Bedrijventerreinen Empel 3e fase

5.2 Stedenbouwkundige structuur

Bedrijventerrein Empel-Zuid
Het reguliere bedrijventerrein Empel Zuid zoekt qua architectuur en stedenbouwkundige opzet aansluiting bij de structuur, maat en schaal van het dorp Empel. Door de geluidsafscherming ter hoogte van het bestaande Empel is het bedrijventerrein beperkt zichtbaar vanaf de A2. Zelfstandige kantoren en detailhandel et cetera worden nadrukkelijk uitgesloten. De kavelgrootte van de bedrijfspercelen varieert van circa 1.250 m2 tot circa 5.000 m2.

De minimale hoogte van gebouwen bedraagt 7 meter. De maximale bouwhoogte is bepaald op 9 meter. Het bebouwingsprofiel past daarmee prima bij de rest van de bebouwing rond Empel en is vergelijkbaar met de bedrijfsbebouwing van Empel-Maasakkers. Als randvoorwaarde geldt daarnaast, dat de voorgevels van gebouwen voor tenminste 50% van de kavelbreedte worden gebouwd in de voorgevelrooilijn. Bouwpercelen dienen tenminste voor 60% te worden bebouwd. Het perceel aan de westkant van dit bedrijventerrein nabij de rotonde Burgemeester Godschalxstraat - Diepteweg staat vanwege de ligging een hoogteaccent toe. Hier geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter en een minimale bouwhoogte van 9 meter.

Bedrijventerrein Rosmalense Plas
In het stedenbouwkundig ontwerp van bedrijventerrein Rosmalense Plas zijn de volgende vier ruimtelijke milieus te onderscheiden:

• 1. de A2-zone;
• 2. de Parkzone
• 3. de Plaszone;
• 4. de Middenzone.

De ligging van deze zones is weer gegeven in figuur 6.

Figuur 6: Zones bedrijventerrein Rosmalense Plas

Ad 1: De A2-zone: De A2-zone betreft een rand van 4 hoogwaardige bedrijfspercelen, waarop de bedrijfsgebouwen dienen te worden gesitueerd onder een hoek van circa 45° met de A2. De bedrijfsgebouwen hebben een kantoorachtige uitstraling. Door de wijze van oriëntatie op de snelweg wordt enerzijds de eigenheid en individualiteit van de gebouwen benadrukt, anderzijds maakt deze zone ook nadrukkelijk deel uit van het stedenbouwkundig grid-systeem, waardoor de ruimtelijke samenhang met het "achterland" gewaarborgd blijft. In deze zone zal de hoogste bebouwing, maximaal 4 lagen, worden gesitueerd, met dien verstande dat omwille van een stedenbouwkundige verbijzondering de bebouwing op de meest zuidelijke kavel (kavel 1 in figuur 6) met een extra 5e laag kan worden uitgebreid.

De kwaliteitseisen voor het bouwen zijn hoog. In deze zone zal de landschappelijke inpassing en daarmee het karakter van het bedrijvenpark Rosmalense Plas zichtbaar en afleesbaar worden gemaakt. Dit komt onder andere tot uiting in de wijze waarop het parkeren wordt opgelost. Op de te onderscheiden percelen dient de parkeerbehoefte in of onder de gebouwen te worden opgelost dan wel in een landschappelijk "verborgen" situatie. Dit wordt geregeld via het uitgifteprotocol.

In deze zone wordt een bebouwingspercentage gehanteerd van 40%. Vanwege door een andere, meer door specifieke omstandigheden ingegeven benadering van het begrip "intensief bouwen", is hier van het minimale bebouwingspercentage van 50%, dat op basis van het provinciale beleid geldt, afgeweken. In die zin is niet het bebouwingspercentage hier bepalend voor de mate van intensief bouwen, maar de zogenaamde Floor Space Index (FSI) in combinatie de arbeidsdichtheid van de kavels. De FSI geeft de verhouding weer tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo), het oppervlak van het kavel en de arbeidsdichtheid die vervolgens weer voort komt uit de aard van de bedrijven die op deze locatie wenselijk worden gevonden. Uitgangspunt hier is een FSI van 1 à 1,2.

Het komt er op neer, dat niet de "breedte", maar de "hoogte" bepalend is voor de bebouwingsdichtheid. Er is nadrukkelijk gekozen voor het topsegment in de bedrijvensector, dat door zijn representatieve aard, belang heeft bij een situering aan de snelweg en daarnaast behoefte heeft aan een relatief groot perceel in een landschappelijke omgeving. Te denken valt aan hoogwaardige productiemilieu's op het gebied van computerservice en informatietechnologie: bedrijven die hechten aan kwaliteit, eigen identiteit en naamsbekendheid.

Geconcludeerd kan worden dat de A2-zone een lager bebouwingspercentage (40%) heeft dan het provinciale beleid (50%), maar dat dit ruimschoots wordt gecompenseerd door de hogere FSI en de voor deze zone te verwachten arbeidsdichtheid (terreinquotiënt).

Figuur 7: Referentiebeelden A2-zone

Ad 2: De Parkzone: In de Parkzone tussen Rosmalense Plas en Empel-Zuid worden bedrijven gesitueerd met een hoogte van maximaal 3 lagen. Door de karakteristieke, afgeronde planvorm en het daaruit voortvloeiende wisselende rooilijnbeloop is een interessante en boeiende verkaveling mogelijk, waarbij elk bedrijf zich autonoom en met allure kan presenteren naar de parkzone met relatief veel waterpartijen, maar tegelijkertijd ook onderdeel is van het gridsysteem, zodat ook hier de onderlinge samenhang blijft gewaarborgd. In tegenstelling tot de gebouwen in de A2-zone wordt hier het bebouwingspercentage van minimaal 50% gehanteerd om te voldoen aan de eis tot intensiever bouwen. Ogenschijnlijk is deze eis strijdig met de ambitie om het geheel een parkachtige, open uitstraling te geven, maar gezien de specifieke situatie met een verspringende rooilijn, ontstaat er in combinatie met de 3 groene hoofdstructuren toch een visuele openheid. Met name is dit zichtbaar vanaf de Empelseweg en vanuit Empel-Zuid.

Figuur 8: Referentiebeeld Parkzone

Ad 3: De Plaszone: In de Plaszone aan de Rosmalense Plas hebben de kwaliteiten nadrukkelijk te maken met de aanwezigheid van veel water, i.c. de Rosmalense Plas en de Groote Wetering. Deze unieke landschappelijke gegevenheden bieden een kans om naadloos te kunnen aansluiten op een specifiek segment uit de bedrijvensector. Te denken valt aan bijvoorbeeld ICT-bedrijven die een paviljoenachtige uitstraling voor ogen staan. De zeven gebouwen zullen solitair in het landschap worden neergezet met een alzijdige oriëntatie. Daarmee wordt enerzijds een bevestiging van de landschappelijke inpassing bereikt. Anderzijds fungeert de bebouwing als een belangrijke schakel in de herkenbaarheid en karakteristiek van het totaalplan. Behalve aan de rotonde in het noordelijk plandeel versterken de "duo-gebouwen" de drie groene hoofdstructuren, die dwars door het plan lopen en ondersteunen daarmee tevens het stedenbouwkundig systeem.

Met uitzondering van het gebouw aan de rotonde, dat 4 lagen telt, is hier gekozen voor een drielaagse bebouwing. Door de verplichting de benodigde parkeerplaatsen ten minste halfverdiept te realiseren kunnen ook de landschappelijke ambities waargemaakt worden. In deze zone wordt een bebouwingspercentage van minimaal 80% gehanteerd, waarbij de bebouwing binnen het bouwvlak moet blijven, met uitzondering van de halfverdiepte parkeergarage.

Figuur 9: Referentiebeeld Plaszone

Ad 4: De Middenzone: In deze zone wordt een bebouwingspercentage van minimaal 55% gehanteerd. Juist vanwege dit hoge percentage staat het realiseren van parkeren op eigen terrein onder druk. Ten opzichte van de andere zones zullen hier bedrijven worden opgericht die weliswaar aan de kwaliteitsnorm moeten voldoen, maar in de uitstraling en presentatie een trapje lager staan dan de andere zones. De mogelijkheden om het parkeren ondergronds of half-verdiept op te lossen zijn in deze zone om die reden beperkt; het zullen met name bedrijven zijn in de traditionele productiemilieu's die minder financiële middelen hebben om een dergelijke (dure) parkeervoorziening op eigen terrein te kunnen bekostigen. Parkeren zal dus met name plaatsvinden op het bestaande maaiveld. Om toch een goede balans te houden tussen intensief bouwen, de parkeernorm en een kwaliteit die past bij dit bedrijvenpark, is gekozen voor een efficiënte en compacte verkaveling. De essentie hiervan is, dat de bedrijfshallen zoveel mogelijk worden geclusterd (tegen elkaar gebouwd) om te zorgen, dat er een maximaal benutbare ruimte overblijft voor het parkeren op eigen terrein. Door een uitgekiende situering en oriëntatie van de kantoorgedeelten op de groenstructuren en het koppelen van uitritten, ontstaat er naar verwachting vervolgens een situatie die recht doet aan de beoogde kwaliteiten van de drie groene zones.

In deze zone wordt een bebouwing voorgesteld van 2 à 3 lagen, voor wat betreft het kantoorgedeelte van het bedrijf aan de 3 groene zones, met daarachter een standaard halhoogte van minimaal 7 meter.

Figuur 10:Referentiebeelden Middenzone

Deze vier zones vormen voor een groot gedeelte het stedenbouwkundig plan en representeren een diversiteit aan soorten bedrijven in diverse milieucategorieën (zie paragraaf 5.3), afgestemd op de plaatselijke landschappelijke gegevenheden, dan wel een belangrijke infrastructuur. Daarnaast worden de vier zones ingebed in een landschappelijk aantrekkelijke setting, waarbij de in paragraaf 5.6.1 genoemde drie groene hoofdstructuren door hun maatvoering mede bepalend zijn voor de sfeer, uitstraling en identiteit van het bedrijvenpark.