De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op het voormalige agrarische perceel De Hoef Oostzijde 67A is Dinero Beheer B.V. (hierna: initiatiefnemer) voornemens een woningbouwplan te ontwikkelen. Ten behoeve van deze ontwikkeling is door de gemeenteraad van De Ronde Venen reeds een ontwikkelkader vastgesteld (d.d. 25 november 2021). In het ontwikkelkader zijn de randvoorwaarden opgenomen waarbinnen het initiatief verder uitgewerkt kan worden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is echter ook een wijziging van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied - West" noodzakelijk. Voorliggend (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin, waarbij onder meer de randvoorwaarden uit het ontwikkelkader planologisch-juridisch worden verankerd.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan De Hoef Oostzijde 67A in het dorp De Hoef. De Hoef is een kleine dorpsgemeenschap bestaande uit circa 950 bewoners, met circa 350 woningen. Het dorp vormt een lint aan de dijk langs de Kromme Mijdrecht, een zijtak van de Amstel.

Het plangebied wordt ontsloten door middel van een pad vanaf De Hoef Oostzijde. Dit pad loopt tussen de lintbebouwing door en maakt vervolgens een haakse bocht. Het ontsluitingspad eindigt bij een eenvoudige brug over een brede watergang. Deze brug geeft toegang tot het bebouwde deel van het erf van het plangebied.

Het plangebied grenst met de noord- en westzijde aan de percelen van de bestaande lintbebouwing. Aan de oost- en zuidoostzijde wordt het plangebied omgeven door het open bovenland met de kenmerkende brede watergangen.

In figuur 1.1 is het plangebied, met daarin de ontwikkellocatie, weergegeven.

Figuur 1.1 Uitsnede planlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking)

1.3 Geldend bestemmingsplan

1.3.1 Buitengebied - West

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Buitengebied-West". Het bestemmingsplan is vastgesteld op 21 februari 2019 door de raad van gemeente De Ronde Venen. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden' en voor een klein gedeelte de bestemming 'Verkeer'. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b', Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4' en 'Waterstaat - Waterkering'. De gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerszone - luchthaven indelingsbesluit 5', 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' en 'overige zone - landbouwgebied' zijn ook van kracht ter plaatse van (een gedeelte van) het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied-West" (QGIS, eigen bewerking)

Relatie tot het plangebied

De ontwikkeling van zeven nieuwbouwwoningen en de transformatie van de huidige bedrijfswoning naar een burgerwoning is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De strijdigheid is voornamelijk gelegen in de functie. Wonen is niet toegestaan binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden'. Als gevolg daarvan is de voorgenomen ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels behorende bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden'. Bouwen is immers slechts toegestaan ten behoeve van die functie.

Als gevolg van de ligging binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b' en 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4' is archeologisch onderzoek noodzakelijk. In paragraaf 4.3 van deze toelichting wordt hier nader op ingegaan.

Voorts is een deel van het plangebied in de gebiedsaanduiding 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' gelegen. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' geldt dat bodembewerkingen in agrarische bestemmingen, die tot gevolg hebben dat veen aan de oppervlakte wordt gebracht, niet zijn toegestaan. Hiervan uitgezonderd zijn bodembewerkingen die plaatsvinden ten behoeve van graslandvernieuwing of de aanleg van een andere blijvende teelt. In het gedeelte van het plangebied dat binnen deze gebiedsaanduiding valt, zijn de hiervoor genoemde werkzaamheden niet voorzien. Van strijdigheid met het bestemmingsplan is voor dit onderdeel derhalve geen sprake.

Eveneens is een deel van het plangebied gelegen binnen de aanduiding 'overige zone - landbouwgebied'. Aan deze aanduiding zijn een aantal wijzigingsbevoegdheden gekoppeld welke het mogelijk maken het bouwvlak van grondgebonden agrarische bedrijven te vergroten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een dergelijke ontwikkeling en kan derhalve geen gebruik maken van deze wijzigingsbevoegdheden.

Tot slot is het gehele plangebied gelegen binnen de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone - luchthaven indelingsbesluit 5'. In paragraaf 4.12 van deze toelichting vindt de toetsing aan het Luchthavenindelingsbesluit plaats.

Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.3.2 1e herziening Buitengebied - West

Op 23 februari 2023 heeft de gemeenteraad van De Ronde Venen het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied - West" vastgesteld. Het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied-West" repareert de door de Raad van State vernietigde plandelen en herstelt enkele kennelijke verschrijvingen van het bestemmingsplan "Buitengebied - West". Het gehele plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied-West beschikt zo over een actueel bestemmingsplan.

Relatie tot het plangebied

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied - West". Daar waar relevant worden de bepalingen uit de "1e herziening Buitengebied - West" overgenomen in de Regels van dit bestemmingsplan.

1.3.3 Paraplubeheersverordening Parkeren

De gemeenteraad van gemeente De Ronde Venen heeft op 28 juni 2018 de beheersverordening “Paraplubeheersverordening Parkeren” vastgesteld. Met het verdwijnen van de grondslag voor het toetsen aan stedenbouwkundige aspecten in de gemeentelijke bouwverordeningen, is het wenselijk op een andere wijze te voorzien in een toetsingskader voor parkeren.

Het parapluplan legt de koppeling met het gemeentelijke “Beleidsplan Verkeer 2017 - 2021”. Een nieuwe ontwikkeling dient aan de regels uit deze uitvoeringsnota te voldoen. Indien het "Beleidsplan Verkeer 2017 -2021" zoals vastgesteld op 24 november 2016 wordt gewijzigd of herzien, moet rekening worden gehouden met deze wijziging dan wel herziening.

Relatie tot het plangebied

In paragraaf 4.1 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de verkeer- en parkeeraspecten. Het plan wordt daarbij ook getoetst aan de geldende parkeerregeling.

1.3.4 Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters

Het voorbereidingsbesluit hyperscale datacenter is vastgesteld op 16 februari 2022 door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties. In het regeerakkoord (kabinet Rutte IV) is opgenomen dat het kabinet regie gaat nemen over de vestiging van hyperscale datacenters. Om te voorkomen dat er in de periode die nodig is om het nieuwe beleid en de instructieregels op te stellen en in werking te laten treden, nieuwe hyperscale datacenters worden gevestigd op locaties die mogelijk niet in dat nieuwe beleid passen, is dit voorbereidingsbesluit genomen. Consequentie van een dergelijk besluit is dat bouwaanvragen die na de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit worden ingediend, moeten worden aangehouden en niet kunnen worden ingewilligd.

Relatie tot het plangebied

In onderhavig geval worden woningen en geen hyperscale datacenter gerealiseerd, waardoor het voorbereidingsbesluit geen consequenties heeft voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• 1. Hoofdstuk 1 betreft de inleiding, waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan;
• 2. In Hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het plangebied en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan;
• 3. In hoofdstuk 3 komt, voor zover relevant, het beleid aan de orde;
• 4. In hoofdstuk 4 wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende ruimtelijke- en milieutechnische aspecten;
• 5. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen;
• 6. In hoofdstuk 6 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook het overleg met de omgeving, de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied betreft het perceel De Hoef Oostzijde 67A. In de huidige situatie zijn in het plangebied een voormalige kwekerswoning met een schuur en een kas aanwezig. Het perceel heeft een oppervlak van 11.287 m2. Het grondvlak van de bestaande woning is 137 m2, van de schuur 129 m2 en van de kas 155 m2. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels beëindigd. In figuur 2.1 is de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Huidige situatie luchtfoto (bron: QGIS, eigen bewerking)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67a

De randvoorwaarden uit het ontwikkelkader vormen de basis voor de verdere planuitwerking. De randvoorwaarden worden hieronder samengevat weergegeven.

Ruimtelijke en functionele uitgangspunten

De ambitie is om het perceel te transformeren naar een kleinschalig woonerf. Het nieuwe woonerf sluit qua opzet, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing van De Hoef Oostzijde. De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in het landschap. De ontwikkeling voorziet daarnaast in de lokale woonbehoefte van De Hoef.

Hoofdopzet

• De beoogde ontwikkeling wordt, met uitzondering van het ontsluitingpad en de landschappelijke inrichting, ingepast binnen bestaand stedelijk gebied.
• Het oorspronkelijke landschappelijke slotenpatroon blijft behouden.
• Het perceel krijgt een functie als woongebied.
• De ontwikkeling bestaat uit maximaal 7 nieuwe woningen (exclusief de voormalige bedrijfswoning), waarvan:
  • 1. maximaal 1 vrijstaande woning;
  • 2. de overige woningen als betaalbare koop (max. NHG-grens) voor starters en senioren.
• In het plan wordt rekening gehouden met een mogelijke toekomstige verbinding in noordelijke richting. Het bestaande ontsluitingspad aan de zuidzijde krijgt in de toekomst geen functie voor verkeer vanuit eventuele ontwikkelingen in de directe omgeving.
• De aanwezige gemeentelijke rioolpersriolering dient conform de eisen van de gemeente ingepast te worden in de nieuwe ontwikkeling.

Bebouwing

• De bestaande (bedrijfs)woning wordt ingepast en omgezet naar een reguliere woning.
• De bestaande schuur (129 m2) en kas (155 m2) worden gesloopt.
• De nieuwe bebouwing sluit qua maatvoering en typologie aan bij het lint De Hoef Oostzijde.
• De bouwmassa's bestaan maximaal uit twee lagen met een kap met een maximale goothoogte van vijf en een halve meter en een maximale bouwhoogte van acht meter.
• De nieuwe woningen worden geclusterd in minimaal twee volumes binnen het aangegeven bouwvlak. Bijgebouwen zijn buiten het aangegeven bouwvlak mogelijk.
• De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing is 500m², exclusief bijgebouwen.
• Afstand tussen de bebouwing is minimaal twee meter.
• De nieuwe woningen zijn energieneutraal.
• Hoogwaardige architectuur op basis van een nader uit te werken beeldkwaliteitsplan.

Buitenruimte

• Herinrichting ontsluitingspad in aansluiting op verkeersfunctie en landschappelijke karakteristiek.
• Privaat beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke buitenruimte. Buitenruimte wordt niet overgedragen aan de gemeente.
• Keermogelijkheid voor auto- en vrachtverkeer aan het einde van het ontsluitingspad.
• Het buitenstedelijke deel van de kwekerij wordt omgezet naar grasland en/of natuur.
• Gedeeltelijke inrichting van het buitenstedelijke gebied als (onbebouwde) tuin is mogelijk.
• De eventueel noodzakelijke watercompensatie wordt ingepast in het aangrenzende grasland en/of natuurgebied.
• Landschappelijke inpassing en inrichting van de buitenruimte op basis van nader uit te werken inrichtingsplan en groenplan.

2.2.2 Nadere uitwerking

Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

Op het voormalige agrarische perceel aan De Hoef Oostzijde 67A wordt een kleinschalig woonerf gerealiseerd bestaande uit maximaal zeven woningen dat qua opzet, maat en schaal past bij de bestaande omliggende bebouwing. Dit wordt bereikt door maximaal twee nieuwe bouwvolumes te realiseren; een vrijstaande woning en een groter bouwvolume met maximaal zes wooneenheden.

De bestaande omgevingskwaliteit en het ontwikkelkader zijn uitgangspunt geweest voor de opzet van het woonerf, met het doel de nieuwe ontwikkeling goed in zijn omgeving in te passen en de bestaande kavelstructuur te behouden. Met name het grotere volume heeft de karakteristiek van een schuur of loods, maar ook de vrijstaande woning zal qua beleving verwijzen naar het voormalige agrarische karakter. Doordat de vrijstaande woning op een beperkte afstand van het grotere bouwvolume wordt gepositioneerd, vormen de volumes stedenbouwkundig een gezamenlijk cluster net als op een agrarisch erf.

Vanaf het plangebied is zicht op het nabijgelegen natuurgebied. Beleving van de openheid van het landschap is een belangrijk kenmerk, de ontwikkeling houdt hier rekening mee. Een bestaand doorzicht naar het achterland is niet mogelijk over het plangebied, maar het aanzicht en uitzicht van de nieuwe bebouwing is afgestemd op de openheid van het landschap. De te realiseren bebouwing is georiënteerd op het achterland. Daarnaast voorziet de landschappelijke inpassing in een natuurlijke overgang naar het landschap, wordt er een gemeenschappelijke buitenruimte aangelegd en past ook de inrichting van de buitenruimte bij de landschappelijke karakteristiek.

Om de beoogde landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de randvoorwaarden uitgewerkt voor zowel de erfinrichting als de bebouwing in het plangebied. De voorwaarden voor wat betreft de architectonische uitwerking zijn hiermee opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. In de bijlagen bij het beeldkwaliteitsplan is het landschappelijk inpassingsplan alsmede een beplantingsplan opgenomen

Programma en beoogde bebouwing

Conform de hiervoor weergegeven randvoorwaarden wordt in dit bestemmingsplan de ontwikkeling van maximaal zeven nieuwbouwwoningen en de transformatie van de vml. bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk gemaakt. In de Regels van dit bestemmingsplan is het hiervoor genoemde aantal geborgd.

De nieuwbouw bestaat uit 1 of 2 lagen met een kap, met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. De vrijstaande woning heeft een maximale goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 8 meter. De woningen worden gerealiseerd in minimaal twee losse volumes binnen het bouwvlak. De onderlinge afstand tussen de volumes is minimaal 2 meter. Daarnaast zijn bijbehorende bergingen buiten het bouwvlak mogelijk, mits aantrekkelijke ingepast en geclusterd in één gebouwde voorziening. De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing bedraagt 500m² exclusief bijgebouwen. De bestaande bedrijfswoning wordt ingepast en omgezet naar een vrijstaande reguliere woning. Verder worden de bestaande schuur en kas gesloopt. Parkeervoorzieningen worden op eigen terrein gerealiseerd.

Borging eindsituatie in de planregels

De beoogde eindsituatie, en de randvoorwaarden die hiervoor gelden teneinde de eindsituatie te realiseren, zijn allen vastgelegd in het eerder genoemde beeldkwaliteitsplan (en daarbij behorende landschappelijk inpassings- en beplantingsplan, zie Bijlage 1 van deze toelichting). In de Regels van dit bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen die - kort samengevat - voorschrijft dat de nieuw te realiseren woningen pas in gebruik mogen worden genomen als deze gronden binnen een jaar na afgifte van de omgevingsvergunning voor de bouw van de eerste woning worden ingericht en in stand worden gehouden conform bijlage 1 bij het beeldkwaliteitsplan.

Om te borgen dat de voorgenomen ontwikkeling conform de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan wordt uitgevoerd, wordt het beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad als kader voor de welstandstoetsing bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Relatie tot het plangebied
Op het plangebied zijn geen nationale belangen van toepassing. Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden.

Relatie tot het plangebied
De kaarten behorende bij het Barro zijn geraadpleegd. Hieruit volgt dat het Barro geen restricties oplegt voor de locatie. Geen van de ontwerpen in het Barro wordt geraakt door de beoogde ontwikkeling.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In artikel 3.1.6 lid 2 t/m 4 Bro is de werking van de Ladder opgenomen.

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Relatie tot het plangebied
De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal zeven woningen en de transformatie van een bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning in het plangebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbvRS) heeft in een overzichtsuitspraak van de Ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geoordeeld, dat een woningbouwontwikkeling van 11 woningen of minder, niet is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro. Omdat niet gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet vereist. Wel dient de nut en noodzaak van het plan te worden aangetoond. De nut en noodzaak van het plan is gelegen in de lokale woonbehoefte van het dorp De Hoef, waar de voorgenomen ontwikkeling gedeeltelijk in kan voorzien. In paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en (interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht

Provinciale Staten hebben op 10 maart 2021 de Omgevingsvisie de interim Omgevingsverordening vastgesteld. Beide stukken zijn per 1 april 2021 inwerking getreden. Met de inwerkingtreding van de Omgevingsvisie en (interim) Omgevingsverordening, zijn onder andere de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening ingetrokken.

In de Omgevingsvisie is opgenomen op welke wijze de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien de ontwikkelingen die op hen afkomen zoals de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. In de (interim) Omgevingsverordening staan de juridische regels die bij de Omgevingsvisie horen.

Relatie tot het plangebied

Verstedelijking(sverbod)

Op basis van de (interim) Omgevingsverordening is het plangebied gedeeltelijk gelegen in het stedelijk gebied en gedeeltelijk gelegen in het landelijk gebied (Landschap het Groene Hart). In beginsel geldt een verstedelijkingsverbod voor het landelijk gebied op grond van artikel 9.2 van de (interim) Omgevingsverordening. De beoogde woningen zijn echter voorzien in het stedelijk gebied, waar dit verstedelijkingsverbod niet aan de orde is. Dit is weergegeven op figuur 3.1.

Figuur 3.1: ligging beoogde woningen in stedelijk gebied vs. landelijk gebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Verstedelijking is binnen het stedelijk gebied wel mogelijk, waarbij voor de functie wonen in artikel 9.15 lid 2 van de (interim) Omgevingsverordening een aantal voorwaarden gesteld. Deze voorwaarden luiden als volgt:

• 1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
• 2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling.

Het provinciaal programma Wonen en werken bevat de hoofdlijnen van de gezamenlijke regionale programmeringsafspraken van gemeenten en provincie. In deze regionale programmering:

• worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten:
  • 1. zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten;
  • 2. daarnaast in overig stedelijk gebied;
  • 3. eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors);
• worden afspraken vastgelegd om te borgen dat binnen het programma tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en middensegment plaatsvindt; en
• worden afspraken gemaakt over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik.
  

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in woningen binnen het stedelijk gebied, waarbij sprake is van een 'binnendorpse' locatie. Er is geen sprake van een nieuwe grootschalige uitleg, welke gekoppeld dient te worden aan hoogwaardig openbaar vervoer. De afspraken inzake het sociale en middensegment uit het provinciaal programma werken door in het gemeentelijk beleid, waar in paragraaf 3.3 van deze toelichting aan wordt getoetst. De woningen in het plangebied worden energieneutraal gerealiseerd waarbij ook aandacht is voor natuurinclusieve bouw en een evenredige groenontwikkeling (zie ook Bijlage 1 van deze toelichting). Daarmee wordt ook aan de laatste afspraak uit het provinciaal programma voldaan. Bij de nadere uitwerking van het plan zal eveneens aandacht bestaan voor het voorkomen van extra bodemdaling. De voorgenomen ontwikkeling is gelet op voorgaande in overeenstemming met artikel 9.15 lid 2 van de (interim) Omgevingsverordening.

Ligging in Landschap het Groene Hart

Op grond van artikel 7.9 lid 3 van de (interim) Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in 'Landschap' bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten te bevatten en geen bestemmingen of regels bevatten die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.

In bijlage 15 bij de (interim) Omgevingsverordening zijn de kernkwaliteiten per landschap opgenomen. Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden:

• 1. Openheid;
• 2. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing etc.);
• 3. Landschappelijke diversiteit;
• 4. Rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen.

De voorgenomen ontwikkeling ziet op bebouwing in het stedelijk gebied, waar verstedelijking gewenst is en reeds bebouwing aanwezig was. In het overige gedeelte van het plangebied worden de gronden ingericht als natuur. Hierdoor blijft het contrast tussen stedelijk en landelijk gewaarborgd. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt tevens geen aantasting van de huidige openheid en structuur van het landschap plaats (zie hiervoor ook paragraaf 2.2.2 en Bijlage 1 van deze toelichting). De voorgenomen ontwikkeling is gelet op voorgaande in overeenstemming met artikel 7.9 lid 3 van de (interim) Omgevingsverordening.

Ligging in Cultuurhistorische hoofdstructuur - agrarisch cultuurlandschap

Het plangebied ligt in het gebied Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) - Agrarisch cultuurlandschap. Voor dit gebied gelden de regels uit de Omgevingsverordening, die in het hierna volgend kader zijn opgenomen.

Artikel 7.5 Aanwijzing Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) en deelgebieden CHS De Cultuurhistorische hoofdstructuur bestaat uit vijf gebieden: Historische buitenplaatszone, Militair erfgoed, Agrarisch cultuurlandschap, Historische infrastructuur en Archeologisch waardevolle zone. Artikel 7.6 Oogmerk De regels in deze afdeling zijn gesteld met het oog op het beschermen en benutten van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Artikel 7.7 Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur 1. In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden. 2. Als waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur gelden de kernkwaliteiten, bedoeld in de Bijlage 14 Cultuurhistorie bij deze verordening, voor de volgende gebieden: a. de Historische buitenplaatszone, die bestaat uit de deelgebieden Stichtse Lustwarande, Langbroekerwetering, Vecht, Amersfoortseweg (Wegh der Weegen), Laagte van Pijnenburg, Valleilandgoederen, Amelisweerd, Kasteel de Haar, Landgoed Linschoten, Maarsbergse Flank en Prattenburg-Remmerstein; b. het Militair erfgoed, dat bestaat uit de deelgebieden Nieuwe Hollandse Waterlinie, Oude Hollandsche Waterlinie, Grebbelinie en Soesterberg en omgeving; c. het Agrarisch cultuurlandschap, dat bestaat uit de deelgebieden Lopikerwaard, Kockengen-Kamerik-Zegveld, Westbroek, Linschoten, Ronde Venen, Soester Eng, Cope-ontginningscomplex Hei- en Boeicop e.o. en Zouweboezem; d. de Historische infrastructuur, die bestaat uit de deelgebieden Route Impériale, Via Regia en Wegh der Weegen; en e. de Archeologisch waardevolle zone, die bestaat uit de deelgebieden Utrechtse Heuvelrug, Limes en Dorestad. 3. De motivering van een bestemmingsplan bevat: a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden. In de regels wordt verwezen naar bijlage 14 'Cutluurhistorie' behorende bij de Omgevingsverordening.In deze bijlage is het volgende opgenomen. 2.3 Agrarisch cultuurlandschap De cultuurhistorische waarde van het Agrarisch cultuurlandschap ligt met name in: a. de aanwezige ontginningsstructuur en -richting; b. de structuur, maatvoering, kenmerken en karakter van de boerderijlinten; c. het waterbeheersingssysteem; d. de openheid van het landschap.

De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd op een locatie waar reeds bebouwing aanwezig was. Daarnaast is het plangebied ook volledig achter de bestaande bebouwing, waardoor er geen bestaande doorzichten naar het achterland worden aangetast. Gelet op de locatie van het plangebied en het kleinschalige karakter van de ontwikkeling worden eveneens de structuur, de maatvoering, kenmerken het karakter van de (boerderij)linten niet gewijzigd. De aanwezige cultuurhistorische waarden blijven behouden en derhalve is de ontwikkeling in overeenstemming met de artikelen uit de (interim) Omgevingsverordening die toezien op de cultuurhistorische hoofdstructuur - agrarisch cultuurlandschap.

Overige werkingsgebieden

Het plangebied is in nog een aantal andere werkingsgebieden gelegen zoals 'verplichte peilbesluitgebieden', 'gebied dempen oppervlaktewaterlichamen', 'luchtvaarttereinen' en 'windturbines'. De regels voor behorende bij deze werkingsgebieden zijn niet relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. Nadere toetsing blijft derhalve achterwege.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie De Ronde Venen 2030

Op 17 oktober 2013 heeft de raad van gemeente De Ronde Venen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode tweemaal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit.

De kwaliteit van de gemeente wordt bepaald door het landschap met haar vitale, levendige dorpen en kernen waar mensen graag wonen, werken en recreëren. Het samenspel van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor leefbaarheid in de gemeente. De gemeente zet breed in op leefbaarheid in het landelijk gebied, maar vooral ook in de kernen. Inwoners, bedrijven en overheid hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een leefbare samenleving. Het is niet vanzelfsprekend dat het woon-, werk- en voorzieningenniveau in de kernen hetzelfde blijft. Vergrijzing en ontgroening kunnen gevolgen hebben voor de leefbaarheid.

In de Structuurvisie heeft het gemeentebestuur van De Ronde Venen de gewenste ontwikkeling van de gemeente vastgelegd. Dit is vastgelegd in twaalf kaarten. Het beleid omtrent de relevante onderwerpen voor de onderhavige ontwikkeling is hieronder weergegeven.

Kaart 1 Landschappelijke kwaliteit

• Waterhuishouding.
  • 1. In beleidsprocessen rond waterhuishoudkundige onderwerpen(verdrogingbestrijding, bodemdaling, verzilting, wateroverlast, veiligheid) wordt gezocht naar mogelijkheden om de doelstellingen van andere overheden (bijvoorbeeld waterberging, verbeteren waterkwaliteit) met die van de gemeente te verbinden.
  • 2. Een zoveel mogelijk klimaatbestendige gemeente in 2030 is onderdeel van de doelstellingen. De watergebiedplannen vormen hierin een centraal kader, omdat zij het bestaande en nieuwe landgebruik moeten vertalen in een klimaatbestendig watersysteem per polder.
  • 3. De gemeente bewaakt in deze processen het tijdig en zorgvuldig meewegen van de belangen van inwoners.
• De Hoef en Waverveen
  • 1. Uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef en Waverveen met het historische landschap.
  • 2. Leefbaarheid en een minimaal voorzieningenniveau is het uitgangspunt. Met soms een school, soms een kerk en soms een gemeenschapshuis. Afgezien van landwinkels en de rijdende winkel, komt er geen detailhandel meer voor in deze kernen.
  • 3. Bescheiden inbreiding binnen de rode contour van deze kernen kan aan de orde zijn om het huidige voorzieningenniveau op pijl te houden en vormen van mantelzorg te bevorderen.
  • 4. Verdere uitwerking van deze uitgangspunten vindt plaats vanuit kernenbeleid.

Kaart 2 Landschappelijke elementen

• Veenweidegebied
  • 1. De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingpatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd.
  • 2. In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied.
  • 3. Ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Uitwerking daarvan vindt onder meer plaats in het kader van gebiedsprocessen.
    

Kaart 6 Cultuurhistorie

• Archeologie 
  • 1. Het is van groot belang om zorgvuldig om te gaan met in de bodem aanwezige archeologische (verwachtings-)waarden.
  • 2. De gemeente heeft beleid opgesteld om archeologische (verwachtings-) waarden in de bodem, zowel in situ, te bewaren, of indien ruimtelijke ingrepen ter plaatse van deze waarden onvermijdelijk zijn, op een goede wijze archeologisch (voor)onderzoek uit te voeren en deze waarden buiten de bodem, ofwel ex situ, te bewaren.
    

Kaart 9 Wonen

• Wonen
  • 1. De gemeente zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad: het zo veel mogelijk laten aansluiten van woningen op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de vraag uit de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt.
  • 2. Woningaanbod en woonomgeving sluiten aan bij de woonwensen en behoefte van inwoners. Verschillen tussen kernen worden erkend. Doorstroming helpt om woonwensen en woningbehoefte beter op elkaar aan te laten sluiten. Concreet zet de gemeente in op:
    • a. Kwaliteit bij nieuwbouw.
    • b. Beter benutten bestaande woningvoorraad.
    • c. Aantrekken nieuwe inwoners door inzet op de onderscheidende kwaliteiten van de gemeente.
  • 3. De Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen.

• Nieuwbouw
  • 1. Bij woningbouwprogrammering wordt gestuurd op kwaliteit en niet op aantallen. Dat betekent dat woningen een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen.
  • 2. Bij woningbouwontwikkeling wordt geen vaste onderverdeling in huur/koop, prijsklasse of eigendomsverhouding gehanteerd. De gemeente kiest voor maatwerk op basis van de lokale samenstelling van de woningvoorraad en woningbehoefte ter plaatse. Zo wordt in Waverveen meer voor de lokale markt gebouwd dan in Abcoude, gezien de positie op de woningmarkt. Primair aandachtspunt is de invulling van de vraag naar sociale woningbouw. Per project wordt vastgesteld welk percentage sociale woningbouw gewenst is.
  • 3. Uit woningbehoefteonderzoek (2012) blijkt dat inwoners de volgende nieuwe woonmilieus wensen:
    • a. Wonen in of verbonden met het landschap.
    • b. Gelijkvloers wonen, voornamelijk in centra.
  • 4. Woningzoekenden worden vroegtijdig bij ontwikkelingen betrokken.
  • 5. De Woonvisie is leidend bij ontwikkeling van nieuwbouw.
• Locatiekeuze bij nieuwbouw
  • 1. Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen:
    • a. Verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, en meervoudig ruimtegebruik, ofwel het combineren van functies op één locatie.
    • b. Transformeren en herstructureren van wijken en gebieden die niet meer goed aan de woonwensen voldoen (herontwikkeling van bestaande bebouwde ruimte)
  • 2. Wanneer door bouwen binnen de rode contour de kwaliteit van de leefomgeving in het geding komt, terwijl wel sprake is van een aanzienlijke vraag, is bouwen buiten de contour, grenzend aan de kern in het landelijk gebied, mogelijk. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
    • a. Beperkte omvang aan de randen van kernen en toevoegen van landschappelijke kwaliteit (zie ook ‘Kernrandzones’).
  • 3. Grote nieuwbouwwijken zijn ongewenst. Uitbreiding moet passen bij het huidige dorpse karakter van de kernen in De Ronde Venen.

Relatie tot het plangebied

Voor deze ontwikkeling is het beleid uit de structuurvisie ten aanzien van het landschap, cultuurhistorie (archeologie) en wonen relevant.

Het plangebied ligt in het werkingsgebied van kaarten 1 en 2. Deze kaarten zien toe op de landschappelijke kwaliteit en landschappelijke elementen van de gemeente De Ronde Venen. Ontwikkelingen in kleine kernen zijn mogelijk, wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Het uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef met het historische landschap. Kaart 6 ziet op het beschermen en behouden van specifieke waarden.

Uit kaart 9 volgt dat het plangebied is gelegen in het werkingsgebied waarbinnen nieuwbouw en verdichting binnen de rode contour het uitgangspunt is. Kwaliteit gaat hierbij boven kwantiteit.

De voorgenomen ontwikkeling is een kleinschalige ontwikkeling, waarbij aandacht wordt besteed aan de landschappelijke inpassing en kwaliteit. Zo wordt de buitenruimte zorgvuldig ingericht en wordt het deel van het plangebied dat gelegen is buiten stedelijk gebied (buiten de rode contour), ingericht als natuur. De beoogde bebouwing is beoogd binnen de rode contour/stedelijk gebied en daarmee passend in de ambitie die volgt uit het beleid behorende bij kaart 9. Daarnaast is rekening gehouden met het aspect archeologie. Hier wordt in paragraaf 4.3 nader op ingegaan.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan bij de Structuurvisie De Ronde Venen 2030.

3.3.2 Landschapsnota De Ronde Venen 2030

De Landschapsnota De Ronde Venen 2030 is op 5 juni 2014 vastgesteld door de raad van de gemeente De Ronde Venen en op 24 juni 2014 in werking getreden. Het hoofddoel van de Landschapsnota is het creëren van een ruimtelijk toetsingskader voor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met landschappelijke impact. Het beleid in de Landschapsnota gaat in op de omgang met landschappelijke waarden. Deze waarden zijn in de nota beschreven. In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030, Economische visie en Recreatievisie zijn de gewenste ontwikkelingen beschreven. De Landschapsnota dient primair als uitwerking van het beleid dat is vastgesteld in de Structuurvisie. De Landschapsnota is daarom, net als de Structuurvisie, geldig tot 2030. Elke vijf jaar na de vaststelling van de Landschapsnota vindt een evaluatie plaats, net als bij de Structuurvisie.

In de Landschapsnota is een bepaalde toetsingsmethodiek opgenomen. Met de toetsingsmethodiek van de Landschapsnota zijn drie mogelijkheden te onderscheiden:

• 1. Na toetsing van het initiatief aan het bestemmingsplan blijkt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven.
• 2. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan, maar wel in een ander of hoger ruimtelijk beleid. Er kan mogelijk een vergunning worden verleend (uitgebreide omgevingsvergunning), als de initiatiefnmer de landschapstoets volgt en voldoet aan de vereiste indieningsvereisten.
• 3. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan en ook niet in een ander of hoger ruimtelijk beleid. Er wordt geen vergunning verleend.

In de Landschapsnota is onderstaande beslisboom opgenomen. Deze beslisboom geeft de Landschapstoets weer.

Figuur 3.2 Beslisboom landschapstoets (bron: Landschapsnota De Ronde Venen 2030)

Relatie tot het plangebied

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient de Landschapstoets doorlopen te worden. Het plan is namelijk in strijd met het geldende bestemmingsplan. Op basis van de beslisboom dient de deelgebiedenkaart met bijbehorende deelgebiedbeschrijving geraadpleegd te worden.

Op basis van de deelgebiedenkaart is het plangebied gelegen in deelgebied 6 'Veen: landbouw, natuur (EHS), Groene contour'. In de deelgebiedenomschrijving zijn een tweetal ontwikkelingen benoemd. De natuurontwikkeling bij de Mijdrechtse Bovenlanden en de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein van circa 10 ha. Conform de beslisboom, zie figuur 3.2, dient de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen initiatief kan aansluiten op de ontwikkelingen binnen het deelgebied en of het bijdraagt aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Het plangebied maakt slechts gedeeltelijk onderdeel uit van het landelijk gebied. Voor het gedeelte van het plangebied dat in het landelijk gebied is gelegen kan gesteld worden dat wordt bijgedragen aan de vitaliteit van dat gebied. Dit uit zich in de beoogde landschappelijke inrichting van het plangebied (zie ook Bijlage 1 van deze toelichting). De voorgenomen ontwikkeling voorziet voorts in de realisatie van kleinschalige woningbouw. Dit is niet aan te merken als een van de ontwikkelingen zoals genoemd in de deelgebiedenomschrijving, waarbij direct opgemerkt dient te worden dat de ontwikkeling geenszins een aantasting van de landschappelijke kwaliteiten met zich meebrengt. De ontwikkeling voorziet juist in positieve effecten, daar het bijdraagt aan de lokale woonbehoefte in het dorp De Hoef.

Vervolgens dient conform de beslisboom, zie figuur 3.2, beoordeeld te worden of voor het plan een beperkt indieningsvereiste geldt of juist een uitgebreid indieningsvereiste. Dit kan beoordeeld worden aan de hand van de legenda bij de Landschapsbeleidskaart. Op basis hiervan kan vastgesteld worden dat het plangebied is gelegen in het beleidsobject 'verkaveling'. Het te voeren beleid voor dit beleidsobject houdt in dat de bestaande verkaveling maximaal behouden dient te blijven. Een plan is vergunningplichtig indien er sprake is van vergraven, dempen of aanleggen van sloten over een lengte van meer dan 10 meter en het afgraven van veen. Voor plangebieden tot 10.000 m2 gelden de beperkte indieningsvereisten. Van een vergunningplicht op grond van de Landschapsnota is geen sprake, daar de voorgenomen ontwikkeling niet voorziet in het vergraven, dempen of aanleggen van sloten over een lengte van meer dan 10 meter en/of het afgraven van veen. De voorgenomen ontwikkeling behelste en kleinschalige woningbouwontwikkeling binnen de rode contour. Het gedeelte van het plangebied waar de natuurinrichting is voorzien, voorziet eveneens niet in een dergelijke (op grond van de Landschapsnota) vergunningplichtige activiteit.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Landschapsnota De Ronde Venen 2030.

3.3.3 Woonvisie 2025

Op 29 juni 2017 is de 'Woonvisie 2025' vastgesteld door de raad van gemeente De Ronde Venen. Op 5 maart 2020 is de '1e wijziging Woonvisie 2025' vastgesteld door de gemeenteraad. De Ronde Venen wil een vitale gemeente blijven: een bevolking die op peil blijft, met een gezonde samenstelling van jong en oud. Hiertoe wil de gemeente de woningen en woonomgeving zo goed mogelijk aan laten sluiten op de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners. De woonvoorraad sluit nu onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners. Mede hierdoor is er een gebrek aan doorstroming. De visie richt zich op het bouwen van nieuwe woonmilieus om daarmee de doorstroming te bevorderen. Het richt zich dan ook op de kwaliteit van wonen in de gemeente. Naast woningen zelf zijn voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgvoorzieningen belangrijke voorwaarden voor de kwaliteit van wonen in De Ronde Venen.

Uit de woonvisie volgt dat tot 2025 sprake zal zijn van een toename van het aantal huishoudens (6%). Tot 2025 is de grootste behoefte aanwezig naar grondgebonden koopwoningen. Er is behoefte aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het grootst is naar duurdere woningen boven de €300.000. Grondgebonden koopwoningen zijn het meest gewild. Het potentieel aanbod in deze categorie is weliswaar het grootst, maar is onvoldoende om aan de vraag van de doorstromers en starters te kunnen voldoen. Er is een potentieel tekort aan koop- en huurappartementen, deels als gevolg van de vergrijzing en de vraag van starters. Er wordt derhalve met name ingezet op het segment betaalbaar bij nieuwbouw (tot €200.000).

Tot slot wordt met de wijzigingen die in 2020 in de woonvisie zijn doorgevoerd ('1e wijziging Woonvisie 2025') bij nieuwe projecten meer gestuurd op het toevoegen van sociale en middeldure huurwoningen. Concreet heeft dit zich vertaald in de volgende randvoorwaarden:

• Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%.
• Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middeldure huursector, dan wel als goedkope koop gerealiseerd.

Relatie tot het plangebied

De beoogde zeven nieuwbouw woningen bestaan uit maximaal één vrijstaande woning en minimaal twee starterswoningen. De overige woningen vallen onder de de categorië 'betaalbare koop'. De woningen worden energieneutraal gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning wordt ingepast en omgezet naar een vrijstaande reguliere woning. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de behoefte aan koopwoningen en koopappartementen.

Tot slot is het gelet op de beperkte omvang van dit plan (realisatie van zeven woning en transformatie van één bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning) niet realistisch om de eis voor het aandeel sociale huurwoningen uit de '1e wijziging Woonvisie 2025' toe te passen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid uit de Woonvisie en de eerste wijziging daarop.

3.3.4 Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022

De Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 (10 maart 2022) vormt het juridisch kader met randvoorwaarden voor woningbouwinitiatieven.

Relatie tot het plangebied

In de Verordening is opgenomen dat bij elk bouwplan het aandeel aan sociale huurwoningen minimaal 30% moet bedragen. In onderhavig geval worden maximaal zeven woningen gerealiseerd en wordt één bedrijfswoning getransformeerd naar een reguliere woning. In de Verordening is opgenomen dat bij bouwplannen voor 4 tot en met 11 zelfstandige woningen, de initiatiefnemer het verplichte aantal sociale huurwoningen moet compenseren middels een afdracht aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. In onderhavige geval is sprake van een financiële compensatie.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de randvoorwaarden uit de Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022.

3.3.5 Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025

In 2016 heeft het Dorpscomité De Hoef samen met de inwoners van De Hoef een dorpsvisie opgesteld. Het betreft, volledigheidshalve, geen vastgesteld gemeentelijk beleidsdocument. Het doel van de Dorpsvisie is om richting te geven aan nieuwe ontwikkelingen om het dorp toekomstbestendig en vitaal te houden. In de visie wordt een meer heterogene opbouw van de bevolking als voorwaarde gezien om de leefbaarheid van de kern op peil te houden. De volgende speerpunten worden daarvoor geformuleerd:

• Bevorderen van de doorstroming;
• Inzetten op nieuwbouw en bestaande voorraad aanpassen;
• Woningen bouwen voor jonge gezinnen uit De Hoef en wijde omgeving;
• Geschikt maken bestaande woningen voor senioren;
• Instroom van jonge gezinnen is goed voor een gezonde samenstelling van de bevolking;
• Kleinschalig en gedoseerd bouwen in één- of tweejaarlijkse clusters van circa 5 à 10 woningen;
• Bestaande voorraad sociale woningbouw uitbreiden.

Relatie tot het plangebied

De locatie is niet opgenomen in de Dorpsvisie als mogelijke woningbouwlocatie. Het initiatief sluit echter wel aan bij de uitgangspunten van de Dorpsvisie. Het initiatief voorziet in de woningbehoefte van onder andere twee doelgroepen: starters/jongeren (vier appartementen boven) en senioren (twee gelijkvloerse appartementen beneden). Er wordt voor verschillende doelgroepen gebouwd, waardoor het initiatief aansluit bij de visie van het dorp.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan bij de Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025.

3.3.6 Duurzaamheid en klimaatadaptiviteit

De Ronde Venen zet zich in om vanaf 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Een gemeente waarin eenieder met plezier kan blijven wonen. Het doel is dat in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als dat wordt gebruikt. Dat wordt niet gedaan met aardgas, maar met schone energie, verkregen uit zon of bijvoorbeeld aardwarmte. Dit doet de gemeente samen met inwoners, bedrijven, belangengroepen, landeigenaren en leveranciers van energie.

De gemeente heeft daarnaast de 'Afspraken klimaatadaptief bouwen' van provincie Utrecht onderschreven. Met deze afspraken worden de volgende doelen nagestreefd voor klimaatrobuustheid van de gebouwde omgeving:

• Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.
• Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale en kwetsbare functies.
• Hevige neerslag leidt niet tot schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen; vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.
• Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt via het leidend principe in het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen dat natuurlijke oplossingen altijd de voorkeur hebben boven 'grijze' oplossingen ('groen, tenzij ..').
• Eventuele bodemdaling van gebouwd gebied blijft beheersbaar en betaalbaar.
• De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking voorbereid op overstromingen door dijkdoorbraken.

Relatie tot het plangebied

Een groot deel van het plangebied is in de huidige situatie verhard. In de toekomstige situatie wordt verharding in het plangebied waar mogelijk vermeden. Daarnaast wordt een deel van het plangebied als natuur ingericht (kruidenrijk grasland). De groene inrichting van het plangebied draagt bij aan het voorkomen dan wel terugdringen van hittestress. Daarnaast heeft een groene inrichting als gevolg dat water vertraagd wordt afgevoerd. De watergangen aan weerszijden van het perceel blijft daarnaast behouden, waardoor de huidige blauwe structuur wordt geborgd.

Verder worden de woningen aardgasvrij gerealiseerd. Daarnaast dient vanaf 1 januari 2021 alle nieuwbouw te voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Tot slot zal in de nadere uitwerking van het plan onderzocht worden of natuurinclusieve maatregelen, zoals bijvoorbeeld nestkasten, gerealiseerd kunnen worden.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de provinciale afspraken en gemeentelijke visie op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptiviteit.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer- en parkeeraspecten

In het kader van de herontwikkeling dient beoordeeld te worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan.

Relatie tot het plangebied

Verkeersaantrekkende werking en ontsluiting

Het plangebied ontsluit zich via De Hoef Oostzijde. De maximale snelheid is hier 30 km/u. Het toevoegen van 7 woningen zorgt voor circa 49 verkeersbewegingen (6 tot 7 verkeersbewegingen per woning per dag). Dit aantal is in te passen in het huidige aantal verkeersbewegingen op De Hoef Oostzijde. Er zijn derhalve geen aanpassingen nodig aan De Hoef Oostzijde.

Het aantal verkeersbewegingen is tevens af te wikkelen via het niet-openbare ontsluitingspad. Het pad wordt in dit kader opnieuw ingericht, waarbij gestreefd wordt naar het toepassen van geluidreducerende bestrating. Daarnaast wordt een keermogelijkheid voor vrachtverkeer gerealiseerd aan het eind van het ontsluitingspad.

Parkeerbehoefte

Gemeente De Ronde Venen heeft in bijlage 1 van het beleidsplan 'Verkeer 2017 - 2021' parkeernormen voor toekomstige ontwikkelingen opgenomen. Uitgaande van de ligging in 'rest bebouwde kom' gelden voor de beoogde woningen de volgende normen:

• 2,2 per vrijstaande woning;
• 1,6 voor koop, etage, goedkoop.

Dit komt uit op een behoefte van 14 parkeerplaatsen (2 vrijstaande woningen en 6 woningen in de categorie 'koop, etage, goedkoop'). In de parkeerbehoefte kan op eigen terrein worden voorzien.

Conclusie

Er wordt op eigen terrein voorzien in de parkeerbehoefte die het plan met zich meebrengt. Daarnaast is de verwachting dat de huidige ontsluiting op de verkeersgeneratie van het plan goed kan opvangen. Derhalve vormen de verkeer- en parkeeraspecten geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.2 Bodem

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Relatie tot ontwikkeling

Door Kwinfra is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlagen (Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek) van deze toelichting. De resultaten van het onderzoek worden hieronder weergegeven.

Uit het onderzoek volgt dat:

• De zintuiglijk schone bovengrond veen is licht verontreinigd met diverse zware metalen. De resten baksteen en sporen puin houdende bovengrond veen is licht verontreinigd met diverse zware metalen en PAK. De uiterst puinhoudende bovengrond zand is licht verontreinigd met kobalt, lood, nikkel, zink, minerale olie en PAK. De sporen puin houdende ondergrond veen is licht verontreinigd met kobalt, koper, kwik, lood en zink. De zintuiglijk o.a. plaatselijk resten en sporen puinhoudende bovengrond zand is niet verontreinigd met OCB.
• Het grondwater licht verontreinigd is met barium.
• In de uiterst puinhoudende bovengrond zand ter hoogte van de bestaande schuur de (helft van de) interventiewaarde voor asbest wordt overschreden.

De conclusies en het advies luiden gelet op voorgaande als volgt. De aangetoonde verontreinigingen kunnen vermoedelijk gerelateerd worden aan de aangetroffen zintuiglijke bijmengingen en/of de bekende regionaal verhoogde achtergrondwaarden (toemaakdek).

Gezien de aangetoonde verontreinigingen wordt de hypothese verdacht bevestigd. In verband met de aangetoonde (helft van de) interventiewaarde overschrijdingen met asbest in de grond is formeel een nader onderzoek asbest in grond conform de NEN5707 benodigd. Echter, gezien de reeds aangetoonde gehalten aan asbest en de (aanzienlijk) hoeveelheid aangetroffen plaatmateriaal in de grond van de inspectiegaten is een nader onderzoek in dit geval volgens Kwinfra niet zinvol. Op basis van de verkregen onderzoeksresultaten kan reeds worden geconcludeerd dat ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest in de grond.

In verband met de voorgenomen herontwikkeling op de locatie wordt geadviseerd alle asbesthoudende grond te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker/acceptant.

Conclusie
De adviezen uit het bodemonderzoek worden opgevolgd. In de exploitatie is door initiatiefnemer rekening gehouden met sanering van de grond. Het aspect bodem staat derhalve de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.3 Archeologie

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2021 in werking treedt.

Voor het hele grondgebied van de gemeente De Ronde Venen is een archeologische beleidskaart (Herziening van de archeologische beleidskaart van de gemeente De Ronde Venen 2016, Vestigia BV, V1385, 23 februari 2017) gemaakt. Hierop is te zien waar archeologische waarden in de bodem zitten of verwacht kunnen worden.

Relatie tot ontwikkeling

Een deel van het perceel ligt in een gebied met relatief hoge archeologische verwachtingswaarde. De omvang van de ontwikkeling overschrijdt de ondergrens van 100 m2. Hierdoor zijn activiteiten die de bodem verstoren vergunningsplichtig. Bij ontwikkeling op basis van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient daarom een archeologisch (voor)onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog te worden uitgevoerd.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidskaart, projectlocatie rood omcirkeld (bron: gemeente de Ronde Venen)

In dit bestemmingsplan zijn de huidige dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b' en 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4' overgenomen. De regels behorende bij deze dubbelbestemmingen borgen dat bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een archeologisch onderzoek dient te worden overlegd, waaruit blijkt dat de eventueel voorkomende archeologische waarden in het gebied niet worden verstoord. Daarnaast heeft de initiatiefnemer met de kosten voor (eventueel aanvullend) archeologisch onderzoek rekening gehouden in de exploitatie. Gelet op de bescherming van de archeologische waarden en het gegeven dat in de exploitatie door initiatiefnemer rekening is gehouden met het uitvoeren van onderzoek, staat het aspect archeologie de (financiële) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Cultuurhistorie

Vanuit een ontwikkelingsgerichte visie op de omgang met cultuurhistorie worden in de Nota Belvedère beleidsmaatregelen voorgesteld die tot een kwaliteitsimpuls bij de toekomstige inrichting van Nederland zouden moeten leiden. Doelstelling van de nota is om de alom aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Dit met als doel het aanzien van Nederland aan kwaliteit te laten winnen en tegelijkertijd de onderlinge samenhang van cultuurhistorische waarden op het terrein van de archeologie, gebouwde monumenten en historische cultuurlandschap te versterken.

Het cultuurhistorische beleid van de gemeente is vastgelegd in de Kadernota Erfgoed (vastgesteld op 4 juli 2012).

Relatie tot ontwikkeling

Op de ligging in de cultuurhistorische hoofdstructuur - agrarisch cultuurlandschap is reeds in paragraaf 3.2 ingegaan. Hieruit volgt dat het plangebied volledig achter de bestaande bebouwing is gesitueerd, waardoor er geen bestaande doorzichten naar het achterland worden aangetast. Gelet op de locatie van het plangebied en het kleinschalige karakter van de ontwikkeling worden eveneens de structuur, de maatvoering, kenmerken het karakter van de (boerderij)linten niet gewijzigd. De aanwezige cultuurhistorische waarden blijven derhalve behouden.

Uit de de Kadernota Erfgoed volgt dat de kleine kernen in het landelijk gebied oriëntatiepunten in het landschap zijn. Soms heel bescheiden ondersteunen ze de kwaliteit van het landschap. Deze kernen worden behouden en kunnen op microniveau een kwaliteitsimpuls krijgen. Ontwikkelingen in kleine kernen zijn mogelijk, wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef met het historische landschap. Net zoals leefbaarheid en een minimaal voorzieningenniveau. Bescheiden inbreiding binnen de rode contour van deze kernen kan aan de orde zijn om het huidige voorzieningenniveau op pijl te houden en vormen van mantelzorg te bevorderen. De bebouwing binnen het plangebied vindt plaatst binnen de rode contour.

De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingspatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd. In het veenweidegebied zijn zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied aanwezig. De gemeente staat ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) toe wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Dit wordt bij Welstand geborgd.

Er zijn in of nabij het plangebied geen rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Water

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, zij zijn verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV).

Waterbeheerprogramma Amstel, Gooi en Vecht 2022 - 2027
Samen werken aan een toekomstbestendig watersysteem: dat is de rode draad in het Waterbeheerprogramma AGV 2022-2027. Voor de planperiode richten de maatregelen van AGV zich:

• op het voorkomen van overstromingen en het beperken van de gevolgen van een overstroming. Daarbij hanteert AGV een risicogestuurde watersysteembenadering: de dijken en overstromingsrisico's worden in samenhang bekeken met het watersysteem en de kans op wateroverlast. Er wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor waterveiligheid in de ruimtelijke inrichting van het gebied.
• op het op orde houden van het polder-, boezem- en grondwatersysteem, in samenwerking met andere betrokkenen. Ook met het oog op klimaatverandering en goede waterkwaliteit en het feit dat het huidige watersysteem zijn grenzen bereikt. Hiertoe wordt samengewerkt met andere waterbeheerders in het optimaliseren van het boezemsysteem. Daarnaast wordt een integrale, gebiedsgerichte aanpak in de polders gehanteerd en wordt actief ingezet op het remmen van bodemdaling, door aandacht te vragen voor het watersysteem bij de ruimtelijke inrichting van een gebied.
• op het realiseren van een goede ecologische kwaliteit en grote biodiversiteit. Hiertoe worden maatregelen in 41 wateren met de status 'KRW-waterlichaam' uitgevoerd. Daarnaast worden ook in 'overige wateren' maatregelen uitgevoerd en is aandacht voor waterkwaliteit en ecologie bij alles wat het waterschap doet.
• op schoon effluent uit de zuiveringsinstallaties, duurzaam en veilig verwerken van reststoffen uit afvalwater en zoveel mogelijk nuttig hergebruiken van vrijkomende stoffen en energie.
• op het onderhouden en toegankelijk maken van het watererfgoed, het faciliteren van recreatie op en om het water, in balans met natuurdoelen en het zorgen voor een goed onderhouden en veilig vaarwegennet.

Keur AGV en legger

In de Keur staan regels van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Hiermee wil het waterschap de volgende doelen bereiken:

• schoon en genoeg water in onze sloten, grachten en meren
• sterke dijken tegen overstromingen
• gezonde waterplanten en vissen

De Keur gaat kortom over het gebruik en onderhoud van water, oevers en dijken en welke middelen het waterschap heeft om zijn werk goed te doen. De beleidsregels voor de Keur gaan onder hoofdstuk 12 in op uitbreiding van verhard oppervlak en de compenserende maatregelen die hierbij gelden.

In de legger staat wie op welke plek verantwoordelijk is voor onderhoud. Dat kan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn. Maar ook een ander waterschap, de provincie of een boer met akkers langs het water. De legger is voor het waterschap een belangrijk document. Het waterschap gebruikt de legger ook bij het geven van een vergunning. De legger maken we onder andere op basis van de Keur. In de Keur staan de regels van het waterschap voor dijken en het water.

Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

Relatie tot ontwikkeling

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een ontwikkelkader opgesteld. In dit ontwikkelkader wordt ingegaan op de waterhuishouding. Het ontwikkelkader is voorgelegd aan het waterschap Amstel Gooi en Vecht. Op 16 juli 2021 heeft Waternet namens het waterschap een eerste reactie gegeven op het ontwikkelkader. Uit een eerste scan lijkt de ontwikkeling mogelijk binnen de kaders van de Keur AGV 2019.

Vanuit Waternet is aangegeven dat het aanbrengen van meer dan 1.000m2 verhard oppervlak binnen stedelijk gebied is vergunningsplichtig op grond van de Keur AGV 2019. Deze vergunningsplicht geldt ook voor het aanbrengen van een toegangsweg in de kernzone en beschermingszone van een waterkerend dijklichaam. Ook als de toename van verhard oppervlak minder is dan 1.000 m2 is er een zorgplicht. De uitvoerende partij moet voorkomen dat de waterhuishouding er niet op achteruit gaat door het wijzigen van de huidige situatie. Het toegenomen verhard oppervlak moet worden gecompenseerd met open water. Deze compensatie borgt een toekomstbestendig watersysteem. Het onderhoud en beheer van de watergangen wordt uitgevoerd door de grondeigenaar.

Er mag door de ontwikkeling geen achteruitgang optreden. Tot slot is nog aangegeven dat hemelwater waar mogelijk eerst wordt vastgehouden in het gebied voordat het wordt afgevoerd. Hierbij kan worden gedacht aan infiltratiekratten in de ondergrond, wadi's, een vijver met afwateringsduiker of extra open wateroppervlak.

De reactie van Waternet is in onderstaande waterparagraaf verwerkt.

Waterkwantiteit

Er geldt een vergunningplicht bij het toevoegen van verhard oppervlak. Onder de 1.000 m2 verharding wordt een vrijstelling afgegeven, hier geldt wel een zorgplicht. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in het toevoegen van 1.000 m2 aan verhard oppervlak. De ontwikkeling valt daarmee onder de vrijstelling van het AGV. Van verlies aan bergend vermorgen is eveneens geen sprake, nu het verhard oppervlak in de toekomstige situatie zal afnemen.

Waterkwaliteit en waterafvoer

Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink, zo veel mogelijk vermeden / niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

De hemelwaterafvoer zal worden afgekoppeld van de afvalwaterafvoer. Om de hemelwaterafvoer van de straat en de parkeerplaats goed te laten verlopen wordt een aantal nieuwe kolken geplaatst in de verharding. Het hemelwater kan met behulp van verzamelleidingen en een uitstroombak worden afgevoerd op de bestaande sloot. De verzamelleiding van het vuilwaterriool kan op worden aangesloten op het bestaande stelsel. Op 13 september 2022 is deze optie goedgekeurd door gemeente De Ronde Venen.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt voor een deel in kernzone en binnenbeschermingszone van een primaire waterkering, zie figuur 4.2. Bij de herinrichting van het ontsluitingpad dient hier rekening mee te worden gehouden en dient een watervergunning aangevraagd te worden.

Figuur 4.2 uitsnede Legger (bron: AGV)

Grondwaternorm

In het verbreed gemeentelijk rioleringsplan (vGRP) is het gemeentelijk grondwaterbeleid voor nieuwe ontwikkelingen vastgesteld. Wat betreft woningbouw worden de volgende normen gesteld:

• woning zonder kruipruimte- drooglegging van 50 cm;
• woning met kruipruimte - drooglegging van 90 cm.

Bij de onderhavige ontwikkeling wordt met deze normen rekening gehouden.

Klimaatadaptatie

Extreme neerslag, droogte en zeespiegelstijging zijn gevolgen van klimaatverandering waar we mee te maken krijgen. Langdurige hitte en droogte hebben daarnaast niet alleen effect op het watersysteem, maar ook op de (volks)gezondheid en de snelheid waarmee bodemdaling plaatsvindt. Gezien de verwachte klimaatverandering waardoor steeds vaker langdurige hevige regen optreedt en hitte vaker voorkomt is het raadzaam om verharding zo mogelijk te beperken, regenwater vast te houden waar het valt en vertraagd af te voeren. Hierdoor worden hoge waterstanden verkleind en daarmee de kans op wateroverlast. Op hitte heeft het aanleggen van groen (en daarmee verharding verminderen) een verminderend effect: het versterkt verdamping wat een verkoelend effect heeft. In het plangebied wordt verharding waar mogelijk vermeden, wordt indien nodig water vastgehouden, worden de woningen aardgasvrij gerealiseerd en wordt een deel van het plangebied als natuur ingericht. Op deze wijze wordt bijgedragen aan het terugdringen van de gevolgen van klimaatverandering.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• 1. Plaatsgebonden risico (PR):
  Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.
• 2. Groepsrisico (GR):
  Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.

Relatie tot ontwikkeling

In figuur 4.3 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven, waarop het plangebied indicatief is aangeduid met een oranje ster.

Figuur 4.3 Uitsnede risicokaart (bron: nederland.risicokaart.nl)

Op de risicokaart is te zien dat:

• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting.
• Het plangebied niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen.
• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een nabij gelegen transportroute.
• Het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Volledigheidshalve is in figuur 4.4 weergegeven wat de afstanden van het plangebied tot de dichtstbijzijnde risicobronnen zijn.

Figuur 4.4 Uitsnede risicokaart met afstanden (bron: nederland.risicokaart.nl)

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Daarnaast kan het als het gaat om bijvoorbeeld logiesruimtes (hotelkamers, recreatieve verblijven) wenselijk zijn om een goed en aangenaam binnenklimaat te kunnen waarborgen.

Een geluidsgevoelige bestemming zoals omschreven in de Wgh, die gerealiseerd wordt langs een 30 km-weg of in een woonerf wordt niet beoordeeld in het kader van de Wgh. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet een aanvaardbaar akoestische kwaliteit worden bereikt.

Relatie tot ontwikkeling

Het voornemen is om zeven nieuwbouwwoningen te realiseren en de bestaande bedrijfswoning te transformeren naar een reguliere burgerwoning. Een woning is een geluidsgevoelig object in het kader van de Wgh. De projectlocatie is gelegen langs 30 km/u wegen, waardoor het plan niet beoordeeld hoeft te worden in het kader van de Wgh. Het is wel van belang om aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hiervoor is de geluidskaart van Atlas Leefomgeving geraadpleegd. In figuur 4.5 is een uitsnede van de kaart opgenomen.

Figuur 4.5 Uitsnede geluidskaart (bron: Atlas Leefomgeving)

Op de kaart is zichtbaar dat ter plaatse van het plangebied de geluidsbelasting <45 dB is. Op basis van de Wgh is de voorkeursgrenswaarde voor woningen 48 dB. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

Tabel 4.1 Richtafstanden bedrijven en milieuzonering

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype 'rustige woonwijk en rustig buitengebied'. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype 'gemengd gebied'. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Daarnaast dienen de richtafstanden gemeten te worden vanaf de grens van de bestemming waarbinnen bedrijvigheid is toegestaan, tot de gevel van een woning. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivering gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Relatie tot ontwikkeling

Omgevingstype

Het plangebied is gelegen in het omgevingstype 'gemengd gebied'. Aan de noordzijde van het plangebied liggen agrarische gronden. Aan de oostzijde bevinden zich agrarische gronden zonder bouwvlak. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich eerste lintsbebouwing met woningen. Tot slot zijn aan de westzijde ook agrarische gronden gelegen, met daarachter gronden die bestemd zijn voor maatschappelijke en bedrijfsfuncties. Deze mix van functies naast elkaar leidt tot een gemengd gebied.

Omliggende functies

Het plangebied wordt aan de noordwest-, noord-, oostzijde begrensd door de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden'. Binnen deze bestemming is in de directe omgeving van het plangebied uitsluitend een grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan. Dit is een bedrijf waarvan de bedrijfsvoering grotendeels afhankelijk is (weidegang, voedervoorziening, mestafzet e.d.) van het voortbrengend vermogen van de grond die tot dat bedrijf hoort. Op de omliggende gronden is geen bouwvlak voorzien. Zonder een bouwvlak zijn beperkt bouwmogelijkheden toegestaan. In ieder geval zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van de stalling van vee niet toegestaan en ook niet aanwezig in de huidige situatie. Daar komt bij dat in de huidige planologische situatie de woonfunctie reeds direct naast de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden' is toegestaan. Navraag bij de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) leert dat voor het desbetreffende perceel geen bedrijfsactiviteiten zijn gemeld (geen vergunning en geen melding Activiteitenbesluit). De voorgenomen ontwikkeling zorgt daarmee niet voor een eventuele verdere beperking van de bedrijfsvoering. In de huidige situatie is aan de westzijde van het plangebied een caravanstalling aanwezig. Deze caravanstalling is planologisch niet toegestaan. Er wordt derhalve vanuit gegaan dat slechts sprake is van het stallen van caravans en dat van onderhoud aan de caravans geen sprake is. Deze activiteit verhoudt zich derhalve goed tot een woonfunctie.

Aan de zuidzijde van het plangebied liggen op een afstand van 20 meter e.v. woningen. Woningen leveren geen (milieu)hinder op ten opzichte van andere woningen. De voorgenomen ontwikkeling vormt voor deze functies geen belemmering en vice verse.

Aan de westzijde is op circa 60 meter afstand van het plangebied een maatschappelijke functie toegestaan. Binnen deze functie is een verenigingsgebouw toegestaan. Voor een derlijke functie zijn geen richtafstanden opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten of in de VNG richtafstandenlijst. In dit kader kan geconcludeerd worden dat geen sprake is van een bedrijfsactiviteit, waarbij rekeningen gehouden dient te worden met richtafstanden. De voorgenomen ontwikkeling vormt voor deze functie geen belemmering en vice verse.

Aan de westzijde ligt, achter de maatschappelijke functie, op circa 160 meter afstand van het plangebied zand- en grindhandel De Rooij gesitueerd. De vestiging van de zand- en grindhandel wordt gebruikt als een (kleine) opslagplaats voor de materialen die worden vervoerd. Op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied-West' is de hoogst toelaatbare milieucategorie op deze locatie 3.2. De richtafstand bedraagt op basis van de VNG handreiking voor deze categorie in gemengd gebied 50 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor geurhinder van veehouderijen die milieuvergunningplichting zijn. Uitgangspunt van de wet is dat aan de ene kant de uitbreidingsmogelijkheden van de veehouderijsector niet in gevaar komen, maar ook dat woningen en recreatiewoningen optimaal tegen geurhinder worden beschermd.

In deze wet zijn voor bepaalde typen dieren geurnormen opgenomen. Deze normen zijn uitgedrukt in odeur units per kubieke meter. Belangrijke inhoudelijke wijziging in de wet is dat onderscheid wordt gemaakt tussen maximaal toegestane geurbelasting binnen en buiten de bebouwde kom en concentratie en niet-concentratiegebieden. Ten aanzien van dieren waarvoor geen geurnorm is vastgesteld, zoals koeien, schapen en paarden, gelden vaste afstanden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen geurgevoelige objecten in de bebouwde kom en daarbuiten. Gemeenten kunnen bij verordening afwijken van de geurnormen en vaste afstanden uit de wet. Hiervoor geldt een in de wet vastgelegde bandbreedte.

De gemeente De Ronde Venen heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om middels een geurverordening af te wijken van de wettelijk vastgestelde geurnormen en aan te houden afstanden: de Verordening lokaal geurbeleid voor het grondgebied van de voormalige gemeente De Ronde Venen 2012.

In de gemeentelijke verordening wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande situaties. Voor bestaande situaties zijn in de verordening de afstanden zoals opgenomen in de Wgv verkleind. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom geldt een minimale afstand van 50 meter en voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom een minimale afstand van 25 meter. Voor nieuwe situaties dient in principe te worden voldaan aan de afstandseisen zoals vastgelegd in de Wgv. Een uitzondering wordt gemaakt voor geurgevoelige objecten die de bestemming recreatie, zorg of toerisme krijgen. Dergelijke functies mogen op een afstand van minimaal 25 meter van een dierenverblijf worden gerealiseerd. Ook voor nieuwe functies binnen een cultuurhistorisch waardevol gebouw wordt de minimaal aan te houden afstand verkleind tot 25 meter zijn.

Relatie tot ontwikkeling

Zoals in paragraaf 4.8 Bedrijven en milieuzonering reeds is toegelicht, ontbreekt op de direct aangrenzende agrarische gronden een bouwvlak. Zonder een bouwvlak zijn beperkt bouwmogelijkheden toegestaan. In ieder geval zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van de stalling van vee niet toegestaan en ook niet aanwezig in de huidige situatie. Eventuele geurhinder is derhalve niet aan de orde.

Blijkens bijlage 1 van de regels behorende bij het bestemmingsplan "Buitengebied - West" zijn aan De Hoef Oostzijde vier bestaande grondgebonden veehouderijen gelegen. Dit betreffend de veehouderijen aan De Hoef Oostzijde 92, 115, 117 en 119. De afstand van het plangebied tot deze veehouderijen varieert van 370 meter tot 1,5 kilometer. Aan de vaste geurafstanden voor deze veehouderijen wordt derhalve ruimschoots voldaan.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Luchtkwaliteit

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Relatie tot ontwikkeling

Het voornemen om zeven nieuwbouwwoningen te realiseren en één bestaande bedrijfswoning te transformeren naar een burgerwoning valt onder de grenswaarden van 1.500 woningen, waardoor de grenswaarde van 3% niet overschreden zal worden. Het project draagt daarmee niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de totale concentratie is ter plaatse van een specifiek rekenpunt. De totale concentratie bestaat uit de achtergrondconcentratie (op basis van de GCN-kaart) en de lokale bijdrage (van lokale bronnen, op basis van data over onder andere verkeersgegevens). Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Tabel 4.2 toont de totale concentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij de projectlocatie (geraadpleegd via NSL Monitoringstool op 3 maart 2022) met bijbehorende grenswaarden.

Tabel 4.2 Totale concentraties van stikstofdioxide en fijnstof in de nabijheid van het plangebied

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

4.11 Natuur

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Natuurnetwerk Nederland

Het natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

Relatie tot ontwikkeling

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door Van der Goes & Groot een ecologische quickscan uitgevoerd naar de effecten van het plan op beschermde soorten en gebieden. De ecologische quickscan van Van der Goes & Groot is bijgevoegd in Bijlage 3 bij deze toelichting. De resultaten uit de quickscan worden hieronder beschreven.

Soortenbescherming

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën, vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen.
• Gezien de uitgevoerde toetsing, kunnen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen 'vrijgestelde' soorten verblijvend aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte 'vrijgestelde' soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.
• In het plangebied kunnen jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vogels voorkomen, namelijk die van Huismus. Er zullen geen werkzaamheden gaan plaatsvinden aan de bedrijfswoning. Onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van deze vogelsoort is niet noodzakelijk. Indien er wel werkzaamheden aan de bedrijfswoning plaatsvinden zijn negatieve effecten door de werkzaamheden niet uit te sluiten. In dat geval is onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van deze vogelsoort noodzakelijk (zie voor de optimale onderzoeksperiode Tabel 2 uit de ecologische quickscan). Worden tijdens vervolgonderzoek volgens geldende richtlijnen dergelijke verblijfplaatsen gevonden, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door overige vogels met jaarrond beschermde nesten (Sperwer en Buizerd), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep, omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. Het plangebied biedt geen essentieel leefgebied voor deze soorten en ze kunnen gemakkelijk uitwijken.
• In het plangebied kunnen verblijvende vleermuizen voorkomen. Er zullen geen werkzaamheden gaan plaatsvinden aan de bedrijfswoning. Onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen is dan niet noodzakelijk. Indien er wel werkzaamheden aan de bedrijfswoning plaatsvinden zijn negatieve effecten door de werkzaamheden niet uit te sluiten. In dat geval is vervolgonderzoek naar voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van vleermuizen noodzakelijk (zie voor de optimale onderzoeksperiode Tabel 2 van de ecologische quickscan). Worden tijdens de veldinventarisatie volgens landelijk geldende richtlijnen, protocollen, soortstandaarden en/of Kennisdocumenten één of meer soorten vleermuizen met verblijfplaatsen aangetroffen, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.
• Er zullen geen bomen met diepe holtes of spleten worden gekapt. Onderzoek naar voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van boombewonende vleermuizen is dan niet noodzakelijk. Indien wel bomen met diepe holtes of spleten moeten worden gekapt kunnen vaste rust- en verblijfplaatsen worden beschadigd of vernield van boombewonende vleermuizen. Het is dan noodzakelijk om aanvullend vervolgonderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van deze soorten. Onderzoek naar boombewonende vleermuizen zal dan samen met het onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen plaatsvinden.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep, omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk tijdelijk uitwijken.

Gebiedsbescherming en overige natuurwetgeving

Het plangebied ligt op meer dan 2,9 kilometer afstand van het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Nieuwkoopse Plassen & De Haeck. Gezien de grote afstand, afscherming (groengebied) en de aard van de uit te voeren werkzaamheden, worden op voorhand geen directe negatieve gevolgen verwacht van de plannen zoals licht, geluid of optische verstoring. Er hoeft hiernaar geen nadere toetsing uitgevoerd te worden. Verder ligt het plangebied niet binnen de begrenzing van het NNN, inclusief de zogenaamde verbindingszones die verschillende NNN-gebieden kunnen verbinden. Er kunnen geen negatieve effecten door de plannen op het NNN-gebied optreden. De plannen hoeven verder niet getoetst te worden aan beschermde waarden binnen dit netwerk.

Stikstof

Door Van der Goes & Groot is een Aerius-berekening uitgevoerd om de effecten op het Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck te bepalen. De Aerius-berekening is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. Uit de Aerius-berekening volgt dat de maximale projectbijdrage van de aanlegfase en het gebruik van de gebouwen 0,00 mol/ha/jaar op de meest dichtbijgelegen stikstofgevoelige habitattypen is. De stikstofdepositie die uitvoering van de plannen zal veroorzaken vormt een zodanig gering percentage van de kritische depositiewaarde van de meest kritische ter plaatse voorkomende stikstofgevoelige habitattypen, dat er ecologisch gezien geen zichtbare of meetbare effecten zullen optreden en er zeker geen sprake is van significante gevolgen waardoor de instandhoudingsdoelstellingen van de betrokken Natura 2000-gebieden in gevaar zouden kunnen komen.

Conclusie

Het aspect natuur staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.12 Luchthavenindelingsbesluit (LIB)

In het LIB zijn twee gebieden vastgesteld: het luchthavengebied en het beperkingengebied. Het luchthavengebied betreft de gronden behorende tot de luchthaven. Het beperkingengebied omvat een zone daaromheen, waarbinnen verschillende regimes gelden voor de gebieden die hierbinnen liggen. Hoe groter de afstand tot de start- en landingsbanen en de vliegroutes, hoe minder beperkingen er gelden. Binnen het beperkingengebied dient te worden getoetst aan de maatgevende toetshoogtes.

Naast de maatgevende toetshoogtes binnen het beperkingengebied zijn deelgebieden (zones) te onderscheiden met specifieke regels, te weten beperkingen voor bebouwing, beperkingen voor vogelaantrekkende werking en beperkingen voor windturbines en lasers. De beperkingengebieden LIB 1 t/m 5 beogen het aantal personen dat geluidhinder van de luchtvaart ondervindt, of het aantal slachtoffers op de grond ten gevolge van een luchtvaartverkeersongeluk (externe veiligheid), gering te houden, door beperkingen te stellen aan de gebruiksfuncties van het gebied rond Schiphol. De beperkingen voor de gronden binnen de zones LIB 1 t/m 5 zijn daarom gericht op de gebruiksfunctie van het plan/object.

LIB 5

LIB 5 is een afwegingsgebied voor geluid en externe veiligheid. De regels binnen LIB 5 zijn erop gericht om enerzijds voldoende ruimte te laten voor de ontwikkeling van de mainport Schiphol en anderzijds om (woningbouw)ontwikkelingen mogelijk te maken. Beide zijn van nationaal belang. Voor LIB 5 kent het besluit een zogenaamde motiveringsplicht.

Afwegingsgebied externe veiligheid

Voor gebieden in LIB5 is een stappenplan voor externe veiligheid opgesteld. Het stappenplan heeft als doel om in de denklijn van Omgevingsveiligheid in de toekomstige Omgevingswet gemeenten bij ruimtelijke plannen te helpen een bewuste afweging te maken waarbij rekening wordt gehouden met de verhoogde kans op een vliegtuigongeval met dodelijke slachtoffers tot gevolg. Met dit stappenplan wordt aan de hand van een aantal stappen en een aantal voorbeelden een hulpmiddel geboden om binnen LIB 5 invulling te geven aan de plicht om voor ruimtelijke ontwikkelingen te motiveren hoe rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van die ontwikkelingen.

In stap 1 wordt bepaald of een aanvraag omgevingsvergunning of een initiatief past binnen het bestemmingsplan en welke overige wet- en regelgeving van toepassing is (waaronder het LIB).

Stap 2 is erop gericht te inventariseren welke elementen voor het desbetreffende initiatief een rol spelen. Onderdeel van de motivering zijn: maatregelen om de bestrijdbaarheid van gevolgen van een ongeluk te bevorderen, vluchtwegen en bereikbaarheid voor hulpdiensten, (inrichtings)maatregelen om de zelfredzaamheid van personen te bevorderen, training van bestuurders in crisismanagement, voorlichting, rampenbestrijdingsplannen en oefeningen.

In stap 3 wordt beoordeeld of overleg met de veiligheidsregio noodzakelijk is. Dat is bijvoorbeeld aan de orde bij grootschaliger ontwikkelingen of in specifieke omstandigheden als er in het plangebied andere risico’s aan de orde zijn. Indien betrokkenheid van de veiligheidsregio gewenst is, vindt in deze stap het vooroverleg met de veiligheidsregio plaats. Afhankelijk van de situatie kan dit een korte adviesvraag zijn of een intensief traject, bijvoorbeeld in het geval van een grootschalige ontwikkeling. Het resultaat van stap 3 is een advies van de veiligheidsregio.

Stap 4 is de laatste stap en heeft als resultaat een concrete tekst die in de onderbouwing van de omgevingsvergunning dan wel in de plantoelichting wordt opgenomen om aan de motiveringsplicht te voldoen.

Afwegingsgebied geluid

Voor het onderdeel geluid geldt dat in de toelichting van een bestemmingsplan een weergave en beschrijving van de exacte ligging van de woningbouwlocatie in het beperkingengebied moet worden opgenomen. Daarnaast dient de huidige geluidsituatie op de desbetreffende woningbouwlocatie worden beschreven alsmede de te verwachte toekomstige ontwikkelingen die kunnen zorgen voor een verandering van de huidige geluidsituatie op de woningbouwlocatie. Verder dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de belangen die met de beoogde woningbouw zijn gemoeid, waaronder de actuele behoefte waarin de woningbouw voorziet. Tot slot dient een conclusie te worden opgesteld van alle bevindingen.

Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied is gelegen op gronden die op de kaart in bijlage 3 bij het Luchthavenindelingsbesluit zijn aangewezen met nummer 5. Op deze gronden zijn op basis van artikel 2.2.1d uit het LIB buiten bestaand stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties toegestaan. Daarnaast dienen gemeenten in de toelichting op het bestemmingsplan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen te motiveren en dient rekenschap te worden gegeven aan het aspect geluid.

In dit bestemmingsplan is reeds geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied West' en dat de ontwikkeling is gelegen binnen LIB 5. Hieronder is de onderbouwing ten aanzien van het LIB 5 opgenomen.

De ontwikkeling betreft een kleine ontwikkeling van 7 woningen en de transformatie van 1 bedrijfswoning naar een burgerwoning. De woningen worden daarnaast gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Hieronder wordt voor de voorgenomen ontwikkeling het stappenplan ten aanzien van externe veiligheid doorlopen en wordt vervolgens rekenschap gegeven van het aspect geluid. Afgesloten wordt met een conclusie.

Afweging externe veiligheid

Waarschijnlijkheidsbepaling

De kans dat een vliegtuig neerstort op een bepaalde locatie rond luchthaven Schiphol is klein. Hetzelfde geldt voor de kans om als persoon op een bepaalde locatie rond de luchthaven te overlijden door een neerstortend vliegtuig. Dichtbij Schiphol is de kans wat groter dan verder van de luchthaven af. Buiten het LIB 3 gebied is dit plaatsgebonden risico kleiner dan 10-6 per jaar (oftewel eens per miljoen jaar). De kans dat een persoon komt te overlijden als gevolg van bijvoorbeeld een verkeersongeval is vele malen groter. De maatschappelijke impact van een ongeval met een vliegtuig is uiteraard groter. Buiten het LIB 3 gebied is de kans dat personen zich in een ongevalgevolggebied bevinden, dus betrokken raken bij een vliegtuigongeval, lager dan ongeveer 3,6 per miljoen jaar (oftewel eens per 278.000 jaar). Het ongevalgevolggebied is het gebied (met wrakstukken) van een vliegtuigongeval.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De nood- en hulpdiensten treden in het geval van een vliegtuigongeval volgens het hiervoor geldende protocol op. De kwaliteit van de nood- en hulpdiensten wordt door intensieve monitoring steeds verbeterd. Sinds de Bijlmerramp zijn de lokale rampenplannen verbeterd. Lokale bestuurders zijn en worden getraind in het leiding geven tijdens crisissituaties. Dit wordt periodiek herhaald en geëvalueerd.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten. De ontsluitingsroute wordt opnieuw ingericht, waarbij het - in tegenstelling tot de huidige situatie - mogelijk wordt voor groter (vracht)verkeer om te kunnen keren.

Vluchtroutes en zelfredzaamheid

Het plangebied heeft één ontsluitingsweg, richting de De Hoef Oostzijde, via deze weg kan richting de zuidzijde worden gevlucht. Daarnaast worden de noord- en westzijde van het plangebied omsloten door agrarische gronden. Deze gronden zijn toegankelijk, waardoor bij een calamiteit ook in deze richtingen gevlucht kan worden. In het plangebied worden geen functies gerealiseerd waarbij minder zelfredzame personen aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf.

Afweging geluid

Het plangebied is gelegen binnen LIB5. Via het Bewoners Aanspreekpunt Schiphol (BAS) is informatie beschikbaar over de geluidsbelasting vanwege vliegverkeer op een specifieke locatie. Het gaat hierbij om het jaargemiddelde geluidsbelasting gedurende de dag die hoort bij de in het voorgaande gebruiksjaar gerealiseerde vliegoperatie. Volgens de gegevens van het BAS lag de jaargemiddelde belasting in 2020 t/m 2021 rond de 52 dB(A) Lden. De geluidsbelasting overdag ligt daarmee onder de grens van 58 dB waarop het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) 4 gebied is gebaseerd en waarbinnen vanwege de geluidsbelasting beperkingen voor geluidsgevoelige gebouwen zijn opgelegd.

Het plangebied is daarnaast gelegen in het dorp De Hoef. In De Hoef is beperkt ruimte om te voorzien in extra woningbouw, daar een groot deel van de gronden buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen. Onderhavig plangebied is binnen het bestaand stedelijk gebied gelegen en voorziet in een gevarieerd woningaanbod. Met de ontwikkeling wordt derhalve voorzien in de woningbouwbehoefte die in het dorp heerst. Daarnaast is het plangebied niet gelegen op een hoog geluidbelaste locatie. Zoals in paragraaf 4.7 Geluid reeds is beschreven, is de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer in het plangebied lager dan 45 dB. Nu ook het geluid als gevolg van vliegverkeer beneden de grens van 58 dB ligt waarvoor vanwege de geluidsbelasting beperkingen voor geluidsgevoelige gebouwen zijn opgelegd (LIB4), wordt woningbouw in het plangebied aanvaardbaar geacht. Tot slot wordt bij de woningen conform het Bouwbesluit een acceptabel binnenniveau gerealiseerd.

Conclusie

Het Luchthavenindelingsbesluit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Er is voldoende rekenschap gegeven aan de aspecten externe veiligheid en geluid.

4.13 Milieueffectrapportage

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Relatie tot ontwikkeling

Het beoogde plan behelst de realisatie van maximaal zeven nieuwbouwwoningen en de transformatie van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Een dergelijke ontwikkeling betreft een activiteit als bedoeld in kolom 1, categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. (stedelijk ontwikkelingsproject). Op basis van gemeentelijk beleid dient elke ontwikkeling vanaf één woning aangemerkt te worden als stedelijk ontwikkelingsproject.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een beperkt aantal woningen, op de locatie waar in de huidige situatie reeds een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. De beoogde functiewijziging in het plangebied is naar aard en omvang eveneens als gering aan te merken. Zeker wanneer de bouwmogelijkheden in onderhavig bestemmingsplan worden vergeleken met hetgeen het geldende bestemmingsplan toestaat in het plangebied. Dit leidt ertoe dat de milieugevolgen zeer beperkt zijn.

Op basis van het gemeentelijk beleid is een vormvrije m.e.r.-beoordeling benodigd. In dit kader is een aanmeldnotitie opgesteld en als bijlage 5 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling bij dit bestemmingsplan gevoegd. Voor de goede orde moet worden opgemerkt dat de bijlagen bij de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. al als bijlagen bij deze toelichting zijn opgenomen en derhalve niet nogmaals zijn toegevoegd als bijlagen bij de aanmeldnotitie.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

De regels en de plankaart vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied.

Op de bij het bestemmingsplan behorende plankaart met het Plan identificatie nummer: NL.IMRO.0736.BPP058DHoostz67a-va01 zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Groen', 'Natuur', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Water' en 'Wonen' opgenomen. De bestemming wordt op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van een kleur. Deze op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden.

5.2 Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en uit de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen o.a. de toetsingsgrond voor een aanvraag om omgevingsvergunning. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van de onderhavige toelichting, die niet bindend is.

Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de Wet ruimtelijke ordening. Om te voorkomen dat de planregels niet mogelijk maken wat achteraf gezien toch eigenlijk wel aanvaardbaar is bevat het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit. Denk hierbij aan de mogelijkheid voor het college van burgemeester en wethouders om 10% af te wijken van genoemde hoogtematen. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2012.

Leeswijzer bestemmingsregels
De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken.In de inleidende regels zijn in de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en in de wijze van meten. De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een bouwwerk moet worden bepaald. Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsregels voor de bestemmingen 'Groen', 'Leiding - Riool', 'Natuur', 'Tuin - Landschappelijk', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b', 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4', 'Water', 'Waterstaat - Waterkering' en 'Wonen'. In deze regels zijn het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Hieronder worden de bestemmingen van een nadere toelichting voorzien.

" Groen "

De randen langs het ontsluitingspad zijn als 'Groen' bestemd. Binnen deze bestemming zijn onder meer waterlopen toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijn niet toegestaan met uitzondering van straatmeubilair. Voet- en fietspaden en toegangswegen zijn binnen de bestemming toegestaan.

" Leiding - Riool "

Voor de bestaande en planologisch relevante rioolpersleiding in het plangebied is de dubbelbestemming "Leiding - Riool" opgenomen. Met deze dubbelbestemming is een zone aan weerszijden van de betreffende leiding gereserveerd voor de bescherming van de leiding.

In de zone mag niet worden gebouwd of gegraven zonder toestemming van de leidingbeheerder. De leiding moet bereikbaar blijven voor onderhoud en grondwerkzaamheden in de buurt van de leiding kunnen gevaar opleveren. In de zones van deze dubbelbestemming gaan de belangen van het leidingentransport voor ten opzichte van andere ter plaatse geldende bestemmingen. Het gebruik van deze gronden mag geen gevaar opleveren voor de belangen van de dubbelbestemming ‘Leiding = Riool’. Vandaar dat zowel voor bouwen als werken/werkzaamheden in deze zones, eerst getoetst moet worden aan de belangen van de desbetreffende dubbelbestemmingen.

" Natuur "

De gronden behorende bij de bestemming 'Natuur' zijn bestemd voor de ontwikkeling en instandhouding van natuur op het achterland van het plangebied. Daarnaast is extensief recreatief medegebruik toegestaan en is, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - gezamenlijke natuurtuin' een gezamenlijke natuurtuin toegestaan voor de bewoners van de woningen binnen de bestemming 'Wonen'. De gezamenlijke natuurtuin is eveneens gedefinieerd in de begripsbepalingen van deze planregels.

" Tuin - Landschappelijk "

Om de openheid en de doorzichten naar het achterland te beschermen is op de gronden met de bestemming 'Tuin - Landschappelijk' een specifieke tuinbestemming opgenomen, waarmee wel het gebruik als zodanig wordt toegestaan, maar waarmee bebouwing tegelijkertijd slechts zeer beperkt mogelijk wordt gemaakt. In de bouwregels is bepaald dat, met uitzondering van erfafscheidingen, geen bouwwerken zijn toegestaan. Omdat bebouwing slechts in beperkte mate is toegestaan, is in de betreffende bestemming ook vastgelegd dat deze gronden niet als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht aangemerkt kunnen worden. Vergunningvrij bouwen is daarmee niet toegestaan.

" Verkeer - Verblijfsgebied "

De toegangswegen en de parkeerplaats van het plangebied krijgt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Dit betreft het verblijfsgebied dat toegang geeft voor auto's aan de (woon)percelen en is bedoeld voor langzaam verkeer.

"Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b

De voor ‘Waarde - Archeologisch waardevol (verwachtings)gebied’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden. Aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart zijn verschillende categorieën te onderscheiden, die een ‘eigen’ onderzoeksdrempel kennen. Wanneer een ontwikkeling deze drempel overschrijdt, is het noodzakelijk om vooraf aan te tonen (middels archeologisch onderzoek) dat de ontwikkeling de eventueel aanwezige archeologische waarden niet schaadt.

In het plangebied gaat het om:

• Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b
• Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4

" Water "

De huidige watergangen in het plangebied en de gronden waar verbreding van de huidige watergangen wordt beoogd, zijn in het plangebied bestemd als 'Water'. Binnen deze bestemming zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van 1,50 m toegestaan. Voor bruggen, steigers, vlonders en andere afmeervoorzieningen zijn aanvullende voorwaarden opgenomen.

"Waterstaat - Waterkering"

Deze dubbelbestemming is toegekend in verband met de bescherming van de aanwezige waterkering in het plangebied. Ter bescherming van de waterkerende functie is een zone opgenomen, de kernzone inclusief de beschermingszones, waarbinnen alleen met toestemming van de waterbeheerder (AGV) mag worden gebouwd of aangelegd.

"Wonen"

Voor de woningen is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximum goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.

Overige regels
Het derde hoofdstuk bevat algemene regels die gelden voor alle in het plangebied voorkomende bestemmingen. De antidubbeltelregel (Artikel 13) is opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. In Artikel 14, Artikel 15 en Artikel 16 zijn de voor het plan geldende algemene bouwregels, aanduidingsregels en gebruiksregels opgenomen. Deze bepalingen gelden voor alle in het plan opgenomen bestemmingen. Artikel 17 bevat de algemene afwijkingsregels. Daarnaast zijn in Artikel 18 de overige regels opgenomen en in Artikel 19 de algemene procedureregels.

In het vierde hoofdstuk zijn de overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan 'De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het plan. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van plankosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van afdeling '6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien: 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van voorliggend plan is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar van de gronden, waardoor de grondexploitatiekosten anderszins verzekerd is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Informeren omgeving

Voorafgaand aan het Ontwikkelkader heeft in de periode mei 2019 tot mei 2021 een uitvoerig participatieproces plaatsgevonden. Dit participatieproces heeft gersultaat in diverse aanpassingen in het plan. Een overzicht van het participatieproces is opgenomen in hoofdstuk 4 van het Ontwikkelkader.

Dit bestemmingsplan behelst de planologisch-juridische borging van de randvoorwaarden uit het ontwikkelkader. Een participatieproces in het kader van het bestemmingsplan is derhalve niet doelmatig. Wel zijn de direct omwonenden per brief geïnformeerd over de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Bestuurlijk vooroverleg artikel 3.1.1. Bro
In het kader van het bestuurlijk vooroverleg hebben de provincie Utrecht en het waterschap AGV aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. De Veiligheidsregio Utrecht heeft in het kader van het vooroverleg aangegeven dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen in het voorontwerpbestemmingsplan. De Veiligheidsregio heeft daarnaast adviezen gegeven in het kader van bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid. Deze gelden voor de nadere planuitwerking en staan los van het bestemmingsplan.

Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan “De Hoef Oostzijde 67A te De Hoef” heeft vanaf 2 september 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode stond voor een ieder de mogelijkheid open om hun zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Hierop is 1 reactie binnengekomen. Deze reactie is beantwoord in de zienswijzennota, die als Bijlage 6 bij dit bestemmingsplan is gevoegd.