2.1.1 Ontstaan van landschap en stad     

Het voormalige eiland Tholen is tot stand gekomen door het aaneen-dijken van een aantal min of meer afzonderlijke eilanden die door geulen, slikken en schorren van elkaar gescheiden waren. De kern van de oudste eilanden bestaat uit zogenaamd Oudland. Vermoedelijk begon in de 12e eeuw de systematische bedijking op gang te komen toen grote delen van het Oudland door inbraken vanuit de Oosterschelde, de Striene en andere geulen bedreigd werden. In 1599 kreeg het proces van samenvoeging zijn definitieve beslag.

Afbeelding De polders Schakerloo, Vijftienhonderdgemeten en Dalem, circa 1365.

Het eiland waarop in een later stadium de stad Tholen ontstond, ontwikkelde zich vanuit het Oudland-kerngebied Schakerloo door achtereenvolgende bedijkingen. Met name de eerst aangewonnen polders, Vijftienhonderdgemeten en Dalem, zijn voor Tholen van belang geweest. In de Schakerloopolder lag het dorp Oudeland of Schakerloo en er was een tol aan de Striene. Aan het begin van de 13e eeuw was de Striene dermate verland, dat het scheepvaartverkeer voortaan de Eendracht koos en de tol daarheen verplaatst werd. Aanvankelijk bevond de tol zich op een buitendijkse verhoging, een zogenaamde tolhil, die in de bedijking van de Vijftienhonderdgemetenpolder, rond 1220, werd opgenomen. De tolhil werd de pre-stedelijke kern van de nederzetting die zich begon te ontwikkelen. In eerste instantie werd de nederzetting Hardenstock genoemd, later Ter Tol(l)en.

Tholen ontstond dus als dijknederzetting bij de tol. Aanvankelijk bestond Tholen uit de bebouwing die zich langs de polderdijk uitstrekte: aan de westzijde van de huidige Hoogstraat en de Verbrandestraat: de Oude Stad. Na de bedijking van de Dalempolder tegen de Vijftienhonderdgemetenpolder in 1364, werd Tholen uitgebreid. De dijk van de nieuwe polder sloot aan op die van Vijftienhonderdgemeten ter hoogte van de Molenvliet. In de Dalempolder kwam een nieuwe uitleg tot stand, de Nieuwstad.

Afbeelding Tholen in 1925 (met aanduiding plangebied Molenvliet)

2.1.2 Molenvliet     

Op het eerste gezicht lijkt het plangebied een vrij plat en open landschap, zonder duidelijke kenmerken. Alleen de vergraven Bent en de Molenvlietsedijk vormen herkenbare landschappelijke structuren.

Molenvliet is ontstaan door inpoldering van het voormalige stroomgebied van de Striene en andere, onder invloed van de zee staande, geulen. De huidige Molenvlietsedijk is de noordelijke dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder, de zuidelijke dijk werd gevormd door de Oudelandsche dijk. Tussen deze twee dijken werd de Vijftienhonderdgemetenpolder ingepolderd. Op oude kaarten zijn verschillende dwarsdijkjes zichtbaar, waarvan er twee in het plangebied liggen. Deze twee dijkjes lagen ter weerszijden van de geul die vanaf de Dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder naar de Striene stroomde. Opvallend is dat het zuidelijke dijkje aansloot op het kruispunt van de Dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder en de Dalempolder. Op dit kruispunt ontstond een klein buurtschap Molenvliet. Halverwege het zuidelijke dijkje ontstond de boerderij Lugtenburg. Halverwege het noordelijke dijkje (op de kaart van 1925 de Deeweg) ontstond de Deehoeve.

Bij de aanleg van de N286 verdwenen deze beide dwarsdijkjes en werd tussen het buurtschap Molenvliet en Steenenkruis de Eeweg aangelegd, als een ventweg van de provinciale weg.

Een ander opvallend kenmerk is de aanduiding van een klein hoogteverschil in het landschap. Langs de zuidrand van dit reliëf stroomt een relict van de geul de Bent, die inmiddels is vergraven tot een flinke waterpartij tussen Stadszicht en Molenvliet.

Afbeelding Cultuurhistorische elementen in en om het plangebied: de Molenvlietsedijk (groen), de dwarsdijkjes (rood), de Bent (donkerblauw) en lichte verhogingen in het maaiveld (lichtbruin)

2.3.1 Ambitie     

Het wensbeeld voor Molenvliet is om een duurzame, groene en veilige wijk te realiseren, waar het prettig wonen is voor jong en oud. Een wijk waar een mooie verbinding met het landschap is gemaakt en waar mensen elkaar kennen. Waar Tholenaren wonen in de nabijheid van de kern en het landschap. Een woonomgeving, waar de verbinding voelbaar is tussen stad en landschap. Deze nog wat abstracte ambitie is concreet gemaakt in de vorm van een ruimtelijk raamwerk.

Circa 400 woningen tot 2040

Molenvliet zal niet van de ene op de andere dag worden gebouwd. De wijk geeft Tholen voor een periode van ongeveer 20 jaar een capaciteit van ongeveer 400 woningen. Aan hoeveel woningen en aan welk type woningen in deze lange periode behoefte is, is op dit moment niet te zeggen. Er wordt dus geen gedetailleerd stedenbouwkundig plan gemaakt, waarin alle woningen exact zijn ingetekend. Maar anderzijds is er wel behoefte aan een samenhangende visie op Molenvliet. Er wordt daarom een flexibel stedenbouwkundig raamwerk gemaakt, waarin min of meer vaste componenten worden opgenomen, zoals de hoofdgroen- en wegenstructuur en profielen. De invulling van de 'woonvlekken' vindt gefaseerd plaats. Door deze combinatie van een stedenbouwkundig raamwerk en gefaseerde invulling wordt een samenhangende structuur geboden, maar kan er ook worden gebouwd al naargelang de vraag. De inhoud van het stedenbouwkundig raamwerk is beschreven in paragraaf 2.3.2.

Overgang stad en buitengebied

Molenvliet bevindt zich in het overgangsgebied tussen de stad en het buitengebied. De ambitie is om een 'zachte' begrenzing te maken in de vorm van een doorgetrokken Bent met groene oevers. Tevens is het de ambitie om Molenvliet direct een groene uitstraling te geven door nieuwe landschappelijke structuren. Het buitengebied ten westen van de Bent maakt geen deel uit van de gebiedsontwikkeling.

Aansluiting op de provinciale weg N286

De Molenvlietsedijk krijgt een aansluiting op de provinciale weg N286 en wordt daardoor een nieuwe hoofdontsluiting van de aanliggende wijken. Met de nieuwe aansluiting van de Molenvlietsedijk op de provinciale weg ontstaat er in het noordwestelijke stadsdeel een heel nieuwe verkeersstructuur. Vanwege deze nieuwe verkeerskundige situatie is een nieuwe duurzame en verkeersveilige verkeersafwikkeling ontworpen van Dalempolder, Stadszicht en Molenvliet. De verkeerskundige structuur is nader beschreven in paragraaf 2.3.5.

Verschillende buurten/woonclusters met elk een eigen karakter in zowel woon- als bouwstijl

De gemeente heeft aangegeven dat Molenvliet geen 'eenheidsworst' mag worden, met 400 woningen in eenzelfde sfeer en te weinig variatie. Binnen het stedenbouwkundig raamwerk zijn daarom verschillende sferen te herkennen. De identiteit van de sferen en woonbuurten is nader beschreven in paragraaf 2.3.2.

Molenvliet een wijk die past bij Tholen en Zeeland

De gemeente heeft de ambitie om een wijk tot stand te brengen die bij Tholen hoort. Dat begint met het doorgronden van de eigenschappen van de plek. Ondanks dat er weinig zichtbare elementen in het plangebied aanwezig zijn, is er wel degelijk sprake van een rijk historisch geografisch landschap. Dit aspect is geanalyseerd in paragraaf 2.2 en de wijze waarop dat in het plangebied is vertaald is beschreven in paragraaf 2.3.2. Verder wordt in de beeldkwaliteit aangesloten op typisch Tholense en Zeeuwse eigenschappen.

2.3.2 Stedenbouwkundig raamwerk     

In paragraaf 2.1.2 is geanalyseerd hoe het landschap van de Vijftienhonderdgemetenpolder en Molenvliet tot stand is gekomen. Door deze analyse van het typerende landschap zijn er meerdere nog aanwezige of verdwenen landschappelijke elementen aanwezig die in Molenvliet kunnen worden versterkt of opnieuw kunnen worden geïntroduceerd.

• Molenvliet is ontstaan door inpoldering van het voormalige stroomgebied van de Striene en geulen. De Molenvlietsedijk is de noordelijke dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder, de zuidelijke dijk werd gevormd door de Oudelandsche dijk;
• Tussen deze twee dijken lagen twee dwarsdijkjes die het stroomgebied van een geul markeren, die vanaf de Dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder naar de Striene stroomde
• De Bent was een zijgeul die langs de zuidzijde van een lichte verhoging in het maaiveld liep. Deze lichte verhoging is tegenwoordig niet meer zichtbaar, maar op de hoogtekaart is wel degelijk nog een klein verschil te zien
• Waar het zuidelijke dijkje aansloot op het kruispunt van de Dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder en de Dalempolder ontstond het buurtschap Molenvliet.

Op basis van deze elementen is een landschappelijk-stedenbouwkundig raamwerk opgesteld. Het ruimtelijk raamwerk is opgebouwd uit een structuur bestaande uit wegen, watergangen en groen. Er komen in het plangebied 3 belangrijke structurerende lijnen:

1. de wegverbinding tussen de Burgemeester Van Boeijenstraat naar de rotonde in de Molenvlietsedijk. Dit tracé maakt deel uit van de zogenaamde 'binnenring' van Tholen (zie paragraaf 2.3.5).
2. het oorspronkelijke zuidelijke dijkje van de bedijking in de polder Vijftienhonderdgemeten. Het dijkje is de enige nog overgebleven van de twee dijkjes ter weerszijden van de geul die vanaf de Dijk van de Vijftienhonderdgemetenpolder naar de Striene stroomde. Het maaiveld ten noorden van dit dijkje ligt ook beduidend lager dan het gebied ten zuiden daarvan.
3. de Bent, waarvan een gedeelte reeds bestaand is en met de realisatie van Molenvliet in noordelijke richting zal worden doorgetrokken.

Woonvelden

Door de structurerende lijnen ontstaan er in het stedenbouwkundig raamwerk 3 deelgebieden, die elk een eigen identiteit verkrijgen:

• Noord: laaggelegen waterrijk gebied
• Midden: hoger gelegen compact dorps woongebied rondom een ringvormige openbare ruimte. Hier bevindt zich een lichte verhoging in het maaiveld. Het westelijk gebied richting de Molenvlietsedijk verkrijgt een losser verkaveling ('Tuindorp').
• Zuid: tussen de 'binnenring' en de Bent een gebied dat is opgedeeld in een compact dorps woongebied en een woongebied met een iets ruimer opzet ('Tuindorp')

Elk van deze deelgebieden is vervolgens verder indeelbaar in kleinere eenheden, de zogenaamde woonvelden. Al naar gelang de gewenste fasering kan in de vorm van stedenbouwkundige verkavelingen verder invulling worden gegeven aan deze woonvelden.

Fasering

Binnen het totale plangebied Molenvliet is in de periode tot 2040 ruimte voor circa 400 woningen. Omdat de exacte woningvraag voor een dergelijk lange periode niet exact kan worden vastgelegd, wordt er gekozen om de ontwikkeling gefaseerd te doen plaatsvinden. De eerste fase van circa 200 woningen beslaat globaal de zuidelijke helft van het plangebied. De wijze waarop de fasering invloed heeft op de systematiek van dit bestemmingsplan wordt nader toegelicht in hoofdstuk 7 Planopzet.

De beoogde gefaseerde ontwikkeling wordt concreet gemaakt door in dit stadium alleen voor fase 1 een meer concreet stedenbouwkundig plan op te stellen. In dit stedenbouwkundig plan zijn ook de te onderscheiden woonvelden nader ingevuld.

2.3.3 Programma     

Er wordt uitgegaan van de realisatie van circa 400 woningen tot 2040. Vanwege de lange looptijd worden in dit bestemmingsplan wel het maximale aantal, maar niet de exacte typen woningen vastgelegd. De woningbouw zal geleidelijk en gefaseerd plaatsvinden en om te bepalen aan welke woningen in een bepaalde periode behoefte bestaat, is de Woonvisie leidend. Voor de ontwikkeling van Molenvliet is het van belang dat er ruimte is voor een breed aanbod. Het is de verwachting dat er naast de bekende woningtypen (vrijstaand, geschakeld, rij) ook vraag zal zijn naar flexibele woonvormen, mantelzorgwoningen. Daarnaast is het de ambitie om woningen, meer dan voorheen, aanpasbaar moeten zijn. De aspecten programma en wonen zijn nader toegelicht in paragraaf 3.5.2 Woonvisie 2017-2021, paragraaf 3.5.3 Parapluherziening Woonvormen en de onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 3.2.4 Onderbouwing ladder.

Het is momenteel nog onvoldoende duidelijk of er in Molenvliet vraag zal ontstaan naar niet-woonfuncties. Het is niet de verwachting dat Molenvliet ruimte moet bieden aan detailhandel of horeca, maar deze worden in zeer kleinschalige vorm ook niet uitgesloten. Ditzelfde geldt voor maatschappelijke functies, hoewel die in het aangrenzende plangebied Molenvliet-Zuid al ruimschoots zijn gerealiseerd. Voor de zogenaamde 'aan-huis-gebonden- beroepen' is in de wijk zeker plaats, en misschien is het te overwegen om de gangbare regeling voor deze functies in Molenvliet te verruimen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een speciale zone aan te wijzen, waar een ruimere regeling voor 'aan-huisgebonden-beroepen' geldt, mits deze functies geen milieubelemmering met zich mee brengen. Ook de realisatie van bijvoorbeeld 'pick-up points', een klein evenemententerreintje, een standplaats voor ambulante handel worden denkbaar gevonden. De wijze waarop de niet-woonfuncties in dit bestemmingsplan zijn geregeld, is beschreven in hoofdstuk 7 Planopzet.

2.3.4 Klimaatadaptatie     

De ambitie is er om oplossingen te bieden voor huidige en toekomstige klimatologische problemen en een bijdrage te leveren aan een gezond en duurzaam Tholen. Molenvliet biedt een prachtige kans om nieuwe oplossingen uit te proberen en vorm te geven aan de toekomst. Het is van belang dat het plangebied klimaatbestendig wordt ingericht met een verantwoorde waterhuishoudkundige structuur, natuurinclusiviteit (bouwen en openbare ruimte) en het tegengaan van hittestress. De wijze waarop concreet invulling wordt gegeven aan deze ambitie is beschreven in paragraaf 4.11.

2.3.5 Verkeer en parkeren     

Er wordt gewerkt aan een derde ontsluiting van Tholen op de N286 ter hoogte van de Molenvlietsedijk. De Molenvlietsedijk krijgt een aansluiting op de provinciale weg en wordt daardoor een nieuwe hoofdontsluiting van de aanliggende wijken. Met de nieuwe aansluiting van de Molenvlietsedijk op de provinciale weg ontstaat er in het noordwestelijke stadsdeel een heel nieuwe verkeersstructuur. Vanwege deze nieuwe verkeerskundige situatie is een nieuwe duurzame en verkeersveilige verkeersafwikkeling ontworpen van Dalempolder, Stadszicht en Molenvliet. De wegverbinding tussen de Burgemeester Van Boeijenstraat naar de rotonde in de Molenvlietsedijk maakt deel uit van de zogenaamde 'binnenring' van Tholen.

De overige wegen in het plangebied zijn verblijfsstraten, bedoeld ter ontsluiting van de woonvelden. Deze hebben geen gebiedsontsluitende functie. Tevens wordt er een veilige langzaam verkeersstructuur aangelegd.

Met betrekking tot het parkeren is de Parapluherziening Parkeren Tholen van toepassing. Deze parapluherziening wordt in paragraaf 3.5 nader toegelicht.

De wijze waarop de verkeerskundige aspecten in dit plangebied zijn geregeld, is nader toegelicht in hoofdstuk 7 Planopzet.

2.3.6 Groenstructuur en water     

In de inleiding van dit hoofdstuk het wensbeeld benoemd om van Molenvliet een duurzame, groene en veilige wijk te realiseren, met een mooie verbinding met het landschap. Het stedenbouwkundig raamwerk is daarom opgebouwd uit structurerende groen- en waterelementen, die zorgen voor een dorps karakter en verbindingen tot stand brengt tussen Molenvliet en haar omgeving. Vooral de Bent draagt bij aan deze groen-blauwe verbinding. De watergang wordt doorgetrokken in noordelijke richting en voorzien van groene oevers. Verder wordt langs de 'binnenring' een singel aangebracht, waardoor er een verbinding ontstaat tussen de bent (westzijde) en de Molenvlietsedijk (oostzijde). De wijze waarop de aspecten groenstructuur en water in dit plangebied zijn geregeld, is nader toegelicht in paragraaf 3.5.6 Groenvisie en Groenstructuurplannen, hooofdstuk 5 Waterhuishouding en hoofdstuk 7 Planopzet.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)     

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn drie hoofddoelen vastgesteld die van nationaal belang zijn. de structuurvisie heeft geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Op basis van de kaarten behorende bij het Rarro ligt Molenvliet binnen het radarverstoringsgebied van de radarstations Wemeldinge en Woensdrecht. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied Wemeldinge is de maximale hoogte van windturbines 95 meter ten opzichte van NAP. Het planvoornemen voorziet niet in het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation Wemeldinge.

In het radarverstoringsgebied Woensdrecht is de maximale hoogte voor bebouwing 113 meter ten opzichte van NAP. In het planvoornemen is geen nieuwe bebouwing voorzien hoger dan 113 meter. Het plan heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation Woensdrecht.

Voor het overige zijn regels uit het Barro en het Rarro niet van toepassing. De conclusie is dat de beoogde ontwikkeling niet strijdig is met het Barro en de Rarro.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)     

In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De onderbouwing van de laddertoets is opgenomen In subparagraaf 3.2.4.

3.2.4 Onderbouwing ladder     

Bureau Stedelijke Planning heeft een rapport opgesteld om dit plan te onderbouwen aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit rapport is als Bijlage 1 bijgevoegd. Deze Ladderonderbouwing heeft betrekking op de periode 2020-2040. De periode van 20 jaar sluit aan op de planhorizon van 20 jaar die gehanteerd wordt in dit bestemmingsplan. Opgemerkt wordt dat in het onderzoek werd uitgegaan van 440 woningen. In dit bestemmingsplan wordt echter uitgegaan van een maximum van 400 woningen. De conclusie van de ladderonderbouwing blijft evenwel in tact. daardoor

Conclusie

• De 400 geplande woningen in Molenvliet in Tholen passen binnen de geconstateerde woningbehoefte van 1.161 woningen in de periode 2020-2040 het onderzoeksgebied.
• Kwalitatief is er Ladderruimte voor 714 woningen in een centrum- dorps woonmilieu. Dit biedt genoeg kwalitatieve ruimte voor de maximaal 400 woningen op locatie Molenvliet.

Samenvattend: voor de 400 geplande woningen in een centrum-dorps woonmilieu op locatie Molenvliet in de gemeente Tholen is op basis van de vereisten van de Ladder voldoende behoefte aangetoond. Daarmee is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.

3.3.1 Omgevingsplan     

Het omgevingsplan Zeeland 2018 bevat het provinciaal beleid voor ruimte, wonen, milieu, natuur, economie, mobiliteit, cultuur en water.

Ten aanzien van woningbouw vindt de provincie het van belang dat de woonwensen van de Zeeuwse burger centraal staan. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Er moet op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. De transitie op het gebied van klimaat en demografie zorgt ervoor dat de noodzaak om de woningvoorraad aan te passen groot is. De regionale woningmarktafspraken worden gemaakt tussen de vijf Zeeuwse woningmarktregio's en in afstemming met woningcorporaties, burgers, ontwikkelaars en werkgevers. De regionale afstemming wordt toegelicht in paragraaf 3.4.

Naast de woningbouwopgave zijn tevens de volgende planologische thema's van belang:

• Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit;
• Waardevolle leefomgeving: Archeologie;
• Toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid.

Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit

De provincie beschermt alle bestaande natuurgebieden en de agrarische gebieden van ecologische betekenis planologisch via de omgevingsverordening. De gemeenten beschermen de bestaande natuurgebieden en de agrarische gebieden van ecologische betekenis via een passende bestemming. Als aantasting van natuurwaarden per saldo onvermijdelijk is (groot openbaar belang, geen alternatief) worden negatieve effecten zoveel mogelijk beperkt (mitigatie) en verlies gecompenseerd.

De Molenvlietsedijk is in het omgevingsplan aangewezen als een gebied voor het beschermen en versterken van bestaande waarden en kwaliteit. De dijk zelf valt evenwel grotendeels buiten de begrenzing van dit bestemmingsplan, dit met uitzondering van het meest noordelijke gedeelte (ter plaatse van het buurtschap). Aldaar blijven de bestaande waarden in tact.

Afbeelding uitsnede kaart omgevingsplan - Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit

Waardevolle leefomgeving: Archeologie

De provincie hecht waarde aan de bescherming van de archeologische en aardkundige bodemwaarde. Voor de bescherming van de archeologische waarden richt de provincie zich specifiek op het behoud van terreinen van bekende archeologische waarde en hanteert de provincie een Provinciale Onderzoeksagenda Archeologie Zeeland (POAZ) waarmee aandacht wordt gevraagd en gericht op voor Zeeland specifiek archeologische erfgoed. Het plangebied heeft een archeologisch verwachtingswaarde hoog/middelhoog. Het aspect archeologie wordt in paragraaf 4.7 nader toegelicht.

Afbeelding uitsnede kaart omgevingsplan - Waardevolle leefomgeving: Archeologie

Toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid

In Zeeland komen in de stedelijke gebieden specifieke ruimtelijke, economische en maatschappelijke opgaven samen. Steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden zijn belangrijk voor een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat. Ook in Zeeland is een concentratie van voorzieningen in het stedelijk gebied zichtbaar en is er in de woningmarkt meer vraag naar stedelijk wonen. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel. Voor Tholen leidt dit tot verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, het accommoderen van de vraag naar stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed. Tevens blijft het nodig om woningbouw te faciliteren. Molenvliet is in het omgevingsplan momenteel aangeduid als Landelijk gebied.

Afbeelding uitsnede kaart omgevingsplan - Toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid

Conclusie

Het wensbeeld voor Molenvliet is om een duurzame, groene en veilige wijk te realiseren. Voor wat betreft woningbouw is de realisatie van Molenvliet regionaal afgestemd. Wat betreft het thema's 'Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit' is dit bestemmingsplan niet strijdig, omdat de aangewezen Molenvlietsedijk buiten de begrenzing valt. Het thema 'Waardevolle leefomgeving: Archeologie' is nader toegelicht in paragraaf 4.7. Ten aanzien van het thema 'Toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid' is de realisatie van Molenvliet strijdig met de aanwezig als Landelijk gebied. Met de provincie vindt nadere afstemming plaats.

3.3.2 Omgevingsverordening     

De omgevingsverordening bevat provinciale regels over de fysieke leefomgeving die voor iedereen gelden. De volgende regels gelden voor het plangebied:

• Artikel 2.7 Wonen
• Artikel 2.23 Bestaande natuur

Artikel 2.7 Wonen

In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied wordt toegelaten, moet aannemelijk worden gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden. Nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied, die niet voldoen aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden, worden in een bestemmingsplan niet toegelaten. Het planvoornemen voldoet aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden

Artikel 2.23 Bestaande natuur

In een bestemmingsplan worden geen bestemmingen aangewezen of regels gesteld die, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, mogelijk maken dat de wezenlijke kenmerken of waarden van de in bijlage 9 aangegeven gebieden met de aanduiding Bestaande natuur per saldo significant worden aangetast. Ook mag de bestemming niet leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte van de gronden, of tot een significante aantasting van de samenhang tussen gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Zeeland. Het plangebied ligt in de nabijheid van een zone Bestaande natuur. Deze zone wordt door de realisatie van dit bestemmingsplan niet aangetast.

Afbeelding uitsnede kaart omgevingsverordening - Bestaande natuur

Conclusie

Het planvoornemen maakt onderdeel uit van een regionaal woningbouwprogramma en sluit bij aan een bebouwd gebied. Het naastgelegen bestaande natuurzone wordt niet negatief aangetast. Hiermee is het planvoornemen niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

3.5.1 Toekomstvisie 'Bestemming Tholen' en actualisering 'Tholen 2025'     

In de visie verwoordt de gemeente de gewenste ontwikkelingskoers. Om de kwaliteiten 'rust en ruimte' te behouden, moet de 'stedelijke' en recreatieve dynamiek worden gestuurd. Het accent ligt daarbij op het in stand houden, faciliteren, stimuleren en sturen van de eigen dynamiek.

De kern Tholen vormt als hoofdkern van het eiland het scharnierpunt tussen de gemeente en de regio. Om draagkrachtafvloeiing voor bepaalde bovenlokale voorzieningen (zwembad, voortgezet onderwijs, et cetera) naar de regio te voorkomen, is het gewenst om deze te concentreren. Tholen-stad is hierbij de aangewezen kern.

Met betrekking tot het thema 'Wonen' wordt gesteld dat behoefte is aan meer woningkwaliteit. Hierbij is het van belang om de markt leidend te laten zijn, zodat zowel voldaan kan worden aan de vraag van de eigen inwoners als aan de woonwensen van nieuwkomers.

De realisatie van Molenvliet vindt gefaseerd plaats, al naar gelang de behoefte. Naast de bekende woningtypen (vrijstaand, geschakeld, rij) is er ruimte voor flexibele woonvormen, mantelzorgwoningen. De woningen worden toekomstbestendig en levensloopgeschikt gebouwd. Op deze manier wordt er gebouwd voor de toekomst en is er aandacht voor verschillende inkomensgroepen en doelgroepen. Het planvoornemen zorgt ervoor dat er een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande woningvoorraad plaatsvindt.

3.5.2 Woonvisie 2017-2021     

In deze Woonvisie wordt het beleid voor de periode 2021 - 2026 uiteengezet, waardoor dit document de basis vormt voor de woningbouw. De hoofddoelstelling betreft het behouden en versterken van Tholen als aantrekkelijke woongemeente voor de huidige inwoners als voor mensen van buiten de gemeente door het faciliteren en stimuleren van inzet voor woonkwaliteit en leefbaarheid in zowel dekernen als het buitengebied.

Ten aanzien van het bouwen van nieuwe woningen wordt gesteld dat gebouwd wordt naar behoefte, waarbij het initiatief ligt bij marktpartijen. Het is van belang dat het ruimtelijke, rustige en kleinschalige karakter van Tholen behouden blijft. Tevens wordt gestreefd naar gedifferentieerde, evenwichtige wijken met een mix van woonstijlen waarin verschillende groepen kunnen wonen. De gemeente streeft bij nieuwe woningbouwplannen dan ook naar een mix van woningen in zowel de koop, sociale huur- en vrijesectorhuur. waarbij er extra ingezet wordt op het bouwen voor doorstroming. Uitgangspunt bij nieuwbouw is levensloopbestendigheid.

In het planvoornemen is er ruimte voor een breed aanbod aan diverse woningen. De invulling van woningclusters vindt gefaseerd plaats en zorgt voor verschillende soorten woningtypen, woonstijlen en prijsklassen. Dit aspect versterkt het gegeven dat Tholen een aantrekkelijke woongemeente blijft voor een brede groep mensen. In fase 1 is er ruimte voor circa 220 woningen. Er is ruimte voor een breed aanbod, en bepaalde woningtypen worden op voorhand dan ook niet uitgesloten. Daarnaast zorgen de bestaande en nieuwe landschappelijke structuren in de nieuwe wijk dat de woonkwaliteit en leefbaarheid versterkt worden.

3.5.3 Parapluherziening Woonvormen     

De beleidsnota 'Beleid huisvesting internationale werknemers' biedt de kaders voor het faciliteren van huisvesting van internationale werknemers. In de bestemmingsplannen van de gemeente Tholen waren te weinig mogelijkheden om te kunnen sturen op deze huisvesting. Om in de toekomst op een goede wijze te kunnen sturen op de wenselijke vormen van huisvesting heeft de gemeente deze parapluherziening Woonvormen opgesteld.

Waar relevant zijn bepalingen uit de Parapluherziening Woonvormen in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 7.1 De planologische opgave.

3.5.4 Parapluherziening Parkeren Tholen     

Om een gemeentedekkende regeling te hebben voor parkeren en laden en lossen is de Parapluherziening Parkeren Tholen opgesteld. Dit plan wijzigt alle ruimtelijke plannen in de gemeente op dit onderdeel, met uitzondering van de plannen waar een specifieke regeling is opgenomen voor parkeren.

Waar relevant, zijn bepalingen uit de Parapluherziening Parkeren in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 7.1 De planologische opgave.

3.5.5 Welstandsnota     

In de Welstandsnota gemeente Tholen zijn algemene welstandscriteria en gebiedsgericht welstandsbeleid voor het bouwen vastgelegd. Voor de realisatie van Molenvliet wordt een separaat Beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat wordt toegepast bij de beoordeling van aanvragen voor een omgevingsvergunning.

3.5.6 Groenvisie en Groenstructuurplannen     

De gemeenteraad heeft een Groenvisie vastgesteld, die vervolgens per kern is uitgewerkt in een Groenstructuurplan. Voor Tholen gaat het om het realiseren en versterken van zo robuust mogelijke groenstructuren, zoals grote groengebieden, boomstructuren langs rijbanen en/of groene uitloopgebieden, het combineren van groen met spelen, recreatie en educatie, sterke identiteit en herkenbaarheid en zelfbeheer en adoptiegroen faciliteren en stimuleren. Tevens wordt ernaar gestreefd om een lange levensduur van groen te bereiken.

In het stedenbouwkundig raamwerk is rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten:

• De Bent: aanbrengen groenzone als overgang Tholen en buitengebied;
• Molenvlietsedijk: boomstructuur versterken tot dubbele boomstructuur van linden (n.b. de dijk behoort niet tot het plangebied, maar wordt volledigheidshalve hier genoemd);
• Hoofdontsluitingsroute voorzien van doorgaande boomstructuur 1^e grootte;
• Wijkontsluitingsroute voorzien van doorgaande boomstructuur 2^e grootte;
• Woonstraten voldoende groen en klimaatbestendig inrichten. Ook in de buurten ruimte bieden aan monumentale bomen.

De kaart Gewenste groenstructuur voor de kern Tholen uit het groenplan 2019-2023 met daarop de te realiseren hoofdstructuren (in combinatie met landschappelijke inpassing)

Gewenste groenstructuur

• Aansluiting zoeken bij Groenplan Tholen;
• Het groenbeleid heeft als doel om de waarden van groen te behouden en te vergroten. In het stedenbouwkundig plan voor Molenvliet worden de waarden van landschap en groen versterkt;
• Het groenbeleid vraagt aandacht voor cultuurhistorische waarden: historische patronen versterken of opnieuw zichtbaar maken en (toekomstige) monumentale bomen behouden. Daartoe is in hoofdstuk 3 van deze Nota van uitgangspunten onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische waarden om eventueel aanwezige cultuurhistorische (groene) waarden die nog zichtbaar zijn te behouden of oude patronen opnieuw zichtbaar te maken;
• Doel van het groenbeleid is om ruimtelijke en functionele verbindingen te leggen:

- Molenvlietsedijk: het streefbeeld is om de boomstructuur op Duit te bouwen tot een dubbele boomstructuur van linden;

- Er wordt gestreefd naar continuïteit in de groenstructuren.

• Specifiek worden op macro-schaal de volgende groene waarden gezien:

- Van oost naar west liggen er belangrijke robuuste groene gebieden: Schor Alteklein, dijkstructuur, Stadsbos, Wetland bij gemeentehuis, Waterloop 'De Bent' en Groenzone tussen Nieuwe Postweg en Garnalenstraat/Kreeftenstraat. Het groenbeleid zet in op het met elkaar verbinden van de waardevolle groengebieden door robuuste groenstructuren als ecologische en recreatieve verbindingszones.

- De Bent kan worden uitgebouwd tot een groenzone aangrenzend aan de waterloop om daarmee de landschappelijke inpassing van de wijk te realiseren. De waarde van deze zone is: landschappelijke waarde, ecologische waarde, ruimtelijke waarde, waarden voor de leefbaarheid en recreatieve waarde.

Op de bovenstaande kaart is dat in beeld gebracht voor het plangebied Molenvliet.

• Meso-schaal: het benutten van bestaand robuust groen en daarop aan te sluiten om dat bestaande groen robuuster te maken en de waarden ervan te vergroten:
  1. Eventuele waardevolle houtopstanden;
  2. Openheid en groene waarden (rand waterpartijen) in de aangrenzende wijk Stadszicht;
  3. Groenzone rondom zwembad de Spetter;
  4. Molenvlietsedijk met aangrenzende waterlopen en onderhoudsstroken.
• Micro-schaal: het gebied analyseren op groene waarden en eventuele potenties benutten.

Deze twee aspecten zijn op de onderstaande afbeelding aangeduid._.

Specifieke kaders voor openbaar groen:

• Hoofdontsluitingsroute voorzien van een doorgaande boomstructuur van de 1^e grootte;
• Wijkontsluitingsroute voorzien van een doorgaande boomstructuur van bomen van de 2^e grootte;
• Woonstraten voorzien van voldoende groenvoorziening voor een prettig woon- en verblijfklimaat. Een inrichting die past bij de doelstelling om de openbare ruimte klimaatbestendig te laten zijn. Dat vraagt om een inrichting die in het bijzonder de extremen qua hitte kan dempen en hevige regenval kan opvangen.
• Aandacht voor natuur en biodiversiteit en ecologische waarden;
• Beplantingen langs wegen in de wijken mogen qua soortkeuze afwijken van de landschappelijke beplantingen die langs de hoofdontsluitingsroutes worden aangeplant;
• In de wijken mag de soortkeuze meer uitheems zijn; gericht op sierwaarde en gebruiksgemak. Aandacht voor de toepassing van soorten die passen bij het doel om de biodiversiteit te verhogen, in het bijzonder gericht op bijen en vlinders.

Spelen

Naast het realiseren van formele speelplekken, richt het beleid zich steeds meer op natuurlijk spelen. Het kan daarbij gaan om speciaal ingerichte gebieden met speelaanleidingen (en eventueel met nog enkele traditionele speeltoestellen) maar het gaat nadrukkelijk ook om natuurlijke elementen zoals glooiingen in het terrein, stapstenen, of -stammen of andere uitnodigende eenvoudige natuurlijke elementen.

• Natuurlijk spelen, enkele concrete speelplekken en een speelroute door het gebied.

3.5.7 Duurzaamheid en klimaat     

De gemeente heeft nog geen specifiek beleid op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie. Wel heeft Tholen de ambitie om het gebruik van fossiele brandstoffen een halt toe roepen en om te schakelen naar het gebruik van schone warmtebronnen. Daarvoor moet de gemeente deze schone warmtebronnen eerst ontwikkelen. Maar welke bronnen de inwoners kunnen gebruiken en hoe ze daarmee uiteindelijk de woningen verwarmen, warm kunnen blijven douchen en kunnen koken moet nog worden uitgezocht. Met een Transitievisie Warmte onderzoekt de gemeente op hoofdlijnen welke mogelijkheden er zijn. De verwachting is dat eind 2021 de Transitievisie klaar is voor gebruik. In het planvoornemen wordt op voorhand al rekening gehouden met het tot stand brengen van een duurzame en klimaatadaptieve woonwijk. Dit wordt in paragraaf 4.11 verder toegelicht.

3.5.8 Waterhuishouding     

Het relevante beleid van de gemeente, de provincie en het waterschap is opgenomen in hoofdstuk 5 Waterhuishouding. De reden om de beleidsaspecten in dat hoofdstuk onder te brengen, heeft te maken met de sterke samenhang die bestaat tussen de beleidsdoelstellingen van de diverse overheden. De op de waterhuishouding betrekking hebbende beleidsstukken zijn daarom allen opgenomen in een eigen hoofdstuk, waarbij ook de doorwerking op het plangebied in dat hoofdstuk is ondergebracht.

4.4.1 Verkeer     

Iv-Infra b.v. heeft een notitie opgesteld die de verkeerskundige gevolgen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid beschrijft. Dit rapport is als Bijlage 5 bijgevoegd.

Verkeersgeneratie Molenvliet

Op basis van CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ is de verkeersgeneratie van de woningen in Molenvliet bepaald. Aangezien het exacte aantal woningen per type op dit moment nog niet bekend is, is de verkeersgeneratie gebaseerd op de kencijfers voor woongebieden. Het aantal te bouwen woningen bedraagt 400, waardoor de verkeersgeneratie van de wijk Molenvliet uitkomt op 2.800 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Op een gemiddelde werkdag resulteert dit in 1.400 ingaande voertuigen en 1.400 uitgaande voertuigen.

Extra ontsluiting op N286: verandering routekeuzes verkeer Tholen en Molenvliet

Het blijkt dat de nieuwe aansluiting zorgt voor een verandering van de routekeuze van het verkeer van/naar Tholen. Het verkeer uit de wijken aangrenzend aan de Molenvlietsedijk krijgt via deze aansluiting een directere route naar N286. Dit leidt tot een afname van de intensiteiten op gebiedsontsluitingswegen van Tholen (Postweg, Ten Ankerweg en Grindweg). Het onderzoek naar de gewenste vormgeving van deze aansluiting is als Bijlage 6 bijgevoegd.

Interne verkeersafwikkeling

Uitgangspunt bij de ontwikkeling van Molenvliet is de realisatie van een ‘binnenring’ tussen de Burgemeester van Boeijenstraat en de Molenvlietsedijk. Met deze binnenring wordt beoogd verkeer vanuit Stadszicht via Molenvliet richting de N286 te laten rijden. Hiermee krijgt de binnenring een ontsluitende functie, waardoor extra verkeer gebruik zal gaan maken van de binnenring.

Kruispuntvorm Molenvlietsedijk – Binnenring Molenvliet

Voor een goede en veilige verkeersontsluiting van Molenvliet is het van belang dat de gekozen kruispuntvorm aansluit bij de functie en vorm van de kruisende wegen en het kruispunt daarnaast voldoende afwikkelingscapaciteit heeft. De gemeente heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt als eis gesteld dat de binnenring met een rotonde aansluit op de Molenvlietsedijk. Een enkelstrooksrotonde heeft voldoende capaciteit om de verwachte verkeersvraag af te wikkelen.

Interne verkeersveiligheid

De verwachte intensiteiten op de Binnenring blijven binnen de grenzen voor een leefbare straat waarin verblijven centraal staat. Weggebruikers hebben als gevolg hiervan voldoende mogelijkheid tot het uitwisselen en oversteken van de straat. In combinatie met langzame kwetsbare verkeersdeelnemers is het gewenst dat de snelheid van kruisend verkeer zo laag mogelijk ligt. Bij de verdere uitwerking van het plan dient hier rekening mee gehouden te worden.

Externe verkeersafwikkeling

Het gereedkomen van de derde ontsluiting van Tholen op de N286 zorgt voor een routekeuzeverandering van het verkeer van/naar Tholen. Het verkeer uit de wijken aangrenzend aan de Molenvlietsedijk krijgt via deze aansluiting een directere route naar N286. Dit leidt tot een afname van de intensiteiten op gebiedsontsluitingswegen van Tholen (Postweg, Ten Ankerweg en Grindweg). De kruispunten/rotondes op deze gebiedsontsluitingswegen worden hierdoor minder zwaar belast.

Verkeer van en naar Molenvliet zal ook voornamelijk georiënteerd zijn op de N286, waardoor alleen het noordelijke deel van de Molenvlietsedijk een verkeerstoename te verwerken krijgt. Een eventuele verkeerstoename voor de omliggende wegvakken valt conform het gemeentelijke beleid binnen de gestelde normen.

Externe verkeersveiligheid

Doordat verkeer uit Molenvliet voornamelijk op de N286 georiënteerd zal zijn, heeft Molenvliet niet/nauwelijks negatieve gevolgen voor de verkeersveiligheid op de omliggende wegvakken.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen op het gebied van verkeer.

4.4.2 Parkeren     

• Toepassing parkeernormen conform de Parapluherziening Parkeren Tholen;
• Wijkontsluitingsweg( secundair): Parkeren vindt plaats op eigen erf of aangewezen parkeerplaatsen;
• Woonstraat (tertiair): Parkeren dient plaats te vinden op straat of op de daarvoor aangewezen parkeerplaatsen.

4.6.1 Quickscan     

Econsultancy heeft in het plangebied een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 8 bijgevoegd.

Toetsing aan soortenbescherming

Broedvogels

Jaarrond beschermd broedvogels

Om vast te stellen of er broedgevallen van de huismus op de onderzoekslocatie aanwezig zijn dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden tijdens het broedseizoen van de soort. Daarnaast is op de onderzoekslocatie een nestplaats van kerkuil aanwezig, waardoor de voorgenomen ingreep zal leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Voor het vaststellen van territorium, foerageergebied, rustplaatsen en overige essentiële functies behorend bij de broedlocatie van kerkuil dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd tijdens het broedseizoen van de soort. Ook geldt voor de te realiseren nieuwbouw dat vastgesteld zal moeten worden of zich in de te kappen bomen en in de bomen binnen 75 meter van de onderzoekslocatie zich nesten van buizerd bevinden. Indien dit het geval is zal er ten aanzien van de ingreep een alternatieve afweging gemaakt moeten worden. Voor het vaststellen van de aanwezigheid van broedgevallen van buizerd op of in de directe omgeving van de onderzoekslocaties dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd tijdens het broedseizoen van de soort.

De aanwezigheid van soorten als de slechtvalk, gierzwaluw, boomvalk, havik, ransuil, sperwer, wespendief en grote gele kwikstaart zijn uit te sluiten in het gebied.

Overige broedvogels

Voor de algemene broedvogelsoorten die zijn te verwachten, geldt dat, indien het groen buiten het broedseizoen wordt verwijderd, er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. Artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Het is verboden nesten te beschadigen, te vernielen of weg te nemen) is van toepassing. Voor het uitvoeren van eventuele werkzaamheden wordt geadviseerd om paragraaf 6.1.2 in Bijlage 8 te raadplegen.

Vleermuizen

De eventueel te slopen bebouwing en een deel van de bomen zijn in principe geschikt als verblijfplaats voor gebouw- en/of boombewonende vleermuizen. De sloop van de bebouwing en verwijdering van de bomen zou in geval van aanwezigheid van een verblijfsfunctie van vleermuizen kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. De plannen zullen echter geen aantasting van belangrijk foerageerhabitat vormen en doordat lijnvormige elementen ontbreken op de onderzoekslocatie, worden er geen potentiële vliegroutes verstoord.

Gelet op de geschiktheid van de onderzoekslocatie voor vleermuizen, zal aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn om de daadwerkelijke functie van het gebied voor vleermuizen te kunnen vaststellen. De vleermuissoorten die onderzocht dienen te worden zijn gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, rosse vleermuis en watervleermuis.

Bij het aantreffen van verblijfplaatsen van vleermuizen is bij de voorgenomen werkzaamheden overtreding van de Wet natuurbescherming naar verwachting niet te vermijden en is daarom een ontheffingsaanvraag aan de orde. Door het treffen van maatregelen zal de functionaliteit van een rust- of verblijfplaats behouden moeten worden en zal schade aan individuen moeten worden voorkomen. Deze maatregelen, omschreven in een projectplan, dienen vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de provincie Zeeland, middels een ontheffingsaanvraag.

Overige zoogdieren

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor een aantal soorten grondgebonden zoogdieren. Het gaat daarbij om algemene soorten als egel, mol, konijn, haas en (woel)muissoorten. Voor de te verwachten soorten geldt, op grond van het provinciale soortenbeleid, bij ruimtelijke ontwikkelingen echter een vrijstelling, waardoor geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd. Het is echter in het kader van de zorgplicht wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen.

Reptielen, amfibieën en vissen

Op de onderzoekslocatie is geen geschikt habitat voor reptielen aanwezig.

Tijdens werkzaamheden kan de onderzoekslocatie een geschikt zomer- en winterhabitat bieden voor de rugstreeppad. Derhalve moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van beschermde amfibieën op de onderzoekslocatie. Hierdoor wordt nader onderzoek met betrekking tot de rugstreeppad noodzakelijk geacht.

De onderzoekslocatie vormt tevens geschikt water- en landhabitat voor algemene amfibieënsoorten als kleine watersalamander, bruine kikker en gewone pad. Voor de te verwachten soorten geldt, op grond van het provinciale soortenbeleid, bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de Wet natuurbescherming, waardoor geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd. Het is echter in het kader van de zorgplicht wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen.

Bij het dempen van de watergangen zullen zonder maatregelen vissen worden gedood, hetgeen een overtreding van de Wet natuurbescherming inhoudt. Voor de te verwachten vissoorten geldt de zorgplicht.

Ongewervelden en vaatplanten

Beschermde soorten libellen, vlinders, plantentsoorten en overige soorten zijn op de onderzoekslocatie niet te verwachten.

Toetsing aan gebiedenbescherming

Natura 2000

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Oosterschelde, bevindt zich op circa 2,4 kilometer afstand ten zuidwesten van de onderzoekslocatie. Er wordt geadviseerd een stikstofonderzoek door middel van een AERIUS-berekening te laten uitvoeren. Dit aspect wordt in paragraaf 4.6.4 toegelicht.

Natuurnetwerk Nederland

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Zeeland. De onderzoekslocatie ligt echter wel in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Zeeland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 10 meter ten oosten van de onderzoekslocatie. Op onderstaand afbeelding is de ligging van de onderzoekslocatie ten opzichte van het Natuurnetwerk Zeeland weergegeven.

Afbeelding ligging onderzoekslocatie ten opzichte van het Natuurnetwerk Zeeland.

Initiatiefnemers van ingrepen binnen of in de directe nabijheid (binnen 100 meter) van het Natuurnetwerk Zeeland dienen de effecten van de ingreep op kernkwaliteiten en omgevingscondities te onderzoeken en te toetsen middels “Nee-tenzij toetsing”, of de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Zeeland niet negatief beïnvloed worden. De voorgenomen plannen zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Zeeland naar verwachting aantasten door de toename van verkeer behorend bij de woningen. Hierbij zal het Natuurnetwerk Zeeland worden doorkruist.

Houtopstanden

De zwarte elzen lijken binnen de bebouwde kom te staan en vallen naar alle waarschijnlijkheid dus niet onder de definitie houtopstanden als bedoeld in paragraaf 4.1 van de Wet natuurbescherming. De berkenrij in combinatie met rij naaldbomen betreffen mogelijk meer dan 20 bomen en indien deze niet op een erf staan vallen deze bomen waarschijnlijk wel onder de definitie houtopstanden. Geadviseerd wordt om navraag te doen bij de gemeente Tholen over het al dan niet noodzakelijk zijn van een omgevingsvergunning en of voor de te vellen houtopstanden een meldingsplicht en herplantplicht geldt conform artikel 4.2 en artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Er is nader onderzoek nodig naar de aanwezigheid van huismus, kerkuil en buizerd, vleermuizen en rugstreeppad. Voor de overige soorten geldt aandacht voor zorgplicht. Met betrekking tot gebiedsbescherming van het Natuurnetwerk Zeeland zijn ten aanzien van de voorgenomen plannen mogelijk negatieve effecten te verwachten. Er wordt geadviseerd een “nee, tenzij-onderzoek” te laten uitvoeren. Daarnaast is het advies om voor kap van de bomen contact op te nemen met de gemeente Tholen over het al dan niet noodzakelijk zijn van een omgevingsvergunning en of voor de te vellen houtopstanden een meldingsplicht en herplantplicht geldt.

4.6.2 Nader onderzoek kerkuil     

Econsultancy heeft een aanvullend ecologisch onderzoek naar de kerkuil uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 9 bijgevoegd.

In de huidige situatie functioneert het plangebied als voortplantingsplaats, rustgebied en functioneel leefgebied voor kerkuilen. De uit te voeren ingrepen zijn ontheffingsplichtig. De ontheffingsaanvraag moet ondersteund worden middels een activiteitenplan. Van belang is het in een vroeg stadium starten met de voorbereiding van de te nemen mitigerende en compenserende maatregelen. Sommige maatregelen moeten ruim voorafgaand aan de ingrepen gereed zijn, in dit geval 3 maanden. In dit geval zijn er twee kerkuil nestkasten gerealiseerd in de nabije omgeving, één kast is gerealiseerd in een schil van een boerderij aan de Nieuwlandse kruisweg 10 en één kast is gerealiseerd aan een gevel van het gemeentehuis van Tholen, Hof van Tholen 2 (zie onderstaand afbeelding). De twee kerkuil nestkasten zijn op 25 maart 2021 opgehangen. De geschiktheid van deze alternatieven nestlocaties zullen worden onderbouwd in het activiteitenplan.

In het activiteitenplan worden alle aspecten behandeld die noodzakelijk zijn voor een ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming. De twee opgehangen kasten vallen hieronder. Het activiteitenplan heeft tot doel om mitigerende en compenserende maatregelen vast te leggen, die een negatief effect op beschermde soorten voorkomen en behoud van de huidige functionaliteit ten allen tijde garanderen. De maatregelen dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd bij de provincie Zeeland, door middel van een ontheffingsaanvraag. Voor het planvoornemen dient een ontheffing Wet natuurbescherming verkregen te worden voor de kerkuil. In een bij de ontheffing behorend activiteitenplan worden mitigerende en compenserende maatregelen opgenomen.

Op 29 oktober 2021 heeft de provincie Zeeland ontheffing verleend voor het opzettelijk vernielen van één nestplaats van de kerkuil. Dit besluit is opgenomen als Bijlage 10.

Afbeelding ligging van de huidige nestlocatie van de kerkuil en de mitigerende kerkuil nestkasten

4.6.3 Nader onderzoek Rugstreeppadden     

Econsultancy heeft in opdracht van Gemeente Tholen een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van rugstreeppadden. Een significant belang van de onderzoekslocatie voor de rugstreeppad kan naar aanleiding van de onderzoeksresultaten redelijkerwijs worden uitgesloten. Het onderzoek is als Bijlage 11 bijgevoegd.

4.6.4 Stikstofdepositie     

Econsultancy heeft onderzoek verricht naar de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Het rapport is als Bijlage 12 bijgevoegd.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie wordt gesteld dat het plan in de gebruiksfase niet leidt tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura 2000- gebieden. Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten.

6.1.1 Inspraak, vooroverleg, ambtelijke wijzigingen     

Het bestemmingsplan wordt op grond van de gemeentelijke inspraakverordening voor eenieder ter inzage gelegd. Ook wordt het bestemmingsplan, in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, aan de vooroverlegpartners aangeboden.

6.1.2 Zienswijzen     

Nadat de ontwerpfase is afgerond wordt het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. In een separate notitie worden de zienswijzen samengevat en voorzien van beantwoording.

6.2.1 Beoordeling     

Voor Molenvliet is geen exploitatieplan noodzakelijk, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie is verzekerd door een samenwerkingsovereenkomst waarin de gemeente participeert. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en de fasering en uitwerking vereist geen nadere eisen en/of regels.

De uitvoering van het bouw- en woonrijp maken zal door of namens de gemeente geschieden. De gewenste woningbouw zal plaatsvinden door diverse partijen en door particulieren, middels het bebouwen van uit te geven "vrije sector" kavels.

Tevens zal door of namens de gemeente een deel woningbouw plaatsvinden. Fase 1 zal naar verwachting tussen 2024 en 2030, dus in een periode van 10 jaar worden ontwikkeld. Jaarlijks zullen er gemiddeld rond de 30 woningen verrijzen, hoewel er zowel sprake kan zijn van een vertraging als een versnelling.

Het plan Molenvliet is economisch haalbaar. Dit blijkt uit grondexploitatieberekeningen. In deze opzet zijn kostenmeegenomen van o.a. verwerving, bouwrijp maken, woonrijpmaken, planontwikkelingskosten, rente en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen en bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast zijn de opbrengsten geraamd voor de verschillende

typologieën woningen.

In de laatst geactualiseerde grondexploitatie Molenvliet is voorzien in de raming van zowel de gerelateerde uitgaven als

inkomsten. De berekening gaf een positief resultaat te zien. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan bevestigd.

6.2.2 Conclusie     

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

7.4.1 Inleidende regels     

In de inleidende regels staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (art. 1) bevatten uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden. De wijze van meten (art. 2) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc.

7.4.2 Bestemmingsregels     

De bestemmingen beginnen telkens met een bestemmingsomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende bestemming is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (bouwregels). Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. Dit bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen:

Enkelbestemmingen Dubbelbestemmingen

Artikel 3 Groen Artikel 6 Waarde – Archeologie - 2

Artikel 4 Tuin

Artikel 5 Verkeer

Artikel 7 Water

Artikel 8 Wonen

Artikel 9 Woongebied

Artikel 10 Woongebied - Uit te werken

Onderstaand wordt per bestemming een toelichting gegeven.

Artikel 3 Groen

Deze bestemming heeft betrekking op de binnen het plangebied aan te leggen en reeds aanwezige groenvoorzieningen. De betreffende gronden zijn hierbij bestemd voor groen en maakt onder andere ook fiets- en voetpaden en ontsluitingen mogelijk. De in deze bestemming opgenomen bouwmogelijkheden zijn beperkt; enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden toegestaan. De maximale maten staan in de bouwregels. Binnen deze bestemming is het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden verboden zonder een vergunning van burgemeester en wethouders.

Artikel 4 Tuin

De gronden zijn bestemd voor tuin, met bijbehorende groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Artikel 5 Verkeer

De wegen met een erf- ontsluitingsfunctie zijn bestemd als "Verkeer". Binnen deze bestemming zijn naast wegen en busstroken, onder andere, parkeervoorzieningen, fietspaden en voetpaden mogelijk, evenals voorzieningen van openbaar nut. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 6 Water

De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede voor openbare, nuts- en verkeers- en speelvoorzieningen.

Artikel 7 Wonen

Deze bestemming is van toepassing op gronden die in de bestaande situatie in gebruik zijn en/of worden toegevoegd aan percelen van particulier burgerwoningen en solitair gelegen recreatiewoningen. De bestemming Wonen is toegekend aan de woning (met aan- en uitbouwen), erven met bijgebouwen en (voor)tuinen. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan tenzij anders aangeduid op de verbeelding.

Artikel 8 Woongebied

Deze bestemming is van toepassing op gronden die voor woningbouw worden uitgegeven. De gronden zijn dan ook bestemd voor de woonfunctie. Ook bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, wegen, paden, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen en water zijn toegestaan. Ook binnen een woongebied voorkomende functies, zoals nutsvoorzieningen, kleinschalige speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, geluidwerende voorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, water-infiltratie en watertransportvoorzieningen mogen worden opgericht.

Artikel 9 Woongebied - Uit te werken

Voor gronden binnen het plangebied, waarvoor nog geen concrete invulling is voorzien, is een uit te werken bestemming opgenomen. Deze bestemming maakt, na uitwerking, de realisering van woningen mogelijk. Het artikel bevat de uitwerkingsregels op basis waarvan uitwerkingsplannen moeten worden opgesteld. Hierbij wordt onder meer verwezen naar de bestemming Artikel 8 Woongebied, zodat bij de uitwerking hetzelfde gaat gelden als voor deze bestemming. Daarnaast is er een voorlopig bouwverbod opgenomen. Hierin staat dat er op de gronden met de bestemming Woongebied - Uit te werken. niet mag worden gebouwd voordat er een uitwerkingsplan is vastgesteld. De woningen mogen niet eerder worden gebouwd, dan nadat de woningen, die gerealiseerd kunnen worden binnen de bestemming Wonen, zijn gebouwd of dat daarmee is begonnen.

Artikel 10 Waarde - Archeologie 2

Een gedeelte van het plangebied is voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Uitgangspunt voor deze bestemming is, dat potentiële aanwezige archeologische waarden beschermd dienen te worden. Bij verstoringen van de bodem dient een archeologisch rapport te worden opgesteld alvorens met de verstorende activiteit begonnen kan worden. Dit geldt zowel voor bouwwerkzaamheden als voor overige werkzaamheden; in beide gevallen dient de verstorende activiteit een terreinoppervlak van ten minste 250 m² te beslaan en dieper te reiken 0,7 meter beneden maaiveld. Aan een te verlenen vergunning kunnen voorwaarden verbonden worden.

7.4.3 Algemene regels     

Dit hoofdstuk bevat zeven algemene regels.

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 12 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat enkele bepalingen omtrent beperkte overschrijding van de bouwgrenzen. Daarnaast is een regeling opgenomen voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is expliciet bepaald, dat het doen van (proef)boringen, waaronder naar schaliegas, niet is toegestaan in verband met te verwachten negatieve effecten. Daarnaast wordt het gebruik van gronden en/of gebouwen ten behoeve van seksinrichtingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane maten. De criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels zijn hierin eveneens opgenomen.

Artikel 15 Overige regels

In dit artikel is bepaald, dat de wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, de regelingen betreffen zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan. Daarnaast dient voldaan te worden aan de geldende parkeernormen.

7.4.4 Overgangs- en slotregels     

De overgangsbepaling in artikel 15 heeft onder andere tot doel de rechtszekerheid te verzekeren van bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gebouwd zijn of op grond van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven omgevingsvergunning, gebouwd mogen worden en afwijken van de bebouwingsregels. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang de afwijking van het bestemmingsplan maar niet vergroot wordt.

In artikel 16 is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke zowel de titel van het plan als de regels bevat.

1.1 Plan     

het bestemmingsplan Molenvliet van de gemeente Tholen.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0716.bpMolenvlietTHO-VO01 met de bijbehorende regels.

1.3 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aan- en uitbouw     

een gebouw dat aangebouwd is aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw én dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding is van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw;

1.6 Aan-huis-verbonden beroep     

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.7 Antennedrager     

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

1.8 Antenne-installatie     

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie

1.9 Archeologisch deskundige     

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

1.10 Archeologisch onderzoek     

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

1.11 Archeologische waarde     

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

1.12 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.13 Bebouwingspercentage     

het gedeelte van de oppervlakte van een bouwperceel voor zover gelegen binnen het bouwvlak, dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten, met dien verstande dat bij de berekening van het bebouwingspercentage bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarvan de bebouwde oppervlakte niet meer bedraagt dan 1m², buiten beschouwing blijven;

1.14 Bedrijf     

Een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

1.15 Beleidsnota huisvesting internationale werknemers     

De Beleidsnota huisvesting internationale werknemers van de gemeente Tholen zoals vastgesteld op 18 juni 2020, of, indien gewijzigd, dit gewijzigd beleid.

1.16 Beperkt kwetsbaar object     

de definitie als opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.17 Besluit externe veiligheid inrichtingen     

Besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteitseisen voor de externe veiligheid van inrichtingen, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

1.18 Bestaand     

• bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het plan;
• bij bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. Als bestaand bouwwerk wordt ook aangemerkt een bouwwerk dat na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, waarbij de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend. Onder bestaande bouwwerken worden niet verstaan bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;

1.19 Bestaande afstands-, inhouds-, en oppervlaktematen     

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

1.20 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.21 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.22 Bevoegd gezag     

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.23 Bijgebouw     

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.24 Bijzonder kwetsbare objecten     

objecten, zoals verzorgingstehuizen, ziekenhuizen, kinderdagverblijven, gesloten afdelingen van zorginstellingen en gevangenissen, die dienen tot (langdurig) verblijf en/of huisvesting van personen met een verminderde zelfredzaamheid als gevolg van een (geestelijke of lichamelijke) beperking of (een zeer lage of hoge) leeftijd, of daartoe gehinderd worden door een inbewaringstelling of penitentiaire maatregel;

1.25 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.26 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.27 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor functies uit de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.

1.28 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.29 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceel.

1.30 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.31 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.32 Bouwwerk, geen gebouw zijnde     

een bouwwerk, niet zijnde een gebouw.

1.33 Bouwwijze     

bebouwingstype van hoofdgebouwen (met name woningen), onder te verdelen in vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd, waarbij:

1. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw, niet begrensd door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen;
2. onder twee-aaneen wordt verstaan een hoofdgebouw, aan één zijde begrensd door de scheidsmuur van een ander hoofdgebouw;
3. onder aaneengebouwd wordt verstaan een rij hoofdgebouwen, aan twee zijden begrensd door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen, met uitzondering van de hoofdgebouwen die de rij beëindigen;
4. onder gestapeld wordt verstaan een gebouw dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;
5. onder geschakeld wordt verstaan, een woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijgebouw verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd;

1.34 Dakhelling     

de hoek van de druiplijn, de bovenkant van de goot, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel met het hellend dakvlak;

1.35 Dakkapel     

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.36 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.37 Duurzaam gemeenschappelijke huishouding     

Een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er is sprake van een economisch-consumptieve eenheid en bloedverwantschap, huwelijksbinding of een daaraan in intensiteit en continuïteit gelijk te stellen mate van binding tussen de bewoners.

1.38 Evenement     

een gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

1.39 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.40 Gemengd     

activiteiten op het gebied van cultuur en ontspanning (zoals atelier, creativiteitscentrum), detailhandel, niet zijnde een supermarkt, dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorziening (zoals gezondheidszorg, jeugdopvang, praktijkruimte, verenigingsleven, niet zijnde drugsopvang, religie, naschoolse opvang, onderwijs), wonen daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen, logies met ontbijt en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

1.41 Gestapelde woningen     

boven elkaar of nagenoeg boven elkaar gebouwde woningen;

1.42 Gevel     

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.43 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.44 Hotel     

een horecabedrijf, dat in hoofdzaak gericht is op het verstrekken van nachtverblijf (boeking per nacht) inclusief service als schoonmaken, beddengoed en waar maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten.

1.45 Huishouden     

Een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren.

1.46 Kamerverhuurbedrijf     

het geheel van onzelfstandige woonruimten die bedrijfsmatig wordt verhuurd aan derden. Hiervan is sprake als een substantieel inkomen wordt verworven met de bedrijfsmatige activiteit en minimaal 60% van de oppervlakte van het hoofdgebouw(en) wordt benut ten behoeve van kamerverhuur;

1.47 Kangoeroewoning     

een woonvorm waarbij zorgbehoevenden, met behoud van hun zelfstandigheid, deel kunnen uitmaken van het huishouden van een mantelzorger. De woning bestaat uit een woning en een afhankelijke woonruimte, de hoofdwoning en buidel, die boven of naast elkaar zijn gesitueerd en die intern met elkaar verbonden zijn;

1.48 Kantoor     

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

1.49 Kap     

een dak of een gedeelte daarvan, dat bestaat uit hellende dakvlakken;

1.50 Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten     

activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

1.51 Kwetsbaar object     

de definitie als opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.52 Logies     

Het bieden van overnachtingen in bijvoorbeeld een pension of hotel.

1.53 Logies met ontbijt     

Een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, recreatieve voorziening voor kortdurend verblijf, voor uitsluitend logies en ontbijt en niet voor permanente bewoning.

1.54 Niet-woonfunctie     

een functie, gericht op gebruik van de gronden en/of opstallen voor andere doeleinden dan woondoeleinden;

1.55 Nieuw     

eerst aanwezig na de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

1.56 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.57 Omgevingsvergunning     

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.58 Ondergeschikte bouwdelen     

plinten, pilasters, kozijnen, risalieten, gevelversieringen, standleidingen voor hemelwater, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, gevel of kroonlijsten, overstekende daken, liftschachten, goten, luifels, balkons, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, koekoeken en hijsinrichtingen, zomede erkers en aan- of uitgebouwde entrees;

1.59 Ondergronds     

onder het niveau van aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

1.60 Overig bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.61 Overkapping     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1.62 Peil     

1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

1.63 Permanente bewoning     

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

1.64 Praktijkruimte     

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

1.65 Recreatiewoning (vakantiewoning)     

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend recreatief door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt; onder recreatief verblijf wordt niet verstaan het verblijf noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden of arbeid.

1.66 SBI-code     

de code volgens de Standaard Bedrijfsindeling 2008 die door overheid en bedrijfsleven wordt gebruikt om in statistieken bedrijven naar hun belangrijkste activiteit in te delen.

1.67 Seksinrichting     

het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

1.68 Short stay     

tijdelijke huisvesting voor een periode van een paar dagen tot een paar maanden (minder dan een jaar)

1.69 Staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'     

de Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging die van deze regels deel uitmaakt.

1.70 Voorgevel     

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.71 Voorgevellijn     

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

1.72 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht     

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan

1.73 Wet geluidhinder     

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder zoals deze luidt ten tijde van de terinzagelegging van dit plan;

1.74 Wet ruimtelijke ordening     

Wet van 20 oktober 2006, (Stb. 2006, nr. 566), houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

1.75 Wonen     

Het gehuisvest zijn in een woning, conform het begrip "woning".

1.76 Woning     

Een complex van ruimten, bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

1.77 Zelfstandig bewonen     

zelfstandig gebruik van een ruimte of gebouw als woning voor een afzonderlijk huishouden;

1.78 Zijerf     

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

1.79 Zorgwoningen     

een gebouw dat bestaat uit meerdere wooneenheden, al dan niet zelfstandig, waarbij gemeenschappelijke voorzieningen, zorgvoorzieningen en verpleegvoorzieningen zijn toegestaan.

2.1 Afstand:     

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

2.2 Bouwhoogte van een (schotel)antenne-installatie:     

1. ingeval van een vrijstaande installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de installatie;
2. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde installatie: tussen de voet van de installatie en het hoogste punt van de installatie.

2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4 Breedte, lengte en diepte van een gebouw:     

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

2.5 Dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Goothoogte van een bouwwerk:     

1. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. bij meerdere/ verschillende (hellende) dakvlakken met verschillende goot- en/of boei-boordhoogten wordt de goot- en/of boeiboordhoogte gemeten bij het dakvlak, waarvan de verticale projectie meer bedraagt dan 50% van het grondoppervlak van een gebouw;
3. bij toepassing van een lessenaarsdak wordt goothoogte gemeten op het hoogste snijpunt van het dakvlak met de daaronder gelegen gevel: onder de gevel wordt tevens verstaan het hart van de scheidsmuren met een gebouw op een aangrenzend bouwperceel.

2.7 Inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.8 Oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk.

2.9 Vloeroppervlakte:     

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. water, waterhuishoudkundige voorzieningen, infiltratie;
3. duikers en bruggen;
4. paden, verhardingen, muren en grondkeringen;
5. speelvoorzieningen en straatmeubilair;
6. openbare nutsvoorzieningen;
7. voorwerpen van beeldende kunst;

een en ander met de hierbij bijbehorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, kleinschalige speelvoorzieningen, ballenvangers, ontmoetingsplaatsen, voet- en fietspaden geluidwerende voorzieningen, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals water-infiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

3.2 Bouwregels     

Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:

		gebouwen en overkappingen	bouwwerk, geen gebouw zijnde
a. op deze gronden mag worden gebouwd:		uitsluitend voor ontmoetingsplaatsen en voor nutsvoorzieningen	ja
b. de hoogte bedraagt niet meer dan:		3 m	-
1. bewegwijzering		niet van toepassing	4,5 m
2. straatmeubilair		niet van toepassing	3 m
3. van een mast of zuil ter plaatse van de aanduiding 'zend/ontvangstinstallatie'		niet van toepassing	58 m
4. lichtmasten en overige masten		niet van toepassing	9 m
5. ballenvangers		niet van toepassing	4 m
6. overig bouwwerk, geen gebouw zijnde		niet van toepassing	3 m
7. vrijstaande antennemast		niet van toepassing	15 m
c. de oppervlakte bedraagt niet meer dan:		15 m2	-

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De als 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen;
2. paden en verhardingen;
3. ontsluitingen.

4.2 Bouwregels     

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag niet worden gebouwd.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. verkeersdoeleinden en parkeergelegenheid;
2. groenvoorziening en beplanting;
3. paden, verhardingen, muren en grondkeringen;
4. water, waterhuishoudkundige voorzieningen, infiltratie;
5. duikers en bruggen;
6. speelvoorzieningen en straatmeubilair;
7. openbare nutsvoorzieningen;
8. voorwerpen van beeldende kunst;

één en ander met de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, kleinschalige speelvoorzieningen, ontmoetingsplaatsen, geluidwerende voorzieningen, horecaterrassen, niet-permanente vent- en standplaatsen voor ambulante handel, reclame-uitingen, voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals water-infiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.

5.2 Bouwregels     

Op de voor 'Verkeer' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming en de technische uitrusting van wegen - evenwel met uitzondering van motorbrandstofverkooppunten - worden gebouwd en gelden de volgende regels:

		gebouwen en overkappingen	bouwwerk, geen gebouw zijnde
a. op deze gronden mag worden gebouwd:		uitsluitend voor ontmoetingsplaatsen en voor nutsvoorzieningen	ja
b. de hoogte bedraagt niet meer dan:		zie aanduiding 'maximale bouwhoogte'; en anders 3 m	-
1. bewegwijzering		niet van toepassing	4,5 m
2. straatmeubilair		niet van toepassing	3 m
3. lichtmasten en overige masten		niet van toepassing	9 m
4. overig bouwwerk, geen gebouw zijnde		niet van toepassing	3 m
5. vrijstaande antennemast		niet van toepassing	15 m
c. de oppervlakte bedraagt niet meer dan:		15 m2	-

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

b. waterberging en infiltratie;

c. waterbeheersing en oeververbindingen;

d. ontsluitingswegen, verkeersruimte, duikers en bruggen;

e. voorwerpen van beeldende kunst;

een en ander met de hierbij bijbehorende voorzieningen.

6.2 Bouwregels     

Op de voor Water bestemde gronden mogen ten dienste van de bestemming en met inachtneming van de keur van het waterschap uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, onder de voorwaarden dat:

a. gemalen, aanlegsteigers, duikers en bruggen zijn toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 2 m;

b. steigers mogen een lengte respectievelijk breedte hebben van ten hoogste 6 m /1 m.

6.3 Nadere eisen     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen met aan-huis-verbonden beroep,kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en logies met ontbijt;
2. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

7.2 Bouwregels     

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluiten woningen met bijbehorend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, alsmede bouwwerken ten diensten van de bestemming en de technische uitrusting van wegen, water en groen.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

7.4 Specifieke gebruikersregels     

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
2. het gebruik van een bijgebouw ten behoeve van bewoning of het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan;
3. het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroep, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en logies met ontbijt is toegestaan in een woning en in een bijgebouw met inachtneming van de volgende regels:
   1. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving;
   2. de vloeroppervlakte voor deze andere activiteiten bedraagt in totaal ten hoogste 50 m² ;
   3. het beroep of de activiteit dient door de bewoner te worden uitgeoefend;
   4. de activiteit is milieu hygiënisch inpasbaar in de woonomgeving, waarbij de activiteit vergelijkbaar is met activiteiten;
   5. zoals genoemd in de staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging';
   6. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
4. er vindt geen detailhandel plaats, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;
5. de opslag van caravans, boten en inboedels is uitsluitend binnen de bestaande gebouwen toegestaan;
6. bij een paardenbak en/of stapmolen is het gebruik van een geluidsinstallatie, of verlichting door middel van lichtmasten die niet zijn voorzien van bovenafdekking, niet toegestaan;

7.5 Afwijken van de gebruikersregels     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen met bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. gestapelde woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'
3. aan-huis-verbonden beroep
4. parkeren, verkeersruimte, paden en verblijfsgebieden;
5. ontsluitingswegen;
6. detailhandel, peuterspeelzaal, gezondheidscentrum, buurthuis, dan wel andere maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
7. commerciële voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
8. tuinen en erven;
9. groenvoorzieningen;
10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. openbare nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
12. speelvoorzieningen en straatmeubilair;

één en ander met bijbehorende voorzieningen.

8.2 Bouwregels     

Op de voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden mogen uitsluitend woningen met bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, alsmede bouwwerken ten diensten van de bestemming en de technische uitrusting van wegen, water en groen.

8.3 Ondergronds bouwen en -aanleggen     

8.4 Nadere eisen     

Situering, goot- en bouwhoogte

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen omtrent de situering en de goot- en bouwhoogte van bijgebouwen, indien over een lengte van meer dan 2,5 m in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen met dien verstande dat:

1. daardoor de gebruikswaarde van het bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad;
2. de goot- of bouwhoogte van (delen van) bijgebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 2,5 m;
3. geen inbreuk wordt gemaakt op het bepaalde in 8.2.3 en 8.2.4 ten aanzien van het maximaal te bebouwen gedeelte van de gronden.

Indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met

1. de bebouwingkarakteristiek van de omgeving en de stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;

2. de parkeerbalans;

3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken

8.5 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan, onder de voorwaarde dat de afwijking stedenbouwkundig aanvaardbaar is en geen onevenredige consequenties heeft voor de verkeersveiligheid, door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. het bepaalde in 8.2.1 sub b voor het afwijken van het aangeduide maximum aantal wooneenheden dat binnen het bestemmingsvlak is toegestaan, met dien verstande dat het in 8.2.1 sub a genoemde totaal aantal woningen binnen de bestemming niet wordt overschreden;
2. het bepaalde in 8.2.2 sub a voor een maximum goothoogte van 9 m dan wel een maximum bouwhoogte van 15 m;
3. het bepaalde in 8.2.2 sub e voor het plat afdekken van woningen dan wel voor een kleinere of grotere dakhelling;
4. het bepaalde in 8.2.3 sub a bij woningen op een hoekperceel voor de bouw van een uitbouw voor de voorgevel of het verlengde daarvan met een grotere omvang;
5. het bepaalde in 8.2.3 sub b voor het situeren van bijgebouwen bij vrijstaande en geschakelde woningen op een afstand van minder dan 6 m achter de voorgevel of het verlengde daarvan;
6. het bepaalde in 8.2.3 sub c voor het bouwen van bijgebouwen op een afstand van minder dan 4 m achter de voorgevellijn;
7. het bepaalde in 8.2.3 sub d voor het situeren van bijgebouwen bij vrijstaande en geschakelde woningen binnen 2 m uit de zijdelingse erfgrens;
8. het bepaalde in 8.2.3 sub e voor het situeren van bijgebouwen bij rijenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen binnen 1 m uit de zijdelingse erfgrens;
9. het bepaalde in 8.2.3 sub i voor een grotere oppervlakte aan bijgebouwen.
10. het bepaalde in 8.2.4 voor het bouwen van een balustrade op een aangebouwd bijbehorend bouwwerk, met dien verstande dat:
    1. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 meter boven de bouwhoogte van de eerste bouwlaag mag reiken;
    2. de bouw geen afbreuk mag doen aan de gebruiksmogelijkheden en bezonning van aangrenzende percelen;

8.6 Specifieke gebruiksregels     

8.7 Afwijken van de gebruiksregels     

8.8 Wijzigingsbevoegdheid     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Woongebied - Uit te werken’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen met bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. aan-huis-verbonden beroep
3. parkeren, verkeersruimte, paden en verblijfsgebieden;
4. ontsluitingswegen;
5. maatschappelijke voorzieningen;
6. tuinen en erven;
7. groenvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. openbare nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling;
10. speelvoorzieningen en straatmeubilair;

één en ander met bijbehorende voorzieningen.

9.2 Uitwerkingsregels     

Burgemeester en wethouders werken op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de in lid 1 omschreven

bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

1. de bestemming wordt uitgewerkt, waarbij voor zover van toepassing, wordt voldaan aan de regels van de bestemmingen Woongebied, Groen, Tuin, Verkeer en Waarde - Archeologie 2, welke deel uit maken van dit bestemmingsplan, met dien verstande dat:
   1. het aantal woningen ten hoogste 200 bedraagt voor het gebied aangewezen met de bestemming Woongebied - Uit te werken;
   2. het totaal aantal woningen voor het gebied aangewezen met de bestemmingen Woongebied en Woongebied - Uit te werken niet meer mag bedragen dan 400;;
   3. de woningbouw past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma;
2. voor woningen en andere geluidsgevoelige objecten een akoestisch onderzoek is uitgevoerd:
   1. waaruit blijkt of er sprake is overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder of een door het bevoegd gezag vastgestelde hogere waarden;
   2. indien uit het onderzoek als bedoeld onder b.1. blijkt, dat er sprake is van overschrijding van de voorkeurswaarde, dan dient te worden aangetoond dat ter plaatse van de overschrijding sprake is van een aanvaard woon- en leefklimaat en tevens dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid met betrekking tot het verlenen van hogere waarden.

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud, de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en aanwezige vindplaatsen, niet zijnde beschermd van rijkswege.

10.2 Bouwregels     

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 10.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologisch deskundige waaruit blijkt dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarden van de betrokken locatie niet nodig is;
   2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1: de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   3. de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder 2 genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
3. het bepaalde in dit lid onder b is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. een bouwwerk, waarvan de oppervlakte van de verstoring niet meer dan 250 m² bedraagt;
   3. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde-archeologie vrijstellingsdiepte 40 cm'. een bouwwerk dat niet dieper dan 40 cm wordt geplaatst.
   4. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde-archeologie vrijstellingsdiepte 70 cm'. een bouwwerk dat niet dieper dan 70 cm wordt geplaatst.

10.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

10.4 Wijzigingsbevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsvlak van de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

12.1 Overschrijding bouwgrenzen     

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
2. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt;
3. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

12.2 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten     

1. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. Ingeval van herbouw is 12.2 a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

13.1 Strijdig gebruik     

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken:

• van aan-, uit- of bijgebouwen voor het zelfstandig bewonen;
• van aan-, uit- of bijgebouwen als afhankelijke woonruimte;
• van de gronden voor seksinrichtingen.
• verkoop/opslag van vuurwerk

14.1 Maten, bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen     

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken of bestemmingen dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

14.2 Woningaantallen     

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van artikel 8.2.1 Woningaantal en artikel 9.2 Uitwerkingsregels voor een hoger aantal wooneenheden tot een maximum van 400 woningen binnen het plangebied, met dien verstande dat voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernota en er geen stedenbouwkundige bezwaren tegen de omgevingsvergunning ter afwijking bestaan.

15.1 Parkeren     

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in het vastgestelde 'Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Tholen 2009-2018'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

15.2 Werking wettelijke regelingen     

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

15.3 Beeldkwaliteitsplan     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de situering, de afmetingen en de vormgeving van bebouwing, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en erfscheidingen, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met:

1. het realiseren van de met het plan beoogde stedenbouwkundige beeldkwaliteit, zoals vastgelegd in het "Beeldkwaliteitsplan Molenvliet", welke is opgenomen als Beeldregieplan Molenvliet;
2. de bebouwingskarakteristiek van de fysieke leefomgeving;
3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
4. nadere eisen zoals bedoeld in dit lid onder a kunnen ook worden gesteld ten behoeve van het verkrijgen van een harmonieuze ruimtelijke opbouw van het plangebied.

15.4 Duurzame ontwikkeling     

16.1 Overgangsrecht bouwwerken     

16.2 Overgangsrecht gebruik     

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 12.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. indien het gebruik, bedoeld in 12.1 , na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. 12.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan