Berg 62

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In de kern Nuenen van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten is de locatie Berg 62 gelegen. Op deze planlocatie bevindt zich een karakteristieke vrijstaande woonboerderij. De locatie is in het verleden in gebruik geweest voor detailhandel (houthandel), maar is op dit moment leegstaand.

Het voornemen bestaat om de planlocatie te herontwikkelen naar een gevarieerde woonlocatie met in totaal 16 appartementen binnen de bestaande bebouwing (en een kleinschalige uitbouw aan de achterzijde van het pand), waarbij een gezonde mix tussen sociale en vrije huurwoningen voor jong en oud wordt beoogd.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is de herontwikkeling niet direct mogelijk. Het is immers niet toegestaan om een bestaande woning te splitsen in meerdere appartementen, terwijl de ontwikkeling hier wel in voorziet. Bovendien is het niet toegestaan op buiten het bouwvlak bebouwing op te richten, wat met de beoogde ontwikkeling in beperkte mate wel noodzakelijk is.

Op basis van het derhalve opgestelde principeverzoek van 20 mei 2022 heeft de gemeente op 11 mei 2023 per brief haar principemedewerking aan onderhavig initiatief verleend. De gemeente heeft hierbij een vroegtijdige participatie van omwonenden en goede inpassing als belangrijkste uitgangspunten voor de ontwikkeling. Daarnaast is specifiek aandacht gevraagd voor het behoud van bomen op het perceel en zal in het vervolgtraject aangetoond moeten worden dat parkeren op eigen terrein op een goede manier kan worden ingepast.

Met het planvoornemen zal met een bestemmingsplanwijziging binnen de bestaande woonbestemming de bouw van maximaal 16 appartementen mogelijk worden gemaakt. Daarnaast zal de functieaanduiding 'detailhandel' worden verwijderd om een eventueel toekomstige hervestiging van een detailhandel binnen het plangebied uit te sluiten.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrum van de kern Nuenen. Nuenen betreft veruit de grootste kern binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten.

De planlocatie is gelegen aan de Berg, op de kruising met de Jonkheer Hugo van Berckellaan. De Berg vormt een gebiedsontsluitingsweg van het centrum van Nuenen met de kernen Gerwen en Nederwetten. Ten noorden van de planlocatie bevindt zich de Jonkheer Hugo van Berckellaan. Dit betreft een rustige zijstraat van de Berg. Ten noordoosten van het plangebied is het Baron van Hardenbroekpark met daarbinnen een bomentuin gelegen. Het park vormt een overgang van de kern Nuenen naar het aanliggende buitengebied.

De directe omgeving van het plangebied bestaat uit de aangrenzende woonpercelen Berg 60 en Jonkheer Hugo van Berckellaan 2, de woningen Berg 55, 57 en 59 zijn aan de overzijde van de Berg gelegen en aan de overzijde van de Jonkheer Hugo van Berckellaan een tankstation.

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Nuenen, sectie E, perceelnummer 4476 en heeft een oppervlakte van 2.328 m².

Ligging plangebied in breder verband

Ligging plangebied in directe omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' (vastgesteld 27 juni 2013), inclusief een partiele herziening in 2017 is de planlocatie bestemd als 'Wonen' en daarnaast voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch Waardevol'. Tevens is op het hele perceel de functieaanduiding 'detailhandel' van toepassing, ter plaatse is de exploitatie van detailhandel toegestaan. Binnen het aangeduide bouwvlak is tevens de bouwaanduiding 'vrijstaand' opgenomen en geldt qua maatvoering een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter. Buiten het bouwvlak geldt deels de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen deze bouwaanduiding gebouwd worden. Hiervoor geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3,3 respectievelijk 6,5 meter.

Geldend bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' met ligging plangebied rood omlijnd

Op basis van het huidige bestemmingsplan is het niet direct mogelijk om binnen de geldende woonbestemming 16 appartementen mogelijk te maken. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. In deze herziening van het bestemmingsplan wordt met behulp van onderhavige toelichting onderbouwd dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 1 wordt de aanleiding en doel van het planvoornemen, de ligging van het plangebied en het geldend bestemmingsplan beschreven. In Hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied in relatie tot de omgeving en het planvoornemen toegelicht. De toetsing van het planvoornemen aan het geldende Rijks- provinciaal- en gemeentelijk beleid vindt plaats in Hoofdstuk 3. In Hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten. De juridische plantoelichting is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 en Hoofdstuk 7 wordt respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure omschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Plangebied en omgeving

Het plangebied wordt omsloten door verschillende grote woonpercelen, met daarop grote woningen met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter. Deze maatvoering geldt tevens binnen het plangebied. De twee-aaneengebouwde woningen Berg 55 en 57 en de vrijstaande woning Berg 59 aan de overzijde van de weg hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5 en 8 meter.

In de huidige situatie is er binnen het plangebied een karakteristieke vrijstaande woonboerderij gelegen, die in 1936 is opgericht en als gemeentelijk monument staat geregistreerd. Het gebouw heeft cultuurhistorische waarde vanwege de betekenis ervan in het kader van de wijziging in leef- en woonomstandigheden van boeren. Het is een voorbeeld van een ‘moderne’ boerderij (c.q. burgerwoning), zoals die is ontstaan na het traditionele boerderijtype.

De woonboerderij heeft een inhoud van circa 3.800 m³, met een oppervlakte van ca. 625 m² en een hoogte van 7-10 m. Het boerderijpand heeft een T-vormig grondplan met de ‘poot’ naar het westen, waarbij de ‘balk’ aan de noordkant verder uitsteekt dan aan de zuidkant. Het pand heeft één bouwlaag en wolfsdaken. Het pand is onder te verdelen in een woongedeelte (westzijde), dat is georiënteerd op de Berg en een achterliggend bedrijfsgedeelte. De bouwkundige staat van de achterbouw (met name de noord- en oostelijk gelegen zij- en achterkant) zijn erg slecht, wat onder meer blijkt uit de diverse aanwezige scheuren in de gevels.

Uitsnede huidige situatie en onderscheid woon- en bedrijfsgedeelte (Bron: Bouwhistorische verkenning, BAAC)

Het monumentale karakter van het pand betreft met name het woongedeelte in de “voorbeuk” van het pand. De achterbouw is in de loop der jaren zo vaak aangepast dat het monumentale karakter hierdoor te veel is aangetast.

De locatie wordt via twee bestaande inritten ontsloten op de gebiedsontsluitingsweg de Berg en de Jonkheer Hugo van Berckellaan. Het perceel is afgesloten met een groot gietijzeren poort. Het plangebied is voor een groot deel met klinkerbestrating verhard.

Op het perceel bevinden zich diverse volwassen bomen, waaronder een solitaire zomereik en notenboom midden op het erf, een zestal waardevolle iepen afgewisseld met veldesdoorns aan de noordzijde (aan de Jonkheer Hugo van Berckellaan), alsmede een esdoorn, beuk en beukenhaag aan de zijde van de Berg.

Aanzicht planlocatie

Het boerderij-pand heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld van de sociaal-economische ontwikkelingen op het gebied van de agrarische sector in het kader van de wijziging in leef- en woonomstandigheden van boeren. Het pand betreft een van de weinig goed en gaaf gebleven voorbeelden van 'moderne' boerderijen in Nuenen. De cultuurhistorische waarden van de woonboerderij worden in paragraaf 4.10.2 nader omschreven.

Impressie 'vervallen' achterbouw van woonboerderij

Het gebruik van het pand ten behoeve van een voormalige houthandel is al enige tijd terug gestaakt. Op dit moment is het pand leegstaand.

2.2 Planvoornemen

2.2.1 Bebouwing

Met het planvoornemen wordt de herstructurering van de bestaande woonboerderij mogelijk gemaakt, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand behouden blijven.

De hoofdmassa van het bestaande pand wordt zo veel mogelijk intact gehouden, behoudens enkele gevelopeningen in de nieuwe appartementen ten behoeve van daglicht. Hoog monumentale onderdelen van het woongedeelte zullen ook zoveel mogelijk behouden blijven, zoals bij de entree de centrale hal met ornamenten.

De bestaande achteraanbouw aan de noord- en westzijde van het pand zal mede vanwege de slechte bouwkundige staat worden afgebroken en in vorm, materiaalgebruik en uitstraling gelijk aan het bestaande worden herbouwd. De bestaande bouw onder het lage lessenaarsdak aan de achterzijde van het pand (zonder monumentale waarde) zal eveneens worden afgebroken om plaats te maken voor een nieuwe achteruitbreiding. Voor deze uitbreiding (ca. 100 m2) wordt een lagere goot- en bouwhoogte (6,5 m) beoogd dan het hoofdgebouw, die qua vorm en massa past binnen de bouwregels van het huidige bestemmingsplan. Hierdoor zal de uitbreiding minder inbreuk op de omgeving maken.

De erfafscheiding met de achterburen wordt voorgesteld als hoogwaardig bekleden houten schuurtjes (Zweeds potdekselwerk) met een plat dak. Deze zullen niet hoger uitgevoerd worden dan 2m50 om zo min mogelijk afbreuk te doen aan de zichtlijnen van de achterliggende bewoners. Dit is met deze betreffende bewoners kortgesloten.

Binnen het te verbouwen boerderij-pand worden in totaal 16 appartementen mogelijk gemaakt. Met het planvoornemen worden 5 sociale huurappartementen, 2 huurappartementen in het middensegment en 9 huurappartementen in de vrije sector gerealiseerd. Met deze appartementen wordt concreet invulling gegeven aan de actuele woningbouwopgave binnen de kern Nuenen. Met het voornemen wordt beoogd om een mix van senioren en jongeren binnen het appartementencomplex mogelijk te maken Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze met name bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, die elkaar in gebruik en woonkwaliteit kunnen ondersteunen.

De levensloopbestendige appartementen zullen in het algemeen gerealiseerd worden voor ouderen, aangezien het pand niet beschikt over een lift. De appartementen op de eerste verdieping zullen in het algemeen geschikt zijn voor jongeren.

Impressie planvoornemen met indeling begane grond (bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo)

Impressie linker zijgevel (boven), voorgevel en rechter zijgevel (midden) en achtergevel (onder) (bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo)

2.2.2 Beeldkwaliteitsplan

Voor voorliggend plan is een beeldkwaliteitsplan (Pauw Architectenburo, rapportnummer 22.234) opgesteld, dat als Bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan is op basis van de beoogde inrichtingsschets van de toekomstig gewenste situatie de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de herontwikkeling, alsmede de nadere inrichting van de buitenruimte nader gemotiveerd en vastgelegd. Met het beeldkwaliteitsplan is aangesloten bij het gemeentelijk beleid, zoals in paragraaf 3.4.3 wordt toegelicht.

De belangrijkste kwaliteiten van het perceel zijn de groene omzoming en diverse bestaande bomen. Hierdoor wordt het perceel opgenomen in haar omgeving die eveneens is voorzien van waardevolle bomen op gemeentegrond. Een ander belangrijke kwaliteit op het bestaande perceel is het pand wat als gemeentelijk monument staat omschreven. Middels een bouwhistorische verkenning (zie ook Bijlage 6) is aangetoond wat de belangrijke monumentale kenmerken zijn waar aandacht aan besteed moet worden. Via een voorwaardelijke verplichting is het beeldkwaliteitsplan nader in de juridische regeling geborgd.

Impressie-aanzicht toekomstige situatie vanaf de T-splitsing Jonkheer Hugo van Berckellaan met de Berg (Bron: Beeldkwaliteitsplan, Pauw Architectenburo)

2.2.3 Inrichting buitenruimte

Voor de inrichting van de buitenruimte gelden navolgende uitgangspunten:

• Het handhaven van het groene karakter van het erf is uitgangspunt voor het plan. Het erf wordt ingericht met een gemeenschappelijke parkachtige tuin voor de bewoners van de appartementen. De hoogwaardige inrichting draagt bij aan de monumentale status van het pand en de entree van Nuenen.

• Door middel van het creëren van algemene ontmoetingsplaatsen of zitplekken en het plaatsen van diverse tuinbanken kunnen de bewoners gebruik maken van de gemeenschappelijke tuin. De buitenruimte moet geschikt zijn voor het gebruik voor bewoners, zonder dat dit overlast veroorzaakt voor omwonenden. Door de groene randen van het plangebied wordt het zicht op geparkeerde auto's zoveel als mogelijk weggenomen.

• Buiten de geheel te handhaven bomenrij langs de Jonkheer Hugo van Berckellaan staan nog een tweetal waardevolle bomen op het erf. De Notenboom op het achterperceel zal ten dienste van de uitbreiding gekapt worden. Er wordt hiervoor in de plaats een nieuwe waardevolle boom geplant in de gemeenschappelijke tuin. Overige bomen op het erf blijven gehandhaafd. Op basis van een uitgevoerde bomen effect analyse blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden niet tot negatieve effecten op de bestaande bomen leiden, mits een aantal beschermingsmaatregelen in acht worden genomen, zie hiervoor navolgende paragraaf 2.2.4 van deze toelichting.

• Tussen de bomen aan de Jonkheer Hugo van Berckellaan zal lage beplanting aangebracht worden in de vorm van beplanting die wintergroen is, afwisselend geplaatst en met verschillende bloeiperiodes. Hierdoor ontstaat het hele jaar door een groen aangezicht waarbij de verschillende bloeiperiodes kleur geven aan de tuin of het “park”. Deze beplanting is onderhoudsarm, geschikt voor onder bomen en voor schaduwrijke plekken. Te denken valt aan Hedra Helix (klimop), Sneeuwbes, Struikkamperfoelie en Mahoniestruik.

• Aan de voorzijde van het perceel zullen de beukenhagen behouden blijven evenals de bestaande Beuk en de Esdoorn. Daartussen zullen wintergroene grassen het perceel het groene karakter geven, grassen als Calamagrostis 'Karl Foerster', Molinia 'Moorhexe', Miscanthus sinensis 'Kleine Silberspinne', Pennisetum alp. 'Hameln' en Imperata cylincrica 'Red Baron'.

• Aan de rechterzijkant van het perceel wordt voorgesteld de bestaande hoge haag op de erfgrens te behouden, waartegen hogere bomen geplaatst zullen worden die het zicht naar de tuin van de naastliggende bewoners beperken. Hierdoor zal privacy geboden worden voor de bewoners aan weerszijden van de haag op een manier waarbij het groene en landelijke karakter van het perceel wordt gewaarborgd.

• Door het parkeren zoveel mogelijk aan de achterzijde te situeren en als langsparkeren langs de bestaande bomenrij wordt geprobeerd het groene gebied van het perceel zoveel mogelijk te vergroten. Ook zorgt deze opstelling ervoor dat bestaande wortels van bomen niet meer dan bestaand en niet meer dan nodig worden beschadigd.

• Onder het parkeren dienen grasdallen bestrating het groene karakter van de tuin aan te vullen. De paden op het terrein zijn landelijk en parkachtig, zoveel mogelijk uitgevoerd in gravel. Deze halfverhardingen zorgen voor de juiste afwatering. De groene randen zullen ervoor zorgen dat het zicht op geparkeerde auto's zoveel mogelijk wordt ontnomen.

2.2.4 Boom Effect Analyse

Het uitgangspunt van het planvoornemen is om zo veel mogelijk bomen duurzaam te behouden. Dit om het groene en natuurlijke karakter van de omgeving in stand te houden. Met behulp van een boomeffectanalyse zijn de mogelijke effecten van de geplande werkzaamheden op de bestaande bomen ten behoeve van het realiseren van het inrichtingsplan in kaart gebracht. Deze rapportage (Bomen Effect Analyse, buro Jarno) is als Bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Tijdens het onderzoek is de huidige kwaliteit van de bomen in beeld gebracht en is tevens de ondergrondse situatie (situering van de beworteling) onderzocht. Daarbij is ook gekeken naar eventuele kansen die de situatie van de boom verbeteren en knelpunten die de situatie kunnen verslechteren.

Uit het onderzoek blijkt dat dat alle onderzochte bomen zich in de bovenste 30 tot 40 cm van de ondergrond ontwikkelen. De conditie van iets meer dan de helft (12 stuks) van de bestaande bomen is redelijk te noemen. Bijna de helft van de bomen (10 stuks) zijn als matig aangemerkt. Bij de helft van de bomen is een (tijdelijk) potentieel risico aangetroffen. In veel gevallen gaat het om afgestorven takken die uit kunnen breken.

Om de bomen langdurig duurzaam te behouden is het aan te raden de ondergrondse groeiplaats te verruimen en verbeteren en wordt geadviseerd een tweetal bomen flink te snoeien en/of uit te dunnen om ruimte te creëren voor de overige bomen.

Uit de rapportage blijkt dat de beoogde werkzaamheden voor het merendeel van de bomen de toekomstverwachting van de bomen niet negatief zullen beïnvloeden.

Ten behoeve van de realisering van het bouwplan dient de bestaande notenboom te worden verwijderd.

Voor 4 van de bestaande bomen kunnen de voorgenomen werkzaamheden mede vanwege de huidige matige staat van de bomen leiden tot licht negatieve effecten als gevolg van het aan- en afvoeren van materialen, hijswerkzaamheden, bodemverdichting en/of beschadiging van oppervlakkige wortels. Deze bomen kunnen weliswaar behouden blijven zonder, maar dan dienen wel enkele algemene boombeschermingsmaatregelen en adviezen in acht te worden genomen.

Om negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden te voorkomen wordt hiertoe geadviseerd de werkzaamheden onder toezicht/begeleiding door een boomtechnisch specialist te laten uitvoeren. Daarnaast wordt geadviseerd de huidige verharding in stand te houden totdat de sloop en bouwwerkzaamheden volledig zijn afgerond. Bovendien is het ook aan te raden om de bouwlocatie met hekken te omheinen. Tenslotte wordt geadviseerd rijplaten toe te passen op de plekken waar gemotoriseerde voertuigen kunnen komen.

Bij de voorgenomen werkzaamheden zullen bovenstaande adviezen en maatregelen in acht worden genomen. Ter nadere borging hiervan kunnen door de gemeente bij de verlening van de omgevingsvergunning voor realisatie van het voornemen nadere eisen/voorschriften worden gesteld. Daarnaast zal in plaats van de te kappen notenboom midden op het terrein een gelijkwaardige waardevolle boom worden teruggeplant in de gemeenschappelijke tuin.

2.2.5 Verkeer en parkeren

Het plangebied is gelegen binnen de schil van het centrum van de kern Nuenen. Op locatie geldt een Omgevingsadressendichtheid (OAD) van 1434 (ligging binnen Nuenen-Noord) en hiermee is de stedelijkheidsgraad op locatie 'matig stedelijk'. Met voorliggend plan wordt in beginsel aangesloten bij kengetallen zoals opgenomen in de CROW Publicatie 381 (uitgave december 2018). Op basis van de CROW geldt op onderhavige locatie voor een sociaal én een huurappartement een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen. Op basis van de CROW geldt op onderhavige locatie voor een huurappartement in de vrije sector een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen.

De gemiddelde parkeernorm per appartement komt hiermee uit op circa 1,4 parkeerplaatsen per appartement. Dit betekent dat er conform de generieke norm minimaal 23 parkeerplaatsen nodig zijn. Gekozen is, ook in overleg met de gemeente en omwonenden, om op het erf gebruik te maken van 20 plaatsen voor bewoners zoveel mogelijk gelegen aan de zij- en achterkant van het perceel, en 3 parkeerplaatsen voor bezoekers aan de voorkant van het perceel.

De parkeervakken krijgen een afmeting van 2,5m bij 6 m. Door rekening te houden met bewegingsruimte van 6m breed kunnen de auto’s makkelijk hun parkeerplaats indraaien. De bewegingsruimte wordt vergroot door het toepassen van grasdallen-bestrating langs de grasperken. Bovendien zorgen deze grasdallen ervoor dat de grasperken zo min mogelijk worden beschadigd door inrijdend verkeer.

In de huidige situatie is er op locatie een vrijstaande woning en een detailhandel met een bvo van circa 650 m² (begane grond en op eerste verdieping) direct planologisch toegestaan. Voor de vrijstaande woning en de toegestane detailhandel op locatie geldt theoretisch een maximale verkeersgeneratie van 8,4 verkeersbewegingen voor de vrijstaande woning en 177,5 verkeersbewegingen ten gevolge van de detailhandel (bouwmarkt). Dit betreffen in totaal 186 verkeersbewegingen per etmaal die theoretisch kunnen volgen uit het toegestane gebruik van de locatie.

Op basis van de CROW geldt op locatie voor een sociaal huurappartement een maximale verkeersgeneratie van 3,8 verkeersbewegingen per woning. Op basis van de CROW geldt op locatie voor een huurappartement in de vrije sector een maximale verkeersgeneratie van 5,8 verkeersbewegingen per woning. Dit resulteert in een totale maximale verkeersgeneratie van 79 verkeersbewegingen. Hiermee leidt het voornemen tot een aanzienlijk lagere verkeersgeneratie, dan mogelijk is op basis van de bestaande situatie.

De inrit van de locatie aan de Berg blijft met het planvoornemen behouden. De planlocatie wordt met een eenrichtingsweg via een bestaande inrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten. Hierbij komt de verkeersveiligheid binnen en in de directe omgeving van het plangebied niet in het geding. Gezien de ruime opzet van het omliggende verkeersnetwerk kan het verkeer gemakkelijk afgewikkeld worden op de Berg.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

• 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daarnaartoe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie door binnen bestaand stedelijk gebied woningen te realiseren.

Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieus (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's). Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herontwikkeling van een bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex bestaande uit 16 appartementen. De achterzijde van het bestaande pand verkeert in de huidige situatie in een slechte bouwkundige staat. Met het planvoornemen wordt rekening houdende met de aanwezige architectonische, cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden de achterzijde herbouwd. In de directe omgeving van het plangebied is wonen de hoofdfunctie. Op basis van het geldende bestemmingsplan is hervestiging van een detailhandelsfunctie binnen het plangebied mogelijk. Die mogelijkheid wordt met het planvoornemen weggenomen, waarmee de identiteit van de woonwijk versterkt wordt. Gelet op voorstaande is het planvoornemen in lijn met de NOVI.

3.1.2 Barro en Rarro

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daaromheen;
• 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• 6. verstedelijking in het IJsselmeer;
• 7. defensie;
• 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• 10. Elektriciteitsvoorziening;
• 11. ecologische hoofdstructuur;
• 12. buisleidingen van nationaal belang;
• 13. Ruimtereservering voor parallelle Kaagbaan.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied waar het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Het Barro en de Rarro hebben dan ook geen consequenties voor onderhavige ontwikkeling en vormen derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. In het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Het planvoornemen bestaat uit de herontwikkeling van een bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van maximaal 16 appartementen. De appartementen betreffen 5 sociale huurwoningen en 9 huurwoningen in de vrije sector. Met het planvoornemen wordt ingezet op een mix van jongeren en ouderen. Op de begane grond worden eenlaagse levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt voor de doelgroep ouderen en op de eerste verdieping worden huurwoningen voor de doelgroep jongeren gerealiseerd. Middels onderhavig plan worden 16 woningen (appartementen) gerealiseerd, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierom is nadere toetsing en motivering aan de Ladder voor duurzame verstedelijking benodigd. Deze wordt hieronder gegeven.

Behoefte

Uit de omgevingsvisie Nuenen blijkt dat binnen de regio Eindhoven de bevolking fors toeneemt en dat in Nuenen tot 2040 een bevolkingsgroei van minimaal 10% verwacht wordt. Tevens worden huishoudens steeds kleiner. Volgens de omgevingsvisie Nuenen stijgt de vraag naar woonruimte en andere soorten woningen als gevolg van deze ontwikkelingen. Er wordt hierom ingezet op woningen die iets toevoegen voor de maatschappij. De nadruk ligt op de ontwikkeling van relatief kleine levensloopbestendige woningen zoals appartementen, waarmee zowel ouderen als jongeren geholpen zijn. Mengvormen (jong en oud) worden gestimuleerd. Het is daarom van belang dat een groot deel van de nieuwe woningen hierbij aansluit. Met voorliggend plan worden 16 1 tot 2-persoonshuishoudens voor een mix van jongeren en ouderen gerealiseerd. De appartementen voor de doelgroep ouderen en jongeren zijn gelijkvloers, wat in lijn is met de behoefte volgend uit de omgevingsvisie.

Conform de prognose van provincie Noord-Brabant (Bron: bevolkingsprognose.brabant.nl) geldt dat de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger ligt in vergelijking met de vorige prognoses. Dit hangt vooral samen met hogere binnenlandse en (vooral) buitenlandse migratiesaldi. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang. Naast de hogere bevolkingsgroei speelt hierbij – onder invloed van de vergrijzing en individualisering – ook de sterke huishoudensgroei een rol. Op basis van cijfers van de provincie vindt voornamelijk een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens plaats. Tot 2050 komen er bijna 160.000 eenpersoonshuishoudens bij, waarmee de totale huishoudensgroei (van ruim 185.000) vrijwel volledig verklaard kan worden. Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de concrete en groeiende vraag naar eenpersoonshuishoudens door 16 1 tot 2-persoonshuishoudens te realiseren in zowel het lage, midden als hogere segment. Door deze differentiatie draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige woningvoorraad binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten.

Binnen of buiten stedelijk gebied

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd:

'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Nuenen. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling.

Het planvoornemen is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:

• werken aan energietransitie;
• een klimaatproof Brabant;
• de slimme netwerkstad, en
• een concurrerende duurzame economie.

Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Met het planvoornemen wordt een bestaande woonlocatie met mogelijkheid tot detailhandel herontwikkeld naar een woonlocatie met maximaal 16 appartementen. De appartementen bestaan uit 5 sociale huurwoningen en 9 huurwoningen in de vrije sector. Hiermee wordt voorzien in een gevarieerd woningaanbod voor jong en oud op een geschikte locatie nabij het centrum van de kern Nuenen. De appartementen worden geheel gasloos gerealiseerd, waarmee wordt bijgedragen aan de energietransitie in Noord-Brabant. De nieuwe appartementen voldoen tevens aan de geldende normen voor nieuwbouwwoningen waardoor de woningen goed geïsoleerd zijn, wat bijdraagt aan het verminderen van het energieverbruik. Hiermee wordt bijgedragen aan een klimaatproof Brabant. De achterzijde van de bestaande woonboerderij verkeert in een slechte bouwkundige staat. Met het planvoornemen wordt de achterzijde van de bestaande woonboerderij herbouwd en slechts beperkt uitgebreid, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand behouden blijven. Het plan draagt hiermee bij aan het verbeteren van de omgevingskwaliteit op locatie. De bestaande bomen op locatie worden tevens zoveel als mogelijk behouden.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen dan ook in lijn met de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Omgevingsvisie, zoals beschreven in voorgaande paragraaf, vormt het beleidskader voor het provinciaal ruimtelijk beleid. Het juridische kader voor dit beleid is vastgelegd in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV). De verordening vormt derhalve een belangrijk uitvoeringsinstrument voor de provincie om haar doelen te realiseren, en wordt regelmatig aangepast en aangevuld met wijzigingsbesluiten.

In deze Interim Omgevingsverordening zijn de bestaande verordeningen samengevoegd. Deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening Natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening Ruimte, Verordening Water en Verordening Wegen. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er bij het vaststellen geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met ligging plangebied

Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied gelegen binnen het stedelijk gebied. Tevens is het plangebied aangewezen als een concentratiegebied. De realisatie van 16 appartementen binnen het stedelijk gebied is wenselijk.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2)

Op basis van de interim omgevingsverordening dient een aantal basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies gehanteerd te worden om invulling te kunnen geven aan een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving. Er dient rekening gehouden te worden met de volgende basisprincipes:

• 1. zorgvuldig ruimtegebruik;
• 2. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering;
• 3. meerwaardecreatie.

AD 1 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6)

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de interim verordening en er feitelijke of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie op grond van de interim verordening is toegestaan. Bij een stedelijke ontwikkeling moet daarnaast toepassing gegeven zijn aan artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Met het planvoornemen vindt de herontwikkeling plaats van de bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van 16 appartementen waarbij de planologische mogelijkheden voor de vestiging van een detailhandel weggenomen worden. In paragraaf 3.1.3 heeft de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking reeds plaatsgevonden. Het appartementencomplex wordt grotendeels binnen het bestaande ruimtegebruik gesitueerd. Met de ontwikkeling vindt er binnen het plangebied een kwaliteitsverbetering plaats. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

AD 2 De lagenbenadering (artikel 3.7)

De lagenbenadering omvat de effecten op:

• de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van personen- en goederenvervoer;
• de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uiteengezet in Hoofdstuk 4 van deze toelichting. Op basis van Hoofdstuk 4 wordt geconcludeerd dat alle relevante omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoering van het planvoornemen.

AD 3 Meerwaardecreatie (artikel 3.8)

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

• de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
• de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Met voorliggend plan wordt meerwaarde gecreëerd door binnen bestaand stedelijk gebied een vervallen woonboerderij te herontwikkelen naar een appartementencomplex van maximaal 16 appartementen waarbij tevens de mogelijkheid om een detailhandel te vestigen op locatie (middenin de woonwijk) wordt weggenomen. Door de toevoeging van 5 sociale huurwoningen, 2 huurwoningen in het middensegment en 9 huurwoningen in de vrije sector wordt nadere invulling gegeven aan de huidige woningbouwopgave en wordt door het mogelijk maken van een gedifferentieerd aanbod aan woningen meerwaarde gecreëerd binnen de kern Nuenen. Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze voornamelijk bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, waarbij ze in gebruik en woonkwaliteit elkaar kunnen ondersteunen. Daarnaast vindt door een einde te maken aan de verrommelde situatie op locatie een kwaliteitsverbetering plaats. Met het planvoornemen wordt met de toetsing aan omgevingsaspecten in Hoofdstuk 4 een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied en directe omgeving gegarandeerd. De toevoeging van 16 appartementen op loopafstand van het centrum van Nuenen betreft de toevoeging van een passende functie op een passende locatie ofwel er is met het plan sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gelet op bovenstaande is sprake van meerwaardecreatie.

Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9)

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in Landelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt daarnaast dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of omgeving. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:

• dit financieel, juridisch en feitelijk geborgd is in het plan; of
• de afspraken uit het regionaal overleg worden nagekomen.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en niet in het landelijk gebied. Hiermee is artikel 3.9 niet van toepassing voor voorliggend plan.

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42)

In artikel 3.42 zijn voorwaarden opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. De voorwaarden hebben betrekking op een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, duurzame energie, klimaatverandering, duurzame mobiliteit en een duurzame en concurrerende economie.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling draagt, zoals eerder gemotiveerd, bij aan een toename van de omgevingskwaliteit op locatie. Met het planvoornemen is tevens, zoals eerder gemotiveerd, sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De appartementen worden volledig gasloos uitgevoerd. Met het plan wordt zo mogelijk invulling gegeven voor productie en gebruik van duurzame energie. Op de bijgebouwen bestaat bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het realiseren van zonnepanelen. Door met het planvoornemen bestaande bomen zoveel als mogelijk te behouden en binnen het plangebied waar mogelijk groenstroken aan te leggen, wordt rekening gehouden met klimaatverandering en kan hemelwater zo goed als mogelijk infiltreren binnen het plangebied. Op het parkeerterrein bestaat tevens de mogelijkheid om duurzame mobiliteit toe te passen (bv laadpalen).

Gelet op bovenstaande is de ontwikkeling wenselijk op onderhavige locatie. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant

De woondeal is opgesteld om samen de volkshuisvesting te versterken in regio Zuidoost-Brabant. Hierin is het woningbouwprogramma per regio en gemeente vastgelegd. De woondeal is een start van een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in de regio te vergroten. In gemeente Nuenen ligt een opgave om circa 760 woning tot en met 2030 bij te bouwen. Hiermee ligt er een grote urgentie die nodig is dat woningen sneller worden gerealiseerd dan de gemiddelde 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is.

Herstructurering is van belang wanneer een woning zeer slecht is onderhouden of een onaantrekkelijke uitstraling geeft aan de woonomgeving. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. In deze herstructureringsopgave wordt onderscheidt gemaakt in drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie.

Het huidige pand staat momenteel leeg, dit geeft per definitie een onaantrekkelijke uitstraling aan de woonomgeving en sluit niet aan op de lokale behoefte. Met de herontwikkeling van 16 appartementen worden er woonruimtes gecreëerd voor jong en oud in verschillende huurprijsklassen. Er worden niet alleen woonruimten voorzien, maar het beeldkwaliteit wordt ook versterkt.

3.3.2 Brainport principes

De Brainport principes zijn op 5 maart 2020 door (Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE) vastgesteld. De zeven Brainport principes zijn in deze paragraaf schuingedrukt toegelicht. De toetsing van het planvoornemen aan de Brainport principes vindt daaronder plaats.

3.3.2.1 Koesteren van identiteit

Veel nieuwbouwplannen zijn anoniem. Ze missen een identiteit, een ziel. Vaak zijn bewoners trots op elementen uit de wijk die van 'vroeger' zijn, van voor dat de wijk werd ontwikkeld. We willen dat de nieuwe bewoners, of zelfs alle inwoners van onze Brainport-regio, trots zijn op de nieuwe wijken. Daarom kiezen we als vertrekpunt het uitbouwen van de kwaliteit die je aantreft vanuit een besef van de (bijzondere) plek waar je woont. Dit kunnen fysieke elementen zijn, maar ook bestaande sociale structuren. Dit versterkt de identiteit en de binding met een gebied.

Binnen het plangebied is een verouderde woonboerderij gelegen. Met voorliggend plan wordt de bestaande woonboerderij binnen het plangebied herontwikkeld naar een appartementencomplex bestaande uit maximaal 16 appartementen, waarbij de bestaande stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van de woonboerderij duurzaam in stand worden gehouden. De identiteit van 'vroeger' blijft hiermee behouden. Tevens vindt er met het planvoornemen een kwaliteitsverbetering op locatie plaats. Met het planvoornemen wordt de identiteit binnen het plangebied versterkt.

3.3.2.2 Ruimte voor innovatie

Gelet op de ambities van Brainport en de verworven mainport status 'past het ons' om voorop te lopen als regio, zeker als het gaat om thema's als duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptatie en dienen we klaar te zijn voor de techniek van morgen. De uitdaging zit hem daarbij niet alleen in de harde kant (het bouwen) maar ook in het enthousiasmeren van de toekomstige bewoners. Voor hen hoeft het wellicht (nog) niet, maar ze krijgen er wel een meer toekomstbestendige en meer comfortabele woning en woonomgeving voor. Wat betreft energieneutraal / nul-op-de-meter moet de focus liggen op de ontwikkeling als geheel (integraliteit) en niet op de individuele woningen.

De nieuwe appartementen worden geheel gasloos gerealiseerd. Daarnaast voldoen de appartementen aan de meest recente normen voor nieuwbouwwoningen en zullen de appartementen goed geïsoleerd zijn, wat bijdraagt aan het verminderen van het energiegebruik. Tevens wordt voor het plan gekeken of deelauto's binnen het plangebied gesitueerd kunnen worden. Binnen het plan is ruimte voor innovatie.

3.3.2.3 Invloed voor bewoners

We geven (toekomstige) bewoners invloed op het plan. We handelen vanuit het principe 'vraag het aan de gebruiker'. Dit kan zijn door mee te laten ontwerpen, maar ook door ze fysiek of financieel ruimte te bieden voor eigen (deel)projecten. Er moet ruimte zijn om te experimenteren.

We moeten de kanteling van de bouw faciliteren, daardoor ontstaan aansprekende kleinschalige bouwinitiatieven, die een woonomgeving karakter geven. Daarbij gaat het ook om de sociale aspecten zoals: Saamhorigheid, gemeenschapszin, thuis voelen, veiligheid, meedoen en erbij horen. Op het niveau van de wijk is er ruimte voor functiemenging, bijv. wonen-werken. Dat vraagt om het niet vooraf exact bepalen waar alles komt. Bestem een deel van de wijk nog niet. Creëer ruimte voor de uitzondering die we nog niet kennen.

Voor voorliggend plan is zijn omwonenden in een vroeg stadium bij de planontwikkeling betrokken. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 6.2. Het planvoornemen is voorgelegd aan omwonenden en waar nodig in overleg aangepast.

3.3.2.4 Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus

De woonomgeving heeft een publieke/openbare ruimte die faciliteert, adaptief is en maat heeft. De publieke ruimte stimuleert of maakt eigenaarschap / ondernemerschap mogelijk, biedt ruimte voor ontmoeting, rust en ruimte. De woonomgeving moet een sfeer hebben die aanspreekt en moet identiteit en gevoel uitstralen. Dit vraagt om een samenhangende beeldkwaliteit, aantrekkelijke woonmilieus, bij de doelgroep of bewoners passende voorzieningen; goed bereikbaar en ontsloten.

De verouderde woonboerderij wordt met het planvoornemen herontwikkeld naar een appartementencomplex bestaande uit maximaal 16 appartementen, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand blijven behouden. Door appartementen te creëren met een bepaalde omvang wordt verwacht dat deze v.n. bezet zullen gaan worden door twee categorieën bewoners; ouderen en jongeren, waarbij ze in gebruik en woonkwaliteit elkaar kunnen ondersteunen. Met het planvoornemen wordt de verrommelde uitstraling van het perceel ongedaan gemaakt door omgevingskwaliteit toe te voegen. Binnen het plangebied wordt waar mogelijk groen toegevoegd. Aan de zijde van de Berg wordt binnen het plangebied een groenstrook vrijgehouden om het plangebied van een groene uitstraling te voorzien. Het plangebied is via een inrit te bereiken vanaf de Berg en het verkeer wordt via een inrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten. Met het planvoornemen wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu gerealiseerd.

3.3.2.5 Vraaggericht ontwikkelen: de wauw-factor

De woning moet passen bij de vraag. Het gaat dan o.a. over de omvang van de woning, woningtypologieën, flexibiliteit, doelgroepen en de betaalbaarheid van de woning. De gebruiker stellen we centraal. Er is ruimte voor variatie en diversiteit binnen een plan.

Projecten bieden ruimte voor wonen met de wauw-factor. Dat houdt in dat (soms) 'meer dan een gemiddelde' kwaliteit wordt verlangd, of een verbijzondering op een markante plek.

En dat houdt wellicht ook in dat niet elke individuele woning 'wauw' hoeft te zijn, maar wel de nieuwe (gebouwde) woonomgeving als geheel.

Met het planvoornemen worden 16 appartementen gerealiseerd. Dit betreffen 5 sociale huurwoningen, 2 huurappartementen in het middensegment en 9 huurappartementen in de vrije sector. In paragraaf 3.1.3 heeft de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking reeds plaatsgevonden. Hiermee is de behoefte aan de appartementen binnen de kern Nuenen reeds aangetoond. Met het planvoornemen is sprake van vraaggericht ontwikkelen en wordt invulling gegeven aan de gevraagde 'wauw-factor'.

3.3.2.6 Benutting regionaal schaalniveau

Wonen in het SGE betekent het combineren van de functies stad en dorp. In de zin dat sprake is van 'best of both worlds'. Daarom beginnen we bijvoorbeeld met denken over voorzieningen op niveau van de stad en de regio en niet op het niveau van de wijk.

Vanuit bestaand aanbod kijken we kritisch wat aanvullend nodig en passend is op project-niveau. Daarbij is de bereikbaarheid van locaties en de ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit een belangrijke randvoorwaarde.

Met het planvoornemen worden 16 appartementen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De woningen vallen binnen het voorzieningsniveau van winkels in de kern van Nuenen. Met het planvoornemen wordt bijgedragen om het voorzieningsniveau van deze winkels in stand te houden. Het plangebied is via een inrit vanaf de doorgaande weg Berg bereikbaar en wordt via een uitrit op de Jonkheer Hugo van Berckellaan ontsloten. Met het planvoornemen wordt bijgedragen aan de benutting van een regionaal schaalniveau.

3.3.2.7 Gezonde verstedelijking

Woongebieden worden duurzaam ingericht met een omgeving waarin gezondheid wordt beschermd, wordt bevorderd, en waarvoor gezondheid en welzijn duurzame uitgangswaarden zijn.

Een gezonde omgeving levert namelijk niet alleen gezondere inwoners op, maar kan ook op sociaaleconomisch gebied concurrerend zijn.

En bovendien … een gezonde leefomgeving is ook aantrekkelijk om in te wonen.

Met het planvoornemen vindt een kwaliteitsverbetering op locatie plaats. Het planvoornemen voorziet in het zoveel als mogelijk behouden van bestaande bomen en waar mogelijk wordt een groenvoorziening aangelegd. Hiermee wordt een gezonde leefomgeving gecreëerd waarbinnen het ook aantrekkelijk is om te wonen.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Nuenen

Op 30 september 2021 is de omgevingsvisie Nuenen vastgesteld. Hierin wordt de ruimtelijke ambitie geschetst van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Het betreft hier een ambitie op het wonen, werken en recreëren.

Om een initiatief mogelijk te maken binnen de gemeente Nuenen die niet past binnen het bestemmingsplan, is er door de gemeente een lijst opgesteld waaraan het voornemen getoetst kan worden. De volgende punten worden hieronder benoemd en direct getoetst aan het planvoornemen:

• 1. Het initiatief draagt bij aan de Nuenense ambities/ keuzes en opgaven;

Het planvoornemen draagt in positieve zin bij aan deelgebied Berg, de nadruk ligt hier op behoud en versterking van cultuurhistorie, met accent op cultuur en wonen. Met voorliggend plan worden er 16 appartementen toegevoegd op een passende locatie. Tevens blijven de cultuurhistorische waarden van het bestaande pand behouden.

• 2. Het initiatief doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten en levert waar mogelijk een bijdrage aan het versterken van de kernkwaliteiten;

Het planvoornemen doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van de gemeente Nuenen waar 'Dorps en gezellig' centraal staan. Door de realisatie van het planvoornemen zal niet alleen de monumentale status van het pand behouden blijven en de cultuurhistorische waarden versterkt worden, maar zal ook de sociale samenhang toenemen met de aanleg van een appartementencomplex waar jong en oud samenwonen op korte afstand van het centrum.

• 3. Het initiatief levert een positieve bijdrage aan de gezondheid. Het initiatief moet ten minste voldoen aan de wettelijke normen en regels. Hierbij is de initiatiefnemer verantwoordelijk om te onderbouwen dat het initiatief hieraan voldoet;

Door deze herbestemming zal er een transformatie en inbreiding zijn met respect voor het groene en dorpse karakter. Gezondheid speelt een verbindende factor, daarom is gezonde huisvesting een belangrijk aspect van deze herontwikkeling. Door het realiseren van 16 nieuwbouwappartementen wordt er aan de hand van de geldende bouweisen conform het Bouwbesluit een gezond binnenklimaat gecreëerd voor de toekomstige bewoners. In Hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat het planvoornemen voldoet aan de wettelijke normen en regels van relevante omgevingsaspecten.

• 4. Als het initiatief niet past binnen de regels van het omgevingsplan dan overleggen de initiatiefnemers in een zo vroeg mogelijk stadium met de omgeving over hun plannen.

De aanleiding van het schrijven van voorliggende bestemmingsplanwijziging is dat het planvoornemen niet past binnen het huidige bestemmingsplan. Om de omwonenden in een zo vroeg mogelijk stadium bij de planontwikkeling te betrekken is een omgevingsdialoog op 4 augustus 2023 uitgevoerd. Tijdens deze omgevingsdialoog is het planvoornemen door initiatiefnemers De heer P.Wijtman en architect M. Pauw aan de omwonenden toegelicht. Een verslag hiervan is in paragraaf 6.2 nader toegelicht.

Uitsnede omgevingsvisie Nuenen met globale ligging plangebied rood omlijnd

Op basis van de omgevingsvisie Nuenen is het plangebied gelegen binnen de zonering 'Woonkern' en 'Versterken woon- en leefomgeving Nuenen, Gerwen, Nederwetten en Eeneind'. Binnen de zonering 'Versterken woon- en leefomgeving geldt conform de opgave 'Hoogwaardige woon- en leefomgeving' het volgende:

• Voor alle kernen geldt dat de kernkwaliteiten worden gekoesterd en versterkt;
• Leefbaarheid staat in alle kernen hoog op de agenda. Met het begrip leefbaarheid wordt bedoeld hoe aantrekkelijk en/of geschikt de kern is om er te wonen en te leven;
• In alle kernen wordt gebouwd voor de verschillende doelgroepen;
• Bescherming, behoud en beleving van het erfgoed;
• Overal staat kwaliteit (o.a. groen en duurzaamheid) voorop bij de (her)ontwikkeling van locaties.

Aanvullend hierop geldt voor de kern Nuenen:

• Voor de toevoeging van woningen wordt eerst gekeken naar herstructurering van (losse) bedrijfspercelen, winkelpanden en andere vrijkomende bebouwing. Daarna naar inbreidingslocaties. Uitbreidingslocaties zijn vooralsnog niet aan de orde.

Met het planvoornemen vindt de herontwikkeling van de bestaande woonboerderij naar een appartementencomplex van 16 appartementen plaats, waarbij de stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van het pad behouden blijven. Het voornemen voorziet in het mogelijk maken van sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor de doelgroepen jongeren en ouderen. Met het planvoornemen wordt zoveel als mogelijk ruimte gemaakt voor de aanleg van groenvoorzieningen. Tevens vindt de toevoegingen van de woningen (appartementen) plaats binnen vrijkomende bebouwing, conform uitgangspunt in de omgevingsvisie Nuenen.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de omgevingsvisie Nuenen.

3.4.2 Programma wonen 2020 - 2030

De gemeenteraad van Nuenen heeft op 9 juli 2020 het Programma Wonen 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente de gemeentelijke opgaven en ambities voor de woningmarkt voor de komende jaren verwoord. De huidige woningmarkt is zeer dynamisch. Woonwensen veranderen snel en mensen zoeken naar alternatieven om in een krappe markt toch een geschikte woonoplossing te vinden. Er ontstaan nieuwe, vaak meer flexibele woonvormen. Daarnaast constateert de gemeente dat woonbeleid een steeds integraler karakter krijgt. Om tot een aantrekkelijke woonomgeving te komen, zijn niet alleen de juiste woningen nodig, maar bijvoorbeeld ook een goede bereikbaarheid, goede voorzieningen, aantrekkelijke natuur en voldoende werkgelegenheid. Het woonbeleid moet daarom goed afgestemd zijn op de totale ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Nuenen. In het Programma Wonen wordt aangegeven welke doelgroepen de gemeente de komende jaren voornamelijk wil voorzien van passende woningen en hoe de gemeente de bestaande voorraad beter kan afstemmen op hun wensen. Daarnaast wordt op hoofdlijnen aangegeven welke aandachtspunten van belang zijn om tot een woonomgeving te komen die aantrekkelijk is voor de inwoners en voldoende is toegerust op belangrijke ontwikkelingen zoals het langer zelfstandig wonen en de energietransitie. Het programma is ook doelgroepsgericht, met de focus op kleine, betaalbare en levensloopbestendige woningen. Bij de zoektocht naar nieuwe woonlocaties wordt gekeken naar inbreidingslocaties. Met de focus op inbreiding wil de gemeente voorkomen dat de dorpen aan elkaar groeien.

De woningen van onderhavig bestemmingsplan zijn specifiek gericht op jongeren en ouderen. Het initiatief voorziet in inbreiden in bestaande woonkernen binnen de ruimtelijke strategie van de gemeente. Onderhavig initiatief is hiermee een inbreidingsinitiatief. Bovendien zal rekening worden gehouden met de eisen van duurzaamheid. De woningen dienen uiteraard te voldoende aan de duurzaamheidsvereisten die gelden ten tijde van de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van de appartementen.

Bij de realisatie van de nieuwe woningen wordt voldaan aan alle op dat moment geldende eisen voor wat betreft duurzaamheid. Het betreft een particulier initiatief, waarmee wordt ingespeeld op andere ambities van de gemeente Nuenen zoals gesteld in het Programma Wonen 2020-2030. Nieuwe woningen dienen conform regionaal woonbeleid energieneutraal te zijn, dit wil zeggen dat zowel het appartementencomplex in zijn totaliteit energieneutraal gerealiseerd moet worden dan wel de appartementen individueel. Voorliggend plan voorziet in het de realisatie van 16 energie neutrale appartementen.

3.4.3 Welstandsnota

Het beeldkwaliteitsplan dient als leidraad voor het bereiken van de een gewenste stedenbouwkundige ruimtelijke samenhang en kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan wordt afzonderlijk vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet en vormt daarmee een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing. Het beeldkwaliteitsplan betreft in alle gevallen een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De inhoud van het beeldkwaliteitsplan krijgt een juridische doorwerking in de planregels (nadere eisen).

Voor voorliggend plan is een beeldkwaliteitsplan (Pauw Architectenburo, rapportnummer 22.234) opgesteld, dat als Bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan is op basis van de beoogde inrichtingsschets van de toekomstig gewenste situatie de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de herontwikkeling, alsmede de nadere inrichting van de buitenruimte nader gemotiveerd en vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is met een voorwaardelijke verplichting nader geborgd in de regels.

De belangrijkste kwaliteiten van het perceel zijn de groene omzoming en diverse bestaande bomen. Hierdoor wordt het perceel opgenomen in haar omgeving die eveneens is voorzien van waardevolle bomen op gemeentegrond. Een ander belangrijke kwaliteit op het bestaande perceel is het pand wat als gemeentelijk monument staat omschreven. Middels een bouwhistorische verkenning (zie ook Bijlage 6) is aangetoond wat de belangrijke monumentale kenmerken zijn waar aandacht aan besteed moet worden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven- en milieuzonering

Zowel in het kader van een goede ruimtelijke ordening als vanuit milieuwet- en regelgeving wordt gestreefd naar het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten, met als doel het handhaven en waar mogelijk bevorderen van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Dit gebeurt onder andere door het fysiek scheiden van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) door het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding daartussen. Deze ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand, hetgeen ook wel wordt aangeduid als milieuzonering. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in de praktijk gebruik gemaakt van VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-uitgave). De VNG-uitgave geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. Deze uitgave bevat een lijst waarin voor veelvoorkomende milieubelastende activiteiten indicatieve richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies, uitgaande van een gemiddeld modern bedrijf. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend. Afwijken van de richtafstanden is mogelijk, mits wordt onderbouwd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De indicatieve richtafstanden uit de VNG-brochure gaan uit van de afstand die dient te worden gehouden van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (uitzondering is de richtafstand voor gevaar). Een gemengd gebied is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

In onderhavig geval kan gesteld worden dat het plangebied is gelegen binnen een gemengd gebied. Het plangebied is omgeven met wonen, bedrijvigheid, maatschappelijke functies én is gelegen aan gebiedsonsluitingsweg Berg. Er is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Hierom kunnen de richtafstanden van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' in deze situatie, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap verkleind worden. Dit geldt niet voor de richtafstand van het aspect gevaar.

Ten noorden van het plangebied is op een afstand van 10 meter een tankstation gelegen. Dit betreft een tankstation zonder LPG. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor een tankstation (benzineservisestation zonder LPG) een maximale richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid en geur. Door de ligging van het plangebied binnen gemengd gebied mogen deze richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden naar 10 meter. Tevens geldt voor het aspect gevaar een richtafstand van 10 meter. Het plangebied is buiten de genoemde richtafstanden gelegen.

Omgekeerd vormt de realisatie van 16 appartementen geen belemmering voor de uitbreidingsmogelijkheden van omliggende functies. Een woning betreft geen hinderveroorzakend object. Voor het tankstation geldt dat er reeds woningen op een kortere afstand zijn gelegen dan de beoogde appartementen. Daarnaast is het pand van de planlocatie nu ook reeds volledig ten behoeve van wonen bestemd en kan dus nu ook al als zodanig in gebruik worden genomen. Het bestaande pand bevindt zich op 20 meter van de bestemmingsgrens van het tankstation. Met het opgenomen bouwvlak strak om de bestaande bebouwing kan er geen bebouwingsuitbreiding plaats vinden richting het tankstation. Daarnaast kan er aan die zijde ook niet vergunningsvrij bebouwing worden opgericht, omdat dit geen achtererfgebied betreft.

Hiermee is de realisatie van de 16 appartementen op de beoogde locatie als passend bevonden.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect bedrijven- en milieuzonering geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Bodem

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Met voorliggend plan vindt er geen functiewijziging plaats. De gronden zijn op dit moment bestemd voor wonen en worden in de toekomst eveneens gebruikt voor wonen. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek is derhalve niet strikt noodzakelijk. In het verleden is er binnen het plangebied reeds een verkennend bodemonderzoek (Orta geo, rapportnummer 217136/R03, d.d. 21 maart 2024, Bijlage 1) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven. Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:

• De bovengrond op het noordelijk terreindeel met sporen baksteen is plaatselijk matig verontreinigd met PAK en licht verontreinigd met metalen, minerale olie en/of PCB. De bovengrond op het zuidelijk terreindeel met sporen baksteen is licht verontreinigd met metalen. In het westelijk terreindeel en in het menggranulaat is geen asbest aangetoond. In het oostelijk terreindeel is een indicatief gewogen gehalte vastgesteld van 0,15 mg/kg d.s. in de fijne fractie. Dit is (ruimschoots) onder de halve interventiewaarde (<50 mg/kg d.s.).
• In de ondergrond zijn geen verontreinigende stoffen aangetoond.
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Plaatselijk wordt voor PAK de tussenwaarde overschreden. Gezien de gevolgde onderzoeksstrategie, de overal voorkomende bodemvreemde bijmengingen en de individuele analyses wordt het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

De bodemkwaliteit binnen het plangebied betreft kwaliteitsklasse 'industrie'. De bodemkwaliteit vormt vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen voor het wijzigen van het bestemmingsplan en het realiseren van appartementen met parkeerplaatsen en een park.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect bodem op dit moment geen belemmering voor het planvoornemen.

4.3 Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenoemde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale geluidsbelasting. De belangrijkste onderwerpen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg en wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen.

Gebiedsontsluitingsweg Berg betreft een weg met een snelheidsregime van 30 km/u. De overige wegen in de buurt van het plangebied betreffen rustige wegen binnen de woonwijk. Het plangebied is hiermee niet gelegen binnen een op basis van de Wet geluidhinder gezoneerde weg, die bevindt zich op meer dan 300 meter (de Broekdijk). Tevens is het plangebied niet gelegen binnen de zonering van een industrieterrein. Het plangebied is, zoals reeds gemotiveerd in paragraaf 4.1, gelegen buiten de richtafstand voor geluid van het nabijgelegen tankstation. Daarnaast is er geen spoorweg in de nabijheid van het plangebied gelegen.

Aangezien De Berg een druk ontsloten weg is en voor een aanzienlijke geluidbelasting zorgt verzoekt de gemeente om een nader akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai om aan te kunnen tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit onderzoek zal voor aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouw van de 16 appartementen uitgevoerd moeten worden. Voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan vormt dit geen belemmering.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect geluid op dit moment geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Luchtkwaliteit

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Met het planvoornemen worden 16 appartementen mogelijk gemaakt. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het 'Besluit niet in betekenende mate' onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat het planvoornemen in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Ter volledigheid is de NIBM-tool ingevuld. Bij het invullen is een worstcase inschatting gemaakt, om aan te tonen dat het planvoornemen niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De maximale toename van de totale verkeersgeneratie is ingevuld. Hierbij is niet gesaldeerd met de verkeersgeneratie in de huidige situatie. Tevens is het aandeel van vrachtverkeer op 5,0% geschat, terwijl dit naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst lager zal liggen.

Ingevulde NIBM-tool

Op basis van de ingevulde NIBM-tool draagt het plan niet-in-betekenende-mate bij aan de luchtkwaliteit op locatie.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (zowel PM10 als PM2.5) ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling. Om een goed beeld te krijgen van deze concentraties is gebruik gemaakt van de resultaten uit kaarten van de Atlas Leefomgeving, een initiatief van de Rijksoverheid. De Atlas Leefomgeving biedt informatie over de kwaliteit van de Nederlandse leefomgeving. Om de huidige stikstofdioxide en fijnstof (PM10) concentraties in beeld te brengen zijn actuele luchtkwaliteitskaarten beschikbaar. Voor fijnstof (PM2,5) bestaat er geen kaart van de actuele PM2,5-concentratie, hierom is gekozen om gebruik te maken van de meest recente concentratiekaart uit 2020.

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) adviseert veel lagere concentraties fijnstof voor een gezonde leefomgeving. Zij adviseren sinds 22 september 2021 de volgende normen: 15 µg/m³ PM10 en 5 µg/m³ PM2,5.

Uitsnede kaart Actuele stikstofdioxide concentratie in Nederland (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uitsnede kaart Actuele fijnstof concentratie PM10 in Nederland (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uitsnede kaart Fijnstof 2021 PM2,5 (Bron: Atlas Leefomgeving)

Uit bovenstaande kaarten blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 ter plaatse van de locatie niet overschreden worden. De bijdrage van het initiatief op de luchtkwaliteit is verwaarloosbaar/niet aanwezig en er wordt geen NO2, PM10 of PM2,5 producerende activiteit op locatie mogelijk gemaakt. Voor fijnstof PM2,5 geldt dat de concentratie met (8-9) boven de WHO-advieswaarde ligt, maar dat deze nog steeds ruim aan de gestelde Europese-norm van maximaal 25 µg/m³ PM2,5 voldoet en hierom geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Het Besluit gevoelige bestemmingen richt zich op bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Dit zijn vooral kinderen, ouderen en zieken. Het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' mag niet toenemen als de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn een gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Er wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe gevoelige bestemming conform het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteit) mogelijk gemaakt.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het planvoornemen.

4.5 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder ten opzichte van de tot de veehouderijen behorende dierenverblijven vastgesteld zijn. De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van de geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Met de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer. Nieuwe knelpunten moeten worden voorkomen.

In de Wet geurhinder een veehouderij zijn grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting die een veehouderijbedrijf op en geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning) mag veroorzaken. Tevens gelden volgens de wet minimale afstanden tot woningen van derden. De grenswaarden worden weergegeven in odourunits per vierkante meter lucht (ouE/m3). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de ligging van een veehouderijbedrijf binnen of buiten de concentratiegebieden en de ligging van de veehouderijbedrijven binnen of buiten de bebouwde kom.

Uitsnede kaart Achtergrondbelasting geur juni 2023 (Bron: ODZOB)

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen gelegen. Op een afstand van meer dan 580 meter is de dichtstbijzijnde veehouderij gelegen. Gezien de afstand tot het plangebied zal dit niet tot geurhinder leiden. Op basis van de kaart Achtergrondbelasting geur van de ODZOB is er binnen het plangebied sprake van een zeer goede kwaliteit van de leefomgeving.

Derhalve kan worden gesteld dat het aspect geurhinder geen belemmering vormt ten aanzien van de beoogde herontwikkeling van het plangebied.

4.6 Gezondheid

Endotoxinen

Intensieve veehouderijen dragen bij aan de emissies van fijn stof in Nederland, waarvan endotoxinen onderdeel uit (kunnen) maken. Het uitgangspunt in de ruimtelijke ordening is dat sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en derhalve de advieswaarde van 30 EU/m³ niet wordt overschreden.

Binnen een straal van 2,0 km zijn geen geitenhouderijen gelegen. Er is geen onderzoek of adviesafstand voor geitenhouderijen beschikbaar dat aangeeft of en op welke afstanden de norm van 30 EU/m3 wordt overschreden. De WUR heeft uitstoot van fijnstof en endotoxinen uit geitenstallen gemeten. Hieruit blijkt dat vergeleken met gemiddelde pluimvee- en varkensstallen geitenstallen beduidend minder fijnstof en endotoxinen uitstoten. Ten aanzien van geitenhouderijen schept het geurbeleid ook voldoende afstand voor een aanvaardbaar woon- een leefklimaat ten aanzien van endotoxinen. Wel is het zo dat bij situaties met veel nabijgelegen veehouderijbedrijven door een opeenstapeling van endotoxine-uitstoot ook bij geitenstallen de 30 EU/m3 kan worden overschreden. Hiervan is geen sprake in de omgeving van het plangebied.

Er is in de omgeving van het plangebied geen sprake van endotoxine uitstoot waardoor endotoxinen niet leiden tot een verhoogd gezondheidsrisico ten gevolge van (extra) blootstelling aan endotoxinen. Geconcludeerd wordt dat de geitenhouderij ten aanzien van het aspect endotoxinen geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Geitenhouderijen

Uit onderzoek blijkt dat mensen die in de nabijheid van een geitenhouderij wonen, meer kans dan gemiddeld hebben op longontsteking. Totdat er meer duidelijkheid is over de oorzaak van de longontsteking en een integrale aanpak, adviseert de GGD het voorzorgsbeginsel toe te passen en terughoudend te zijn met uitbreiding of nieuwvestiging van geitenhouderijen in de buurt van gevoelige bestemmingen. Andersom geldt ook dat geadviseerd wordt terughoudend te zijn met het plaatsen van gevoelige bestemmingen in de buurt van bestaande geitenhouderijen. Dat betekent dat gemeenten wordt geadviseerd om in hun besluitvorming het risico op longontsteking mee te wegen.

Er is geen geitenhouderij binnen een afstand van 2 km van het plangebied gelegen. Er is hierdoor geen sprake van een gezondheidsrisico.

Spuitzones

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het mogelijk maken van een nieuwe gevoelige bestemming in de nabijheid van agrarische bestemmingen aandacht gevraagd voor spuitzones in verband met het risico’s voor de volksgezondheid vanwege eventuele blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen via drift.

Op een afstand van meer dan 160 meter ten noordoosten van het plangebied zijn agrarische gronden aanwezig. Afhankelijk van de toxiciteit van het gewasbeschermingsmiddel kan met name de drift die vrijkomt bij het spuiten zorgen voor milieuschade en –hinder. De agrarische gronden ten noordoosten van het plangebied worden in beginsel gebruikt voor reguliere akkerbouw. De gronden kennen geen specifieke aanduiding voor boom- of fruitteelt. In beginsel zullen deze gronden dan ook niet intensief worden gespoten. De afstand tot de woning bedraagt meer dan 50 meter. Dit aspect vormt geen bezwaar.

Gelet op bovenstaande vormt het gezondheidsaspect geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Externe veiligheid

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's ter plaatse van het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen.

Het Nederlandse externe veiligheidsbeleid is gebaseerd op twee elementen: een harde norm in de vorm van het plaatsgebonden risico en een oriënterende waarde in de vorm van het groepsrisico. De norm voor het plaatsgebonden risico bedraagt één op de miljoen (10-6) per jaar, ofwel 1 op de miljoen blootgestelde personen. Het hanteren van een norm voor het plaatsgebonden risico biedt een basisveiligheidsniveau voor de individuele burger in de omgeving van een risicovolle activiteit. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als grenswaarde. Dat wil zeggen dat nieuwe kwetsbare bestemmingen buiten de 10-6 contour moeten zijn gelegen.

Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de oriënterende waarde. Dit is een richtwaarde waarvan het bevoegd gezag, voldoende gemotiveerd, kan afwijken.

Om het plaatsgebonden risico en het groepsrisico voor de toekomstige gebruikers van het plangebied in kaart te brengen is de kaart 'Veilige omgeving' geraadpleegd, welke ter hoogte van het plangebied hieronder is weergegeven.

Uitsnede kaart Veilige omgeving met ligging plangebied rood omlijnd

Het tankstation ten noorden van het plangebied betreft geen Bevi-inrichting. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen Bevi-inrichtingen gelegen. Er vindt in de directe omgeving tevens geen vervoer van gevaarlijke stoffen via weg, spoorweg of water plaats.

Op een afstand van circa 3,4 km ten oosten van het plangebied is de buisleiding A-521 van de Gasunie gelegen. Gezien de afstand tot het plangebied zal dit niet tot verdere problemen leiden voor het planvoornemen.

Aan de overzijde van het plangebied is op een afstand van 10 meter een tankstation (zonder LPG) gelegen. Het boerderijpand bevindt zich op 20 meter van de bestemmingsgrens van het tankstation. Met het planvoornemen wordt niet voorzien in de oprichting van nieuwe bebouwing nabij het tankstation en dit wordt binnen de planregeling ook niet mogelijk gemaakt. Zoals in paragraaf 4.1 reeds is beschreven, vormt de ligging van het plangebied nabij het tankstation geen belemmering voor het planvoornemen.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen.

4.8 Natuur

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten.

4.8.1 Soortenbescherming

Wat betreft soortenbescherming is de Wet Natuurbescherming (Wnb) van toepassing. De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Tevens geldt onder de Wet Natuurbescherming dat bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden moet worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

Met het planvoornemen vindt de herstructurering van de bestaande woonboerderij plaats. Hierbij wordt de aanbouw van de woonboerderij gedeeltelijk herbouwd. Om op voorhand uit te kunnen sluiten dat hierbij beschermde soorten in het geding komen, is een quickscan flora en fauna (Archimil, rapportnummer C230250.004, Bijlage 2) uitgevoerd. De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven.

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd ter plaatse van de onderzoekslocatie kan vooralsnog niet worden uitgesloten dat onder het dak verblijfplaatsen van huismussen en vleermuizen aanwezig zijn en dat de voorgenomen renovatie en uitbreiding van de bebouwing een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming. Voorafgaand aan de ingreep zal, zoals benoemd in de tabel 3 in hoofdstuk 5 van Bijlage 2, een nader onderzoek naar huismussen en vleermuizen uitgevoerd moeten worden om te bepalen of in het pand verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig zijn. Indien uit het nader onderzoek de aanwezigheid van een verblijfplaats van een van deze soorten aanwezig blijkt te zijn in de dakconstructie zullen voor uitvoering van fysieke ingrepen aan het dak zodanige mitigerende maatregelen worden getroffen, dat overtreding van de Wet natuurbescherming kan worden voorkomen.

Voor de geplande ingreep wordt een direct oostelijk van de bebouwing aanwezige notenboom gerooid, welke als nestgelegenheid kan dienen voor diverse algemene vogels. De overige bomen blijven behouden. Op basis van artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het verboden om opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn te vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen. Het rooien van de boom dient buiten het broedseizoen (15 maart - 1 augustus) uitgevoerd te worden.

Op basis van de tevens uitgevoerde Boom Effect Analyse (Bijlage 3) blijkt dat met de beoogde werkzaamheden ten behoeve van het voorgenomen bouwplan de bomen duurzaam behouden kunnen blijven. Vanwege de matige staat van enkele bestaande bomen worden wel een aantal beschermingsmaatregelen voorgesteld, zie ook 2.2.4.

Gezien er op de onderzoekslocatie vrijgestelde en/of algemene soorten voor kunnen komen dient men zich aan de zorgplicht te houden. Volgens de zorgplicht dienen er, in redelijkheid, zo veel mogelijk maatregelen genomen te worden om onnodig doden, verwonden of schade aan dieren, planten en gebieden te voorkomen.

Door tijdens de ontwerpfase te denken aan "natuurinclusief" bouwen kan de nieuwe ontwikkeling meer natuurwaarde bieden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld ingebouwde nestkasten voor vleermuizen of huismussen en gierzwaluwen, maar ook aan specifieke oplossing.

4.8.2 Gebiedsbescherming

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura 2000-gebieden en Natuur Netwerk Nederland (NNN).

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied, waardoor uitsluitend sprake is van een externe werking. Gezien de kleinschalige aard van het planvoornemen (realisatie van 16 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied) en de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden (7,5 km tot Strabrechtse Heide & Beuven en 8,4 km tot Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux) is verstoring ten gevolge van licht, trillingen, optische verstoring of verstoring door mechanische effecten op voorhand uit te sluiten.

Ligging plangebied t.o.v. omliggende Natura 2000-gebieden

Het plangebied is niet gelegen binnen het NNN, waardoor er uitsluitend sprake is van externe werking. Ten noorden van het plangebied is op een afstand van 130 meter NNN gelegen. Gezien de afstand tot het NNN en de afschermende werking van tussenliggende bebouwing zijn hierop ook geen effecten te verwachten.

Ligging plangebied t.o.v. omliggend NNN

Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn vanwege de afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden op voorhand niet uit te sluiten. Vervolgonderzoek in het kader van de gebiedsbeschermingsparagrafen uit de Wet natuurbescherming (Wnb) ten aanzien van stikstof wordt noodzakelijk geacht. Dit kan in eerste instantie worden onderzocht middels een modelberekening (AERIUS-calculator), zie hiervoor navolgende paragraaf 4.8.3.

4.8.3 Beoordeling stikstofeffecten

Voor voorliggend plan is een notitie beoordeling stikstofeffecten opgesteld (Pouderoyen Tonnaer, rapportnummer P230118, Bijlage 4). Op basis van de stikstofnotitie is te concluderen dat het bouwplan in de realisatie- en gebruiksfase niet tot een toename van stikstofdepositie op omliggende Natura2000-gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jaar leidt. Voor het plan is derhalve geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming vereist.

4.8.4 Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het planvoornemen en er is geen Wnb-vergunning vereist.

4.9 Water

4.9.1 Inleiding

Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. Een watertoets maakt mogelijke negatieve invloeden van het initiatief inzichtelijk. Tevens geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijke optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt kunnen worden. Het waterschap heeft een aantal principes geformuleerd, die van belang zijn als vertrekpunt van het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap De Dommel.

4.9.2 Beleid

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma schetst de visie en ambitie van het waterschap voor de lange termijn (2050). In 2050 wil de Dommel een leefomgeving die klaar is voor de toekomst en een watersysteem dat daarbij past. Dat laatste wil zeggen; een waterhuishouding die robuust, flexibel en in balans is met de natuur en de omgeving én zorgt voor een goede waterkwaliteit. De droge zomers van 2018, 2019 en 2020, én de wateroverlast in 2021 tonen de urgentie aan en laten zien dat de omgang met water fundamenteel moet veranderen. Deze grote veranderopgave heet de watertransitie.

Waterschap de Dommel heeft de ambities uiteengezet in drie principes. De principes geven nadere betekenis aan de ambitie in het beheersgebied van Waterschap De Dommel. Hieronder zijn de principes benoemd:

• 1. Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt. In landbouw, natuur en stedelijk gebied wordt al het water dat valt geïnfiltreerd in de bodem. Er dient ruimte te worden gemaakt voor het opslaan van water, zodat dit in droge tijden gebruikt kan worden. Waar infiltratie niet kan (kwelgebieden) is ruimte gemaakt om water maximaal vast te houden en vertraagd af te voeren.
• 2. Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan. Gebruik van bodem en water is toegestaan als dat past binnen de natuurlijke condities van het bodem- en watersysteem. Het waterschap ziet woningbouw graag in hoger legen gebieden en niet naast een beek. Het oppompen van water uit de bodem voor gebruik in huishoudens, industrie of de landbouw moet in balans zijn met de aanvulling van dit diepe en ondiepe grondwater.
• 3. Wat schoon is moet schoon blijven. Iedereen geeft het water minstens zo schoon af als ze het hebben ontvangen. Nu wordt het regenwater nog op veel plekken vermengd met vuil rioolwater, het is beter als schoon en vuil water wordt gescheiden, zodat schoon regenwater kan worden toegevoegd aan het watersysteem. Op deze manier kan men een watersysteem maken dat klaar is voor de toekomst.

Het waterbeheerprogramma geldt voor zes jaar. Aan het einde van deze zes jaar moeten de eerste stappen gezet zijn in de watertransitie. De stappen zijn onderverdeeld in drie doelen. Hieronder zijn deze opgesomd:

• 1. Droge voeten: in de stad en openbare ruimte wordt bebouwing aangepast naar het veranderende klimaat. In plaats van water afvoeren, moet water worden vastgehouden.
• 2. Schoon water: Het waterschap en zijn gebiedspartners handelen vanuit de grondgedachte dat water dat schoon is, ook schoon blijft. Het relatieve schone hemelwater wordt niet meer afgevoerd via de afvalwaterketen. Daarnaast zijn we in staat het effluent van onze zuiveringen zo schoon te maken dat het als alternatieve bron voor grondwatergebruikers of voeding voor onze beken gebruikt kan worden.
• 3. Voldoende water: We willen in 2050 een toekomstbestendige grondwaterhuishouding. Aanvulling en onttrekking van grondwater zijn in balans en het grondwaterpeil laat een positieve trend zien; het grondwater wordt niet meer uitgeput.

Keur Waterschap De Dommel 2015

Voor waterhuishoudkundige ingrepen binnen het plangebied is de ‘Keur Waterschap De Dommel 2015’ van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de Keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen

De drie Brabantse waterschappen hanteren dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de ‘Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m². De keur schrijft verder een dimensionering voor van T = 100 (76 mm).

Onderhavig planvoornemen voorziet in een afname van het verhard oppervlak van circa 400 m². Hiermee is er op basis van de Keur geen sprake van een compensatieplicht.

aangezien het plangebied al grotendeels verhard is door de aanwezige bebouwing en verhardingen. Hemelwater dat valt op daken en erfverharding kan infiltreren in de nabij de parkeervoorziening gelegen groenstroken alsmede middels de aanleg van infiltratievoorzieningen onder de parkeerplaats aan de achterzijde.

Waterplan gemeente Nuenen

Het waterbeleid van Gemeente Nuenen c.a. is vastgelegd in het Waterplan Nuenen en bestaat uit een aantal basisprincipes:

• zo weinig mogelijk waterverontreiniging;
• op natuurlijke wijze reinigen voordat het de beken en rivieren in stroomt als er toch waterverontreiniging voorkomt;
• beken behoeden voor te grote toestroom van neerslag in korte tijd. Dit betekent dat binnen en in de directe nabijheid van de stad en de dorpen het (regen)water moet worden geïnfiltreerd en tijdelijk worden geborgen (vasthouden), uiteraard zonder te zorgen voor overlast of schade.

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer.

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan (2018-2023)

Het vGRP 2018–2023 is een beleidsplan dat op hoofdlijnen de invulling van de gemeentelijke watertaken weergeeft, met daaropvolgend een doorkijk (visie) voor de langere termijn. Naast beleidsdoelstellingen en -kaders legt de gemeente in dit document vast hoe zij zorg draagt voor behoud en verbetering van de riolering in brede zin.

De gemeente Nuenen heeft doelen geformuleerd waarmee invulling wordt gegeven aan de wettelijk opgelegde watertaken. Deze doelen zijn als volgt geformuleerd:

• Een goede inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
• Inzameling, transport en of verwerking van afvloeiend hemelwater, voor zover dit redelijkerwijs niet kan door particulieren;
• Voorkomen van structureel nadelige gevolgen van te hoge of te lage grondwaterstanden, voor zover dit onder de gemeentelijke zorgplicht valt.

Het bereiken van deze doelen staat voorop. Bij het bereiken van deze doelen verliest de gemeente de volgende aspecten echter niet uit het oog:

• doelmatigheid;
• zo min mogelijk overlast voor de omgeving;
• zo min mogelijk nadelige gevolgen voor het milieu;
• waar mogelijk toepassen van duurzame oplossingen en technieken;
• rekening houdend met de klimaatveranderingen.

4.9.3 Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard (zie onderstaande afbeelding). Het plangebied heeft een oppervlak van 2.328 m². De bestaande woonboerderij heeft een oppervlak van circa 625 m².

Obliek plangebied

Ter plaatse bestaat de bodem overwegend uit enkeerdgronden. Op basis van de resultaten van het eerder uitgevoerde verkennend bodemonderzoek, zie ook Bijlage 1 bestaat de bodem uit fijn zand, matig humeus.

De hoogte van het plangebied bedraagt ter plaatse ca 16 meter +NAP. (Bron: Actueel Hoogte Bestand Nederland). De grondwaterstand is gelegen op circa 1,5 m - mv. Regionaal gezien is de stromingsrichting van het grondwater in het eerste watervoerend pakket noordwestelijk.

Binnen het plangebied zijn geen watergangen of overige oppervlaktewater gesitueerd.

Ten noordwesten van het plangebied is een beekdal gelegen, met daarnaast een attentiegebied en keurbeschermd gebied.

Uitsnede Keur waterschap de Dommel

4.9.4 Toekomstige situatie

In de huidige situatie is het plangebied, zoals in paragraaf 4.9.3 al is toegelicht, grotendeels verhard. Met het planvoornemen zijn geen ingrepen in watergangen of beschermingszones voorzien. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 16 appartementen. Op basis van het gemeentelijk beleid dient nieuwbouw hydrologisch neutraal te worden ontworpen. Met het planvoornemen vindt er door het verwijderen van erfverharding en de aanleg van groenvoorzieningen en grasdallen bestrating een afname plaats van het verharde oppervlak met circa 400 m². Hiermee is er op basis van de Keur geen sprake van een compensatieplicht voor waterberging. Wel dient het overtollige hemelwater op eigen terrein te worden opgevangen en gedurende enige tijd binnen het perceel vastgehouden te kunnen worden.

In het kader van klimaatadaptief ontwerpen zal de verharding zoveel mogelijk beperkt blijven en wordt waar mogelijk gebruik gemaakt van semi-verharding en/of waterdoorlatende bestrating.

Het schoon hemelwater wordt waar mogelijk afgekoppeld van het riool en zal gedurende het grootste deel van het jaar kunnen infiltreren in de bodem en vertraagd worden afgevoerd ter plaatse van de aan te leggen groenvoorzieningen binnen het plangebied. Het plangebied biedt hiervoor ruimschoots de ruimte en de lokale bodemkundig /hydrologische gesteldheid wordt geschikt genoeg geacht voor de benodigde infiltratie. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal dit zo nodig nader worden uitgewerkt qua dimensionering en nadere detaillering, met inachtneming van de infiltratiemogelijkheden van de bodem (k-waarde) en de gemiddelde hoogste grondwaterstand. Afvoer van het hemelwater zal bij voorkeur worden aangesloten op het IT-stelsel aan de zijde van de Berg.

Er wordt gekeken of het huishoudelijk afvalwater (gedeeltelijk) kan worden afgevoerd via de bestaande riolering op locatie die aanwezig is ten behoeve van het bestaande woonhuis en de voormalige detailhandel. Naar verwachting zal (aanvullend hierop) een nieuwe aansluiting nodig zijn op het DWA-stelsel, die bij nadere uitwerking van het plan zal worden bepaald.

4.9.5 Conclusie

Gelet op bovenstaande vormt het aspect water op dit moment geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10 Archeologie en Cultuurhistorie

4.10.1 Archeologie

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente Nuenen met ligging plangebied rood omlijnd

Op basis van de Archeologische beleidskaart van de gemeente Nuenen is het plangebied gelegen binnen de zonering 'Categorie 2: Gebied van archeologische waarde'. Deze waarde is doorvertaald naar het geldende bestemmingsplan op locatie.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is het gehele plangebied bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch waardevol'. De voor 'Waarde - Archeologisch waardevol' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Het realiseren van gebouwen of uitbreiding hiervan met een oppervlak groter dan 100 m² én dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld is zonder uitvoering van een archeologisch onderzoek niet mogelijk.

Voorliggend plan voorziet aan de achterzijde in de gedeeltelijke herbouw van de bestaande woonboerderij. De gedeeltelijke herbouw van de woonboerderij vindt grotendeels ter plaatse van de huidige situering plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Daarnaast vindt aan de achterzijde een geringe uitbreiding van de bebouwing plaats. Met voorliggend plan zijn géén bodemingrepen voorzien met een oppervlak boven de 100 m² en dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is hierom overbodig.

Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden bij eventueel toekomstige bodemingrepen is de geldende archeologische dubbelbestemming in het bestemmingsplan overgenomen.

4.10.2 Cultuurhistorie

In de Erfgoedwet is geregeld dat in het kader van de goede ruimtelijke ordening in een ruimtelijke onderbouwing een beschrijving dient te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Conform de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant bevindt zich ten noorden van het plangebied het historisch broekgebied tussen Breugel en Nuenen gelegen. Dit betreft een kleinschalig landschap met graslanden, broekbossen en geïsoleerde oude akkers.

De planlocatie maakt zelf onderdeel uit van de historisch stedenbouwkundig waardevolle dorpskern van Nuenen. Daarnaast is de Berg aangeduid als historisch geografische lijn van redelijke hoge waarde.

De oude dorpsstructuur met driehoekige pleinen en lintbebouwing dateert grotendeels uit de Late Middeleeuwen (1250-1500), toen de oudtijds verspreide bewoning zich verplaatste naar de randen van de akkercomplexen en oude alleen gelegen hoeven of "einzelhöfe" werden opgesplitst en uitgroeiden tot buurtschappen. De huidige kern van Nuenen is ontstaan uit de buurtschappen Berg en Heieind. Reeds in het begin van de 18e eeuw was het buurtschap Berg uitgegroeid tot het nieuwe centrum van Nuenen, waar ook het raad- of rechthuis was gevestigd. In de 19e eeuw kwam het zwaartepunt meer te liggen op het buurtschap Heieind, met de katholieke kerk.

Het planvoornemen leidt niet tot ingrijpende wijzigingen van het straatbeeld. De aan- en herbouw vindt uitsluitend plaats aan de achterzijde, waarbij de cultuurhistorische waarden van het pand in acht worden genomen en zo mogelijk versterkt.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart van provincie Noord-Brabant met globale ligging plangebied blauw omlijnd

De bestaande woonboerderij (uit 1936) van de planlocatie heeft een monumentale status (gemeentelijk monument). Het boerderij pand heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld van de sociaal-economische ontwikkelingen op het gebied van de agrarische sector in het kader van de wijziging in leef- en woonomstandigheden van boeren. Dit is een voorbeeld van een 'moderne' boerderij (c.q. burgerwoning), zoals die is ontstaan na het traditionele boerderijtype. Het gebouw heeft architectuurhistorische waarde vanwege zijn gaafheid van de hoofdvorm én tevens in de vanwege de rustige en evenwichtige vormen van de bebouwing. Het gebouw betreft een van de weinig goed en gaaf gebleven voorbeelden van 'moderne' boerderijen in Nuenen. De boerderij bezit stedenbouwkundige waarde als onderdeel van de historische structuur, in samenhang met de nabij gelegen historische objecten (bijvoorbeeld Berg 55 en 57). De ligging van de boerderij op een straathoek versterkt de cultuurhistorische waarde. De boombeplanting en de groene erfafscheiding langs de zijstraat versterkt als onderdeel van de boerderij de stedenbouwkundige en landschappelijke waarde.

Het monumentale karakter is vooral herkenbaar in de 'voorbreuk' van het pand; het gedeelte waar de voordeur in is gesitueerd. De achterbouw is in de loop der jaren zo vaak aangepast en hersteld dat het monumentale karakter hierin lastig (tot niet) in te herkennen is. De aanpassingen aan de prominente gevelopeningen en het metselwerk in deze achterbouw hebben het monumentale karakter van de achterbouw te veel aangetast. Bovendien is de staat van de achterbouw erg slecht. Diverse scheuren in de gevels en de slechte staat binnen zijn hier het bewijs van.

Om de exacte stedenbouwkundige, architectonische en cultuurhistorische waarden van de bestaande woonboerderij nader te bepalen is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd, die als Bijlage 6 bij het bestemmingsplan is gevoegd.

Een bouwhistorische verkenning is bedoeld om zowel de eigenaar, de ontwerper als de toetsende instantie te informeren over de bouwgeschiedenis van het gebouw, de object-specifieke eigenschappen van exterieur, interieur en vooral constructies en de monumentale waarden die in het geheel en in de onderdelen waaruit het gebouw is opgebouwd, vertegenwoordigd zijn.

In de verkenning wordt geconcludeerd, dat het pand aan de Berg 62 binnen de collectie monumenten van de gemeente, de belangrijkste representant vormt van het agrarische bouwen in de Interbellumperiode. De monumentale waarden bevinden zich hoofdzakelijk in het woongedeelte aan de voorzijde, zie onderstaande waarderingskaart.

Uitsnede waarderingskaart met blauw gemarkeerde hoge monumentwaarden, groen gemarkeerd positieve monumentwaarden en geel gemarkeerd indifferente monumentwaarden. (Bron: Bouwhistorische verkenning, BAAC).

Met name aan de gevels van het woongedeelte en aan de hoofdindeling op de begane grond van het woongedeelte wordt onder meer op grond van de hoge mate van authenticiteit en de redelijk hoge mate van zeldzaamheid een hoge monumentwaarde toegekend. Daarnaast is onder meer een hoge monumentwaarde toegekend aan alle oorspronkelijke binnendeuren in het woongedeelte, de stucplafonds op de begane grond, de houten rolluiken en de houten rolluikkasten op de verdieping , marmeren schouw, kookplaats, vaste kasten, garderobemeubel, schoorsteen en dakkapellen.

Met het planvoornemen blijven de monumentale waarden van het pand behouden. De aanbouw van de bestaande woonboerderij aan de achterzijde is van slechte kwaliteit en wordt met het planvoornemen duurzaam hersteld. Met het planvoornemen wordt geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden van de woonboerderij.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorisch geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11 Leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen waarbij sprake is van (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan een besluit of plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen, een milieueffectrapport opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een m.e.r.-rapportage opgesteld moet worden, zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Overigens wordt onderscheid gemaakt tussen een m.e.r.-beoordeling (categorie D), waarbij het bevoegd gezag een beslissing kan nemen of een m.e.r. nodig is en een verplicht m.e.r. (categorie C).

In gevallen dat een besluit of plan betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst kent de vormvrije m.e.r.-beoordeling in essentie twee mogelijke uitkomsten:

• het is uitgesloten dat er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn; dit moet dan in het besluit worden gemotiveerd;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten; in dit geval is tenminste een m.e.r.-beoordeling nodig (bij besluiten) of een MER noodzakelijk (bij een plan).

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd.

Beoordeling plan

Uit de resultaten van de opgestelde Aerius-berekening (zie ook Bijlage 4) blijkt dat het voornemen niet leidt tot effecten op omliggende op Natura 2000 gebieden. Het opstellen van een passende beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Het bevoegd gezag dient een beslissing te nemen of een milieueffectrapportage moet worden opgesteld dan wel een verdere m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het kader van onderhavig plan is een vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld, die als Bijlage 5 bij de toelichting van het plan is toegevoegd. Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen. Er is geen aanleiding voor het uitvoeren van een milieueffectrapportage. Het bevoegd gezag wordt derhalve verzocht om een besluit te nemen dat een verdere mer-beoordeling niet noodzakelijk is.

Conclusie

Gelet op de hierboven beschreven beoordeling is het niet nodig een nadere m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting

5.1 Algemeen

De in deze toelichting beschreven aspecten hebben als basis gediend voor het opstellen van een juridisch plan, dat zoveel mogelijk is afgestemd op de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Teneinde het voorgenomen initiatief te kunnen realiseren heeft een juridische vertaling van het plan in planregels en verbeelding plaatsgevonden. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding. Verbeelding en planregels dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast conform de bepalingen in Wro, Bro en SVBP2012.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied de bestemming 'Wonen' met bijbehorend bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen. Een aantal aanduidingen heeft geen juridische betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid, zoals kadastrale en topografische gegevens op basis van de BGT/BAG.

5.3 Planregels

De planregels zijn opgesteld op basis van de landelijke standaarden zoals vastgelegd in het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De planregels zijn conform deze standaard verdeeld in vier hoofdstukken, te weten hoofdstuk 1 'Inleidende regels', hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', hoofdstuk 3 'Algemene regels' en hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'.

Hoofdstuk 1, 3 en 4 zijn vrij algemeen van aard en worden niet nader beschreven in deze paragraaf. Onderstaand wordt de gebruikte bestemming toegelicht, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels.

De regels zijn daarbij gebaseerd op het geldende bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' en aangevuld met regels uit het bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 1e herziening 2017' voor zover relevant voor het planvoornemen.

Wonen (Artikel 3)

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn binnen het bouwvlak gestapelde woningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' in het aangegeven aantal overeenkomstig de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Daarnaast zijn gerelateerd aan de woonbestemming: erven en terreinen, verkeer- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen én nutsvoorzieningen toegestaan.

Het hoofdgebouw in de vorm van het appartementencomplex moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximum toegestane goot- en bouwhoogte middels een aanduiding is aangegeven, te weten 7 respectievelijk 10 m. Voor de voorgenomen uitbouw aan de achterzijde geldt een maximum toegestane goot- en bouwhoogte van 3,3 respectievelijk 6,5 meter. Daarnaast zijn bijgebouwen en overkappingen toegestaan binnen de aangeduide zone 'bijgebouwen'.

Ter bescherming van het monumentale karakter van het pand is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' op de verbeelding opgenomen, inclusief een bijbehorende beschermingsregeling.

Ter bescherming van de aanwezige waardevolle bomen zijn deze voorzien van een aanduiding 'overige zone - waardevolle boom' met een bijbehorende beschermingsregeling.

Waarde – Archeologisch waardevol (Artikel 4)

Deze gronden zijn conform de geldende archeologische regeling mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Bouwen is toegestaan tot een diepte van 0,3 m en/of een oppervlakte van 100 m². Voor grootschalige bodemingrepen is een nader onderzoek vereist.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Tussen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten en afwenteling van eventuele planschade. De (eventuele) kosten zijn hiermee in voldoende mate anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het planvoornemen voldoende is gegarandeerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied binnen de kern Nuenen. Door de herstructurering en herontwikkeling van de locatie blijft de geldende woonbestemming behouden, maar wordt de mogelijkheid voor hervestiging van een detailhandel binnen het plangebied weggenomen. Middels deze toelichting is onderbouwd dat sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'. Gezien de kwaliteitsverbetering en het feit dat het planvoornemen goed past in de omgeving wordt het planvoornemen maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

Omgevingsdialoog

In het kader van de vereiste omgevingsdialoog zijn de omwonenden door de initiatiefnemers in een vroeg stadium geïnformeerd over het voornemen, waarbij ieder de mogelijkheid werd geboden om een reactie te geven.

Op 4 september 2023 heeft vervolgens een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst is het planvoornemen gepresenteerd aan de omwonenden en zijn omwonenden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. De omwonenden uitten hun zorgen over het aantal appartementen en mogelijke overlast met name met betrekking tot het parkeren. Daarnaast werden vragen gesteld over de inpassing van de bebouwing aan de oostzijde van de planlocatie. Tevens is gesproken over de manier waarop de erfafscheidingen aan de achterzijde van het plangebied vormgegeven moeten worden. Het toevoegen van appartementen binnen het plangebied wordt als wenselijk gezien. Een verslag van de bewonersbijeenkomst is als Bijlage 7 bijgevoegd bij de toelichting.

Hierop volgend heeft nog nader overleg plaatsgevonden met de direct omwonenden aan de oostzijde. Zij maakten zich zorgen over de impact van de uitbreidingsplannen, vooral op het gebied van privacy en het groene uitzicht. In gezamenlijk overleg is bekeken of met aanpassingen van het ontwerp tegemoet zou kunnen worden gekomen aan de geuite bezwaren. Een verslag van dit nader overleg is bijgevoegd als Bijlage 8 bij de toelichting.

Mede naar aanleiding van de omgevingsdialoog is de inrichtingsschets in overleg met de gemeente op diverse onderdelen aangepast. Het aantal te realiseren appartementen is verminderd van 18 naar 16, de parkeerplaatsen worden nu volledig op eigen terrein gerealiseerd, de bouwhoogte van de beoogde uitbouw aan de achterzijde is verlaagd, de bouwhoogte van de bijgebouwen (schuurtjes) aan de achterzijde is verlaagd en daarnaast wordt ten oosten van de beoogde uitbouw een aanvullende bomenrij gepland.

Hoofdstuk 7 Procedure

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet burgemeester en wethouders overleg plegen met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Onderhavig planvoornemen betreft de herontwikkeling van een bestaande woonlocatie binnen de kern Nuenen met een planologische mogelijkheid voor de vestiging van een detailhandel naar een woonlocatie bestaande uit maximaal 16 appartementen, waarbij de mogelijkheid tot vestiging van een detailhandel wordt weggenomen. Er zijn hiermee geen Rijks-, provinciale-, waterschaps- en gemeentelijke belangen in het geding. Om deze reden is er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De vooroverlegpartners zijn wel geïnformeerd over de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het waterschap heeft in het kader van de watertoetsprocedure laten weten in te kunnen stemmen met het vooorontwerpbestemmingsplan. Er is geen toename van verhard oppervlak en er spelen geen andere waterschapsbelangen in het plangebied.

De provincie Noord-Brabant heeft in het kader van het vooroverleg in haar vooroverlegreactie aangegeven in te kunnen stemmen met het voorontwerpbestemmingsplan. Het plan is in overeenstemming met de provinciale belangen.

Tervisielegging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan is conform de gebruikelijke procedure in de periode van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging konden omwonenden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan en zijn/haar zienswijze kenbaar maken. Er zijn twee zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie in de Nota van Zienswijzen, die als Bijlage 9 bij de toelichting is opgenomen.

De ingediende zienswijzen hadden onder meer betrekking op de uitvoering van de te realiseren schuurtjes en het aantal te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein. Naar aanleiding van de zienswijzen is het ontwerp bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast. De te realiseren schuurtjes zullen worden uitgevoerd met een plat dak en er zullen op het terrein 23 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan 3 bezoekersparkeerplaatsen. Deze aanpassingen zijn verwerkt in in het beeldkwaliteitsplan (opgenomen als Bijlage 1 van de regels) en in paragraaf 2.2.1 en paragraaf 2.2.5 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is met inachtneming van de binnengekomen zienswijzen gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.