Kantoorontwikkeling Meerendonkweg

3.5 Nota Hoogbouw

De nota geeft een definiëring wat er in de Bossche situatie verstaan wordt onder hoogbouw. De bestaande hoge gebouwen in de stad zijn geïnventariseerd ten aanzien van de functie, de hoogte van het bouwwerk, het aantal bouwlagen en het bebouwd oppervlak. Het bestaande silhouet van de stad is bestudeerd en beoordeeld om te komen tot een aantal beeldbepalende skylines. Hier zijn waardevolle zichtlijnen en zones aangegeven waar hoogbouw vermeden dient te worden om de bestaande kwaliteit te beschermen. Tenslotte is er, op basis van deze analyse, een filosofie ontwikkeld in welke zones hoogbouwpotenties aanwezig zijn en in welke richting deze ontwikkeld kunnen worden.

Bij de uitwerking van hoogbouw is een ruimtelijk onderzoek vereist waarbij de inpasbaarheid in de omgeving en in het stadssilhouet worden nagegaan. Het onderzoek dient de volgende onderdelen te bevatten:

1. De slankheidsbepaling
Voor de beleving van hoogbouw is slankheid een belangrijk begrip. Het kan uitgedrukt worden door middel van het quotiënt van de grootste breedtemaat van het grondvlak en de hoogte.
Uit de inventarisatie blijkt dat slanke torens een slankheidscoëfficiënt hebben van 2,2 of meer. Het merendeel van de bestaande woontorens zit op een coëfficiënt van 1,0 of lager. Ook bij de kantoren, bedrijven en andere functies zijn relatief weinig slanke gebouwen gerealiseerd. Het Provinciehuis springt er uit met een coëfficiënt van 2,7. Slankheid is met name van belang bij gebouwen, hoger dan 50 meter. Dat wil niet zeggen dat gebouwen met een lage coëfficiënt geen slanke indruk maken. Slankheid bij hoge gebouwen tot 50 meter is sterk afhankelijk van de vorm van de plattegrond en de hoek waaronder het gebouw wordt waargenomen. Dat wil niet altijd zeggen dat gebouwen met een lage coëfficiënt geen slanke indruk kunnen maken.
Uitgangspunt bij nieuwe hoogbouw is dat bij landmarks een slankheidscoëfficiënt van minimaal 2,6 gehaald dient te worden. Daarbij moet aangetekend worden dat goede vormgeving, detaillering en materialisering er toe kunnen leiden dat een lager slankheidscoëfficiënt toch tot een goed resultaat kan leiden. Bij samengestelde volumes is het begrip slankheid moeilijker toepasbaar.

2. Maatwerk
Elke locatie vraagt om maatwerk, er zal een analyse gemaakt moeten worden van het bestaande stedelijke weefsel, om van daaruit tot oplossingen te komen. Dit laatste geldt des te meer voor de landmarks die om een zorgvuldige plaatsing vragen.

3. Stadssilhouet
De nota Hoogbouw is een uitwerking van de Ruimtelijke Structuurvisie. In deze visie zijn, met als vertrekpunt de lagenbenadering, de zichtlijnen bepaald. Als lagen zijn onderscheiden: de natuurlijke laag of onderlegger bestaande uit de aspecten geomorfologie, water/bodem en de cultuurhistorie, de infrastructuurlaag en de occupatie- of verstedelijkingslaag.
De ruimtelijke, visuele en cultuurhistorische consequenties van hoogbouwinitiatieven op het silhouet van de stad zullen via 3D presentaties dan wel fotomontages worden gevisualiseerd. Vanuit verschillende zichthoeken zal het effect van de plaatsing worden nagegaan. Tenminste wordt een beeld gegeven vanaf de hoofdwegen, bijzondere open ruimten, vanuit het buitengebied en de relatie met de St. Jan.

4. Architectuur
Architectonisch zal het plan aansprekend moeten zijn, met aandacht voor gevelontwerp, afwerking, textuur en reliëf. De architectuur dient een gelaagdheid te krijgen, zodat het gebouw op grote afstand boeit, maar ook van dichtbij een geraffineerde schoonheid biedt.

5. De beëindiging van het gebouw
Bijzondere aandacht is vereist voor de top van het gebouw. Er worden niet alleen hoge eisen gesteld aan de beëindiging van de toren als silhouet, maar ook de “vijfde gevel” moet ontworpen zijn. Het moet duidelijk meer zijn dan een dak met een opbouw voor een technische ruimte zoals de lift en/of andere installaties.

6. De plint van het gebouw
Er dient veel aandacht te worden geschonken aan de plint van het gebouw, deze bestaat uit een of meerdere lagen en dient waar mogelijk stedelijke functies te herbergen, waardoor de toegankelijkheid van het begane grond niveau vergroot wordt. Deze plintlagen dienen een grotere hoogte te krijgen, omdat de toren anders visueel lijkt weg te zakken in het maaiveld.

7. De omgevingskwaliteit
De inrichting van de omgeving dient van hoge kwaliteit te zijn. Juist de aanlanding van de toren op het maaiveld in zijn omgeving zal extra aandacht behoeven. Een apart plan voor de inrichting van het maaiveld zal dat moeten aantonen. Het parkeren voor de gebruikers zal zoveel mogelijk ondergronds plaatsvinden.

8. Milieuaspecten
Hoogbouw heeft grotere ruimtelijk/functionele impact dan gebruikelijk. Gelet op de hogere investeringen en de meestal langere economische levensduur worden bij hoogbouwinitiatieven ook bijzondere milieueisen gesteld. Er zal worden gestreefd naar een goede koppeling met openbaar vervoer, zeker wanneer het gaat om werkfuncties. Dit is met name goed mogelijk in de knopen. Ook wordt aandacht gevraagd voor het inbouwen van flexibiliteit voor meervoudig functiegebruik.

9 Bezonningsaspecten
Er dient onderzoek gedaan naar de bezonningsaspecten van het hoogbouwinitiatief. Als voorwaarde wordt gesteld dat tussen 19 februari en 21 november bij een zonnestand van meer dan 10º sprake is van 2 uur zon.

10 Windhinder
Er zal onderzoek gedaan moeten worden naar mogelijke valwinden en turbulentie (rekening houdend met de windstatistiek op locatie). In sommige gevallen zal windtunnelonderzoek vereist zijn. Met name entreepartij en hoeken van gebouwen kunnen lijden onder windeffecten.

Bedoeld onderzoek is uitgevoerd en de hoogbouw wordt naar aanleiding hiervan verantwoord in paragraaf 4.1.1.