Luikerweg - Dommelseweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Eind 2022 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met Jonkers om te komen tot herontwikkeling van het EMA-terrein in Valkenswaard.

Naar aanleiding van deze intentieovereenkomst is er gestart met het opstellen van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft nog voor de inwerkingtreding als een globaal bestemmingsplan ter inzage gelegen. In de periode tussen ter inzagelegging en vaststelling van het bestemmingsplan is het stedenbouwkundig plan voor deze ontwikkeling verder uitgewerkt. Dat leidt ertoe dat de globale bestemming woongebied die er in het ontwerp was opgenomen is gewijzigd naar een meer concrete verbeelding met de bestemmingen wonen, groen en verkeer.

Het bestemmingsplan zal dan ook gewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad. Daarnaast zal het plangebied worden verkleind. Het deel dat bekend stond als "De Punt" is uit het bestemmingsplan gehaald. Voor de ontwikkeling van dit deel van het gebied wordt op een later moment een aparte planologische procedure doorlopen.

Er worden in dit plan nog maximaal 142 woningen mogelijk gemaakt. Deels worden er grondgebonden eengezinswoningen mogelijk en er worden twee appartementengebouwen mogelijk gemaakt.

De beoogde woningbouwontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan 'Mozaïek'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarom in het juridisch-planologische kader waarbinnen de ontwikkeling mogelijk is. In deze toelichting wordt de haalbaarheid van de beoogde woningbouwontwikkeling onderbouwd.

Ondanks dat de bestemmingen én plangrens wijzigen is er nog steeds sprake van een ontwikkeling die woningbouw mogelijk maakt. Dat is niet veranderd. Het is daarom mogelijk om de in gang gezette procedure van het opstellen van een bestemmingsplan af te maken. Omdat het bestemmingsplan voor 31 december 2023 als ontwerp ter inzage is gelegd mag deze procecure onder de wetgeving van de Wet ruimtelijke ordening afgerond worden. De Omgevingswet is op dit plan niet van toepassing.

1.2 Plankarakter

Onderhavig bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De bestaande juridisch-planologische rechten komen daarmee te vervallen en worden vervangen door dit nieuwe bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, verbeelding en regels. De regels en verbeelding vormen samen het nieuwe juridisch-planologische kader.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in het relevante beleidskader voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven en in hoofdstuk 5 de beoogde planontwikkeling. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. In hoofdstuk 6 wordt inzicht gegeven in de fysieke omgevingswaarden met onder meer de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten. Hoofdstuk 7 bevat de juridische planopzet en daarbij behorende planregeling. De uitvoeringsaspecten worden toegelicht in hoofdstuk 8. Als laatste komt in hoofdstuk 9 de gevolgde procedure aan bod.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt tussen de Luikerweg, Kromstraat en Dommelseweg, ten westen van het centrum van Valkenswaard. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven, in figuur 1.2 de begrenzing.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied in Valkenswaard (luchtfoto: Bing Maps)

Figuur 1.2 Globale begrenzing van het plangebied (luchtfoto: kadastralekaart.nl)

Aan de noord-, oost- en zuidzijde ligt de grens van het plangebied op kadastrale grenzen aan de Kromstraat, Dommelseweg en Luikerweg. In het westen ligt de plangrens op de kadastrale grenzen van het perceel Luikerweg 54 en de percelen Kromstraat 19 t/m 25 (EMA-hoeve) en Kromstraat 27. De genoemde percelen aan de Kromstraat liggen buiten het plangebied.

Als plangrens zijn de kadastrale perceelsgrenzen gebruikt. Bij het toekennen van bestemmingen is rekening gehouden met de herinrichting van de kruising Luikerweg - Dommelseweg. Het perceel waarop het kapelletje staat, heeft in het geldende bestemmingsplan een verkeersbestemming en is buiten het plangebied gelaten. Ook Luikerweg 50 is buiten de begrenzing van dit plan komen te liggen. Er zijn momenteel geen wijzigingen voorzien die het noodzakelijk maken om dit perceel mee te nemen in deze planologische procedure. De nu geldende bestemming op dit perceel, blijft gelden.

2.2 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Mozaïek' zoals vastgesteld op 25 april 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemmingen Bedrijf (paars op onderstaande afbeelding) met de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - busremise' en 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf'. Voor het perceel Luikerweg 54 in het zuidwesten van het plangebied gelden de bestemmingen Wonen (geel) en Tuin (lichtgroen). Daarnaast zijn, naast de bestemming Verkeer (grijs) langs de noordelijke plangrens, de volgende bestemmingen van toepassing:

• Detailhandel (roze) voor Kromstraat 1-3 en Dommelseweg 5
• Horeca (rood) voor Dommelseweg 7-9
• Wonen (geel) voor Kromstraat 5-9 en Luikerweg 24A en 26

In het voorontwerpbestemmingsplan 'Veegplan detailhandel' is aan het perceel Dommelseweg 5 een horecabestemming toegekend op basis van het huidige gebruik (Domino's). Het perceel Kromstraat 1-3 heeft in dit veegplan de bestemming Gemengd - 1 gekregen.

Tevens is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen, hetgeen inhoudt dat bij grondwerkzaamheden dient te worden aangetoond dat er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad, of de aanwezige archeologische waarden zijn veilig gesteld.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het perceel Dommelseweg 9 is nadien opgenomen in het op 24 november 2016 vastgestelde bestemmingsplan 'Veegplan binnen bebouwde kom'. De reden hiervan is dat de bestaande bovenwoning niet was opgenomen in het bestemmingsplan 'Mozaïek'.

Tot slot geldt het Paraplubestemmingsplan Parkeren, Wonen, Retail en Waterberging Valkenswaard, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2022. De onderwerpen parkeren, wonen en waterberging zijn van invloed op het plangebied. De toetsingskaders voor parkeren en waterberging zijn overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Dat geldt ook voor de definitie van het begrip 'wonen', waarmee ook kamerverhuur wordt gereguleerd.

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Planspecifiek

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR waren geformuleerd. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.
Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Volkel en Herwijnen.

Ten behoeve van het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur is rond de radarstations een zone (een radarverstoringsgebied) vastgesteld met een straal van 15 nautische mijl (= 27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar, waarbinnen voor ieder obstakel hoger dan 90 meter +NAP moet worden beoordeeld of verstoring van de radar optreedt.

Het plangebied ligt op meer dan 27,8 km van de radarstations. Wel valt het projectvoornemen in het beperkingengebied voor windturbines (lichtblauwe zone). Omdat binnen het plangebied geen windturbines mogelijk worden gemaakt, is deze niet relevant.

Figuur 3.1. Ligging van het plangebied t.o.v. radarstations Volkel (noordoost) en Herwijnen (noordwest)

De beoogde woningbouw binnen het plangebied heeft geen gevolgen voor het functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de radarstations.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is het verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

In juni 2025 heeft Rho adviseurs een onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld. Deze ladderonderbouwing is als Bijlage 1 opgenomen.

Op basis van een uitgebreide toetsing aan provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid wordt geconcludeerd dat de 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' voorziet in een behoefte aan woningen met een accent op doorstroming. Het realiseren van de woningbouwontwikkeling op een centrumlocatie binnen het bestaand stedelijk gebied, wordt op grond van de onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking, aanvaardbaar geacht. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend en anticiperend op de in werking treding van de nationale Omgevingswet in 2024 hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Met deze omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma’s. Inmiddels is er ook een omgevingsverordening vastgesteld, waarop nader wordt ingegaan in de volgende paragraaf.

Planspecifiek

De omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2024. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om:

• een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
• aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in Stedelijk en Landelijk gebied. Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit nieuw ruimtebeslag nodig is voor stedelijke ontwikkelingen dan is dat (onder voorwaarden) mogelijk binnen de gebieden die zijn aangeduid met 'Verstedelijking afweegbaar'.

Planspecifiek

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'concentratiegebied' (paarse gebieden in figuur 3.2).

Figuur 3.2 Uitsnede kaart Stedelijke ontwikkeling en erfgoed van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met globale aanduiding van het plangebied

Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1  

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen (artikel 3.42 lid 1 onder b. en lid 2). Dit wordt bereikt door bij de herontwikkeling als volgt rekening te houden met hetgeen hierover is opgenomen in de Interim omgevingsverordening:

• a. Met een goede bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen binnen het plangebied in combinatie met een inrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied nagenoeg uitsluitend gericht op fietsers en voetgangers ontstaat een veilige en gezonde leefomgeving.
• b. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een bestaande bedrijfslocatie binnen de bebouwde kom wordt opgeheven en ingezet om te voorzien in de woningbehoefte.
• c. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie optimaal ingezet.
• d. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met klimaatverandering. Door de aanleg van groen ontstaat er ruimte voor de opvang van water en met het beperken van verharding en het aanbrengen van opgaande beplanting (daar waar mogelijk) wordt hittestress tegengegaan.
• e. Bij de herontwikkeling wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met duurzame mobiliteit. Bij de herontwikkeling worden oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen aangebracht. Het binnengebied wordt autovrij maar goed toegankelijk voor fietsers en voetgangers.
• f. In de regio is een groot tekort aan woningen. Met het toevoegen van woningen in de regio Eindhoven wordt ook voorzien in de huisvesting van werknemers. Enerzijds direct, anderzijds door het bevorderen van de doorstroming. Hiermee wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

3.2.3 Woondeal

Op 9 maart 2023 is de regionale Woondeal ondertekend. In de provincie Noord-Brabant ligt een gezamenlijk opgave om 130.600 woningen te bouwen. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor de bouw van 45.135 woningen in de periode tot en met 2030. Om dit te bereiken, is met de woondeal een minimale opgave per gemeente vastgelegd. Voor de gemeente Valkenswaard geldt in deze periode een bruto opgave van netto minimaal 1.010 woningen. In de Woondeal is vastgelegd dat gemeenten zorgdragen voor voldoende plancapaciteit voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave. Daarnaast is in de Woondeal opgenomen dat van deze woningbouwopgave tweederde betaalbaar moet zijn (sociale en middeldure huur en betaalbare koop), waarvan de helft sociale huur (30% van woningvoorraad).

In de gemeente Valkenswaard is harde plancapaciteit voor 435 woningen. Dit betekent dat er nog minimaal voor 575 woningen harde plancapaciteit moet worden toegevoegd om aan de behoefte te kunnen voldoen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt plancapaciteit geboden aan 142 nieuwe woningen waarmee een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de minimale woningbouwopgave.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Valkenswaard

Duidelijk is dat Valkenswaard zich alleen verder kan ontwikkelen, als dat duurzaam en klimaatbestendig gebeurt. De uitdaging en ambitie is het groeiend aantal inwoners, bedrijven en activiteiten in de gemeente een plek te geven. En tegelijk de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen. Daarbij moet oog zijn voor wat past bij de aard en de schaal van de woonkernen Valkenswaard, Dommelen en Borkel en Schaft. Met steeds minder ruimte, kiest de gemeente voor wat ze écht belangrijk vinden. De drie ambities hiervoor zijn:

• Wonen in een bruisend dorp met een sociaal en groen karakter;
• Ontspannen en recreëren in de truin van Brainport;
• Aansluiten bij de regionale schaalsprong en dus inzetten op een duidelijke groei van de gemeente.

De ontwikkeling van 142 woningen nabij het centrum van Valkenswaard past binnen de omgevingsvisie.

3.3.2 Structuurvisie Valkenswaard

De gemeenteraad van Valkenswaard heeft op 2 juli 2012 de Structuurvisie Valkenswaard, deel A vastgesteld. Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en als visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. Deel A van de structuurvisie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn, maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het ruimtelijk-functioneel programma van deel A is uitgewerkt in deel B van de structuurvisie: de uitvoeringsparagraaf. Dit deel van de structuurvisie is op 28 november 2013 vastgesteld. De ruimtelijke invulling is beschreven in de thema's bestuur', 'wonen', 'werken', 'vrije tijd' en 'welzijn'. Deze thema's kunnen echter niet los van elkaar worden gezien. Immers, de ruimte is schaars en het is van belang rekening te houden met de verschillen tussen de verschillende gebieden.

In deel A van de structuurvisie is een visie beschreven voor de bebouwde kom van Valkenswaard. Valkenswaard is ten opzichte van Dommelen en Borkel en Schaft de meest stedelijke kern. Dit betekent dat er meer mogelijkheden zijn voor nieuwe ontwikkelingen, vooral in het centrum en aan de randen van het centrum. Kenmerkend element binnen de kernen zijn over het algemeen de linten. De linten zijn belangrijke structuurdragers voor de kernen, zij hebben een belangrijke ontsluitingsfunctie en zijn het 'gezicht' van de gemeente. Het beleid in deze linten is erop gericht de oorspronkelijke diversiteit in de bebouwing te handhaven met de mogelijkheid om binnen de bestaande context (in relatie met de omgeving) gericht nieuwe elementen toe te voegen, rekening houdend met mogelijke accenten op stedenbouwkundig geëigende locaties.

De Luikerweg is aangeduid als 'verkeersader' maar ook als 'woonlint'. Het gedeelte van de Dommelseweg, in de nabijheid van het centrum is aangeduid als 'gemengd lint', een lint waar veel verkeer over rijdt en een bepaalde functiemenging aanwezig is. Voor de bebouwing aan de centrum- en gemengde linten geldt dat intensiveren tot de mogelijkheden behoort. Concentratie is hier mogelijk, nieuwe (centrum)functies kunnen worden toegevoegd indien ruimtelijk inpasbaar.

Figuur 3.3 Uitsnede uit de samengestelde kaart van de Structuurvisie Valkenswaard

Het plangebied zelf is aangeduid als woongebied, zodat de beoogde woningbouwontwikkeling past in de Structuurvisie Valkenswaard.

3.3.3 Gemeentelijk woningbouwbeleid

3.3.3.1 Woonvisie gemeente Valkenswaard

In november 2023 is de woonvisie 2023-2027 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen fors gestegen en in 2022 nam ook de hypotheekrente fors toe. De woningmarkt betreden was voor starters misschien wel nog nooit zo moeilijk. De bevolkingssamenstelling van de gemeente Valkenswaard verandert ook. Huishoudens verdunnen, de bevolking vergrijst en instroom door binnenlandse én buitenlandse migratie is groot.

In het woningbehoefteonderzoek (bijlage bij de woonvisie) zijn twee scenario’s gekozen voor de uitbreidingsbehoefte in Valkenswaard. In beide scenario’s is er vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen en appartementen/nultredenwoningen in alle segmenten. Bij reguliere doorstroming is de behoefte groter. Bij beperkte doorstroming blijven jongere huishoudens en ouderen langer vastzitten omdat ze hun verhuiswens niet kunnen realiseren. De gemeente streeft naar optimale doorstroming en past het programma daarop aan.

Bij nieuwe plannen (na ondertekening woondeal) moet de gemeente extra aandacht besteden aan het toevoegen van betaalbare woningen. De sociale sector krijgt daarom prioriteit bij de ontwikkeling van gemeentelijke gronden. Bij woningbouwprojecten, anders dan die van woningcorporaties streeft de gemeente naar 35% woningen in de sociale of middenhuur.
Niet elk woningbouwplan en iedere locatie is even geschikt voor het bouwen van voldoende betaalbare woningen.

In Valkenswaard is sprake van dubbele vergrijzing, verdere extramuralisering van zorg en een toenemende zorgvraag vanuit andere zorgbehoevenden. De dubbele vergrijzing leidt tot steeds meer vraag naar geclusterde woonvormen en woningen met een bepaalde zorgcomponent. De vraag naar geclusterde woonvormen en woningen met een bepaalde zorgcomponent is zo groot dat hierin nog niet wordt voorzien. Aanbevolen wordt daarom zowel geclusterde woonvormen als het toevoegen van levensloopgeschikte woningen te faciliteren, waarbij (intensieve) zorg aan huis kan worden verleend.

Bij de vaststelling van de woonvisie is toegevoegd dat bouwprojecten waarin hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van materialen met een significant lagere broeikasgasuitstoot dan baksteen en beton dienen te worden gestimuleerd. Dat geldt ook voor projecten waarin processen worden gebruikt om materiaal en energieverspilling te reduceren. Daarnaast heeft de raad aangegeven dat bouwhoogtes tot 10 bouwlagen bespreekbaar zijn.

Met het beoogde programma binnen het plangebied wordt maximaal ingezet op doorstroming, zodat zoveel mogelijk huishoudens hun woonwens kunnen vervullen. Met het realiseren van appartementen voor senioren wordt een zo lang mogelijk verhuisketen gefaciliteerd. Daarnaast wordt ingezet op het middensegment, om doelgroepen te bedienen die nu vaak tussen wal en schip belanden. In totaal wordt in dit project 55,7% in het betaalbare middensegment gerealiseerd, waarvan 29,8% middenhuur.
Het EMA-terrein is één van de zachte plannen die moeten worden omgezet in harde plancapaciteit. Hier is ruimte voor appartementengebouwen en grondgebonden woningen en voldoende groen.
Het plangebied is geschikt om onderdeel te worden van een Leefcirkel, gelet op de directe nabijheid van centrum- en zorgvoorzieningen (Valkenhof).

3.3.3.2 Prestatieafspraken 2023

De gemeente Valkenswaard, woningstichting Woningbelang en de HuurdersBelangenVereniging (HBV) van Woningbelang maken elk jaar afspraken over het woonbeleid in Valkenswaard. Op 13 december 2022 zijn de prestatieafspraken voor 2023 door alle partijen ondertekend.

In de gemeente Valkenswaard is behoefte aan meer betaalbare huisvesting. In de door de gemeenteraad aangenomen Woningbouwprogrammering 2019 - 2021 van februari 2019 is de behoefte aangegeven van minimaal 260 extra sociale huur woningen tot 2028 (ca. 30 woningen per jaar). In de nieuwe Woonvisie van de gemeente Valkenswaard wordt een doorvertaling gemaakt van de Nationale Bouw- en Woonagenda en Nationale prestatieafspraken (o.a. tweederde van de totale woningopgave moet betaalbaar zijn (sociale en middeldure huur en betaalbare koop), 30% van woningvoorraad moet sociale huur zijn, etc.), de afspraken vanuit de Provincie Noord-Brabant, MRE en de marktonderzoeken die de gemeente heeft laten uitvoeren. In de gemeente Valkenswaard bedraagt de sociale huurvoorraad, mede dankzij de inspanningen van Woningbelang, al bijna 30% van de totale woningvoorraad.

De betaalbare (sociale en middeldure) huurvoorraad moet worden aangepast op het toenemend aantal ouderen en mensen met een zorgvraag die zelfstandig blijven wonen. Als gevolg hiervan, bestaat een toenemende behoefte aan seniorgeschikte, gelijkvloerse woonruimte. Door beter in deze behoefte te voorzien wordt niet alleen een bijdrage geleverd aan de doelgroep senioren, maar komen door doorstroming ook woningen vrij voor starters. Bovendien is gelijkvloerse woonruimte ook geschikt voor andere één- en tweepersoonshuishoudens.

Binnen het plangebied wordt ingezet op het realiseren van een leefbare wijk waarin iedereen kan meedoen. De eerste stap richt zich op ‘ouder worden en jezelf kunnen blijven in Valkenswaard’ door de inzet van leefcirkels: gebieden met een fysieke en sociale infrastructuur gericht op het versterken van de positieve gezondheid van een groep burgers met als doel het voorkomen en/of uitstellen van de zorgvraag. Binnen het plangebied kan hieraan worden bijdragen met woningbouw gericht op senioren, omdat het in een leefcirkel ligt met zorgfaciliteiten en voorzieningen om de hoek.

In Valkenswaard zijn al bijna voldoende sociale huurwoningen en ook voldoende betaalbare woningen in de planning opgenomen om dit percentage op peil te houden. Dit initiatief richt zich gelet op de ligging nabij (zorg)voorzieningen op doorstroming, onder andere binnen de wijk Dommelen. Dommelen heeft van alle wijken in Valkenswaard het hoogste percentage koopwoningen (circa 87%, bron: allecijfers.nl).
Om senioren uit deze wijk te verleiden om te verhuizen uit hun eengezinskoopwoning naar een appartement, wordt ook ingezet op het dure segment. Hierdoor kunnen woningen vrijkomen voor jonge gezinnen, waarmee de gewenste ‘vergroening’ van Valkenswaard kan worden gefaciliteerd.

3.3.4 Nota ruimtelijke kwaliteit

Op 24 maart 2016 is de Nota ruimtelijke kwaliteit vastgesteld.

De verschillende te onderscheiden deelgebieden in Valkenswaard zijn onderverdeeld in themagebieden. Deze themagebieden verschillen in hun ruimtelijke verschijningsvorm door de ontstaansgeschiedenis, planningsmethode, bouwperiode of functie. Het betreft historische dorpsgebieden, forumbeweging/woonerven, het nieuwe bouwen, gemengde bebouwing, bedrijven en kantoren en sportterreinen, parken en groen. De Nota ruimtelijke kwaliteit bevat toetsingscriteria voor de verschillende themagebieden binnen de gemeente.

Binnen de themagebieden vallen verschillende buurten, per buurt is een daarop toegesneden inspiratiekader toegevoegd, waar aspecten worden uitgelicht die bijvoorbeeld ook te maken hebben met het perceel en de openbare ruimte. Per thema is tenslotte een overkoepelend toetsingskader opgesteld voor de uiteindelijke welstandstoets door de welstandscommissie.

De reguliere woongebieden worden onder één thema gebracht, en hebben daarom één toetsingskader, maar zijn onderverdeeld in samenhangende buurten met een eigen inspiratiekader.

De beoogde woningbouwontwikkeling aan de Luikerweg - Kromstraat valt in de nota ruimtelijke kwaliteit in het centrumgebied. Direct grenzend aan het plangebied gaan de Kromstraat en Luikerweg over in historisch linten.

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Themagebieden

Het centrum van Valkenswaard is in de loop der tijd flink veranderd. Kenmerkend voor het oude Valkenswaard was de centrale Markt met een groene uitstraling. Van hieruit liepen verschillende linten richting het buitengebied. Het kleinschalige karakter van de linten is voor het grootste deel verdwenen door de ontwikkeling van winkels en appartementengebouwen. Door schaalvergroting en de toename van het de verkeersdruk is de openbare ruimte voor een groot deel verkeersruimte geworden. De stedenbouwkundige samenhang is op plekken verstoord waardoor soms een onduidelijke afbakening van openbare ruimte en bouwblokken is ontstaan met in restruimten onduidelijke invullingen met functies zoals parkeren.

Het is van belang dat per ontwikkeling het stedenbouwkundig weefsel wordt versterkt zodat een duidelijk onderscheid ontstaat tussen openbaar gebied en privaat onbebouwd gebied en het gebruik ervan. Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang de bouwblokken af te ronden en het benodigde parkeren van het maaiveld te halen om de openbare ruimte vooral als aangename verblijfsruimte te kunnen vormgeven. In het zuidelijk deel rond de Markt is minder ontwikkelingsdynamiek. De kwaliteit van de openbare ruimte is niet optimaal. Na de omleiding van een groot deel van het verkeer via de Europalaan en de Westparallel is de verblijfsvriendelijke inrichting van de Markt en de delen van de radialen gelegen binnen het centrumgebied van belang.

Kenmerkend voor het hele centrum is de grote variatie in bouwstijl en architectuur waardoor de gebouwen op zichzelf staan en weinig samenhang vertonen. Voor het centrum is het van belang dat er een heldere ruimtelijke structuur ontstaat met een prettig verblijfsgebied. Dit is een langdurig proces waarbij vooral bouwblokken moeten worden afgemaakt en het parkeren voor een deel uit het openbaar gebied verdwijnt. Daarnaast is de beeldkwaliteit van de panden van groot belang. Een gevarieerd maar tevens voldoende samenhangend straatbeeld zorgt voor een aantrekkelijk centrumgebied. Hierin spelen ook de samenhang van de gevels van de afzonderlijke panden een belangrijke rol.

INSPIRATIE:

Gebouwen 

• Stel de ambitie hoog. Het centrum is hét visitekaartje van Valkenswaard! Maak er iets moois van.
• Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op massa, de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik.
• Geef de bebouwing een duidelijke oriëntatie op de belangrijkste openbare ruimte: de straat.
• Neem bij ontwikkeling de herkenbare opbouw met overwegend individuele panden als uitgangspunt.
• Nieuwe ingrepen mogen een eigen architectuur hebben, binnen de gegroeide gevarieerde omgeving, maar neem de spelregels in acht van maat en schaal, rooilijnen, open en gesloten wand, rustige en natuurlijk kleur- en materiaalgebruik en de kapvorm. In de stijl en de detaillering zit vooral de variatie. Deze zullen zorgvuldig moeten zijn en van een passend niveau.
• Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling: rust in variatie door een eenduidige architectuur per pand.

Percelen 

• Maak duidelijke begrenzingen van openbaar en privaat gebied.
• Probeer het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte te situeren, bijvoorbeeld inpandig, ondergronds of binnen bouwblok.

Openbare ruimte 

• Zorgvuldig beheer van de openbare ruimte. De openbare ruimte is een belangrijk aspect van de centrumbeleving denk hierbij aan bestrating, straatmeubilair en bomenstructuur).
• Probeer de geparkeerde auto's uit het straatbeeld te halen (meer ruimte voor verblijfsgebied) en zorg voor duidelijke parkeerlocaties.
• Zorg voor een aangenamer verblijfsgebied door vergroening en aantrekkelijke inrichting.
• Beperk de losse bebording, reclame-uitingen en uitstallingen in de openbare ruime ten behoeve van een ordelijk en overzichtelijk openbaar gebied.

TOETSINGSKADER:

Het toetsingsniveau voor het centrumgebied is bijzonder. Daarbinnen worden voor diverse aspecten toetsingscriteria gegeven.

Omgeving: Behouden van de ruimtelijke identiteit en kwaliteit van de oorspronkelijke ruimtelijke opbouw en karakteristiek als cultuurhistorisch compositie. Wandvorming en duidelijke rooilijnen zijn belangrijk.

Maat/Schaal: Behoud en herstel van het diverse ruimtelijk karakter van de bebouwing met respect voor de cultuurhistorische karakter van het centrumgebied. Ritmiek van individuele gevels met een eigen vormgeving, maatvoering en detaillering: variatie overeenkomstig het straatbeeld met herkenbare pandenstructuur.

Vorm/Oriëntatie: Bij (vervangende) nieuwbouw is de positie en oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing richtinggevend en dient deze qua vormgeving en massa te passen in de bestaande bouwblokken, de bestaande parcelering is het uitgangspunt.

Sterk straatgerichte gevels met aandacht voor de kapvorm: in het algemeen zijn zadeldaken, schilddaken of mansardekappen het meest wenselijk.

Stijl/architectuur/detail: Nieuwbouw in eigen stijl met inachtneming van de bestaande kenmerken; (eigentijdse) toevoegingen/ aanpassingen respecteren de bestaande stijl,
architectuur en detaillering;
Samenhang onderbouw (plint) en bovenbouw van winkelpanden, ook bij samenvoeging van winkelpanden/puien op begane grond;
Per pand een eenduidige architectuur - geen mengvorm van stijlen;
Aan de vormgeving van de gevels aan de straat worden hoge eisen gesteld: vanuit context én het gebouw. Zorgvuldige detaillering en een evenwichtige opbouw zijn van belang. Blinde zijgevels moeten worden voorkomen evenals dichte gevels op maaiveldniveau;
Bij toevoegingen en renovatie dienen de oorspronkelijke (gevel) details behouden: dakranden, plinten, banden, rol- en speklagen.

Materiaal/kleur: Kleurstelling: traditioneel en natuurlijk. Kleurstelling van metselwerk/gevel en pannen op elkaar afstemmen.
Materiaalgebruik in overeenstemming met de centrumomgeving is overwegend traditioneel: keramische pannen, baksteen in aardtinten en lichte kalksteen als basis met mogelijk moderne materialen zoals beton, glas en zink.

Bij de nadere uitwerking van de bouwplannen zal rekening worden gehouden met de toetsingscriteria uit de Nota ruimtelijke kwaliteit.

3.3.5 Groenstructuurplan

Door de gemeente Valkenswaard is een groenstructuurplan vastgesteld. De gemeente heeft het plan opgesteld in goede samenwerking met diverse organisaties, zoals de wijkorganen, het IVN Valkenswaard, de Bomenstichting, VELT Valkenswaard, Groen en Heem en daarna afgestemd met bewoners, tijdens bijeenkomsten voor diverse wijken. Alle inbreng is vertaald naar kaartmateriaal en verbeeldingen.

Daarop is te zien dat het plangebied tussen het centrum van Valkenswaard en een groene wig die ter hoogte van het plangebied het stedelijk gebied binnenkomt. Het plangebied gaat met haar nieuwe invulling de overgang vormen tussen het centrum en dit groene gebied. In tegenstelling tot de huidige situatie zal het plangebied toegankelijker worden voor fietser en voetgangers. Daarvoor zal het binnengebied een groene invulling krijgen die recht doet aan locatie op de kop van enerzijds het centrum en anderzijds de groene wig.

Figuur 3.5 Uitsnede kaart Groene gebruiksfuncties

3.3.6 Duurzaamheidsvisie

Wereldwijd worden door overheden, bedrijven en particulieren maatregelen genomen om toe te werken naar een duurzame wereld. Ook de gemeente Valkenswaard bereidt zich voor op grootschalige veranderingen om zo toekomstbestendig te blijven.

In de duurzaamheidsvisie uit 2019 wordt aan de hand van de volgende drie speerpunten beschreven hoe de gemeente Valkenswaard invulling wil geven aan het aspect duurzaamheid:

• 1. Een klimaatbestendige en aantrekkelijke gemeente
• 2. Een energieke en gezonde gemeente
• 3. Een schone leefomgeving en verantwoorde organisatie

Ad 1

Het klimaat in de wereld verandert en de gevolgen zijn ook lokaal steeds vaker voelbaar: extreme droogte, natte periodes en hogere temperaturen.

Met de beoogde herontwikkeling binnen het plangebied wordt hieraan bijgedragen. We ontstenen en vergroenen, zorgen voor bovengrondse berging en infiltratie van (hemel)water en de afkoppeling van hemelwater. Klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn uitgangspunten voor de nadere uitwerking van de plannen. Er wordt gestreefd naar een natuurinclusieve gebouwde omgeving.

Ad 2

De gemeente Valkenswaard helpt haar inwoners, ondernemers en organisaties om naar 2050 toe energieneutraal te worden en bij te dragen aan een gezonde gemeente.

Ook de woningen binnen het plangebied worden gasloos en er wordt gekeken naar mogelijkheden voor de opwekking van duurzame energie.

Ad 3

Inwoners en bedrijven in Valkenswaard kunnen een bijdrage leveren aan het bereiken van een circulaire samenleving door minder afval te "produceren". Denk hierbij aan het reduceren van voedselverspilling, betere scheiding en hergebruik. De gemeente streeft naar een steeds optimalere inzameling én verwerking van de verschillende stromen. Daarbij wordt de gebruiksvriendelijkheid voor de inwoners in het oog gehouden.

Bij de nadere uitwerking wordt ook gekeken naar de wijze van afvalinzameling. Dit zal in nauw overleg met de gemeente plaatsvinden.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

4.1 Historische kwaliteit

4.1.1 Algemeen

Valkenswaard wordt vanouds doorsneden door diverse landwegen die de plaats verbonden met naburige plaatsen. De eerste wegen, ontstaan in de Middeleeuwen, hebben als kenmerk dat ze zorgvuldig de hogere gronden volgen, enigszins bochtig zijn en op enkele plaatsen overgaan in bundels van alternatieve wegen. Aan weerszijden van bruggen of doorwaadbare plaatsen bij beken en rivieren ontstonden wegenwaaiers (tweezijdig). Er bestonden ook eenzijdige wegenwaaiers: de punten waar alternatieve wegen afsplitsten en punten waar een weg het cultuurland verliet en daar het keurslijf van akkers en heiningen kon afschudden. Dergelijke eenzijdige wegenwaaiers markeren dus het punt tot waar de ontginningen strekten. Vanaf het midden van de zeventiende eeuw werden nieuwe met bomen beplante rechte wegen aangelegd ter vervanging van de in slechte staat bevindende en niet-rechtstreekse middeleeuwse wegen.

Eén van deze wegen betreft de Luikerweg, onderdeel van de 'Steenweg' van Den Bosch naar Luik. In de loop van de 18de eeuw werden de tolgelden op de Maas, tot dan toe de belangrijkste verkeersweg tussen Den Bosch en Luik, steeds hoger. De stad Den Bosch vreesde dat het handelsverkeer met Luik hierdoor, en door concurrentie van de stad Breda, steeds meer in verval zou raken. Als gevolg hiervan werden pogingen gedaan om een rechtstreekse verbinding over land te bewerkstelligen. In 1740 werd besloten dat er een betere verbinding moest komen tussen Den Bosch Maastricht en Luik. De kosten van de aanleg en het onderhoud van zo'n weg zouden moeten worden gedekt door het heffen van tol. Het 'laatste' Nederlandse deel van deze weg, het wegvak Borkel - Stratum, kwam pas relatief laat tot stand. In 1818 werd dit laatste stuk van de weg gerealiseerd. De tol werd pas in de jaren '30 van de twintigste eeuw afgeschaft.

Naast de Luikerweg zijn de Kromstraat en de Dommelseweg de belangrijkste straten aan de westzijde van het centrum. De Luikerweg en Dommelseweg komen samen in de noordoosthoek van het plangebied, waar in het begin van de vorige eeuw het plangebied net achter de bebouwing op de punt in gebruik is genomen door EMA en ook de bedrijfsbebouwing is opgericht.

Langs de Luikerweg heeft zich lange tijd, bijna tot aan de periode waarin de tollen werden afgeschaft, nagenoeg geen bebouwing ontwikkeld. Vanaf de jaren '30 neemt de bebouwing langs de weg op organische wijze toe. Het betrof daarbij telkens één of enkele gebouwen, welke werden ingepast tussen reeds aanwezige bebouwing. Dat is ook het geval aan de Kromstraat en Dommelseweg.

Bij de ontwikkeling van de wijk Kerkakkers in de jaren zestig van de vorige eeuw gerealiseerd, werd de Dommelseweg onderdeel van de bebouwde kom. De gevarieerde bebouwing aan de Dommelseweg vormt een sterk contrast met de woningen in de wijk. Ook zijn er van oudsher enkele niet-woonfuncties aanwezig.

In de jaren '60 van de vorige eeuw treedt zo'n zelfde verandering op ten zuiden van de Luikerweg. Met de bouw van de Kempenhof en daarop volgend de realisatie van het woongebied Deelshurkse Akkers in de 90-er jaren worden ook langs de Luikerweg open plekken opgevuld met woonbebouwing.

De Kromstraat heeft nog steeds het karakter van een weg in het buitengebied met verspreid liggende bebouwing. Alleen aan het oostelijke gedeelte zijn in de loop der jaren woningen bijgebouwd, altijd aan de straat.

4.1.2 Het plangebied

Het grootste deel van het plangebied bestaat uit het zogenaamde EMA-terrein. De Eerste Meierijsche Autobedrijf (EMA) is een touringcarbedrijf en voormalig openbaar vervoersbedrijf. De EMA verzorgde het openbaar busvervoer in de Brabantse Kempen van 1921 tot 1986.

De EMA ontstond uit een werkplaats van de heer Jonkers uit Valkenswaard. Jonkers richtte zich in het begin op het repareren van fietsen en naaimachines. Na de Eerste Wereldoorlog ging hij zich toeleggen op het repareren en verkopen van motoren, auto's en fietsen. In 1919 kocht hij zijn eerste auto en vanaf 1921 ging Jonkers personen vervoeren.

In 1971 werd het bedrijf gesplitst. Het autobedrijf werd losgekoppeld van vervoersactiviteiten en ging verder als Jonkers Automobielbedrijven. In de 1985 werd de autobusdienst als gevolg van overheidsmaatregelen verkocht aan de BBA. De EMA reed de lijndienst tot en met 31 december 1986. De BBA bleef tot 2008 gebruik maken van de locatie voor de stalling van autobussen, waarvoor Jonkers het onderhoud verzorgde. EMA bleef actief als touringcarbedrijf met een eigen reisbureau onder de naam EMA-Reizen.

In 2018 is de locatie zwaar getroffen door een brand. De getroffen bedrijfspanden zijn weer opgebouwd.

4.2 Ruimtelijke en functionele kwaliteit

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen.

4.2.1 Bestaande ruimtelijke kwaliteit

Het plangebied ligt tussen twee belangrijke bebouwingslinten, de Kromstraat en de Luikerweg. In het verlengde van de Kromstraat (richting het centrum) ligt de Dommelseweg. De Dommelseweg verbindt de Kromstraat met de Luikerweg.

Als op grotere schaal naar de structuur van Valkenswaard wordt gekeken ligt het plangebied tussen het centrum en het landschapspark van Valkenswaard-Zuid, een groene wig in de stedelijke omgeving, zie par. 3.3.5 en onderstaande afbeelding. In de vorige paragraaf is het ontstaan van deze ruimte tussen de wijken Kerkakkers in het noorden en Deelshurkse Akkers in het zuiden al toegelicht. De verspreide bebouwing aan de Kromstraat, verder van het dorp, is onderdeel van de groene wig.

De inrichting van het grootste deel van plangebied is afgestemd op het gebruik als vervoersbedrijf. Er staan enkele grote bedrijfsloodsen en de buitenruimte is vrijwel volledig verhard. Op onderstaande luchtfoto is dit goed te zien.

Luchtfoto vanuit het noorden

De bebouwing op de punt is divers. Langs de Luikerweg staan uitsluitend woningen. Twee-onder-één-kapwoningen in twee bouwlagen met kap en een blok met gestapelde woningen in drie bouwlagen. Eén blok van twee woningen en het kleine apparementengebouw blijven behouden en zijn buiten het plangebied gesitueerd.

Aan de Dommelseweg is de bebouwing zeer divers, maar bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap. Op de kop van het gebied staat een kapelletje uit 1949 dat in het erfgoedregister als gemeentelijk monument is opgenomen. Het kapelletje ligt buiten het plangebied.

Te behouden woningen langs de Luikerweg

Bebouwing aan de Dommelseweg

Ten noordwesten van het plangebied staat aan de Kromstraat de EMA-hoeve. Een karakteristieke boerderij waarin vier woningen zijn ondergebracht.

EMA-hoeve

Zicht richting Kromstraat 1-9

4.2.2 Bestaande functionele kwaliteit

Zoals hiervoor al is aangegeven, was een groot deel van het plangebied in gebruik bij de EMA. Voor een groot deel van het plangebied geldt daarom een bedrijfsbestemming met de aanduidingen garagebedrijf en busremise. Ook voor het perceel Dommelseweg 13-17 geldt een bedrijfsbestemming met de aanduiding garagebedrijf.

Op de kop van het plangebied (Dommelseweg 5) is Domino's gevestigd. De bebouwing daarnaast met huisnummers 7-9 betreft een voormalige horecagelegenheid met een bovenwoning. Door een brand in het najaar van 2016 is het pand in vervallen staat geraakt.

Het pand Dommelseweg 13-17 was in gebruik bij Jonkers Autobedrijven. Hiernaast staat een winkelpand met opschriften Antiquiteiten en caravanshop. Deze zijn niet meer als zodanig in gebruik. Ook de woning die daarnaast staat, wordt niet meer bewoond.

De woningen (waarvan slechts één blok van twee woningen binnen het plangebied) aan de Luikerweg worden nog bewoond.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

Op 18 april 2023 heeft het college ingestemd met het stedenbouwkundig schetsplan. Het plan kent twee stedenbouwkundige principes:

• 1. Begeleiding van Dommelseweg naar de Kromstraat met een doorgaande gebogen straatwand, met aan de Kromstraat een gesloten bouwblok met parkeren in het binnengebied, dat bereikbaar is vanuit de Kromstraat.
• 2. Wonen aan de Luikerweg en wonen in de binnentuin in vrijstaande gebouwen, in een groene setting. De twee concepten komen samen in de punt aan de oostzijde, waar een de 'poort' naar de binnentuin is vormgegeven. De bebouwing die de poort vormt is zichtbaar vanaf de entree van de Markt. De binnentuin is openbaar en ook toegankelijk vanuit de Dommelseweg en de Luikerweg. De (half)verdiepte parkeergarage parallel aan de Luikerweg, is bereikbaar vanuit de Luikerweg.

Nadien heeft het college op 28 mei 2025 ingestemd met een meer gedetailleerd stedenbouwkundig plan. De bovenstaande principes zijn daarbij deels verlaten en vervangen door nieuwe stedenbouwkundige principes. In de verder toelichting wordt enkel nog ingegaan op het nieuwe stesdenbouwkundige plan.

5.1 Ruimtelijke structuur

5.1.1 Stedenbouwkundig plan

Het plan betreft de realisatie van een nieuwe groene woonbuurt tegen het centrum van de Valkenswaard. Een stedelijke woonbuurt met veel groen.
In de stedenbouwkundige basisopzet van het EMA-terrein is gekozen om het aanwezige verschil tussen de twee kanten van het plangebied - zijde Kromstraat en zijde Luikerweg - tot uitdrukking te brengen en te versterken. En om de Markt van Valkenswaard via een poortgebaar te verbinden met een groene openbare binnenwereld in het midden van het gebied en het landschap ten westen daarvan.

Het stedenbouwkundig plan, gericht op de realisatie van een groot verdichtingsprogramma neemt de dualiteit in de ordening van het gebied weer tot uitgangspunt.

Stedenbouwkundig plan EMA-terrein

Het noordelijke vlak is gekoppeld aan de Kromstraat en voegt zich in het gebogen verloop van de Kromstraat naar de Dommelseweg. De bebouwing vormt straks een begeleidende wand aan de Kromstraat/Dommelseweg. Voor het toekomstige straatwandprofiel is een separate visie opgesteld. In de volgende paragraaf wordt hierop ingegaan.

De hoogte van de bebouwing is hier beperkt, net als de schaal en maat van de bebouwing. De bebouwingswand zet de bebouwing aan de Dommelseweg rondom het groene plantsoen met de grote bomen voort. De bebouwing bestaat uit een mix van grondgebonden woningen met tuin en met appartementen richting de Luikerweg.

Het zuidelijke blok gaat een relatie aan met de Luikerweg die, met zijn rechte verloop en de gemengde en veelal grotere bebouwing, een grotere maat en schaal toelaat. De bebouwing is hier meer stedelijk van karakter en hoger. De bebouwing is niet gesloten en laat een inkijk vanuit de Luikerweg op het binnengebied toe. De bebouwing staat op een verhoogd maaiveld waaronder wordt geparkeerd. De bebouwing bestaat uit appartementen.

De bebouwing in beide zones is aan de binnenkant gericht op een binnengebied waar openbaar groen wordt aangelegd. Deze groene ruimte is driehoekig van vorm en gaat aan de westzijde over in de tuin van de bestaande en te handhaven villa aan de Luikerweg en de open privé-tuinen in de stadsrand en het landschap ten westen van de kern van Valkenswaard. Het bestaande en nieuwe groen heeft samen een dusdanig grote maat dat beide bouwzones verbind en er een goed leefklimaat ontstaat.

Impressie Luikerweg komend vanuit het zuiden

Bestaande (te behouden) bebouwing

De woningen Luikerweg 28A t/m 28C, 30, 30A en 50 blijven behouden.

Zoals eerder in deze toelichting is genoemd, blijft het kapelletje op de hoek Dommelseweg - Luikerweg behouden.

Tevens is er voor deze ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 14 van deze toelichting.

5.1.2 Straatwandprofiel Kromstraat - Dommelseweg

Voor het straatwandprofiel aan de Kromstraat - Dommelseweg is op 9 mei 2023 een kaderstellende visie vastgesteld. De bouwmogelijkheden die in dit bestemmingsplan worden geboden voor deze bouwzone zijn afgestemd op deze visie.

In de Visie Herontwikkeling Dommelseweg / Kromstraat zijn de volgende uitgangspunten benoemd om tot een gewenst straatwandprofiel te komen:

• 1. De lintbebouwing voortzetten in de vorm van individuele gevels.
• 2. Massaopbouw voornamelijk 2 lagen met een kap met ruimte voor een hoogteaccent tot 4 vier lagen.
• 3. Oriëntatie van bestaande bebouwing is leidend.
• 4. Respect voor cultuurhistorische waarden.
• 5. Parkeren zo min mogelijk in straatbeeld.
• 6. Traditioneel materiaalgebruik.
• 7. Behoud van ruimtelijke identiteit en dorpse schaal.

Doelstelling is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de reeds aanwezige bebouwing aan de Kromstraat.

Rooilijn

De rooilijn van de nieuwe bebouwing is een voortzetting van de bestaande rooilijn. De nieuwe toevoegingen voegen zich hierdoor op een verantwoorde wijze in het bestaande lint. De panden aan de Dommelseweg sluiten direct aan op het openbaar gebied of zijn voorzien van een delftse stoep. Ze zijn aan elkaar geschakeld of hebben een beperkte tussenruimte. De panden in de Kromstraat krijgen een strook privé groen als overgang naar het openbaar gebied en er is wat meer ruimte tussen de diverse volumes. Hiermee ontstaat een logisch verloop van centrumgebied naar historisch lint.

Toegangen

Aan de Dommelseweg - Kromstraat zijn 2 nieuwe toegangen tot het te ontwikkelen gebied. De toegang aan de Kromstraat is bedoeld voor autoverkeer en is zodanig gepositioneerd dat er geen gevaarlijke situatie ontstaat t.p.v. de kruising Dommelseweg / Kromstraat of ter plaatse van de basisschool. Een tweede toegang t.b.v. wandel- en fietsverkeer is gepositioneerd aan de Dommelseweg. Van belang is dat de bebouwing grenzend aan deze toegangen een dubbelzijdige oriëntatie hebben zodat een prettige leefomgeving in deze gebieden is gewaarborgd.

Accent

Het bestaande pand aan de Dommelseweg 13-17d is een opvallende verschijning in het centrum van Valkenswaard. Uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling is om de historie / het verhaal van het huidige pand terug te laten komen in de nieuwbouw. Bijvoorbeeld door een referentie naar het metselwerk reliëf in het bestaande pand. In de huidige situatie zorgt de hoge topgevel aan de rechterzijde van het pand voor herkenbaarheid aan de Dommelseweg. In de nieuwe ontwikkeling komt op deze plek een langzaam verkeer doorgang naar de achterliggende woningen. Aan de linker- of rechterzijde van deze doorgang is er ruimte voor een accent in hoogte of kapvorm.

Kapvormen

Uitgangspunt voor de massa van de diverse panden is 2 lagen met een kap. De goothoogte varieert tussen de 6 en 7 meter met uitzondering van het accent waar een hogere goot voorstelbaar is. De nokhoogte varieert tussen de 9 en 11 meter. Diverse kapvormen zijn voorstelbaar. Niet toegestaan zijn afgeknotte schildkappen. Als het voor het programma op de tweede verdieping noodzakelijk is om een plat dak te realiseren, dient deze "verborgen" te zijn. bijvoorbeeld door toepassing van topgevels. Ter plaatse van het accent is een afwijkende kapvorm of een plat afgedekt volume in 3 lagen voorstelbaar.

Architectuur

De architectuur kent een sterke verwijzing naar de bestaande gevels aan de Dommelseweg - Kromstraat, eventueel in een meer eigentijdse variant. Er wordt gekozen voor zorgvuldige bouwvormen van voornamelijk 2 lagen met een duidelijk herkenbare kap. Dakkapellen zijn ondergeschikt aan het dakvlak. Zadeldaken hebben een dakhelling van maximaal 50 graden. In het geval van een mansarde kap is de helling van het onderste dakvlak maximaal 75 graden en die van het bovenste dakvlak maximaal 35 graden. De gevelindeling is helder met een neutrale of verticale indeling. De bebouwing op hoeklocaties zijn voorzien van een dubbele oriëntatie. Ieder bouwblok heeft zijn eigen identiteit middels kleur, raamtypologieën, etc.. Als er balkons worden gerealiseerd aan de voorzijde van de panden worden deze inpandig opgelost. Eventuele duurzaamheidsmaatregelen worden zorgvuldig ingepast in de architectuur. Zorgvuldige detaillering is gewenst. Toevoegingen zoals speklagen, rollagen, bijzondere dagkantafwerkingen, afwijkende metselwerk verbanden, etc. zorgen voor een verrijking in de architectuur.

Materialen

Gevels worden uitgevoerd in baksteen in een roodbruine tint. Incidenteel is een witte gevel mogelijk. Daken zijn uitgevoerd met keramische pannen in antraciet, blauw gesmoord of rood. Ondergeschikte toevoegingen in natuursteen of hout zijn voorstelbaar. De kozijnen worden uitgevoerd in hout of kunststof waarbij in het laatste geval wordt gekozen voor blokprofiel (houtlook). Hemelwaterafvoeren zijn uitgevoerd in zink.

Suggesties straatwand Dommelseweg-Kromstraat

5.1.3 Bezonning

Ter beoordeling van de effecten van het plan op de bezonning en schaduwwerking van de omliggende woonpercelen is met behulp van een 3D.model een bezonningsstudie uitgevoerd. De hele studie is toegevoegd als Bijlage 13. Hierbij is op vier representatieve dagen van het jaar - 21 maart (lente), 21 juni (zomer), 21 september (herfst) en 21 december (winter) - telkens tussen 08.00 en 20.00 uur de ontwikkeling van de schaduw gedurende de dag in beeld gebracht. Op deze wijze is een realistisch beeld verkregen van de invloed van de nieuwbouw op verschillende momenten in het jaar.

Noordzijde (Kromstraat en Dommelseweg)

In de wintermaanden treedt beperkte schaduwwerking op in de vroege ochtenduren, veroorzaakt door de lage zonnestand bij zonsopkomst. De schaduw is kortdurend en beperkt zich tot de voorgevels van enkele woningen. Vanaf het einde van de ochtend ontvangen deze percelen weer volledig zonlicht.

Oostzijde (Luikerweg)

In de periode maart tot en met juni ontstaat vanaf circa 17.00 uur enige schaduw aan de overzijde van de straat, voornamelijk op enkele gebouwen. Deze schaduwwerking is kortdurend, aangezien de zon kort daarna ondergaat. Buiten deze maanden is het effect minimaal en treedt het nauwelijks op.

Zuidzijde (Luikerweg / Antwerspbaan)

Voor de percelen aan de zuidzijde zijn geen negatieve effecten op de bezonning vastgesteld. Gedurende alle onderzochte dagen en tijdstippen behouden deze woningen en tuinen volledige zoninstraling.

Westzijde (Kromstraat)

In de vroege ochtenduren treedt enige schaduwwerking op, voornamelijk in de tuin- en erfzones van de woningen. In december is er in de vroege ochtend sprake van een kortdurend schaduweffect op de direct aan het plangebied grenzende woning. Vanaf de late ochtend is er geen sprake meer van schaduwwerking.

Binnen de uitgevoerde bezonningsstudie is tevens getoetst aan de zogenoemde strenge TNO.norm. Deze norm stelt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat indien minimaal drie uur directe bezonning per dag aanwezig is.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde bezonningsstudie wordt geconcludeerd dat de nieuwbouw geen onaanvaardbare effecten heeft op de bezonning van omliggende woningen en gebouwen. De beperkte toename van schaduwwerking is van korte duur, treedt voornamelijk op in de wintermaanden en heeft geen structurele invloed op het woon- en leefklimaat. Het aspect bezonning vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 6 Fysieke omgevingswaarden en omgevingsaspecten

6.1 Historische kwaliteit

6.1.1 Archeologie

Het uiterste noorden en zuiden van het plangebied (langs de Dommelseweg en de Luikerweg) is opgenomen op de Archeologische Monumentenkaart (AMK). Dit AMK-terrein omvat de historische kern van Valkenswaard met resten uit de periode Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd (AMK-terrein 16805).

Op de gemeentelijke Erfgoedkaart staan het noorden en zuiden van het plangebied benoemd als archeologisch waardevol gebied. De overige delen van het plangebied staan benoemd als historische kern. Ook in deze delen van het plangebied worden resten uit de periode Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd verwacht. Op grond van het gemeentelijk beleid geldt langs de Dommelseweg en de Luikerweg een onderzoeksverplichting bij ingrepen vanaf 100 m² en een verstoringsdiepte van 30 centimeter, voor de overige delen bij ingrepen vanaf 250 m² en een verstoringsdiepte van 30 centimeter.

Uitsnede Erfgoedkaart

In mei 2023 heeft Transect een archeologische vooronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2).

Het doel van het archeologische bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied zich aan de zuidwestrand van de historische kern van Valkenswaard bevindt, in een dekzandlandschap, waarbinnen een reliëf aanwezig is van ruggen en vlakten. Het plangebied bevindt zich daarbij vermoedelijk op een hoge dekzandrug, zoals uit reliëfverschillen op het AHN en de Erfgoedkaart valt af te leiden. Op deze dekzandrug was bewoning mogelijk vanaf het Laat-Paleolithicum. Archeologische resten kunnen daarbij voorkomen in de top van het dekzand of in begraven bodems dieper in het dekzand. Een voorbeeld hiervan in de Laag van Usselo, die tijdens het Allerød interstadiaal is gevormd en vervolgens in het Jonge Dryas is afgedekt met Jong Dekzand II. In de wijdere omgeving rondom Valkenswaard, zijn met name vindplaatsen bekend uit de periode IJzertijd - Nieuwe Tijd. Volgens historische kaarten kunnen daarnaast in het noorden van het plangebied resten van bebouwing aanwezig zijn die ten minste uit het begin van de 19de eeuw dateren. Lokaal zijn er in het plangebied ook verstoringen aanwezig door de bouw en sloop van verschillende panden in de 20ste eeuw, door gegraven kelders, smeerputten en door saneringen die in 1999 zijn uitgevoerd.

Vervolgens is deze verwachting getoetst door middel van een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase. Tijdens het veldonderzoek is de hoge archeologische verwachting van het plangebied op resten uit de periode Neolithicum - Late Middeleeuwen bevestigd. In het plangebied is oud dekzand aanwezig waarvan de top archeologisch gezien nagenoeg volledig intact is. Dit blijkt uit de vondst van inspoelingshorizonten en van een oude akkerlaag in de top van het zand. In combinatie met de informatie van de aanwezigheid van resten uit onderzoeken in de omgeving van het plangebied kunnen in het dekzand ook resten aanwezig zijn. Deze resten kenmerken zich waarschijnlijk door grondsporen, die zich in de top van het dekzand zullen aftekenen, tussen 90/115 cm -mv (23,5-23,6 m NAP). Alleen in boring 6 is de bodem aantoonbaar verstoord geraakt. Op plaatsen waar kelders aanwezig zijn en waar saneringen hebben plaatsgevonden, is de verwachting naar laag bij te stellen.

De hoge verwachting leidt ertoe dat in het plangebied vanaf een diepte van 50 cm -mv met de aanwezigheid van archeologische resten rekening gehouden moet worden. In het kader van een vergunningsverlening betekent dit dat aanvullende onderzoeksinspanning benodigd is om deze verwachting te toetsen. Dit onderzoek kan het beste plaatsvinden met behulp van proefsleuven, gericht op de plaatsen waar bodemingrepen gepland zijn. Na afloop van dit onderzoek kan worden vastgesteld of er in het plangebied sprake is van een waardevolle vindplaats of niet. Ook kan worden bepaald of er aanvullend onderzoek nodig is en zo ja in welke vorm. Voor een proefsleuvenonderzoek dient, evenals ander gravend onderzoek, de werkwijze te worden vastgelegd in een Programma van Eisen, dat door de gemeente Valkenswaard dient te worden beoordeeld en goedgekeurd. De locaties die op basis van het bureau- en veldonderzoek als verstoord zijn aangeduid, kunnen buiten dit onderzoek blijven.

De noodzaak van een gravend (vervolg)onderzoek wordt mede bepaald door de aard en diepte van de geplande ingrepen in relatie tot de diepteligging van de archeologische niveaus. Dit laat ruimte om eventueel aanwezige archeologische resten in te passen op een archeologievriendelijke manier. Het (beperkt) ophogen van de te bebouwen locaties behoort hier tot de mogelijkheden.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

Ter bescherming van de potentiële archeologische waarden zijn dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie aan het plangebied toegekend. Voor de reeds verstoorde delen is geen dubbelbestemming opgenomen. Dit betekent dat er geen grondwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd voordat de gemeente de benodige omgevingsvergunning (vroeger aanlegvergunning) hiervoor heeft verleend. Om tot deze vergunning te komen is het noodzakelijk een Programma van Eisen op te stellen waarin duidelijk wordt waar welke proefsleuven worden gegraven om de mogelijke archeologische resten zo goed mogelijk in kaart te brengen én te beschermen.

6.1.2 Cultuurhistorie

6.1.2.1 Bebouwing

In het plangebied bevinden zich geen rijks- en gemeentelijke monumenten. De arbeidswoning aan de Luikerweg 50 is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object.

Luikerweg 50

Deze woning is gebouwd omstreeks 1910. Het woonhuis is van belang vanwege de weliswaar eenvoudige doch vrij gaaf gebleven architectuur en als uitdrukking van de sociaal-economische ontwikkeling van de plaats. Het pand is een goed voorbeeld van de voor Valkenswaard typerende arbeiderswoningen aan één van de uitvalswegen. Hierna volgt de volledige beschrijving van de woning.

"Het eenlaagse pand met rechthoekige plattegrond ligt met de lange as evenwijdig aan de weg gesitueerd. Van het mansardedak is de oorspronkelijke dakbedekking vervangen door grijze sneldekpannen. De gevels zijn opgetrokken van rode vormbaksteen in kruisverband en hebben gietijzeren sierankers aan de wegzijde en schietankers tegen de andere gevels.

De voorgevel heeft vier assen met van rechts naar links een T-venster, de ingangspartij, nog een T-venster en een bergingdeur. Het deurkozijn van de ingang is achter in de gevel op hardstenen neuten en dorpel geplaatst en sluit aan op een plavuizen stoep. De paneeldeur heeft een getoogd ongedeeld bovenlicht. De twee dubbelruits schuifvensters hebben eveneens een getoogd eenruits bovenlicht; de waterdorpels zijn van hardsteen. Deur- en raamkozijnen zijn geprofileerd met duivejagers. De deur in de vierde gevelas is getoogd en dichtgeklampt met kraaldelen. Over de gehele gevellengte is een gepleisterde plint aangebracht alsmede een gestucte licht geprofileerde fries welke aansluit op de houten bakgoot. In de linkerzijgevel bevinden zich twee kleine eenruits vensters onder rechte strek en op gecementeerde dorpels na de bouwtijd is links in deze gevel nog een venster ingebracht, langwerpig en laag van vorm.

De rechterzijgevel heeft op zolderhoogte twee T-vensters onder segmentbogen en gecementeerde boogvelden; de waterdorpels zijn van hardsteen.

De achtergevel heeft vier assen met van links naar rechts een opkamerraam uitgevoerd als T-schuifvenster waaronder een kelderraam, een vierruits schuifvenster met gedeeld bovenlicht, een opgeklampte, deels beglaasde deur en een eenruits venster. Alle kozijnen in deze gevel hebben een rechte bovendorpel onder een getoogde metselwerkontlasting; de boogvelden zijn gecementeerd. Het vierruits schuifraam heeft een hardstenen waterdorpel; de overige waterdorpels zijn gecementeerd. Het deurkozijn rust op hardstenen neuten met terrazzodorpel. Onder de zinken mastgoot eindigt de gevel met siermetselwerk in bloktandmotief."

Deze woning is buiten het plangebied komen te liggen. Er zijn geen plannen om deze woninge te wijzigen. Het is daarom niet nodig om de woning van een nieuw planologisch regime te voorzien. De huidige bestemming is passend.

6.1.2.2 Bomen

Valkenswaard koestert zijn bomen. Dat geldt zowel voor bomen in de openbare ruimte als voor bomen die op particulier terrein staan. Een boom in de openbare ruimte wordt alleen in uiterste noodzaak gekapt en er komen altijd bomen voor terug.

Ook als particulier mag je niet zomaar een dikke boom omzagen, ook niet als die op eigen terrein staat. Alleen onder bepaalde voorwaarden kan een vergunning voor het kappen worden verkregen, bijvoorbeeld als de boom ziek is of als deze veel overlast veroorzaakt. En ook voor particulieren geldt een herplantplicht.

De gemeente Valkenswaard telt een flink aantal grote, oude bomen. Sommige zijn wel 150 jaar oud. Deze bomen krijgen extra zorg en bescherming. Aan de ene kant omdat grote bomen natuurlijk een geweldige bijdrage leveren aan de leefbaarheid en gezondheid. Maar ook omdat veel ervan cultuurhistorische waarde hebben. Ze zijn onlosmakelijk verbonden met de Valkenswaardse geschiedenis. Binnen het plangebied staan geen waardevolle bomen.

6.2 Water

In juli 2025 is door Aeres een watertoets opgesteld. In de rapportage van de watertoets (zie Bijlage 3) is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders (waterschap De Dommel en de gemeente Valkenswaard). Uitgangspunt is dat met de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan geen slechtere waterhuishoudkundige situatie ontstaat dan in het bestaande beleid is vastgelegd.

Momenteel is het plangebied grotendeels bebouwd en verhard. Hemelwater afkomstig vanaf deze verharding wordt grotendeels verwerkt via het gemengd gemeentelijk rioolstelsel. Vanuit het gemeentelijk beleid dient bij nieuwbouwprojecten minimaal een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd.

Vanuit het geldend beleid dient een nieuwe ontwikkeling minimaal hydrologisch neutraal plaats te vinden en dient toename aan verhard oppervlak te worden gecompenseerd, zodat het risico op wateroverlast afneemt. Volgens het gemeentelijk beleid dient niet alleen bij een toename te worden voorzien in voldoende waterberging maar geldt bij een waterbergingseis van 20 mm hemelwater per vierkante meter toekomstige verharding.

In de watertoets worden twee opties beschreven waarmee voldaan kan worden aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van waterberging. Daarmee is aangetoond dat er in het kader van water sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Naast het zoveel mogelijk beperken van nieuw gesloten oppervlak kunnen ter plaatse aanvullende maatregelen worden genomen voor het klimaatbestendigere planontwikkeling. Enkele mogelijkheden zijn:

• de verharding voorzien van halfverharding of onderliggende infiltratiekoffer;
• toepassing van groendak op bij bergingen/bijgebouwen;
• inpassing van groen, bomen en verlagingen/wadi's;
• toepassing van een ondergrondse hemelwaterverwerking zoals IT-riool of IT-kratten onder de toekomstige bestrating.

Gezien de omvang van het plangebied en de beoogde invulling met woningbouw zijn er voldoende mogelijkheden om de benodigde hemelwaterberging in te passen. De uiteindelijke oplossing voor het toekomstig verhard oppervlak, zal in het definitieve planontwerp worden bepaald voorafgaand aan de vergunningsaanvraag.

Conclusie

Het bestaande terrein is bij bijna geheel verhard door het verminderen van verharding het toevoegen van tuinen en groen en door rekening te houden met de genoemde aandachtspunten zoals een bouwpeil aan te laten sluiten bij de omliggende panden, de afkoppeling en bijkomende hemelwaterinfiltratie binnen het plangebied wordt hydrologisch gezien positief ontwikkeld en is geen verhoogd risico op wateroverlast te verwachten door de voorgenomen planontwikkeling. Er wordt vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de uitvoering van het plan. De situatie verbeterd door het wegnemen van verharding.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

In hoofdstuk 3 van de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen wordt getoetst of wordt voorzien in voldoende waterberging conform het gemeentelijk beleid.

6.3 Bodem

Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt, dient te worden bepaald wat de kwaliteit is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit.

In 2023 is door Silt een verkennend/aanvullend onderzoek uitgevoerd voor een groot gedeelte van het plangebied. Met het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater bepaald. De rapportage van het onderzoek is als Bijlage 4 opgenomen.

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is de locatie als ‘verdacht’ gekwalificeerd ten aanzien van bodemverontreiniging. Ook is de bodem ter plaatse van de (deel)locatie puinverharding als verdacht voor de parameter asbest aangewezen.

De conslusies uit het verkennend bodem- en asbestonderzoek kunnen als volgt worden samengevat:

Conclusies en aanbevelingen

Er is sprake van meerdere (rest)verontreinigingen op de locatie met zink of minerale olie. De verontreinigingen zijn ons inziens, binnen de erfgrenzen, op basis van de XRF, de zintuiglijke waarnemingen en analyses in voldoende mate ingekaderd (tot onder interventiewaarden). In bijlage 2 van het onderzoek zijn de contouren van de verhoogde gehalten (lees overschrijding 0,5 AW+I en interventiewaarde) weergegeven. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging indien het volume verontreinigde grond boven interventiewaarde meer dan 25 m3 bedraagt en in het grondwater meer dan 100 m3. Derhalve is er op de locatie sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het volume licht verontreinigde grond is beduidend hoger. De contouren van de verontreinigingen in de grond en het grondwater voor wat betreft minerale olie komen nagenoeg overeen ten opzichte van de resultaten uit eerdere onderzoeken. De verontreiniging in het grondwater is niet volledig ingekaderd tot de diepte.

Op basis van de historische informatie is het aannemelijk dat de aangetroffen verontreiniging vóór 1987 is ontstaan. Er is derhalve geen sprake van de zogenaamde zorgplicht uit de Wet bodembescherming. In verband met de voortgang van het project wordt het volgende traject voorgesteld:

• We constateren dat er voor een deel van de onderzoekslocatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Naar verwachting is de verontreiniging veroorzaakt voor het jaar 1987, waardoor er geen sprake is van zorgplicht;
• Indien er handelingen op of in de bodem worden verricht dient er, gezien de voorhanden zijnde resultaten, een saneringsplan te worden ingediend. Binnen dit saneringsplan zal de vervuiling op de juiste wijze worden opgelost;
• Inpandig aan de Dommelseweg wordt in met name richting de straat een sterke verhoging aan minerale olie aangetroffen. Meer inpandig en aan de overzijde van de Dommelseweg worden géén of slechts lichte verhogingen aangetroffen. Voor zover bekend zal in het kader van de wegreconstructie een bodemonderzoek worden verricht. Voor het vervolg (lees sanering) is het zinvol om hiervoor in overleg te treden met het bevoegd gezag. Aan de hand van de voorhanden zijnde gegevens blijkt dat de verontreiniging met minerale olie zich ook in de stoep bevindt en mogelijk ook deels onder de weg.

Conclusie

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit nog niet geschikt is voor het toekomstige gebruik. Alvorens de gronden kunnen worden gebruikt voor een woonfunctie dient de bodemkwaliteit middels sanering geschikt te worden gemaakt. Deze sanering wordt uitgevoerd voorafgaand aan de bouw van de woningen. De kwaliteit van de grond zal dus voldoende gemaakt worden voor woningbouw waarmee sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de woningen. De initiatiefnemer heeft voldoende financiële middelen om de sanering uit te voeren.

6.4 Natuur

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Soortenbescherming

Door Exlan is in juni 2023 een quickscan soortenbescherming uitgevoerd op het EMA-terrein, in september 2023 voor de punt. De rapportage van deze quickscan zijn als Bijlage 5 opgenomen. De quickscan bevatten een inventarisatie van de huidige aanwezigheid van beschermde soorten planten en dieren in en om het plangebied. Tevens worden de te verwachten effecten van de ingreep in het plangebied beoordeeld.

De quickscan heeft uitgewezen dat de beoogde ontwikkelingen naar verwachting geen negatief effect hebben op de staat van instandhouding van beschermde soorten. Binnen het plangebied zijn geen (verblijfplaatsen van) strikt beschermde soorten aangetroffen die door de werkzaamheden worden beïnvloed.

Uit de effectenbeschrijving blijkt dat er geen onevenredige directe of indirecte gevolgen zijn van de voorgenomen activiteiten op de voortplanting en instandhouding van beschermde dier en/of plantsoorten. Lokaal zullen mogelijk algemene soorten uit het plangebied trekken en op zoek naar een vervangende biotoop.

Voor aanvang van de werkzaamheden is derhalve geen aanvullend onderzoek noch een ontheffing met betrekking tot aantasting van beschermde soorten nodig. De werkzaamheden kunnen leiden tot een beschadiging of vernietiging van mogelijke verblijfplaatsen en/of verstoring van eventueel aanwezige algemene soorten. Een algehele vrijstelling op basis van de Verordening natuurbescherming voor ruimtelijke ontwikkelingen is hierop van toepassing. De algemene zorgplicht blijft onverminderd van toepassing.

Op basis van de quickscan wordt een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna niet noodzakelijk geacht. Voor de geplande activiteiten is op basis van de bekende gegevens geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Een ecologisch onderzoek heeft een houdbaarheidstermijn van minimaal 3 jaar. Nu het onderzoek slechts twee jaar oud zijn ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan, is dit onderzoek recent genoeg. Nader onderzoek in het kader van soortenbescherming is daarom niet noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland en buiten andere natuurgebieden zoals Natura 2000. Het meest dichtbijgelegen Natura 2000-gebied is het Natura 2000-gebied “Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux” en is gelegen op een afstand van ruim 750 meter ten westen van de plangebied.

De wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland zullen door de beoogde woningbouwontwikkeling niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied ligt wel binnen de invloedsfeer van het Natura-2000 gebied “Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux”. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Gelet op de afstand tot het Natura-2000 gebied is alleen het extern effect als gevolg van stikstofdepositie onderzocht.

Met behulp van de AERIUS-calculator zijn berekeningen gemaakt voor de realisatie- en de toekomstige gebruiksfase ten opzichte van de huidige gebruiksfase. De rapportage daarvan is als Bijlage 6 opgenomen. Uit de berekeningen volgt voor de gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie. Voor de aanlegfase (bouwfase) wordt een depostitie van 0,02 mol/ha/jaar verwacht.

Naar aanleiding van de berekende depositie is een ecologische voortoets uitgevoerd om vast te stellen of de depositie kan leiden tot significant negatieve effecten. De volledige voortoets is opgenomen als bijlage van deze toelichting. Hieruit volgt dat de depositie van 0,02 mol/ha/jaar dusdanig klein en tijdelijk is, dat dit niet zorgt voor significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het nabijgelegen Natura-2000 gebied. Nu significant negatieve effecten zijn uitgesloten is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Conclusie

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

6.5 Geluid

Wegverkeerslawaai

Conform de Wet geluidhinder dient akoestisch onderzoek te worden verricht als nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen worden geprojecteerd binnen de onderzoekszone van een weg. Alle wegen hebben een geluidszone, met uitzondering van wegen die deel uitmaken van een 30 km/h-zone of een woonerf. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige objecten (woningen) met een directe bouwtitel mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom noodzakelijk. Ook is in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken naar de gevolgen voor bestaande woningen.

Door Tritium is in augustus 2025 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage die als Bijlage 8 is opgenomen.

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Luikerweg, Dommelseweg en de Antwerpsebaan. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen.

Voor de 30 km/uur weg Amundsenstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe grondgebonden woningen en appartementen overschrijdt. Voor de 30 km/uur weg Kromstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe grondgebonden woningen en appartementen de richtwaarde met maximaal 4 dB overschrijdt ter plaatse van de voorgevels van de meest noordelijk gelegen grondgebonden woningen. Voor 30 km/uur wegen echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn.

Voor de gezoneerde weg Dommelseweg geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe grondgebonden woningen en appartementen overschrijdt.

Voor de gezoneerde wegen Antwerpsebaan en Luikerweg geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen (bouwblokken A en B) de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met respectievelijk maximaal 3 en 10 dB overschrijdt. Op de gevels van de nieuwe grondgebonden woningen wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is dan wel overwegende bezwaren ontmoet.

Het aanleggen van een geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke en financiële aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is in onderhavige situatie in verband met het plan van eisen en de grootte van het perceel niet doeltreffend. Voor het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) geldt dat op de Luikerweg reeds het stille wegdek SMA-NL 8G+ wordt toegepast. Het toepassen van stiller wegdek op de Antwerpsebaan is akoestisch niet doeltreffend aangezien de Luikerweg daar de maatgevende bron is. De toepassing van stille elementenverharding op de Kromstraat is onderzocht. Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Kromstraat met maximaal 2,3 dB afnemen. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde nog altijd overschreden. Derhalve is deze maatregel niet doeltreffend.

Voor de grondgebonden woningen geldt dat deze de beschikking hebben over ten minste één geluidluwe gevel én een geluidluwe buitenruimte. Voor de grondgebonden woningen geldt tevens dat deze allen beschikken over een geluidluwe (achter)gevel. Voor deze woningen kan dan ook geconcludeerd worden dat er sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

Voor de bouwvlakken van de appartementengebouwen A en B geldt dat enkel de noordwestelijke gevels in het geheel geluidluw zijn. Voor de appartementen gelegen aan de overige gevels geldt dat deze niet zondermeer de beschikking hebben over een geluidluwe gevel en buitenruimte. Geadviseerd wordt hier rekening mee te houden bij de indeling van de plattegronden. De geluidbelasting op de appartementen welke niet zondermeer beschikken over een geluidluwe gevel kan worden gereduceerd tot de voorkeursgrenswaarde middels één van de in paragraaf 4.4 van het onderzoek genoemde principeoplossingen. Geadviseerd wordt om de toepassing van de gewenste oplossing in een vroeg stadium af te stemmen met de controlerende instantie.

Indien ieder appartement beschikt over ten minste één geluidluwe gevel en buitenruimte is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd. Om ervoor te zorgen dat er ten alle tijde sprake is van een goed akoestisch woon- en leefklimaat in de woningen is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen die regelt dat er onder andere ten alle tijde sprake moet zijn van een geluidluwe gevel bij de woningen.

Conclusie

Met het nemen van maatregelen is het mogelijk om voor alle woningen een akoestisch goed woon- en leefklimaat te realiseren. Daarmee is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die ervoor zorgt dat er ten alle tijden wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of verleende hogere waarden (met bijbehorende voorwaarden) én iedere woning over een geluidluwe zijde beschikt.

6.6 Verkeer en parkeren

6.6.1 Verkeer

Voor gemeenten bestaat er een inspanningsverplichting om een beleidsmatig en uitvoeringsgericht integraal verkeers- en vervoerbeleid te voeren (Planwet verkeer en vervoer). De gemeente Valkenswaard heeft het Mobiliteitsplan 2014 opgesteld dat te beschouwen is als GVVP voor de periode tot 2025. Het Mobiliteitsplan fungeert als toetsingskader voor alle verkeers- en vervoersvraagstukken in Valkenswaard. Het is geen statisch plan maar een dynamisch afwegingskader waarbinnen de verschillende onderdelen van het gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleid in onderlinge samenhang kunnen worden ontwikkeld of geactualiseerd, bijvoorbeeld in de vorm van deelstudies.

Door Exante is in juni 2025 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 9.

De ontwikkeling genereert 644 verkeersbewegingen per etmaal. Deze verdelen zich over twee ontsluitingswegen: de Kromstraat 493 bewegingen en de Luikerweg 151 bewegingen. Met behulp van Floating Car Data is de spreiding van verkeersbewegingen over het omliggende wegennet in kaart gebracht. De betrokken kruispunten zijn beoordeeld volgens de SLOP-methode. Hieruit blijkt dat de kruispunten het verkeer kan verwerken. Ook op de omliggende wegen blijft de toename van het verkeer binnen aanvaardbare marges. Er ontstaan geen knelpunten in de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid komt niet in het geding.

6.6.2 Parkeren

Het parkeerbeleid van de gemeente Valkenswaard is vastgelegd in de 'Beleidsnota Parkeernormering Gemeente Valkenswaard'. In deze beleidsnota zijn parkeernormen opgenomen die specifiek betrekking hebben op de gemeente Valkenswaard. Bij een omgevingsvergunningaanvraag bouwen wordt getoetst of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden.

Voor de beoogde herontwikkeling binnen het plangebied zal worden getoetst aan het gemeentelijk parkeerbeleid met dien verstande dat de maximale parkeernorm 1,3 parkeerplaatsen per woning bedraagt. Voor de woningen in de noordelijke bouwzone wordt binnen het plangebied langs de woonstraten voldoende parkeergelegenheid aangelegd. De benodigde parkeerplaatsen voor de appartementengebouwen aan de Luikerweg worden aangelegd in een (half)verdiepte parkeergarage. De toegang tot deze parkeergarage bevindt zich naast het gebouw.

De ontwikkeling omvat 142 woningen. Op het maatgevende moment bedraagt de parkeervraag 163 plaatsen. Binnen het plangebied worden 170 parkeerplaatsen aangelegd. Dit resulteert in een positief saldo van 7 plaatsen op het drukste moment. De gemeentelijke parkeernormen worden daarmee gehaald.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

In hoofdstuk 3 van de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen wordt getoetst of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiervan is sprake als wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen en een maximum van 1,3 parkeerplaatsen per woning.

6.7 Luchtkwaliteit

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen, zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet worden aangetoond dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen.

Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde indien:

• Een project niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (SNL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen' en de ministeriële regeling NIBM. De regeling NIBM geeft een algemeen criterium voor het begrip ‘niet in betekende mate bijdragen. Er geldt een getalsmatige grens en er zijn categorieën benoemd waarvoor een nadere toetsing achterwege kan blijven.

Ten aanzien van een woningbouwlocatie is in ieder geval sprake van NIBM bij projecten:

• < 1.500 woningen, bij minimaal één ontsluitingsweg;
• < 3.000 woningen, bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voorliggende bestemmingsplan biedt (direct dan wel indirect) bouwmogelijkheden voor maximaal 142 nieuwe woningen en draagt dus ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen leveren derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

6.8 Bedrijven en milieuzonering

In de ruimtelijke ordening wordt het principe van milieuzonering gehanteerd. Dat betekent dat, op basis van richtafstanden, functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. Dit om enerzijds een zo goed mogelijk leefomgevingskwaliteit en anderzijds ruimte voor economische ontwikkelingen te creëren. De milieuhinder die bedrijven veroorzaken, kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009). In de handreiking is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van vier factoren (geluid, geur, stof en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies (zoals woningen) waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden.

In de VNG-handreiking worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk ‘rustige woonwijk’/‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen in een ‘rustige woonwijk’. Voor woningen in een ‘gemengd gebied’ mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De indicatieve afstanden uit de VNG-handreiking geven een indicatie van de aan te houden afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. De (milieu)wetgeving blijft echter leidend. In de praktijk doen zich bijvoorbeeld ook (historisch gegroeide) situaties voor, waarbij ‘te zware’ bedrijvigheid op korte afstand van woningen is gesitueerd. In die gevallen worden de bedrijfsactiviteiten ingeperkt door de milieuregelgeving, waardoor ter plaatse van nabijgelegen woningen toch sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Beoordeling

Er liggen diverse niet-woonfuncties in de omgeving van het plangebied. Dit betreffen kantoor-, horeca- en detailhandelsfuncties aan de Dommelseweg, Luikerweg en Kromstraat.

De niet-woonfuncties aan deze wegen zijn milieucategorie 1-bedrijven. Dit betekent dat er een richtafstand geldt van 10 meter. Binnen 10 meter uit de grens van het plangebied komen geen bestemmingen voor waar ander functies dan wonen zijn toegestaan.

Het café op de hoek Molenstraat/Luikerweg heeft in het geval van een 'rustige woonwijk' een richtafstand van 30 meter. Vanwege de ligging aan de rand van het centrum en aan de Luikerweg is in het zuidoosten van het plangebied sprake van een 'gemengd gebied' en kan de richtafstand met één stap worden verlaagd. In dit geval leidt dat tot een richtafstand van 10 meter. De kortste afstand van het plangebied tot het perceel Molenstraat 4 is 19 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

6.9 Geur en gezondheid

Een woning is een geurgevoelig object in het kader van geurhinder. Het plangebied is niet gelegen in geurcontouren van intensieve veehouderijen en andersoortige agrarische bedrijven die op basis van de Wet geurhinder en veehouderij gelden.

Voor het plangebied gelden er vanuit het aspect agrarische geurhinder géén beperkingen voor het oprichten van woningen.

Ook agrarische bedrijven met endotoxinen contouren zoals geitenhouderijen zijn op voldoende afstand gelegen, zodat er geen gezondheidsrisico's optreden. Dit aspect vormt derhalve ook geen belemmering voor het plan.

6.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Risico is de kans dat een potentieel gevaar resulteert in een daadwerkelijk incident en de ernst van het letsel of de schade die dit tot gevolg heeft. Het is daarbij gedefinieerd als 'de kans op overlijden' voor personen.

De aanwezige risico's kunnen ingedeeld worden naar brontype. De relevante typen zijn: bedrijven, vervoer van gevaarlijke stoffen (Basisnet: spoor, weg en water) en kabels en (buis)leidingen.

Het algemene Rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen door bedrijven (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.

Dat gebeurt o.a. door te voorkomen dat te dicht bij kwetsbare bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Risiconormering

In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico:

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht.

De eindafweging (vertaald in een ruimtelijke onderbouwing) kan pas worden gemaakt wanneer advies bij de veiligheidsregio is ingewonnen.

Beoordeling

Door Econsultancy is in juli 2023 een quickscan uitgevoerd. De rapportage daarvan is opgenomen als Bijlage 10. Het resultaat van de quickscan is als volgt.

Inrichtingen

Op circa 970 meter ten zuidoosten van het plangebied ligt een LPG-tankstation. Voor LPG-tankstations is het invloedsgebied vastgesteld op 150 meter vanuit het vulpunt en de ondergrondse tank. Gezien de afstand tot het plangebied gelden er geen belemmeringen.

Buisleidingen

Op circa 1,2 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt een PRB-leiding. De plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar ligt op circa 10 meter van de leiding. De omvang van het invloedsgebied voor het groepsrisico van dit type leiding strekt zich maximaal enkele meters buiten de plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar als gevolg van het risicoscenario plasbrand. Gezien de afstand van de leiding tot het plangebied gelden er geen belemmeringen.

Transport

Er zijn basisnetroutes die een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer kunnen hebben. Binnen een straal van 4 kilometer van het plangebied zijn geen basisnetroutes gelegen. Ook routes die niet zijn aangewezen als een basisnetroute kunnen relevant zijn, zoals provinciale wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Omdat het plangebied niet in de nabijheid van provinciale wegen ligt, gelden er geen belemmeringen

Conclusie

Op basis van een inventarisatie van de risicobronnen in de omgeving van het plangebied wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen gelden ten aanzien van de realisatie van het plan

6.11 Windhinder

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt, is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.2

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Opgemerkt wordt dat de natuurlijke gebruiksmomenten van terrassen en buitenruimten doorgaans niet vaak samenvallen met ongunstige windomstandigheden. Zo zal een relatief groot deel van voorkomende windhinder optreden in de winter. In de norm wordt daar geen rekening mee gehouden. Op terrassen en buitenruimten wordt om deze reden meestal uitgegaan van het criterium voor slenteren in plaats van langdurig zitten.

Beoordeling

Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat binnen het plangebied is door onderzoeksbureau Peutz een kwalitatieve beoordeling uitgevoerd (zie bijlage 11). Aanleiding daarvoor is dat binnen het plangebied bebouwing in 7 woonlagen en een parkeerlaag mag worden gebouwd.

Op basis van de windstatistiek en de oriëntatie van de geplande nieuwbouw is vastgesteld dat met name rond de hoeken van de hogere bouwdelen van het plan mogelijk sprake zal zijn van een matig windklimaat. Door de geplande begroeiing binnen het plangebied en de relatief beperkte bouwhoogte zal de mate van windhinder beperkt zijn.

Conclusie

Een slecht windklimaat en een overschrijding van de criteria voor windgevaar worden niet verwacht. Bij de grondgebonden woningen wordt een goed windklimaat verwacht.

6.12 Kabels en leidingen

Teneinde een goede belangenafweging mogelijk te maken voor de beoogde woningbouw binnen het plangebied is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de ligging en eigenschappen van binnen en in de directe omgeving van het plangebied voorkomende kabels en leidingen. Sommige van deze kabels en leidingen vereisen een bepaalde afstand tot gevoelige functies. Voor het bestemmingsplan is met name de ligging van de hoofdtransportleidingen van belang vanwege de bebouwingsvrije zone of eventuele risicocontour. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn dergelijke belemmeringen niet aan de orde, zodat er in dit opzicht geen gevolgen zijn voor dit plan.

6.13 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een Milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst worden beoordeeld of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van maximaal 142 nieuwe woningen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots onder de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is.

Conclusie

Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied in de bebouwde kom van Valkenswaard worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Daarom hoeft er geen MER te worden opgesteld. In Bijlage 12 is een aanmeldnotitie opgenomen waarin het voorgaande is onderbouwd. Op basis van deze aanmeldnotitie heeft het bevoegd gezag in december 2023 besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen MER hoeft te worden opgesteld.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan ‘Luikerweg - Dommelseweg’ bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen weergegeven, met daarbij behorende functieaanduidingen en bouwvlakken. In de regels zijn aan de bestemmingen en aanduidingen bouw- en gebruiksregels gekoppeld.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal.

Met de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In de planregels zijn regels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begripsbepalingen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk zijn de op de verbeelding opgenomen (dubbel)bestemmingen geregeld.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

7.2 Artikelsgewijze toelichting regels

In dit bestemmingsplan komen de volgende (dubbel)bestemmingen voor.

Groen

Om het groene karakter van het binnenterrein zo goed mogelijk te waarborgen is de groenbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is ook ruimte voor water of waterberging en mogen ook speelvoorzieningen worden gerealiseerd. Er mag niet worden geparkeerd binnen deze bestemming.

Verkeer

Voor de ontsluiting en de parkeerplaatsen is gekozen voor de bestemming Verkeer. Ter plaatse van de aanduiding parkeergarage is een (half)verdiepte parkeergarage mogelijk.

Wonen

Voor de woningen inclusief tuinen is gekozen voor de bestemming wonen. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en daarbij zijn ook de maximale goot- en bouwhoogte bepaald. Voor geluid is een bouwregel opgenomen dat nieuwe woningen moeten voldoen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder of aan de verleende hogere waarden.

Waarde - Archeologie

Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden verwachte archeologische waarden. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt.

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde is in deze gebieden een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Hoofdstuk 8 Uitvoeringsaspecten

8.1 Handhaving

Toezicht en handhaving van een bestemmingsplan houden in de eerste plaats in, dat van overheidswege wordt gecontroleerd op de naleving van de regelgeving. De gemeente inventariseert de uitkomsten van een dergelijk onderzoek en vormt zich een oordeel. Tenslotte beslist zij of er interventies in de vorm van maatregelen en acties nodig zijn. De praktische uitwerking is nader in dit hoofdstuk beschreven.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt.

De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels zijn overtreden. Het geheel geeft duidelijkheid aan burgers en overheid over en weer. Het systeem biedt de gemeente de mogelijkheid, als het opleggen van een dwangsom geen zin heeft gehad, op te treden via de weg van bestuursdwang. Eventueel kan door inschakeling van justitie een procedure in gang worden gezet die gericht is op vervolging wegens het begaan van een strafbaar feit. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met de zinsnede 'het is verboden'.

8.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de verplichting ontstaan, om indien sprake is van ontwikkeling op particulier (grond)eigendom waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en de gemeentelijke plankosten, en het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is middels een zogenoemde anterieure overeenkomst, een exploitatieplan (conform artikel 6.12, Wro) of kostenverhaalregels (conform artikel 7ah, Chw) vast te stellen om het verhaal van deze kosten te verzekeren.

In onderhavige situatie is de gemeente géén grondeigenaar van alle percelen waarop de ontwikkeling van aangewezen bouwactiviteiten is voorgenomen. Er is tussen de gemeente en de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 9 Overleg en inspraak

9.1 Burgerparticipatie

Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat, heeft er een omgevingsdialoog plaatsvinden. De omgevingsdialoog is gericht op het informeren en raadplegen van direct betrokkenen. Daarnaast is er op 11 juni 2025 nog een bewonersavond georganiseerd om buurtbewoners te informeren over de laatste stand van zaken rondom de ontwikkeling van het EMAterrein. Als uitnodiging zijn ca 135 brieven huis- aan-huis bezorgd. De avond is door ca 95 belangstellenden bezocht. Een verslag van deze avond is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Voor dit project heeft er voldoende burgerparticipatie plaatsgevonden.

9.2 Overleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is het concept-ontwerpbestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' voorgelegd aan de daartoe in aanmerking komende instanties. De provincie heeft laten weten dat het plan in overeenstemming is met provinciale belangen. Ook van het waterschap is een positieve reactie ontvangen omdat de ontwikkeling tegemoet komt aan het principe "elke druppel telt" uit haar Waterbeheerprogramma en daarmee een positief effect heeft op de waterhuishouding.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' wordt ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij er gelegenheid is tot het indienen van zienswijzen. Gedurende de terinzagelegging zijn 9 zienswijzen ingediend. Deze zijn samengevat en beantwoord.