van het plangebied niet leidt tot belangrijke negatieve milieugevolgen. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure of m.e.r.-(beoordelings)procedure.

4.2.9 Kabels en leidingen

Er komen in het plangebied geen planologische relevante kabels en/of leidingen voor.

4.2.10 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik is een belangrijk onderdeel van de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte 2014. Daarmee wil de provincie Noord-Brabant de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en daarmee de huidige omvang van het bestaand stedelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de desbetreffende gemeente. In feite gaat het hier om de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De begrippen “bestaand stedelijk gebied” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling“, opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro, blijven ongewijzigd.

Onderbouwing behoefte

Als eerste wordt in beeld gebracht welke behoefte bestaat ten aanzien van wonen c.q. verstedelijking (welke vraag is aanwezig, kwantitatief en kwalitatief). De ruimtelijke ontwikkeling betreft het bestemmingsplan voor woningbouwlocatie De Roskam. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 21 nieuwe woonappartementen.

Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant

Om de woningbehoefte in de provincie Noord-Brabant te bepalen, is de provincie verdeeld in diverse regio's. Per regio wordt minimaal één keer per bestuursperiode van Gedeputeerde Staten van de provincie een woningbehoefteprognose opgesteld. Die behoefte wordt opgesteld gedurende een bestuurlijk overleg (het zogenoemde Regionaal Ruimtelijk Overleg) tussen de gemeenten in een regio. Zundert maakt samen met de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg en Oosterhout deel uit van de regio Breda en omstreken. Die subregio maakt weer deel uit van de regio West-Brabant (valt samen met het COROP-gebied). Via de RRO's geven de Brabantse gemeenten jaarlijks inzicht in hun woningbouwplannen. Hiertoe actualiseren de gemeenten jaarlijks hun 'overzicht woningbouwcapaciteiten per gemeente.

In het landelijk gebied van de subregio Breda en omstreken mogen krachtens de woningbouwprognose in de periode tot en met 2040 in totaal nog 2.930 woningen worden gebouwd. Die woningen moeten dus verdeeld worden over de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Oosterhout en Zundert.

In de regionale afspraken uit het RRO van 2018 heeft gemeente Zundert voor de periode 2014-2023 een bandbreedte in aantallen toebedeeld gekregen van 690-795 woningen. Voor de periode tot 2030 heeft gemeente Zundert 970 eenheden toebedeeld gekregen en vanaf 2030 gaat de Provincie ervan uit dat het woningtekort volledig is ingelopen. Dit betreft het aantal nieuw toe te voegen woningen op de bestaande voorraad. Hierbij wordt peildatum 1 januari 2014 gehanteerd. De feitelijke woningvoorraad in gemeente Zundert betrof toen 8.475 woningen.

In de gemeente Zundert zijn voor 887 eenheden plannen en zijn daarnaast 48 eenheden gereserveerd voor ontwikkellocaties uit de structuurvisies waarvoor nog geen initiatieven zijn. Met een totaal van 935 eenheden (peildatum 1 april 2015) voldoet gemeente Zundert aan de regionale afspraken tot 2030, zoals vastgesteld in het RRO van 2018.

Woonvisie 2.0

De ontwikkeling van De Roskam was al opgenomen in het projectenoverzicht van 1 januari 2018 in de Woonvisie Zundert 2.0 als zachte plancapaciteit (14 woningen). De gemeente Zundert en de initiatiefnemer zijn inmiddels tot de afspraak gekomen over het realiseren van totaal 21 nieuwe woonappartementen. Het betreffen hierbij appartementen in het dure segment. De gemeente heeft aanleiding tot deze afspraak gezien vanuit de grote vraag naar appartementen in het centrum van Zundert. De gehele analyse van de gemeentelijke woonvisie is opgenomen in paragraaf 3.3.

Onderbouwing bestaand stedelijk gebied

Uit de Verordening Ruimte blijkt dat de planlocatie is gelegen binnen het ‘Bestaand stedelijk gebied, kernen in landelijk gebied’.

Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 reeds aangewezen als bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkeling volgens het provinciaal beleid plaats kan vinden. Gemotiveerd is dat er een actuele regionale behoefte aan woningen in de kern Zundert bestaat. De woningbouwontwikkeling voldoet daarmee ook aan de eis van zorgvuldig ruimtegebruik zoals vastgelegd in artikel 3.1 van de Verordening ruimte 2014.

Met het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals voorgeschreven in artikel 3.1.6, lid 2, Bro, is aangetoond dat de ontwikkeling die is beoogd met het bestemmingsplan 'De Roskam' voldoet aan de criteria van zorgvuldig ruimtegebruik.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop het voornemen dat in de voorgaande hoofdstukken beschreven is, vertaald is naar juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten gebouwen. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.1 Inleiding van de regels

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels bevat de inleidende regels en bevat 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 Algemene regels worden de algemene regels behandeld. Dit zijn onder meer de afwijkingsmogelijkheden en algemene bouwregels.

In hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

5.2 Regels

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bepalingen.

5.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen 

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Mocht er toch onduidelijkheid ontstaan, dan geldt de algemeen toegepaste betekenis dan wel de betekenis zoals opgenomen in de Dikke van Dale.

Artikel 2 Wijze van meten 

In het artikel 'Wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

5.2.2 Bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (= het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met de aangehaalde aanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Binnen het plan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Centrum

De bestemming 'Centrum' is bedoeld voor kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven voor zover deze behoren tot milieucategorie 1 en 2, tuinen en erven en verkeer. Verder is deze bestemming bedoeld voor de bij deze bestemming behorend voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen.  

Voor een aantal functies is een specifieke aanduiding opgenomen naar analogie van het bestemmingsplan Centrugebied Zundert. Deze functies zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de betreffende aanduiding zoals 'wonen', 'horeca' en 'detailhandel'.

Voor de functie 'wonen' geldt dus dat het gebruik voor wonen uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. Binnen deze aanduiding is het aantal woningen gemaximeerd. Deze aantallen staan op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'.

Horeca en detailhandel zijn op de begane grond toegestaan aan de zijde van de Molenstraat - Markt. Zo sluiten de functies aan op het gemengde karakter van deze straat.

Bouwen is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en daarbij gelden de hoogtes zoals opgenomen op de verbeelding. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 100% binnen het bouwvlak.

Artikel 4 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer,  parkeer- en groenvoorzieningen, evenementen, ondergrondse afvalcontainers, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Deze bestemming is opgenomen voor de erfontsluiting en het achterliggende parkeerterrein. Via deze gronden vindt ook de bevoorrading plaats van de commerciele functies binnen 'Centrum'.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2 

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' omvat de gebieden met een ‘hoge archeologische waarde’ van de archeologische beleidskaart. Het betreft archeologische terreinen waarvan de feitelijke aanwezigheid en behoudenswaardigheid van archeologische resten is vastgesteld.

De beleidsdoelstelling voor deze categorie is 'duurzaam behoud' inclusief instandhouding. De volgende ontheffingscriteria zijn op deze categorie van toepassing:

• oppervlakte plangebied tot 100 vierkante meter (wettelijke ondergrens);
• diepte bodemingreep tot 40 centimeter onder maaiveld.

5.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Het artikel 'Anti-dubbeltelregel' bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. De redactie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden, zoals een regeling voor ondergronds bouwen en parkeren. Ondergronds bouwen is slechts mogelijk onder een bovengronds gebouw en tot een diepte van maximaal 5 meter. ten aanzien van parkeren is een aantal parkeerplaatsen voorgeschreven dat minimaal moet worden gerealiseerd.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte voor ondergeschikte bouwdelen zoals een liftkoker of schoorsteen, het oevrschrijden van het bouwvlak (voor zover binnen de bestemming), het verhogen van de bouwhoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde of het mogelijk maken van huisvesting voor arbeidsmigranten.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de bestemmingen nog een aantal algemene wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met toepassing van de afwijkingsbepalingen geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens en het overschrijden van het bouwvlak mits de overschrijding tevens een overschrijding van de bestemmingsgrens betreft.

Artikel 10 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure voor het stellen van een nadere eis en voor het besluit tot wijziging van het plan vastgelegd.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In de overgangsrechtregel is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.

Artikel 12 Slotregel

In de 'slotregel' is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat. Hieronder valt ook de bouw van een of meer woningen.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. De gemeente Zundert en de ontwikkelaar hebben voor dit plan een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de plannen. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

7.1 Inspraak en vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan 'De Roskam' verstuurd aan de verschillende instanties. Naast de overlegpartners hebben ook burgers en overige belanghebbenden de gelegenheid gekregen om hun visie op dit bestemmingsplan te geven. In dit kader heeft het plan op basis van de gemeentelijke inspraakverordening vanaf 5 december 2019 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen.

Tevens is op 28 november 2019 een omgevingsdialoog georganiseerd. Belangstellenden hebben hierbij de mogelijkheid gekregen om hun reactie door te geven en vragen te stellen over het voornemen. Er zijn geen inspraakreacties ingekomen op het voorontwerpbestemmingsplan bij het college. Wel is er door de provincie, het waterschap en de brandweer een vooroverlegreactie ingediend. Deze zijn samengevat en beantwoord in bijlage 9. Tevens zijn er enkele ambtelijke aanpassingen opgenomen in dit verslag.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'De Roskam' is in het kader van de zienswijzen voor een periode van 6 weken (vanaf 14 mei 2020 tot en met 25 juni 2020 ) ter inzage gelegd voor ingezetenen van de gemeente Zundert en belanghebbenden. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad. Op basis hiervan is het bestemmingsplan derhalve niet aangepast en wordt het ongewijzigd vastgesteld. Wel is het advies van de regio archeoloog verwerkt in het plan . Voor de zienswijzennota wordt verwezen naar Bijlage 10.