| Plan: | Kantoorontwikkeling Meerendonkweg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | projectbesluit |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002122-1501 |
Voor deze ontwikkeling is het gemeentelijk kantorenbeleid belangrijk. Dit is vervat in de nota Ruimte voor Kantoren, kantorenvisie van december 2004. In de nota worden verschillende kantoorgebruikers onderscheiden. Bij de typen kantoorgebruikers horen verschillende locaties. De nota onderscheidt de volgende locaties:
De binnenstad is nog steeds een belangrijke vestigingsplaats voor kantoren. Zij is vooral geschikt voor kantoren met een sterke publieksfunctie. Een centrale ligging, goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen, waardoor de bezoekers meerdere bezoeken kunnen combineren zijn belangrijke vestigingsplaatsfactoren. Naar samenstelling gaat het om een mixture van kleine, middelgrote en grote kantoren. Typische binnenstadskantoren zijn: het stadskantoor, banken, makelaarskantoren, uitzendbureaus, reisorganisaties en maatschappelijke instellingen.
De belangrijkste kantorenlocatie van de stad is op dit moment het Paleiskwartier. Het Paleiskwartier is een echte stationslocatie, gelegen op een knooppunt van vervoer met een goede bereikbaarheid voor en openbaar vervoer en de auto. De locatie is geschikt voor de opvang van grote profit en non-profit kantoren met een bovenregionale en nationale oriëntatie. Het gaat daarbij om kantoren die arbeidsintensief en publieksaantrekkend zijn. De kantoorlocatie met een omvang van ca. 200.000 ca. 190.000 m² is voor tweederde gerealiseerd. Belangrijke vestigingen zijn het Paleis van Justitie, de Immigratie- en Naturalisatiedienst, advocatenkantoren, F. van Lanschot Bankiers, Brabant Water, het Entreon/UWV en Malmberg. Ook nabij de andere stations in 's-Hertogenbosch, Station Oost en Station Rosmalen zijn kantoren gevestigd.
De stad kent ook een aantal snelweglocaties: Pettelaarpark, Brabantpoort, Soetelieve Noord en A2-zone de Herven, met als belangrijkste locaties Bolduc en Hoog Heinis. De locaties hebben door hun ontwikkelgeschiedenis een eigen karakter en identiteit. Snelweglocaties hebben een grote aantrekkingskracht op commerciële bedrijven, die voor haar functioneren sterk autoafhankelijk zijn. Daarbij gaat het om bedrijven die vooral regionaal en nationaal werkzaam zijn.
De belangrijkste snelweglocatie is Pettelaarpark. Pettelaarpark is ontwikkeld als hoogwaardig kantorenpark nabij het Provinciehuis met een goede verbinding naar de binnenstad. Het kantorenpark is ontwikkeld voor grote en middelgrote kantoren in de zakelijke en openbare dienstverlening. De locatie is met een omvang van meer dan 125.000 m2 de grootste kantoorlocatie in de stad (inclusief Océ en Provinciehuis). Belangrijke vestigingen zijn het Provinciehuis, de SNSbank, het waterschap Aa – Maas, Dong Energy, Océ en diverse accountantskantoren.
Een apart segment vormen de kantoren in de woonwijken. Daarbij zijn te onderscheiden: kantoorconcentraties en solitaire kantoren. Het aanbod van kantoren in de woonwijken is zeer gevarieerd, zowel qua ligging, kwaliteit, omvang en prijs. Dit verklaart de grote variatie van kantoorgebruikers. Het betreft overwegend kleine en middelgrote bedrijven in de commerciële en maatschappelijke dienstverlening. Dit segment is vooral geschikt voor bedrijven die een eigen identiteit. Een groot deel van de bedrijven heeft de gemeente of de regio als werkgebied.
Een laatste segment vormen de kantoren op bedrijventerreinen. Ondanks het beleid is het aanbod van kantoorruimte op bedrijventerreinen de laatste jaren sterk toegenomen. Het betreft veelal kantoorruimte die in combinatie met een bedrijfshal wordt gebouwd, maar die als zelfstandige kantoorruimte wordt verhuurd. De kantoorruimte op bedrijventerreinen heeft vooral een functie voor de onderkant van de markt (broedplaatsfunctie). Het aanbod trekt door de relatief lage huurprijzen vooral kleine en startende bedrijven.
De kantorenmarkt
De Bossche kantorenmarkt heeft zich vooral in de tachtiger en negentiger jaren sterk ontwikkeld. 's-Hertogenbosch is een echte kantorenstad en komt naar oppervlakte kantoorruimte landelijk op de achtste plaats. Het gemeentelijk beleid is er op gericht de stevige positie in de markt te behouden.
De stad voert een selectief vestigingsbeleid. Dit houdt in dat voor grootschalige kantoren slechts één locatie tegelijkertijd wordt ontwikkeld. Het Paleiskwartier heeft daarbij prioriteit. Op dit moment is ongeveer tweederde van het kantorenprogramma ingevuld en resteert nog ruimte voor ca. 60.000 m² bvo. Duidelijkheid voor marktpartijen staat in het beleid centraal. Daarom wil de gemeente deze locatie afbouwen alvorens naar een nieuwe locatie over te stappen.
De ontwikkeling van kleinschalige kantoren krijgt in het beleid meer ruimte. De mogelijkheden hiervoor liggen langs de stedelijke verbindingsassen en op de voorzieningenstroken verspreid in de wijken. Daarnaast zouden voor dit segment volgens de nota extra mogelijkheden kunnen worden gecreëerd op het GZG-terrein, de kom Rosmalen en de nieuwbouw wijken de Groote Wielen en Willemspoort.
De kantorenmarkt is kort na de eeuwwisseling ingestort door het wegvallen van de ICT-vraag. In de markt is hierop te traag gereageerd. Mede door het op de markt komen van de plannen die nog in de pijplijn zaten is een overaanbod aan kantoorruimte ontstaan.
Dit was reden voor een flankerend beleid. De gemeente voert een proactief beleid voor het uit de markt nemen van incourante kantoorruimte. In de afgelopen twee jaar zijn er bijvoorbeeld ca. 170 woningen gerealiseerd door omzetting van incourante kantoren. De nieuwbouw krijgt hiermee een impuls en de kwaliteit van kantorenvoorraad blijft op peil. Tegelijkertijd wordt een strikt beleid gevoerd om de vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen te weren. Hoe om te gaan met incourante kantoren blijft echter primair de verantwoordelijkheid van de eigenaar/belegger.
Was rond de eeuwwisseling nog sprake van overspannen vraag waarin de projectontwikkelaars het voor het zeggen hadden (aanbiedersmarkt), nadien is de markt omgeslagen in een overaanbod van kantoorruimte waarbij de kantoorgebruikers het voor het zeggen hebben (vragersmarkt). Veel kantoorgebruikers hebben van de gunstige marktomstandigheden met lage huurprijzen geprofiteerd en zijn verhuisd naar betere locaties. De opname van kantoorruimte bleef hierdoor op een redelijk niveau van ca. 50.000 m² bvo per jaar.
Er werden tegelijkertijd minder nieuwbouw initiatieven genomen. En bij de nieuwbouw kwam het accent steeds meer te liggen op vervangende nieuwbouw (bijvoorbeeld de nieuwbouw van Essent, Heijmans, Océ en SAP).
Het aanbod aan kantoorruimte liep door de genoemde ontwikkelingen in de laatste jaren terug. De markt was goed op weg naar een herstel, naar een gezond evenwicht van vraag en aanbod. Door de economische crisis is de positieve ontwikkelingslijn opnieuw doorbroken. Rekening wordt gehouden met omvallen en krimp van bedrijven. Ook is sprake van een veranderd kantorengebruik (denk aan de toename van het flex- en thuiswerken). Als gevolg van de genoemde ontwikkelingen moet de komende jaren rekening worden gehouden met een beperkte nieuwbouw vraag.
De invulling van de locatie Bolduc (de Herven) is in de nota Ruimte voor kantoren voorzien. De uitbreiding van Pettelaarpark met één kantoor niet. Overeind blijft de beleidslijn uit de kantorenvisie om voor de vestiging van grootschalige kantoren prioriteit te geven aan het Paleiskwartier. Uit de discussie met projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars komt naar voren dat het aanbod op de Bossche kantorenmarkt eenzijdig is en dat de markt onvoldoende wordt bediend. Er is vraag naar snelweglocaties bij de zakelijke kantoorgebruikers (accountantskantoren en ICT), die hechten aan een eigen imago en voor hun functioneren sterk auto-afhankelijk zijn. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de marktomstandigheden zodanig zijn dat de ontwikkeling van een geheel nieuwe snelweglocatie niet verantwoord is. Wel kan beperkt in de vraag worden voorzien op bestaande kantoorlocaties ruimte te benutten. Concrete mogelijkheden zijn hiervoor aanwezig op Pettelaarpark en de Herven (Bolduc III).
De locatie Pettelaarpark is in beeld gekomen na een inventarisatie van de verschillende bouwmogelijkheden langs de snelweg. Met het bouwplan ontstaat een stedenbouwkundige afronding van Pettelaarpark. De positie van Pettelaarpark als kantoorlocatie wordt versterkt. Pettelaarpark en Paleiskwartier zijn als kantoorlocaties bij de kantoorgebruikers in trek; de locaties kennen nauwelijks leegstand. Met een tweetal kantoorgebruikers is al geruime tijd overleg gevoerd over een geschikte huisvesting. Uiteindelijk is de keuze gevallen op de locatie Pettelaarpark.