Gever 4, Haaren

7.1 Toetsing plan aan wijzigingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor de functieverandering van een agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming, alsmede de ingebruikname van het gehele boerderijgebouw als woning.

De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigings- en afwijkingsbevoegdheid zijn beschreven in de artikelen 3.7.7 en 25.3.2 van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Haaren. Hieronder zijn beide artikelen geciteerd:

"Artikel 3.7.7 - Wijziging naar ‘wonen’ na beëindiging agrarisch bedrijf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden binnen het bouwvlak van deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen' voor zover het de voormalige agrarische bedrijfswoning betreft, met inachtneming van de volgende regels:

• a. De locatie is niet geschikt als hergebruik voor een agrarisch bedrijf.
• b. Alle gebouwen dienen te worden gesloopt, uitgezonderd:
  • 1. bestaande woningen;
  • 2. bestaande gebouwen die als bijgebouw worden aangemerkt, met bij elke woning een oppervlakte van ten hoogste 100 m² vermeerderd met 25% van de te slopen bebouwing tot een maximum van 200 m²;
  • 3. bestaande gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.
• c. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 1.500 m².
• d. De overige gronden binnen het voormalig bouwvlak houden de betreffende agrarische bestemming.
• e. Elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak te omvatten.
• f. Het aantal woningen binnen elk voormalig bouwvlak mag niet worden vergroot.
• g. De agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet onevenredig worden aangetast.
• h. Er dient sprake te zijn van een aanvaardbaar leefklimaat.
• i. Wijziging is niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'Reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'.
• j. Per 500 m² sloop mag de inhoud van de woning als bedoeld onder b worden vergroot met 50 m³ tot een maximum omvang van 850 m³, mits voldaan wordt aan het Rapport Akoestisch onderzoek d.d. mei 2009.

Artikel 25.3.2 - Ontheffing vergroting langgevelboerderij en woning met cultuurhistorische waarde

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 25.2.1 onder c voor het vergroten van de inhoud van de woning tot de totale inhoud van de betreffende langgevelboerderij of woning met de aanduiding 'cultuurhistorische waarde', met inachtneming van de volgende regels:

• a. Ontheffing is niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone – lpg'.
• b. Met de ontheffing kan daardoor de instandhouding van de langgevelboerderij dan wel de woning met de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' als zodanig worden gewaarborgd.
• c. De agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet onevenredig worden aangetast.
• d. Er dient sprake te zijn van een aanvaardbaar leefklimaat.
• e. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
• f. Ontheffing is uitsluitend toegestaan wanneer voldaan is aan het Rapport Akoestische onderzoek d.d. mei 2009."

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Artikel 3.7.7
ad a.	De bestaande stallen zijn sterk verouderd. Om een agrarisch bedrijf voort te zetten is een flinke investering nodig. Daarnaast is de omvang van het bouwvlak relatief klein en is er geen huisperceel aanwezig. De locatie is daarmee niet geschikt voor hervestiging van een agrarisch bedrijf.
ad b.	Het plan omvat de sloop van alle gebouwen, behoudens de langgevelboerderij die als woning zal worden gebruikt, een garage/berging (120 m²) en een Vlaamse schuur (140 m²). Hoewel de langgevelboerderij en de Vlaamse schuur geen monumentale status hebben, worden deze gebouwen als cultuurhistorisch waardevol gezien en vormen zij tezamen een beeldbepalend ensemble op een locatie waar al eeuwen bebouwing aanwezig is. De oppervlakte van de te slopen gebouwen bedraagt 400 m². Op basis van het bepaalde sub 2 is een gezamenlijke oppervlakte van (100 + 25%x400) 200 m² aan bijgebouwen toegestaan. De oppervlakte van de aanwezige bijgebouwen bedraagt echter meer. Zoals vermeld is de Vlaamse schuur vanwege zijn positie op het perceel en bouwkundige kenmerken niet goed bruikbaar als garage/berging. De bestaande garage/berging is dat uiteraard wel. Het is echter onwenselijk om de Vlaamse schuur geheel of gedeeltelijk te slopen of zodanig aan te passen dat deze beter gebruikt kan worden. Hiermee zouden cultuurhistorische waarden verloren gaan. Om die reden wordt het aanvaardbaar geacht bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 260 m² toe te staan.
ad c.	Deze voorwaarde is opgenomen in de verbeelding.
ad d.	De overige gronden krijgen de bestemming 'Agrarisch' die ook van toepassing is op de omliggende gronden.
ad e.	Het gehele boerderijgebouw is in de bestemming 'Wonen' opgenomen.
ad f.	Thans is één bedrijfswoning aanwezig. Voorliggend wijzigingsplan staat eveneens één woning toe.
ad g.	Er vindt geen aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, zie paragraaf 5.1.2.
ad h.	De toetsing aan de verschillende milieuaspecten is opgenomen in paragraaf 5.1. Hieruit volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
ad i.	Het plangebied ligt niet binnen landbouwontwikkelingsgebied, maar binnen extensiveringsgebied.
ad j.	Van deze mogelijkheid wordt geen gebruik gemaakt, omdat het bepaalde in artikel 25.3.2 tevens de mogelijkheid geeft de woning uit te breiden.
Artikel 25.3.2
ad a.	Het plangebied ligt niet binnen de aanduiding 'veiligheidszone - lpg'.
ad b.	De voorgestane functieverandering en het voor bewoning geschikt maken van het gehele boerderijgebouw dragen in grote mate bij aan het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle gebouw.
ad c.	Er vindt geen aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, zie paragraaf 5.1.2.
ad d.	De toetsing aan de verschillende milieuaspecten is opgenomen in paragraaf 5.1. Hieruit volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
ad e.	Zie beantwoording onder d.
ad f.	Het plan voldoet aan het genoemde akoestisch onderzoek, zie paragraaf 5.1.6.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden voor zowel de wijziging als de afwijking wordt voldaan.

Voor de wijziging van de bestemming en de afwijking ten aanzien van de woninginhoud worden afzonderlijke procedures doorlopen (zie hoofdstuk 8).