Veerstraat 1 Waspik

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Veerstraat 1 in Waspik is het café d’Ouwe Haven gevestigd. De afgelopen jaren is er veel veranderd in de horecabranche. Het aantal klanten van het café is in de afgelopen jaren afgenomen. Het is voor het café niet meer rendabel om door de gaan met de horecafunctie. Om deze reden wil de eigenaar van het café, en tevens initiatiefnemer, het pand slopen en hier 13 appartementen realiseren. Binnen het huidige bestemmingsplan is het niet mogelijk de beoogde woningbouw te realiseren. Daarom is een nieuw bestemmingsplan nodig voor het planvoornemen.

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel Veerstraat 1 is gelegen in het noorden van het centrum van Waspik. Circa 8 kilometer ten oosten van het perceel is de kern van Waalwijk aanwezig. Circa 450 meter ten noorden van het perceel loopt de snelweg A59. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Waspik, sectie G, nummer 1369. Het plangebied wordt gevormd door het genoemde perceel en de noordelijk gelegen parkeerplaatsen. Die zullen in het kader van de nieuwbouw overgenomen worden van de gemeente Waalwijk.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Gemengd gebied’, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 september 2020. Dit bestemmingsplan is op onderdelen herzien met het bestemmingsplan ‘Gemengd gebied herziening 1’. Dat plan is op 16 december 2021 vastgesteld. In het bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming ‘Gemengd’. Hiermee is deze grond onder andere bestemd voor wonen in de hoofdmassa en bijbehorende bouwwerken, waarbij maximaal 1 (bedrijfs)woning per bestaand bouwperceel is toegestaan en beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten. Verder rust op het plangebied de aanduiding ‘horeca’ en de aanduiding ‘specifieke vorm van horeca – aanvullende horeca-activiteit’. Met de aanduiding ‘horeca’ is lichte horeca toegestaan. Met de aanduiding ‘specifieke vorm van horeca – aanvullende activiteiten’ is tevens middelzware horeca toegestaan. Verder rust nog de bouwaanduiding ‘vrijstaand’, waarmee uitsluitend vrijstaande hoofdmassa’s gebouwd mogen worden.

De parkeerplaatsen ten noorden van het gebouw hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor woonstraten, pleinen, voetpaden en parkeervoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Het plangebied heeft daarnaast de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Hiermee is deze grond, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden.

Verder ligt het plangebied binnen de gebiedsaanduiding ‘overige zone – kernen in landelijk gebied’. Daarbinnen mag een bouwperceel van een bedrijf ten hoogste 5000 m2 bedragen. Ook is de gebiedsaanduiding ‘overige zone – stedelijk lint’ van toepassing waarmee geregeld wordt dat bij een vrijstaande hoofdmassa ter plaatse van de aanduiding 'overige zone -stedelijk lint' een afstand van minimaal 1,5 m tot één van beide perceelsgrenzen en minimaal 1 m aan de andere zijde vereist is.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het initiatief om in het plangebied 13 appartementen te bouwen is binnen het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Binnen het bestaande bouwperceel is maximaal 1 (bedrijfs)woning toegestaan. Met het initiatief wordt voorzien in 13 woningen. Omdat er ook geen relevante afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, is een nieuw bestemmingsplan nodig voor het planvoornemen.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het relevante beleidskader. In het daarop volgende hoofdstuk wordt de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestaande en nieuwe situatie

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich ongeveer 150 meter ten noorden van het centrum van Waspik.

Luchtfoto omgeving met het plangebied globaal in rood omkaderd

Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Diepenbrockstraat en de Veerstraat (die in het oosten overgaat in Het Vaartje), aan de oostzijde door de bebouwing van Het Oude Raadhuis (van de voormalige gemeente Waspik), aan de zuidzijde door een park en aan de westzijde door de Chopinlaan. De Veerstraat en de Raadhuisstraat maken deel uit van historische verbindingswegen.

Luchtfoto plangebied bestaande situatie

2.1.2 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied is gelegen in het historische hart van Waspik, in een gebied dat een belangrijk schakelpunt was tussen water- en landverbindingen in het oorspronkelijke, moerassige landschap.

Het Vaartje en de Raadhuisstraat maken deel uit van de oorspronkelijke Langstraat. Deze weg vormde de belangrijkste oost-westverbinding tussen Geertruidenberg en ‘s-Hertogenbosch over een hoge zandrug. Het oude gedeelte van Waspik is ook hoger gelegen.

Het plangebied aangegeven op kaarten van rond 1900

Ter hoogte van het plangebied is in het verloop van de Veerstraat en de Diepenbrockstraat een hoogteverschil nog steeds waar te nemen in oost-westelijke richting. Dit houdt verband met de hoge ligging van het plangebied op de zandrug en de lagergelegen woonwijk ten westen ervan, die is aangelegd in de voormalige polder De Dellen. De Diepenbrockstraat en de Chopinlaan maken deel uit van dit lagergelegen uitleggebied.

De Veerstraat ligt op een oude dijk en vormde de belangrijkste verbinding van Waspik met het ommeland in het noorden via een veerpont over het Oude Maasje. De Veerstraat liep parallel aan de Kerkvaart. Deze vaart vormde de verbinding over water tussen Waspik en het Oude Maasje en eindigde iets ten noorden van het plangebied. Hier bevond zich de Kerkvaartse Haven, van waaruit rond 1800 jaarlijks honderd schepen tonnen turf hebben aan- en afgevoerd. De andere haven, de Vrouwkensvaartse Haven, diende voor de aan- en afvoer van hooi en landbouwproducten. Beide havens zijn gedempt.

In de jaren 50 van de vorige eeuw werden delen van de Kerkvaart gedempt. Weer later, in de jaren 60 van de vorige eeuw werd de verbindende functie van de Veerstraat ‘doorsneden’ door de aanleg van de A59. Deze weg gaf de industrie een impuls om zich op het bedrijventerrein van Waspik te vestigen. Rond en na dezelfde tijd werden achter de bebouwingslinten woonwijken gebouwd.

Het plangebied en omgeving rond 2020

2.1.3 Bestaande karakteristiek

Directe omgeving

De oorspronkelijke wegenstructuur is nog steeds herkenbaar rondom het plangebied. In de Veerstraat, Het Vaartje, de Raadhuisstraat en de Kerkstraat is het afwisselende beeld van de gegroeide structuur te zien met variërende bebouwing aan overwegend stenige straten. Langs deze historische wegen bevinden zich dan ook de gemeentelijke en rijksmonumenten. Zie onderstaande afbeelding. Het Oude Raadhuis, dat het plangebied aan de oostzijde begrenst, is een gemeentelijk monument. Het is gebouwd in het laatste kwart van de 19de eeuw. Het bouwdeel, dat zich tussen het monument en het plangebied bevindt, dateert van 1982 en heeft geen monumentale status.

Rijks- en gemeentelijke monumenten

Het plangebied wordt omringd door hoofdzakelijk grondgebonden bebouwing met een dorpse schaal, bestaande uit één of twee lagen met een kap. De bebouwing langs de oorspronkelijke straten vormt een straatwand en is grenzend aan de stoep gesitueerd (zonder voortuin). De bebouwing in het plangebied staat ook aan de stoep, maar springt verder naar voren. Zie toelichting plangebied.

De omringende bebouwing omvat woningen, winkels en andere bedrijven. In het voormalige raadhuis is nu een woonvoorziening gevestigd voor mensen met een beperking. In de directe omgeving van het plangebied heeft ieder pand een eigen architectonische uitstraling. De woningen aan de Diepenbrockstraat en de Chopinlaan maken deel uit van het uitleggebied in de voormalige polder De Dellen en bestaan uit één laag met een platte afdekking (zonder kap).

Omringende bebouwing en uitzicht op het park

Het park is centraal gelegen in het centrum van Waspik. Vanuit de Veerstraat is het park bereikbaar via een terras in het plangebied. Het park voegt belevingskwaliteit toe en heeft een recreatieve functie.

Plangebied

Op het perceel van de Veerstraat 1 is een café aanwezig, waarboven zich een bedrijfswoning bevindt. Het bijbehorende grote terras aan de westzijde is deels overkapt en wordt door groen afgescheiden van de Chopinlaan en Diepenbrockstraat. Aan de zuid- en oostzijde is een kleiner terras aanwezig. Via het oostelijke terras is het park vanuit de Veerstraat bereikbaar (en omgekeerd).

Bij het café is geen parkeren op eigen terrein beschikbaar. Het parkeren vindt plaats in de openbare ruimte. Grenzend aan het plangebied bevinden zich 9 parkeerplaatsen in de Diepenbrokstraat (dwars op de straat).

Het bestaande pand bestaat uit één laag en een kap en is naar voren geschoven ten opzichte van de rooilijn van het voormalige raadhuis. Hierdoor wordt de bocht als het ware ruimtelijk begeleid. Het bestaande pand is tweezijdig georiënteerd en presenteert zich als een vrijstaand volume in de as van de Veerstraat. Deze markante stedenbouwkundige situatie komt voort uit de ontstaansgeschiedenis. Zie 2.1.2.

Luchtfoto plangebied en zicht op terrassen bij het café

Situatietekening bestaande situatie

2.2 Nieuwe situatie

2.2.1 Het plan

De ontsluiting van het gebouw en omgeving

Het nieuwe appartementencomplex biedt ruimte aan twaalf appartementen en een maisonnette. De appartementen zijn georiënteerd op zowel de Diepenbrockstraat/Veerstraat als de parkzijde. De maisonnette is georiënteerd op de Chopinlaan.

Het gebouw bestaat uit drie bouwdelen met een eigen interne ontsluiting. De drie trappenhuizen zijn via de Diepenbrock-/Veerstraat bereikbaar, evenals zes bergingen in het westelijke bouwdeel. De zes bergingen onder het oostelijke bouwdeel zijn vanuit de parkzijde bereikbaar. Het trappenhuis in dit bouwdeel heeft een lift.

Programma

Het nieuwe appartementencomplex krijgt een oppervlakte van circa 500 m2. Het voornemen is om op de begane grond vier appartementen te realiseren, waarvan er twee een oppervlakte hebben van 83 m2 en twee een oppervlakte van 76 m2. Deze appartementen krijgen een buitenruimte op maaiveld. Daarnaast wordt er op de begane grond voorzien in 6 bergingen van totaal 50 m2 en een entree met berging voor de maisonnette van 16 m2.

Op de eerste verdieping komen vier appartementen. Twee hiervan hebben een oppervlakte van 76 m2, één appartement 80 m2 en nog één appartement 83 m2. Op deze verdieping wordt tevens de verdieping van de maisonnette gerealiseerd, met een oppervlakte van 65 m2.

Op de tweede verdieping komen ook vier appartementen, waarvan twee een oppervlakte hebben van 80 m2 en de andere twee een oppervlakte van 76 m2. Elk appartement wordt voorzien van een woonkamer, twee slaapkamers, een badkamer en een keuken. Verder wordt op de tweede verdieping nog voorzien in een daktuin. In de kelder wordt in de overige zes bergingen voorzien, met een totale oppervlakte van 125 m2.

Aan de noordzijde van het plan wordt grond aangekocht van de gemeente. Hierdoor komen de 9 parkeerplaatsen beschikbaar voor de appartementen. Daarnaast worden er twee parkeerplaatsen bijgemaakt, waardoor er in totaal 11 parkeerplaatsen zijn. Aan de oostzijde van de locatie wordt een deel verkocht aan de gemeente. Hier wordt dan een openbare doorgang naar het park gemaakt vanaf de Veerstraat. Er ontstaat dan een directe route voor voetgangers tussen de oude haven en het park.

Plattegrond begane grond

Plattegrond eerste verdieping

Plattegrond tweede verdieping

Plattegrond kelder/berging

2.2.2 Ruimtelijke inpassing

Situering nieuwbouw

Zoals beschreven in paragraaf 2.1.3, vindt de nieuwbouw plaats op een markante stedenbouwkundige situatie. Hier komen twee historische bebouwingslinten bij elkaar, te weten de Veerstraat (dijk) en Het Vaartje/ de Raadhuisstraat (over zandrug). Vanwege het hoogteverschil ter plaatse van het plangebied is de voormalige polder De Dellen nog deels voelbaar, ondanks de realisatie van woningen in deze polder.

In het voorliggende plan blijft de huidige wegenstructuur onaangetast en blijft het hoogteverschil zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Daarnaast voegt de nieuwbouw zich goed in de bestaande stedenbouwkundige situatie, doordat de situering van het aaneengeschakelde bouwvolume vrijwel overeenkomt met de situatie rond 1870. Op de kaart is te zien dat er zich destijds in het plangebied een aaneengesloten bouwblok bevond, die de bocht in de Veerstraat (- Het Vaartje) als het ware ruimtelijk begeleidde. In de nieuwe situatie is dit eveneens het geval. Doordat de nieuwbouw plaatsvindt op eigen terrein (kavel 1369) blijft ook het park onaangeroerd.

Kaart 1870

Bouwmassa en hoofdvorm

In de bestaande situatie is de waarde van de oorspronkelijke bebouwingslinten vooral gelegen in het afwisselende beeld van variërende bebouwing aan overwegend stenige straten. De nieuwbouw zal aansluiten bij dit beeld.

Voornemen is om de bouwmassa op te delen in drie bouwblokken met verschillende maaiveld-/ bouwhoogtes, gevelbreedtes en kapvormen. Hierdoor blijft het bestaande hoogteverschil op maaiveld zichtbaar en sluit de nieuwbouw aan bij de omringende bebouwing.

Terreininrichting

Het karakteristieke beeld van een stenige straat blijft gehandhaafd, doordat de stoep van de Diepenbrockstraat/Veerstraat doorloopt tot aan de gevel.

Het parkeren ten behoeve van de nieuwbouw vindt plaats aan de noordzijde van het plangebied. De negen parkeerplaatsen in de Diepenbrockstraat, aan de voorzijde van de nieuwbouw, worden door initiatiefnemer aangekocht. In paragraaf 4.6 wordt verder ingegaan op het aspect parkeren. Om te voorkomen dat andere mensen gebruik maken van de parkeerplaatsen, zal gebruik gemaakt worden van parkeerbeugels.

De nieuwbouw neemt een groot deel perceel in beslag. Hemelwater wordt opgevangen en verwerkt op eigen terrein in infiltratiekratten onder de terrassen aan de parkzijde.

Het platte dak aan de oostzijde wordt uitgevoerd als sedumdak. Het westelijke platte dak wordt ook een sedumdak of een daktuin. Dit draagt bij aan een vermindering van de CO2-uitstoot en fijnstof, zorgt voor het vertraagd afvoeren van regenwater aan het riool, is geluidwerend en heeft een isolerende werking. Deze daken zijn niet toegankelijk, op het dakterras aan de westzijde na. De verharde parkeerplaatsen zullen vervangen worden door grastegels. In paragraaf 3.3.3 wordt verder ingegaan op het aspect groen. De vereniging van eigenaren van de appartementen zal verantwoordelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de parkeerplaatsen en de strook tussen het parkeren en de nieuwbouw.

Alle woningen hebben een buitenruimte of balkon en de bewoners kunnen genieten van het aangrenzende park.

Nieuwe inrichting

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met deze ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt sinds 1 juli 2017 als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De 'nieuwe ladder' vergt niet meer dat de 'actuele regionale behoefte' wordt beschreven, volstaan kan worden met de 'behoefte'. Relevant is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1 d.d. 28 juni 2017) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor 'wonen' is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Er wordt voldaan aan de Ladder als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied. Met dit initiatief wordt voorzien in 13 woningen, waarmee sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Die ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande dorpskern van Waspik en daarmee binnen bestaand stedelijk gebied. In de ‘Woonvisie 2020 gemeente Waalwijk’ is aangegeven dat uit kwalitatief woningbehoefteonderzoek is gebleken dat in de een grote vraag is naar gelijkvloers wonen. In de Woonvisie is verder beschreven dat het dorpse woonmilieu een van de meest populaire woonmilieus is onder de 65+ inwoners.

Voor het bepalen van de kwantitatieve woonbehoefte is het 'Perspectief op Wonen en Woningbouw Hart van Brabant 2022 gebruikt. Hierin is beschreven dat de regio Midden-Brabant tot 2030 behoefte heeft aan 21.490 woningen. Totaal bedraagt de plancapaciteit voor de regio Midden-Brabant 22.824 woningen. Ondanks dat dit meer is dan de prognose, is dit lager dan de richtlijn van 130% voor de komende 10 jaar. Specifiek voor Waalwijk is in de regionale programmering beschreven dat voorzien kan worden in 2045 woningen.

De harde plancapaciteit van Waalwijk tussen 2021 en 2030 bedraagt 1048 woningen. Er is dus nog voldoende ruimte om te voorzien in 13 nieuwe woningen. Daarnaast is er een grote vraag naar gelijkvloers wonen. Onderhavig plan voorziet daarin. Tevens worden acht appartementen levensloopbestendig gemaakt. Het betreft de appartementen op de begane grond en het linker blok van het nieuwe gebouw, waar een lift gerealiseerd zal worden. De deuren zijn met een breedte van 1 meter breed genoeg voor rolstoelen. Ook is er voldoende ruimte voor de draaicirkels van rolstoelen. De woningen en bergingen worden niet voorzien van drempels. Via Funda is gekeken naar het bestaande aanbod aan appartementen onder de €350.000 in de gemeente Waalwijk. Eind juli 2022 stonden er 9 appartementen te koop, waarvan er slechts 2 rolstoelbestendig zijn. Er is dus een relatief beperkt aanbod aan gelijkvloerse en rolstoelbestendige woningen.

Verder bevindt de locatie zich in het dorpse woonmilieu van Waspik. Tevens vindt de ontwikkeling plaats in het bestaande stedelijke gebied van Waspik. De ontwikkeling voorziet dus in een behoefte en in die behoefte wordt binnenstedelijk voorzien. Het bouwplan voldoet aan de Ladder.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Brabantse Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie is in december 2018 vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

In de omgevingsvisie wordt één basisopgave en vier hoofdopgeven voor de toekomst beschreven. De basisopgave luidt als volgt: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven hierbij zijn:

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie.
• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant.
• 3. Werken aan de slimme netwerkstad.
• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

In de omgevingsvisie wordt bij energietransitie genoemd dat de provincie zich inzet voor de transitie van de woningvoorraad en andere gebouwen naar energieneutraal, te beginnen met energiebesparing. Bij de opgave slimme netwerkstad wordt beschreven dat herbestemmen het nieuwe bouwen is. Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen in Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw. De komende 10 jaar is de woningbouwopgave namelijk circa 120.000 woningen. Verder beschrijft de omgevingsvisie geen relevante uitgangspunten omtrent (vervangende) woningbouw.

Toetsing

De realisatie van het appartementencomplex is in overeenstemming met de opgaven voor de slimme netwerkstad. Er wordt namelijk een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave en tevens wordt het gerealiseerd binnen het bestaande stedelijke gebied. In het kader van klimaatadaptatie worden de volgende maatregelen genomen. Bij de realisatie van de appartementen zal gebruik worden gemaakt van energiebesparende materialen en technieken, waaronder goede isolatie. De platte daken van het nieuwe appartementengebouw worden voorzien van sedumdaken. Deze daken voorkomen hittestress en zorgen voor een vertraagde afvoer van hemelwater. De parkeerplaatsen zullen bestaan uit waterdoorlatende verharding, grastegels. Hierdoor kan het water direct de bodem infiltreren. Verder worden er infiltratiekratten aangelegd, waardoor het water opgenomen wordt in de bodem en niet gelijk afgevoerd hoeft te worden. Ook draagt dit bij aan het voorkomen van hittestress. In paragraaf 4.7 wordt hier verder op ingegaan. Dit plan is in overeenstemming met de Brabantse Omgevingsvisie.

3.2.2 Interim omgevingsverordening

De provincie heeft, als eerste stap richting de Omgevingswet, een Interim omgevingsverordening vastgesteld op 25 oktober 2019 waarin de bestaande regels uit de verschillende verordeningen zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt.

Hierna worden de voor het plangebied relevante bepalingen uit de Interim omgevingsverordening aangehaald en getoetst aan het initiatief.

Zorgvuldig ruimtegebruik

Artikel 3.6 bepaalt het volgende:

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
  • a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
    • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
    • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
  • b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
  • c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.
• 2. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel.

Toetsing

Deze ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling en voldoet aan de Ladder. Verder vindt de ontwikkeling plaats op een bestaand bouwperceel. Er wordt dan ook voldaan aan een zorgvuldig ruimtegebruik.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Artikel 3.42 bepaalt het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:
  • a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
  • b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
• 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:
  • a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
  • b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
  • c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
  • d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
  • e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
  • f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

De regio ‘Hart van Brabant’ heeft op 18 november 2020 het ‘Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021’ uitgebracht. Hierin is beschreven dat de woningbehoefte voor de gehele regio procentueel met 72% per jaar is toegenomen ten opzichte van de prognose uit 2017. Voor de gele regio betekent dat een groei van 2160 woningen per jaar. Voor alleen de gemeente Waalwijk is dat 205 woningen per jaar. Dit vraagt om versnelling en het zoeken en benutten van kansen voor nieuwe woningbouw. Onderhavig plan past daarmee binnen de regionale vraag en behoefte naar woningen.

Ook past het initiatief binnen de woningbehoefte van Brabant, wat ook onderdeel is van een omgevingsagenda. Verder is er met het initiatief sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling. De omgevingskwaliteit wordt met het initiatief bevorderd. Een gebouw dat zijn functie dreigt te verliezen, het café, maar plaats voor een nieuwe functie waar grote behoefte naar is: wonen. Ook worden sedumdaken aangebracht op de platte daken van het nieuwe gebouw. Daarnaast zullen de parkeerplaatsen vervangen worden door grastegels. Verder is er met het initiatief sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, aangezien het initiatief vervangende nieuwbouw betreft. Verder zal er gekeken worden hoe er de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie optimaal ingevuld kan worden, bijvoorbeeld door zonnepanelen en/of een warmtepomp. De platte daken van het nieuwe appartementengebouw worden voorzien van sedumdaken. Deze daken voorkomen hittestress en zorgen voor een vertraagde afvoer van hemelwater. De parkeerplaatsen zullen bestaan uit waterdoorlatende verharding, grastegels. Hierdoor kan het water direct de bodem infiltreren. Verder worden er infiltratiekratten aangelegd, waardoor het water opgenomen wordt in de bodem en niet gelijk afgevoerd hoeft te worden. Ook draagt dit bij aan het voorkomen van hittestress. In de waterparagraaf wordt verder ingegaan op de wateraspecten.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Waalwijk 2025

De structuurvisie van Waalwijk is vastgesteld op 4 februari 2016. De structuurvisie beschrijft het gemeentelijke beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen.

De structuurvisie beschrijft het volgende over wonen:

Bestaande woongebieden vraaggericht herstructureren volgens duurzaamheidsladder en thematisering

De structurele veranderingen in de samenleving, met name de bevolkingssamenstelling maar ook klimaatveranderingen zorgen ervoor dat het nodig is de bestaande woongebieden onder de loep te nemen en waar nodig vraaggericht te herstructureren. De komende jaren wordt voor Waalwijk nog een lichte groei voorspeld. Op termijn wijzen de demografische ontwikkelingen echter ook voor Waalwijk op krimp. Bij herstructurering ligt de nadruk op kwaliteit in plaats van kwantiteit met bijzondere aandacht voor speciale groepen. Kwaliteit van wonen is variatie, keuzevrijheid en een prettige woonomgeving.

Vraaggericht wil zeggen dat sprake moet zijn van bouwen voor de échte vraag in de markt, welke blijkt uit (regionaal) onderzoek. Essentieel daarbij is de afstemming van kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma’s in overleg met de regiogemeenten en de provincie Noord-Brabant.

Vraaggericht betekent ook ‘voor iedereen een thuis’. Groepen die specifieke aandacht vragen zijn:

• Ouderen en mensen met een zorgvraag. De juiste woningen en een passende woonomgeving waar nodig gecombineerd met zorg. Hierbij gaat het niet alleen om fysieke maar ook om geestelijke zorg.
• Lagere en middeninkomens. Betaalbare koop en/of bereikbare huur.
• Starters. Instap in de koopmarkt, mede met het oog op beweging in de (koop)markt.
• Arbeidsmigranten. Voldoende toereikende woonvoorzieningen. Dit onderwerp wordt regionaal verder uitgewerkt in een Convenant Huisvesting Arbeidsmigranten en is lokaal uitgewerkt in de beleidsnota Huisvesting van arbeidsmigranten.

Herstructureren betekent het aanpassen van de woningvoorraad en het openbare gebied van het bestaand stedelijk gebied. We hanteren daarbij de afbakening van het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening Ruimte.

Voor de woningvoorraad kan herstructurering betekenen aanpassing van bestaande (woon)gebouwen of inbreidingslocaties met als resultaat bijvoorbeeld:

• Meer kleinere woningen voor bijvoorbeeld ouderen en jongeren.
• Levensloopbestendige woningen. Woningen geschikt maken voor langere bewoning door ouderen valt hieronder.
• Focus op woonlasten via energiebesparende maatregelen.
• Realiseren van op maat gesneden woon-, zorg-, welzijns- en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden.

Voor het openbare gebied kan herstructurering betekenen dat meer ruimte nodig is voor:

• Waterberging. Klimaatveranderingen zorgen ervoor dat extra waterberging in bestaand stedelijk gebied nodig is.
• Parkeren. Zeker in gebieden met een hoge parkeerdruk.
• Groen. Met daarbij aandacht voor de relatie tussen gezondheid en groen.

Gerichte verdichting, oftewel inbreiding, is in ieder geval wenselijk in combinatie met versterking van de omgevingskwaliteit.

In deel C van de structuurvisie, het uitvoeringsprogramma, is nog het volgende beschreven:

Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen

Vanuit de wens om de kwaliteit van het landschap en de kernen een impuls te geven wordt het van belang geacht om een ‘Reserve Kwaliteit fysieke leefomgeving’ te vormen teneinde ‘rode’ projecten te laten bijdragen aan ‘groene’ projecten op het gebied van onder andere natuur, landschap en cultuurhistorie. Op deze wijze betaalt ‘rood voor groen’.

Op basis van de provinciale Verordening Ruimte is voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een bijdrage nodig voor kwaliteitsverbetering van het landschap. In regionaal verband zijn hierover afspraken gemaakt middels de zogenaamde ‘Werkafspraken Kwaliteitsverbetering Landschap’. Indien een bijdrage volgens de zogenaamde grondwaardemethodiek nodig is, hanteert de gemeente een percentage van 20% over de toename van de (getaxeerde) grondwaarde. De bijdrage wordt zo mogelijk besteed aan landschappelijke kwaliteitsverbetering op het perceel zelf, in de direct omgeving of elders. Indien dat niet meteen mogelijk is, kan een fondsbijdrage gedaan worden.

Op basis van deze structuurvisie passen we voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied vergelijkbare werkafspraken toe. Zowel voor interne projecten als externe initiatieven. Met dien verstande dat de bijdrage gekoppeld aan een ruimtelijke ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied niet alleen besteed kan worden aan verbetering van de kwaliteit van natuur, landschap en/of cultuurhistorie maar ook aan andere kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving. Bovendien is geen bijdrage nodig indien het plan op zichzelf voorziet in een evenredige maatschappelijke en/of landschappelijke bijdrage aan de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld de opheffing van een milieuhygiënisch knelpunt en/of sociale woningbouw.

Toetsing

Dit initiatief past goed binnen de gemeentelijke structuurvisie. De nieuw te bouwen appartementen krijgen een v.o.n.-verkoopprijs tussen de €259.000 - €340.000, afhankelijk van het aantal vierkante meters. Hiermee zijn deze woningen geschikt voor starters met een middeninkomen. Binnen het gemeentelijke woonbeleid vallen ze binnen de middeldure categorie en ze zijn een stuk goedkoper dan een gemiddeld koopwoning in de gemeente Waalwijk. De gemiddelde koopsom van een koophuis in Waalwijk lag in het eerste kwartaal van 2022 namelijk op €372.115. Verder wordt ook voldaan aan de duurzaamheidsladder.

Voor dit plan is geen bijdrage nodig. Momenteel is ter plaatse middelzware horeca toegestaan. Door dit plan vervalt die bestemming en dat maakt plaats voor woningbouw. Op die manier treedt een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op.

3.3.2 Woonvisie 2020 gemeente Waalwijk

De Woonvisie 2020 van de gemeente Waalwijk is vastgesteld op 17 september 2020. Hierin worden drie hoofdthema’s en bijbehorende doelstellingen beschreven:

Betaalbaarheid:

• Voldoende woningen bouwen, zodat het woningtekort terugloopt
• Stimuleren van doorstroming op de woningmarkt
• Betalingsproblemen tegengaan

Wonen en zorg:

• Streven naar voldoende geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen die een zorgvraag hebben
• (Her)ontwikkeling van een locatie moet gedaan worden met een bredere kijk op de omgeving

Leefbaarheid en duurzaamheid:

• Aandacht geven aan buurten waar de leefbaarheid onder druk staat
• Zorgen voor diversiteit in woonmilieus binnen de gemeente
• Zorgen voor een klimaatbestendige woningmarkt

In de woonvisie is beschreven dat de woningmarkt de komende 10 jaar minimaal met 1500 woningen moet groeien. Verder stimuleert de gemeente kleinere woonvormen, innovatieve woonconcepten en/of creatieve woonvormen die passen bij de behoefte van starters, mensen met een middeninkomen en senioren. Daarnaast is er, zoals genoemd bij de Ladder, een grote vraag naar gelijkvloers wonen en wonen in het dorpse woonmilieu.

Verder heeft de gemeente nog een aantal punten voor ontwikkelende partijen benoemd:

Woningbouwplannen worden getoetst onder andere aan de volgende kaders:

• Plannen moeten voorzien in een actuele behoefte en moeten aansluiten bij vraag op de lange termijn
• Woningbouwplannen moeten een kwaliteitsverbetering voor de omgeving van de betreffende locatie met zich meebrengen
• We geven de voorkeur aan:

- Inbreidingslocaties
- Locaties waar door middel van woningbouw een ruimtelijk probleem opgelost kan worden
- Het transformeren of herstructureren van leegstaand of leegkomend vastgoed
- Initiatieven waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks aanwezig is in onze woningmarkt, maar waar wel aantoonbaar vraag naar is
- De realisatie van levensloopgeschikte woningen

• We onderscheiden twee categorieën middenhuur:

- Lage middenhuur van € 720,- (prijsgrens 2019) t/m € 800,- en hoge middenhuur van € 801,- t/m € 950,-
- Woningen met een aanvangshuur gelegen boven € 950,- worden tot de dure huursector gerekend
- Toevoegingen in de particuliere huursector zijn met name gewenst in de lage middenhuur

SRBT Woondeal

Op 9 maart 2023 is de SRBT Woondeal getekend door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave, het versnellen de woningbouw, de betaalbaarheid van woningen en de kwalitatieve opgaven bijvoorbeeld voor een aantal bijzondere doelgroepen. Ook gaat de woondeal in op herstructurering, transformatie en verduurzaming. Tot slot staan er afspraken in over de samenwerking in de regio, monitoring van de afspraken, kritische succesfactoren en ondersteuning.

De gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg hebben afgesproken om tot en met 2030 minimaal 39.000 woningen toe te voegen in de regio. Voor Waalwijk betekent dit dat de focus de komende jaren (2022 tot en met 2026) ligt op het toevoegen van minimaal 1.180 woningen aan de woningvoorraad. Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen. Daarom is er afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling aangehouden wordt van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. De kwalitatieve opgaven in de regio werken we de komende periode verder uit, onder andere in de woonzorgvisies die in Hart van Brabant en de regio Breda opgesteld worden.

Toetsing

Onderhavig initiatief is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie. In paragraaf 3.1.3 is reeds toegelicht dat het initiatief voorziet in de behoefte voor gelijkvloers wonen en het wonen in het dorpse woonmilieu, onder andere voor senioren en starters. Tevens zijn de beoogde appartementen ook geschikt voor starters. De nieuw te bouwen appartementen krijgen een v.o.n.-verkoopprijs vanaf €259.000. Hiermee zijn deze woningen geschikt voor starters. Voor deze verkoopprijs is een bruto jaarsalaris van circa €55.000 benodigd. In dit geval is ervan uitgegaan dat geen eigen geld ingebracht wordt. Voor starters die gezamenlijk een huis willen kopen, is het aannemelijk dat dit bedrag te overzien is. In een geval waarbij een stel starters beiden gemiddeld €2.500 per maand verdienen is hier al aan te voldoen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de v.o.n.-verkoopprijs vanaf €259.000 aanzienlijk lager en daarmee toegankelijker is voor starters dan de gemiddelde koopsom van een koophuis in Waalwijk. In het eerste kwartaal van 2022 lag die gemiddelde koopsom namelijk op €372.115.

Verder is er een grote vraag naar woningen. Zoals in de woonvisie beschreven, dienen er de komende 10 jaar minimaal 1500 woningen gebouwd te worden. Dit plan voorziet in een deel van de benodigde woningen.

Voor dit plan wordt niet de verdeling van de prijsklassen zoals genoemd in de woondeal gehanteerd. Het gaat hier namelijk om een klein plan dat reeds ontwikkeld is voordat de woondeal gesloten werd.

3.3.3 Groenbeleidsvisie 'Groen Leeft'

De groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ is op 14 november 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Dit beleidsstuk bevat een langetermijnvisie voor het groen. Het vormt de basis voor al het andere beleid en regels over het groen in de gemeente Waalwijk. In het beleid is een groennorm opgenomen. Deze schrijft voor dat in nieuwe woonwijken, dorpen en bedrijventerreinen de openbare ruimte tenminste voor 10% uit groen moet bestaan. En daarbovenop moet in de woonwijken minimaal 5% groen worden gerealiseerd dat wordt gecombineerd met andere functies zoals parkeren, spelen en het opvangen van water. Bij bestaande woongebieden en bedrijventerreinen dient bij reconstructies of herontwikkeling 10% méér openbaar groen dan dat er voor de ontwikkeling aanwezig was te worden aangelegd. Naast de hoeveelheid aan groen, wordt er ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van het openbare groen.

De groennorm vormt een vertrekpunt voor het ontwerpen van de openbare ruimte. Met als doel te zorgen voor een gezonde, klimaat- en toekomstbestendige leefomgeving. In de groenbeleidsvisie wordt ingegaan op de thema’s biodiversiteit, toekomstbestendigheid, beleving en participatie.

Richtlijn Groenbeleidsvisie

De richtlijn is een (praktische) vertaling van de groennorm uit de Groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ en bevat eisen voor de hoeveelheid en kwaliteit van het openbare groen. Er zijn verschillende type gebieden (woongebieden, centrumzone Waalwijk en bedrijventerreinen) benoemd, waar met de groennorm op ingespeeld wordt. Op 12 oktober 2021 is de Richtlijn Groenbeleidsvisie door het college vastgesteld.

Ondanks dat in het plangebied een haag aanwezig is op gemeentegrond, is de haag niet aan te merken als grondgebonden openbaar groen. De definitie voor grondgebonden openbaar groen is namelijk als volgt: groen dat in het maaiveld is geplant, een openbaar karakter heeft, eigendom is van de gemeente Waalwijk en wordt onderhouden door de gemeente Waalwijk of door derden met goedkeuring van de gemeente Waalwijk. De haag is 30 jaar geleden aangelegd door de toenmalige eigenaar en sindsdien is de haag altijd onderhouden door de eigenaar van het café. Daarnaast heeft de haag geen openbaar karakter, maar dient meer als scheiding van het café. Aangezien de haag niet onderhouden wordt door de gemeente Waalwijk en geen openbaar karakter heeft, is de haag ook niet aan te merken als grondgebonden openbaar groen conform de definitie. Dit hoeft dus niet gecompenseerd te worden. Daarom valt het plangebied in categorie 'A Woongebieden: in huidige situatie geen openbaar groen of minder dan 10% / 5% groen' van de richtlijn. Deze categorie houdt het volgende in:

In de huidige situatie is geen grondgebonden openbaar groen aanwezig of er is wel grondgebonden openbaar groen aanwezig maar deze oppervlakte bedraagt minder dan 10% van het projectgebied. Ook is in de huidige situatie combinatie-groen aanwezig, maar deze oppervlakte bedraagt minder dan 5% van het projectgebied.

Regels voor dit type project:

• Minimaal 10% van het projectgebied moet als grondgebonden openbaar groen en/of dak- en gevelgroen ingericht worden.
• Daarnaast moet minimaal 5% van het projectgebied als combinatie-groen worden ingericht.
• In betrokken aangrenzende groenzones dient ter plaatse 10% extra grondgebonden openbaar groen te worden gerealiseerd. De betrokken aangrenzende groenzones en de 10% aan extra grondgebonden openbaar groen, tellen niet mee in de berekening voor het behalen van de 10%/5% groennormen in het projectgebied.
• Toetsing voor het behalen van 10% grondgebonden openbaar groen en 5% combinatie-groen gebeurt op basis van m2. Om de m2 grondgebonden openbaar groen en combinatie-groen te berekenen, heeft de gemeente een groencalculator opgesteld.
• Als in een bouwplan meer grondgebonden openbaar groen dan 10% wordt gerealiseerd, mag het ‘overschot’ NIET worden meegerekend voor het behalen van 5% combinatie-groen. Een uitzondering hierop is het groentype ‘wadi’, het overschot van dit groentype mag wel worden meegerekend voor het behalen van de 5% combinatie- groen.
• Als in een bouwplan meer dan 5% combinatie-groen wordt gerealiseerd, mag het ‘overschot’ NIET worden meegerekend voor het behalen van 10% grondgebonden openbaar groen. Een uitzondering hierop is het groentype ‘wadi’, het overschot van dit groentype mag wel worden meegerekend voor het behalen van de 10% grondgebonden openbaar groen.

Toetsing

Het projectgebied heeft een oppervlakte van circa 880 m2. De eis is dat 88 m2 als grondgebonden openbaar groen en/of dak- en gevelgroen ingericht moet worden. Daarnaast moet 44 m2 combinatiegroen worden. Zoals op de afbeelding in paragraaf 2.2.2 te zien is, worden de platte daken voorzien van een sedumdak. De oppervlakte van bedraagt 118 m2. Daarnaast worden de verharde parkeerplaatsen vervangen door grastegels. De totale oppervlakte bedraagt 137,5 m2. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de genoemde eisen voor dak- en gevelgroen en combinatiegroen. Daarnaast wordt, als extra verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, de spie tussen de parkeerplaatsen en het nieuwe gebouw groen ingevuld.

3.3.4 Welstandsnota 2016

De gemeente Waalwijk heeft de Welstandsnota 2016 vastgesteld. Het welstandsbeleid richt zich in hoofdzaak op het beschermen van belangrijke bestaande karakteristieken van een gebied. Daarmee richt het beleid zich op de zorg dat nieuwe ontwikkelingen daar verantwoord op aansluiten en voortbouwen. Behoud van bestaande kwaliteiten hoeft niet te betekenen dat alles gelijk moet zijn aan de bestaande omgeving. Voor een levensvatbare toekomst van de gebouwde omgeving is het noodzakelijk dat er ook ruimte is voor creatieve bouwideeën, die wellicht anders zijn dan wat er ter plekke gebruikelijk is. Hierbij staat steeds een zorgvuldige afstemming op de bestaande omgeving voorop. Van groot belang is daarbij dat iedereen de waardevolle karakteristieken van het gebied kan herkennen. Bij het ontwerpen van nieuwe gebouwen of aanpassingen van bestaande bouwwerken moet daarmee dus rekening worden gehouden.

Voor het plangebied geldt het welstandstype 'stedelijke en dorpse linten'. Een te zijner tijd in te dienen aanvraag omgevingsvergunning zal niet alleen worden getoetst aan de regels behorende bij voorliggend bestemmingsplan, maar tevens aan de voor dit welstandstype geldende welstandscriteria zoals vastgelegd in de welstandsnota.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Milieu

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Door Montferland Milieu is een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Uit dit onderzoek is gebleken dat er alleen een plaatselijke sterke verontreiniging van de bodem is, waar zink, koper en PAK in de ondergrond zijn aangetroffen. Aanvullend is één boring dieper doorgezet in de aangetroffen verontreiniging ter verticale afperking en twee boringen om de verontreiniging horizontaal af te perken. Het betreft naar schatting een verontreiniging met een omvang van circa 5 m3. Onder het bestaande pand kon verder niet geboord worden. Na de sloop van het huidige pand zal alsnog een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden op deze locatie.

De verhoogde gehalten PAK in de grond kunnen veroorzaakt worden door antropogene bestandsdelen (puin- /kooldeeltjes) en/of door microscopisch kleine deeltjes (bijv. roet). Het betreffen dan diffuus verspreide verontreinigingen. Minerale olie worden alle uit aardolie afgeleide producten verstaan zoals benzine, diesel, stook- en huisbrandolie etc. De aanduiding 'minerale olie' wordt gebruikt om deze producten te onderscheiden van dierlijke of plantaardige oliën. Minerale olie is lichter dan water en blijft drijven op de grondwaterspiegel (drijflaag). Het is een mengsel van veel verschillende koolwaterstoffen, waarvan de meeste vrij slecht oplosbaar zijn in water. Voor zover bekend is op de onderzoekslocatie geen bron aanwezig of aanwezig geweest die een dergelijke verontreiniging met minerale olie veroorzaakt kan hebben. Een duidelijke oorzaak voor de gevonden verontreiniging met PAK, zink en koper is niet bekend. Ondanks dat niet volledig uit te sluiten is dat de verontreiniging doorloopt onder het bestaande pand, wordt deze kans zeer gering geacht. Het pand is namelijk in 1937 gebouwd en is sindsdien alleen als café gebruikt.

De locatie wordt met uitzondering van dat deel van de locatie waar de zink, koper en PAK verontreiniging is aangetroffen, geschikt geacht voor de beoogde bestemming.

Situatietekening met monsternamepunten, de verontreiniging en een projectie van het nieuwe pand

In het kader van de verdere realisatie zal de verontreinigde spot verwijderd worden. Daarvoor zal de initiatiefnemer er een plan van aanpak indienen bij het bevoegd gezag. Aan de hand van het plan van aanpak kan de verontreiniging vervolgens verwijderd worden. De verontreiniging betreft slechts 5 m3, en is dan ook eenvoudig te saneren. In verhouding tot het totale project, gaat het daarbij om een ongeschikte kostenpost.

Daarom wordt geacht dat de bodemkwaliteit de uitvoerbaarheid van het bouwplan niet in de weg staat.

4.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit plan voorziet in een nieuwe, milieugevoelige functie: het appartementencomplex. Daarom is alleen sprake van inwaartse zonering. Op onderstaande tabel zijn de milieubelastende functies in de omgeving aanwezig. Gezien de ligging in een gemengd gebied zijn ook de gecorrigeerde richtafstanden weergeven.

Adres	Functie	Milieucategorie	Richtafstand	Gecorrigeerde richtafstand	Afstand tot plangebied
Raadhuisstraat 3	Dienstverlening	1	10 m	0 m	30 m
Raadhuisstraat 5	Detailhandel	1	10 m	0 m	35 m
Raadhuisstraat 19A	Bloemist	2	30 m	10 m	100 m
Het Vaartje 1-1a	Detailhandel (leegstaand)	Maximaal 2	30 m	10 m	27 m
Het Vaartje 2	Horeca	1	10 m	0 m	50 m
Veerstraat 3	Schoonheidsspecialist	1	10 m	0 m	11 m
Schoolstraat 9a	Tankstation	2	30 m	10 m	370 m

Uit bovenstaande tabel blijkt dat in alle gevallen voldaan wordt aan de (gecorrigeerde) richtafstanden. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

Maximale planologische invulling

Naast de feitelijke situatie, is het belangrijk om te kijken naar wat er planologisch maximaal mogelijk is in de omgeving. In het geldende bestemmingsplan is de systematiek voor een gebied met functiemenging toegepast. Een aantal panden in de omgeving hebben de functieaanduiding ‘dienstverlening’ of ‘bedrijf’. Hiermee zijn bedrijfsactiviteiten in categorie A en B zoals genoemd in de betreffende bijlage toegestaan. Voor categorie A gaat het om activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Voor categorie B gaat het om activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Dit plan voorziet in een nieuw appartementengebouw. Het gebouw staat (bouwkundig) los van alle andere bebouwing in de omgeving. Daarmee wordt voldaan aan de eisen voor categorie A en B. Er is namelijk sprake van een bouwkundige afscheiding. Milieuzoneringen staan, ook in de maximale planologische invulling, de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. In het kader van dit plan is enkel wegverkeerslawaai relevant, aangezien de locatie niet binnen de zone van een spoorweg of industrieterrein ligt.

Door Groenewold Adviesbureau voor milieu & natuur is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de volgende wegen: Veerstraat, Diepenbrockstraat, Chopinlaan, Raadhuisstraat. Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek blijkt het volgende.

De geluidbelasting vanwege de individuele wegen bedraagt in de nieuwe situatie maximaal Lden=48 dB op de noordgevel (incl. aftrek 5 dB, GES Goed). Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB.

De cumulatieve geluidbelasting zonder aftrek bedraagt maximaal Lcum=54-55 dB op de noordgevels en de begane grond van de westgevel. Op basis van deze geluidbelasting valt het woonklimaat te karakteriseren als 'redelijk' aan de hand van de GES-scores. Om te voldoen aan een binnenniveau van 33 dB voor de verblijfsgebieden is dan een karakteristieke geluidwering nodig van GA;k= 21-22 dB. Voor de overige gevels geldt de minimum eis uit het Bouwbesluit van GA;k=20 dB. In een nieuwbouwsituatie is hieraan vrij eenvoudig te voldoen. De zuidgevels zijn ruimschoots geluidsluw. Daar is de cumulatieve geluidbelasting niet hoger dan 46 dB. Aan deze zijde zijn ook de buitenruimtes bij de appartementen gepland. Die buitenruimtes zullen daarmee ook te karakteriseren zijn als geluidluw. In de buitenruimtes zal sprake zijn van een goed leefklimaat.

Hiermee vormt hinder door wegverkeerslawaai geen belemmering voor dit plan.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan. Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregelen of effect, per saldo verbetert, of;
• het bestemmingsplan niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden voor zijn opgenomen, of;
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Dit plan voorziet in de realisatie van 13 appartementen. Daarmee valt dit onder de regeling NIBM. Het project valt onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)', namelijk in de categorie 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Met behulp van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM is de luchtkwaliteit in beeld gebracht om te bepalen of ter plaatse van de nieuwe woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In het plangebied en de omgeving bedraagt ten aanzien van PM 2,5 de concentratie <10 ug/m3. Voor PM10 en NO2 bedraagt de concentratie respectievelijk <18 ug/m3 en 15-20 ug/m3. Hiermee wordt ruimschoots aan de streefwaarden voldaan (20 ug/m3 voor PM2,5, 40 ug/m3 voor PM10 ug/m³ en 40 ug/m3 voor NO2). De kaarten voor 2030 laten zien dat dit nog verder gaat verbeteren. Ook vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en gelet op de luchtkwaliteit gaat dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen.

Uitsnede Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland: PM2,5 in 2030

Uitsnede Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland: PM10 in 2030

Uitsnede Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland: NO2 in 2030

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

• Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
• Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Uitsnede risicokaart met het plangebied in rood omkaderd

Ten zuidwesten van het plangebied, op circa 800 meter, is een aardgasleiding en een Bevi-bedrijf aanwezig. Het bedrijf is op ruime afstand gelegen en heeft geen risicocontouren die relevant zijn voor deze ontwikkeling De buisleiding (Z-517-01) heeft geen plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar. Het groepsrisico is gelegen ruim onder de oriëntatiewaarde (OW). Wel geldt de (beperkte) verantwoordingplicht voor het groepsrisico. Hiervoor wordt verwezen naar Bijlage 3.

Voor het plangebied is verder het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A59 relevant. Het plangebied ligt in het invloedsgebied voor het groepsrisico en niet voor het plaatsgebonden risico. Het plangebied ligt op circa 450 meter afstand van de A59. Uit de Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Waalwijk 2017 volgt dat binnen een afstand van meer dan 200 meter en tot 750 meter de externe veiligheidsrisico’s bij nieuwe ontwikkelingen dusdanig beperkt zijn dat volstaan kan worden met de standaardverantwoording van het groepsrisico en dat het standaardadvies van de veiligheidsregio geldt. Externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. De standaardverantwoording van het groepsrisico is opgenomen als Bijlage 3. Het standaardadvies van de veiligheidsregio is opgenomen als Bijlage 4.

In de Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Waalwijk 2017 is aangegeven dat over de Nieuwe Provinciale weg en de Schoutstraat gevaarlijke stoffen worden vervoerd, vanwege de bevoorrading van het tankstation aan de Schoolstraat 9a. Dit tankstation verkoopt echter geen LPG. Dit is conform de geldende beheersverordening daar ook niet toegestaan. Volgens een inventarisatie van de OMWB uit 2018 vindt over deze wegen nog beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het gaat om 4 transporten van brandbare gassen (stofgroep GF3) per jaar richting Dongen. Ook voor deze wegen kan worden volstaan met de standaardverantwoording omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt.

Externe veiligheidsrisico’s staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.7 Milieueffectrapportage

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (11.2) opgenomen: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Een formele m.e.r.-beoordeling is nodig in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het planvoornemen ligt ruimschoots onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig. Dit plan voorziet in 13 nieuwe woningen, op een locatie waar in de bestaande situatie een stedelijke functie, een café aanwezig is. De locatie is tevens gelegen in bestaand stedelijk gebied. Daarmee is geen sprake van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ in de zin van het Besluit m.e.r. Daarom is voor dit bestemmingsplan ook geen ‘vormvrije’ m.e.r.-beoordeling nodig.

4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet. Een groot deel van de bestaande wet- en regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2022 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Onderzoek

Op de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt het plangebied in een gebied aangeduid als ‘Categorie 2 Gebied van archeologische waarde’. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder het maaiveld. Voor dit initiatief is daarom door Laagland Archeologie een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5. Hierna worden de conclusies uit dit onderzoek besproken.

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek heeft het plangebied een matige archeologische verwachting voor archeologische resten vanaf het Laat-Paleolithicum tot Laat-Neolithicum/Vroege Bronstijd. De archeologische verwachting geldt omdat voor de dekzandondergrond niet duidelijk is binnen welke landschapseenheid het plangebied gelegen was voordat het overgroeid werd met het Hollandveen. Vanaf de Bronstijd tot Volle Middeleeuwen heeft het plangebied en zijn directe omgeving een lage verwachting omdat het in een veengebied lag. Vanaf de Volle Middeleeuwen werd het plangebied mogelijk in gebruik genomen. Nadat het oorspronkelijke Waspik was weggevaagd door de St. Elizabethvloed, werd de nieuwe kern van Waspik verplaatst en maakt het plangebied er deel van uit. Om die reden is er een matige archeologische verwachting vanaf de Volle Middeleeuwen en een hoge archeologische verwachting vanaf de Late Middeleeuwen.

Verkennend booronderzoek

Het uitgevoerde verkennende booronderzoek heeft tot doel het verwachtingsmodel te toetsen en zo nodig aan te vullen. Hiertoe zijn verspreid over het toegankelijke deel van het plangebied verkennende boringen gezet. In dit stadium is verkennend booronderzoek de meest efficiënte onderzoekswijze om de archeologische potentie van het plangebied in kaart te brengen.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans groot dat het plangebied archeologische sporen bevat. In de tuin zijn cultuur- en ophooglagen aangetroffen met een hoge archeologische verwachting voor de periode Late Middeleeuwen tot Nieuwe tijd vanaf ca. 70 cm -mv (0,04 m +NAP). Ter hoogte van de huidige bebouwing bestaat tenminste de bovenste 110 à 120 cm (1,33 à 1,40 m +NAP) uit subrecente ophogingslagen. Onder de subrecente ophogingslagen zijn mogelijke cultuurlagen aanwezig.

Advies

Gelet op de te verwachten prospectiekenmerken en prospecteerbaarheid van een eventuele vindplaats wordt geadviseerd dit vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek conform de KNA Leidraad Inventariserend Veldonderzoek Deel: Proefsleuvenonderzoek (IVO-P).

Door de aanwezigheid van het bestaande café is het nog niet mogelijk om het proefsleuvenonderzoek uit te voeren in het kader van dit bestemmingsplan. Het onderzoek zal ik het kader van de uitvoering gebeuren. Voor het proefsleuvenonderzoek laat de initiatiefnemer een Programma van Eisen maken, wat hij ter goedkeuring zal aanbieden bij de gemeente. Na de sloop van het café kan het proefsleuvenonderzoek dan uitgevoerd worden, al dan niet gevolgd door verdere onderzoeken. De sloop van het café zal onder archeologische begeleiding plaatsvinden.

Uit het proefsleuvenonderzoek kan naar voren komen dat er een opgraving gedaan moet worden. Archeologische waarden in situ behouden is dan alleen mogelijk, als de waarden onder de fundering van het nieuwe gebouw zitten. Naar schatting van Laagland Archeologie bedragen de kosten voor het meest ingrijpende scenario, een algehele opgraving tussen de € 20.000,- en €30.000,-. In het ergste geval lopen de kosten op tot € 50.000,-. Dit brengt de uitvoerbaarheid het project echter niet in gevaar. Ten opzichte van het totale project is het namelijk een beperkte kostenpost. In de exploitatie van het project is hiervoor een reservering opgenomen. Dit betreft nu overigens grotendeels een reservering in verband met een risico, niet direct voor daadwerkelijke kosten. Kortom, dit zorgt er niet voor dat de haalbaarheid van het project in gevaar komt. Het proefsleuvenonderzoek kan overigens ook uitwijzen dat verder onderzoek niet nodig is.

4.3 Ecologie

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Bevoegdheden zijn met het ingaan van deze wet overgedragen van het rijk naar de provincie. In de Algemene zorgplicht (art. 1.11) wordt voorgeschreven dat nadelige gevolgen voor flora en fauna voorkomen moet worden. Het uitgangspunt van de Algemene zorgplicht is dat het doden, verwonden, verontrusten of beschadigen van flora en fauna wordt vermeden. Deze zorgplicht geldt voor iedereen. De soortenbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten (art. 3.1), Habitatrichtlijnsoorten (art. 3.5) en Andere soorten (art. 3.10). Hierin worden ook rust- en voortplantingsverblijfplaatsen en het functioneel leefgebied beschermd. Bij negatieve effecten op soorten in de specifieke soortenbescherming geldt een ontheffingsplicht. Naast de specifieke soortenbescherming kent Nederland ook gebiedsbescherming, waarbij bepaalde gebieden extra bescherming genieten. Het gaat hier hoofdzakelijk om Natura 2000- gebieden en het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. In deze gebieden mogen in principe geen werkzaamheden binnen de grenzen uitgevoerd worden.

Door Blom Ecologie B.V. is in het kader van de Wet natuurbescherming een quickscan naar beschermde soorten en gebieden uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 6. Hierna worden de conclusies uit dit onderzoek besproken.

Soortenbescherming

De planlocatie heeft mogelijk een essentiële betekenis voor gebouwbewonende vleermuizen en de huismus. Derhalve dient er aanvullend onderzoek uitgevoerd worden om de aan- of afwezigheid van beschermde soorten vast te stellen. Dit aanvullend onderzoek is opgenomen als Bijlage 7. Uit dit aanvullend onderzoek blijkt dat de beoogde ingrepen niet leiden tot overtredingen van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming. Ontheffing is dan ook niet nodig.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Brabant. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden. Dit kan middels de AERIUS-Calculator.

Voor werkzaamheden in Natura 2000-gebieden is bij mogelijke effecten een Voortoets vereist en binnen het Natuurnetwerk Brabant geldt het ‘nee, tenzij’-principe. Het plangebied ligt niet in een van deze gebieden. Een Voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk. Gelet op de aard, omvang en de ligging ten opzichte van beschermde gebieden zijn bij voorbaat geen effecten te verwachten. Dat met uitzondering van effecten door de depositie van stikstof. Daarom is voor dit plan met Aerius een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd door Teus’ Advies. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat er geen negatieve effecten aan de orde zijn door stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden door deze ontwikkeling.

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming. Ook op de Bomenstructuurkaart uit het bomenbeleid is het plangebied niet gelegen in een hoofdstructuur met cultuurhistorische, ecologische of klimaatadaptieve waarde. In de Algemene Plaatselijke Verordening is aangegeven dat het verboden is zonder vergunning van het bevoegd gezag houtopstanden te vellen die op grond in eigendom van de gemeente staan. Het plangebied betreft geen gemeentegrond. Het kapverbod uit de APV vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

4.4 Afval

Al het afval dient (in eventueel desbetreffende inzamelmiddel) op eigen perceel te worden opgeslagen en op de dag van inzameling, deze dag wordt gecommuniceerd met de afval-app, te worden aangeboden op een clusterplaats/ containerverzamelplaats centraal gelegen in de straat. Inwoners willen de container vaak in een afgesloten ruimte kunnen opslaan.

Restafval

De beleidsregels is als volgt: Voor woningen in de gestapelde bouw tot 15 woningen is het inzamelmiddel voor restafval een minicontainer van 240 liter”. Hiervoor moet dus een containerruimte voor worden aangelegd. Deze is gepland op de begane grond, is het westelijke gedeelte van het nieuwe complex. De afvalcontainers dient men op de dag van lediging aan te bieden op de containerverzamelplaats, die aan de westzijde van het plangebied aangelegd wordt. Die plaats is aangegeven op de inrichtingstekening, zoals in paragraaf 2.2.2 weergeven.

GFT-afval

Bij appartementencomplexen wordt in Waalwijk geen gft-afval ingezameld.

PMD-Afval

De nieuwe bewoners kunnen het PMD-afval in een speciale afvalzak aanbieden. Ook voor de opslag van PMD moet er een ruimte worden gereserveerd. Deze afvalzak dient men op de dag van lediging aan te bieden op de containerverzamelplaats voor het appartementen complex.

Oud Papier

In Waalwijk wordt oud papier los gebundeld aangeboden en niet in een container. De nieuwe bewoners kunnen het oud papier in dozen aanbieden op de containerverzamelplaats. Deze afvalzak dient men op de dag van lediging aan te bieden op de containerverzamelplaats voor het appartement.

4.5 Kabels en leidingen

Voor dit plan is een oriëntatieverzoek ondergrondse kabels en leidingen gedaan. Hieronder is een overzichtskaart weergeven.

Overzichtskaart met een projectie van het inrichtingsplan

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig waarmee specifiek rekening gehouden dient te worden bij het aanpassen van bouwmogelijkheden in het plangebied. Op de plek van de nieuwbouw zijn alleen huisaansluitingen aanwezig en de kabels en leidingen langs de Diepenbrockstraat (onder de parkeerplaatsen) kunnen blijven liggen. Enkel de gasleiding in de noordwestelijke hoek en datakabels in de noordoostelijke hoek zullen verlegd moeten worden, zodat die niet onder de grond van de initiatiefnemer komen te liggen.

4.6 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie

Het perceel blijft ontsloten door de Diepenbrockstraat en de Veerstraat. Beide wegen hebben een doorgaande functie binnen de dorpskern en één rijbaan, die breed genoeg is om twee voertuigen elkaar probleemloos te laten passeren. Op basis van ervaringsgegevens is de maximale, theoretische capaciteit van een dergelijke weg 12 duizend motorvoertuigen per etmaal. Door het bochtige verloop van de wegen, de diverse kruisingen in de omgeving, aangrenzende parkeervoorzieningen, overstekende voetgangers, fietsers op de rijbaan zal de werkelijke capaciteit beduidend lager liggen. Ook weer op basis van ervaringsgegevens wordt verwacht dat de wegen bij een intensiteit van 5 duizend motorvoertuigen per etmaal tegen hun limiet aanlopen. Uit het akoestisch onderzoek dat voor dit bestemmingsplan is uitgevoerd, zie Bijlage 2, blijkt dat de intensiteit (rekening houdend met autonome groei van autoverkeer) op de Veerstraat in 2031 naar verwachting circa 1700 motorvoertuigen per etmaal zal bedragen. Voor de Diepenbrockstraat is dat getal ongeveer 1200. Met de komst van 13 nieuwe woningen nemen deze de motorvoertuigbewegingen met 76 toe, op basis van CROW-publicatie 381. De toename kan goed verwerkt worden binnen de bestaande, nog onbenutte capaciteit van de wegen. In de nieuwe situatie zal, net als in de bestaande situatie, de intensiteit op beide wegen nog steeds minder dan de helft van de capaciteit bedragen.

Parkeren

In de ‘Nota Parkeernormen Waalwijk 2015’ is beschreven wat de parkeernormen zijn per functie en woningtype. In de gemeentelijke parkeernota is verder voor het wijzigen van functies en vervangende nieuwbouw beschreven dat in beginsel parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Wanneer dit niet mogelijk is, moet een parkeeroplossing in de openbare ruimte gevonden worden. In dat geval wordt de parkeerbehoefte van de bestaande functie bepaald die op dat moment op de openbare parkeerplaatsen wordt afgewenteld. Deze parkeerbehoefte mag vervolgens in mindering worden gebracht op de parkeereis van de nieuwe functie.

Bestaande situatie

In de gemeentelijke parkeernota is de parkeernorm voor een café in Waspik 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Het café heeft een bvo van circa 250 m2 bvo. Dit komt neer op een bestaande parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen. Daarnaast is er nog een appartement boven het café, in de categorie ‘koop, etage, duur’. Hiervoor geldt de parkeernorm van 2 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte komt daarmee neer op 17 parkeerplaatsen. Op eigen terrein zijn geen parkeerplaatsen aanwezig. Parkeren vindt plaats in de openbare ruimte. Zo is op de direct naastgelegen openbare parkeerstrook langs de Diepenbrockstraat ruimte om 9 auto’s te parkeren. Volgens de overlevering is de deze parkeerruimte voor het café aangelegd.

Nieuwe situatie

De nieuw te bouwen appartementen krijgen een v.o.n.-verkoopprijs tussen de €259.000 - €340.000, en zijn daarmee te plaatsen onder de categorie ‘koop, etage (appartement), midden’, gelegen in de bebouwde kom van Waspik. Daarvoor geldt een parkeernorm van 1,9 per woning. De dertien appartementen houden daarmee een nieuwe (bruto) parkeerbehoefte in van (maximaal) 24,7, afgerond 25, parkeerplaatsen.

Volgens het gemeentelijke parkeerbeleid mag de bestaande parkeerbehoefte in mindering van de nieuwe parkeerbehoefte mag worden gebracht. Omdat op eigen terrein nu geen parkeerplaatsen aanwezig zijn, is de bestaande parkeerbehoefte in zijn geheel een zogenoemd historisch tekort aan parkeerplaatsen. Hiermee komt de nieuwe parkeerbehoefte netto neer op (afgerond) 8 parkeerplaatsen (24,7 – 17).

Aan de noordzijde van het plangebied wordt de parkeerstrook aangekocht door initiatiefnemer. Hierdoor worden deze 9 parkeerplaatsen beschikbaar voor parkeren op eigen terrein. Daarnaast worden hier nog twee parkeerplaatsen bijgemaakt, waardoor er in totaal 11 parkeerplaatsen zijn. Hiermee wordt geheel op eigen terrein voorzien in de nieuwe (netto) parkeerbehoefte. Voldaan wordt aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

Het aankopen van de parkeerstrook zorgt er echter wel voor dat openbare parkeerplaatsen verdwijnen. Met een parkeeronderzoek zijn de gevolgen daarvan ingeschat.

Parkeeronderzoek

Door Dufec is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 9 bij deze toelichting.

De parkeercapaciteit is voorafgaand aan de metingen geïnventariseerd. Hierbij zijn alle openbare parkeervoorzieningen binnen een loopafstand van 100 meter meegenomen. Hiervoor is een sectie-indeling gemaakt. Een sectie is doorgaans een wegvak van hoek tot hoek.

Binnen een sectie zijn de volgende categorieën openbare parkeerplaatsen afzonderlijk geïnventariseerd:

• Buiten voorzieningen (langsparkeren)
• In voorzieningen (vakken)

Het onderscheid tussen parkeervakken en -havens enerzijds en langsparkeren anderzijds wordt bepaald door het feit of er een voorziening is aangelegd (vak of haven) of niet (op de rijbaan langsparkeren). Het verschil tussen vakken en havens wordt bepaald door de aanwezigheid van een vorm van vakindeling. Voor de benodigde ruimte van een personenauto is 6 meter gehanteerd. Bij langsparkeren is de beschikbare straatlengte opgemeten en deze gedeeld door 6 om tot de parkeercapaciteit te komen. Verder is de straatbreedte opgemeten (aan de hand van de uitgangspunten van de gemeente) om te bepalen of langsparkeren (aan één of beide zijden) toegestaan is. De metingen zijn uitgevoerd tijdens de volgende perioden:

• Vrijdag 25 september 2020: 00:00 - 01:00 uur.
• Dinsdag 28 september 2020: 0:00 - 01:00 uur.

Tijdens elke periode is één meting uitgevoerd. Tijdens de meetmomenten zijn per sectie de geparkeerde voertuigen geregistreerd op het volgende detailniveau:

• Goed geparkeerd.
• Fout geparkeerd (op het trottoir, buiten de vakken e.d.).
• Obstakel (container, aanhanger, caravan e.d.).

De parkeerdruk is berekend door het aantal goed en fout geparkeerde voertuigen en het aantal obstakels op openbare parkeerplaatsen te delen door de capaciteit van de sectie.

Voor de gemeente dient te worden aangetoond dat er voldoende parkeergelegenheid is binnen het afgebakende gebied. Daarbij geldt dat de bestaande bezetting samen met de parkeerbehoefte van het plan een maximale parkeerdruk van 85% opleveren. In aanvulling hierop is de restcapaciteit bepaald. De restcapaciteit beschrijft het aantal vrije plaatsen uitgaande van een maximaal aanvaardbare parkeerdruk van 85%.

Tijdens het drukste meetmoment (in de nacht van maandag op dinsdag tussen 00:00 en 01:00 uur) is er een restcapaciteit van 74 parkeerplaatsen beschikbaar, op een totaal van 109 parkeerplaatsen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat, ook na het verdwijnen van 9 openbare parkeerplaatsen, de parkeerdruk in de omgeving nog steeds ruimschoot lager zal zijn dan de maximaal aanvaardbare parkeerdruk van 85%. Na het verdwijnen van de 9 parkeerplaatsen zal de parkeerdruk, bij eenzelfde bezetting, namelijk neerkomen op 35%.

Vermeldingswaardig hierbij is dat uit het parkeeronderzoek blijkt dat de betreffende parkeerstrook aan de Diepenbrockstraat een parkeerdruk had van respectievelijk 11% en 22% op de dinsdag en vrijdag dat het parkeeronderzoek werd uitgevoerd. Dit betekent dus dat er 7 respectievelijk 8 (van de 9) parkeerplaatsen vrij waren.

Kortom, het aankopen van de parkeerstrook ten behoeve van parkeren op eigen terrein zal niet zorgen voor een significante toename van de parkeerdruk in de openbare ruimte.

Parkeerplaatsen in de omgeving op loopafstand

4.7 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Voor dit plan is via de digitale vergunningschecker van het waterschap Brabantse Delta een vergunningscheck gedaan. Het resultaat hiervan is opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting. Uit de vergunningscheck blijkt dat er geen juridische verplichtingen volgen.

Met dit plan neemt de bebouwing op het oppervlak toe. Dit zorgt echter niet voor een significante toename in het verhard oppervlak. Het plangebied bestaat grotendeels namelijk al uit bebouwing en bestrating. Enkel een stuk tuin van circa 50 m2 is momenteel nog niet verhard. Voor deze toename zijn geen compenserende maatregelen voor waterberging nodig. Het beleid van het waterschap stelt namelijk dat elke afname van het waterbergend vermogen in een bergingsgebied gecompenseerd moet worden. Het plangebied is echter niet gelegen in een bergingsgebied.

Op basis van het gemeentelijk Integraal Waterplan 2020-2024, wordt bij nieuwbouw alleen het huishoudelijk afvalwater aangesloten op de gemeentelijke riolering en afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het huishoudelijk afvalwater afkomstig van het nieuwe appartementencomplex zal aangesloten worden op het bestaande rioleringssysteem aan de Chopinlaan.

Hemelwater moet volgens het waterplan opgevangen en verwerkt worden op het eigen perceel. Voor het hemelwater geldt dat er wordt getoetst volgens de trits vasthouden-bergen-afvoeren. Op grond van het waterplan bedraagt de benodigde bergingscapaciteit 60 liter per m2 verharding. Het totale verhardingsoppervlak bedraagt in de nieuwe situatie maximaal 660 m2. Hierbij is er rekening mee gehouden dat de tuinen bij de appartementen op de begane grond geheel verhard kunnen worden (wat in de praktijk niet te verwachten valt). De bergingsopgave komt daarmee neer op 39.600 liter.

Voor het project is een infiltratieplan gemaakt. Het infiltratieplan is opgenomen als Bijlage 11. De hemelwaterafvoeren van het dak zullen aangesloten worden op infiltratiekratten die onder de terrassen aan de parkzijde worden geplaatst. Het gebouw bestaat uit drie bouwblokken. Per bouwblok wordt een infiltratievoorziening gemaakt. In totaal zullen er 137 kratten geplaatst worden, opgebouwd in deels 1 en deels 2 lagen. Elke krat heeft een capaciteit van 291 liter, waarmee de totale bergingscapaciteit neerkomt op 39.867 liter. Met dit infiltratieplan wordt voldaan aan de eis van de gemeente Waalwijk voor het opvangen en verwerken van hemelwater op het eigen perceel. Doordat het hemelwater grotendeels op eigen terrein blijft zullen openbare straatkolken ook beter functioneren.

De terreinhoogte van het plangebied loopt van 0,75 m + NAP tot 2,6 m + NAP. Uit het bodemonderzoek (zie paragraaf 4.1.2) blijkt dat de gemiddelde grondwaterstand 0,75 m onder het maaiveld ligt aan de westzijde, en richting het oosten lager. Ongeveer in het midden van het plangebied is een grondwaterstand van 1,2 m onder het maaiveld gemeten. Hiermee is grondwaterstand voldoende laag om de geplande infiltratiekratten te realiseren. Op basis van het bodemonderzoek is de verwachting dat de bodem voldoende doorlatend is voor de infiltratievoorziening.

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Dit plan leidt tot de bouw van een appartementencomplex waarin voorzien wordt in 13 wooneenheden. Het betreft een particulier initiatief. De economische uitvoerbaarheid voor de gemeente wordt geborgd in de af te sluiten anterieure overeenkomst.

Op basis van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dient een exploitatieplan te worden vastgesteld op gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Dit plan voorziet in een bouwplan in de zin van het Bro. Op grond van artikel 6.12.2a Wro hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld wanneer het verhaal van kosten op andere wijze verzekerd is. De initiatiefnemer zal namelijk met de gemeente Waalwijk een anterieure overeenkomst sluiten. Hierdoor kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan. Dit plan is dan ook financieel-economisch uitvoerbaar. Het kostenverhaal is namelijk verzekerd middels de anterieure overeenkomst.

Initiatiefnemer heeft een begroting laten opstellen, waarin de reeds gemaakte en nog te verwachten kosten in mindering zijn gebracht van de te verwachten opbrengsten. De begroting is seperaat aan de gemeente toegestuurd. De kosten betreffen voornamelijk de kosten voor het bouwrijp maken, bouwkosten, aansluitingen, verkoopkosten en kosten voor dit bestemmingsplan en bijbehorende onderzoeken en eventuele aanvullende onderzoeken. Ook is een kostenpost voor planschade opgenomen. Uit de begroting komt een batig saldo van €50.893,5. Dit saldo kan positiever uitvallen als minder kosten gemaakt worden, bijvoorbeeld door het niet nodig zijn van een nader archeologisch onderzoek na het proefsleuvenonderzoek.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Omgevingsdialoog

Initiatiefnemer heeft met de buurtbewoners een omgevingsdialoog gevoerd. Initiatiefnemer heeft daarvoor de methode van de gemeente Oosterhout gebruikt. De bewoners van de volgende adressen zijn hierbij betrokken geweest: Chopinlaan 1 & 2, Schubertlaan 1, Diepenbrockstraat 4 & 6, Havendijk 2 & 4, Raadhuisstraat 2, Roonlaan 2, ’t Vaartje 2 & 3 en de Veerstraat 3. Ook is Stichting Platform Waspik betrokken bij de omgevingsdialoog. Dit platform vertegenwoordig meer dan 300 bewoners van Waspik. Vanuit het platform is veel draagvlak voor dit plan, mede vanwege het grote tekort aan betaalbare woningen in de omgeving.

In verband met het coronavirus is ervoor gekozen om geen bijeenkomst te organiseren, maar de buurtbewoners aan huis te bezoeken om zogenoemde keukentafelgesprekken te voeren.

Uit de omgevingsdialogen is gebleken dat enkele buurtbewoners bezwaar hebben tegen een aantal aspecten. Ook zien enkele buurtbewoners dat een aantal aspecten graag opgelost worden. Het gaat om het volgende:

Aspect	Bezwaar	Geen bezwaar, mits opgelost	Geen bezwaar
Parkeren	1	5	7
Hoogte	3		10
Waterafvoer		2	11
Heien		1	12
Aanzicht achterzijde	1		12
Containerplaatsen		3	10
Schaduw	1		12
Inkijk achtertuin	1		12
Planschade	2		11

Hierna wordt per aspect beschreven hoe hieraan al dan niet tegemoet wordt gekomen.

Parkeren

Uit de omgevingsdialogen komt naar voren dat een deel van de omwonenden graag aanvullende parkeerruimte gerealiseerd zou willen zien. Het gaat dan om de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen langs de Chopinlaan en twee extra parkeerplaatsen in de parkeerstrook langs de Diepenbrockstraat. . Ook heeft één bewoner het verzoek gedaan om een parkeerverbod aan de rechterkant van de Veerstraat te realiseren.

De rechterkant van de Veerstraat en de Chopinlaan behoren niet tot het plangebied. In paragraaf 2.2.1 is reeds vermeld dat de parkeerstrook aan de Diepenbrockstraat gekocht wordt door initiatiefnemer. Vervolgens worden hier twee extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Hierdoor zijn er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig.

Hoogte

Hier is deels op geanticipeerd. Initiatiefnemer heeft eerder afgezien van een 4e bouwlaag en later van een hoekappartement op de 2e verdieping. Bij een verdere inperking van het initiatief is het vanwege de nieuwe bouweisen, gestegen grondstof- en materiaalkosten niet financieel haalbaar.

Waterafvoer

Hier wordt aan tegemoet gekomen en opgelost door een eigen filtratiesysteem.

Heien

Hier wordt aan tegemoet gekomen en er zal dus niet geheid worden.

Aanzicht achterzijde

Door middel van gevelgroen en het planten van bomen tegen de gevel van de eerste verdieping en een daktuin i.p.v. een appartement op de 2e verdieping wordt hier deels aan tegemoet gekomen.

Containerplaatsen

Er zal, conform het gemeentelijke beleid, geen ondergrondse afvalcontainer komen. De beleidsregels is namelijk dat voor woningen in de gestapelde bouw tot 15 woningen het inzamelmiddel voor restafval een minicontainer van 240 liter is. Al het afval dient op eigen perceel te worden opgeslagen en op de dag van inzameling, deze dag wordt gecommuniceerd met de afval-app, te worden aangeboden op een clusterplaats/containerverzamelplaats centraal gelegen in de straat.

Schaduw

Eén perceel heeft alleen in de winter, en dus bij lage zon, enkel in de middaguren (12:00 – 15:00), schaduw. In het voorjaar, de zomer en het najaar is daar geen sprake van. Er zijn namelijk bezonningstekeningen gemaakt waarmee dit aangetoond is. De bezonningstekeningen zijn opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting.

Inkijk achtertuin

Het gaat hier om één appartement waarbij men eventueel door het keukenraam in de achtertuin van de buren kan kijken. Het balkon is om deze reden aan de oostzijde gesitueerd zodat men uitkijkt op het park en niet in andermans achtertuin.

Planschade

Het gaat hier om schade aan de omliggende gebouwen die zou kunnen ontstaan tijdens de bouw en waardevermindering van de omliggende huizen door het weghalen van het café en vervangen door deze nieuwbouw. In de plannen is rekening gehouden met dit bezwaar en men kiest er voor om niet te heien. Waardevermindering is zeer moeilijk te bepalen en is tevens nog maar de vraag of dit daadwerkelijk ontstaat. Initiatiefnemer zal zijn verantwoordelijkheid nemen als het gaat om planschade gaat en dat vergoeden.

5.2.2 Vooroverleg

Het concept van dit bestemmingsplan is toegezonden aan de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit heeft niet tot aanpassingen geleid.

5.2.3 Ontwerpfase

Van van 30 november 2023 heeft ontwerp van dit bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Toen zijn 2 zienswijzen ingediend. De beantwoording daarvan is opgenomen in een separate nota.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

In hoofdstuk 2 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplan als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied. De bestemming Gemengd komt te vervallen en maakt plaats voor een woonbestemming. Het overige gedeelte van het perceel krijgt een groenbestemming. De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

6.1 Groen

Een klein strookje aan de oostzijde van het plangebied krijgt de bestemming 'Groen'. Hiermee worden deze gronden in hoofdzaak bestemd voor groenvoorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van duurzame energieopwekking in de vorm van warmtepompen behorend bij de naastgelegen woonbestemming en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

6.2 Wonen

Met de bestemming 'Wonen' krijgt het plangebied een passende bestemming. Hiermee worden deze gronden bestemd voor wonen in een hoofdmassa. Er zijn 13 gestapelde wooneenheden toegestaan. Voor de hoofdmassa geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter. Hoewel het nieuwe gebouw een bouwhoogte van 9,5 meter krijgt, is het peil in het plangebied in het oostelijke deel lager dan het westelijke deel. Daarom wordt een maximale bouwhoogte van 11 meter aangehouden.

Verder zijn ook beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in de vorm van dienstverlening in de hoofdmassa toegestaan. Hierbij geldt een maximum van 50 m2 bruto vloeroppervlak per woning incl. bijbehorende berging.

6.3 Waarde - Archeologie 2

Verder is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden hiermee beschermd.