Amberboomstraat 2, Terneuzen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de locatie Amberboomstraat 2 is een flatgebouw aanwezig dat in eigendom is van woningbouwcorporatie Clavis. Het inmiddels verouderde flatgebouw, bestaande uit 27 reguliere huurappartementen en 15 garageboxen, zal gesloopt worden. Het voornemen is om op deze locatie een nieuw appartementencomplex te realiseren, bestaande uit maximaal 30 appartementen. In eerste instantie zullen de appartementen voor onbepaalde termijn als zorgappartementen verhuurd worden aan cliënten van Tragel. Na het verstrijken van deze onbepaalde termijn zullen de appartementen in gebruik genomen worden als reguliere appartementen.

In het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Zuid-west' heeft het plangebied de bestemming 'Wonen', de bestemming 'Groen' en de bestemming 'Verkeer'. Het appartementencomplex zal deels gebouwd worden buiten de woonbestemming en het maximum aantal woningen bedraagt het huidige aantal (27). Hierdoor is de ontwikkeling in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Het college van B&W heeft in een principebesluit (d.d. 12 juli 2022) besloten in principe medewerking te verlenen aan het initiatief.

De gemeente Terneuzen wil medewerking verlenen door met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo). Er moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt op de locatie Amberboomstraat 2 te Terneuzen en is gelegen op de volgende kadastrale percelen:

• TNZoo, sectie E, perceelnummer 3441 (840 m2)
• TNZ00, sectie E, perceelnummer 4729 (ca. 2052 m2)
• TNZ00, sectie E, perceelnummer 4643 (ca. 75 m2)

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 2.967 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is het appartementencomplex te realiseren. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van het appartementencomplex aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en ik hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Op de locatie Amberboomstraat 2 is een flatgebouw aanwezig met 27 reguliere huurappartementen en 15 garageboxen. Aan de voorzijde van het appartemencomplex zijn een aantal bomen en parkeerplaatsen aanwezig. Aan de achterzijde van het appartemencomplex zijn eveneens een aantal garageboxen aanwezig. Het plangebied grenst aan de noordwestzijde aan de Amberboomstraat en aan de oostzijde aan het Wilgenplantsoen. Aan de noordwestzijde van het plangebied is op de locatie Amberboomstraat 1 een woonzorgcentrum aanwezig waar cliënten van Tragel zijn gehuisvest.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Maps)

2.1.2 Toekomstige situatie

Na sloop van het bestaande flatgebouw zal een nieuw appartemencomplex gerealiseerd worden (afbeelding 3 en 4). In eerste instantie zullen de appartementen voor onbepaalde termijn als zorgappartementen verhuurd worden aan cliënten van Tragel. Op de begane grond en eerste verdieping worden appartementen gerealiseerd voor cliënten met een beperkte zorgvraag die zelfstandig willen wonen. Op de tweede verdieping zullen cliënten verblijven waaraan 24-uurs zorg wordt verleend. Op deze verdieping is ook een gemeenschappelijke huiskamer aanwezig. In het complex is ook een slaapwacht aanwezig. Na het verstrijken van deze onbepaalde termijn aan Tragel zullen de appartementen in gebruik genomen worden als reguliere appartementen.

Het appartementencomplex bestaat uit maximaal 30 appartementen. In eerste instantie zullen er van deze 30 appartementen 28 appartementen gebouwd worden en een foyer. De mogelijkheid bestaat om in de toekomst de foyer in tweeën te splitsen waardoor twee extra appartementen gerealiseerd worden. Hiermee zijn er in totaal maximaal 30 appartementen mogelijk. De appartementen hebben een oppervlakte van gemiddeld 60 m2 en zijn verdeeld in 22 2-kamer appartementen en 6 3-kamer appartementen. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen (afbeelding 5). De foyer op de benedenverdieping doet zowel dienst als gemeenschappelijke ruimte voor de cliënten van Tragel als ontmoetingsruimte voor de buurt (afbeelding 6). Op de begane grond worden ook een aantal bergingen gerealiseerd. Wat betreft architectuur wordt aangesloten bij de uitstraling van het reeds gerealiseerde appartementencomplex van Tragel, aan de noordwestzijde van het plangebied. De nieuwbouw inclusief foyer vormt daardoor één geheel met het bestaande complex. Hierdoor krijgt de omgeving als geheel een kwaliteitsimpuls. Aan de noordzijde van het plangebied, ten westen van de locatie Amberboomstraat 1, wordt voorzien in de extra parkeerbehoefte in de situatie waarin de appartementen in gebruik genomen worden als reguliere appartementen (zie paragraaf 4.11).

Afbeelding 3 | Toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten)

Afbeelding 4 | Vogelvlucht toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten)

Afbeelding 5 | Gevelaanzicht (bron: VG Architecten)

Afbeelding 6 | Plattegrond begane grond (bron: VG Architecten)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Zuid-west' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 18 december 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Wonen' met bouwvlak en 'Groen'. Daarnaast geldt de lettertekenaanduiding 'wonen appartementen (s)' en een maximum goothoogte van 12 meter. Het bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat het appartementencomplex deels gebouwd buiten de geldende woonbestemming wordt gebouwd.

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen 'wonen' en 'huishouden' gestandaardiseerd. Daarnaast is het maximaal aantal woningen dat per bouwvlak mogelijk is vastgelegd. Het bestaand aantal appartementen (27) is daarmee op dit moment planologisch het maximum. In het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen' is een parkeerregeling opgenomen.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor deze onderbouwing.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het wijzigingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Op het gebied van woningbouw geeft jurisprudentie een constante lijn aan. Bouwplannen met ten hoogste 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 30 reguliere appartementen. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was. In de huidige situatie bestaat het flatgebouw uit 27 wooneenheden. Het toevoegen van maximaal drie extra wooneenheden heeft nauwelijks ruimtelijke impact. Daarnaast is het nieuw te realiseren gebouw wat betreft bouwvolume vergelijkbaar met het huidige gebouw. Op basis hiervan kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt de behoefte in het kader van de ladder niet nader getoetst. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• Een duurzame en innovatieve economie.
• Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe. Uit het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) blijkt ook dat er, als gevolg van aanhoudende vergrijzing, een sterke verschuiving gesignaleerd is in de behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Ook de Zeeuwse Woonagenda (2021) stelt dat er expliciet aandacht nodig is voor woningmarktsegmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad, waaronder middenhuur en levensloopbestendige woningen.

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in eerste instantie voor onbepaalde termijn in de realisatie van 28 appartementen bedoeld voor cliënten van Tragel. Nadat Tragel het appartementencomplex uit gebruik heeft genomen, voorziet het appartementencomplex in 30 levensloopbestendige appartementen. In het gebouw is een lift aanwezig en het gebouw is gelegen in de nabijheid van voorzieningen. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Het plan voorziet eveneens in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

De looptijd van de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen 2016-2020 is ten einde. Daarom is eind 2020 een start gemaakt met de herziening van deze visie. In de regionale Woonvisie staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. In de Regionale Woonvisie zijn een vijftal ambities geformuleerd. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn:

• 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
• 2. Goed wonen voor alle doelgroepen
• 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
• 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad
• 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

In de regionale woonvisie is opgenomen dat de bestaande woningvoorraad gezien wordt als een woningportefeuille die zo toekomstgericht mogelijk gemaakt moet worden. Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief. Naast het toekomstgericht maken van de woningvoorraad wordt ingezet op het realiseren van nultredenwoningen. Hiermee wordt voorzien in de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Voorgenomen ontwikkeling zet in op kwalitatieve nieuwbouw en, op termijn, de realisatie van nultredenwoningen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025

De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

Afbeelding 8 | Uitsnede structuurvisie Terneuzen (bron: gemeente Terneuzen; bewerking: Juust)

De locatie Amberboomstraat 2 ligt binnen het gebied aangeduid als 'herstructureren'. In de gemeente is een aantal woongebieden aangewezen waarvan de bebouwde en onbebouwde omgeving zal worden geherstructureerd. Dit zijn de 'Witte wijk' en Sint Albert in Sas van Gent, Sluiskil-zuid, en de wijken ten zuidoosten van de binnenstad in Terneuzen (met name Triniteit, Lievenspolder en Zuiderpark). Daarnaast zijn in verschillende kernen de vroeg naoorlogse wijken aangeduid, waar in verschillende gradaties herstructurering van de woningvoorraad noodzakelijk is. In deze gebieden zal een groot deel van de woningvoorraad worden vervangen (met kwaliteitsverbeteringen in termen van levensloopbestendigheid en energiezuinigheid) en worden de stedenbouwkundige en sociaal-maatschappelijke structuren versterkt. Onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van een verouderd flatgebouw en het realiseren van een appartementencomplex binnen de wijk Triniteit. Hiermee wordt een verouderd flatgebouw gesloopt en treedt een kwaliteitsimpuls op voor de omgeving. Dit project past binnen de bovenstaande uitgangspunten zoals benoemd in de strategie 'herstructureren'.

Interim-beleid Toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven (1e wijziging 2013)

In het interim-beleid is vastgelegd in welke gevallen het college bereid is medewerking te verlenen aan afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen in kernen. Medewerking kan worden verleend tot het bouwen van één of meerdere nieuwe woningen dan wel het omzetten van een bestaand gebouw tot één of meerdere woningen indien:

• 1. deze worden gerealiseerd in een 'compensatie' situatie;
• 2. deze benodigd zijn voor het kunnen behouden van karakteristieke beeldbepalende bebouwing;
• 3. daarmee een bedrijfsbestemming kan worden gesaneerd;
• 4. sprake is van een bijzondere woonvorm zoals arbeidsmigranten of mantelzorg;
• 5. sprake is van het kunnen oplossen van een ruimtelijk probleem

Met het voorliggend plan wordt een verouderd flatgebouw gesloopt en een nieuw appartementencomplex gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw. Het plan draagt bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Het plan hindert de omgeving niet, sluit goed aan op de omgeving en voldoet aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (zie voor nadere toelichting hoofdstuk 4). De ontwikkeling past binnen dit beleid.

Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020

Het plan van aanpak richt zich op het mogelijk maken van kwalitatieve toevoegingen van woningbouw door middel van deprogrammering van overtollige woningbouwplannen. Het plan van aanpak vloeit voort uit de beleidsnotitie "Ruimte voor Woonkwaliteit" die gedeputeerde staten op 12 mei 2020 hebben vastgesteld en waarin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen kunnen toevoegen aan de plancapaciteit. Als er een bestuurlijk geaccordeerd Plan van aanpak is, waarin onderbouwd wordt op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt (inclusief tijdpad), is dit te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer.

In het plan van aanpak is gedefinieerd wat verstaan wordt onder een 'kwalitatief goede toevoeging':

• Woningen in het middenhuursegment binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Woningen in een centrum stedelijk woonmilieu (volgens de woonmilieutypering van ABF-Research op basis van vijf woonmilieus, zie 1.2 van de bijlage);
• Invulling van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een stad of centrumdorps woonmilieu;
• Herstructureringsplannen met sloop en terugbouw;
• Plannen waarbij wooneenheden in karakteristieke/beeldbepalende bebouwing of monument mogelijk gemaakt worden om het te kunnen behouden en in stand houden.

Onderhavige ontwikkeling betreft een herstructureringsopgave waarbij het huidige flatgebouw wordt gesloopt en een appartementencomplex wordt gerealiseerd. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in de realisatie van nultredenwoningen binnen de grens van het bestaand stedelijk gebied. Het plan betreft een kwalitatief goede toevoeging aan het bestaande woonaanbod.

Het toevoegen van drie woningen past binnen het woningbouwprogramma. Het gewenste plan past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Relevant op het niveau van deze ontwikkeling is het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.

Archeologie

Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerplaats) ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart en ook niet in de nabijheid daarvan.

  i

Afbeelding 9 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl) 

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerplaats) is deels gesitueerd in een gebied met een zeer lage trefkans en deels in een gebied met een lage trefkans.

Afbeelding 10 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl) 

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerplaats) zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt verder deel uit van drie grote (bureau)onderzoeken:

• 2439204100: Leemten in Kennis
• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Afbeelding 11 | vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!)

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er is geen aanvullende informatie bekend (d.d. 23 september 2022)

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerplaats) voor het grootste gedeelte gesitueerd in een gebied met code Do.3b. Dit zijn kreekafzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke (DIIIb op DIIIo). Het westelijk deel van het plangebied is gelegen op Fo.3b. Dit zijn afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke (DIIIb op DIIIa op DII) op Hollandveen op Pleistoceen.

Afbeelding 12 | uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerplaats) gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek is vrijgesteld tot 50 cm, enkel in de straat is de bodem vrijgesteld tot 150 cm.

Afbeelding 13 | uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Uit bovenstaande toetsing is de archeologische waarde van het plangebied (zowel locatie nieuwbouw als uitbreiding parkeerterrein) bepaald. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (50 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m2.

Het nieuw te realiseren gebouw heeft een oppervlakte van 1031 m2. Aangezien het nieuwe gebouw geplaatst wordt ter plaatse van het voormalige flatgebouw is er deels een overlap van 615 m2. Hiermee heeft de nieuwe verstoring een oppervlakte van 416 m2. De nieuwe fundering bestaat uit schroefpalen met een totale oppervlakte van 32 m2. De nieuwe fundering komt niet dieper te liggen dan de huidige fundering. Het nieuw te verstoren grondoppervlak bedraagt hiermee 448 m2. Hierdoor zullen ter plaatse van de nieuwbouw de vrijstellingswaarden niet overschreden worden en is een archeologisch onderzoek niet benodigd. De uitbreiding van het parkeerterrein heeft een oppervlakte van 475 m2. Het parkeerterrein zal niet dieper aangelegd worden dan 50 cm-mv. Hierdoor zullen de grondroeringen ter plaatse van het parkeerterrein binnen de vrijstellingswaarden blijven. Een archeologisch onderzoek, ter plaaste van de uitbreiding van het parkeerterrein, is eveneens niet nodig.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). Er zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen in het plan of in de nabijheid van het plan aanwezig (afbeelding 14). Over het plangebied ligt het cultuurhistorisch element de Graaf Jansdijk (afbeelding 15). De locatie is gelegen in een gebied met de strategie 'herstructureren' (afbeelding 16). Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad.

Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen)

Afbeelding 16 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen)

Uit de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Zeeland blijkt dat er geen cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn gelegen in directe omgeving van het plangebied (afbeelding 17).

Afbeelding 17 | Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart (bron: Provincie Zeeland)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activ iteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Bij nieuwbouw van woningen dient onderbouwd te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Aan de westzijde van het plangebied zijn, op het bedrijventerrein Oostelijke Kanaaloever, verschillende bedrijfsbestemmingen aanwezig waar bedrijven zijn toegestaan tot en met milieucategorie 3.1. Volgens de VNG-brochure 'Bedrijven- en Milieuzonering' geldt voor deze bedrijven een richtafstand van 100 meter. De afstand van het plangebied tot de dichtst bijgelegen bedrijfsbestemming bedraagt circa 105 meter. Hierdoor wordt aan de richtafstand voldaan. Daarnaast is er op het plangebied reeds een woonbestemming gelegen en komen de woningen niet dichter bij de bedrijven te liggen. Het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan bevat een motivering van de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming. Het nieuwe appartementencomplex overschrijdt op een aantal plaatsen de woonbestemming, waardoor een verkennend bodemonderzoek ter plaatse benodigd is. Op 26 oktober 2022 is door ABO Milieuconsult een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat tijdens de veldwerkzaamheden geen bijmengingen zijn aangetroffen die te relateren zijn aan de voormalige (gedempte) sloten. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de watergangen zijn gedempt met gebiedseigen grond.

In de grondmengmonsters zijn geen van de geanalyseerde parameters uit het standaard NEN 5740 grondpakket in een verhoogd gehalte aangetoond. In grondmonsters 3-3 (boring 3, traject 0,7 – 1,0 m -mv) zijn lichte verontreinigingen (overschrijding achtergrondwaarde) met koper en kwik aangetoond. De overige van de geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde.

In het grondwater uit peilbuis P1 (filterstelling van 2,0 – 3,0 m –mv) is een lichte verontreiniging (overschrijding streefwaarde) aangetoond voor de parameter molybdeen. De overige geanalyseerde parameters worden niet verhoogd aangetoond ten opzichte van de streefwaarde. De resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen de externe veiligheidsrisico's. In de directe nabijheid van de locatie zijn geen potentiële risicobronnen aanwezig (afbeelding 18). Op een afstand van 150 meter is een methaan-leiding gelegen van de Gasunie. Gelet op de ruime afstand vormt dit geen belemmering. Andere buisleidingen en risicovolle inrichtingen liggen op grote afstand van het plangebied. De tankstations aan de mr. F.J. Haarmanweg en Guido Gezellestraat hebben beiden een invloedsgebied van 150 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt 1,5 kilometer (mr. F.J. Haarmanweg) en ruim 2,6 kilometer (Guido Gezellestraat). De afstand tot het ziekenhuis, waarbij het aanwezige Pharmafilter een plaatsgebonden risico heeft van 30 meter, ligt op ruim 2,6 meter. Verder is het spoorwegemplacement gelegen op een afstand van ruim 1,7 kilometer. Het emplacement geeft geen bijzondere beperkingen aan de voorgenomen nieuwbouwontwikkeling.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van Katoennatie Westerschelde Containerterminal, maar ligt wel buiten de plaatsgebonden risicocontour. De afstand tot de inrichting is groot en bedraagt circa 5.750 meter. Gelet op deze grote afstand en de beperkte toename van personen binnen het gebied is deze risicobron niet belemmerend voor de realisatie van het plan. Er is al sprake van een grote personendichtheid binnen het invloedsgebied, aangezien nagenoeg de hele kern Terneuzen daarbinnen valt. De realisatie van het appartementencomplex zal nauwelijks effect hebben voor de hoogte van het groepsrisico. Het groepsrisico blijft in de huidige situatie ruim onder de oriënterende waarde.

Aangezien het aantal personen op het perceel niet wezenlijk wijzigt en op het perceel geen geen nieuwe risicobron wordt gerealiseerd vormt het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding 18 | Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl; bewerking: Juust)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszones van de Meester F.J. Haarmanweg en de Dokweg en de geluidzone van het bedrijventerrein Oostelijke Kanaaloever. Hierdoor is er een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en industrielawaai benodigd. Op 21 februari 2023 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar zowel wegverkeerslawaai als naar industrielawaai (Bijlage 2).

Wegverkeerslawaai

De berekende geluidbelasting vanwege de Dokweg en de Mr. F.J. Haarmanweg bedraagt op de gevels van de nieuwbouw ten hoogste 47 dB, waarmee vanwege deze geluidgezoneerde weg overal wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh. Omdat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden, is in onderhavige situatie dus geen sprake van een relevante blootstelling aan geluid vanwege deze geluidgezoneerde weg en is aanvullend onderzoek naar geluidreducerendemaatregelen niet noodzakelijk. Het aanvragen van een hogere waarde kan ook achterwege blijven.

Industrielawaai

De geluidbelasting vanwege industrielawaai bedraagt ten hoogste 50 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Hoewel de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) niet wordt overschreden, wordt geadviseerd een hogere waarde vast te stellen van 55 dB(A). Hiermee wordt voorkomen dat eventuele uitbreidingen op het industrieterrein worden belemmerd door deze nieuwbouw. Het vaststellen van een nog hogere waarde wordt niet noodzakelijk geacht.

De gecumuleerde geluidbelasting zonder aftrek vanwege de Dokweg, de Mr. F.J. Haarmanweg en het gezoneerd industrieterrein bedraagt ten hoogste 56 dB. Op de meeste toetspunten is de geluidbelasting tussen de 50 en 55 dB. Het akoestisch woon- en leefklimaat dient volgens de Milieukwaliteitsmaat te worden beoordeeld als overwegend ‘redelijk’. Gelet op deze kwalificering in relatie tot de ligging van de planlocatie, kan het akoestisch woon- en leefklimaat als (zeer) aanvaardbaar worden aangemerkt.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas en elektra) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderhavig plan maakt de bouw van een appartementencomplex, bestaande uit maximaal 30 appartementen, mogelijk. De ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de NIBM-grens. Het project draagt daardoor niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het meest dichtbijgelegen Natura 2000-gebied is het Natura 2000-gebied 'Westerschelde & Saeftinghe'. De afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied is 1,2 kilometer. De ontwikkeling betreft de sloop van een bestaand flatgebouw en de realisatie van een appartementencomplex. De effecten van de stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling van het appartementencomplex moeten berekend worden met de AERIUS-calculator. Zowel de realisatie- als de gebruiksfase van het plan moeten doorgerekend worden.

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde berekeningen (Bijlage 5) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming
Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Het bestaande flatgebouw wordt gesloopt. Op 5 januari 2021 is een quickscan naar beschermde soorten uitgevoerd door Ecomark Advies en Beheer (Bijlage 3). Uit de quickscan blijkt dat in de te slopen bebouwing potentiële verblijfplaatplaatsen voor vleermuizen aanwezig zijn. Om te bepalen of vleermuizen voorkomen en wat de eventuele functie van het plangebied is, dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden conform Vleermuisprotocol.. In de bebouwing zijn ook potentiële broedplaatsen aanwezig voor huismus en gierzwaluw. Deze kunnen bij sloop verloren gaan. Om te bepalen of deze soorten hier daadwerkelijk broeden of gebruiken als vaste rust- en verblijfplaats, dient er een nader onderzoek uitgevoerd te worden. Het terrein is niet geschikt voor andere beschermde soorten. Het biotoop is ongeschikt door de geïsoleerde ligging in het agrarisch gebied, of essentiële onderdelen van een biotoop zijn niet aanwezig.

Op 13 december 2022 is door Adviesbureau Wieland en Ecomark Advies en Beheer een nader onderzoek uitgevoerd naar de huismus, gierzwaluw en vleermuizen (Bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat er geen nesten van de huismus zijn vastgesteld en de gierzwaluw niet is aangetoffen als broedvogel. Er zijn wel drie verblijfsplaatsen aangetroffen van de gewone dwergvleermuis. Eén verblijfplaats bevindt zich achter de boeiborden aan de zuidwestelijke kopgevel en één verblijfplaatsen bevindt zich achter de boeiborden aan de noordoostelijke kopgevel. De derde verblijfplaats aan de zuidzijde van het gebouw. De verblijfplaatsen waren bezet door 1 tot 3 dieren. Er zijn van deze soortgroep geen kraamkolonies, paarverblijven of (massa) winterverblijven vastgesteld. Ook is het plangebied niet van waarde als foerageergebied en als vliegroute. Er zijn wel vliegroutes en foerageergebieden maar deze ondervinden geen nadelig effect van de werkzaamheden indien deze uitgevoerd worden bij daglicht in de periode (1 april- 15 oktober). Buiten deze periode zijn vleermuizen (minder) actief en kunnen werkzaamheden eventueel wel uitgevoerd worden na zonsondergang. Er zijn geen andere soorten die beschermd worden in het kader van de Wet natuurbescherming waargenomen.

Bij de sloop zullen de verblijfplaatsen verloren gaan. Er dient een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden voor het vernietigen van 3 (zomer)verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Vóór aanvang van de voorgenomen ontwikkelingen, sloop bebouwing appartementencomplex Amberboom 2 – 84, dienen minimaal 12 tijdelijke voorzieningen voor de gewone dwergvleermuis aangebracht te worden in de directe omgeving (<200 meter). Er dient een gewenningsperiode in acht genomen te worden, zodat er voldoende tijd is om de alternatieve voorzieningen te ontdekken. In de nieuwbouw dienen minimaal 12 inbouwvoorzieningen aangebracht te worden die geschikt zijn als zomerverblijfplaats voor vleermuizen. Door het aanbrengen van alternatieve voorzieningen voor de gewone dwergvleermuis, blijven er in de toekomst voldoende kolonieplaatsen en dagverblijven aanwezig, waardoor de populatie op peil blijft. De gunstige staat van instandhouding is voor de gewone dwergvleermuis niet in het geding. Daarnaast wordt aanbevolen om ook voorzieningen aan te brengen voor de gierzwaluw en huismus.

Om te voorkomen dat dieren tijdens de sloop dieren gedood worden, dienen mitigerende maatregelen getroffen te worden. Mitigerende maatregelen om te voorkomen dat dieren gedood worden kunnen zijn: het plaatsen van exclusion-flaps voor open stootvoegen en voor andere kieren, het handmatig verwijderen van gevelbeplating/bekisting aan buitenzijde. Maatregelen dienen uitgevoerd te worden onder ecologische begeleiding. Dit wil zeggen een vleermuisdeskundige bepaalt in overleg met de uitvoerende aannemer hoe de maatregelen (veilig) uitgevoerd kunnen worden. De maatregelen worden 1 week voor de renovatie uitgevoerd. In de betreffende periode dient het minimaal 1 keer hoger dan 10oC te zijn bij zonsondergang. Vlak voor de renovatie wordt nog een keer gecontroleerd of er vleermuizen (uitvliegers) aanwezig zijn.

Indien de sloopwerkzaamheden (deels) uitgevoerd wordt in de broedperiode, dient er rekening gehouden te worden met broedende vogels. Dit geldt ook voor andere soorten (turkse tortel, kauw, pimpelmees, merel, koolmees) die in nestkasten op balkons broeden of in de nabij gelegen beplanting.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden.

Gemeente Terneuzen hanteert voor niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. De locatie Amberboomstraat 2 valt in relatie tot NGE door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog niet in een aangemerkt risicogebied (zie afbeelding 19). De trefkans voor het aantreffen van munitie is nihil. Ditzelfde geldt dan voor eventueel humaan risico. Daarmee is er geen projectgebonden risicobeoordeling of ander onderzoek naar zogenoemde ontplofbare oorlogsresten nodig. Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het aanvangen van (graaf)werkzaamheden. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

Afbeelding 19 | Uitsnede NGE-Risicokaart (bron: gemeente Terneuzen)

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Bij de berekening van de parkeervraag en verkeersgeneratie gaan we uit van de situatie waarbij impact op de omgeving het grootst is. Zolang de nieuwbouw in gebruik is door Tragel zal zowel de parkeervraag als verkeersgeneratie afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bij beide berekeningen is daarom gerekend met de situatie waarbij de nieuwbouwappartementen als reguliere koopappartementen in gebruik zijn.

Parkeerbalans

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde geactualiseerde parkeernormen (september 2019), zoals opgenomen in de parkeernota 2015-2020, en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. De locatie Amberboomstraat 2 valt binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en heeft een stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Voor de reguliere appartementen is uitgegaan van koopappartementen in het goedkope segment. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per appartement. Met de toepassing van deze parkeernorm gaan we uit van de eindsituatie waarbij sprake is van reguliere koopappartementen.

Omdat er sprake is van volledige nieuwbouw, zijn parkeernormen van toepassing op het volledige bouwplan. Daarnaast zijn in het huidige flatgebouw 15 garageboxen aanwezig die met de sloop van het flatgebouw zullen verdwijnen. Het berekeningsaantal van een garagebox is 0,5 parkeerplaatsen per garagebox, waardoor er 7,5 parkeerplaatsen gecompenseerd moeten worden. Tot slot verdwijnen er ook twee bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte als gevolg van de sloop en nieuwbouw.

Bovenstaande uitgangspunten leiden tot een totale parkeervraag van 57,5 parkeerplaatsen zoals weergegeven in onderstaande tabel. De sloop van 27 bestaande huurappartementen mag hierop in mindering worden gebracht. Voor deze woningen hanteren we een parkeernorm van 1,4 op basis van de parkeernota 2015-2020 van de gemeente Terneuzen. Dit betekent dat er 37,8 parkeerplaatsen in mindering kunnen worden gebracht op de totale parkeervraag. De toename van de parkeervraag bedraagt daarmee 19,7 (afgerond 20) parkeerplaatsen.

Parkeersituatie Tragel

Zolang de appartementen, na nieuwbouw, gebruikt worden door Tragel is er sprake van een lagere parkeervraag dan in de bestaande situatie. Voor zorgappartementen geldt namelijk een parkeernorm van 0,7 per woning. De toekomstige parkeerbehoefte in de eerste fase bedraagt daarmee 28 x 0,7 = 19,6 parkeerplaatsen. Inclusief het opheffen van twee parkeerplaatsen in het openbaar gebied en de sloop van 15 garageboxen bedraagt de parkeerbehoefte in totaal dan 30 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte is lager dan de bestaande parkeerbehoefte van 38 parkeerplaatsen. Zolang de nieuwbouwappartementen in gebruik zijn door Tragel worden er geen extra parkeerplaatsen aangelegd. Op het moment dat de appartementen als reguliere appartemten gebruikt gaan worden, wordt voorzien in de extra parkeerbehoefte (conform afbeelding 3).

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een koopappartement in het goedkope segment geldt een minimale verkeersgeneratie van 5,2 mvt/etmaal en een maximale verkeersgeneratie van 6,0 mvt/etmaal. De gemiddelde verkeersgeneratie bedraagt 5,6 mvt/etmaal. Met 30 nieuwbouwappartementen komt dit neer op 178 verkeersbewegingen per etmaal.

De verkeersgeneratie van de bestaande 27 huurappartementen mag in mindering gebracht worden op de toekomstige verkeersgeneratie. Voor een huurappartement in het goedkope segment is een verkeersgeneratie van 4,1 mvt/etmaal van toepassing, op basis van dezelfde uitgangspunten. Met 27 huurappartementen komt dit neer op 111 verkeersbewegingen per etmaal. De toename van de verkeersgeneratie bedraagt daarmee 178 – 111 = 67 verkeersbewegingen per etmaal.

Verkeersgeneratie Tragel

Omdat de parkeerbehoefte van de nieuwbouw lager is, zolang Tragel de appartementen gebruikt als zorgappartementen, is ook de verkeersgeneratie lager dan in de bestaande situatie.

Ontsluiting

De verkeersbewegingen van de appartementen worden via de Amberboomstraat, Wilgenplantsoen en Beukenstraat afgewikkeld naar de Dokweg. Deze wegen zijn toereikend voor de invulling van het perceel met de woonfunctie. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor de omliggende infrastructuur. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet gelegen in nabijheid van een waterkering en dus ook niet binnen de beschermingszone van de waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het plangebied, uitgezonderd de groenvoorziening, verhard. In de toekomstige situatie wordt de groenvoorziening verwijderd. Echter, rondom het nieuwe appartementencomplex wordt een nieuwe groenstrook aangelegd en tussen de parkeerplaatsen worden een aantal bomen geplant. Per saldo neemt in de toekomstige situatie de totale oppervlakte aan verharding niet toe. Watercompensatie is daarom ook niet benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het huishoudelijk afvalwater (DWA) wordt gescheiden van het hemelwater (HWA) en afgevoerd naar het rioolstelsel. Deze riolering heeft voldoende capaciteit. Het HWA dient eerst op eigen terrein geborgen te worden. Vanuit daar mag een overloop worden gerealiseerd naar de vijver aan de overzijde van de Amberboomstraat of naar het HWA-riool.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling zal niet optreden.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In het plangebied is geen natte natuur aanwezig.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen gronden van het waterschap gelegen.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen wegen gelegen die in beheer zijn bij het waterschap.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onderdeel D 11.2, kolom 1; 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein.' Er is sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Echter, de ontwikkeling vervangende nieuwbouw waarbij 3 extra appartementen worden toegevoegd blijft ver onder de drempelwaarden. Het appartementencomplex vormt geen nieuw beslag op de ruimte en heeft geen milieueffecten groter dan wat in de huidige situatie is toegestaan. Dit blijkt uit de voorgaande paragrafen. Het opstellen van een aparte aanmeldnotitie is daarom niet doelmatig.

4.14 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan betreft een 'aangewezen' bouwplan, zoals dat hiervoor is benoemd. De gemeente Terneuzen sluit met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning(en) zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voornemen voor het realiseren van maximaal 30 appartementen wordt, vooruitlopend op het aanvragen van de omgevingsvergunning, gecommuniceerd met omwonenden middels een informatiebrief. In deze brief wordt eveneens de te doorlopen procedure toegelicht.