Kooistra locatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Pekela is voornemens de leefbaarheid van het centrumgebied van Oude Pekela te verbeteren. De aanpak is gericht op het realiseren van een toekomstbestendige kern en wijken door bijvoorbeeld sloop en herinrichting, samenvoeging, duurzame verbouw en nieuwbouw in het centrumgebied. Naast het verbeteren van de fysieke situatie van het centrumgebied van Oude Pekela werkt de gemeente aan het stimuleren van het deelnemen en het betrekken van de inwoners aan en bij de samenleving, het bieden van kansen voor het ontwikkelen van economische en culturele initiatieven en het ook letterlijk ‘in beweging brengen’ van bewoners en bezoekers van het dorp.

Bovenstaande is vervat in het 'Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal'. Hieruit is een deelproject voortgevloeid wat er op toeziet een nu braakliggende locatie (door sloop van verpauperd vastgoed) in het hart van het centrum opnieuw in te vullen met maximaal 20 woningen. Voor dit deelproject is een Programma van Eisen opgesteld.

Op grond van het vigerend bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de vigerende centrumbestemming gewijzigd in een woonbestemming waardoor het perceel enerzijds een passende bestemming krijgt en anderzijds de mogelijkheid tot het realiseren van de woningen biedt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is weergegeven op de onderstaande afbeelding. De oppervlakte bedraagt circa 2.650 m2. Het plangebied wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door respectievelijk de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de parkeerplaatsen en groen van het Raadhuisplein en aan de oostzijde zijn een aantal woningen gesitueerd.

Luchtfoto plangebied (bron:pdokviewer.pdok.nl, d.d. 2-7-2020)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oude Pekela', vastgesteld op 29 april 2014. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Centrum' met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2'. Tevens heeft het plangebied de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2'.

1.4 Leeswijzer

In deze ruimtelijke onderbouwing komen achtereenvolgend aan de orde:

• Hoofdstuk 2: Toetsing van het planvoornemen aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau;
• Hoofdstuk 3: Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in het plangebied. met het programma en de beeldeisen;
• Hoofdstuk 4: Toetsing van het planvoornemen aan diverse milieu- en ruimtelijke aspecten;
• Hoofdstuk 5: Nadere toelichting op juridische aspecten;
• Hoofdstuk 6: Beschrijving van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De structuurvisie schetst de rijksambities tot 2040 en formuleert doelen, belangen en opgaven tot 2028. De structuurvisie vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De Structuurvisie Nationaal Waterplan blijft in zijn huidige vorm als uitwerking van de SVIR bestaan.

De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. Door urbanisatie, individualisering, vergrijzing en ontgroening nemen de ruimtelijke verschillen toe. Vanaf 2035 groeit de bevolking niet meer. De samenstelling van de bevolking, en daarmee de samenstelling van huishoudens, verandert. Ambities tot 2040 zijn onder andere het aansluiten van woon- en werklocaties op de (kwalitatieve) vraag en het zoveel mogelijk benutten van locaties voor transformatie en herstructurering.

Ook wil het rijk ervoor zorgen dat in 2040 een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit wordt geboden. Dit moet voor zowel het landelijk als het stedelijk gebied gelden. In de SVIR is verder vastgelegd dat provincies en (samenwerkende) gemeenten verantwoordelijk zijn voor programmering van verstedelijking. (Samenwerkende) gemeenten zorgen voor (boven) lokale afstemming van woningbouwprogrammering die past binnen de provinciale kaders. Ook zijn de gemeenten verantwoordelijk voor de uitvoering van de woningbouwprogramma's. Ter versterking van het vestigingsklimaat in de stedelijke regio's rondom de main-, brain- en greenports geldt een gebiedsgerichte, programmatische urgentieaanpak. In krimpregio's wordt het interbestuurlijke programma bevolkingsdaling doorgezet.

Gezien de beperkte aard en omvang van de ontwikkeling vormt het SVIR geen concreet beoordelingskader voor het plan. Wel is het Rijksbeleid verder uitgewerkt in het onderliggend beleid.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In hoofdstuk 4 wordt deze Ladder verder uitgewerkt.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie 2016 - 2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Doel van de Omgevingsvisie is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verder verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, als bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. In deze Omgevingsvisie is al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

• Ruimte: ruimtelijke kwaliteit, aantrekkelijk vestigingsklimaat, ruimte voor duurzame energie, vitale landbouw
• Natuur en landschap: beschermen landschap en cultureel erfgoed, vergroten biodiversiteit
• Water: waterveiligheid, schoon en voldoende water
• Mobiliteit: bereikbaarheid
• Milieu: tegengaan milieuhinder, gebruik van de ondergrond

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

2.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2019 (hierna Omgevingsverordening genoemd) bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie provincie Groningen 2016 - 2020 zoals hierboven is beschreven.

Hieronder is het artikel weergegeven dat betrekking heeft op het plangebied:

Woningbouw (artikel 2.15.1)

In artikel 2.15.1 is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met de in het kader van de Regio Groningen-Assen tot stand gekomen regionale planningslijsten voor woningbouw.

De bouw van 20 woningen aan de Feiko Clockstraat past binnen de gemaakte regionale woningbouwafspraken.

2.3 Gemeentelijke beleid

2.3.1 Woonvisie gemeente Pekela

In de woonvisie is het gemeentelijk woonbeleid voor de periode 2019-2023 verwoord. Relevant beleid uit dit document heeft betrekking op de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de leefbaarheid van de kernen. Voor de gemeente Pekela geldt dat de vraag van kleinere huishoudens (met name ouderen) sterk zal toenemen. De gemeente zet daarom in op de bouw van kleinere, levensloopbestendige woningen. Echter, dit betekent niet dat er uitsluitend voor de vergrijzing wordt gebouwd.

Met betrekking tot de leefbaarheid van de kernen wordt in Oude Pekela de komende vier jaar het Ontwikkelingsplan gerealiseerd. Dit plan geeft een belangrijke stimulans voor de leefbaarheid van de kern. Wat het wonen betreft zet de gemeente in het Ontwikkelingsplan in op het toevoegen van appartementen/levensloopbestendige woningen in de koop- en of huursector. Zo kan de oudere generatie met voldoende financiële middelen blijven wonen in Oude Pekela en hoeft niet noodgedwongen naar andere gemeenten te vertrekken waar wel passend aanbod is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van woningen in het middeldure koopsegment appartementen/levensloopbestendige woningen en is onderdeel van het Ontwikkelingsplan Oude Pekela.

Dit plan sluit aan bij de kwalitatieve woningbehoefte uit de indicatieve PMC-benadering van het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen. Dit geeft namelijk als indicatie aan dat in de centrumkern Oude Pekela de PMC koopappartementen en grondgebonden koopwoningen gehandhaafd zou moeten blijven met ruimte voor een zeer beperkte uitbreiding. De gemeente vindt het in het kader van de verversing van de woningvoorraad noodzakelijk om eerst nieuw te bouwen en dan pas te onttrekken. De geen of zeer beperkte uitbreiding uit de indicatieve PMC-benadering houdt volgens de woonvisie dan ook nieuwbouw in die (ten dele) later kan worden gevolgd door onttrekking.

Behalve dat het plan past binnen de indicatieve PMC-benadering van het RWLP voldoet het aan alle aanvullende criteria uit het eigen gemeentelijk afwegingkader voor woningbouw dat is opgenomen in de woonvisie: het betreft levensloopbestendige woningen, het plan ligt op een beeldbepalende locatie (centrumlocatie), het betreft een locatie waar sprake was van leegstaand vastgoed dat inmiddels is onttrokken, er zijn incourante woningen onttrokken.

Het past verder binnen de kwantitatieve behoefte. Koopappartementen/levensloopgeschikte woningen behoren tot de minst zwakke/sterkste marktsegmenten volgens het woningmarktonderzoek (2017), dat aan de basis ligt van de woonvisie (zie ook onderstaande figuur).

Ontwikkeling kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte 2017-2032 gemeente Pekela

Deze woningbehoefte wordt bevestigd door de ruime belangstelling die er is voor het plan. Dit blijkt uit drie informatieavonden met bezoekersaantallen van 50 tot 70 personen, wat geresulteerd heeft in een lijst met 27 serieus gegadigden. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met de Woonvisie gemeente Pekela.

2.3.2 Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief Pekela - Veendam

In 2016 is door Libau voor de gemeente Pekela en Veendam een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief (ROP) opgesteld. In het ROP is de dragende ruimtelijke hoofdstructuur van de gemeenten Pekela en Veendam als geheel en de daarin aanwezige kernen verbeeld en beschreven. Door het formuleren van kwalitatieve noties (zogenaamde regie aanwijzingen) over hoe met deze dragende ruimtelijke hoofdstructuur om te gaan, ligt er een onderlegger die zowel gebruikt kan worden bij het opstellen en actualiseren van verschillende beleidsinstrumenten, als het begeleiden van uiteenlopende ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor de kern Oude Pekela zijn een aantal karakteristieke elementen opgenomen. Zo is het voor het dorp van groot belang om onder andere de relatie met het landschap en het kronkelende Pekelderhoofddiep te behouden. Dit ROP heeft input gegeven voor het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het centrumgebied van Oude Pekela. Met deze herstructurering worden de karakteristieke elementen uit het ROP versterkt. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met het ROP.

2.3.3 Ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal

Op 30 januari 2018 is het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal vastgesteld door de Raad. In dit beleidsstuk wordt de lijn uitgezet voor het verbeteren van de leefbaarheid van de kern. De aanpak is gericht op het realiseren van een toekomstbestendige kern door bijvoorbeeld sloop en herinrichting, samenvoeging, duurzame verbouw en nieuwbouw in het centrumgebied.

De gemeente Pekela, die al geruime tijd het verbeteren van de leefbaarheid nastreeft, voegt daar een aantal andere elementen die eveneens een rol spelen bij het bereiken van een goede kwaliteit van leven aan toe. Zo wordt er bijvoorbeeld in de leefbaarheidsschets en in het ontwikkelingsplan naast het verbeteren van de fysieke situatie van het centrumgebied van Oude Pekela gewerkt aan het stimuleren van het deelnemen en het betrekken van de inwoners aan en bij de samenleving, het bieden van kansen voor het ontwikkelen van economische en culturele initiatieven en het ook letterlijk ‘in beweging brengen’ van bewoners en bezoekers van het dorp.

In het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal wordt aangegeven dat de winkels die 'niet dagelijkse goederen' verkopen het moeilijk hebben. Dit is te zien in de grote leegstand van winkelpanden. Door de sloop van deze winkels zal een nieuwe invulling van deze locaties mogelijk zijn. Er is ook aangegeven dat een goede bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, gezondheid en natuur van groot belang zijn.

Ten aanzien van de ruimtelijk kwaliteit en identiteit wordt geconcludeerd dat het lint van het Pekelder Hoofddiep en de ligging daarvan in het ‘open’ veenkoloniale landschap de kern van Oude Pekela vormt. De ruimtelijke identiteit kenmerkt zich door het besloten karakter van dit gevarieerde lint en de ‘lange’ doorzichten vanuit landschappelijke en dorpse domeinen naar dit lint toe. De stedenbouwkundige en architectonische vernieuwing zal deze karakterstiek als uitgangspunt moeten nemen; er zal altijd om 'een link' worden gevraagd naar de cultuurhistorie van de locatie en naar de ambitie van eigenheid en onderscheid in het beargumenteren van het ontwerp. Het centrum bevindt zich op de kruising van lint (globaal in Oost-West richting) en doorzicht in Noord-Zuid richting.

De 'oer' van Pekela; lintbebouwing langs het diep en doorzichten vanaf het lint

Naast de algemene beschrijvingen van het dorp wordt er ook specifiek ingegaan op het plangebied.

Er wordt in het Ontwikkelingsplan een oostelijk en een westelijk deel aangegeven voor het plangebied.

"In het oostelijke deel is het uitgangspunt het realiseren van zowel een goede voorzetting en begeleiding van de noordzijde van het Pekelder Hoofddiep, waarbij aandacht is voor afstemming op korrelgrootte en variatie van het oude bebouwingslint, als het creëren van een aantrekkelijke wand als begrenzing van de zuidzijde van het Raadhuisplein. De groene verbindingszone tussen de molen en de kerk aan de oostkant van deze locatie en het realiseren van transparantie Raadhuisplein – Pekelder Hoofddiep/brug middels de doorzichtzone aan de westkant spelen hierin een cruciale rol."

Het westelijke deel " het hart van het centrum waar tevens de entree van het Raadhuisplein plaatsvindt vervult eveneens een belangrijke rol in het verbeteren van de begeleiding van het Pekelder Hoofddiep en het behouden van het doorzicht en de openheid in noord-zuid richting. Vanzelfsprekend is eveneens de relatie met de vormgeving van de locatie aan de oostzijde en de westzijde van het centrumhart van groot belang voor het bereiken van een hoogwaardig resultaat.".

.

Impressie vanuit Ontwikkelingsplan (2018)

Diverse scenario's besproken in het Ontwikkelingsplan (2018)

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het centrumgebied van Oude Pekela. Met deze herstructurering wordt ingespeeld op de woningmarkt, de leefbaarheid van de kern vergroot en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met het Ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Op dit moment is alle bebouwing op de locatie gesloopt, het terrein is ingezaaid met gras en er is een verhoogde plek met bankjes en bomen aangelegd.

Verhoogde zit plek

De winkelbebouwing ten westen van de Raadhuislaan, op de hoek met de Feiko Clockstraat is ook gesloopt. Hier wordt een plein aangelegd en worden de gevels van de bebouwing aan het plein opgeknapt.

Uit Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal een inrichtingsvoorstel voor het plein

Op de voorgrond het ingezaaide plangebied, op de achtergrond de nieuwe gevels aan het plein

Aangrenzende bebouwing bij het plangebied

3.2 Toekomstige situatie

3.2.1 Het kwantitatieve programma

Voor nieuwbouwlocaties wordt in Pekela ingezet op levensloopgeschikte woningen voor senioren. Er is op dit moment een kleine vraag naar vrije sector koop- en huurappartementen op centrumlocaties. Een inventarisatie onder geïnteresseerden geeft een goed beeld van de woonwensen;

• appartementsgrootte tussen de 80 - 140 m2; gemiddelde omvang 110 m2 (n.v.o);
• veel locatiewensen zoals een hoekappartement, een penthouse, zicht op het Pekelerhoofddiep, uitzicht op het centrumgebeid, ruim balkon op het zuiden, grondgebonden en de helft van de geinteresserden wil graag een garage.

Het plangebied sluit goed aan op deze locatiespecifieke wensen.

Het oostelijk deel, waar in het ontwikkelingsplan een bouwblok is geschetst heeft een capaciteit voor ca 15 appartementen van gemiddeld 125 m2 (n.v.o) en voor ca. 20 appartementen van gemiddeld 80 m2 (n.v.o). Belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit van een appartementengebouw, maar ook voor de koopprijs is hoe er geparkeerd gaat worden (en waar de bergingen zijn gesitueerd); onder het gebouw in een parkeergarage, op het eigen (binnen) terrein of in het openbaar gebied. Indien er niet onder het gebouw geparkeerd wordt dan biedt het binnenterrein zoals getekend in Het ontwikkelingsplan ruimte voor ca. 12 parkeerplaatsen. Uitgaande van een parkeernorm van 1,6 auto per woning dienen er dan ca. 12 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, op het Raadhuisplein gereserveerd te worden.

Voor het westelijk deel is vooral de bijzonderheid van de locatie - in het hart van het centrum en de entree naar het Raadhuisplein- die sturend is voor een programma. Als invulling wordt in het Ontwikkelingsplan Pekela Centraal voor deze markante plek een podium voorgesteld waarop een gebouw met een opvallende architectuur, die een café of andere ontmoetingsplek herbergt. Een concreet programma is op dit moment niet voorhanden. Vooralsnog wordt gezien de vestigingslocaties voor centrumfuncties de uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling niet kansrijk geacht. Daarom zijn er in dit bestemmingsplan geen bouwvlak, regels en beeldeisen voor deze centrumfunctie opgenomen.

3.2.2 Het kwalitatieve programma

In het Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal zijn de ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van de locatie aangegeven. Zoals hiervoor beschreven zal een stedenbouwkundige en architectonische vernieuwing, zoals op deze locatie, de ruimtelijke karakteristiek van Pekela als uitgangspunt moeten nemen. In het programma van eisen voor de invulling wordt dit ondersteund.

Langs het diep moet het bestaande lint worden doorgetrokken met de oorspronkelijke korrelgrootte en variatie in bebouwing. De kenmerkende lange doozichten worden bewust opgenomen in de open ruimtes in het lint.

Aan het Raadhuisplein dient de invulling een kwalitatieve pleinwand te vormen. De ambitie is dat het een echt centrumplein wordt met drukte en gezelligheid.

Er is in het Ontwikkelingsplan een oostelijk en een westelijk deel aangegeven voor het plangebied.

"In het oostelijke deel is het uitgangspunt het realiseren van zowel een goede voorzetting en begeleiding van de noordzijde van het Pekelder Hoofddiep, waarbij aandacht is voor afstemming op korrelgrootte en variatie van het oude bebouwingslint, als het creëren van een aantrekkelijke wand als begrenzing van de zuidzijde van het Raadhuisplein. De groene verbindingszone tussen de molen en de kerk aan de oostkant van deze locatie en het realiseren van transparantie Raadhuisplein – Pekelder Hoofddiep/brug middels de doorzichtzone aan de westkant spelen hierin een cruciale rol".

Voor het westelijke deel "in het hart van het centrum waar tevens de entree van het Raadhuisplein plaatsvindt vervult eveneens een belangrijke rol in het verbeteren van de begeleiding van het Pekelder Hoofddiep en het behouden van het doorzicht en de openheid in noord-zuid richting. Vanzelfsprekend is eveneens de relatie met de vormgeving van de locatie aan de oostzijde en de westzijde van het centrumhart van groot belang voor het bereiken van een hoogwaardig resultaat".

In 3.2.1. Het kwantitatieve programma is aangegeven dat er geen bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan worden opgenomen voor het westelijk deel. Het is de inrichting van de openbare ruimte die aan de hierboven beschreven kwaliteitseisen dient te voldoen.

3.2.3 Beeldkwaliteit

3.2.3.1 De geschiedenis van de plek

De Kooistra locatie langs het Pekelerhoofddiep heeft de afgelopen 100 jaar enkele keren een gedaante verwisseling gehad. Wat opvalt en dat geldt eigenlijk voor een groot deel van het bebouwingslint langs het diep is dat de bebouwing vaak vervangen is door minder statige bebouwing -de vervangende bebouwing is vaak lager en kleiner - of dat veel van de rijke details op de oudere bebouwing verdwenen is. Het pand Feiko Clockstraat 111 wat door de sloop van de buurpanden nu prominent in beeld staat is een positieve uitzondering hierop. Het pand heeft veel stijlkenmerken van het oude 'Kooistra' pand uit 1910.

De Kooistra locatie in 1910 en 1960

De Kooistra locatie in 2009 en 2019

Begin jaren 80 van de vorige eeuw is na de aanleg van de Raadhuislaan, het verleggen van de Wedderwegbrug en met de bouw van het winkelcentrum De Helling de hoek Feiko Clockstraat/ Raadhuislaan een open hoek geworden, zoals te zien op de foto uit 2009 en onderstaande topografische kaarten. Het oude lint werd abrupt af- en onderbroken en maakte ruimtelijk geen deel meer uit van het nieuwe winkelcentrum.

centrum Oude Pekela 1964 en 1983

De herinvulling van de Kooistra locatie is, gezien de geschiedenis van de plek en de ambities in het Ontwikkelingsplan Pekela Centraal op te vatten als een herstel van het oorspronkelijke weefsel.

Kenmerkend voor Oude Pekela is de overhoekse oriëntatie van veel panden (bijvoorbeeld bij het pand Feiko Clockstraat 111, de overhoeksheid is door de sloop van de buurpanden goed te zien). Door de lichte slingering van het diep kun je via een overhoeks raam ver over het diep kijken. Vaak werd het raam geplaatst bij een steeg, bij een vooruitspringend of inspringend pand of als het huis en de kavel gedraaid staan ten opzichte van het diep. Dit kenmerkende detail leent zich goed voor 'hergebruik'. Het oudste en meest klassieke voorbeeld is natuurlijk de Kapiteinswoning.

voorbeelden van overhoekse ramen langs het Diep

3.2.3.2 Het oostelijk deel: het Kooistra gebouw

In het onderstaande wordt voor het oostelijk deel de ruimtelijke uitgangspunten en beeldkwaliteitseisen beschreven en geformuleerd. Het westelijke deel wordt kort toegelicht in 3.2.3.3.

de situering

De nieuwe woningen krijgen in tegenstelling tot voorheen twee tot drie zijden die grenzen aan het openbaar gebied.

De overgangen tussen de openbare ruimte en het gebouw dienen zorgvuldig vormgegeven te worden, zodat er geen abrupte botsingen zijn tussen het privé domein van de woningen op de begane grond en het openbaar gebied.

aandacht voor de overgang van openbaar naar privé

langs het diep

De belangrijkste zijde van het gebouw is die langs het diep. Hier is afstemming op de korrelgrootte en de variatie van het oude bebouwingslint belangrijk. De breedte van de bestaande panden in het oude lint varieert tussen de 5 en ca. 11 meter. Soms is er aan één of tweezijden van een pand een steeg. Vaak staan de panden niet keurig op één lijn; ze springen iets of zijn ietsje gedraaid. Soms is er ook een overhoekse oriëntatie. De panden in het oude lint zijn een of twee laags en bijna altijd afgedekt met een kap. Het materiaal en kleurgebruik is overwegend traditioneel.

voorbeeld passende korrelgrootte bij een nieuwe invulling

De breedtemaat van het nieuwe gebouw langs het diep is ca. 30 meter. De gevel langs het diep dient opgedeeld te worden in verschillende ruimtelijke eenheden, varierend in breedte tussen de 5 en 11 meter. Een kleine verspringing tussen deze ruimtelijke eenheden of een kleine verdraaiing sluit goed aan bij de historische lintbebouwing. De noord-oost hoek van het gebouw, dat is de hoek die grenst aan de groene doorsteek en het pand Feiko Clockstraat 111 dient een overhoekse oriëntatie te krijgen. De zuid-west hoek van het gebouw, dat is de hoek Raadhuislaan/Feiko Clock straat dient ook een overhoekse oriëntatie te krijgen, deze oriëntatie dient nagenoeg gelijkwaardig te zijn.

aan het podium/ het plein langs de Raadhuislaan

Alhoewel de strenge ruimtelijke randvoorwaardes die aan de bebouwing langs het Pekeler Hoofddiep worden gesteld niet zonder meer van toepassing zijn voor de gevel aan het podium/ het plein langs de Raadhuislaan is het voor de ruimtelijke eenheid van het gebouw wenselijk dat de beeldtaal gecontinueerd wordt. Deze westelijke bebouwingswand dient het decor te vormen van het podium of het plein. De overgang van het gebouw naar de openbare ruimte dient zorgvuldig en in samenhang met het pleinontwerp vormgegeven te worden. Het is essentieel dat er een uitgesproken (woon) front op het podium of aan het plein wordt gerealiseerd.

voorbeeld veranda als overgang (l) en passende korrelgrootte (r)

aan het Raadhuisplein

Aan het Raadhuisplein is het belangrijk dat de bebouwing een pleinwand gaat vormen. Alhoewel de strenge ruimtelijke randvoorwaardes die aan de bebouwing langs het Pekeler Hoofddiep worden gesteld niet zonder meer van toepassing zijn is het voor de ruimtelijke eenheid van het gebouw wenselijk dat de beeldtaal gecontinueerd wordt.

langs de groene steeg en het binnen gebied

Voor de sfeer van het binnenterrein en de groene steeg is het parkeren een belangrijke factor. De toerit naar het parkeren is bijvoorkeur vanaf het diep (het adres aan het Diep). De groene steeg is een informele verbinding én zichtas tussen het Raadhuisplein en de groene zuidzijde van het Pekeler Hoofddiep. De groene steeg is openbaar toegankelijk.

de beeldeisen

plaatsing

• het gebouw wordt geplaatst binnen het bouwblok in de aangegeven voorgevellijnen;
• het gebouw is georiënteerd op de aangrenzende openbare ruimtes Het Pekeler Hoofddiep, het podium/het plein aan de Raadhuislaan en op het Raadhuisplein;

• als overgang tussen de openbare ruimte en het gebouw komt er een zogenaamde Delfse stoep ( of iets met een vergelijkbare ruimtelijke kwaliteit); een tussenzone die hoort bij de aangrenzende woning (minimaal 1 m breed). Aan het podium/ het plein kan deze overgang de vorm van een veranda krijgen;
• langs het diep kan er tussen de ruimtelijke eenheden van het gebouw een kleine verspringing of een kleine verdraaiing zijn.

hoofdvorm

• langs het diep is de hoofdvorm opgedeeld in verschillende ruimtelijke eenheden, alsof het zelfstandige volumes zijn;
• het gebouw/de gebouwvolumes zijn maximaal twee laags en eventueel afgedekt met een kap. Incidenteel bijvoorbeeld op een hoek kan hier vanwege een gevarieerd architectonisch beeld van afgeweken worden (maximaal 20 % van de gevellengte kan afwijkend).

aanzicht

• langs het diep hebben de hoeken van het gebouw een overhoekse oriëntatie;
• de gevels langs het diep hebben overwegend een verticale geleding;
• op de hoek Raadhuislaan / Raadhuisplein hebben de gevels een overhoekse, tweezijdige oriëntatie.

opmaak

• de gevels zijn opgetrokken in metselwerk in een rode tot bruine kleur. Incidenteel kan een deel volume wit gestuct zijn;
• de daken zijn afgedekt met pannen;
• er is aandacht voor details zoals sluitstenen in het metselwerk, (ver)banden in het metselwerk, zorgvuldig geprofilieerde daklijsten en andere kleine accenten.

3.2.3.3 Het westelijk deel; op het podium / het plein

Voor het westelijk deel zijn de navolgende ruimtelijke aspecten belangrijk:

• het is het hart van het centrum en de entree naar het Raadhuisplein;
• het verbeteren van de begeleiding van het Pekeler Hoofddiep;
• behoud van doorzicht en openheid in de noord-zuid richting.

In het Ontwikkelingsplan is in het westelijk deel een podium geschetst als een mooie plek voor een terras met uitzicht en voor kleine evenementen. Vooralsnog wordt gezien de vestigingslocaties voor centrumfuncties de uitvoerbaarheid van een gebouw met ontmoetingsfunctie of horeca niet kansrijk geacht. Daarom zijn er in dit bestemmingsplan geen bouwvlak, regels en beeldeisen voor deze centrumfunctie opgenomen.

De inrichting van de openbare ruimte met bomen, niveauverschillen etc. dient te voldoen aan de hierboven genoemde ruimtelijke aspecten.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en milieu

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals in hoofdstuk 2 ook al omschreven is bestaat de ladder uit de volgende aspecten:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 20 woningen. Gelet op de omvang van 20 woningen is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan wordt met onderhavig project (in fysieke omvang) niet of nauwelijks meer bebouwing mogelijk gemaakt. Wel worden er ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan meer woningen mogelijk gemaakt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en zorgvuldig ruimtegebruik worden punten drie tot en met vijf nader beschreven en afgewogen.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot de gemeente Pekela. De woningen zullen voor het grootste gedeelte bewoond worden door inwoners uit de gemeente.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven.

Zoals in paragraaf 2.3.1 staat beschreven is er in de centrumkern Oude Pekela behoefte aan koopappartementen en grondgebonden koopwoningen. Het onderhavig plan voorziet in het toevoegen van deze koopappartementen en voorziet derhalve in deze behoefte.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het projectgebied ligt in het centrum van Oude Pekela en is omringd door woningen winkels en bebouwing van maatschappelijke functies. Geconcludeerd kan worden dat het projectgebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

4.2 Milieu en bedrijvigheid

Milieuaspecten worden in principe geregeld via de daartoe geëigende wetgeving. Daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten echter rekening te worden gehouden. Het gaat dan met name om de situering van milieugevoelige functies ten opzichte van milieuhinderlijke inrichtingen. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Voor een gemengd gebied kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van milieugevoelige objecten in de vorm van woningen. In de omgeving van het plangebied bevinden zich milieuhinderlijke functies. De omgeving van het plangebied dient daarmee aangemerkt te worden als een gemengd gebied. In de nabijheid van het plangebied zijn een slagerij en een aantal kledingwinkels gelegen. Op grond van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor deze milieubelastende activiteiten een richtastand van 10 meter ten opzichte van de milieugevoelige functies. De te realiseren woningen liggen niet binnen deze richtafstand.

Het aspect milieu en bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

4.3 Geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 meter. Buiten de bebouwde kom bedraagt deze afstand voor tweestrookswegen 250 meter. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Formeel kan akoestisch onderzoek achterwege blijven bij wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Op grond van een goede ruimtelijke ordening dient echter ook aan dit soort wegen aandacht geschonken te worden.

Onderzoek

De nabij de woningen gelegen Feiko Clockstraat en Raadhuislaan kennen ter plaatse van het voornemen een maximum snelheid van 30 km/uur. Deze wegen hebben daarmee in de zin van de Wet geluidhinder geen zone. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch besloten deze wegen akoestisch nader te onderzoeken. Hierbij wordt aangesloten bij de normstelling uit de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat 3 tal van de te realiseren woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai vanwege de Feiko Clockstraat. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 5 dB en 3 dB indien uitgegaan wordt van het ontwerp.

Op grond van de Wet geluidhinder is de Feiko Clockstraat niet 'zoneplichtig' en behoeft formeel geen verdere actie te worden ondernomen. Bij gebrek aan een wettelijk kader is bij de beoordeling van deze weg aangesloten bij de normstelling die de Wgh kent voor gezoneerde wegen.

Omdat maatregelen aan de bron en in het overgangsgebied niet mogelijk zijn zullen, indien nodig, aanvullende geluidwerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidsgevoelige bebouwing worden toegepast teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

Conclusie

Mogelijk zijn aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels noodzakelijk om aan de maximale binnenwaarden van 33 dB te voldoen. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Op grond van de nibm-tool (versie 2019) is een project 'niet in betekenende mate' bij minder dan 1.300 extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde), waarvan 1% vrachtverkeer. De verandering van de functie van de locatie leidt niet tot een toename van het extra aantal verkeersbewegingen van meer dan 1.250 op een weekdag. De grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) wordt niet overschreden. Het planvoornemen moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Hoewel geconstateerd is dat het planvoornemen een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2011.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) uit de wet zijn opgenomen in de navolgende tabel.

NO2 en PM10 luchtconcentratie	Norm
NO2 jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3
PM10 jaargemiddelde concentratie	40 µg/m3

Grenswaarden luchtconcentraties

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moet aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO2 en PM10.

Stof	2011	2015	2020
PM10	21,6 µg/m3	14,9 µg/m3	14,6 µg/m3
NO2	13,7 µg/m3	10,4 µg/m3	9,3µg/m3

Achtergrondniveaus luchtkwaliteit

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Door Terran Bodemonderzoek B.V. zijn twee verkennende bodemonderzoeken, een nader bodemonderzoek naar asbest en een nader bodemonderzoek naar minerale olie uitgevoerd (zie bijlagen 2, 3, 4 en 5). In de uitgevoerde bodemonderzoeken is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Onderstaand zijn de conclusies van de onderzoek opgenomen.

Verkennende bodemonderzoeken

Voor de beide verkennende bodemonderzoeken binnen het plangbied geldt dat de lichte verontreinigingen met PAK en zware metalen in de grond vermoedelijk samen hangt met de aanwezige puinresten. Het gronddepot had globaal dezelfde mate en aard van verontreinigingen als de overige bovengrondmengmonsters. Na een eventueel nader onderzoek naar asbest zou dit depot over de locatie kunnen worden verspreid.

Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit (generiek beleid) voldoet de onderzochte bovengrond aan de kwaliteitsklasse wonen of kwaliteitsklasse industrie en is eventueel vrijkomende grond, onder voorwaarden, geschikt voor hergebruik.

Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte ondergrond aan de (Toetsingsregel) achtergrondwaarden en valt de grond in de categorie ‘altijd toepasbaar’.

Omdat het gehalte aan asbest ter plaatse van het voorterrein van vml. nummer 112 de interventiewaarde overschrijdt is nader onderzoek conform de NEN 5707 noodzakelijk. Aangezien niet kan worden uitgesloten dat het asbest zich over het gehele onderzochte perceel heeft verspreid zal het gehele perceel nader op asbest moeten worden onderzocht.

Nader bodemonderzoek naar asbest

Geconcludeerd mag worden dat er ter plaatse van de onderzoekslocatie geen sprake is van een geval van bodemverontreiniging met asbest. Het tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetoonde gehalte in MM3 is niet reproduceerbaar.

Het asbestgehalte ligt beneden het verwaarloosbaar risiconiveau (< interventiewaarde). Verder onderzoek kan achterwege blijven.

Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat in de huidige situatie (braakliggend terrein) op het maaiveld en in de bodem visueel stukjes asbesthoudende golfplaat en/of vlakke plaat zichtbaar kunnen zijn.

Wel is er ter plaatse van sleuf 113 een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. De aard, mate en omvang van deze verontreiniging dient nog nader te worden vastgesteld. Ook dient te worden vastgesteld of er sprake is van verspreiding naar het grondwater. Geadviseerd wordt een vervolgonderzoek te laten uitvoeren.

Nader bodemonderzoek naar minirale olie

Op basis van onderhavig onderzoek is de mate en omvang van de bodemverontreiniging met minerale olie vastgesteld. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Voor de grond wordt het volumecriterium (25 m3 > interventiewaarde) overschreden. Bij het toekomstige bodemgebruik wonen met tuin kan er sprake zijn van humane risico's. In de huidige situatie (braakliggend terrein) is er geen sprake van onaanvaardbare humane, ecologische en/of verspreidingsrisico's. Geadviseerd wordt de bodemverontreiniging door middel van een BUS-sanering categorie mobiel te saneren. Graafwerkzaamheden in de verontreinigde bodem mogen alleen plaatsvinden door een erkende bodemsaneerder op basis van een goedgekeurde BUS-melding of saneringsplan.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, een belemmering ten aanzien van het gebruik van de gronden als wonen met tuin. De bodemveronreiniging zal moeten worden gesaneerd voordat de nieuwe ontwikkeling zal kunnen worden gerealiseerd.

De gemeente is met meerdere partijen in overleg om de bodemverontreiniging door middel van een BUS-sanering te verwijderen. De uitkomsten van de sanering zal in het ontwerp bestemmingsplan worden verwerkt.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.6.1 Archeologie

Door De Steekproef B.V. is een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 opgenomen. Hieruit blijkt dat er in het plangebied geen behoudenswaardige vindplaats (meer) aanwezig is. In de sleuven bleek geen intacte bodemopbouw en geen archeologische grondsporen meer aanwezig te zijn. Er zijn in de verstoorde bewoningslaag wel archeologische vondsten gedaan (vanaf de late zestiende eeuw en jonger), maar alle vondsten zijn zonder archeologische context. Door de (recente) sloop van de bebouwing is de toplaag van het plangebied in zijn geheel geroerd geraakt. Vondsten die bij de (oude) bewoningslaag (cultuurpakket) horen en bij de eventuele oudere fases, zijn hierdoor met de bovenlaag vermengd geraakt. Er zijn geen archeologische sporen aangetroffen. De Steekproef B.V. heeft na de veldwerkzaamheden een selectievoorstel gedaan om na het proefsleuvenonderzoek verder geen vervolgonderzoek te ondernemen en het terrein vrij te geven. Dit voorstel is door de gemeente en Libau geaccordeerd.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat tijdens de graafwerkzaamheden los vondstmateriaal naar boven kan komen.

4.6.2 Cultuurhistorie

De rijksmonumenten worden beschermd door de erfgoedwet. Met erfgoed worden alle "onroerende zaken" bedoeld. Tot die onroerende zaken horen gebouwen en objecten, zoals vaarten, bruggen, wegen, bomen en pleinen, die tenminste vijftig jaar oud zijn. Zij moeten van belang zijn door hun schoonheid, de wetenschappelijke en/of hun cultuurhistorische betekenis. Een monument kan worden aangewezen als rijksmonument wanneer het aan deze regels voldoet en als het een nationale, unieke waarde heeft. Naast rijksmonumenten worden op provinciaal niveau en gemeentelijk niveau monumenten aangewezen op grond van de respectievelijk provinciale- en gemeentelijke monumentenverordening.

Binnen het plangebied zijn geen significante cultuurhistorische waarden aanwezig.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

4.7 Water

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Op 3 maart 2020 is de digitale watertoets (dewatertoets.nl) van het Waterschap Hunze en Aa's doorlopen. Op basis van deze toets worden in het plan belangen van het waterschap geraakt. De normale procedure zal worden doorlopen. Op 17 maart 2020 heeft het waterschap de definitieve uitgangspuntennotitie opgesteld. Deze uitgangspuntennotitie is als bijlag 7 opgenomen. Uit de uitgangspuntennotitie blijkt dat voor het onderhavig bestemmingsplan de volgende uitgangspunten van belang zijn.

Waterveiligheid

Het belangrijkste doel van het waterschap gerelateerd aan waterveiligheid is het uitsluiten van levensbedreigende situaties voor mensen en het zoveel mogelijk voorkomen van dergelijke situaties voor dieren.

De boezemkaden, de zogenaamde secundaire keringen, beschermen het beheergebied tegen overstromingen vanuit de boezem. Om de werking van de secundaire kering te beschermen ligt aan weerszijden van de kades een beschermingszone van 5 m. Binnen deze zone is voor het uitvoeren van werkzaamheden vaak een watervergunning nodig, zoals is geregeld in de Keur van het waterschap. Het ingediende plan ligt binnen de beschermingszone van een boezemkade. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal tevens contact met het Waterschap Hunze en Aa's worden opgenomen om te bespreken of een watervergunning nodig is.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap als voornaamste doel om te zorgen voor schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen.

Binnen het voornemen zal er geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen. Aangezien het voornemen de realisatie van woningbouw betreft, kan er vanuit worden gegaan dat vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten niet plaats zal vinden.

Specifieke uitgangspunten

In overleg met de gemeente is besloten dat het hemelwater gescheiden zal worden afgevoerd naar de nabijgelegen vijver. Om dit mogelijk te maken zal bij de herinrichting van het plein een uitlegger worden geplaatst.

De bovenstaande uitgangspunten zullen in de verdere uitwerking van het voornemen meegenomen worden.

Verdere betrokkenheid waterschap

Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap te blijven betrekken en rekening te houden met de bovengenoemde uitgangspunten.

4.8 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) gelden richtlijnafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Doel van het Bevi is individuele en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de toetsing moet gekeken worden naar twee soorten risico's: plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich permanent en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Hoe dichter bij de bron, hoe groter het plaatsgebonden risico. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven met de 10-6 risicocontour. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat, in het geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen, in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt. Hoe meer mensen nabij de bron, hoe groter het groepsrisico. Voor het groepsrisico wordt doorgaans de 10-5 risicocontour aangegeven.

In het navolgende zullen de voor het plangebied relevante risicofactoren worden beschreven en worden de risico's voor het gebied afgewogen.

Risico's vanwege inrichtingen

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig die in het kader van het veiligheidsaspect nader onderzoek vergen.

Risico's vanwege transport

De Wet Basisnet en het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) zijn op 1 april 2015 in werking getreden. In deze wetgeving is het landelijk basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen verankerd. Binnen bepaalde grenzen wordt het vervoer over weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het Basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (enkele uitzonderingen daargelaten). De risicoplafonds die hieruit voortvloeien moeten in acht worden genomen bij het toestaan van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van basisnetroutes.

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen transportroutes voor het vervoer van gevaarlijk stoffen aanwezig. In het kader van het veiligheidsaspect is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Risico's vanwege buisleidingen

Voor het transport van aardgas geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (2014). Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen buisleidingen aanwezig die in het kader van het veiligheidsaspect nader onderzoek vergen.

Conclusie

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de aspecten inrichtingen, buisleidingen, transport en groepsrisico niet leiden tot veiligheidsproblemen voor het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van bijvoorbeeld de Natura 2000-gebieden. Gebiedsgericht beleid vindt onder meer plaats op basis van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur). Wat betreft soortenbescherming wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. De wet gaat uit van het "nee-tenzij"-principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan door middel van ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. In die bepaling staat: "Een ieder neemt voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving". Handelingen die nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen veroorzaken, moeten achterwege gelaten worden of zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan gemaakt.

Om de uitvoerbaarheid van een plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden noodzakelijk. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Ten behoeve van het planvoornemen is door BügelHajema Adviseurs B.V. een ecologische inventarisatie uitgevoerd. Deze ecologische inventarisatie is als bijlage 8 opgenomen.

Uit de ecologische inventarisatie blijkt dat een nadere analyse in het kader van de gebiedenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Omgevingsverordening provincie Groningen.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

4.10 Verkeer en parkeren

De nieuwe woningen zullen naar alle waarschijnlijkheid worden ontsloten op de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan. De structuren van de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan hebben voldoende capaciteit om de extra verkeersbewegingen die gepaard gaan met de ontwikkeling op te vangen.

Zoals reeds in hoofdstuk 3 is aangegeven is er een voorkeur voor ondergronds parkeren, maar het kan zijn dat dit financiëel niet haalbaar is. In dat geval kan er deels op het binnenterrein en deels op het Raadhuisplein geparkeerd worden.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 20 appartementen in de middenklasse. Op grond van de CROW-publicatie 381 'Kencijfers wonen, werken en voorzieningen' is de gemiddelde parkeerbehoefte van een appartement bepaald op 1,4 parkeerplaats. De totale parkeerbehoefte bedraagt derhalve 28 parkeerplaatsen. In de nadere planvorming zal dit aantal parkeerplaatsen meegenomen worden.

4.11 M.e.r.-beoordelingsplicht

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

In onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. is voor stedelijke ontwikkelingsprojecten als grenswaarde een aantal van 2.000 woningen opgenomen. Het planvoornemen voorziet in het realiseren van maximaal 20 woningen.

Het project is daarmee dusdanig kleinschalig van aard en omvang dat het ruimschoots onder de drempelwaarden voor ontwikkelingen blijft, zoals die zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals verwoord in dit hoofdstuk, blijkt voorts dat het planvoornemen geen significante effecten op de omgeving heeft. Gezien de afwezigheid van die effecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting, op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachten aan het plan ten grondslag liggen, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige bestemmingsregels puntsgewijs besproken.

5.2 Plansystematiek

5.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Begrippen) en de wijze van meten (Wijze van meten). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

Voor de begrippen is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan dat nu in het dorp Oude Pekela reeds geldt: 'Bestemmingsplan Oude Pekela' (met identificatienummer NL.IMRO.0765.02BP00012010-0401). Voor de wijze van meten geldt dat ook deze overeenkomt met dat bestemmingsplan.

5.2.2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat alleen uit de bestemming 'Woongebied'. Alle gronden van dit bestemmingsplan zijn dus voorzien van de bestemming 'Woongebied'. Dat betekent dat het gehele plangebied is aangewezen voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep met daaraan ondergeschikte voorzieningen.

De woningen diennen binnen het in de verbeelding opgenomen bouwvlak te worden gebouwd. Het aantal woningen bedraagt maximaal 20. De bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt niet meer dan 10 meter. Voor bijbehorende bouwwerken en voor carports zijn aanduidingsvlakken in de verbeelding opgenomen waarbinnen deze gebouwd moeten worden.

Naast de bouwregels bevat de bestemming ook gebruiksregels. Deze gebruiksregels schrijven voor hoe de gronden gebruikt mogen worden. Wel is het mogelijk om voor bepaald gebruik door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van die gebruiksregels.

5.2.3 Algemene regels

De algemene regels bestaan uit een zevental regels:

• Anti-dubbeltelregel;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Overige regels.

De Anti-dubbeltelregel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemmingsplan wordt overgenomen. De Algemene afwijkingsregels, de Algemene aanduidingsregels en de Overige regels zijn ontleend aan het 'Bestemmingsplan Oude Pekela'. Voor deze algemene regels geldt hetzelfde als voor de bestemmingsregels: onderdelen van de regels die niet van toepassing zijn in het plangebied zijn uit de artikelen verwijderd.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk 3 de Slotregel waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten van het plan komen ten laste van de ontwikkelaar. Derhalve is een exploitatieplan niet vereist.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken ter inzage gelegd en ter beoordeling voorgelegd aan de 'overlegpartners' (art. 3.1.1 Bro). De resultaten van inspraak en overleg zullen te zijner tijd in dit hoofdstuk worden verwerkt.