| Plan: | Meerendonk, deel 1 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | projectbesluit |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002088-1401 |
In de Ruimtelijke Structuurvisie is het stedelijk gebied opgedeeld in stedelijke vleugels, gescheiden van elkaar door 'groenblauwe slingers', gebaseerd op de ligging van 's-Hertogenbosch in de samenvloeiing van de Aa, de Dommel en de Maas. De zuidoostelijke 'Gestelse vleugel' die zich uitstrekt van de binnenstad tot de grenzen van de gemeente Sint-Michielsgestel is de kleinste vleugel en is matig ontwikkeld: hij wordt doorsneden door de Zuid-Willemsvaart, de stadsring en de A2. Het gebied Meerendonk is onderdeel van deze vleugel.
Het wat achteraf gelegen gebied Meerendonk wordt vrij extensief gebruikt en is, vanwege de ligging van het gebied dichtbij de binnenstad, de stadsring en binnen de ruit van snelwegen rond de stad, kansrijk voor verdere verstedelijking. Intensivering en verdichting zijn uitgangspunten bij de aanpak van het gebied. Programmatisch moet het gebied Meerendonk een mix vormen van wonen, kantoren, bedrijven, sport en recreatie en stedelijke voorzieningen. Langs het kanaal wordt een stedelijke verbindingsas ontwikkeld waardoor de relatie met de binnenstad wordt verbeterd.
De belangrijkste uitgangspunten in de Ruimtelijke StructuurVisie voor de Meerendonk zijn:
In de Gemeentelijke visie woongebied Meerendonk (november 2007; paragraaf 1.1.1) zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling van het totale gebied Meerendonk:
Uitbreiding Gestelse Buurt
De geplande woningbouw in het ontwikkelingsgebied Meerendonk sluit aan bij de Gestelse Buurt. In het gemeentelijk woonbeleid wordt bij de bouw van woningen in/bij verdichtinglocaties uitgegaan van een strategische toevoeging aan de voorraad in bestaande wijken (zie paragraaf 2.3.5) Deze toevoeging, naast de ingrepen in de Gestelse Buurt zelf, moet leiden tot een meer gedifferentieerd en gevarieerd woningaanbod in deze buurt. De nieuwbouw in de Meerendonk moet leiden tot een woongebied dat in zichzelf een duidelijke samenhang heeft en tegelijkertijd voldoende aanknopingspunten biedt voor een afgewogen integratie met (en opwaardering van) de bestaande woonbuurt.
De zone langs de Zuid-Willemsvaart
Gezien de potentiële kwaliteiten langs de Zuid-Willemsvaart, de ligging aan het water en de relatieve nabijheid van de binnenstad, komt hier een karakteristiek stedelijk woon- en werkmilieu in de vorm van een 'stedelijke as'. Te denken valt aan een combinatie van stadswoningen c.q. gestapelde woningen met stedelijke voorzieningen en lichte bedrijvigheid. De verbindingsas is een geschikte vestigingsplaats voor bedrijven die de stad als verzorgingsgebied hebben. Daarbij kan het gaan om uiteenlopende activiteiten, zoals zakelijke dienstverlening maar ook groothandel en lichte industriële bedrijvigheid. De menging van wonen met bedrijvigheid wordt in oostelijke richting beperkt door de geluidscontouren van de A2.
Bedrijventerrein Zuid
Het bestaande bedrijventerrein Zuid 1966 gaat op termijn op de schop. Gedacht wordt aan transformatie en verdichting van het bedrijventerrein, gemengd met stedelijk wonen en stedelijke voorzieningen. Dit kan worden gecombineerd met de verbetering van de aansluiting van de Gestelseweg op de Lambooybrug. Belangrijk is dat de Van Veldekekade rechtstreeks worden aangesloten op de Poeldonkweg: het rechttrekken van het tracé op de zuidelijke kanaaloever. Hierdoor wordt het gebied beter verbonden met de binnenstad. In de visie wordt overwogen op termijn de watergebonden bedrijvigheid (margarinefabriek Campina en betoncentrale Mebin) in verband met deze ontwikkeling en in verband met de omlegging van de Zuid-Willemsvaart te verplaatsen.
Kruithoorn e.o.
De voormalige Kruithoorn is thans in gebruik als bedrijvencentrum. Denkbaar is dat na sanering van de vervuilde grond de bestaande bedrijfsbebouwing geheel of gedeeltelijk wordt gesloopt om daarna efficiënter ruimtegebruik mogelijk te maken. Het ruimtegebruik kan nog aanzienlijk worden geïntensiveerd. Voor het geheel of gedeeltelijk verplaatsen van de 'stadsbedrijven' die zijn gevestigd aan de Poeldonkweg (het wijkonderkomen Poeldonk, de milieustraat en het composteringsbedrijf) worden de mogelijkheden voor huisvesting op bedrijventerrein Treurenburg onderzocht.
Zone langs de A2
De zone langs de A2 is als zichtlocatie een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven die hechten aan een goede ligging nabij het snelwegennet en een representatieve locatie. Te denken valt aan hoogwaardige handels- en kennisbedrijven. Daarbij gaat het om bedrijven met een regionaal, nationaal of internationaal verzorgingsgebied die sterk autoafhankelijk zijn.
De vuilstortlocatie
De afgewerkte vuilstort biedt ruimte voor het te verplaatsen sportpark van de voetbalvereniging BLC. Het sportpark ligt nu langs de A2 maar kan door verplaatsing centraal in het gebied Meerendonk komen te liggen, dichtbij de Gestelse Buurt. Hierdoor komt ruimte vrij langs de A2: de meest aantrekkelijke locatie voor bedrijfsbebouwing. De compacte oefengolfbaan op het afgewerkte gedeelte van de vuilstort blijkt ook in een stedelijke behoefte te voorzien. Dit thans parkachtig heringerichte deel van de vuilstort heeft de aantrekkelijkheid en de herkenbaarheid van het gebied aanmerkelijk verhoogd en sluit goed aan bij het imago en de uitstraling van aangrenzend kantoormilieu van het Pettelaarpark.
Het transferium
Het transferium Meerendonk heeft in de toekomst een belangrijke functie voor bezoekers en werkers van de binnenstad. Deze parkeervoorziening moet tegelijkertijd zoveel mogelijk dubbel worden gebruikt. De definitieve locatie moet worden gekoppeld aan één van de invalswegen naar de binnenstad. De voorkeur gaat uit naar de locatie tussen de Kruithoorn en de A2. Deze locatiekeuze wordt echter geheel bepaald door het al dan niet kunnen aanleggen van nieuwe bruggen over de Zuid-Willemsvaart. Het transferium kan mogelijk worden gecombineerd met stedelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld kinderopvang en een uitgiftedepot voor het afhalen van grote aankopen in de binnenstad.
Water- en groenstructuur
De groenstructuur in de Meerendonk wordt ingericht als wandel- en recreatiegebied en kan tevens ruimte bieden voor wateropvang. Door goede verbindingen met de Gestelse Buurt kan het groen dichtbij huis toegankelijk worden gemaakt.
Op 18 december 2007 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de nota van uitgangspunten vast voor bestemmingsplan Zuid (zie paragraaf 1.1.2). Hierin wordt de omgeving van de Gestelseweg en het kanaal aangeduid als dynamisch beheergebied. De gemeente 's-Hertogenbosch wil er het aanbod aan woningen en woningtypen completeren om meer wooncarrièremogelijkheden binnen de eigen wijk te bieden. Het betreft hier onder andere de bouw van woonzorgprojecten en zorgwoningen. Hiervoor moeten enkele locaties worden bestemd voor de ontwikkeling van wooncomplexen mét zorg- en welzijnsvoorzieningen. Deze locaties moeten leiden tot een breder aanbod binnen de gemeente, tot meer spreiding van dit woonsegment over de stad en tot meer differentiatie in het woonaanbod op wijkniveau.
De Gestelse Buurt is aangeduid als aandachtsgebied in het kader van het Grotenstedenbeleid (GSB). Ten noorden en ten oosten van deze buurt wil de gemeente nieuwe woongebieden creëren. Voor bestaande en nieuwe woonbestemmingen zal flexibiliteit worden ingebouwd wat betreft bijvoorbeeld de diepte van bouwvlakken, uiteraard met behoud van het bestaande karakter, om op die manier levensloopbestendige woningen mogelijk te maken, geschikt voor senioren.
Conform de Nota van uitgangspunten wordt in de Meerendonk verder de mogelijkheid gecreëerd voor de realisatie van een school en maatschappelijke voorzieningen ten dienste van de buurt zoals een ontmoetingsruimte en voorzieningen voor ouderen.
De uitbreiding van de Gestelse Buurt zal gekoppeld worden aan een structurele verbetering en opwaardering van de huidige buurt, waarbij één ruimtelijk samenhangend geheel dient te ontstaan (zie Hoofdstuk 3 Projectbeschrijving). Gelet op wat in de Gemeentelijke visie woongebied Meerendonk (zie paragraaf 2.3.3) is gesteld over de uitbreiding van de Gestelse Buurt zijn voor de ontwikkeling van woongebied Meerendonk de volgende randvoorwaarden geformuleerd:
De Nota van uitgangspunten gaat uit van de realisatie van circa 280 woningen.
Op 9 september 2008 stelde de gemeenteraad het beeldkwaliteitsplan 'Meerendonk - uitbreiding Gestelse Buurt' vast in het kader van haar taak ex artikel 12 Woningwet. Samen met de gemeentelijke Welstandsnota biedt het Beeldkwaliteitsplan burgers en marktpartijen informatie over de criteria en uitgangspunten die de Welstandscommissie bij haar adviezen hanteert. Bij de ontwikkeling van de eerste fase van Meerendonk wordt het Beeldkwaliteitsplan 'Meerendonk - uitbreiding Gestelse Buurt' gebruikt om in de ontwikkelingsfase te kunnen sturen in de kwaliteit van de bouwplannen.
Nadat in de Gemeentelijke visie woongebied Meerendonk en in de Nota van uitgangspunten globaal regels werden gegeven voor de uitbreiding van de Gestelse Buurt, worden in het beeldkwaliteitsplan meer inhoudelijke beeldkwaliteitseisen geformuleerd en worden deze ingezet om richt te geven tijdens de ontwikkelingsfase van de bouwplannen. De welstandcriteria die aan het eind van het beeldkwaliteitsplan zijn toegevoegd maken een welstandsbeoordeling mogelijk, ook in de beheerfase na de ontwikkeling van de bouwplannen. De algemene welstandscriteria (in de gemeentelijke Welstandsnota) zijn daarvoor te algemeen en te weinig gedetailleerd.
Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2007. In deze nota is aangetoond dat er in 's-Hertogenbosch een grote vraag is naar huur- en koopwoningen, wat leidt tot een grote druk op de woningmarkt. Als opgave voor het woonbeleid in 's-Hertogenbosch staan vier speerpunten centraal, namelijk de woningproductie (voldoende en gevarieerd bouwen), de doorstroming (terugdringen van de wachttijden en verbeteren van de slaagkansen), bestaande wijken (woningen en wijken verbeteren) en doelgroepen (de juiste woning voor iedereen). Voor de nieuwbouw in de Meerendonk zijn met name de doelstellingen 'voldoende en gevarieerd bouwen' en 'de juiste woning voor iedereen' van belang.
Voldoende en gevarieerd bouwen
Nieuwbouw levert een belangrijke bijdrage aan het functioneren van de woningmarkt. Het totale woningaanbod dient zowel in aantal als in prijsklasse, typologie en kwaliteit aan te sluiten bij de wens van de woningzoekenden. Alleen met een omvangrijk én gevarieerd nieuwbouwprogramma kan aan de grote verscheidenheid van woonwensen tegemoet worden gekomen. Bij nieuwbouw in bestaande buurten geldt vaak dat er nog maar beperkte ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn en dat dus zorgvuldig met deze vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet leiden tot een verbreding van het bestaande woningaanbod, tot meer diversiteit zowel in prijsklassen als in woningtypen. In de Nota Wonen 2007 is de differentiatie van het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie is als volgt:
Hierbij gaat het uitdrukkelijk om stedelijke gemiddelden. Per woningbouwplan kan een afwijkende differentiatie wenselijk zijn, afhankelijk van de locatie, de buurt en de beoogde doelgroep
De juiste woning voor iedereen
Een andere belangrijke doelstelling van de Nota Wonen 2007 is om het woningaanbod voor ouderen (met een zorgbehoefte) en bijzondere doelgroepen te vergroten. Ingezet wordt op het creëren van woningen of wooneenheden voor mensen die om diverse redenen (tijdelijk of permanent) specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben. Hierbij kan gedacht worden aan gehandicapten (lichamelijk, verstandelijk en visueel gehandicapten), mensen met een verslavingsproblematiek, mensen met een psychiatrische aandoening, jongeren met meervoudige problematiek, ex-gedetineerden en dak- en thuislozen. Voor de realisering van dit specifieke woningaanbod dienen zorginstellingen, woningcorporaties en gemeente intensief samen te (blijven) werken.
Gemeentelijke woningbouwtaakstelling
In de Nota Wonen 2007 zijn de uitgangspunten voor het woonbeleid in 's-Hertogenbosch uiteengezet. Met een woningbouwtaakstelling van zo'n 1.000 nieuwe woningen per jaar heeft de gemeente een aanzienlijke opgave. Met nieuwbouw en herstructurering wordt aangestuurd op het ontwikkelen van voldoende, gevarieerd en evenwichtig woningaanbod in de stad. Voor nieuwe woninglocaties geldt tot en met 2010 het beleidsmatige uitgangspunt van 30% sociale, 30% middeldure en 40% dure woningbouw, daarna verlaagd het aandeel sociale woningbouw naar 25% en stijgt het aandeel dure woningbouw naar 45%. In de aandachtsgebieden, waartoe ook de Gestelse Buurt behoort, wordt de kwaliteit van de voorraad verbeterd door een combinatie van renovatie en – op termijn en gedeeltelijk– vervangende nieuwbouw. Voor herstructureringsgebieden wordt ingezet op een hoger aandeel sociale huurwoningen, namelijk 35 tot 40%. Dit is om de sociale samenhang zoveel mogelijk te behouden (zie paragrafen 2.3.3 en 3.3.2).
Op 9 december 2003 stelde de raad van 's-Hertogenbosch de nota 'Parkeernormen, inclusief een methode voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen met behulp van de parkeerbalans' vast. Het doel van deze rapportage is het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de gehele gemeente toegepast kunnen worden, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans.
De parkeernormen voor woningen zijn afhankelijk van het type woning en het soort gebied waarin de woningen worden gebouwd. Deze normen zijn niet van toepassing op woningen bij of in een zorginstelling. De nota parkeernormen schaart woongebied Meerendonk onder 'rest bestaande stad, buitenwijken en overige kernen, en hanteert voor dit soort gebieden de volgende normen. In de projectbeschrijving, in het bijzonder paragraaf 3.3.3, is beschreven hoe voor wat betreft de eerste 76 woningen in woongebied Meerendonk wordt voldaan aan deze parkeernormen.
| Type woning | Parkeernorm |
| Eengezinswoning tot circa 80 meter | 1,0 |
| Eengezinswoning vanaf 80 meter | |
| - sociale sector | 1,4 |
| - middeldure sector | 1,6 |
| - dure sector | 1,7 |
De Nota Spelen (januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt onder andere rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.
Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot circa 1000 meter van de eigen woning). Bij de uitgevoerde inventarisatie is een speelplek ingedeeld in één van de bovengenoemde leeftijdscategorieën, indien zich daar een speeltoestel bevindt dat geschikt is voor de overeenkomende leeftijdscategorie. Iedere speelplek is vervolgens voorzien van een cirkel, behorende bij de leeftijdscategorie, zodat een duidelijk beeld ontstaat van de spreiding van de speelplekken in de wijk.
Ten noordoosten van het projectgebied Meerendonk, deel 1 ruimte gereserveerd voor een wijkspeelplaats ten behoeve van woongebied Meerendonk maar ook de Gestelse Buurt. Door de verkeersstructuur en de relatielijnen tussen het nieuwe woongebied en de directe omgeving is de wijkspeelplaats voor de doelgroep veilig bereikbaar.