Kom Vessem, Kuilenhurk 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Kom Vessem, Kuilenhurk 12" van de gemeente Eersel.

1.1 Aanleiding

De heer Jansen (hierna: de initiatiefnemer) is eigenaar van het perceel Kuilenhurk 12 (inclusief 12A en 12B) in Vessem. Op dit perceel staan een boerderijgebouw en een bakhuis. Het boerderijgebouw is deels in gebruik als woning en het resterende deel was tot voor kort in gebruik als galerie en kunstuitleen. Het bakhuis werd voorheen gebruikt als vergader- en trainingsruimte.

De initiatiefnemer wenst in het galeriedeel van het boerderijgebouw een extra woning te realiseren. De gewenste ontwikkeling kan plaatsvinden op basis van een wijzigingsbevoegdheid zoals is opgenomen in artikel 19.7 van het vigerende bestemmingsplan "Kom Vessem". Voorliggend wijzigingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Vessem, sectie B, nummer 1946.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2.560 m². De gronden zijn eigendom van de heer J. Jansen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Kom Vessem":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 6 oktober 2009;
• onherroepelijk door uitspraak Raad van State d.d. 14 juli 2010.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Het komplan voor Vessem is herzien via het bestemmingsplan "Kom Vessem, eerste herziening", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 oktober 2013. Voor onderhavig plan zijn hier geen relevante veranderingen doorgevoerd, behoudens de toevoeging dat overkappingen uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'te bebouwen erven' mogen worden gebouwd.

Toetsing van het plan aan het vigerende bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Wonen - 1'. De gronden binnen deze bestemming zijn onder andere bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid. Daarnaast is voor deze specifieke locatie de aanduiding 'galerie' van kracht, waarbinnen een galerie met ondersteunende horeca is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'gemeentelijk monument' voorziet het bestemmingsplan in de instandhouding en bescherming van het gemeentelijk monument. Overigens zijn de gronden mede bestemd voor tuinen, erven en verhardingen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen het zuidwestelijke deel van het plangebied is tevens de dubbelbestemming 'Molenbeschermingszone' van toepassing. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de functie van de molen ('Jacobusmolen' op het adres Wilhelminalaan 18) als werktuig en van zijn waarde als landschapsbepalend element. In paragraaf 5.2.2 is het plan getoetst aan de voorwaarden van de molenbiotoop.

Artikel 19.7 bevat een wijzigingsbevoegdheid, aangeduid met 'wijzigingsbevoegdheid t.b.v. nieuwbouw woningen', waarmee de bebouwing onder voorwaarden gesplitst kan worden in meerdere woningen binnen het bestaande bouwvlak en de bestaande goot- en bouwhoogte. Met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid is de geplande woningsplitsing mogelijk. In paragraaf 7.1 zijn de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid integraal overgenomen en is het plan daaraan getoetst.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.1 Geschiedenis

Vessem heeft zich ontwikkeld als akkerdorpnederzetting, tussen de oostelijk gelegen bosgebieden en de lager gelegen natte gronden rond de Kleine Beerze. In het begin van de 19e eeuw is een concentratie van bebouwing aanwezig rond het huidige dorpsplein, op de kruising van twee historische routes: de Wilhelminalaan richting Middelbeers en de Jan Smuldersstraat richting Wintelre en Hapert. Rondom deze dorpskern zijn uitbreidingen en kleine buurtschappen ontstaan, waaronder de Kuilenhurk. In de periode tot 1950 ontwikkelt Vessem zich langs de van oudsher bestaande doorgaande wegen, zoals Kuilenhurk. Het buurtschap wordt opgenomen in de bebouwingsstructuur van Vessem.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie omstreeks 1900 weer. De wegen Kuilenhurk en D'n Grote Aard zijn herkenbaar en ook de bebouwing binnen het plangebied is reeds aanwezig.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE OMSTREEKS 1900

2.2 Ontsluiting

Het plangebied ligt aan de noordoostkant van de kern Vessem in de oksel van twee historische wegen: de Kuilenhurk ten westen en D'n Grote Aard ten oosten van het plangebied. De ontsluiting van het erf voor autoverkeer ligt aan D'n Grote Aard. Hier is tevens een parkeerterrein met voldoende capaciteit aanwezig. Te voet of met de fiets kan men het erf ook op via de Kuilenhurk. Hier is ook een strook langs de weg verhard, zodat hier een tevens auto geparkeerd kan worden.

Via de Kuilenhurk kan men in zuidelijke richting het dorp Vessem in en in noordelijke richting naar Oostelbeers en Middelbeers. Het plangebied is hiermee goed ontsloten.

2.3 Bebouwing en functies

De bebouwing van Vessem concentreert zich met name als lintbebouwing langs de historische routes. Vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw zijn tevens enkele kleine planmatige uitbreidingsbuurten gerealiseerd, maar de hoofdstructuur van de kern wordt nog steeds met name bepaald door de bebouwde linten.

Rond de dorpskern van Vessem is sprake van een meer gemengd gebruik met naast wonen ook maatschappelijke functies, bedrijvigheid en horeca, maar langs de Kuilenhurk en D'n Grote Aard is de lintbebouwing in gebruik voor wonen. De bebouwing bestaat hier uit een mix van historische boerderijen en een verdichting van het lint met woningen uit de tweede helft van de 20e eeuw. De bebouwing bestaat voornamelijk uit één laag met een kap.

In het plangebied staan twee gebouwen: het hoofdgebouw met woonhuis en de voormalige galerie en een bijgebouw (bakhuis). Zowel het gebouw met het woonhuis en de galerie als het bijgebouw zijn gemeentelijke monumenten en zijn van cultuurhistorisch belang.

Woonhuis en galerie

Het woonhuis betreft een langgevelboerderij uit omstreeks 1890 met een oppervlakte van circa 340 m². Het gebouw heeft een bijzondere situering; de boerderij staat op enige afstand van de weg dwars op de straatrichting. De twee kopse zijden grenzen aan zowel de Kuilenhurk als D'n Grote Aard. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag van baksteen met een zadeldak van grijze pannen, met drie dakkapellen. Aan D'n Grote Aard heeft het gebouw een bouwdeel met een dwarskap (voormalige stal). Het woonhuis is wat hoger dan het voormalige staldeel en heeft grote samengestelde raampartijen met segmentbogen. Het staldeel heeft kleine raampartijen en grote dubbele (stal)deuren, waardoor dit nog steeds als stal herkenbaar is. In dit deel van het gebouw is tot voor kort de galerie / kunstuitleen gevestigd.

Het gebouw is verdeeld in een woonhuis met een oppervlakte van circa 185 m² en een galerie / kunstuitleen met een oppervlakte van circa 155 m².

VOORZIJDE MET LINKS HET WOONHUIS EN RECHTS HET STALDEEL MET DE VOORMALIGE GALERIE

ACHTERZIJDE VAN DE VOORMALIGE GALERIE GRENZEND AAN DE TUIN

Bakhuis

Het bakhuis is een langgerekt gebouw van circa 5 x 20 meter (circa 100 m²) uit omstreeks 1930, dat direct aan de Kuilenhurk staat. Dit gebouw bestaat ook uit baksteen met een grijs pannendak. Aan de weg is een goothoogte van circa 1,50 meter en aan de erfzijde circa 2 meter. De nok heeft een hoogte van circa 5,5 meter. Dit gebouw is in gebruik geweest als vergader- en trainingsruimte.

BAKHUIS LANGS DE KUILENHURK MET DAARACHTER HET WOONHUIS

DE VOORMALIGE GALERIE MET DE STALDEUREN AAN D'N GROTE AARD

Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Kuilenhurk. Hier zijn naast kleinschalige bedrijven onder andere een transportbedrijf, een houtbedrijf, een verhuurbedrijf en een metaalbewerkingsbedrijf gevestigd. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven van milieucategorieën 2, 3.1 en 3.2 toegestaan, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige en risicovolle bedrijven.

2.4 Beplanting

De groenstructuur van Vessem wordt enerzijds bepaald door historische groenelementen. De laanbeplanting langs de linten, in combinatie met enkele groene driehoekige ruimtes ter plaatse van splitsingen, volgt de historische stedenbouwkundige structuur van de kern. Ook de groene achtertuinen zorgen voor een groen, luchtig beeld.

Anderzijds heeft het omliggende landschap in hoge mate de ruimtelijke structuur en de karakteristieke waarden van de kern gevormd. De ligging op de grens tussen de hoger (en droger) gelegen zandgronden en de lagere (en nattere) beekdalgronden, is een geschikte vestigingsplaats gebleken. De gronden in het beekdal met de akker- en weidegronden ten westen van de kern zijn relatief open, terwijl ten oosten van de kern grote boscomplexen zijn. Ten noorden en zuiden van de kern bevinden zich nog twee uitgestrekte, hoger gelegen akkercomplexen.

Het plangebied ligt op de kruising van de Kuilenhurk en D'n Grote Aard en heeft hierdoor een wigvorm. Deze wig is als tuin ingericht en omsloten door een hoge beukenhaag. Op de kopse kant van de wig staat een volwassen eik en ook ter hoogte van het bakhuis staan drie grote eiken langs de weg. Ook in de achtertuin staan meerdere bomen, waardoor het beeld vanaf de weg erg groen is.

PLANGEBIED OP DE SPLITSING VAN TWEE HISTORISCHE WEGEN RICHTING HET ZUIDEN

De tuin aan de voorzijde van het bestaande woonhuis is ingericht met gazon en lage beukenhagen. Voor de voormalige galerie aan D'n Grote Aard is een parkeerterrein, uitgevoerd in grind. Direct aan de voorgevel van het woongedeelte van het gebouw staat een rij van vijf volwassen rode beuken.

VOORZIJDE MET PARKEERTERREIN, BEUKENHAGEN EN RODE BEUKEN

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk wordt het plan beschreven.

3.1 Bouwplan

Het bouwplan betreft de splitsing van de bestaande boerderij in twee woningen. Tevens wordt het erf gesplitst in twee woonpercelen. Er zijn thans nog geen concrete bouwtekeningen gereed. Volstaan wordt met onderstaande indicatieve inrichtingsschets van het plangebied.

INDICATIEVE INRICHTING VAN HET PLANGEBIED

De bestaande boerderij met een oppervlakte van circa 340 m² wordt gesplitst in twee woningen. De bestaande woning (à 185 m²) blijft daarbij behouden en in het deel dat tot voor kort in gebruik is geweest als galerie / kunstuitleen wordt een nieuwe woning (à 155 m²) gerealiseerd. De splitsing betreft slechts een interne verbouwing. Het plan kan wel een beperkte aanpassing van de gevels omvatten, waarbij de verschijningsvorm van het boerderijgebouw behouden blijft. Er vindt geen uitbreiding van de hoofdmassa plaats.

Het thans voorliggende plan omvat geen aanpassingen van het bestaande bijgebouw (bakhuis).

De oppervlakte van het woonperceel bij de bestaande woning bedraagt 2.140 m² en bij de nieuwe woning 420 m². De bestaande woning behoudt een ruime, groene tuin, terwijl het huidige parkeerterrein aan de voorzijde als tuin bij de nieuwe woning zal worden ingericht.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeersaantrekkende werking

De verkeersaantrekkende werking van een plan kan worden berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012". Voor een woning wordt gerekend met circa zes motorvoertuigbewegingen per etmaal. In het vigerende bestemmingsplan is ter plaatse van de geplande woning thans een galerie / kunstuitleen toegestaan. Voor deze functie zijn geen kengetallen opgenomen in de publicatie "ASVV 2012". Aangenomen kan worden dat de galerie ook minimaal zes motorvoertuigbewegingen per etmaal als gevolg had. Het plan leidt niet tot een toename van de verkeersaantrekkende werking.

3.2.2 Ontsluiting

De bestaande woning is ontsloten op de weg Kuilenhurk. De nieuwe woning zal ontsloten worden op de weg D'n Grote Aard. Het huidige parkeerterrein voor de voormalige galerie wordt ingericht als tuin bij de nieuwe woning en zal niet langer dienen als inrit/parkeerplaats.

3.2.3 Parkeren

Per woning moeten ten minste twee parkeerplaatsen op het eigen terrein worden aangelegd. Het bestaande parkeerterrein voor de voorgevel van de galerie wordt ingericht als tuin bij de nieuwe woning.

Voor de bestaande woning wordt de bestaande strook aan de Kuilenhurk, net ten zuiden van het bakhuis, geschikt gemaakt voor het parkeren van ten minste twee auto's.

Voor de nieuwe woning zijn de parkeerplaatsen voorzien direct ten noorden van het gebouw. Hiervoor wordt de bestaande poort verwijderd.

Op het erf is daarmee voldoende ruimte voorzien voor de benodigde parkeerplaatsen.

3.3 Groen en water

Binnen het plangebied is erfbeplanting aanwezig. Op de erfgrens ten noorden van de boerderijbebouwing staat al een hoge beukenhaag. Deze blijft behouden, zoals ook in de regels voorgeschreven. Aan de voorzijde van de boerderij is al een lage beukenhaag (met Cortenstalen erfafscheiding) aanwezig. Deze zal gebruikt worden om de nieuwe perceelgrens tussen de twee woningen te markeren. De nieuwe tuin zal met een haag worden afgeschermd van de weg D'n Grote Aard.

In of nabij het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt binnen het obstakelbeheergebied van vliegbasis Eindhoven Airport, waarbinnen het Barro van toepassing is. In paragraaf 5.4 wordt hier nader op ingegaan. De beperkingen in verband met de vliegbasis Eindhoven Airport vormen geen belemmering voor het plan.

Conclusie
Het Barro is van toepassing op het plan, zoals nader omschreven in paragraaf 5.4. Het Barro vormt geen belemmering voor het plan.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Analyse

Het plangebied ligt binnen Vessem dat een 'kern in het landelijk gebied' betreft. Conform het structuurvisiebeleid moeten deze kernen voorzien in de lokale verstedelijkingsbehoefte voor wonen, werken en voorzieningen. Hierbij moet zoveel mogelijk gezocht worden naar locaties binnen het bestaande ruimtebeslag van de betreffende kern.

Het plan omvat het toevoegen van één woning door middel van splitsing van een bestaand gemeentelijk monument. Dit is een vorm van inbreiding. De lokale behoefte is aangetoond in het gemeentelijke woningbouwprogramma, zie paragraaf 4.3.1.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

4.2.2 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 (geconsolideerde versie per 1 januari 2017) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

De Verordening maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De structuren zijn provinciedekkend. Afhankelijk van de waarden in of kenmerken van een gebied gelden er één of meerdere aanduidingen.

Het plangebied ligt binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied'.

Daanaast is de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' aan de orde.

Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:

• artikel 3.1 - zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit;

• artikel 4.3 - nieuwbouw van woningen;
• artikel 16 - grondwaterbeschermingsgebied.

Artikel 3.1 - zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat sprake is van behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en dat toepassing wordt gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.
Het plan betreft het toevoegen van één woning door middel van het splitsen van een gemeentelijk monument. In dit wijzigingsplan is beschreven hoe is omgegaan met de milieuaspecten (paragraaf 5.1), de mogelijk aanwezige waarden (paragraaf 5.2) en de waterhuishouding (paragraaf 5.3). Bovendien past de geplande woning qua aard, omvang en functie in deze woonomgeving. Bovendien wordt de woning gerealiseerd binnen een bestaand pand, waarmee sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De woningsplitsing draagt bij aan het behoud van het monument.

Artikel 4.3 - nieuwbouw van woningen

In artikel 4.3 staat dat een plan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen een verantwoording bevat over de wijze waarop:

• a. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;
• b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Zoals in paragraaf 4.3.1 beschreven, vormt de toevoeging van één woning op deze locatie via woningsplitsing onderdeel van het gemeentelijke uitvoeringsprogramma. Deze woning valt binnen de afspraken zoals gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg.

Artikel 16 - grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'grondwaterbeschermingsgebied'. Een bestemmingsplan gelegen binnen deze aanduiding is mede gericht op bescherming van de kwaliteit van het grondwater.

In paragraaf 5.3.3 zijn de effecten van het plan op de kwaliteit van het grondwater opgenomen. Het plan voorziet niet in het toevoegen van nieuwe bebouwing of andere activiteiten die van invloed kunnen zijn op het grondwater en de kwaliteit daarvan. Er worden geen grondwaterbedreigende activiteiten uitgevoerd en er worden geen uitlogende materialen toegepast.

Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Verordening ruimte.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie 2011

Door de gemeente Eersel is op 3 april 2012 de Structuurvisie 2011 vastgesteld. Het plan betreft het toevoegen van één woning binnen een bestaand cultuurhistorisch waardevol pand. In de Structuurvisie 2011 is de woningsplitsing op dit adres al voorzien door middel van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Deze ontwikkeling vormt derhalve onderdeel van het uitvoeringsprogramma zoals opgenomen in de gemeentelijke Structuurvisie 2011.

Conclusie

Het plan past binnen de Structuurvisie 2011 en in het woningbouwprogramma van de gemeente Eersel.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding;
• 4. beperkingen in verband met vliegbasis Eindhoven Airport.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Het plan omvat geen functiewijziging: er is al een woonbestemming van kracht voor het gehele plangebied. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is niet nodig. Er kan geconcludeerd worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse van de geplande woningsplitsing voldoende goed is.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven op het bedrijventerrein Kuilenhurk, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

bedrijf				SBI-code	categorie	richt- afstand	werkelijke afstand
De Hoefseweg 1-1A: machineverkoop- en verhuur met werkplaats				451, 452, 454	2	30 m	96 m

De nieuwe woning ligt niet binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

5.1.3.2 Analyse

De nieuwe woning binnen het plangebied betreft een nieuw kwetsbaar object. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Daaruit volgt dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

De nieuwe woning betreft een geurgevoelig object. In de nabijheid van het plangebied liggen geen (intensieve) veehouderijen. De dichtstbijzijnde veehouderij is de melkveehouderij aan de Kuilenhurk 28 op een afstand van circa 475 meter tot het plangebied. Enerzijds worden als gevolg van het plan geen veehouderijen in hun bedrijfsvoering belemmerd en anderzijds is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woning.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Verkeerslawaai
Indien een geluidgevoelige ontwikkeling - de nieuwe woning is een geluidgevoelig object - mogelijk wordt gemaakt binnen geluidzones van wegen, moet worden aangetoond dat de gevelbelasting vanwege het wegverkeerslawaai niet zodanig is dat de in de Wet geluidhinder opgenomen voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Is dit wel het geval, dan zal een procedure voor het vaststellen van een hogere grenswaarde gevolgd dienen te worden.

Op de Kuilenhurk en D'n Grote Aard geldt het 30 km/uur-snelheidsregime. Dergelijke straten hebben geen onderzoekszone, waardoor er vanuit de Wet geluidhinder geen onderzoeksplicht is. Wel moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een akoestische afweging gemaakt worden. Op basis van onderstaande argumenten wordt beredeneerd dat kan worden voldaan aan de voorkeurswaarde en dat het uitvoeren van een uitgebreid akoestisch onderzoek niet nodig is:

• D'n Grote Aard is een woonstraat waaraan niet meer dan zo'n 10 woningen zijn gelegen. Deze straat heeft geen doorstroomfunctie. de verkeersintensiteit op D'n Grote Aard, waaraan de nieuwe woning ligt, is derhalve erg laag.
• De Kuilenhurk is een weg die van het centrum van Vessem naar Oostelbeers loopt. De intensiteit op deze weg is hoger dan die op D'n Grote Aard. De Kuilenhurk vormt echter geen hoofdontsluitingsweg voor Vessem. Het meeste verkeer zal gaan via de volgende vier hoofdroutes:
  • 1. Wilhelminalaan - Stroomkesberg - Kuikseindseweg in noordelijke richting naar Middelbeers en de provinciale weg N395;
  • 2. Jan Smuldersstraat - Merenweg - Kekkeneid in oostelijke richting naar Wintelre en Veldhoven/Eindhoven;
  • 3. Meester de la Courtstraat - Vessemseweg in zuidelijke richting naar Knegsel en de provinciale weg N397;
  • 4. Jan Smuldersstraat - Hoogeloonseweg - Vessemseweg in westelijke richting naar Hoogeloon.

• De Kuilenhurk is geasfalteerd. Dit zorgt voor een minimale geluidsemissie van het langsrijdende verkeer.
• Tussen de Kuilenhurk en de nieuwe woning staan het bijgebouw en de huidige woning die een geluidsafschermde werking hebben. Ook ligt er nog een tuin met opgaande beplanting tussen de weg en de nieuwe woning. De afstand tussen het hart van de weg en de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwe woning is bijna 30 meter.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

Spoorlawaai

Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van spoorlawaai. Er is geen nader akoestisch onderzoek naar het spoorlawaai nodig.

Vliegverkeerslawaai

Het plangebied ligt op een afstand van circa 5 kilometer van de start- en landingsbaan van Eindhoven Airport en ligt tevens buiten de 35 Ke-geluidcontour. Nader onderzoek naar het vliegverkeerslawaai is daarom niet noodzakelijk.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Het plan omvat het toevoegen van één woning. De effecten van de woning op de luchtkwaliteit zijn uiterst beperkt. Zonder een berekening uit te voeren kan worden gesteld dat het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentratie van genoemde stoffen in de lucht.

Het plangebied ligt niet in een omgeving met autosnelwegen of andere wegen met een zeer hoge intensiteit. Geconcludeerd kan worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

De gemeente Eersel heeft eigen archeologiebeleid vastgesteld. Op de daarbij behorende archeologische beleidskaart is het plangebied aangeduid als:

• 'categorie 3: Gebied met hoge verwachting (historische kernen en linten)': een archeologisch onderzoek is verplicht voor alle bodemingrepen (waaronder het bouwen) met een oppervlakte van meer dan 250 m² en een diepte van meer dan 30 centimeter.
• 'categorie 4.1: Gebied met hoge verwachting': een archeologisch onderzoek is verplicht voor alle bodemingrepen (waaronder het bouwen) met een oppervlakte van meer dan 500 m² en een diepte van meer dan 30 centimeter.

Het plan omvat geen nieuwe bouwwerkzaamheden of andere bodemingrepen. Er is geen archeologisch onderzoek nodig. Om de mogelijke archeologische waarden te beschermen zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4.1' opgenomen.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART NOORD-BRABANT

Historische bouwkunst

De boerderij binnen het plangebied is aangeduid als 'overige bouwkunst'. Het gebouw betreft een gemeentelijk monument. De woningsplitsing draagt bij aan het behoud van het pand en vindt plaats met inachtneming van de historische waardevolle karakteristieken en kenmerken.

Historische geografie

De weg Kuilenhurk is aangeduid als 'historische geografie (lijn)' met een redelijk hoge waarde. Het plan leidt niet tot een aantasting van de straat en de aanwezige laanbeplanting.

Molenbiotoop

Bovendien ligt het plangebied grotendeels binnen de 'molenbiotoop' van de Jacobusmolen die verderop in het dorp aan de Wilhelminastraat 18 staat. Dit is een ronde bakstenen beltkorenmolen uit 1893. De omgeving waarmee een molen in relatie staat wordt de molenbiotoop genoemd. Een goede molenbiotoop is van fundamenteel belang voor de werking en het behoud van de molen.

De molenbiotoop is in het vigerende bestemmingsplan opgenomen als de dubbelbestemming 'Molenbeschermingszone'. Deze zone ligt over het zuidwestelijke deel van het plangebied, maar niet over het bouwvlak van het woongebouw zelf, en stelt regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken. Dit plan voorziet niet in nieuwe bebouwing, maar in het toevoegen van een woning in het bestaande pand. De molenbiotoop is in dit wijzigingsplan overgenomen.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om de stikstofdepositie. Hiervoor geldt de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS).

In de PAS is rekening gehouden met een autonome economische groei van 2,5% per jaar. De toevoeging van één woning behoort tot de autonome groei. Een nadere toetsing aan de PAS is niet nodig. Ook gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (circa 850 meter) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Kempenland-West) is het niet aannemelijk dat het plan negatieve effecten heeft op natuurgebieden. Het plan heeft geen negatief effect op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het te verbouwen gebouwdeel zou als verblijfsplaats voor beschermde soorten (zoals vleermuizen) gebruikt kunnen worden. Om aan te tonen of zich beschermde soorten in het gebouw bevinden, heeft Staro een quickscan uitgevoerd: notitie "Toets flora en fauna" (d.d. 18 september 2017, nr. 17-0277). Het onderzoeksrapport is als bijlage 1 opgenomen. De bijzondere aandachtspunten als gevolg van het onderzoek zijn hierna opgenomen.

Vogels

Het plangebied is geschikt als broed- en foerageergebied voor algemene vogelsoorten. Het verwijderen van de klimplanten aan de zuidzijde van het te verbouwen gebouw heeft mogelijk een negatief effect op de in het plangebied waargenomen merel en andere kleine vogelsoorten die hierin kunnen nestelen. Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren, worden negatieve effecten op eventueel aanwezige broedende vogels voorkomen. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt voor het broedseizoen echter geen standaardperiode gehanteerd. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode.

Vleermuizen

Het te verbouwen pand biedt mogelijkheden als verblijfplaats van vleermuizen. Aan de bovenkant van de bakstenen muur aan de zuidzijde van het gebouw zit op de locatie van de te plaatsen ramen een kier waar vleermuizen mogelijk de spouwmuur in kunnen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd. Gezien de grote oppervlakte van de muur blijft na het plaatsen van de ramen voldoende ruimte over voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Wel dient het plaatsen van de ramen buiten de overwinteringsperiode (15 oktober - 15 april) van vleermuizen plaats te vinden.

Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

Gezien de omvang en de ligging van het plan wordt in deze waterparagraaf volstaan met het vermelden van de wijze van verwerking van het hemel- en afvalwater (watersysteem), en het effect op de grondwaterwinning in het nabijgelegen waterwinningsgebied.

5.3.2 Watersysteem

5.3.2.1 Hemelwater

Het project omvat een interne verbouwing van een bestaand gebouw. Er worden geen gebouwen toegevoegd. De waterhuishoudkundige situatie blijft onveranderd.

5.3.2.2 Afvalwater

Het vuile afvalwater vanuit de nieuwe woning zal op de bestaande riolering in het gebied geloosd worden. In het kader van de toevoeging van de woning is het vestigen van een zakelijk recht hieromtrent aan de orde.

5.3.3 Effect plan op de grondwaterwinning

Tussen Vessem en Wintelre wordt grondwater gewonnen voor de drinkwatervoorziening. Om de grondwaterkwaliteit op peil te kunnen houden gelden binnen een omliggende zone beperkingen in het gebruik voortvloeiend uit de proviciale milieuverordening. Het plan omvat geen ontwikkelingen die een negatief effect hebben op de grondwaterkwaliteit:

• er vinden geen bodembedreigende activiteiten plaats;
• er worden geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt;
• er wordt geen grondwater onttrokken.

De risico's voor de kwaliteit van het grondwater blijven gelijk.

5.4 Beperkingen in verband met vliegbasis Eindhoven Airport

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van de vliegbasis Eindhoven Airport. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Eindhoven en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De beperkingen zijn vervat in:

• 1. een geluidzonering;
• 2. een obstakelbeheergebied.

5.4.1 Geluidzonering

De geluidbelasting van het vliegverkeer is uitgedrukt in Kosteneenheden (Ke). In gebieden met een belasting lager dan 35 Ke is het toevoegen van geluidgevoelige objecten toegestaan. In gebieden met een hogere belasting is een nadere afweging nodig.

Het plangebied ligt in een gebied waar de geluidbelasting lager is dan 35 Ke. Er zijn geen geluidstechnische belemmeringen. Het plan voldoet aan de voorwaarden van de geluidzonering.

5.4.2 Obstakelbeheergebied

Het obstakelbeheergebied bevat drie verschillende obstakelvlakken:

• 1. de funnel is gerelateerd aan de ligging van de start- en landingsbanen ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen. De funnel is opgebouwd uit een obstakelvrije rechthoek (strook) rond de start- en landingsbaan met aansluitend twee zijvlakken, waarvan de hoogte onder een hoek van 1,2° oploopt tot 45 meter.
  Het plangebied ligt buiten het obstakelvlak van de funnel. Een nadere toetsing is niet nodig.
• 2. het Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS) is eveneens gerelateerd aan de ligging van de start- en landingsbanen ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen. Dit wordt berekend vanaf elk van de landingsdrempels, ligt boven de omgeving van het luchtvaartterrein en sluit aan op de funnel. Het IHCS bestaat uit een horizontaal vlak op een hoogte van 65 meter boven NAP met een straal van 4 km rond de landingsdrempel, met aansluitend een conisch vlak waarvan de hoogte oploopt met een helling van 3,6° over een afstand van 2 km tot een hoogte van 165 meter boven NAP.
  Het plangebied ligt in het conische vlak tussen 120 en 125 meter. De hoogte van het maaiveld binnen het plangebied bedraagt circa 23,5 meter boven NAP. In het kader van het IHCS mag tot een hoogte van 101,5 meter gebouwd worden. Het bouwplan blijft daar ruim onder.
• 3. het Instrument Landing System-gebied (ILS) beschermt het goed functioneren van navigatiehulpmiddelen voor het nauwkeuriger uitvoeren van naderingen, ook onder slechtere weersomstandigheden. Dit gebied bestaat uit een rechthoekig deelgebied waar de maximaal toelaatbare hoogte 0 meter bedraagt, twee aansluitende deelgebieden waar de maximale hoogte 20 meter bedraagt en twee trechtervormige deelgebieden in het verlengde van de landingsbaan waarin de toelaatbare hoogte over een afstand van 6 km oploopt tot een hoogte van 70 meter.
  Het plangebied ligt in het deelgebied waar de hoogte maximaal 60 meter mag bedragen. Het bouwplan blijft daar onder.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het obstakelbeheergebied.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

6.1 Behoefte

Dankzij de sterk verbeterende situatie op de woningmarkt, is de verwachting dat er voldoende vraag naar nieuwe woningen is, zoals ook blijkt uit het gemeentelijke woonbeleid in de Structuurvisie 2011, zie paragraaf 4.3.1.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet verplicht.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Toetsing plan aan wijzigingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor de woningsplitsing van een bestaand boerderijgebouw.

De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 19.7 van het vigerende bestemmingsplan "Kom Vessem". Hieronder is dit artikel geciteerd:

"Artikel 19.7 - Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding 'wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van nieuwbouw woningen' het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de splitsing van de bebouwing in meerdere woningen binnen het bestaande bouwvlak en de bestaande goot- en bouwhoogte. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

• 1. Het maximum aantal toe te voegen woningen mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de plankaart.
• 2. De ontwikkeling mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
• 3. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
• 4. De woningbouw dient te passen binnen het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.
• 5. De ontwikkeling dient inpasbaar te zijn vanuit stedenbouwkundig-ruimtelijk oogpunt.
• 6. De woningbouw dient te passen binnen het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.
• 7. De economische haalbaarheid dient te zijn gegarandeerd.
• 8. Indien het te splitsen pand op de plankaart is voorzien van een aanduiding 'gemeentelijk monument' of 'cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' mogen de monumentale of cultuurhistorische waarden van het pand niet onevenredig worden aangepast door de splitsing. Ter beoordeling hiervan dient vooraf advies te worden ingewonnen bij een deskundige commissie op het gebied van cultuurhistorie en monumenten."

Hieronder is het plan aan de voorwaarden getoetst:

Ad 1.

Voorliggend wijzigingsplan staat één extra woning toe, zoals is toegestaan in de vigerende regels. In totaal zullen derhalve twee woningen in het plangebied aanwezig zijn. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2.

Het plan leidt tot een zeer beperkte verkeersaantrekkende werking. De extra woning resulteert in 6 extra voertuigbewegingen per etmaal. Dit aantal is verwaarloosbaar voor de wegen D'n Grote Aard en Kuilenhurk. De parkeerbehoefte neemt toe met twee parkeerplaatsen. Hiervoor is op het eigen terrein voldoende ruimte. De parkeerdruk in de openbare ruimte neemt als gevolg van het plan niet toe.

Ad 3.

Zoals in paragraaf 5.1 beschreven heeft het plan geen negatieve milieuhygiënische effecten. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 4.

De woningsplitsing voor Kuilenhurk 12 is onderdeel van het gemeentelijke uitvoeringsprogramma zoals is vastgelegd in de Structuurvisie 2011. Het plan past daarmee in het woningbouwprogramma.

Ad 5.

Er wordt geen bebouwing toegevoegd als gevolg van de voorgenomen woningsplitsing; deze vindt geheel plaats binnen het bestaande boerderijgebouw dat een gemeentelijk monument is. De splitsing betreft slechts een interne verbouwing. Het plan kan wel een beperkte aanpassing van de gevels omvatten, waarbij de verschijningsvorm van het boerderijgebouw behouden blijft. Stedenbouwkundig en ruimtelijk is de wijziging van dusdanig ondergeschikte aard dat deze passend is in het huidige straatbeeld.

Ad 6.

Dit is dezelfde voorwaarde als ad 4.

Ad 7.

Zoals beschreven in paragraaf 6.2 kan de economische uitvoerbaarheid gegarandeerd worden. Aan de voorwaarde kan worden voldaan.

Ad 8.

De woningsplitsing vindt plaats in een pand dat is aangeduid als 'gemeentelijk monument'. De splitsing leidt niet tot vergroting van het boerderijgebouw en betreft slechts een interne verbouwing. Het plan kan wel een beperkte aanpassing van de gevels omvatten, waarbij de verschijningsvorm van het boerderijgebouw behouden blijft. Het bouwplan zal te zijner tijd door de welstandscommissie beoordeeld worden.

Conclusie

Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden voor de wijziging wordt voldaan.

7.2 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan “Kom Vessem" (NL.IMRO.07700000BPVkom20095002-), vastgesteld door de gemeenteraad op 6 oktober 2009.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

De gronden gelegen binnen het plangebied, zoals aangeduid op de verbeelding van dit wijzigingsplan, behouden de bestemming 'Wonen - 1'. Op de verbeelding is de aanduiding 'galerie' verwijderd en is toegevoegd dat twee woningen zijn toegestaan.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
• 2. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
• 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.

8.1 Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan heeft gedurende zes weken terinzage gelegen vanaf 16 november 2017. Op het plan zijn geen zienswijzen ingekomen.

Wel is één kleine ambtshalve wijziging doorgevoerd. In de regels is een artikel opgenomen waarin vastgelegd is dat sprake moet zijn van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

8.2 Vaststelling

Het wijzigingsplan is op 15 januari 2018 vastgesteld door de teamcoördinator Ruimte, daartoe gemachtigd op grond van de Mandaatregeling 2017 gemeente Eersel. Het Vaststellingsbesluit is opgenomen als bijlage.