Koesteeg, Nieuwkuijk

3.3 Directe omgeving en plangebied

Bijlage 1 en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

3.3.1 Ontsluiting

Het plangebied bevindt zich aan de rand van het dorp, direct aan de zuidzijde van de dorpsentree vanuit Drunen. Aanvankelijk behoorde de grond van het plangebied toe aan twee boerderijen gelegen aan de Nieuwkuijksestraat. Een dwarsstraatje van deze Nieuwkuijksestraat, de Koesteeg, vormt de huidige ontsluiting van het plangebied. Momenteel is de Koesteeg niet meer dan enkele tientallen meters getegeld pad ten behoeve van de ontsluiting van de twee aanliggende woningen. Verderop in het plangebied gaat de Koesteeg over in een onverharde weg.

huidige Koesteeg gezien vanaf de Nieuwkuijksestraat

De Meerdijk is niet geschikt als ontsluiting van het plangebied voor autoverkeer, wel voor fietsers en voetgangers.

3.3.2 Bebouwing en functies

De planlocatie wordt gevormd door twee van oudsher langgerekte agrarische percelen aan de Nieuwkuijksestraat. Inmiddels zijn deze percelen aan de straatzijde verkaveld in kleinere percelen met bebouwing. Het agrarische gebruik is nog af te lezen uit de boerderijen aan de Nieuwkuijksestraat 145, 151 en 159/161. Daartussen en -achter zijn later enkele woningen toegevoegd. Deze staan echter allen nabij het dorpslint, waardoor het agrarische karakter aan de achterkant behouden is gebleven.

Op de belendende (meer oostelijke) verkavelingsstroken heeft meer verdichting plaatsgevonden. Hier zijn een aantal vrijstaande woningen ontsloten aan een insteekweg (Pastoor Becxstraat). Al deze omliggende woningen grenzen met achter- of zijtuinen aan het plangebied.

het plangebied gezien vanuit de Koesteeg

De oorspronkelijke afwateringssloten van de strokenverkaveling ontbreken in de huidige situatie. De van noord naar zuid lopende erfafscheidingen verwijzen naar de langgerekte verkavelingsrichting van de locatie.

Direct ten westen van de planlocatie loopt een relatief brede watergang, de Nieuwe Loonse Vaart, in dezelfde richting als de verkaveling.

In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Meerdijk langs het Drongelens Kanaal. Dit enkele meters hoger gelegen dijklichaam dient gevrijwaard te blijven van bebouwing.

3.3.3 Beplanting

Typerend voor de strokenverkaveling zijn de houtwallen parallel aan de verkavelingsrichting. Aan de westzijde van de planlocatie staat zo'n houtwal, met een 40-tal gezonde beuken en een zomereik. Met boomdiameters tot meer dan een meter betreft het een forse houtwal. Door de hoogte (19 m) van de bomen maar ook door de openheid van het gebied ten westen ervan, is de houtwal een erg in het oog springend element. De onderste 4,5 m van de bomen is vrij van takken waardoor sprake is van zicht onder de bomen door.

groenstrook tussen de houtwal en de Nieuwe Loonse Vaart

De positie van de bomen en de ontwikkeling van wortels in de ondergrond geeft beperkingen voor toekomstige ontwikkelingen in de Koesteeg. De kwaliteit die de houtwal toevoegt aan de locatie maakt dat hier zorgvuldig mee omgegaan dient te worden, met name tijdens de bouwperiode. Zie bijlage 8 en bijlage 9 voor meer informatie.

3.3.4 Technische infrastructuur

In december 2008 is een Klic-melding uitgevoerd. De resultaten uit deze melding zijn op onderstaande afbeelding samengevat. Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse beheerders.

kabels en leidingen volgens Klic-melding

3.3.5 Belemmeringen

De milieucontouren van de kwekerij, café/zaal en de wielerbaan die in de nabijheid van het plangebied liggen leiden niet tot beperkingen van de bebouwingsmogelijkheden. Zie hoofdstuk 5.1 voor meer informatie.