Dishoek - Kaapduinseweg en John O. Forfarstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding en doel beheersverordening

1.1 Aanleiding: vergunningen onherroepelijk

De afgelopen periode zijn de omgevingsvergunningen voor het bouwen verleend en onherroepelijk geworden voor de drie projecten uit de recreatieontwikkeling Zeeduin in Dishoek:

• Noordzee Residence Dishoek/locatie Zeeduin: 67 recreatiewoningen en een hotel-appartementengebouw met 12 suites en met op de begane grond een plint met commerciële ruimten;
• Duinresidentie Klein Dishoek/locatie Pannenkoekenhuisje: sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw met 10 hotelsuites/appartementen;
• Duinhof Klein Dishoek/locatie huidige snackbar: 15 appartementen.

In bijlage 1, 2 en 3 is uitgebreide informatie met betrekking tot deze plannen opgenomen.

Omdat het project Noordzee Residence Dishoek/locatie Zeeduin niet geheel paste in het geldende bestemmingsplan "Veere Dishoek" is voor dit project ook een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan verleend. In figuur 1.1. zijn de drie projecten uit de recreatieontwikkeling Zeeduin aangeduid. Voor het project Noordzee Residence Dishoek is daarnaast de oorspronkelijke planopzet weergegeven.

Met de Dorpsraad van Koudekerke is afgesproken dat de onherroepelijke omgevingsvergunningen worden verwerkt in een integrale, samenhangende en toekomstgerichte bestemmingsregeling voor de recreatieontwikkeling Zeeduin Dishoek. Gekozen is voor het instrument beheersverordening. Onderhavig plan is de beheersverordening.

1.2 Doel beheersverordening

Met onderhavige beheersverordening worden de ruime gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan "Veere Dishoek" ingeperkt. Deze worden afgestemd op de verleende omgevingsvergunningen en de ruimtelijke onderbouwing die voor het project Noordzee Residence Dishoek is vervaardigd. Daarnaast heeft de beheersverordening tot doel om voor het project Noordzee Residence Dishoek (het oude Zeeduin) een uniforme regeling vast te leggen voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken.

Tot slot worden aan het project Duinresidentie Klein Dishoek Pannenkoekenhuisje 2 extra appartementen toegevoegd. Dit is gewenst omdat de verkoop van het project Duinresidentie Klein Dishoek/locatie Pannenkoekenhuisje achterloopt ten opzichte van de andere projecten. Daarmee dreigt dit project te stagneren. Dit is voor alle ontwikkelende partijen in het gebied, maar zeker ook voor de bewoners van Dishoek, niet wenselijk. Ontwikkelaar is ervan overtuigd dat een nieuwe indeling van de appartementen in het gebouw (kleinere appartementen binnen het vergunde bouwvolume) beter verkocht worden en er daardoor eerder gerealiseerd kan worden.

1.3 Ligging verordeningsgebied

De recreatieontwikkeling ligt aan de noordzijde van Dishoek. De ligging van het plangebied is globaal aangegeven op figuur 1.1. De beheersverordening heeft betrekking op een groter gebied aan de noordzijde van de Kaapduinseweg en een kleiner perceel aan de zuidzijde van deze weg.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (kaart: maps.google.nl)

1.4 Geldende regeling

Voor het verordeningsgebied geldt het bestemmingsplan "Veere Dishoek" dat op 30 september 2010 is vastgesteld. In figuur 1.2. zijn de verschillende bestemmingen zichtbaar gemaakt. Het gebied heeft drie zogeheten enkelbestemmingen:

• Fragment 2: bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1 voor het grootste deel van de locatie Noordzee Residence Dishoek/locatie Zeeduin. Binnen deze bestemming is verblijfsrecreatie in een complex van recreatiewoningen en / of -appartementen toegestaan. Voor een klein deel (dat grenst aan fragment 6) geldt de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2. Deze bestemming regelt verblijfsrecreatie in de vorm van (losse) recreatiewoningen en / of -appartementen.
• Fragment 6: bestemming Gemengd voor de locatie Duinresidentie Klein Dishoek/locatie Pannenkoekenhuisje;
• fragment 7: bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2 voor de locatie Duinhof Klein Dishoek/locatie huidige snackbar.

Over het gehele gebied geldt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3. Deze dubbelbestemming is met kruizen op de verbeelding aangeduid.

Daarbinnen is voor Noordzee Residence Dishoek met aanduidingen de destijds beoogde ruimtelijk-stedenbouwkundige opzet vastgelegd:

• fragment 3: maximum aantal hotelkamers: 51
• fragment 4: maximum aantal recreatieappartementen: 38
• fragment 5: maximum aantal recreatiewoningen: 56

De bouwvlakken waarbinnen de (hoofd)gebouwen zijn toegestaan, zijn aangeduid met een dikke zwarte lijn. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (rode aanduidingsgrens) waarmee de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2 kan worden gewijzigd in Recreatie-verblijfsrecreatie - 1

Niet zichtbaar gemaakt op figuur 1.2. zijn:

• de oostwestscheiding die voor de locatie Noordzee Residence Dishoek is opgenomen voor wat betreft het meten ten opzichte van het peil (west: peilzone - 1, oost: peilzone - 2);
• de maximum bebouwingspercentages: variëren van 40% tot 100% voor de locatie Noordzee Residence Dishoek en bedraagt voor de locatie Duinhof Klein Dishoek 70%;
• hoogteaanduidingen: variëren per bestemming en per aanduidingsvlak;
• dakhellingen: varieert van 60 voor de locaties Noordzee Residence Dishoek en Duinresidentie Klein Dishoek tot 70 graden voor de locatie Duinhof Klein Dishoek.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd.

• Hoofdstuk 2 beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van het plangebied.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de juridische regeling van deze beheersverordening. In een beheersverordening worden andere begrippen gebruikt dan in een bestemmingsplan. Bestemmingen zijn besluitvlakken en aanduidingen zijn besluitsubvlakken en zo zijn er nog meer verschillen. Hier wordt nader op ingegaan. Ook wordt inhoudelijk uitleg gegeven bij de gemaakte keuzen.
• Hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld. Daaruit blijkt dat beleid en omgevingsaspecten nauwelijks relevant zijn voor het instrument beheerverordening.
• De beheersverordening is een gemeentelijke verordening waarvoor het organiseren van inspraak niet wettelijk verplicht. Niettemin wordt het plan besproken met de Dorpsraad en andere overlegpartners. Hoofdstuk 5 is gereserveerd voor de resultaten van dat overleg.

Hoofdstuk 2 Beheersverordening als instrument

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee – naast de beheersverordening – het ruimtelijk beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inleiding

Op basis van artikel 3.1 van de Wro dient de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken.

Onverminderd de gevallen waarin bij of krachtens wettelijk voorschrift een bestemmingsplan is vereist, kan de gemeenteraad in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente, waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het 'bestaande gebruik' wordt geregeld.

2.2.2 Inhoudelijk

Bestaand gebruik

Een beheersverordening is een planologische beheersregeling voor het bestaand gebruik van een gebied waarin nauwelijks nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar). Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd.

Bestaand gebruik in 'enge zin'

Bij bestaand gebruik in 'enge zin' worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd.

Bestaand gebruik in 'ruime zin'

Bij gebruik in 'ruime zin' wordt het geldende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Gebruik in 'ruime zin' kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant.

• In de beperkte variant wordt uitgegaan van het bestaande gebruik met de bijbehorende bouwwerken en passend en vastgelegd in het bestemmingsplan waarin nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn die al dan niet zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw.
• In de brede variant kunnen alle nog niet gerealiseerde gebruiks- en bouwmogelijkheden van een bestemmingsplan worden opgenomen.

Keuze beheersverordening Dishoek - Kaapduinseweg en John O. Forfarstraat

Voor de voorliggende beheersverordening Dishoek - Kaapduinseweg en John O. Forfarstraat geldt dat aangesloten is bij de enge uitleg van bestaand gebruik. Dat betekent dat de verleende vergunningen basis zijn voor de beheersverordening. De onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen worden niet in de beheersverordening opgenomen. Dit is zo afgesproken met de Dorpsraad en de ontwikkelende partijen.

Voorts zet de gemeente aanvullende instrumenten in (zie hierna in paragraaf 2.3) om een gebied niet op slot te zetten en binnen het beheer van het gebied aanvaardbare niet-ingrijpende ontwikkelingen mogelijk te maken.

2.2.3 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening.

• Er is geen sprake van een wettelijke voorbereidingsprocedure.
• Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is door middel van een toetsingsmoment aan iedereen de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen, voorafgaand aan de vaststelling.
• De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld.
• De kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening geschiedt langs elektronische weg.
• Er staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open.

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

Beheersverordening en andere instrumenten

De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van de Dishoek - Kaapduinseweg en John O. Forfarstraat en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• de omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening (op basis van een ruimtelijke onderbouwing), ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

Welstandstoezicht

Artikel 12 Woningwet bepaalt dat er welstandstoezicht is In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenaamde redelijke eisen van welstand. Het plangebied is in de Welstandsnota bestempeld als "bijzonder welstandsgebied". Ten aanzien van het bijzondere welstandsgebied wordt gestreefd naar behoud van de zichtbaarheid van de hoogteverschillen in de kern en het kleinschalige karakter van de bebouwing.

Het toetsen van een bouwplan of van een bestaand bouwwerk aan de welstandscriteria en het daarover adviseren aan het bevoegd gezag gebeurt door de welstandscommissie (art. 12b Woningwet).

Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5 m, zwembaden of bubbelbaden bij woningen, een op de grond staand bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden uitzonderingen.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

Planologische kruimelgevallen

In bijlage II (artikel 4) van het Bor zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

Omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening en herziening bestemmingsplan

Voor – de op dit moment – onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt artikel 2.12 lid 1, onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken. Door middel van een goede ruimtelijke onderbouwing dient dan te worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling of activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om, naast de hiervoor genoemde omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voor een nieuwe ontwikkeling een specifiek op dat plan toegesneden bestemmingsplan op te stellen.

Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt en vooral ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. Het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet, om die eventueel mogelijk te maken of te reguleren.

Voorbeelden van activiteiten waarvan die in het verordeningsgebied kunnen voorkomen, zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc.;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 De beheersverordening voor Dishoek - Kaapduinseweg

3.1 Onderdelen en opzet van de beheersverordening

De beheersverordening bevat regels voor het beheer van het verordeningsgebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening wordt digitaal opgesteld en voldoet daarmee aan de wettelijke verplichtingen. De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:

• Een verbeelding: die bestaat uit een ondergrond met de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) waarop besluitvlakken ('bestemmingen') en besluitsubvlakken ('aanduidingen') zijn getekend waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt. De functies corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk Gebiedsregels. De verbeelding is gedetailleerder dan de plankaart van het voorheen geldende bestemmingsplan "Veere Dishoek". Dat komt om dat toen nog sprake was van een ontwikkelingsplan en nu van een beheersplan. Bovendien is dit zo afgesproken met de ontwikkelaars en de Dorpsraad Koudekerke.
• Regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, binnenplans met een omgevingsvergunning afwijken van de verordening en eventueel overgangsrecht. De regels bestaan uit vier hoofdstukken.
  • 1. Hoofdstuk Inleidende regels bevat inleidende bepalingen als Begrippen en regels voor de 'Wijze van meten'. Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.
  • 2. In hoofdstuk Gebiedsregels zijn de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten 'vergunningvrije bouwwerken'.

Afwijkingsbevoegdheden in oude bestemmingsplannen kunnen worden overgezet in nieuwe beheersverordeningen. Het bestemmingsplan "Veere Dishoek" bevat verschillende afwijkingsbevoegdheden die waren ontleend aan de modelregels voor het actualiseren van de oude bestemmingsplannen. Voor het plangebied van deze beheersverordening zijn niet alle afwijkingsbevoegdheden relevant. Alleen afwijkingsbevoegdheden zijn opgenomen die van toepassing zijn op het plangebied.

Wijzigingsbevoegdheden mogen in beheersverordeningen niet worden opgenomen en zijn dan ook niet opgenomen.

• 1. Hoofdstuk Algemene regels omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel en algemene gebruiksregels.
• 2. Afgesloten wordt met overgangs- en slotbepalingen in hoofdstuk Overgangs- en slotregels.

3.2 Toelichting op de regels

3.2.1 Gebiedsregels

Voor de verschillende vergunde functies zijn afzonderlijke gebiedsregels opgenomen. Binnen elke functie is vastgelegd dat het bestaande gebruik mag worden voortgezet. Dat is het feitelijk gebruik, bijvoorbeeld het gebruik van de snackbar op de beoogde locatie van appartementengebouw Duinhof Klein Dishoek. In aanvulling hierop zijn voor elk van de verschillende besluitvlakken bepalingen opgenomen waarmee gebruik wordt toegestaan dat is vergund.

In elk besluitvlak zijn regels opgenomen die voldoende parkeerplaatsen moeten waarborgen. Uitgangspunt is het parkeren op eigen terrein te realiseren.

Een dergelijke regeling is noodzakelijk omdat via een “Reparatiewet BZK” (29 november 2014) de grondslag in de Woningwet om stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening op te nemen, is verdwenen. Dit betekent dat voor plannen de stedenbouwkundige bepalingen uit de Bouwverordening geen aanvullende werking meer hebben. Het betreft vooral de bepalingen over het parkeren. Dit betekent dat dit moet worden geregeld heen bestemmingsplan of beheersverordening.

Artikel 3 Gemengd

Dit besluitvlak is opgenomen voor het project Duinresidentie Klein Dishoek/locatie Pannenkoekenhuisje. Met dit besluitvlak wordt zowel wat betreft naam als inhoud aangesloten bij de bestemming Gemengd in het bestemmingsplan Dishoek. Ter plaatse zijn verschillende gelijkwaardige functies toegestaan. Op de begane grond zijn detailhandel (ten hoogste 200 m²), horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten en een speelautomatenhal toegestaan. Appartementen voor permanente bewoning en recreatieve bewoning zijn uitsluitend toegestaan op de verdiepingen.

Met een besluitsubvlak 'maximum aantal eenheden' zijn 12 hotelsuites/appartementen rechtstreeks mogelijk gemaakt.

Er zijn binnen het besluitvlak nog verschillende andere besluitsubvlakken. Allereerst is er het besluitsubvlak 'bouwvlak'. Binnen dit besluitsubvlak moeten alle hoofdgebouwen worden gebouwd. Verder zijn er besluitsubvlakken waarmee de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen, de goothoogte en bouwhoogte van hoofdgebouwen en de maximum dakhelling zijn vastgelegd.

Artikel 4 Recreatiewoning 1

Artikel 5 Recreatiewoning 2

Artikel 6 Recreatiewoning 3

Artikel 7 Recreatiewoning 4

Deze besluitvlakken zijn opgenomen voor de 67 recreatiewoningen in het project Noordzee Residence Dishoek. In het aangepaste plan zijn 5 verschillende woningtypen voorzien: 2 woningtypen bedoeld voor maximaal 4 personen en verder woningtypen voor ten hoogste 6, 8 en 9 personen. De betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaar en dorpsraad) zijn overeengekomen om de woningen strak te regelen en behoudens de opties die in de bouwplannen zijn opgenomen, geen extra uitbreidingen meer toe te staan. De bouwvlakken zijn afgestemd op het grondvlak van de hoofdgebouwen. De oppervlakte van de opties (bouwwerken tegen de recreatiewoningen) zijn gemaximeerd. Indien gekozen wordt voor een erker dan gaat de oppervlakte daarvan af van het maximale oppervlak van een overkapping.

Om de verschillende woningtypen in een oogopslag herkenbaar in beeld te hebben, zijn de verschillende woningtypen voorzien van een eigen besluitvlak. In de analoge versie van de verbeelding zijn deze met verschillende kleuren aangegeven. Per woningtype zijn de maximum goot- en bouwhoogte vastgelegd. Deze zijn:

• 4 persoons( type Banckert en De Gendt): goot 3 m / bouwhoogte 5m;
• 6 persoons (type Van Heemskerck): goot 3,5 m/ bouwhoogte 8 m;
• 8 persoons (type De With): goot 5 m / bouwhoogte 10 m;
• 9 persoons (type De Ruyter): goot 3 m / bouwhoogte 10 m.

Door het exact vastleggen van de woningen en de bepaling dat per bouwvlak ten hoogste 1 recreatiewoning mag worden gebouwd, is het maximum aantal woningen binnen het plangebied vastgelegd. Dit is gewenst omdat een groter aantal ruimtelijke consequenties heeft (bijvoorbeeld meer verkeer en parkeren) en omdat verdichting niet in overeenstemming is met de beoogde kwaliteit.

Artikel 8 Recreatieappartementen

Deze functie (besluitvlak) is opgenomen voor de locatie Duinhof Klein Dishoek. Behoudens de naam van de 'bestemming ' is de regeling in de beheersverordening vrijwel identiek aan de geldende regeling. Het belangrijkste verschil is dat er in de beheersverordening geen bevoegdheid voor burgemeester en wethouders is opgenomen om het besluitvlak te kunnen wijzigen in het besluitvlak 'Wonen'.

Artikel 9 Recreatie - Gemengd

Deze functie (besluitvlak) is opgenomen voor het hotel(suites)-gebouw in het project Noordzee Residence Dishoek. Er is gekozen voor een besluitvlak Recreatie - Gemengd in plaats van een ander (tweede) besluitvlak Gemengd vanwege de voorgaande (huidige) bestemming, de directe relatie met de recreatiewoningen en omdat de verblijfsrecreatie de belangrijkste functie is. Op de verbeelding is met een besluitsubvlak het aantal hotelsuites begrensd op ten hoogste 12. Deze hotelsuites worden bedrijfsmatig geëxploiteerd en mogen niet op de begane grond worden gerealiseerd. In de plint zijn momenteel commerciële ruimten opgenomen. Onder commerciële ruimte worden verstaan: detailhandel, horeca tot en met categorie 1c van de staat van horeca-activiteiten, wellness en receptiefunctie.

In het bestemmingsplan Dishoek waren aan de voorzijde van het bouwvlak hoofdgebouwen mogelijk met een bouwhoogte van 1 meter. In het bouwplan dat is vergund, is daarvan geen gebruik gemaakt. Deze regeling is dan ook niet overgenomen in onderhavige beheersverordening.

Artikel 10 Verkeer

Dit besluitvlak is opgenomen voor de woonstraten in het gebied van Noordzee Residence Dishoek. Binnen dit besluitvlak zijn ook kleinschalige groen- en speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen mogelijk.

3.2.2 Algemene regels

In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen die vergelijkbaar zijn met bepalingen uit een bestemmingsplan. Het betreft de volgende artikelen:

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan de beheersverordening beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bouwregels van deze beheersverordening is in artikel een algemene afwijkingsregel opgenomen.

3.2.3 Overgangs- en slotregels

De overgangsregels regelen situaties die niet passen binnen de regeling uit hoofdstuk 2, maar wel kunnen blijven bestaan. De slotregel bevat de naam van de beheersverordening: Dishoek - Kaapduinseweg en John O. Forfarstraat.

Hoofdstuk 4 Verantwoording en onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

4.2 Beleidsaspecten

4.2.1 Algemeen

Sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Veer Dishoek is nieuw rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en wetgeving vastgesteld. Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De beheersverordening voorziet op het beheer van de bestaande situaties. Daarom is een uitgebreide toetsing niet noodzakelijk. Hieronder wordt alleen ingegaan op het beleid dat wel relevant is voor het plangebied.

4.2.2 Rijksbeleid

Structuurvisie infrastructuur en ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het Rijk. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

Hoofddoelen van beleid voor de periode 2020/2028

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn:

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
• 2. Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Toetsing

• Het continueren van de huidige planologische rechten (bestaande toegestane gebruik) waarmee de sluit goed aan op het eerste vermelde hoofddoel.
• Het derde hoofddoel is al bij de totstandkoming van het oorspronkelijke plan getoetst. Verwezen wordt naar hoofdstuk 3 van bijlage 6 van de toelichting op dat bestemmingsplan (ruimtelijke onderbouwing Ontwikkelprojecten te Dishoek. Voor de duidelijkheid is dat deel van de betreffende ruimtelijke onderbouwing ook bij dezé toelichting opgenomen als bijlage (bijlage 4).

Conclusie

De SVIR staat de vaststelling van beheersverordening niet in de weg.

4.2.3 Provinciaal beleid

Na de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 en de Verordening Ruimte Provincie Zeeland vastgesteld. In het omgevingsplan geeft de provincie haar beleidsvisie op de toekomst van Zeeland. Een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied zijn sleutelbegrippen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn vertaald in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland.

Zowel het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 als de Verordening Ruimte Provincie Zeeland zijn toetsingskaders voor nieuwe ontwikkelingen. In planologisch opzicht is geen sprake van een nieuwe ontwikkeling. Van belang is wel dat in een ruimtelijk plan of besluit de eis van een bedrijfsmatige exploitatie van recreatiewoningen wordt vastgelegd. Dat is in onderhavige beheersverordening geregeld. De voor de ontwikkelingen benodigde omgevingsvergunningen zijn verleend en onherroepelijk. In onderhavige beheersverordening worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden ten opzichte van het bestemmingsplan Dishoek ingeperkt. Het provinciaal beleid staat de vaststelling van de beheersverordening dan ook niet in de weg.

4.3 Omgevingsaspecten

In de toelichting op een bestemmingsplan dient op grond van het Besluit ruimtelijke ordening aandacht te worden besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan. .Dat betekent doorgaans dat onderzoek moet worden gedaan naar diverse sectorale aspecten zoals verkeer en parkeren, milieuzonering, bodem, ecologie en luchtkwaliteit.

Voor een beheersverordening geldt deze eis niet. Het gaat immers om een ruimtelijk plan of besluit waarin de bestaande, vergunde situatie wordt vastgelegd. Al het onderzoek naar de uitvoerbaarheid heeft al plaatsgevonden in het kader van eerdere ruimtelijke plannen en besluiten, namelijk het bestemmingsplan Dishoek en de omgevingsvergunning voor afwijken van het geldende bestemmingsplan voor het project Noordzee Residence Dishoek. Kortheidshalve wordt verwezen naar het bestemmingsplan Dishoek en de verleende omgevingsvergunning met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing van 1 oktober 2014.

In het bestemmingsplan Veere Dishoek was voor het gehele plangebied de (dubbel)bestemming Waarde - Archeologie-3 opgenomen. Na de vaststelling van dat bestemmingsplan is ten behoeve van de verleende omgevingsvergunningen archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat er geen vervolgonderzoek nodig was. Er is dan ook geen reden om in onderhavige beheersverordening een regeling op te nemen voor de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijk toetsing en vaststelling

Hoewel de Wet ruimtelijke ordening voor de verordening geen inspraak verplicht stelt, en de gemeentelijke inspraakverordening dit ook niet verplicht, is ervoor gekozen om, gelet op de maatschappelijke context van de ontwikkeling, de verordening voor inspraak ter inzage te leggen. Van 12 november 2015 tot en met 23 december 2015 heeft het ontwerp van de verordening ter inzage gelegen op het gemeentehuis. Verder is het ontwerp van de verordening voorgelegd aan de Provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen, Staatsbosbeheer, Dorpsraad Koudekerke en de ontwikkelende partijen.

De Provincie Zeeland en Waterschap Scheldestromen hebben aangegeven in te stemmen met de verordening. Van Staatsbosbeheer is geen reactie ontvangen. De Dorpsraad Koudekerke en een van de ontwikkelende partijen hebben beide een inspraakreactie ingediend. De samenvatting en beantwoording van deze reacties zijn opgenomen in de inspraaknota (zie Bijlage 5).

De beheersverordening is naar aanleiding van de inspraakreacties op de volgende punten aangepast:

• 1. Conform de bouwregels uit het bestemmingsplan “Veere-Dishoek” wordt artikel 5.3.2, sub c van de verordening aangepast zodat ter plaatse van het besluitsubvlak “achtererf” 13m² (in plaats van 11m²) aan erfbebouwing is toegestaan.
• 2. Conform de bouwregels uit het bestemmingsplan “Veere-Dishoek” wordt artikel 6.3.2, sub c van de verordening aangepast zodat ter plaatse van het besluitsubvlak “achtererf” 16m² (in plaats van 14m²) aan erfbebouwing is toegestaan.
• 3. Conform de toelichting van de verordening wordt artikel 9.2.1 aangevuld met de gebruiksmogelijkheden “detailhandel” en “wellness”.
• 4. Conform de bouwregels uit het bestemmingsplan “Veere-Dishoek” wordt de begrenzing van enkele subbesluitvlakken “achtererf” bij de besluitvlakken “RW-2” en “RW-4” aangepast.