Gever 4, Haaren

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 StructuurvisiePlus

Op 4 mei 2004 heeft de gemeente Haaren de StructuurvisiePlus vastgesteld. De structuurvisie geeft richting aan de toekomst van de gemeente en haar inwoners op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen.

Analyse
De landbouw vormt een belangrijke economische drager van de gemeente. Er is sprake van schaalvergroting op locaties waar dat kan (reconstructiebeleid). De paardenhouderij ligt op een locatie waar schaalvergroting niet mogelijk is (extensiveringsgebied). Hergebruik van de (cultuurhistorisch waardevolle) bebouwing voor burgerbewoning is mogelijk, mits dit geen belemmering vormt voor de omliggende agrarische bedrijvigheid.
In de paragrafen 5.1.2 en 5.1.4 is aangetoond dat het plan niet tot een belemmering van agrarische bedrijvigheid leidt.

In de StructuurvisiePlus is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle landschapselementen een aandachtspunt. De langgevelboerderij en de Vlaamse schuur zijn dergelijke landschapselementen. De functieverandering draagt bij aan het behoud van deze gebouwen.

Conclusie
Het plan past binnen de StructuurvisiePlus.

4.3.2 Beeldkwaliteitplan gemeente Haaren

De gemeente Haaren heeft een beeldkwaliteitplan voor het buitengebied opgesteld, dat dient als richtinggevend kader voor de ontwikkeling van de beeldkwaliteit van het landschap.

Analyse
In het beeldkwaliteitplan is een landschapsvisie opgenomen, waarin het ontwikkelen van een duurzaam landschap, gebaseerd op de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en karakteristieken, met een realistische ontwikkelingsstrategie naar de toekomst als doelstelling is opgenomen. Langgevelboerderijen en Vlaamse schuren worden in het beeldkwaliteitplan aangehaald als streekeigen waardevolle kwaliteiten.
Onderhavig plan draagt bij aan het behoud van een langgevelboerderij en Vlaamse schuur en draagt daarmee bij aan de doelstelling van het beeldkwaliteitplan.

Conclusie
Het plan past binnen het Beeldkwaliteitplan gemeente Haaren.

4.3.3 Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap

Naar aanleiding van het uitgangspunt ten aanzien van het leveren van een kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals opgenomen in artikel 2.2 van de Verordening ruimte 2012 (zie paragraaf 4.2.2) en de daaromtrent gemaakte regionale afspraken heeft de gemeente Haaren op 21 februari 2013 de Regeling 'Kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Haaren' vastgesteld.

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de wijze van kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals bedoeld in artikel 2.2 van de Verordening in relatie tot voorliggend wijzigingsplan. Aan de orde komen:

• mate van kwaliteitsverbetering;
• wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie);
• zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering).

4.3.3.1 Mate van kwaliteitsverbetering

In de gemeentelijke Regeling is opgenomen dat de basisinspanning voor de kwaliteitsverbetering 20% bedraagt van de waardevermeerdering van de grond. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de waarde van de grond op basis van het vigerende bestemmingsplan en de waarde op basis van het nieuwe bestemmingsplan, uitgedrukt in euro's.
De gemeente Haaren heeft een vaste m²-prijs vastgesteld voor de diverse functies, zogenaamde 'forfaitaire bedragen'.

In onderstaande schema's is de waardebepaling van de grond voor de bestaande en nieuwe situatie weergegeven.

Waarde grond bestaande situatie

categorie		omvang	eenheidsprijs	waarde
agrarisch bouwvlak		7.455 m²	€ 25,-/m²	€ 186.375,-
totaal			€ 186.375,-

Waarde grond nieuwe situatie

categorie		omvang	eenheidsprijs	waarde
wonen:*
- perceel 0-1000 m²		1.000 m²	€ 200,-/m²	€ 200.000,-
- perceel boven 1000 m²	500 m²	€ 100,-/m²	€ 50.000,-
- bijgebouwen boven 100 m²	160 m²	€ 250,-/m²	€ 40.000,-
agrarische grond		5.955 m²	€ 5,-/m²	€ 29.775,-
totaal				€ 319.775,-

* De waardebepaling van een woonperceel is gestaffeld. De totale omvang van de vigerende woonbestemming bedraagt 1.500 m².

Mate van kwaliteitsverbetering
Zoals vermeld moet 20% van de waardevermeerdering van de grond worden ingezet voor de landschappelijke kwaliteitsverbetering, ofwel 20% x (319.775 - 186.375) = € 26.680,-.

4.3.3.2 Wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie)

De kwaliteitsverbetering moet rechtstreeks gerelateerd zijn aan het project, of passen binnen een voorgenomen gemeentelijke ontwikkeling ten aanzien van kwaliteitsverbetering van het landschap.
Bij het bepalen van de omvang van de fysieke prestatie worden niet alleen de kosten van de aanleg in ogenschouw genomen, zoals de verwerving van de gronden c.q. de waarde van de ingebrachte gronden en het feitelijk realiseren van het groen (planvorming, arbeid, materialen), maar ook de onderhouds- en beheerkosten voor een periode van tien jaar (bestemmingsplanperiode conform Wro). Voorliggend plan omvat de volgende fysieke prestatie:

• 1. het slopen van paardenstallen met een oppervlakte van 400 m²;
• 2. het verwijderen van voedersilo's en terreinverhardingen met een gezamenlijke oppervlakte van 300 m²;
• 3. het realiseren van een boomgaard met hoogstamfruit (circa 10 stuks);
• 4. het planten van een (meidoorn)haag (knip- en scheerheg) met een lengte van 55 meter;
• 5. het herstellen en terugbrengen van oorspronkelijke gevel- en dakelementen van het boerderijgebouw.

Daarnaast wenst de initiatiefnemer op termijn de Vlaamse schuur te herstellen. Omdat thans niet duidelijk is op welke wijze en wanneer dit herstel zal plaatsvinden, is deze fysieke prestatie niet meegenomen in de berekening.

Waarde kwaliteitsverbetering
De waarde van de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt bepaald aan de hand van:

• de waardedaling van de grond;
• de feitelijke aanleg van de fysieke prestatie;
• de onderhoudskosten voor een periode van tien jaar.

In onderstaand schema wordt de waarde van de fysieke prestatie weergegeven. Daarbij worden per prestatie alleen die onderdelen weergegeven die van toepassing zijn. Zo is niet bij elke prestatie een waardedaling, of onderhoud aan de orde.

Waarde fysieke prestatie

fysieke prestatie		omvang	eenheidsprijs	waarde
1.	sloop stallen:
	- aanleg prestatie	400 m²	€ 25,-/m²	€ 10.000,-
2.	verwijderen verharding:
	- aanleg prestatie	300 m²	€ 5,-/m²	€ 1.500,-
3.	boomgaard hoogstamfruit:
	- waardedaling grond	400 m²	€ 6,2241/m²	€ 2.490,-
	- aanleg prestatie	10 stuks	€ 70,-/stuk	€ 700,-
	- onderhoud	10 stuks	€ 53,40/stuk/jr	€ 5.340,-
4.	knip- en scheerheg:
	- waardedaling grond	0 m²	€ 6,2241/m²	€ 0,-
	- aanleg prestatie	220 stuks*	€ 1,58/stuk	€ 348,-
	- onderhoud	55 m1	€ 11,70/m1/jr	€ 6.435,-
5.	herstel boerderijgebouw:
	- aanleg prestatie:**
	- aanpassen gevels			€ 6.111,-
	- dakpannen Oudhollands			€ 5.635,-
	- herstellen schoorsteen			€ 1.507,-
	- buitenkozijnen			€ 24.778,-
totaal				€ 64.844,-

* Uitgangspunt: vier stuks per strekkende meter

** Aan de buitenzijde van het boerderijgebouw worden oorspronkelijke elementen hersteld of teruggebracht. Dit draagt bij aan een mooier Brabant.

De fysieke prestaties vertegenwoordigen een waarde van € 26.813,- (excl. boerderijgebouw) en € 64.844,- (incl. herstel kenmerken boerderijgebouw), en daarmee wordt aan de 20%-regeling voldaan.

4.3.3.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering)

Gelet op de Verordening ruimte 2012 moet bij het nemen van een ruimtelijk besluit (i.c. het vaststellen van het wijzigingsplan) aangetoond zijn, dat wordt voldaan aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap. De initiatiefnemer is bereid hieromtrent een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente te sluiten.

4.3.4 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.