| Plan: | Meerlanden, Hollandse kade e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0736.BV002meerlfluitek-va01 |
Het behoud van de planologische ruimte vormt een belangrijk aspect in deze verordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het planologische regime.
Deze vergelijking heeft tot 'aanvullende regels' geleid. Dit betekent dat, afgezien van de bestaande situatie, op verschillende locaties extra bouwmogelijkheden gelden of extra functies zijn toegestaan.
Daarnaast gelden aanvullende en/of afwijkende regels als gevolg van de dubbele functies die spelen in het verordeningsgebied. Zo gelden er specifieke regels vanwege de waterkering en te verwachten archeologische waarden. De beperkingen die hieruit voortvloeien worden verderop besproken (paragraaf 3.3.3).
Planologisch regime de Meerlanden
Het deelgebied de Meerlanden is tot stand gekomen onder een flexibel regime uit het vigerende bestemmingsplan. Logischerwijs bood dit plan ruimte voor verschillende inrichtingsmogelijkheden van het woongebied en ten aanzien van de hoeveelheid woningen, differentiatie in hoogte van woningen en daarnaast ook de mogelijkheid om een klein deel van de gronden voor maatschappelijke doeleinden in te richten. Inmiddels is de wijk volledig tot ontwikkeling gebracht en wordt een beheersregeling wenselijk geacht. Om die reden wijkt de regeling in deze beheersverordening af van de regeling uit het vigerende bestemmingsplan. Hier vormt namelijk de feitelijk aanwezige situatie het uitgangspunt, waarbij de verordening ruimte biedt in de vorm van onder andere erfbebouwing.
In artikel 4.1 is te vinden voor welke locaties bouwmogelijkheden aanwezig zijn, voor zover deze ruimer zijn dan de bestaande situatie. Deze mogelijkheden zijn deels op de kaart weergegeven en deels in de regeling opgenomen. Onderstaand wordt bij deze bouwregels stilgestaan.
Vlakken op kaart (artikel 4.1.1)
De op de kaart weergegeven vlakken corresponderen met de tabel in artikel 4.1.1.
Deelgebied Hollandse Kade e.o.
De vlakken met het nummer '1' zien toe op de gronden die voor bedrijfsdoeleinden in gebruik zijn. Om hier de flexibiliteit te bewaken die het huidige plan ook bevat, zijn de bouwregels uit dit plan overgenomen. Bij het intekenen van de vlakken op de kaart is aansluiting gezocht bij de feitelijke situatie. Zo zijn de gronden die inmiddels een verkeersfunctie hebben niet meer bij de 'bedrijfsgronden' betrokken. Per bouwperceel is het toegestaan 70% van het perceel te bebouwen tot een bouwhoogte van 9 m.
Vlak nummer '2' betreft de NSWAC De Merenhof. Ook hier is de flexibiliteit uit het vigerende plan overgenomen, hetgeen ertoe leidt dat het gehele vlak mag worden bebouwd tot een hoogte van 8 m. Bij erfbebouwing op deze gronden geldt een maximum van 3 m goot- en 6 m bouwhoogte.
Deelgebied de Meerlanden
In deelgebied de Meerlanden komen geen gronden voor waarop extra bouwruimte aanwezig is voor hoofdgebouwen. De feitelijk aanwezige situatie vormt hier het uitgangspunt. Wat deze feitelijke situatie behelst, blijkt uit de inventarisatiekaarten zoals deze in bijlage 2 en bijlage 3 zijn opgenomen. Wel is er ruimte voor overige bouwwerken, zoals erfbebouwing en erfafscheidingen. Dit wordt hieronder uiteengezet.
Bijbehorende bouwwerken (artikel 4.1.2)
Bij elk hoofdgebouw is het toegestaan om op het bijbehorende erf in bepaalde mate erfbebouwing op te richten. Erfbebouwing kan bestaan uit aan-/uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Het uitgangspunt is dat ten hoogste 50 m² erfbebouwing per hoofdgebouw is toegestaan. Dit oppervlak wordt beperkt door de voorwaarde dat ten hoogste 50% van het erf mag worden bebouwd. Het erf betreft de bij het hoofdgebouw behorende gronden die zijn gelegen achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw. De oppervlakte van het hoofdgebouw wordt hierbij niet in de oppervlakte van het erf meeberekend.
Deze regeling is met name voor het deelgebied de Meerlanden relevant. Vanwege de bouwmogelijkheden die in het deelgebied Hollandse Kade e.o. gelden, zal niet gauw gebruik hoeven te worden gemaakt van deze erfbebouwingsregeling.
Overige bouwwerken (artikel 4.1.3)
De maximale hoogtes van bouwwerken die bij een hoofdgebouw worden geplaatst, zoals erfafscheidingen en lichtmasten, zijn in dit artikel te vinden.
Bouwwerken in openbare ruimte (artikel 4.1.4)
Met dit artikel wordt geregeld dat het in openbaar gebied is toegestaan bepaalde bouwwerken op te richten. Zo kunnen speeltoestellen worden geplaatst (tot 4 m hoogte) en gelden er geen beperkingen ten aanzien van de maatvoering van bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling.
Vlakken op kaart (4.3.1)
Voor het deelgebied Hollandse Kade e.o. kent deze verordening een aantal vlakken, waarmee wordt beoogd een bepaalde vorm van functiemenging toe te staan. Voor het bedrijventerrein leidt dit ertoe dat – tot een bepaalde milieucategorie – verschillende type bedrijvigheid is toegestaan. De aanduidingen categorie II en III maken de milieuzonering op het terrein inzichtelijk. De bijbehorende lijst van bedrijfsactiviteiten laat zien welke bedrijvigheid vervolgens binnen de toegestane categorieën ter plaatse mogelijk zijn. Hierbij is de bedrijvenlijst zoals deze onder het vorige regime gold overgenomen, omdat het wenselijk is de bestaande milieuzonering te behouden.
Op het bedrijventerrein komen ook enkele andere functies dan bedrijvigheid voor. Voor zover deze op legale wijze zich op het terrein hebben gevestigd, zijn deze ook onder de werking van de verordening toegestaan. Ter verduidelijking om welke functies het gaat is, in aanvulling op de inventarisatiekaart waarop de functies in het gebied zijn weergegeven, hiertoe een lijst in bijlage 3 opgenomen.
Voor NSWAC De Merenhof geldt conform het vigerende plan dat zowel maatschappelijke functies, als de woonfunctie is toegestaan.
Via een omgevingsvergunning kunnen aanvullende gebruiksvormen worden toegestaan, zie artikel 4.4. Omdat deze verordening met een gesloten lijst van bedrijfsactiviteiten werkt, biedt deze bepaling de mogelijkheid om ook activiteiten toe te staan die niet op deze lijst voorkomen. Uiteraard is dit alleen toegestaan op het moment dat de betreffende activiteit qua ruimtelijke uitstraling (met name gelet op milieuhinder) op de betreffende locatie passend is.
Aan-huis-gebonden beroep (artikel 4.3.2)
Voor zover de functie wonen wordt uitgeoefend is het tevens toegestaan om een beroep-aan-huis uit te oefenen. Voorwaarde voor een dergelijke activiteit is dat de uitstraling van woning niet wijzigt. Dit wordt onder meer bewerkstelligd door het vereiste dat slechts een gedeelte van de woning voor een beroep-aan-huis mag worden aangewend (maximaal 50 m²). Overigens is detailhandel als beroep-aan-huis niet toegestaan. Dit betekent dat ook internetverkoop niet onder het begrip beroep-aan-huis wordt geschaard.
Openbare ruimte (artikel 4.3.3)
Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen.
Zoals hierboven al ter sprake kwam, spelen in het verordeningsgebied verschillende belangen. Ter bescherming van deze belangen (archeologische verwachtingswaarden en waterkering) kent de beheersverordening specifieke regels.
Archeologie (artikel 5)
In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.
Bouwen is slechts toegestaan ófwel nadat is aangetoond dat de archeologische waarden niet aanwezig zijn dan wel aanwezige waarden niet worden aangetast, ofwel indien het bouwen ziet op herbouw met gebruikmaking van de bestaande fundering.
Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.
Archeologische verwachtingswaarden komen overigens met name in het deelgebied Hollandse Kade e.o. voor. In deelgebied de Meerlanden zijn deze waarden alleen in een strook aan de zuidzijde aanwezig en leveren minimale bouw- en aanlegbeperkingen op.
Riool (artikel 6)
Aan de westzijde van de Molenwetering ligt een afvalwaterleiding. Ter bescherming van de leiding geldt dat binnen 5 m aan weerszijden van de leiding in principe pas nieuwe bebouwing na een nadere afweging (via omgevingsvergunning) is toegestaan. Ook zijn er beperkingen verbonden aan activiteiten waarmee grondroeringen zijn gemoeid.
Waterkering (artikel 7)
Ter bescherming van de belangen van de waterkering is langs de randen van de Angstel een vlak 'waterkering' opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone in principe pas nieuwe bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.
Anti-dubbeltelbepaling (artikel 8)
De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan of een beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Met name bij de invulling van de gronden op het bedrijventerrein Hollandse Kade zal dit aan de orde zijn.
Algemene gebruiksregels (artikel 9 )
Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft met name het in algemene zin gebruiken van gronden voor puin en andersoortige materialen en goederen, anders dan ten behoeve van de ter plaatse toegestane functie(s).
Algemene afwijkingsregels (artikel 10)
Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het huidige planologische regime algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat, onder bepaalde voorwaarden, een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning voor is verleend.
Overgangsrechtelijke situatie
Nu deze verordening via de regeling voor bestaand gebruik en bestaande bouwwerken al het legale gebruik en alle legale bouwwerken toestaat, is een overgangsrechtelijke regeling niet noodzakelijk.