Het pand Vijverstraat 3 in Prinsenbeek gaat worden gesloopt. In het pand is nu het museum De Rijf van de Heemkundekring Op de Beek gevestigd. Dit museum gaat verhuizen naar de Brielsedreef in Prinsenbeek. Om na sloop van het pand woningbouw op de locatie mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig.

Het bestemmingsplan maakt woningbouw in de vorm van maximaal 14 appartementen mogelijk. Als invulling hiervan is een plan ingdiend door Droomwonen namens CPO-SAP om op de locatie een appartementencomplex met 14 appartementen voor senioren te bouwen in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen bouw van maximaal 14 appartementen juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied bestaat uit het perceel Vijverstraat 3 aan de oostrand van Prinsenbeek. De locatie ligt ten zuidoosten van de Markt (het centrum van Prinsenbeek) en grenst aan de oostzijde aan het Park Overbos dat de oostrand van Prinsenbeek vormt tussen het dorp en de infrastructuurbundel van de A16 en de HSL.

[image]

Figuur 1 Ligging plangebied (locatie globaal met rode stip aangegeven)

[image]

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en omgeving (plangebied globaal met rood omlijnd)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Kom Prinsenbeek, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 juli 2006 en onherroepelijk vanaf 6 februari 2008. In het bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'. Hierin is bepaald dat de gronden bestemd zijn voor gebouwen ten behoeve van educatieve, sociaal medische, sociaal culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen. Binnen deze bestemming is een woonfunctie niet toegestaan.

[image]

Figuur 3: Uitsnede uit bestemmingsplan Meulenspie - Valkenstraat

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van maximaal 14 nieuwe woningen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van extra woningen, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

2.2 Positionering plangebied

Het plangebied bestaat uit het perceel Vijverstraat 3 in Prinsenbeek aan de oostzijde van het dorp. Aan de oost en noordoostzijde sluit het plangebied aan op het Park Overbos. De zuidzijde sluit aan op de Vijverstraat met aan de overzijde van de straat rijwoningen in de vorm van twee bouwlagen met een kap. Aan de westzijde staat een schoolgebouw van het ROC. Deze locatie zal in de nabije toekomst ook worden hetrontwikkeld voor woningbouw. En aan de noord/noordwestzijde staat een gebouw tegen de achtertuinen van woningen aan de Valdijk dat gebruikt wordt als kinderdagverblijf.

[image]

Figuur 4: Plangebied in vogelvlucht

2.3 Cultureel erfgoed

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. (figuur 5).

[image]

Figuur 5 Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal gelegen binnen blauwe cirkel)

Voor locaties met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Plangebied

Het bovenstaande betekent dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Door team erfgoed van de gemeente Breda is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Naar aanleiding hiervan is het plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie middels een selectiebesluit (zie bijlage 1).

Cultuurhistorie/historische geografie

Historische context

Prinsenbeek heette aanvankelijk Beek. Deze nederzetting Beek behoorde al sinds 1316 bij de parochie Princenhage. De Prinsenhoeve in Beek werd reeds in de veertiende eeuw genoemd en in de archiefstukken was er omstreeks 1430 al sprake van een buurtschap. Deze nederzetting is ontstaan op een plaats waar twee waterlopen vanuit het Liesbos samenstroomden. In de 17e eeuw ontstond er een soort marktplein in het dorp, dat gevormd werd als een verbreding van de hoofdstraat. Aan dit (toen waarschijnlijk nog onverharde marktplein stond de 15e-eeuwse de Sint-Gertrudiskapel, die nog in 1520 werd genoemd. Beek werd in 1796 een zelfstandige parochie.

Bestuurlijk behoorde Beek tot de gemeente Princenhage. Het werd een zelfstandige gemeente, met de naam Beek, in 1942, toen de gemeente Princenhage aan Breda werd toegevoegd. In 1951 werd de gemeentenaam gewijzigd in Prinsenbeek. Op 1 juli 1976 werd het grondgebied ten oosten van de spoorlijn Breda-Lage Zwaluwe bij Breda gevoegd. Bij de gemeentelijke herindeling van 1 januari 1997 werd de rest van de gemeente bij Breda gevoegd.

Plangebied

Het plangebied grenst aan een wijkje dat is gebouwd in de jaren 60. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Valdijk. Dit is één van de oude bebouwingslinten van Prinsenbeek. Het plangebied en zijn directe omgeving hebben geen cultuurhistorische waarden.

Het bestaande pand binnen het plangebied heeft geen monumentale of cultuurhistorische waarde en zal worden gesloopt. Derhalve is het toekennen van een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’ niet van toepassing.

2.4 Ruimtelijke en functionele structuur

Bebouwing

Binnen het plangebied staat een gebouw bestaande uit één bouwlaag met kap. In dit gebouw is tot half 2017 museum de Rijf van Heemkundekring Op de Beek gevestigd geweest. Daarvoor zat in het pand de bibliotheek van Prinsenbeek en daarvoor was het gebouw van 1970 tot 1985 ingebruik als kleuterschool.

De directe omgeving van het plangebied bestaat aan de overzijde van de Vijverstraat uit een woonwijkje met rijwoningen in de vorm van twee bouwlagen met een kap met aan de buitenzijde, langs het water van Park Overbos, vrijstaande woningen van één bouwlaag met een kap. Aan de noordzijde van de locatie staat gemengde vrijstaande bebouwing langs de Valdijk.

Direct te westen van het plangebied staat bebouwing in drie bouwlagen dat tot voor kort in gebruik is geweest als schoolgebouw van het ROC. Dit gebouw is inmiddels verkocht en zal ook herontwikkeld gaan worden.

Openbare ruimte

Aan de noord- en oostzijde sluit het plangebied aan op Park Overbos. Dit park vormt de buffer tussen het dorp en de infrastructuurbundel van de HSL/A16 en ligt ook deels bovenop deze infrastuctuurbundel waar de weg en het spoor verdiept zijn aangelegd. Grenzend aan het dorp kenmerkd het park zich door grote waterpartijen met hieromheen gevarieerde groenvoorzieningen in de vorm van bomen, struiken en grasvelden. Hierdoorheen lopen asfaltpaden ten behoeve van langzaamverkeer. Naast het plangebied ligt een kleine speeltuin in het park en ligt in de aangrenzende waterpartij een grote vlonder.

[image]

Figuur 6 Vogelvlucht omgeving Plangebied

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Het Rijk geeft daarbij meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen zijn:

Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economisch structuur van Nederland.
Bereikbaar = Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
Leefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen: zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Een groot deel van deze belangen is juridisch geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) (paragraaf 3.2.2), de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) of het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (1 oktober 2012, hierna Barro) geborgd. In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt, zijn:

de mainportontwikkeling van Rotterdam;
de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;
de bescherming en behoud van de Waddenzee;
de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;
de uitoefening van defensietaken;
veiligheid rond rijksvaarwegen;
toekomstige uitbreiding van hoofd(spoor)wegennet;
de elektriciteitsvoorziening;
de ecologische hoofdstructuur (EHS);
de veiligheid en bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
toekomstige rivierverruiming langs de Maas;
verstedelijking in het IJsselmeer;
duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de SVIR (paragraaf 3.2.1). Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal inderdaad kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten.

Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan kunnen Gedeputeerde Staten of de Minister een reactieve aanwijzing geven. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden.

Plangebied

Voor het plangebied is uitsluitend het nationale belang voor een duurzame verstedelijking van belang. Dit belang is vertaald in de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Voor binnenstedelijke locaties is hierin met name van belang dat de behoefte aan de voorgestelde ontwikkeling er is. Deze behoefte is beschreven in paragraaf 3.4.1. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In de 'Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partieel herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

de groenblauwe structuur;
het landelijk gebied;
de stedelijke structuur;
de infrastructuur.

[image]

Figuur 6: Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (plangebied is globaal aangeduid met blauwe stip) [bron: www.ruimtelijkeplannen.nl]

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'hoogstedelijke zone' binnen de stedelijke structuur (zie figuur 6). In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

concentratie van verstedelijking;
zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
versterking van de economische kennisclusters.

Binnen het stedelijk gebied is functiemenging, inbreiding, herstructurering en transformatie belangrijk, zodat er minder ruimte nodig is voor stedelijke uitbreidingen. Door de verstedelijking te concentreren, zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale overleggen. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de ladder voor duurzame ontwikkeling zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 14 woningen binnen de grenzen van het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van herontwikkeling van een locatie in reeds bebouwd gebied. Daarmee voldoet dit plan aan het uitgangspunt van het provinciale beleid om zoveel mogelijk te herstructureren en inbreiden in het bestaand bebouwd gebied.

3.3.2 Verordening ruimte

De 'Verordening ruimte 2014' (hierna: Verordening) (opnieuw vastgesteld in juli 2015) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de Verordening vertaalt de provincie de kader stellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In de Verordening zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, dienen te voldoen. De regels van de Verordening zijn, in lijn met het beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening, erop gericht om het merendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied.

Plangebied

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied, 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 7). De Verordening zegt over gebieden in stedelijk gebied dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen mogen zijn in het bestaand stedelijk gebied'.

In het stedelijk concentratiegebied zijn de mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiding en herstructurering en intensief en meervoudig ruimtegebruik van belang. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen - zoals het bouwen in de hoogte en steeds vaker ook in de diepte (de ondergrondse ruimte) - bieden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. In de stedelijke gebieden kan men denken aan het combineren van functies als wonen, werk en zorg.

Ook verwacht de provincie van gemeenten aangaande nieuwbouw van zelfstandige woningen dat zij bij de ontwikkeling en het opstellen van ruimtelijke plannen rekening houden met de afspraken, zoals die zijn gemaakt in het regionale planningsoverleg ('ladder van duurzame verstedelijking').

Breda heeft wat betreft de vraag naar verschillende functies, zoals wonen, bedrijven en detailhandel, afspraken gemaakt met de regio (regionaal ruimtelijk overleg). In het regionaal ruimtelijk overleg wordt, onder andere op basis van demografische gegevens, voor elke gemeente de behoefte aan de diverse functies vastgelegd. Breda heeft deze afspraken verankerd in eigen beleidsstukken. Voor wat betreft de stedelijke programmering voor wonen heeft de gemeente Breda de koers geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030 (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), zie ook paragraaf 3.4.1.

[image]

Figuur 7: Uitsnede integrale plankaart Verordening ruimte 2014 plangebied globaal aangeduid met blauwe stip [bron: www.ruimtelijkeplannen.nl]

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in een intensivering van de woningbouwmogelijkheden in de vorm van 14 nieuwe appartementen in het bestaand stedelijk gebied conform regionale afspraken. Onderhavig bestemmingsplan past dus binnen de regels van de Verordening en is dus niet in strijd met een provinciaal belang.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd

De 'Structuurvisie Breda 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013) geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. Uitgangspunt in de Structuurvisie voor wat betreft woningbouw is een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar afgestemd worden. Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen de volgende accenten naar voren:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
Huisvesten van jonge huishoudens;
Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het

woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

Verduurzaming;
Bevorderen doorstroming;
Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Nieuwbouw:

Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
Ruimte voor zelfbouw;
Inzetten op functiemenging;
Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
Faseren en doseren grootschalige locaties;
Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

In de structuurvisie stelt de gemeente Breda vast, dat de bestaande concentratie van nieuwbouwplannen in een zeer beperkt aantal woonmilieu's en woonsferen beter verdeeld moet worden over de stad. Hierbij moet ook aandacht zijn voor de woningbouwbehoefte van de wijken en dorpen (bijvoorbeeld opgave voor starters en senioren in Prinsenbeek).

Plangebeid

De voorgestelde nieuwbouw op de locatie sluit aan bij de in de sructuurvisie benoemde accenten voor zelfbouw, inzetten op gewenste functiemenging en de verzamelopgave voor vitaliteit van de dorpen.

Binnen de regionale agenda wonen 2017, waarin de afspraken van het Regionaal Ruimtelijk Overleg met betrekking tot de woningbouwprogrammering worden vastgelegd, heeft de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van maximaal 14 woningen in de vorm van middeldure tot dure appartementen. Hiermee kan een bijdrage geleverd worden aan het benodigde nog te bouwen aantal woningen.

De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de gemeentelijke kaders van de stedelijke programmering zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030.

3.4.2 Woonvisie

In vervolg op de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeenteraad op 19 december 2013 de Woonvisie 2013 ‘Wonen in een dynamische tijd’ vastgesteld.

Op 17 november 2016 heeft de gemeenteraad de Aanvulling op de Woonvisie 2013 ‘Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving’ vastgesteld.

Kernthema’s zoals benoemd in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de Woonvisie. Deze visie beschrijft de nieuwe ontwikkelingen in het woongebied op een stedelijk en richtinggevend niveau. De detaillering en nadere uitwerking komt aan de orde in het nog op te stellen Uitvoeringsprogramma.

In de Woonvisie staat het bieden van een passend en duurzaam (t)huis aan iedereen centraal. Om dit te behouden en te versterken wordt uitvoering gegeven aan drie ambities:

Zorg voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Er wordt ingezet op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Voor wat betreft nieuwbouw wordt in de Woonvisie 2013 aangegeven dat men aan wil sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit bewoners die willen verhuizen. In het kader van stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing. Daarmee hoopt de gemeente meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. De daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. De sleutel voor investeringen in nieuwbouw ligt vooral bij partijen in de markt, zoals bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Over de hoeveelheid (nieuwbouw)woningen die de gemeente Breda jaarlijks kan opnemen, worden in het Regionaal Ruimtelijk Overleg afspraken gemaakt. In paragraaf 3.4.1 is dit overleg reeds besproken.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Plangebied

De locatie ligt binnen de GWI-zone van Prinsenbeek. Door deze ligging nabij voorzieningen is deze locatie uitermate geschikt voor de bouw van appartementen voor de doelgroep senioren.

Een CPO-ontwikkeling sluit aan bij de in de Woonvisie uitgesproken wens om als gemeente zelfbouw te stimuleren en meer ruimte te geven. Vanuit de behoefte aan seniorenwoningen is het voorgestelde bouwprogramma vanuit zowel de gebruikswaarde als de toekomstwaarde een wenselijke ontwikkeling.

3.4.3 Realisatiestrategie Prinsenbeek

Op 31 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025 vastgesteld. Aanleiding hiervoor was een groot aanbod van locaties ten behoeve van diverse ontwikkelingen. In samenwerking met de dorpsraad Prinsenbeek en betrokken ontwikkelaars is gekomen tot een strategie met daarin een prioriteringen fasering van de locaties. Hierin is onder andere rekening gehouden met de beschikbare woningbouwprogrammaruimte voor Prinsenbeek en de richting voor gewenste doelgroepen en bijbehorende woningtypologieën. een van de concusies is dat vanaf 2020 steeds meer ouderen hun woning te koop zullen aanbieden. Nieuwbouw zal daarom moeten voorzien in levensloopbestendige woningen en woningen voor kleine één- en tweepersoonshuishoudens. Met name appartementen en betaalbare seniorenwoningen zijn gewenst.

Het gevraagde programma op de locatie Vijverstraat 3 wordt niet specifiek benoemd in de realisatiestrategie Prinsenbeek, maar kan een rol spelen in het voorzien in appartementen waar behoefte aan is. In en rondom Prinsenbeek wordt binnen afzienbare tijd een aantal grotere locaties tot ontwikkeling gebracht. Alleen op de locatie Hagedonk zullen appartementen gerealiseerd worden, met name in de goedkope en middeldure koopsector. In de realisatie strategie is opgenomen dat de gevraagde ontwikkeling binnen het plangebied een gewenste ontwikkeling is voor Prinsenbeek vanuit de behoefte aan seniorenwoningen.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van een wooningbouwontwikkeling op het perceel Vijverstraat 3 in Prinsenbeek in de vorm van maximaal 14 woningen. Het plan past binnen de woningbouwbehoefte van Prinsenbeek en past stedenbouwkundig gezien in zijn omgeving.

4.2 Beschrijving plan

Randvoorwaarden

Voor realisatie van de gewenste 14 woningen is een schetsontwerp opgesteld in opdracht van CPO-SAP. Dit schetsontwerp is de basis voor de opgestelde regels voor ontwikkeling van deze locatie, maar ook andere ontwikkelingen met een maximum tot 14 appartementen zijn mogelijk binnen dit bestemmingsplan. Om deze reden zijn flexibele regels in het bestemmingsplan opgenomen met een ruim bouwvlak op de verbeelding waarbinnen gebouwd mag worden.

De regels die opgenomen zijn voor ontwikkeling van deze locatie zijn:

Gebouwen mogen worden gerealiseerd binnen het op de verbeelding van het plan opgenomen bouwvlak;
binnen het bouwvlak mogen maximaal 14 wooneeenheden worden gerealiseerd;
de maximale bouuwhoogte van de bebouwing mag maximaal 13 meter bedragen (vier bouwlagen);
Het totale bouwperceel mag voor 60% worden bebouwd.

Ingediend bouwplan

Het ingediende bouwplan door CPO-SAP voor de 14 appartementen omvat twee aan elkaar verbonden vleugels met appratementen. Beide vleugels bestaan uit vier bouwlagen. Op de begane grond van het complex worden 14 inpandige bergingen voor de appartementen en twee appartementen gerealiseerd. Op de 1e t/m 3e verdieping komen op iedere verdieping vier appartementen. De appartementen gaan variëren in oppervlakten: drie appartementen van 92 m²^, zeven appartementen van 120 m²en vier appartementen van 138 m².

De buitenruimten van de appartementen in de vorm van deels inpandige balkons zijn voor de meeste appartementen gericht op het Park Overbos aan de oostzijde van het park. Drie appartementen aan de voorzijde van het pand hebben inpandige balkons (zogenaamde wintertuinen) op de zuidzijde aan de Vijverstraat.

Op het terrein bij de appartementen is de aanleg van 16 parkeerplaatsen opgenomen in het schetsontwerp. Daarnaast zal één extra parkeerplaats worden aangelegd in de openbare ruimte.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding en milieueffect rapportage

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar ook naar toekomstige ontwikkelingen die invloed hebben op het leefklimaat in het te ontwikkelen gebied en zijn omgeving.

Het plangebied Vijverstraat te Prinsenbeek is gesitueerd nabij park Overbos in gemeente Breda. Het plangebied heeft krijgt een woonbestemming voor het realiseren van maximaal 14 woningen. De locatie is momenteel bestemd als maatschappelijk waar geen woningen zijn toegestaan.

De locatie wordt begrensd aan de westzijde door een maatschappelijke bestemming wat in gebruik was als school en waarschijnlijk op korte termijn ook naar woningbouw zal worden herontwikkeld. Aan de noordzijde woningen en een bedrijf, kinderdagverblijf aanwezig. Aan de oostzijde is het park Overbos gesitueerd waar de A16 en het spoor (Breda-Rotterdam en HSL) onder door gaan. Aan de zuidzijde is een woonwijk gesitueerd.

Gezien de beperkte grootte van het planvoornemen is het uitvoeren van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk. De activiteit komt voor in de bijlage van het Besluit m.e.r., maar omdat het beneden de drempelwaarde blijft, is een m.e.r. (beoordeling) niet verplicht. Een motivering betreffende de milieubeoordeling van het planvoornemen is noodzakelijk. In de navolgende paragrafen worden de milieuaspecten beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

5.2 Bodem

Een bodemverontreiniging kan een risico’s opleveren voor gezondheid of milieu. Deze risico's zijn in het verleden vrijwel altijd overschat. Daarom is het beleid de afgelopen jaren veranderd en wordt niet meer iedere verontreiniging gesaneerd. In plaats hiervan wordt er getoetst of er bij het voorgenomen gebruik van de locaties risico’s zijn en zo ja, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze risico’s weg te nemen. In de praktijk komt het er op neer dat verontreinigingen meer “beheerd” worden in plaats van gesaneerd.

Plangebied

De sloop van de bestaande bebouwing zal zorgvuldig plaats moeten vinden om te voorkomen dat de bodem verontreinigd raakt.

In opdracht van gemeente Breda is door Lankelma Geotechniek Zuid B.V een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd en gerapporteerd onder opdrachtnummer: 67661 d.d. 11 april 2016 (zie bijlage 2). Uit het door Lankelma uitgevoerde verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie geschikt is voor de bestemming “wonen”.

5.3 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad en zijn omgeving. Daarnaast heeft natuur ook diverse verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

Het plangebied bestaat vrijwel uitsluitend uit een gebouw waar vroeger een museum was gehuisvest.

De ecologische waarden beperken zich dan ook tot de noord- en oostzijde van het gebouw. Het betreft hier vooral gazon met enkele bomen en een haag. Vooral interessant voor vogels en kleine zoogdieren.

Ecologische waarden vastgelegd in wet- en regelgeving

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming(Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

De Europese natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is en de achteruitgang van de biodiversiteit te stoppen heeft de Europese Unie Natura 2000 in het leven geroepen. Een samenhangend netwerk van natuurgebieden in die zijn aangewezen op grond van de vogelrichtlijn en habitatrichtlijn. De staatssecretaris van EZ heeft voor Nederland ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Gezamenlijk hebben ze een oppervlak van ruim 1,1 miljoen hectare. Ongeveer 69% is water, de rest (31%) is land.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Nature 2000-gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Ten zuidenoosten van het plangebied ligt op ruim 7 km afstand één Natura 2000-gebied, namelijk het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos is een klein bosgebied ten zuidoosten van Breda. Het is gelegen ten zuiden van de stad Breda, direct ten noordoosten van Ulvenhout. Het gebied is op 23 december 2009 door het toenmalige Ministerie van LNV definitief aangewezen als Natura 2000-gebied. Het gehele Natura 2000-gebied is Habitatrichtlijngebied. Er is geen Vogelrichtlijngebied of Beschermd Natuurmonument aanwezig. Voor het Natura 2000-gebied is een beheerplan opgesteld. In het beheerplan zijn maatregelen vastgelegd die nodig zijn om de aanwezige habitattypen, planten en dieren in het natuurgebied te beschermen. Het Ulvenhoutse Bos is met name gevoelig voor stikstofdepositie (verzuring en vermesting) en verdroging.

Om te bepalen of de voorgenomen bouw effecten heeft op het dichtstbijzijnde natura 2000 gebied is een Aerius berekening opgesteld door Ecoresult (zie bijlage 3). Conclusie daaruit is dat de toename van de stikstofdepositie op het bos verwaarloosbaar klein is (<0,00 mol/ha/jaar). Dit betekend dat er geen vergunning hoeft worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. De EHS is recent qua naam gewijzigd in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De provincie Noord-Brabant heeft het Natuurnetwerk vervolgens vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen. Een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

Het plangebied ligt op grote afstand van natuurgebieden die onderdeel uitmaken van de NNN of EVZ’s. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten.

Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

Soortenbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, geldt daarnaast de zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Vanaf 1 januari 2017 moet, onder de Wet natuurbescherming, bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit ‘bijlage A en B’ van de Wet natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn). Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor, dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op, dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust en verblijfplaats te garanderen.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden die effecten veroorzaken aan beschermde soorten kan ontheffing van de verbodsbepalingen worden aangevraagd. Ontheffing kan alleen worden verleend als onderzoek aantoont dat de ingreep geen afbreuk doet aan de duurzame staat van instandhouding van de getroffen soorten, er een dwingende reden van groot openbaar belang is en compenserende en mitigerende maatregelen worden getroffen.

Het advies bureau Ecoresult heeft in het kader van de maatregelen een Quickscan uitgevoerd naar mogelijke effecten op beschermde soorten (bijlage 3). De voorgenomen ontwikkeling kan leiden tot schadelijk effecten op potentieel aanwezige kraam-, zomer- en paarverblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen. Hiervoor is een aanvullend onderzoek uitgevoerd (bijlage 4). Uit het aanvullende vleermuisen onderzoek is gebleken dat binnen het plangebied geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Ten aanzien van vleermuizen is dan ook geen ontheffing Wet Natuurbescherming noodzakelijk.

5.4 Water

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Het regenwater van schone oppervlakken wordt in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst.

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren en waterschapsbeleid geharmoniseerd. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, berging, afvoeren.

Beschrijving huidige situatie

Het perceel heeft een bruto oppervlakte van ca. 1710 m². In de huidige situatie is op het perceel een museum gevestigd. In totaal is ca. 1000 m² van het perceel verhard, bestaande uit dakoppervlak, parkeerplaatsen en overige verhardingen. De overige oppervlakte van het perceel heeft een groene inrichting. Het vuilwater en het afstromende hemelwater van het perceel voeren in de huidige situatie af op de gemengde hoofriolering in de Vijverstraat. De ontwatering van het perceel is voldoende voor de functie. Oostelijk van het perceel is het Park Overbos gelegen waarin een oppervlaktewaterstructuur aanwezig is.

Beschrijving ontwikkeling

De beoogde bestemming van het perceel is woningbouw in de vorm van appartementen. Naast de nieuwbouw zullen op het perceel ook de benodigde parkeerplaatsen en overige verhardingen worden aangebracht.

Watersysteem

Om te voorkomen dat het plangebied de waterhuishouding verslechtert geldt voor het plan een bergingsopgave van 78 mm voor de toename van het verharde oppervlak. De invulling hiervan gebeurt bij voorkeur in een oppervlakkige voorziening zoals een wadi of een zaksloot op het perceel.

De ontwikkelende partij dient de volgende randvoorwaarden in acht te nemen voor het watersysteem:

De bergingsopgave voor het plan bedraagt 78mm voor de toename aan verhard oppervlak;
Het overtollige hemelwater van het perceel wordt ingezameld en aangeboden aan de perceelgrens met de Vijverstraat;
Overtollig hemelwater mag niet worden afgewenteld op percelen van derden;
Vrijkomend vuilwater wordt per appartement gescheiden ingezameld en in een verzamelleiding aangeboden aan de perceelgrens met de Vijverstraat;
De water- en vochtdichtheid van ondergrondse bouwdelen moeten voldoen aan het gebruik van het bouwdeel;
Toepassing van uitlogende materialen is ongewenst;
Draineren tot onder de gemiddeld hoogste grondwaterstand is niet toegestaan;
De benodigde ontwatering is afhankelijk van de functie. Voor de voorgenomen functie van het plangebied is de huidige ontwatering voldoende.

5.5 Geluid

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid ten gevolge van onrust en slapeloosheid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl geluid ook daar als storend kan worden ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. De volgende bronnen van geluid zijn relevant:
- wegverkeerslawaai;
- spoorlawaai;

- het naastgelegen kinderdagverblijf KDV Belle Fleur.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd.
Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer, zoals het naastgelegen kinderdagverblijf KDV Belle Fleur, worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht. Deze geluidbronnen worden nader besproken in het kopje ‘bedrijven’. In onderhavig bestemmingsplan is enkel sprake van geluid afkomstig van wegverkeer.

Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan 'Prinsenbeek Vijverstraat 3' is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door de Omgevingsdienst Midden- en West- Brabant onder zaaknummer 17051123 (zie bijlage 5). De locatie is gelegen binnen de zone voor wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai.
De woningen grenzen aan park Overbos. De geluidbelasting afkomstig vanaf het spoor is maximaal 56 dB. De geluidbelasting vanuit de A 16 is maximaal 53 dB en vanuit de Valdijk 49 dB. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 60 dB wat overeenkomt met een matige milieukwalteit.

Besluit hogere waarde

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op de westgevel, de noordgevel en de oostgevel niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Voor deze gevels heeft het college hogere waarden vastgesteld, dit besluit hogere waarde is als bijlage 1 bij de regels opgenomen.

Kwaliteitsborging woon- en leefklimaat nieuwe bewoners

In de regels bij het bestemmingsplan zijn specifieke bepalingen opgenomen voor het bouwplan. Met deze bepalingen wordt geborgd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ondanks de geluidbelasting vanwege het weg- en spoorweg lawaai en ondanks de geluidbelasting vanwege het naastgelegen kinderdagverblijf. Onder paragraaf 6.3 worden deze specifieke regels toegelicht.

Woon- en leefklimaat omwonenden

De toename van het verkeer van 14 woningen betreft circa 84 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Per etmaal kent één woning gemiddeld 6 motorvoertuigbewegingen. Het gaat dan derhalve om zowel ingaand als uitgaand verkeer bij elkaar opgeteld. Concreet betekent dit dat in het drukste uur (circa 10% van het verkeer) ongeveer 8 tot 9 bewegingen extra te verwachten zijn. De toename van verkeer is te beschouwen als een lichte toename.

De verkeersafwikkeling vindt plaats via de Vijverstraat. De gevel van de bestaande woningen aan de Vijverstraat bevinden zich op zo'n 14 meter afstand van de herontwikkelingslocatie.

Hoewel de bouw van het appartementencomplex leidt tot een toename van verkeer en daarmee tot een toename van geluid op de bestaande woningen is er geen sprake van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Hierbij speelt de afstand tussen de bestaande woningen en ontwikkellocatie een rol en het feit dat de ontwikkeling plaats vindt in stedelijk gebied waar geluidbelasting vanwege verkeersbewegingen niet ongebruikelijk is.

Conclusie

Ter plaatse van de gevels van woningen is de geluidbelasting vanwege verkeerslawaai bepaald. De geluidbelasting vanwege het (spoor)weglawaai is niet dusdanig hoog dat er aanvullende eisen gesteld moeten worden aan de nieuwe woningen. Noch is er een andere reden om aan te nemen dat geluidbelasting leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. Daarnaast leidt de toename van verkeer door de nieuwe woningen niet tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. De geluidbelasting leidt niet tot het oordeel dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door luchtverontreiniging van onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral dicht langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Naast de Wet luchtkwaliteit zijn bij beoordeling van de luchtkwaliteit de handreiking NIBM (Niet in Betekenende Mate), het besluit gevoelige bestemmingen en rekenregels projectsaldering van toepassing. In het algemeen kan gesteld worden dat nieuwe ontwikkelingen er niet toe mogen leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Onderzoek

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich buiten de invloedszone van rijkswegen of provinciale wegen. Op basis hiervan vormt het Besluit gevoelige bestemmingen geen belemmering. In het plangebied worden maximaal 14 nieuwe woningen gebouwd. De totale toename aan woningbouw en/of overige bebouwing voldoet aan het criterium Niet In Betekenende Mate (NIBM), zoals gedefinieerd in de Handreiking Besluit NIBM (500 woningen). Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkelingen gezien de beperkte omvang, vrijwel geen invloed hebben op de luchtkwaliteit. Er zijn op basis hiervan geen aanvullende berekeningen luchtkwaliteit noodzakelijk.

Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke kaders ten aanzien van de luchtkwaliteit. Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect luchtkwaliteit.

5.7 Bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen (woningen, scholen etc.) ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en

woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG (2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter
Categorie 2 grootste afstand 30 meter
Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter
Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter
Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

In het kader van het Bestemmingsplan 'Prinsenbeek Vijverstraat 3' is een notitie geluidbelasting KDV Belle Fleur t.a.v. ontwikkeling Vijverstraat 3 te Prinsenbeek opgesteld door de Omgevingsdienst Midden- en West- Brabant onder zaaknummer 17051123 (zie bijlage 6). De genoemde richtafstand voor bedrijven en milieuzonering wordt niet gehaald. Binnen een afstand van 10 meter van de inrichtingsgrens van het kinderdagverblijf wordt een woningbouw ontwikkeling mogelijk gemaakt. Vanuit de notitie volgt dat het maximaal geluidniveau wordt overschreden op de noordgevel en gedeeltelijk op de noord-westgevel met 1 dB. Om de geluidbelasting op deze gevels te verlagen dient men te werken met een galerij van ten minste 1 meter diep; hoogte gesloten borstwering ten minste 1,5 meter; absorberend plafond met een αw van ten minste 0,9.

Conclusie

Door akoestische voorzieningen aan te brengen aan de te ontwikkelende woningen kan een goed woon en leefklimaat worden gerealiseerd.

5.8 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686;
Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), Staatsblad 2013 nr. 465.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

De externe veiligheidsrisico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft inzicht in de theoretische kans op overlijden van een individu op een bepaalde horizontale afstand van een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door te stellen dat een (fictief) persoon zich 24 uur per dag gedurende een heel jaar onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt bepaald door het aantal transporten van gevaarlijke stoffen en de ongevalfrequentie en wordt uitgedrukt als een kans per jaar.

De plaatsgebonden risicocontour is een contour waarbij alle punten met een gelijk risico met elkaar verbonden worden. Deze punten worden bepaald door de kans van optreden van diverse ongevalscenario’s. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is 10-6 per jaar en geldt voor nieuwe situaties. Hier binnen mogen geen kwetsbare objecten worden toegevoegd en ook nieuwe beperkt kwetsbare objecten, zijn in beginsel niet toegestaan. Als het plaatsgebonden risico 10-8 per jaar is, wordt het als verwaarloosbaar beschouwd.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico wordt behalve de ongevalfrequentie en het aantal transporten van gevaarlijke stoffen, tevens bepaald door de hoeveelheid aanwezige mensen in de nabijheid van een mogelijk ongeval. Bij het aangeven van representatieve hoeveelheden personen wordt gewerkt vanuit zowel kwetsbare als beperkt kwetsbare objecten. Met het groepsrisico wordt aangegeven hoe groot het aantal dodelijke slachtoffers bij een ongeval kan zijn op basis van de hoeveelheid aanwezige mensen. Naarmate de groep slachtoffers groter wordt, moet de kans op een dergelijk ongeval (kwadratisch) kleiner zijn. Bij het bepalen van het groepsrisico wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde.

Invloedsgebied

Gebied aan weerszijden van een weg, spoorweg of binnenwater waar ten hoogste 1% van de in dat gebied aanwezige personen kan overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die weg, spoorweg of binnenwater waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor wat betreft risicobedrijven is het invloedsgebied het gebied, dat in het Regeling externe veiligheid inrichtingen is bepaald, waarin personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Een ontwikkeling is niet toegestaan indien deze leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Bedrijven en buisleidingen

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een risicocontour van een risicobedrijf en / of buisleiding vallende onder werkingssfeer van bovenvermelde besluiten.

Transportroutes

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Spoor en weg.

De locatie is gelegen binnen 200 m van de Rijksweg A16. Dat is binnen het voor het groepsrisico van belang zijnde invloedsgebied.

Aangezien uit onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van de Wet Basisnet is gebleken dat de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden en de dichtheid van personen met niet meer dan tien procent toeneemt kan er op grond van artikel 8 van het Bevt, worden volstaan met een (beperkte) verantwoording groepsrisico.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7 Bevt

a. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg en

De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.
Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.
Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.
In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

b. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

Het betreft een beperkte toename van het aantal personen (uitbreiding van 14 woningen).

Er zijn voldoende vluchtwegen.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

5.9 Geur

Algemeen

De geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid.

Behalve voor veehouderijen is er is voor geur/ stank geen op een wet gebaseerd normenstelsel van kracht.

Plangebied

Invloed van geur afkomstig van bedrijven:

In de omgeving van het plangebied zijn geen geurrelevante bedrijven. Een bakkerij zit op grotere afstand. Geur van een bakkerij wordt over het algemeen als aangenaam beschouwd.

Invloed van geur afkomstig van veehouderijen:

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar leefklimaat. Het aspect geurhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.10 Duurzaamheid

Gemeente Breda heeft de Ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

Compacte bouwvorm en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc.
Ruimte in een gebouw reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen.
Ruimte in een gebied reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken.
Flexibele energie-infrastructuur aanleggen in ontwerpfase die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc.
Gebruik van duurzame materialen.

Een gebouw kan worden doorgerekend met GPR of en greencalc, waardoor de milieubelasting van het gebouw meetbaar wordt en projecten onderling vergelijkbaar worden.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

beperken energieverbruik;
toepassen duurzame energiebronnen;
efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen;
gebruik van duurzame materialen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialiseren, duurzame grondstoffen, een duurzame energievoorziening, klimaatadaptatie en gesloten grondbalans.

5.11 Verkeer en parkeren

Verkeer

Parkeren

Voor appartementen geldt op basis van de huidige parkeernormen uit het Parkeer- en Stallingsbeleid een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per appartement. Nieuwe functies mogen met bestaande functies verrekend worden. In het bestaande gebouw was het museum De Rijf van de Heemkundekring Op de Beek gevestigd en daarvoor was het gebouw in gebruik als bibliotheek. Voor beide functies (museum en bibliotheek) geldt een norm van 0,9 parkeerplaats per 100 m² bvo. Het bestaande gebouw heeft een oppervlak van circa 500 m².

De parkeerberekening voor het benodigd aantal parkeren houdt hierdoor het volgende in:

Parkeerbehoefte nieuwe sitiatie: 14 X 1,5 = 21 parkeerplaatsen
Parkeerbehoefte bestaande situatie: 0,9 X 500/100 = 4,5 parkeerplaatsen.

Na verrekening betekend dit dat er 21 - 4,5 = 16,5 (afgerond 17) parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden.

Op het terrein bij de appartementen is de aanleg van 16 parkeerplaatsen opgenomen in het schetsontwerp. Daarnaast zal één extra parkeerplaats worden aangelegd in de openbare ruimte. Er kan daarmee worden voldaan aan de parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

6.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming.

Verkeer (artikel 3)

De bestaande parkeerplaatsen aan de Vijverstraat binnen het plangebied zijn openbare parkeerplaatsen en hebben om deze reden een verkeersbestemming gekregen.

Wonen (artikel 4)

De gronden voor de te bouwen woningen in het plangebied met de daarbij behorende voorzieingen voor de ontsluiting, het parkeren en de groenvoorzieningen zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen/appartementen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. In de bestemming is vastgelegd dat maximaal 14 wooneenheden mogen worden gerealiseerd en dat de maximale bouwhoogte voor het appartementencomplex 13 meter mag bedragen.

Specifieke bouwregels

In artikel 4.2.5 onder a., b. en c. zijn specifieke bepalingen opgenomen voor het bouwplan. Met deze bepalingen wordt geborgd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ondanks de geluidbelasting vanwege het weg- en spoorweg lawaai en ondanks de geluidbelasting vanwege het naastgelegen kinderdagverblijf. Alle gevels moeten doof worden uitgevoerd, tenzij de geluidbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB vanwege het wegverkeerslawaai en 55 dB vanwege het spoorweglawaai) of tenzij het college hogere waarden heeft vastgesteld.

Naast de nieuwe woningen bevindt zich een kinderdagverblijf. De geluidbelasting vanwege dit kinderdagverblijf is onderzocht. Het blijkt dat op de noordgevel en de westgevel behoorlijke geluidbelasting optreedt vanwege dit kinderdagverblijf. Voor deze gevels moeten aanvullende eisen worden gesteld om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te borgen. Vandaar dat in de regels de eis is gesteld dat er geen geluidgevoelige ruimte mag grenzen aan de noord- en de westgevel. Van deze eis kan worden afgeweken als wordt aangetoond dat er met geluidwerende maatregelen voor gezorgd kan worden dat de geluidsbelasting vanwege het kinderdagverblijf op de gevel nog maximaal 45 dB(A) bedraagt. Gedacht kan worden aan de toepassing van “Gevelstructuur” van de Nederlandse praktijkrichtlijn NPR 5272:2003. Wanneer de galerij-balkon aan de volgende voorwaarden voldoet kan een gevelstructuurcorrectie van 3 dB worden toegepast: diepte galerij ten minste 1 meter; hoogte gesloten borstwering ten minste 1,5 meter; absorberend plafond met een aw van ten minste 0,9.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

7.3 Financiële haalbaarheid

De gronden zijn momenteel in het bezit van de gemeente Breda. Met het CPO wordt een koopovereenkomst gesloten. Er is een grondexploitatie gemaakt. Het aanbieden van de grondexploitatie Vijverstraat 3 ter vaststelling aan de raad, is gelijktijdig gebeurd met het aanbieden van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad. Tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie waren de lasten gedekt vanuit het projectvoorbereidingsbudgetten.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;
Waterschap Brabantse Delta, Breda;
Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg;
Rijkswaterstaat Zuid Nederland, Maastricht
Dorpsraad Prinsenbeek

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

Het plan voorziet niet in het oprichten van bijzonder kwetsbare objecten dus het standaardadvies is van toepassing. Wel wordt nadrukkelijk aan de initiatiefnemers meegegeven dat rekening gehouden dient te worden met het vergrijzingsniveau van de bewoners. Te denken valt aan een extra trappenhuis of extra lift indien de centrale lift niet kan functioneren.

Het niet toestaan van het opladen van scootmobielen en elektrische rolstoelen of fietsen in de ontvangst hal of van ruimten die in contact staan met trappenhuizen.

Maar ook dat de ventilatiesystemen uitschakelbaar zijn zodat de binnenruimte langer kan dienen als veilige schuilplaats.

Reactie

De aandachtspunten zijn aan initiatiefnemers meegegeven voor bij de ontwikkeling van het bouwplan.

Rijkswaterstaat Zuid Nederland, Maastricht

Het betreffende plangebied ligt op een zodanige afstand van de Rijksweg A16 dat dit plan niet conflicteert met de belangen van Rijkswaterstaat Zuid-Nederland.

8.2.2 Zienswijzen

Het bestemmingsplan is als ontwerp voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging zijn twee zienswijzen tegen het plan ingebracht. De zienswijzen hebben ertoe geleidt dat er een aantal aanpassingen in het plan zijn gemaakt. In het raadsvoorstel zijn de zienswijzen behandeld.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.