| Plan: | Heusden Buitengebied, 2de herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0797.PHHBG2-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' is op 18 december 2012 door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld. Het betreft een hoofdzakelijk conserverend bestemmingsplan met enkele particulier initiatieven wat voldoet aan de landelijke regels voor ruimtelijke plannen. De raad heeft met dit plan gezorgd voor een digitaal raadpleegbaar plan. Het plan voorziet in een ruimtelijk kader voor een periode van 10 jaar. Voor het grootste deel van het plangebied is er vooralsnog geen aanleiding om dit plan te wijzigen.
Het voorliggende bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' is een gedeeltelijke herziening voor het buitengebied van de gemeente Heusden.
Het doel van deze herziening is om nieuwe ontwikkelingen van (particuliere) initiatiefnemers mogelijk te maken. Daarom is dit bestemmingsplan opgesteld als 'postzegelplan'. In een postzegelplan worden plannen van (particuliere) initiatiefnemers gebundeld in één bestemmingsplan. De haalbaarheid van deze plannen is vooraf door het college vastgesteld.
1.2 Aanpak
Als er een nieuwe ontwikkeling plaatsvindt, moeten initiatiefnemers zelf een ruimtelijke onderbouwing (met de eventueel benodigde onderzoeken) laten opstellen. De verschillende ruimtelijke onderbouwingen zijn in dit bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' gebundeld. De ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlage bij deze toelichting opgenomen.
1.3 Geldend bestemmingsplan
Het voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een aantal verspreid liggende locaties. In de beschrijving per initiatief wordt nader ingegaan op de geldende planologische regeling conform het bestemmingsplan Buitengebied Heusden.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk, is in hoofdstuk 2 een overzicht opgenomen van de particuliere initiatieven waaraan de gemeente medewerking wil verlenen. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de juridische onderdelen van het plan. Tenslotte is in hoofdstuk 4 ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen
In het buitengebied van Heusden zijn plannen voor een aantal ruimtelijke ontwikkelingen en wijzigingen aanwezig. Deze ontwikkelingen en wijzigingen zijn afzonderlijk getoetst aan de relevante wet- en regelgeving en per initiatief/adres in onderstaand hoofdstuk gemotiveerd. Voor een aantal ontwikkelingen zijn afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen opgesteld die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan. Deze ruimtelijke onderbouwingen, inclusief de benodigde haalbaarheidsonderzoeken, zijn als bijlage bij de toelichting van het voorliggend plan opgenomen.
2.1 Kerkstraat 23a Hedikhuizen
Het voormalig agrarisch bedrijf aan de Kerkstraat 23a is gelegen in de kern Hedikhuizen. Op het perceel bevinden zich een woning en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Daarnaast is het perceel in gebruik als grasland. Het realiseren van een nieuwe vrijstaande woning met bijgebouw, in combinatie met het verwijderen van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst voor het plangebied en directe omving.
Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Kerkstraat 23a Hedikhuizen (blauwe lijn)
Met voorliggend plan wordt de bestemming zodanig gewijzigd, dat het realiseren van een nieuwe woning mogelijk wordt. Burgemeester en wethouders van gemeente Heusden hebben op 21 januari 2014 schriftelijk aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het initiatief. In het bestemmingsplan Heusden Buitengebied is reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van deze ontwikkeling. De opgestelde ruimtelijke onderbouwing geeft een uitgebreide toelichting bij het initiatief. De ruimtelijke onderbouwing is als bijlage toegevoegd aan het plan (Bijlage 1 Kerkstraat 23a Hedikhuizen).
Een aantal onderwerpen worden onderstaand nader toegelicht.
Ladder voor duurzame verstedelijking
De kleinschalige ontwikkeling (één woning) in het kader van functieverandering, voorziet niet in een stedelijke voorziening (zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro en artikel 1.75 Verordening Ruimte 2014), waardoor artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.
De woning is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en als zodanig in regionaal verband afgestemd.
Verordening Ruimte 2014
De Verordening Ruimte 2014 stelt regels aan o.a. stedelijke ontwikkeling, natuur- en landschap, water, cultuurhistorie en agrarische ontwikkelingen. Het plangebied aan de Kerkstraat 23a-25 is deels gelegen in bestaand stedelijk gebied, kern landelijk gebied en deels in de groenblauwe mantel. De locatie heeft geen andere aanduidingen op de themakaarten stedelijke ontwikkeling en natuur en landschap. De locatie maakt geen onderdeel uit van de EHS of attentiegebied EHS. Het plangebied heeft geen aanduidingen op de themakaarten cultuurhistorie en water.
Bestaand stedelijk gebied is gedefinieerd als 'gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies'. Een kern in landelijk gebied is gedefinieerd als 'gebied waar verstedelijking plaatsvindt anders dan in een stedelijk concentratiegebied.
De groenblauwe mantel is gedefinieerd als 'gebieden met een belangrijke nevenfunctie voor natuur en water die overwegend grenzen aan de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszone en die deze verbinden.
Bij het voorliggende initiatief is sprake van het realiseren van een nieuwe relatief kleinschalige stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Om het initiatief uit te kunnen voeren, dient de begrenzing van het stedelijk gebied te worden gewijzigd. Daarvoor dient gebruik gemaakt te worden van het Verzoek Herbegrenzing Provinciale Verordening. Het verzoek tot herbegrenzing is uitsluitend mogelijk in combinatie met een bestemmingsplan, dat op verzoek van gemeente Heusden vergezeld gaat van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing.
In bijlage 2 behorende bij de ruimtelijke onderbouwing is de landschappelijke en stedenbouwkundige motivatie opgenomen voor de wijziging in de begrenzing van het stedelijk gebied van de kern Hedikhuizen. De conclusie van de uitgevoerde analyse luidt: 'Het voorgestelde gebied, als toevoeging aan de begrenzing van Hedikhuizen, met de aanduiding 'kernen in landelijk gebied' doet recht aan de ontwikkelingsgeschiedenis van de kern Hedikhuizen. Geadviseerd wordt om het gebied toe te voegen, zodat er sprake is van een logische afronding van de kern.' De bouw van een nieuwe vrijstaande woning in combinatie met de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leidt tot een verkleining van de bebouwde oppervlakte en kan de uitstraling van de kern een kwaliteitsimpuls geven.
Procedure grenswijziging
De bevoegdheid tot grenswijzigingen van het stedelijk gebied ligt bij Gedeputeerde Staten. Om de procedure soepel te laten verlopen zijn indieningsvereisten en procedurele bepalingen opgenomen, luidend:
- 1. aanduiding van de wijziging in het digitale plan. In een plan waarvoor het voor de vaststelling nodig is dat er een grenswijziging plaatsvindt, dient dit ook in het digitale ontwerpplan zelf tot uiting te komen door het opnemen van een “gebiedsaanduiding: overig – in Verordening ruimte te verwijderen Groenblauwe mantel” en een “gebiedsaanduiding: overig – in Verordening ruimte toe te voegen Bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied”. De opgenomen gebiedsaanduidingen in het digitale plan zijn de basis voor het aanpassen van de kaart van de verordening. Op die manier sluiten het plan en een wijziging van de grenzen in de verordening naadloos op elkaar aan. Na de herbegrenzing zijn de gebiedsaanduidingen in het plan overbodig en daarom kunnen ze bij de vaststelling van het gemeentelijke plan vervallen.
- 2. melding van voornemen en mogelijkheid tot reageren door gemeente bij tervisielegging ontwerpbestemmingsplan;
- 3. aanvragen van herbegrenzing en toezenden reacties aan GS;
- 4. beslissing GS.
Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering
In de ruimtelijke onderbouwing is een berekening toegevoegd waaruit de kwaliteitsverbetering moet blijken. Om dit juridisch te borgen is deze verplichting opgenomen in de planregels.
Vertaling in bestemmingsplan
Voor het perceel zijn twee woonbestemmingen opgenomen conform de gebruikelijke wijze van bestemmen in de gemeente.
2.2 Bosscheweg 70a Drunen
Ter plaatse van het perceel Bosscheweg 70a is een autowasplaats en autostalling voor oldtimers en schadeauto's aanwezig. Deze ontwikkeling is destijds meegenomen in het bestemmingsplan Heusden Buitengebied. De initiatiefnemer wenste destijds ook een bedrijfswoning te realiseren op het bedrijfsperceel. Deze ontwikkeling is bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Heusden Buitengebied echter niet meegenomen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet alsnog in de mogelijkheid om een (bedrijfs)woning te kunnen realiseren.
Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Bosscheweg 70a Drunen (blauwe lijn)
Ladder voor duurzame verstedelijking
De kleinschalige ontwikkeling (één bedrijfswoning) ter plaatse van een reeds opgenomen bestemming 'Bedrijf', voorziet niet in een stedelijke voorziening (zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro en artikel 1.75 Verordening Ruimte 2014), waardoor artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.
De woning is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma en als zodanig in regionaal verband afgestemd.
Verordening Ruimte 2014
Het bedrijfsperceel is in de Verordening Ruimte 2014 gelegen in 'Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'. Buiten bestaand stedelijk gebied is 'stedelijke ontwikkeling' niet toegestaan. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'nieuw ruimtebeslag dan wel uitbreiding of wijziging van bestaand ruimtebeslag ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies'.
De mogelijkheid voor de realisatie van een bedrijfswoning op een reeds bebouwd perceel valt niet onder 'stedelijke ontwikkeling' op grond van de verordening. Er dient conform de verordening wel rekening gehouden te worden met artikel 3.1 en 3.2 van de verordening, zie navolgend.
Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing
Ten behoeve van de ontwikkeling is een landschapsplan opgesteld, rekening houdend met de Ontwikkelingsvisie Buitengebied, inclusief berekening kwaliteitsverbetering. Het landschapsplan inclusief berekening van de kwaliteitsverbetering is als bijlage bij de regels opgenomen.
Milieuaspecten
Geluid
Uit akoestisch onderzoek blijkt dat niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarden inzake wegverkeerslawaai. Er is een besluit hogere grenswaarden noodzakelijk.
Bodem
De conclusie van eerder uitgevoerd (01-12-2007) bodemonderzoek op het perceel ten behoeve van de bedrijfsbebouwing leidt tot de verwachting dat er geen belemmeringen zullen zijn voor de beoogde wijziging. De conclusies vermelden dat de kwaliteit van de grond geen belemmering is voor het voorgenomen gebruik en geen bezwaar is voor eventuele nieuwbouw. Bij de omgevingsvergunning voor de bedrijfswoning middels een bodemonderzoek aangetoond moeten worden dat de grond geschikt is.
Externe veiligheid
De voorliggende locatie valt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en objecten. Er zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheidregelgeving geen belemmeringen voor ontwikkelingen op deze locatie.
Waterhuishouding
Voor de beoordeling van de waterhuishouding is gekeken naar de Risicokaart Stedelijke wateropgave van het Waterplan Heusden (inwerking vanaf 17-12-2008). Het perceel ligt niet in een overbelast gebied. Om te voorkomen dat er een knelpunt ontstaat, dient er voorzien te worden in een passende berging.
Het initiatief betreft het realiseren van een nieuwe vrijstaande (bedrijfs)woning met bijgebouw ter plaatse van de bestemming Bedrijf. Onderstaand is een schematisch overzicht van de bestaande en nieuwe situatie.
| Omschrijving | Huidige situatie | Nieuwe situatie |
| Woning met bijgebouwen | 0 | 250 |
Er moet hydrologisch neutraal ontwikkeld worden, conform de uitgangspunten van het Waterschap Aa en Maas. Op het perceel is voldoende ruimte voor een passende berging, die eventueel ondergronds door middel van kratten aangelegd kan worden.
Verkeer en parkeren
Het toevoegen van één woning levert nauwelijks een merkbare toegevoegde druk op de omliggende wegen. Deze zijn voldoende gedimensioneerd. Een uitrit ter plaatse zorgt niet voor een verkeersonveilige situatie.
Er is in het openbaar gebied geen ruimte voor parkeerplaatsen. Parkeren moet dus plaats vinden op het projectperceel. Gezien de afmetingen is dit mogelijk. Er moet worden voorzien in twee parkeerplaatsen.
Vertaling in bestemmingsplan
Voor het perceel is het bestemmingsvlak 'bedrijf' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Heusden Buitengebied. Een bouwvlak met een aanduiding 'bedrijfswoning' is toegevoegd ten behoeve van de realisatie van een bedrijfswoning. De overige gronden zijn voorzien van een bestemming 'tuin'.
2.3 Kerkstraat 18 Hedikhuizen
Een verzoek is ingediend voor de realisatie van een atelier annex kapschuur (overkapping voor auto's) voor het perceel aan de Kerkstraat 18 te Hedikhuizen.
Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Kerkstraat 18 Hedikhuizen (blauwe lijn)
In het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' is dit perceel bestemd tot 'Wonen'. Hierin is het gebruik als atelier (beroep aan huis) ter plaatse rechtstreeks mogelijk. De afmetingen van het atelier en de schuur voldoen niet aan de regels van het bestemmingsplan. Echter dient in deze bestemming ook rekening te worden gehouden met de maximaal gezamenlijk toegestane oppervlakte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. De gezamenlijke oppervlakte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 150 m² (max. 60 m² verhoogd met 10% van de overmaat i.v.m. de perceelsoppervlakte). De bebouwde oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak wordt hieronder inzichtelijk gemaakt:
| Bestaande situatie: | Nieuwe situatie: |
| garage: ± 81 m² | bestaande bijgebouwen: ±151 m² |
| bijgebouw (prieel) in de zijtuin: ± 37 m² | atelier: ± 64 m² |
| bijgebouw achter de woning: ± 33 m² | kapschuur: ± 63 m² |
| totaal: ± 151 m² | totaal: ± 278 m² |
Een uitbreiding van de oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen is ter plaatse ruimtelijk aanvaardbaar te achten.
Verordening Ruimte 2014 en kwaliteitsverbetering
De ontwikkeling is deels gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Regionaal is afgesproken dat in het geval van ruimtelijke procedures het project dicteert hoeveel beplanting noodzakelijk is. Afhankelijk van de impact, is gericht voorgeschreven of er voorzien moet worden in een cijfermatige onderbouwing van de landschappelijke verbetering. Zie het document 'Werkafspraken Kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant'. Het project past binnen categorie 2. Het betreft een ontwikkeling binnen het bestemmingsvlak 'wonen', er is sprake van een gebiedseigen ontwikkeling en er is weinig tot geen inbreuk op het landschap. In een dergelijk geval is een goede landschappelijke inpassing voldoende.
Ten behoeve van de ontwikkeling is daarom een landschapsplan opgesteld, rekening houdend met de Ontwikkelingsvisie Buitengebied. Het landschapsplan is als voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen.
Water
De oppervlakte nieuwe verharding/ bebouwing is zodanig beperkt (max. 129 m2) waardoor gesteld kan worden dat het voor de voorliggende ontwikkeling geoorloofd is niet onvertraagd af te voeren op de nabij gelegen A-watergang.
Vertaling in bestemmingsplan
Voor het perceel zijn de bestemmingen overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Heusden Buitengebied. In aanvulling daarop is een maatvoeringsaanduiding opgenomen waarmee het oppervlak aan bijbehorende bouwwerken is vastgelegd, te weten 280 m2. De activiteit 'atelier' wordt opgenomen als nevenactiviteit in de bestemming 'wonen'.
2.4 De Hoeven Haarsteeg
Initiatiefnemer exploiteert momenteel een hoveniersbedrijf aan de Bosscheweg 55/57 in Drunen. Er staat een dubbele woning met daarachter bedrijfsruimte en onbebouwde grond. In een van de twee woningen zitten een kantoor en een vergaderruimte. Op de bedrijfslocatie, die door de initiatiefnemer wordt gehuurd, vinden de volgende activiteiten plaats: de verkoop van tuinplanten aan consumenten, groothandel in tuinplanten en de opslag van machines, materieel en dode materialen. De eigenaar wil zijn hoveniersactiviteiten uitbreiden, maar vanwege ruimtegebrek op deze bestaande locatie wil hij een nieuw hoveniersbedrijf vestigen op een perceel aan De Hoeven in Haarsteeg. Een deel van de activiteiten van de Bosscheweg worden naar de nieuwe locatie verplaatst, overigens zijn er geen veranderingen voorzien ten aanzien van de bebouwing op en het gebruik van de locatie aan de Bosscheweg.
Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied De Hoeven ong. Haarsteeg (blauwe lijn)
Op de nieuwe bedrijfslocatie De Hoeven, gelegen aan de westzijde van het dorp Haarsteeg, is de bouw van een bedrijfswoning met bedrijfsbebouwing beoogd. De bedrijfsactiviteiten op deze locatie worden de op- en overslag en groothandel in tuinplanten en de opslag van machines en materieel. De groothandel richt zich op de zakelijke markt, zoals tuincentra, hoveniers, exporteurs en architecten.
De opgestelde ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 2 De Hoeven Haarsteeg) geeft een uitgebreide toelichting bij het initiatief. Een aantal onderwerpen is onderstaand nader toegelicht.
Verordening Ruimte 2014
Bij het voorliggende initiatief is sprake van het vestigen van een nieuwe bedrijf buiten bestaand stedelijk gebied. Om het initiatief uit te kunnen voeren, dient de begrenzing van het stedelijk gebied te worden gewijzigd. Daarvoor dient gebruik gemaakt te worden van het Verzoek Herbegrenzing Provinciale Verordening. Het verzoek tot herbegrenzing is uitsluitend mogelijk in combinatie met een bestemmingsplan, dat op verzoek van gemeente Heusden vergezeld gaat van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing. De onderbouwing is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing.
Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering
In de ruimtelijke onderbouwing is een berekening toegevoegd waaruit de kwaliteitsverbetering moet bestaan. Om dit juridisch te borgen is deze verplichting opgenomen in de planregels.
Vertaling in bestemmingsplan
Voor het perceel is het bestemmingsvlak 'bedrijf' opgenomen. Een bouwvlak met een aanduiding 'bedrijfswoning' is toegevoegd ten behoeve van de realisatie van een bedrijfswoning, de gronden niet aangeduid als 'bedrijfswoning' zijn bestemd voor bedrijfsbebouwing. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn geen bedrijfsgebouwen toegestaan.
2.5 Uitkijktoren Heidijk
In dit bestemmingsplan wordt de aanleg van een uitkijkterras aan de Heidijk mogelijk gemaakt.
Geldend bestemmingsplan Heusden Buitengebied met begrenzing plangebied Heidijk (blauwe lijn)
In 2011 hebben Vereniging Natuurmonumenten als hoofdaanvrager en Waterschap Aa en Maas, Staatsbosbeheer, De Vlinderstichting en de gemeente Heusden met een programma voor de duur van 78 maanden gereageerd op een Europese oproep tot indiening van "best practice"-projecten of demonstratie-projecten waarbij maatregelen worden genomen voor het behoud en herstel van Natura 2000-gebieden.
Voor de gemeente Heusden is het belang van het project gelegen op de Heidijk. Uitvoering van het Heusdense deel van het programma brengt de volgende doelen voor het dijklichaam, voor zover gelegen binnen het Natura 2000-gebied, dichterbij:
- 1. het terugbrengen van natte natuurwaarden op het traject Heidijk, gelegen tussen de Moerputtenweg en de Vliedbergweg;
- 2. het herstel van een drietal oude slootjes en verspreiding van vochtige vegetatie direct ten zuiden van de Heidijk;
- 3. het creëren van wandelontsluitingsmogelijkheden vanaf de Heidijk om het Vlijmens Ven te beleven;
- 4. de aanleg van een uitkijkterras met infopaneel boven op de dijk;
- 5. de aanleg van een reeks van poelen op gemeentelijke percelen met de bijbehorende ecologische oevers rond deze poelen en andere waterlopen langs de dijk, voor zover het gebied is gelegen binnen Natura 2000.
Gemeente Heusden zal een uitzichttoren plaatsen op de Heidijk vanwaar een belangrijk deel van het N2000-gebied "Vlijmens Ven, Moerputten en Bossche Broek" is te overzien. Bij de uitzichttoren zal ook een informatiepaneel worden geplaatst. Het uitzichtpunt is onderdeel van de recreatieve zonering van het gebied, dat intergraal zal worden gerealiseerd om de kwetsbare vegetaties zoveel mogelijk te beschermen tegen betreding en tegelijkertijd bezoekers van het gebied zo goed mogelijk een indruk te geven van de waarde en betekenis van het gebied.
Voor de uitzichttoren zal een eenvoudig ontwerp worden gemaakt. Natuurmonumenten beschikt reeds over verschillende ontwerpen die al eerder werden geplaatst in haar gebieden. Onder meer in het kader van LlFE+. De verwachting is dat deze ontwerpen met geringe aanpassingen zijn te gebruiken voor de aanbesteding en realiseren van het uitzichtpunt. Het gaat om een eenvoudige, betaalbare voorziening, van duurzame materialen, die het landschap niet domineert. De dragende constructie, de vloer, de trap en het dak zijn van gegalvaniseerd staal. Het uitzichtpunt wordt ter hoogte van het uitzichtplatform afgetimmerd met een duurzame houtsoort als frans eiken of europees larix.
Het uitzichtpunt is als voorziening onderdeel van de integrale recreatiezonering van het gebied. Deze recreatiezonering is noodzakelijk om de huidige problemen die met het recreatieve gebruik in de Moerputten samenhangen te verminderen, zonder de recreanten te weren uit het gebied. Het is noodzakelijk om een informatiepaneel te plaatsen zodat het publiek op de hoogte op de hoogte wordt gebracht van de maatregelen en doelen en het nut en de noodzaak van het project. Het is van eminent belang dat het draagvlak op korte maar ook op langere termijn groot blijft voor dit project, zodat er tevens draagvlak behouden blijft voor de duurzame instandhouding van de gerealiseerde habitats en de daarin levende soorten.
Onderzoek
In het kader van de ontwikkelingen aan de Heidijk is ecologisch en archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit deze onderzoeken (Bijlage 3 Ecologisch onderzoek Heidijk en Bijlage 4 Archeologisch onderzoek) blijkt dat de realisatie van het uitkijkplatform aldus uitvoerbaar is.
Vertaling in bestemmingsplan
De bestemming agrarisch blijft gehandhaafd en wordt voorzien van een (gebieds)aanduiding 'overige zone – uitkijkplatform'. Ter plaatse van de aanduiding is een uitkijkplatform toegestaan met een maximum oppervlakte van 90 m2 en een maximum bouwhoogte van 7 m (bouwwerken, geen gebouw zijnde).
2.6 Groenstrook Vlijmen Noord
Voor het oplossen van de wateropgaven in Geerpark, De Grassen en voor de bestaande bebouwing in Vlijmen Noord is een waterstructuurplan (Waterstructuurplan Vlijmen Noord) opgesteld. Dat is de leidraad waarlangs deze wateropgaven worden aangepakt. Voor de bestaande bebouwde omgeving in Vlijmen Noord is de afgelopen tijd intensief en samen met de bewoners gewerkt aan een ontwerp voor het nieuwe watersysteem. Dit heeft geleid tot een projectplan. Dit projectplan beschrijft het nieuwe watersysteem voor de bestaande bebouwde gebied van Vlijmen Noord gelegen tussen Geerpark en De Grassen. Het gaat hier om een gezamenlijk plan van de gemeente Heusden en het waterschap Aa en Maas.
Ligging perceel (rood)
Een van de percelen waar maatregelen zijn voorzien is het perceel ten noorden van Vlijmen. Dit perceel is in eigendom van de gemeente en reeds ingericht als groen met speelvoorzieningen (basketbal, skatebaan en trapveld). De volgende waterhuishoudkundige maatregelen zijn voorzien:
De bestaande waterpartij aan de noordelijke rand wordt vergroot. De vergroting gaat samen met een meer gevarieerde en natuurlijk inrichting van de zuidelijke oever. Steile oevers worden afgewisseld met meer flauwe oevers en moeraszones. Bij hoge waterstanden kunnen de moeraszones onder water komen te staan en zorgen hiermee voor extra bergende capaciteit. Open delen worden afgewisseld met bosschages en boomgroepen op de hogere delen. In de lagere delen kunnen riet en waterminnende planten zich vestigen langs het water. De bestaande beplanting wordt gericht uitgedund, afgestemd op het gevarieerde landschapsbeeld, zichtlijnen en de huidige natuurwaarde van de beplanting. Door de meer gevarieerde inrichting van de oeverzone wordt het een aantrekkelijk leefgebied voor diverse planten- en diersoorten. Tevens wordt een vissteiger aangelegd. Het pad om de waterpartij loopt door en langs de verschillende elementen en over een vlonderpad door de moeraszone zodat een gevarieerd recreatief rondje kan worden gelopen. Er wordt een extra route met brug over het water toegevoegd. Aan de noordzijde van de waterpartij blijft de structuur richting de polder gehandhaafd met behoud van de bestaande bomen en een open karakter.
Maatregelen op basis van het Projectplan Maatregelen Wateroverlast Vlijmen Noord
Voor een nadere onderbouwing en toelichting op het plan wordt verwezen naar het Waterstructuurplan Vlijmen Noord en het (ontwerp)Projectplan Maatregelen Wateroverlast Vlijmen Noord.
Vertaling in bestemmingsplan
Het perceel heeft in het bestemmingsplan Heusden Buitengebied een bestemming 'Agrarisch'. Deze bestemming sluit niet volledig aan bij het huidige gebruik en toekomstig gebruik. Om deze reden wordt een bestemming 'Groen' opgenomen voor het betreffende perceel.
2.7 Landgoed De Hooge Bank
Voor een van de te ontwikkelen woningen gesitueerd op Landgoed De Hooge Bank zijn enkele wijzigingen voorzien. Deze wijzigingen worden ondersteund nader toegelicht en onderbouwd.
Vorm bouwvlak
Het huidige bouwvlak van “Huize Hooge Bank” heeft een rechthoekige vorm waar noodgedwongen een hoek is afgesneden in verband met de aanwezige bestaande bebossing. De positie van het bouwvlak wordt grotendeels bepaald door de centrale ligging op de zichtas richting Nieuwkuijkseweg. Ook het hoofdgebouw dient centraal op deze zichtas te liggen. Dit geeft dusdanig problemen met de positie van de bebouwing dat voorgesteld wordt om het bouwvlak van vorm te veranderen en te verschuiven.
Het bouwvlak verschuift in zuidoostelijke richting, wordt smaller en dieper om zo minder raakvlak te hebben met de bebossing. Het bouwvlak blijft centraal liggen op de zichtas richting Nieuwkuijkseweg en zal qua oppervlakte gelijk blijven aan het huidige bouwvlak.
De vorm van het bouwvlak wordt nu symmetrisch net als de bebouwing op de zichtas. Dit is in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan. Doordat het bouwvlak nu meer het gebied van het landgoed in schuift, ontstaat er meer ruimte ten opzichte van de bestaande bebossing wat ten goede komt aan de landschappelijke kwaliteiten.
Volgens het originele inrichtingsplan is de achtergevel van “Huize Hooge Bank” gericht naar de zichtas van de Nieuwkuijkseweg en is de voorgevel gericht naar de huidige ontsluitingsweg. Dit blijkt onlogisch te zijn gelet op de privacy. Aan de achterzijde is er inzicht vanaf de Nieuwkuijkseweg over de zichtas de achtertuin en aan de voorzijde het verkeer van de woningen op het landgoed. Het pand wordt daarom 180 graden gedraaid, zodat de voorgevel richting de zichtas van de Nieuwkuijkseweg staat en de achtertuin privacy biedt doordat de huidige ontsluitingsweg verdwijnt en ontsloten gaat worden via de Honderbunderweg (zie onderstaand). Vanuit het klassieke beeld is het ook logisch dat een zichtas uit kijkt op een voorgevel en niet op een achtergevel van een landhuis.
Onderkeldering
Volgens het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is er de mogelijkheid aanwezig om de bebouwing te onderkelderen. In het voorheen geldende bestemmingsplan landgoed “De Hooge Bank” wordt genoemd dat de kelder grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk.
In het bestemmingsplan Heusden Buitengebied is echter dit beperkt doordat de kelder onder het bouwwerk moet zijn gesitueerd. Deze omissie wordt hersteld in dit bestemmingsplan.
In het beeldkwaliteitsplan staat daarnaast nog als aanvulling dat het gehele gebouw op een kleine plint geplaatst mag worden als verwijzing naar de onderkeldering en daar is in het voorgestelde ontwerp gebruik van gemaakt. Het gebouw wordt als het ware op een terp gezet om verschillende redenen:
- voorkomen van wateroverlast in de toekomst.
- opzet is om een levensloopbestendige woning te maken die naar de toekomst goed kan blijven functioneren ongeacht de leeftijd van de bewoners. Mede doordat ouderen hier maatgevend in zijn, is de bedoeling dat de woning voldoet aan een optimale toegankelijkheid. Door de woning op een plint te zetten zorg je er voor dat de begane grond en de kelder middels een hellingbaan goed te bereiken zijn. Wanneer de kelder volledig onder de grond ligt, wordt het hoogteverschil tot maaiveld zo groot dat de hellingbaan te lang gaat worden wat zeker niet ten goede komt aan de toegankelijkheid. Door een beetje te middelen in hoogte kunnen beide bouwlagen optimaal op het maaiveld aansluiten.
Verkeersontsluiting
Momenteel vindt de ontsluiting van het landgoed plaats via een uitrit op de Nieuwkuijkseweg. Dit is onwenselijk om de volgende redenen:
- De huidige ontsluiting leidt er per definitie toe dat er bij op- en/of afrijden van het terrein verkeershinder ontstaat. Om redenen van verkeersveiligheid hebben de bewoners van De Hooge Bank dan ook behoefte aan een veiliger entree.
- De uitrit loopt door het privé-erf van De Hooge Bank 1 heen om bij de andere drie panden te komen. Dit geeft een belemmering van de privacy van de centrale woning op het landgoed.
- Ook vormt de weg een 'knip' in de oorspronkelijke bosstrook langs de Nieuwkuijkseweg.
Een langere ontsluitingsweg naar de Honderbunderweg is derhalve wenselijk. De Honderdbunderweg is rustiger en bevat al een ontsluitingspunt van het landgoed, namelijk het punt waar het fietspad op de Honderbunderweg aansluit. Er zit een flauwe maar overzichtelijke bocht in de weg en er zijn verkeersremmende maatregelen. Zowel de hoeveelheid verkeer als de snelheid op de Honderbunderweg zijn fors lager dan op de Nieuwkuijkseweg. De nieuwe ontsluitingsweg sluit op de bestaande ontsluitingsweg aan op een punt tussen De Hooge Bank 1 en het 'pleintje' tussen de andere woningen. Dit is logischer en leidt tot meer privacy dan in de huidige situatie.
De oorspronkelijke ontsluitingsweg zal ter hoogte van de bosstrook langs de Nieuwkuijkseweg weer worden vol geplant, met uitzondering van een leidingstrook die bereikbaar moet blijven. Hoewel het verleggen van de ontsluitingsweg het weer aaneensluiten van een bosstrook mogelijk maakt, neemt de nieuwe ontsluitingsweg ook een deel van de geplande natuur weg. De functie ter plaatse is/wordt bloemrijk grasland met hier en daar een struik om de overgang van het bos naar het bloemrijk grasland geleidelijker te maken. De ontsluitingsweg heeft geen negatieve gevolgen op deze functie, omdat het gebruik incidenteel is en nooit doorgaand verkeer betreft. De nieuwe weg is hooguit 0,1 ha in oppervlak groter dan de bestaande ontsluitingsweg en daarmee zijn de nadelen op de geplande natuur kleiner dan de argumenten om de weg te verleggen. Daarbij is op de oppervlaktewijziging marginaal ten opzichte van de oppervlakte van het totale landgoed. Er was altijd enige 'ruimte' voor wijzigingen omdat de oorspronkelijke Rood voor Groen regeling 1 bouwrecht voor 5 hectare nieuw landgoed betrof. Op dit landgoed zijn 4 woningen geprojecteerd op 21,5 hectare. Ook is het volledige landgoed de natuurfunctie gegeven, terwijl de regeling formeel nog inschakeling van landbouw mogelijk maakte. Het waterschap geeft aan dat zij niet betrokken hoeft te worden bij de wijziging van de ontsluiting zo lang het een onverharde weg betreft.
Situatietekening
Vertaling in bestemmingsplan
- Het bouwvlak ter plaatse van de Hooge Bank 1 wordt in qua vorm gewijzigd (de oppervlakte blijft gelijk). Voor wat betreft de maatvoeringen wordt aangesloten bij de regeling uit het bestemmingsplan De Hooge Bank.
- Onderkeldering wordt niet uitsluitend toegestaan onder de bouwwerken.
- De nieuwe wegstructuur wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Tevens wordt een aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – onverhard' opgenomen, zodat de ontsluiting onverhard blijft.
Hoofdstuk 3 Juridische toelichting
3.1 Plansystematiek
Dit bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wro (Wet ruimtelijke ordening), voldoet aan de per 1 januari 2010 geldende eisen betreffende digitale vormgeving, inrichting en raadpleegbaarheid.
De inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 heeft consequenties voor de terminologie en de inhoud van dit bestemmingsplan.
In dit bestemmingsplan zijn begrippen en termen gehanteerd die zijn voorgeschreven door de Wro, het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) en SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen,versie 1.3.1) en door de (Invoeringswet) Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) per 1 oktober 2010; bijvoorbeeld: 'vrijstelling' is geworden: 'omgevingsvergunning'.
3.2 Opbouw regels
Bestemmingsomschrijving
Per bestemming zijn onder de bestemmingsomschrijving de functies opgenomen waarvoor de betreffende gronden mogen worden gebruikt. Alle daarna volgende bepalingen (in die bestemming) zijn gerelateerd aan deze doeleinden. Gebruik van de gronden, inclusief bouwwerken die zich daarop bevinden, dat in strijd is met de doeleinden (volgens die bestemming) is verboden.
Gebruik
Voor een aantal bestemmingen is, onder een apart element, nadrukkelijk vermeld welk gebruik niet is toegestaan. Hiermee is een nadere afweging gemaakt tussen doeleinden die met elkaar strijdig kunnen zijn en met de belangen van de omgeving.
Bouwregels
Voor alle bestemmingen is vermeld welke bebouwing is toegestaan, gerelateerd aan de doeleinden. Voor de toegestane bebouwing zijn regels opgesteld met betrekking tot de toegestane omvang en situering. Bij een aantal bestemmingen, met name de agrarische bestemmingen, is een onderscheid gemaakt in bebouwing binnen het bouwvlak enerzijds en bebouwing buiten het bouwvlak anderzijds.
Afwijken van de bouwregels en de gebruiksregels
Onder een groot aantal bestemmingen zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken. Met behulp van deze afwijkingsmogelijkheden kunnen burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van in het plan gestelde regels. Hiermee wordt het plan flexibel gehouden. De mogelijkheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen die wel te verwachten zijn, maar waarvan de juiste omvang en situering vooralsnog niet zijn te voorzien.
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
Bij een groot aantal bestemmingen is een stelsel voor 'omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' (voorheen: aanlegvergunningen) opgenomen. Dit is gedaan om te voorkomen dat een terrein minder geschikt wordt voor de realisatie van de bestemming. Ook is dit opgenomen voor de handhaving van een gerealiseerde bestemming. In het vergunningenstelsel is aangegeven voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Daarbij is aangegeven onder welke voorwaarden de bewuste omgevingsvergunningen kunnen worden verleend. Het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning is overeenkomstig de 'Algemene gebruiksbepalingen' verboden en strafbaar.
3.3 Bestemmingen
Binnen het plangebied komen een aantal bestemmingen voor. Voor deze bestemmingen geldt dat deze bestemmingen voortkomen uit het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied' en 'Heusden Buitengebied Reparatie plandeel A'. Voor de toelichting op de verschillende bestemmingen wordt dan ook verwezen naar deze bestemmingsplannen.
Specifieke juridische regelingen voor de ontwikkelingen zijn reeds opgenomen in de beschrijving van deze ontwikkelingen in hoofdstuk 2.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Economische uitvoerbaarheid
Het voorliggende bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' is een zogenaamd 'postzegelplan'. Er zijn voor de gemeente geen uitvoeringskosten waarvoor een specifiek onderzoek naar economische aspecten moet worden uitgevoerd.
De nieuwe ontwikkelingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, betreffen particuliere initiatieven op eigen gronden. Voor deze ontwikkelingen hoeft de gemeente Heusden geen maatregelen uit te voeren. Ook hoeft de gemeente geen aan- of verkopen te doen. In overeenstemming met artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening heeft de gemeente de kosten verhaald op de initiatiefnemers via een (anterieure) overeenkomst. Als er geen sprake is van een bouwplan (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) dan zijn de kosten op grond van de legesverordening op de initiatiefnemers verhaald. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwingen is nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dat specifieke plan. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg
In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp voorgelegd aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie Noord Brabant en overige relevante organisaties. De resultaten van het vooroverleg worden zijn samengevat en zonodig van een reactie voorzien in de nota inspraak en vooroverleg.
Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan is conform de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegd. Voor de resultaten wordt verwezen naar de nota inspraak en vooroverleg.
Resultaten zienswijzenprocedure
Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Heusden Buitengebied, 2de herziening' lag vanaf 2 juli 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is 1 zienswijze ingediend. De resultaten zijn opgenomen in Bijlage 7 Nota zienswijzen.