Kantoorontwikkeling Meerendonkweg

4.1 Ruimtelijk

Impressie van de voorgestelde kantoorontwikkeling

In de zuidoostelijke hoek van het kantorenpark Pettelaarpark wordt de laatste vrije kavel bebouwd. Op het terrein, dat momenteel braak ligt en gebruikt wordt als parkeerterrein, zal een kantoorgebouw worden gerealiseerd. Het kantoorgebouw volgt in haar oriëntatie de kavelgrenzen, en past daarmee in de opzet van het bebouwingsfront dat gericht is op de rijksweg A2. Het nieuwe kantoorgebouw zal bestaan uit twee verschillende componenten die samen het programma in de plint en de parkeervoorziening delen. De componenten kennen een eenduidige vormentaal en architectuur met afgeschuinde gevelvlakken en een heldere gevelopbouw. Op deze manier zijn de verschillende delen als één geheel herkenbaar. Het gebouw kent een duidelijke compositie en is eenvoudig te interpreteren. Dit geldt zowel geredeneerd vanuit de openbare ruimte op Pettelaarpark, als bezien vanuit de autosnelweg, waar auto's met een behoorlijke snelheid het gebouw passeren.

Stapsgewijze ontwikkeling morfologie nieuwbouw

Het kantoorgebouw bestaat uit 8 lagen. De onderste laag is een verdiepte parkeergarage. Deze parkeervoorziening ligt 50 cm onder maaiveld. De laag daarboven bestaat uit een parkeerdek. Er wordt met name aan de zijde van de A2 geparkeerd. Op dezelfde laag is ook de plint van het kantoorgebouw ondergebracht. Aan de noordzijde bevinden zich diverse entrees. Vanaf laag 3 en hoger krijgen de twee bouwdelen vorm. Halverwege, vanaf laag 5, worden de twee volumes 'geknipt': de plattegronden worden ten opzichte van elkaar gespiegeld en deels verschoven. Hierdoor ontstaat een interessante ruimtelijke compositie.

De doorsnede van het gebouw laat duidelijk zien dat het gebouw uit twee componenten bestaat. Beide delen hebben een gezamenlijke parkeervoorziening en delen een gemeenschappelijk programma in de 'plint'. Het zijaanzicht laat zien dat tussen laag 5 en laag 6 de 'losse' volumes ten opzichte van elkaar worden verschoven.

4.1.1 Planopzet

Het nieuwe kantoorgebouw kent een ten opzichte van de omliggende kantoorgebouwen een fors programma. Het resulteert in een ruimere opzet van het gebouw met een dito maatvoering. Gezien de bijzondere situering van het gebouw, in de hoek van Pettelaarpark aan de A2, is er op deze kavel vanuit stedenbouwkundig oogpunt gezien ruimte voor een bebouwingsaccent. De schaalsprong die met de nieuwbouw wordt ingezet geeft daar op passende wijze invulling aan. In de toekomst kan op het terrein van het tijdelijke transferium aan de noordzijde van het plangebied eveneens grootschaliger kantorenbouw plaatsvinden. De verschillende gebouwen aan de oostrand van Pettelaarpark vormen dan een duidelijke afscheiding met de ontwikkeling van Meerendonk. Daarnaast vormt de hoogwaardige kantoorbebouwing een structurerende lijn in het gebied (zie afbeelding).

Er wordt aandacht besteed aan een zorgvuldige inpassing in de omgeving. Dit krijgt met name vorm door de groene inpassing van de parkeergarage. Deze wordt aan het zicht ontnomen door het opwerpen van groene taluds. Doordat de taluds ook boven het parkeerdek uitkomen, zal ook hier het wagenpark voor een groot deel aan het zicht worden onttrokken. Een dergelijke oplossing draagt bij aan een positieve belevingswaarde vanaf de rijksweg A2.

Landschappelijke inpassing

Visie groenstructuur

Bij de ontwikkeling van de plannen zal het groen worden betrokken bij het ontwerp. Daarom wordt er niet voorgeschreven wat er met het groen op het terrein moet gebeuren.

Met het oog op de toekomstige ontwikkeling van kantoren langs de A2 ter hoogte van de Pettelaar stelt de gemeente samen met de initiatiefnemer een gezamenlijk groene inpassing voor die de eenheid en de samenhang tussen de verschillende bedrijven langs de A2 vergroot. Het gaat specifiek over de ruimte tussen de bedrijven en de A2 en de erfscheidingen tussen de verschillende bedrijven.

De aanwezige bomen (3) op het terrein kunnen door de aanleg van de gebouwde parkeervoorziening niet worden gehandhaafd. Deze bomen maken geen deel uit van belangrijke structuren of elementen en hebben geen monumentaal karakter. Het toekomstig beeld is losse boomgroepen en informeel geplaatste solitairen in gras aangevuld met haagstructuren/grondtaluds aan de randen van de bedrijfspercelen.

Hoogbouw

Het nieuwe kantoorgebouw kent een hoogte van ongeveer 30 meter, gezien vanaf maaiveld. Daarmee valt het gebouw onder de noemer 'hoogbouw', waarmee ieder gebouw met een hoogte van meer dan 25 meter wordt aangeduid.

Conform het bepaalde in de Nota Hoogbouw is voor deze locatie een ruimtelijk onderzoek uitgevoerd. Middels dit onderzoek is de inpasbaarheid in de omgeving en in het stadssilhouet nagegaan. Daarbij is gekeken naar de verschillende onderdelen. Hiernavolgend wordt per onderdeel het ontwerp toegelicht.

Slankheid

Voor onderhavige ontwikkeling is een massaopbouw ontwikkeld, die aansluit bij de korrelgrootte van de belendende gebouwen. Door de bijzondere situering op de hoek van Pettelaarpark, wordt een ruimtelijk accent als wenselijk gezien. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de hoogte die wordt gerealiseerd. Het betreft een licht hoogteaccent. Het volgen van de plangrenzen en streven naar een duidelijke horizontale geleding wordt echter als leidend gezien. Binnen het ontwerp heeft dit ook op deze manier vorm gekregen.

Het slankheidsprofiel is bij samengestelde gebouw als in dit geval lastig te bepalen. Als de afmetingen van het gebouw ruim worden geïnterpreteerd, dat wil zeggen maximale hoogte en maximale breedte, dan wordt een slankheidsprofiel van 0,41 toegekend. Hiermee is dus geen rekening gehouden met het verspringen van de verschillende lagen. Een dergelijke waarde past bij de opzet van het gebouw. In het ontwerp wordt de maximale oppervlakte nagestreefd per laag die het plangebied mogelijk maakt.

Door de goede ruimtelijke inbedding van het gebouw in haar omgeving wordt de waarde van het slankheidsprofiel als acceptabel gezien. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het slankheidsprofiel pas echt invloed gaat uitoefenen op gebouwen met een hoogte van meer dan 50 meter. Dergelijke gebouwen zijn van een geheel andere orde dan de onderhavige ontwikkeling in Pettelaarpark.

Maatwerk en stadsilhouet

Dankzij de situering en bescheiden hoogte ontneemt de ontwikkeling nergens het zicht op de toren van het Provinciehuis. Ook voor het zicht op het Provinciehuis vanaf de provinciale weg N279 wordt door de ontwikkeling niet beïnvloed. Voor de belangrijke zichtlijn vanuit de richting Helmond heeft de nieuwbouw geen gevolgen.

Met het nieuwe kantoor, dat een hoogte kent van 30 meter, wordt ook het stadssilhouet niet aangetast. Het gebouw doet wat dat betreft geen afbreuk aan de positie van de Sint Jan in de stad. Het gebouw is daarvoor te laag en ligt bovendien te ver verwijderd van het stadscentrum.

Architectuur

Bij het uitwerken van het plan zal veel aandacht worden besteed aan het gevelontwerp. In het gevelontwerp is een aanzet gedaan voor reliëf en textuur die het gebouw ook van dichterbij raffinement verschaft. Door het licht-donker contrast en de dieptewerking ontstaat een levendig gevelbeeld. Er moet voorkomen worden dat de gevelvlakken zich manifesteren als rigide vlakke wanden, die weinig toevoegen aan de ruimtelijke beleving van het gebouw. Op grote afstand is de massaopbouw, mede door haar maatvoering en volume, imposant. Door een verfijning na te streven in de gevel moet het gebouw kunnen blijven boeien. Ook als men het gebouw vanuit een andere richting benaderd of als men er dichterbij staat.

Beëindiging

Om de zuiverheid van de massaopbouw te handhaven zijn de technische installaties binnen de hoofdmassa op de bovenste verdieping van het kantoor gesitueerd. Alleen de liftuitlopen zullen boven het dakvlak uitsteken. Ze zijn echter aan de “binnenzijde” van de twee bouwdelen gesitueerd. Zowel het dak tussen het gebouw als de daken op de 3e verdieping zijn toegankelijk en worden als groendak, dan wel verblijfsgebied vormgegeven. Als deze ruimten daadwerkelijk door de huurders gebruikt gaan worden, zullen glazen schermen worden ingezet om de windhinder te verminderen. Op het dak is een gevelonderhoudsinstallatie voorzien. Hiervoor is een railtraject aangelegd en de gondel wordt aan de binnenzijde van de ontwikkeling opgesteld.

Plint
De halfverdiepte parkeergarage is aan alle zijden met groene taluds afgewerkt, waardoor het gebouw op een soort terp in het landschap staat. De begane rond ligt derhalve op een opgetild groen maaiveld. Zo lijkt het gebouw in het landschap te staan en is het parkeren grotendeels onzichtbaar opgelost. De voorzieningen van de huurders worden op deze begane grond gesitueerd. Deze verdieping heeft een vergrote bruto hoogte van 5,4 meter en heeft een transparant gevelbeeld. Hierdoor ontstaat een uitnodigend en aantrekkelijk beeld op maaiveld voor passanten en gebruikers.


Omgeving/kwaliteit

Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Het grootste gedeelte van het aantal parkeerplaatsen wordt in een halfverdiepte parkeervoorziening ondergebarcht. Aan alle zijden is deze garage landschappelijk ingebed door groene taluds die het zicht op de auto's en de bijbehorende verlichting grotendeels wegnemen. In samenspraak met de gemeente onderzoekt initiatiefnemer of het groenontwerp geïntegreerd kan worden in een integrale ruimtelijke visie op de gehele groenstrook langs de A2. Zo ontstaat een landschappelijke eenheid van de Pettelaar Schans tot aan de sportvelden. De huidige ontwikkeling in het plangebied vormt nu een voorbode op dit uiteindelijke te realiseren totaalbeeld.

Milieu

Gestreefd wordt naar duurzame kantoorbebouwing. Het gebouw krijgt een hogere termische isolatie van de buitenschil en het gebouw zal voorzien worden van een hoogwaardige en energiezuinige klimaatinstallatie. Daarnaast kent het gebouw ook een ventilatiesysteem met hoogrendement warmteterugwinning, milieuvriendelijke materiaalkeuzes en een toepassing van energiezuinige hoogfrequent verlichtingsarmaturen.

Bezonning

Door ZZDP Architecten zijn bezonningsdiagrammen opgesteld voor de periode 19 februari en 21 november. Op basis van de diagrammen kan geconcludeerd worden dat als gevolg van het plan geen belemmeringen op de omliggende omgeving te verwachten zijn. In de periode 19 februari - 21 november voldoet de naastgelegen kantoorbebouwing aan de norm van minimaal 2 uur zon.

Wind

In januari 2010 heeft Lichtveld Buis & Partners een beoordeling gemaakt naar de risico's van windhinder. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van windgevaar.

Wel is opgemerkt dat er tussen en aan de noordwest- en zuidoostzijde van de gebouwen sprake zal zijn van een ongunstig windklimaat. Echter, tussen de gebouwen zullen personen alleen kunnen verblijven in de daar voor wind afgeschermde groenpatio. Het windklimaat tussen de gebouwen is dan ook niet relevant.
Zowel het dak tussen het gebouw als de daken op de 3e verdieping zijn toegankelijk en worden als groendak, dan wel verblijfsgebied vormgegeven. Als deze ruimten daadwerkelijk door de huurders gebruikt gaan worden, zullen glazen schermen worden ingezet om de windhinder te verminderen.
Aan de noordwest- en zuidoostzijde van de gebouwen is sprake van aandachtsgebieden. Rondom de gebouwen is sprake van een doorgangsgebied, nu aan de noord-westzijde voornamelijk autoverkeer zal zijn en aan de zuid-oostzijde een waterpartij gelegen is. Er is hier sprake van een verminderd windconfort, wat echter niet tot problemen leidt aangezien hier geen voordeuren zitten of derden komen.

Conclusie
Uit het ruimtelijk onderzoek blijkt dat de bouw van de kantoorbebouwing, gelet op de situering van de nieuwbouw, de vormgeving van het bouwvolume en de inpasbaarheid in de omgeving aanvaardbaar is. Daarbij is eveneens van belang dat de hoogbouw de kantoorbebouwing in de directe omgeving niet aantast. Bovengenoemd onderzoek (inclusief de beoordeling van het windklimaat) is als bijlage bij het projectbesluit gevoegd.

4.1.2 Verkeer en parkeren

Pettelaarpark

In de jaren negentig is Pettelaarpark als eerste kwalitatief hoogwaardig kantorenpark in Nederland ontwikkeld. Vanwege de ligging aan de A2 is deze locatie daarmee te kwalificeren als autolocatie. In de huidige situatie is er een schrijnend tekort aan parkeerplaatsen ten behoeve van de kantoorlocaties als gevolg van een sterke toename van het autogebruik in met name het woon-werkverkeer. In de afgelopen jaren is de kwaliteit van de openbare ruimte (bijvoorbeeld het voorplein van het Provinciehuis, dat dagelijks volstaat met auto's) achteruit gegaan. De opgave is dat het oorspronkelijke beeld van een hoogwaardige lokatie teruggebracht wordt door het “schoonmaken” van het voorplein van het Provinciehuis.

Bereikbaarheid

Pettelaarpark kenmerkt zich als een locatie met een stevige ochtend- (inkomend) en avondspits (uitgaand). Om een antwoord te kunnen blijven geven op de benodigde ontsluitingscapaciteit voor de auto is recentelijk (2009) het kruispunt Gestelseweg/Brabantlaan/Pettelaarseweg aangepast en toegespitst op de (toekomstige) verkeersstromen. Daarbij is nadrukkelijk ook gekeken naar de mogelijkheden om met name het fietsverkeer te prioriteren (2 keer groen per cyclus in de oost-westrichting vv) naast verbetering voor het openbaar vervoer (lijn 64 rijdt met een 30-minuten frequentie alleen in de ochtend- en avondspits tussen binnenstad/station en Pettelaarpark) en de auto.

Op dit moment komen er in de ochtendspits (8-9 uur) ruim 1300 auto's de Brabantlaan oprijden. Van dit aantal komen er bijna 1000 uit de richting van de A2. Deze worden via een buiten de verkeersregeling om aanwezige rechtsaffer afgewikkeld en beïnvloeden dus niet of nauwelijks de regelinstallatie. In de avondsspits komen er ruim 1100 auto's uit de Brabantlaan (tussen 17 en 18 uur), waarvan er ruim 800 richting A2 gaan.

De nieuwe locatie voegt in het ochtendspitsuur (8-9 uur) circa 180 auto's toe, waarvan circa 125 uit de richting A2 komen; in het avondspitsuur (17-18 uur) betreft dat circa 150 auto's, waarvan er circa 100 richting A2 rijden.

Per saldo levert dat een situatie op die ook naar de toekomst, dus inclusief de nieuwe kantoorlocatie, voldoende duurzaamheid kent.

Op dit moment wordt de mogelijkheid voor een extra rechtsaffer (van de A2 via de Gestelseweg rechtsaf de Brabantlaan op) onderzocht. Deze rechtsaffer is met name relevant ter voorkoming van terugslag van verkeer richting op- en afritten van de A2.

Parkeren

Het gemeentelijk parkeerbeleid is erop gericht dat elke initiatiefnemer van een bouwplan zorgdraagt voor zijn eigen parkeeroplossing zodat geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaakt worden. Er dient voldoende parkeergelegenheid voor zowel werknemers als bezoekers op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Bij de realisering van Pettelaarpark is in de negentiger jaren een norm gehanteerd van 1 parkeerplaats per 50 m2 bvo. Ook nu is de parkeernorm uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen 2003 voor kantoren op overige locaties, dus niet bij een ov-knooppunt, 2 parkeerplaatsen per 100 m2 brutovloeroppervlak (bvo).

Deze normering is niet meer actueel. In de huidige situatie is er een schrijnend tekort aan parkeerplaatsen hetgeen te constateren is aan:

• het volledig in gebruik hebben van het parkeerterrein op onderhavige projectlocatie;
• het volledig gebruiken van het voorplein van het Provinciehuis;
• het parkeren van auto's in de (woon)omgeving.

Om toekomstige druk op het openbaar gebied te voorkomen en te zorgen dat zowel werknemers als bezoekers voldoende parkeergelegenheid op de locatie hebben, is de parkeernorm verhoogt. De gehanteerde parkeernorm voor onderhavig plan is dan ook 1 parkeerplaats per 30 m2 bvo. Aanpassing van de parkeernormering voor dit soort locaties naar een reële norm is al van toepassing op onder andere de locatie de Herven. Ook hier wordt een norm van 1 parkeerplaats per 30 m2 bvo gehanteerd. Bij een realisatie van maximaal 12.600 m2 bvo dienen 420 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden.

Plattegrond parkeerkelder

Plattegrond parkeerdek

Door de uitgifte van de kavel voor onderhavige ontwikkeling kan het terrein niet meer worden gebruikt voor parkeren door de omliggende bedrijven en de voetbalvereniging BLC.
Reeds in 2007, bij de procedure en aanleg van het Tijdelijk Transferium Pettelaarpark, is er overleg met de ondernemersverenigings Pettelaarpark in gang gezet om te komen tot een structurele oplossing. Een mogelijke oplossing hiervoor is het verder intensiveren van het parkeren op eigen terrein bij de kantoren op Pettelaarpark. Andere opties worden op voorhand niet uitgesloten.

Overleg met het bestuur van voetbalvereniging BLC over een structurele oplossing voor hun parkeerbehoefte dient eveneens in gang gezet te worden. De gemeente wil zorgen dat BLC ook in de toekomst een goede parkeervoorziening zal hebben. Daarom is met het bestuur van BLC afgesproken dat bij uitgifte van het voormalige parkeerterrein de gemeente zich zal inspannen om een voor BLC bevredigende oplossing te realiseren. Deze kan onder andere bestaan uit medegebruik transferium, uitbreiding bestaande parkeerplaatsen nabij golf- en voetbalvereniging of een combinatie van vorenstaande. Een concrete oplossing is thans nog niet besproken met de voetbalvereniging.