Veegplan Kommen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met dit veegplan worden de geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen van de kommen Boekel en Venhorst gedeeltelijk herzien. Het veegplan is noodzakelijk om de ontwikkelingen die na het vaststellen van de geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen concreet en inzichtelijk zijn geworden, planologisch/juridisch vast te leggen.

1.2 Leeswijzer

De toelichting op de herziening van de beheersverordeningen is als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 2 wordt een nadere toelichting gegeven op de wijze waarop het veegplan juridisch is vorm gegeven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verschillende ontwikkelingen en andere aanleidingen om het bestemmingsplan te herzien. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Juridische planbeschrijving

2.1 Standaarden

Voor het opstellen van veegplannen of herzieningen zijn geen standaarden of modelafspraken voorhanden. Met de gekozen opzet van de herziening wordt getracht belanghebbenden een duidelijk inzicht te geven van de veranderingen ten opzichte van de volgende geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen, gesorteerd van oud naar meest recent:

• Bestemmingsplan 'Buitengebied 2005', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel in november 2005 (Runstraat 1);
• Bestemmingsplan Bestemmingsplan 'Kom Boekel 2007, herziening Neerbroek 8-10', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 8 juni 2009 (Neerbroek 8-10);
• Beheersverordening 'Kom Venhorst', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 16 februari 2016.
• Beheersverordening 'Kom Boekel', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 14 december 2017;

Deze beheersverordeningen en bestemmingsplannen worden hierna gezamenlijk aangemerkt als 'Moederplan'.

Verder wordt in dit hoofdstuk duidelijk wat het totale juridisch planologische regime zal zijn na inwerkingtreding van dit veegplan.

2.2 Onderdelen herziening

De herziening bevat de volgende onderdelen:

In hoofdstuk 3 van de toelichting wordt inhoudelijk beschreven en gemotiveerd wat de reparatie van de beheersverordeningen inhoudt. Ook wordt beschreven op welke onderdelen (verbeelding en/of regels) het plan wordt herzien.

De verbeelding bestaat uit de plangrens met daarbinnen uitsluitend de gronden waarvoor opnieuw bestemmingen en aanduidingen worden vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Initiatieven

Dit bestemmingsplan voorziet in het gezamenlijk in procedure brengen van 8 ontwikkelingen binnen de kommen van Boekel en Venhorst. Meer specifiek 7 ontwikkelingen binnen de kom van Boekel en 1 binnen de kom Venhorst. Het gaat om de volgende adressen waarvan de ontwikkeling in de volgende paragrafen nader worden toegelicht:

• 1. Aan de Loop ongenummerd te Boekel;
• 2. De Vlonder 66 te Boekel
• 3. Sint Josephplein 13 te Venhorst;
• 4. Neerbroek 2 te Boekel;
• 5. Neerbroek 8-10 te Boekel;
• 6. Runstraat 1 te Boekel;
• 7. Hoek Tuinstraat - Schutboom te Boekel.

Voor al deze ontwikkelingen is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. In die ruimtelijke onderbouwingen wordt uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke, beleidsmatige, sectorale en juridische aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van het betreffende plan. In deze toelichting is dan ook geen nadere toetsing opgenomen. Wel zijn de ruimtelijke onderbouwingen als bijlage 1 t/m 7 bij deze toelichting opgenomen.

3.1 Aan de Loop ongenummerd

Ten westen van Burgtstraat 49 is initiatiefnemer voornemens vier vrijstaande seniorenwoningen te realiseren en te ontsluiten aan de straat Aan de Loop. Nieuwe woningen zijn binnen de bestemming 'Wonen' uitsluitend toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. Op de locatie is geen bouwvak gelegen, waardoor de bouw van de woningen in strijd is met het bestemmingsplan.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.1.1: Geldend bestemmingsplan Aan de Loop ong.

Afbeelding 3.1.2: Beoogde situatie met landschappelijk inpassingsplan

Voor dit initiatief heeft overleg plaatsgevonden met het Waterschap in verband met de ligging van het plangebied tegen de A-watergang De Loop. Het Waterschap heeft met de initiatiefnemers diverse afspraken gemaakt, zodat de watergang vrij blijft en niet belemmerd wordt door voorliggende ontwikkeling. Daarnaast is met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' de bescherming van de aanwezige rioolleiding geborgd.

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 1';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

3.2 De Vlonder 66

Op de locatie De Vlonder 66 te Boekel is onlangs een bedrijfsgebouw opgericht. De initiatiefnemer is voornemens hierin een viertal wooneenheden te realiseren. De transformatie van een bedrijfsgebouw naar woningen sluit beter aan op de functies in de Julianastraat ter hoogte van het plangebied, die hier overwegend uit woonfuncties bestaat. De bestemming wordt dan ook gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Wonen' en hier worden maximaal 4 gestapelde woningen mogelijk gemaakt.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.2.1: Geldend bestemmingsplan De Vlonder 66

Afbeelding 3.2.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 2';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

3.3 Sint Josephplein 13

De initiatiefnemer is voornemens om ter plekke van de tuin behorende tot de woning Sint Josephplein 13 te Venhorst een deel van het perceel af te splitsen. Het westelijke deel van de tuin van Sint Josephplein 13 wordt afgesplitst en daar wordt een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd. De beoogde twee-onder-een-kapwoning zal via het Kerkpad in westelijke richting worden ontsloten.

Nieuwe woningen zijn binnen de bestemming 'Wonen' uitsluitend toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. Op de locatie is geen bouwvak gelegen, waardoor afgeweken dient te worden van het vigerend bestemmingsplan.

Daarnaast worden de monumentale bomen juridisch-planologisch geborgd, evenals de groenstrook ten westen van het toekomstig woonperceel.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting.

Ter plaatse van het plangebied aan het Sint Josephplein 13 geldt de beheersverordening 'Venhorst', zoals vastgesteld op 25 februari 2016 door de gemeenteraad van Boekel. Deze beheersverordening legt de bestaande planologische situatie, zoals vervat in het voorheen geldende bestemmingsplan 'Kom Venhorst' (vastgesteld 13 oktober 2005), conserverend vast. Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Woongebied'. Binnen deze bestemming zijn ook de groenvoorzieningen opgenomen. Ten westen van de beoogde woningen geldt, conform het bestemmingsplan 'Kom Venhorst' de bestemming 'Groen'. Afbeelding 3.3.1. geeft de verbeelding van de van het bestemmingsplan 'Kom Venhorst' weer. Inmiddels is hier de beheersverordening Venhorst vigerend waarmee de wijzigingsbevoegdheden zijn geschrapt en de bestaande situatie is vastgelegd.

Afbeelding 3.3.1: Uitsnede voorheen geldend bestemmingsplan Sint Josephplein 13 (rood omcirkeld).

Afbeelding 3.3.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden indien voldaan wordt aan de voorwaardelijke verplichting om gebouwen hydrologisch neutraal uit te voeren.

Tot slot zijn er binnen het plangebied aan het Sint Josephplein 13 verschillende waardevolle en monumentale bomen aanwezig. Deze worden in dit bestemmingsplan als zodanig bestemd en daarmee ook planologisch beschermd.

Ook is geborgd dat ter plaatse van de bestemming 'Groen' niet geparkeerd mag worden en dat enkel een onverharde inrit ter plaatse van de daarvoor specifieke aanduiding gerealiseerd mag worden. Hiermee is zo goed mogelijk geborgd dat sprake is en blijft van een groenstrook en de bescherming van de aanwezige waardevolle en monumentale bomen.

3.4 Neerbroek 2

Op de locatie Neerbroek 2 te Boekel is een woning met een aantal bijgebouwen aanwezig binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' op een perceel van 6.215 m².

De initiatiefnemer is voornemens op deze locatie een vijftal woon-werkkavels te realiseren, waar gecombineerd gewoond en gewerkt kan worden. Bedrijvigheid is tot maximaal milieucategorie 2 mogelijk.

De bestaande woning wordt hierbij gesplitst in een tweetal wooneenheden waar twee woon-werkkavels worden gerealiseerd. Daarnaast worden binnen het perceel nog een drietal woon-werkkavels gerealiseerd. Op de kavels worden zowel een bedrijfswoning als een bedrijfsgebouw mogelijk gemaakt.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.4.1: Geldend bestemmingsplan Neerbroek 2

Afbeelding 3.4.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 3';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

3.5 Neerbroek 8-10

Initiatiefnemer heeft een metaalbedrijf, dat gevestigd is aan de Vlonder in Boekel. Ten behoeve van de gewenste uitbreiding van het bedrijf, heeft initiatiefnemer in het verleden gronden, grenzend aan het bedrijf, aangekocht. In overleg met de gemeente is echter besloten deze gronden niet te gebruiken voor de betreffende uitbreiding en een andere invulling voor deze gronden te zoeken. Deze andere invulling betreft het realiseren van een drietal (nieuwe) bedrijfspercelen met bedrijfswoningen op een gedeelte van een bestaand bedrijventerrein aan de Neerbroek in Boekel. Ook een bestaande bedrijfswoning / bedrijfsperceel maakt onderdeel uit van het plangebied. Met dit bestemmingsplan wordt de bestemming 'Bedrijf' en tevens de milieucategorie afgeschaald (naar categorie 2), de maximale bouwhoogte teruggebracht en een groenstrook (bestemming 'Groen') gerealiseerd.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.5.1: Geldend bestemmingsplan Neerbroek 8-10

Afbeelding 3.5.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder een voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd. Het gaat om de voorwaardelijke verplichtingen dat gebouwen hydrologisch neutraal moeten worden uitgevoerd.

3.6 Runstraat 1

Aan de Runstraat 1 te Boekel is momenteel één woning gevestigd. Het perceel is recentelijk aangekocht door de initiatiefnemer om de gronden te transformeren. Initiatiefnemer is namelijk woonachtig nabij de planlocatie en zou graag de ruimtelijke kwaliteit rondom het eigen perceel willen behouden. Middels onderhavige transformatie is dat mogelijk. Met het planvoornemen bestaat de wens het perceel Runstraat 1 om te vormen tot vier percelen. In totaal worden er 4 levensloopbestendige patiowoningen voorzien. Op de hoek van het perceel wordt een aanduiding 'groen' opgenomen. Dit wordt gedaan om zorg te dragen dat deze hoek overzichtelijk blijft in verband met de verkeersveiligheid.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 6 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.7.1: geldend bestemmingsplan Runstraat 1

Afbeelding 3.7.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder de voorwaarde dat de nieuwbouw hydrologisch neutraal wordt uitgevoerd.

3.7 Hoek Tuinstraat - Schutboom

Het perceel Hoek Tuinstraat-Schutboom ongenummerd is gelegen tussen de wegen Tuinstraat en Schutboom. Het terrein is momenteel onbebouwd en begroeid met gras. Initiatiefnemer is voornemens om hier de bouw van 6 vrijstaande woningen mogelijk te maken. Ter plaatse van de op te richten woningen is geen bouwvlak aanwezig. Om woningbouw mogelijk te maken in het plangebied is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 7 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.8.1: Geldend bestemmingsplan Hoek Tuinstraat - Schutboom

Afbeelding 3.8.2: Indicatief schetsontwerp beoogde situatie

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 4';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Beleid en sectorale onderzoeken

Voorliggend bestemmingsplan betreft een herziening van het 'moederplan' zoals in paragraaf 2.1 gedefinieerd. Voor de 8 verschillende ruimtelijke initiatieven zijn afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen opgesteld. Deze zijn opgenomen in bijlagen 1 tot en met 7 van deze toelichting. In de ruimtelijke onderbouwingen is op basis van het vigerende beleid en de verschillende sectorale aspecten beoordeeld of de betreffende ontwikkeling uitvoerbaar is.

In het kader van dit bestemmingsplan is dan ook geen (extra) toetsing aan het vigerende beleid en de sectorale aspecten opgenomen.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst.

De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Met de verschillende initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee zijn de plankosten zeker gesteld. Ook is eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemers. Daarmee zijn er aan dit bestemmingsplan geen kosten verbonden voor de gemeente Boekel.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.3.1 Omgevingsdialoog

Voor iedere locatie die meeloopt in dit veegplan is een omgevingsdialoog uitgevoerd conform de gemeentelijke spelregels. Verwezen wordt naar de ruimtelijke onderbouwingen voor de specifieke locaties waarin nader ingegaan wordt op de omgevingsdialoog.

4.3.2 Vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan de verschillende vooroverleginstanties. De provincie Noord-Brabant heeft per brief d.d. 29 april 2022 aangegeven dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Op 19 juli 2022 heeft het Waterschap een vooroverleg reactie gegeven op het Veegplan Kommen. Enkele aanpassingen zijn verwerkt in het vastgestelde bestemmingsplan.

4.3.3 Ontwerpbestemmingsplan

Gelet op artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan als ontwerp gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Op het ontwerpbestemmingsplan Veegplan Kommen zijn enkele zienswijzen ingediend op de locaties Aan de Loop ong., Sint-Josephplein 13 en Zandhoek 1b.

De Nota van Zienswijzen is bijgevoegd als Bijlage 8 van deze toelichting.

Hieronder wordt kort toegelicht welke wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.

Aan de Loop ong.

- De motivatie m.b.t. de keuze voor de inrit is in de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd

- De landschappelijke inpassing is verduidelijkt en vervangen in zowel de ruimtelijke onderbouwing als de voorwaardelijke verplichting die hierbij hoort.

- De dubbelbestemming 'Leiding - Riool' is aan de verbeelding toegevoegd.

Sint-Josephplein 13

- De grastegels in de openbare ruimte zijn op de tekening verwijderd.

- De goot- en bouwhoogte zijn gewijzigd naar respectievelijk 4,5 en 9 meter uit coulance.

Tuinstraat- Schutboom

- De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is verwijderd van de verbeelding, omdat blijkt uit de vervolgonderzoeken archeologie dat de gronden vrijgegeven kunnen worden.

Zandhoek 1b

- De milieutechnische onderzoeken nemen meer tijd in beslag i.r.t. de voorgenomen ontwikkelingen. Aangezien deze onderzoeken bepalend zijn voor de procedure is nu gekozen om dit plan uit het 'Veegplan Kommen' te knippen en later verder de planologische procedure te laten doorlopen.