| Plan: | Piushavengebied 2009 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2008032-e001 |
De plansystematiek is vertaald naar de SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2008). Dit bestemmingsplan maakt onderscheid in: het bouwvlak en het erf.
Het bouwvlak komt in principe, met uitzondering van de bestemmingen in het openbaar gebied, bij alle bestemmingen voor. In het bouwvlak mogen gebouwen worden opgericht welke ten dienste van de bestemming staan. Ook mogen er aan-, uit- en bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwzijnde worden gebouwd, voor zover deze behoren bij het hoofdgebouw. Bij woningen en bij bebouwing langs de linten mag het bouwvlak in principe volledig worden bebouwd, tenzij anders wordt weergegeven. Wanneer er sprake is van enkelvoudige bouwvolumes wordt veelal een bebouwingspercentage weergegeven.
In het erf mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht. Binnen het erf zijn wel bouwwerken geen gebouw zijnde en aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan, voor zover deze behoren bij de hoofdfunctie van de bestemming. Het erf komt met name voor bij woningen en bebouwing langs de linten. Enkelvoudige bouwvolumes kennen doorgaans geen onbebouwd erf.
Binnen het onbebouwd erf, met uitzondering van hetgeen vergunningvrij mag worden gebouwd, is geen bebouwing toegestaan. Per bestemming bestaan hiervoor een aantal ontheffingsmogelijkheden.
Van de algemene regeling wordt afgeweken bij beschermde stadsgezichten. Met name is een specifieke regeling, afwijkend van de stedenbouwkundige regeling in de bouwverordening, nodig vanwege de instandhouding van de karakteristieke en met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur. Deze regeling is nader uitgewerkt onder artikel 18 ´Waarde - Cultuurhistorie´.
Hierna wordt eerst een toelichting gegeven op de algemene-, op de stedenbouwkundige regeling in de bouwverordening gebaseerde, regelgeving.
De voorgevelrooilijn is in dit bestemmingsplan omschreven als ´de voorste, naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst´. In de bouwregels wordt aangeven wanneer er sprake is van een voorgevelrooilijn. Indien er sprake is van enkelvoudige volumes, wordt veelal een groot bouwvlak weergegeven, dat niet volledig (100%) mag worden bebouwd. In dat geval wordt op de plankaart een bebouwingsfront weergegeven. In de regels wordt dan geregeld dat ter plaatse van deze aanduiding bebouwing in deze lijn moet worden gebouwd. Het bebouwingsfront geldt dan als voorgevelrooilijn.
Op grond van historisch/morfologische interpretatie worden de volgende gebiedstypen onderscheiden, waarbij het onderscheid wordt gevormd door een andere maximale bouwhoogte:
Langs de op 'hoofdstructuur oude gebieden' wordt indien sprake is van een lint van de 1e orde een maximale hoogte toelaatbaar geacht van 15 m. Indien sprake is van een lint van de 2e orde is de maximaal toelaatbare hoogte 11 m. Langs de 'hoofdstructuur nieuwe gebieden' is een maximale bouwhoogte van maximaal 15 m toelaatbaar terwijl in de overige gebieden maximaal 10 m hoogte toelaatbaar is. Bij afwijkende woningtypes en bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd.
In de deelgebieden waarvoor reeds een planologische procedure doorlopen is, is maatwerk verricht door de toegelaten hoogten op basis van de bouwenveloppe over te nemen.
De toegelaten hoogte in de voorgevelrooilijn is in het algemeen gerelateerd aan de straatbreedte. De toegelaten hoogte in de achtergevelrooilijn is in het algemeen gerelateerd aan de afstand tussen de achtergevelrooilijnen. De systematiek achter de goothoogte in de voorgevelrooilijn kan als volgt worden omschreven: de straatbreedte (gemeten van gevel tot gevel) + 1 m met een maximum van:
In de meeste gevallen komt dit neer op een goothoogte die gelijk is aan de bouwhoogte.
Aanvullend op deze regeling dient langs de 'hoofdstructuur oude en nieuwe gebieden' echter rekening te worden gehouden met de bestaande hoogte van de belendingen in de voorgevelrooilijn. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten in acht te worden genomen:
In bijzondere gevallen kan, afhankelijk van het type lint, ontheffing worden verleend t.b.v. bebouwing in de strook van 5 m langs de zijdelingse perceelsgrens tot een maximale hoogte behorende bij het type lint. Rekening houdende met de belendingen en/of het straatbeeld kunnen uit oogpunt van een goede ruimtelijke inpassing nadere eisen worden gesteld ten aanzien van vorm, afmetingen en plaats van de bovenste bouwlaag of de bovenste twee bouwlagen.
Een ontheffingsmogelijkheid voor een hogere bouwhoogte is mogelijk voor specifieke constructies, bouwwerken geen gebouw zijnde, schoorstenen, minaretten, windmolens e.d. (zie artikel 22.3).
Conform de regeling in de bouwverordening is de bouwdiepte gerelateerd aan de dieptemaat van het betreffende bouwblok c.q. bouwstrook. In het algemeen is de achterste begrenzig van het bouwvlak bepaald door de helft van de straal van de ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen in het betreffende bouwblok. Indien sprake is van een bouwstrook is de bouwdiepte bepaald middels de helft van de diepte van de bouwstrook dat gelegen is achter de voorgevelrooilijn. In beide gevallen wordt als maximum gehanteerd een diepte van 12 m. Gelet op de specifieke situatie of vanuit stedenbouwkundige overwegingen kan voor het bepalen van de achtergevelrooilijn van deze richtlijn worden afgeweken.
Ontheffingen voor het overschrijden van de achtergevelrooilijn zijn mogelijk. Ontheffing is -naast kleinere gevallen- met name nodig in die situaties waarin binnen de stroken- of blokverkaveling (gelegen binnen of aansluitend op het bestaande stadsweefsel) sprake is van:
bij het verlenen van ontheffing dient een afweging plaats te vinden aan de hand van de volgende criteria:
Tenzij anders weergegeven is de volgende regeling van kracht voor woningen:
Met ontheffing is ten behoeve van mantelzorg een grotere oppervlakte mogelijk.
Met het beschermd stadsgezicht wordt beoogd de in het gebied voorkomende aanwezige cultuurhistorische en architectonische waarden en stedenbouwkundige structuur te waarborgen. De regeling ter bescherming van het beschermd stadsgezicht wordt verwerkt in de hierna volgende onderdelen.
Plankaart
De begrenzing van het beschermd stadsgezicht is weergegeven.
Regels
In artikel 18 ´Waarde - Cultuurhistorie´ is bepaald dat de gronden binnen het beschermd stadsgezicht tevens zijn bestemd voor de instandhouding van de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.
In de bestemmingsplannen worden, indien voorkomend, twee soorten bomen beschermd:
De bescherming bestaat uit een bouwverbod en een aanlegvergunningstelsel binnen een straal van respectievelijk 15 en 8 m vanuit het hart van de betreffende boom.