Kommen gemeente Tholen

3.7 Gemengde bestemmingen

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 9 Gemengd - Voorzieningen-1, Artikel 10 Gemengd - Voorzieningen-2, Artikel 11 Gemengd - Voorzieningen-3, Artikel 12 Gemengd - Voorzieningen-4 en Artikel 13 Gemengd - Winkelcentrum kunnen rechten worden ontleend.

3.7.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen?

• Voor de verspreid gelegen winkels, kantoren, de kleinere maatschappelijke voorzieningen en andere voorzieningen buiten de centrumgebieden. Met uitzondering van de gemengde bestemmingen aan de Kotterstraat in Tholen, komen bij vrijwel alle functies ook woningen voor of zijn woningen in de voorheen geldende bestemmingsplannen toegestaan.

3.7.2 Welke functies zijn toegestaan?

• Zie schema paragraaf 2.1.2: vrijwel dezelfde functies als binnen de centrumbestemmingen met dien verstande dat:
  • 1. daar waar nu geen detailhandel is toegestaan, dit ook in het nieuwe bestemmingsplan niet mogelijk wordt gemaakt;
  • 2. voor bestemmingen Gemengd - Voorzieningen-1 en Gemengd - Voorzieningen-2 bedrijven uit categorie A zijn toegestaan (en dus niet bedrijven uit categorie B1). Binnen de andere gemengde bestemmingen zijn geen mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van bedrijven (met uitzondering van beroepen of bedrijven vanuit de woning);
  • 3. geen sportfuncties mogelijk zijn;
  • 4. binnen de bestemming Gemengd - Voorzieningen-3 niet de eis is opgenomen dat de functies uitsluitend op de begane grond mogen worden gevestigd. Ter plaatse is namelijk slechts één bouwlaag met kap mogelijk.
  • 5. de regeling van de bestemmingen Gemengd - Voorzieningen-4 en Gemengd - Winkelcentrum ontleend is aan de bestemmingen Gemengd uit de geldende bestemmingsplannen Tholen Noord en VesteTuin;
  • 6. geen afwijkingsbevoegdheid is opgenomen om functieveranderingen op verdiepingen mogelijk te maken; de publiektrekkende functies zijn uitsluitend gewenst op de begane grond;
  • 7. geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om nieuwe horecavestigingen mogelijk te maken.
• Met deze regeling kunnen de aanwezige functies anders dan wonen zonder meer worden gecontinueerd.
• Woningen zijn toegelaten op de begane grond en op verdiepingen. Alleen voor de locatie aan de Kotterstraat in Tholen die is bestemd voor Gemengd - Voorzieningen-3 is wonen niet mogelijk gemaakt, omdat het geldende bestemmingsplan hier niet in voorziet en er evenmin onderzoek is gedaan of er belemmeringen zijn voor wonen. Woningen in het plan VesteTuin (bestemming Gemengd - Winkelcentrum) zijn alleen mogelijk op de 2e bouwlaag of hoger, omdat de begane grond is gereserveerd voor centrumvoorzieningen.
• In woningen mogen bepaalde activiteiten worden uitgeoefend. Welke dat zijn en welke voorwaarden er gelden, wordt uitgelegd in de paragrafen 2.2.6 en 3.18.
• De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. De aanwezige horecafuncties uit deze categorieën kunnen zonder meer worden gecontinueerd. Deze zijn bevestigd met een specifieke aanduiding. Voor het reguleren van hinder van deze horecabedrijven beschikken de gemeente en de politie over de algemene plaatselijke verordening. Om de deur voor nieuwe horecavestigingen niet helemaal op slot te zetten is binnen bestemmingen
  Gemengd - Voorzieningen-1, Gemengd - Voorzieningen-2 en Gemengd - Voorzieningen-3 voor horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Voor horecapanden die lange tijd niet meer als zodanig worden gebruikt kan eveneens met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (leden 9.5.2, 10.5.2 en 11.4.2) de horeca-aanduiding worden verwijderd. Voor een nadere toelichting op het instrument Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar paragrafen 5.9. en bijlage 8 van de toelichting.

3.7.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel?

• Voor de bestemmingen Gemengd - Voorzieningen-1, Gemengd - Voorzieningen-2 en Gemengd - Voorzieningen-4 zijn bouwvlakken opgenomen waar hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' waarbinnen alleen erfbebouwing is toegestaan. Deze systematiek sluit aan op de regeling voor wonen omdat deze bestemmingen doorgaans langs wegen en straten met woningen liggen. In de geldende bestemmingsplannen zijn de betreffende percelen veelal voorzien van de aanduiding 'erf'.
• Voor de bestemmingen Gemengd - Voorzieningen-3 en Gemengd - Winkelcentrum is dit onderscheid niet zinvol omdat het gaat om grotere bijzondere functies. Binnen de bouwvlakken voor deze bestemmingen zijn alle vormen van gebouwen en overkappingen toegestaan. Daarbuiten zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk. Binnen deze bestemmingen komt dan ook geen aanduiding 'bijgebouwen' voor.
• De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd.
• Voor de aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' gelden wel beperkingen. Hiermee wordt voorkomen dat de achtererven dichtslibben. De oppervlakteregeling sluit aan bij die van de woonbestemmingen waar de bebouwingsmogelijkheden afhankelijk zijn gesteld van de oppervlakte van de achtererven. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker.
• Voor het winkelcentrum VesteTuin (Gemengd - Winkelcentrum) en de aangrenzende winkelstroken aan de Wattstraat (Gemengd - Voorzieningen-4), waar ook woningen zijn toegestaan, zijn bijzondere bouwregels opgenomen om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen, zoals bijvoorbeeld het voorschrijven van dove gevels of vliesgevels, het voorschrijven van een afschermende muur met een hoogte van ten minste 7,5 meter en het vastleggen van het maximum aantal wooneenheden.
• De maximum goot- en bouwhoogte van de (hoofd)gebouwen sluit aan op het bouwregime uit de te vervangen bestemmingsplannen en biedt voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving.

3.7.4 Welke veranderingen worden verwacht?

• Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op een perceel dat nu nog als woonperceel in gebruik is of beëindiging van een winkel. Door marktwerking zullen immers functies worden beëindigd. De voorkeur wordt dan gegeven aan herinvulling van het pand in plaats van aan leegstand.

3.7.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling?

• Oorspronkelijk waren alle functies anders dan wonen voorzien van gecombineerde bestemmingen. In het voorliggende bestemmingsplan is gekozen voor het onderbrengen van deze bestemmingen in verschillende bestemmingen Gemengd. Daarmee kan gemakkelijker worden ingespeeld op herinvulling van vrijkomende panden door een andere functie ter voorkoming van leegstand.
• De locatie aan de Kotterstraat was in het bestemmingsplan Kom Tholen uit 2004 uitsluitend bestemd voor een supermarkt. In verband met de verplaatsing van de supermarkt naar het plan VesteTuin wordt deze functie niet langer toegestaan.
• Binnen de gemengde bestemmingen is het gebruik verruimd ten opzichte van de geldende regeling.
• De bestemmingen Gemengd uit de bestemmingsplan Tholen Noord en VesteTuin zijn gesplitst in afzonderlijke bestemmingen. Daarmee kan het aantal aanduidingen worden gereduceerd. Hierdoor ontstaat een rustiger kaartbeeld en zijn de regels beter leesbaar. Inhoudelijk zijn er geen verschillen met de geldende regelingen.