Westdorpe, Graafjansdijk B 98a en ongenummerd

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Graafjansdijk B 98a te Westdorpe is een agrarisch bedrijf gelegen. Het agrarisch bedrijf teelt granen, peulvruchten en oliehoudende zaden. De eigenaren willen het agrarisch bedrijf beëindigen en gedeeltelijk slopen. Ter compensatie van de sloop van één van de loodsen is het voornemen om een tweede (burger)woning op het eigen perceel te realiseren, dat vervolgens gesplitst kan worden. Daarnaast verkoopt initiatiefnemer agrarische gronden achter de Graafjansdijk B 88 (ongenummerd) als verlenging van de aangrenzende tuin.

Op het perceel Graafjansdijk B 98a is het bestemmingsplan 'Buitengebied' van toepassing. Er is sprake van agrarische bedrijfsbeëindiging, het gebruiken van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning en het realiseren van een nieuwe burgerwoning. Hierdoor moet de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd worden naar 'Wonen'. Op het perceel achter Graafjansdijk B 88 ligt een agrarische bestemming. Het gebruiken van deze gronden als erf/tuin bij de woning past niet binnen geldende bestemmingsplan.

De gemeente Terneuzen heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de gewenste ontwikkeling. Er is een nieuwe planologische regeling voor beide locaties nodig. Dit (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

De plangebieden liggen aan de Graafjansdijk in Westdorpe. Het oostelijk gelegen plangebied bestaat uit de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummers 1030 (2.140 m²), 832 (5.340 m²) en 1246 gedeeltelijk (ongeveer 6.575 m²). Een totaal van ongeveer 14.055 m². Het westelijk gelegen plangebied bestaat uit agrarische gronden en betreft een klein deel van het kadastrale perceel SAS00, sectie K, perceelnummer 1156 (ongeveer 660 m²) en 1146 (ongeveer 2.440 m²). Een totaal van ongeveer 3.100 m² (zie afbeelding 1). Dit plangebied wordt toegevoegd aan de tuin behorend bij het adres Graafjansdijk B 88.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

De plangebieden zijn gelegen aan de lange dijk Graafjansdijk in Westdorpe. De plangebieden liggen ten oosten van de kern Westdorpe (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2 | Ligging plangebieden (bron: PDOK, bewerking Juust)

De percelen binnen beide plangebieden zijn in eigendom van initiatiefnemer. Het westelijk gelegen plangebied is in gebruik als landbouwgrond. Aan de west- en noordzijde wordt het perceel begrensd door tuinen behorend bij woningen aan de Graafjansdijk B. Aan de zuid- en oostzijde liggen landbouwgronden (zie afbeelding 3). Het agrarische bedrijf aan Graafjansdijk B 98a (oostelijk gelegen plangebied) bestaat uit een bedrijfswoning (blauw vlak) en twee loodsen die evenwijdig gesitueerd staan ten opzichte van de Graafjansdijk B. De voorste loods (rood omlijnd) met asbest dak is gebouwd in 1959 en heeft een oppervlakte van ongeveer 575 m², de achterste loods (blauw omlijnd) is gebouwd in 1999 en heeft een oppervlakte van ongeveer 500 m². Rondom de loodsen is het erf verhard met betonplaten. Aan de voorzijde van het perceel zijn bomen en een hoge heg aanwezig.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK, bewerking Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

Omdat de initiatiefnemer de bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf staakt verliezen de loodsen hun bedrijfsfunctie. De initiatiefnemer heeft de wens de grootste en oudste loods (rood omlijnd in afbeelding 3) met asbest dak te slopen en de achterste meer recentere loods te behouden voor hobbymatig privégebruik. De huidige bedrijfswoning wordt een reguliere woning op een zeer ruim kavel (zie afbeelding 4). Ten oosten van de huidige bedrijfswoning en ten zuiden van de loods is het voornemen om een tweede woning te realiseren. Deze woning mag worden gebouwd ter compensatie van de sloop van de loods op nummer 98a en het wegbestemmen van het agrarisch bouwvlak.

Daarnaast heeft de initiatiefnemer de wens een stuk (landbouw)grond achter de loodsen en de woning groen in te richten met onder andere een waterput. De grens ligt op de lijn van de westelijk naastgelegen tuinen. Op die locatie wordt de omgevingskwaliteit verbeterd. Daarnaast wil de initiatiefnemer een stuk grond verkopen aan de bewoners van Graafjansdijk B 88 ten behoeve van het uitbreiden van de tuin.

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebieden

De initiatiefnemer wil naast het slopen van de loods tevens de betonplaten verwijderen voor ontstening op deze locatie. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor groen waarmee ook de te behouden loods landschappelijk kan worden ingepast. Met het realiseren van de nieuwe burgerwoning op hetzelfde perceel wordt het perceel beter landschappelijk ingepast waardoor het rommelige beeld vanaf de Tractaatweg verbetert er een eenheid ontstaat met de naastgelegen percelen. De nieuwe perceelsbegrenzingen zorgen ook voor een logisch te bewerken agrarisch perceel, zonder praktisch moeilijk te bewerken uitsparingen.

Omgevingskwaliteit

Omdat het agrarische bouwvlak wordt verwijderd is het niet meer mogelijk een agrarisch bedrijf te exploiteren. Op de Graafjansdijk is een hoge druk van zwaar landbouwverkeer wat regelmatig in overlast en klachten resulteert. Agrarisch verkeer is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid en geluidsoverlast niet wenselijk op een dijk met een overwegend woonkarakter. Hoewel met het verwijderen van het agrarisch bouwvlak niet al het agrarische verkeer op de dijk wordt geweerd is er wel sprake van een forse vermindering.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de plangebieden geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch' met en zonder een bouwvlak. Deze gronden zijn bedoeld voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 3' (zie afbeelding 5).

Afbeelding 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

In het bestemmingsplan 'Buitengebied' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van Burgemeester en wethouders. Onder voorwaarde kan, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming met de gronden 'Agrarisch' met een bouwvlak gewijzigd worden in de bestemming 'Wonen'. De voorwaarden hiervoor zijn:

• het aantal woningen binnen het bestemmingsvlak mag niet worden vergroot;
• indien de inhoud van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) en de oppervlakte van de overige bebouwing meer bedraagt dan bij de bestemming Wonen is toegestaan, dan mogen deze maten als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd; in geval van herbouw is het hiervoor bepaalde slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd;
• de maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen blijft gelijk;
• wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;

Aan de eerste voorwaarde wordt niet voldaan. Ter plaatse van het bouwvlak wordt een extra woning toegevoegd. De gemeente verleend medewerking met een (postzegel)bestemmingsplan. Bovendien worden de gronden achter Graafjansdijk B 88 meegenomen in dit bestemmingsplan.

Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen

Op beide plangebieden ligt tevens het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Dit facetbestemmingsplan voorziet in een uniforme overkoepelende regeling voor parkeren in de gemeente Terneuzen. Er moet voldaan worden aan de gestelde eisen ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen. Een omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien er wordt aangetoond dat gelet op de omvang of bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren en stallen van auto's in, op of onder het gebouw. Een bouwplan dient te voorzien in voldoende parkeermogelijkheden op de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden.

2.2.2 Planuitwerking

Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt de bestemming 'Agrarisch' op beide percelen wegbestemd, wordt de bestemming 'Wonen' toegewezen aan beide percelen en wordt er een bouwvlak opgenomen. Daarnaast wordt de archeologische dubbelbestemming en de parkeerregeling overgenomen.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Enkelbestemming Wonen

Beide percelen hebben de bestemming 'Wonen'. De bestemming wonen is bedoeld om te wonen en voor aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast ook voor bij deze bestemming horende voorzieningen zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. De regels zijn afgeleid van de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Dit vanwege de grootte en ligging van beide percelen en de regeling van het bestemmingsplan 'Buitengebied' meer recent is dan het bestemmingsplan 'Westdorpe'. Op het oostelijke plangebied is een aanduiding van maximum 2 wooneenheden opgenomen. Op het westelijke plangebied is de aanduiding 'erf' opgenomen. Hier mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2

In deze dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is als er een bodemverstoring plaatsvindt van 500 m² op een diepte zoals aangegeven op de vrijstellingskaart die is opgenomen in bijlage 2 van de regels.

Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3

In deze dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is als er een bodemverstoring plaatsvindt van 1.000 m² op een diepte zoals aangegeven op de vrijstellingskaart die is opgenomen in bijlage 2 van de regels.

Algemene regels

Algemene parkeerregels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het parkeren bij bouwwerkzaamheden en/of gebruikswijzigingen.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van één woning en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een beknopte onderbouwing van de behoefte aan woningen op deze locatie opgenomen. Provincie Zeeland en gemeente Terneuzen hebben een plan van aanpak vastgesteld waarin afspraken zijn gemaakt over het terugdringen van de aanwezige plancapaciteit (deprogrammeringsopgave). In dit plan van aanpak is ook opgenomen wanneer sprake is van een kwalitatief gewenst woningbouwplan. In dit geval gaat het om sloop van agrarische bedrijfsbebouwing na bedrijfsbeëindiging en het daarvoor in de plaats realiseren van één woning op hetzelfde perceel van de slooplocatie en bovendien in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor wordt bijgedragen aan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast is het voorliggend bestemmingsplan al opgestart voordat het plan van aanpak door de provincie Zeeland en gemeente Terneuzen is opgesteld. De deprogrammeeropgave wordt wel verhoogd met het aantal van 1 woning dat door het in kwalitatief opzicht gewenste plan wordt mogelijk gemaakt.

Verder zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden.

De locatie Graafjansdijk B 98a ligt in het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Terneuzen. Echter het 'bestaand bebouwd gebied' wordt niet meer door de harde contouren bepaald. Het 'bestaand bebouwd gebied' en daarmee het stedelijk gebied houdt op daar waar de bebouwing zijn aaneengesloten karakter verliest. Uitgaande van deze definitie behoort deze locatie tot het bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is het provinciaal beleid over de kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied als de 'ruimte voor ruimte regeling' niet van toepassing. Het toetsingskader 'nieuwe woningbouwinitiatieven' van de gemeente is hier van toepassing (zie paragraaf 3.3 Gemeentelijk beleid).

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De visie is opgebouwd aan de hand van 8 strategieën. Het betreffende plangebied ligt binnen een gebied wat aangewezen is voor de strategie 'behouden'. In dit gebied zijn tijdens de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkt veranderingen te verwachten. Het huidige ruimtelijke beeld en het functioneren van dit gebied is goed. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk. Daarmee staat de structuurvisie het bouwen van een woning op deze locatie niet in de weg.

Toetsingskader nieuwe woningbouwinitiatieven, 1e wijziging

Het college heeft in de vergadering van 12 november 2013 besloten om het beleid ‘toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven' te wijzigen. Met deze wijziging wenst het college, in aanvulling op hetgeen in de geactualiseerde bestemmingsplannen is opgenomen, meer ruimte te bieden voor het kunnen meewerken aan initiatieven gericht op het leefbaar houden van de kernen door de toevoeging van nieuwe woningen c.q. wooneenheden.

Door het slopen van de loods en het verwijderen van de betonplaten neemt de verstening in het gebied af. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor groen waarmee ook de te behouden loods landschappelijk kan worden ingepast. Het bouwen van de compensatiewoning vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Doordat er sprake is van compensatie sluit het initiatief aan bij artikel 6 van het 'Toetsingskader woningbouwinitiatieven 1e wijziging'. Artikel 6 geeft aan dat ruimtelijke problemen zoals leegstand en/of verpaupering van bestaande panden kunnen aanleiding zijn de bouw van één of meerdere nieuwe wooneenheden dan wel het omzetten van het bestaande gebouw in één of meerdere wooneenheden toe te staan.

Met voorliggend plan is er sprake van kwaliteitsverbetering. Omdat het agrarische bouwvlak wordt verwijderd is het niet meer mogelijk een agrarisch bedrijf te exploiteren. Op de Graafjansdijk is een hoge druk van zwaar landbouwverkeer wat regelmatig in overlast en klachten resulteert. Agrarisch verkeer is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid en geluidsoverlast niet wenselijk op een dijk met een overwegend woonkarakter. Hoewel met het verwijderen van het agrarische bouwvlak niet al het agrarische verkeer op de dijk wordt geweerd is er wel sprake van een forse vermindering. Het agrarische bedrijf heeft een gemiddelde omvang. Jaarlijks wordt circa 1000 ton aan landbouwproducten opgeslagen in het koelhuis op de onderhavige locatie. Dit betekent dat er ieder jaar ca. 200 verkeersbewegingen met landbouwmachines plaatsvinden om de producten van het land binnen te brengen en evenzoveel verkeersbewegingen zwaar vrachtverkeer om de producten uit het koelhuis te halen en naar de klant te brengen. Naast de oogsttijd zijn er ook nog veel verkeersbewegingen in verband met alle andere agrarische werkzaamheden (ploegen, spuiten etc.) In totaal kan met deze bestemmingswijziging het aantal verkeersbewegingen op de Graafjansdijk met circa 600 verkeersbewegingen worden verminderd wat een forse verbetering is op het gebied van verkeersveiligheid, trilling- en geluidshinder. De omgevingskwaliteit wordt hierdoor fors verbeterd.

Aan de Graafjansdijk wordt voornamelijk gewoond. Het toevoegen van nieuwe woonbestemmingen sluit goed aan bij het gebruik en karakter van de omgeving. Omdat het gaat om het toevoegen van één woning op deze locatie is de ruimtelijke impact minimaal.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Graafjansdijk ongenummerd

Voor de locatie Graafjansdijk ongenummerd is geen dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (vastgesteld op 27 januari 2011) dient er daarom een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Op basis van de toets wordt bepaald of een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' moet worden opgenomen.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied ligt niet in een zone van hoge archeologische waarde op basis van de Archeologische Monumentenkaart (zie afbeelding 6).

Afbeelding 6 | Uitsnede IKAW en AMK kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied ligt in een gebied met een zeer lage trefkans (zie afbeelding 6).

3. Toetsing aan Archis: Binnen het plangebied zijn in Archis vooralsnog geen vondstlocaties bekend, noch is binnen het plangebied eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd.

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Er zijn vooralsnog geen aanvullende gegevens in het archief aanwezig.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Het plangebied heeft de aanduiding FO3b (Afzettingen van Duinkerke 3b op Hollandveen op Pleistoceen) (zie afbeelding 7). Op basis het stroomschema is onderzoek verplicht bij een verstoring van 500 m² of meer.

Afbeelding 7 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017: In 2014 werd door de gemeente Terneuzen een Vrijstellingenkaart Archeologie vastgesteld om op die manier pragmatischer om te gaan met archeologisch onderzoek in de gemeente. Wanneer in een bestemmingsplan van de gemeente Terneuzen een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" wordt opgenomen, vormt de toets uit het gemeentelijk archeologiebeleid hiervoor de basis. In de bestemmingsplanregels wordt voor de vrijstellingsdiepte verwezen naar de vrijstellingenkaart archeologie. In 2016 is gebleken dat de hoeveelheid reeds uitgevoerde archeologische onderzoeken en de op stapel staande ruimtelijke ontwikkelingen een aanpassing aan de vrijstellingenkaart rechtvaardigden. In 2017 heeft de gemeente Terneuzen opdracht verstrekt aan Edufact in samenwerking met De Weerd Erfgoed om de update van de vrijstellingenkaart te realiseren. Op basis van de vrijstellingenkaart geldt het gehele plangebied een vrijstellingsdiepte van 0,5 meter onder maaiveld (zie Bijlage 3 Uitsnede Vrijstellingenkaart Terneuzen 2017).

Graafjansdijk B 98a

Voor het oostelijk gelegen plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 1.000 m² op een diepte van 50 centimeter onder het maaiveld. De te slopen schuur heeft een oppervlakte van ongeveer 575 m². Daarnaast wordt een waterberging gerealiseerd en betonplaten weggehaald. Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid moet ook hier worden bepaald of een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' moet worden opgenomen.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied ligt niet in een zone van hoge archeologische waarde op basis van de Archeologische Monumentenkaart (zie afbeelding 6).

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied ligt in een gebied met een zeer lage trefkans (zie afbeelding 6).

3. Toetsing aan Archis: Binnen het plangebied zijn in Archis vooralsnog geen vondstlocaties bekend, noch is binnen het plangebied eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd.

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Er zijn geen aanvullende gegevens in het archief aanwezig.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Het plangebied heeft de aanduiding FO3b (Afzettingen van Duinkerke 3b op Hollandveen op Pleistoceen) (zie afbeelding 7). Echter geeft archeologische dienstverlener Artefact! aan dat op deze locatie geen Duinkerke II afzettingen meer voorkomen. Op basis hiervan en het stroomschema is onderzoek verplicht bij een verstoring van 1.000 m² of meer.

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017: Op basis van de vrijstellingenkaart geldt voor een deel van het plangebied een vrijstellingsdiepte van 0,5 meter onder maaiveld en voor het andere deel een vrijstellingsdiepte van 1 meter onder maaiveld (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 Terneuzen (bron: Artefact!)

Conclusie

Op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' is bij het plangebied Graafjansdijk ongenummerd onderzoek noodzakelijk bij een verstoring vanaf 500 m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. In het bestemmingsplan wordt daarom de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' opgenomen. Daarin wordt geregeld dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m² en niet dieper reiken dan 50 centimeter onder het maaiveld.

Op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' is bij het plangebied Graafjansdijk B 98a onderzoek noodzakelijk bij een verstoring vanaf 1.000 m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. In het bestemmingsplan wordt daarom de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3' opgenomen. Daarin wordt geregeld dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 1.000 m² en niet dieper reiken dan 50 centimeter onder het maaiveld. Op basis van de vrijstellingenkaart geldt voor een klein deel van het terrein een grotere vrijstellingsdiepte, namelijk tot 1,00 m -mv.

De onderzoeksplicht geldt in de fase van de aan te vragen omgevingsvergunning voor het slopen en bouwen van het gewenste plan. Na uitvoering van archeologisch onderzoek zullen de resultaten daarvan worden meegenomen bij het verlenen van de omgevingsvergunning. De geldende wetgeving en het huidige en toekomstige archeologiebeleid gaan uit van onderzoek en, waar nodig, het behoud van archeologische waarden. Dit behoud kan zowel in-situ (ter plaatse) als ex-situ (opgraven) zijn.

Cultuurhistorie
Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Op de kaart 'Behoud' liggen de plangebieden binnen strategie 'behouden' afkomstig uit de Structuurvisie 2025 (zie afbeelding 9). Het buitengebied van de gemeente bestaat voor een groot deel uit agrarisch gebied. De agrarische sector draagt voor een groot deel zorg voor het onderhoud en het beeld van het landschap. Grote ruimtelijke ingrepen worden de komende jaren niet verwacht. Voor zover ontwikkelingen plaatsvinden binnen het buitengebied, die niet zijn gericht op de agrarische functie (bijvoorbeeld door de toevoeging van Nieuwe Economische Dragers), geldt dat deze ontwikkelingen de agrarische bedrijfsvoering niet in de weg mogen staan.

Het wijzigen van de agrarische bestemming op beide percelen zorgen niet voor een belemmering van agrarische bedrijven uit de omgeving.

Afbeelding 9 | Uitsnede Cultuurhistorische Waardekaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Op de kaart 'Behoud door ontwikkeling' zijn de plangebieden gelegen binnen de bebouwing en dorpsvorm 'dijk- en wegdorp' en cultuurhistorische elementen 'Graaf Jansdijk' (zie afbeelding 10). Met het wijzigen van de agrarische bestemming naar wonen en het realiseren van een nieuwe woning wordt de bestaande landschapsstructuur niet aangetast. De veranderingen passen in de structuur van het gebied vanwege de lintbebouwing met voornamelijk (burger)woningen.

Afbeelding 10 | Uitsnede Cultuurhistorische Waardekaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Op de kaart 'Vernieuwing mogelijk' zijn geen relevante aanduidingen voor het plangebied opgenomen (zie afbeelding 11). Ook volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Zeeland liggen er geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in de directe omgeving van het plangebied. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Afbeelding 11 | Uitsnede Cultuurhistorische Waardekaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Aan de overkant van de weg ter hoogte van de Graafjansdijk B 98a, aan de Graafjansdijk B 99, wordt een agrarisch bedrijf (akkerbouw) uitgeoefend. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter voor het omgevingstype 'rustig buitengebied'. Echter kan worden uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied' vanwege de matige functiemenging in de lintbebouwing. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De afstand tussen de nieuwe woonbestemming en de agrarische bestemming is ongeveer 20 meter. Bovendien ligt de bestaande woning (binnen het bouwvlak) op een afstand van ongeveer 90 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Verder zijn in de directe nabijheid van beide locaties geen bedrijven aanwezig die een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woning zouden belemmeren. Door het vervallen van het agrarisch bouwvlak aan de Graafjansdijk B 98a verbetert het woon- en leefklimaat voor de directe omgeving.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Bij het omzetten van een agrarische bestemming naar 'Wonen' is het noodzakelijk aan te tonen dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde functie. Dit geldt zowel voor de locatie Graafjansdijk B 98a als de Graafjansdijk ongenummerd. Voor beide locaties is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van het bodemonderzoek is vaststellen of er op de onderzoekslocatie verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatisch grondwater in gehaltes boven respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden. En om na te gaan of er, indien aanwezig, verontreinigingen voorkomen die een risico kunnen vormen voor mens of milieu.

Graafjansdijk B 98a

Op 7 februari 2018 is door Colsen Adviesburo voor Milieutechniek een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1 ). Uit het vooronderzoek blijkt dat er voor de gehele locatie verdachte locaties aan te merken zijn waar (in het verleden) mogelijk verontreinigende componenten in de bodem kunnen zijn geraakt. De onderzoekslocatie wordt gedeeltelijk als verdacht beschouwd op het voorkomen van bodembelasting, anders dan een regionale of landelijke diffuse achtergrondbelasting.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is met dit bodemonderzoek vastgelegd. Er zijn lichte verontreinigingen in de bovengrond en het grondwater aangetoond. De aangetoonde verontreinigingen geven geen aanleiding voor een nader bodemonderzoek naar de omvang en urgentie van de verontreinigingen.

Risico en bodemgebruik

De aangetroffen concentraties in de bodem zijn dusdanig gering dat zij geen risicovormen voor de volksgezondheid en het milieu. Verdere onderzoeksinspanningen hiernaar zijn dan ook niet noodzakelijk en er gelden geen gebruiksbeperkingen voor de locatie. Wel dient er rekening mee te worden gehouden met het volgende:

• zo veel mogelijk intact laten van de huidige bodemopbouw, zodat de zandige ondergrond zich niet vermengd met de kleihoudende bovengrond;
• hoewel de grond geschikt is voor het huidige gebruik dient er rekening gehouden te worden dat grond niet zonder meer (tijdelijk) mag worden verplaatst, verminderd en/of gesaneerd, op of van de onderzoekslocatie. Bij eventuele grondafvoer is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.

Verder is de locatie niet verdacht op het voorkomen van asbesthoudende materialen in de bodem, doordat:

• in de vrijkomende grond worden/zijn geen aanwijzingen aangetroffen die duiden op het voorkomen van asbesthoudende materialen;
• het aangetroffen puin (puin van asfalt, cement, klinkers en/of straatstenen en historisch puin) in de regel niet asbesthoudend is, wat blijkt na analyses.

Graafjansdijk ongenummerd

Op 21 augustus 2020 is door Colsen Adviesburo voor Milieutechniek een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd t.h.v. nr. 84 Westdorpe (zie Bijlage 2).

De bovengrond ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat in het algemeen uit matig siltige kleigrond. De ondergrond ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat in het algemeen uit matig fijn zand. Ter plaatse van boring 101 bestaat de bodemlaag van 0,50 – 1,10 m-mv uit een matig siltige kleilaag.

Het opgeboorde materiaal is zintuiglijk beoordeeld. In zowel de boven- als de ondergrond zijn diverse bijmengingen met bodemvreemd materiaal (o.a. baksteen, koolas, aardewerk) aangetroffen. De grondwaterstand is tijdens het uitvoeren van de veldwerkzaamheden bepaald op een diepte variërend van 1,70 tot 1,90 m-mv

In zowel de boven- als de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten boven de achtergrondwaarden aangetroffen. Daarnaast is in het opgeboorde materiaal zijn bijmengingen met onder andere bekasteen en koolas aangetroffen. Conform de NEN 5725 blijft de aanname ten aanzien van asbest 'onverdacht' zoals gesteld in het vooronderzoek van kracht, omdat er geen aanwijzingen zijn voor bodembelastende activiteiten en geen asbesthoudend materiaal aanwezig is.

De onderzoeksresultaten geven vanuit de Wet bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, aangezien de gemeten gehalten/concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. Er zijn met de voorgenomen activiteiten, ons inziens, geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig (zie afbeelding 12). Op ruim 550 meter is N62/Tractaatweg (Basisnet weg) gelegen waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze afstand is voldoende groot. De locatie ligt ruim buiten de contour van het plaatsgebonden risico. In het kader van de verdubbeling van de Tractaatweg is dit aspect nader onderzocht. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van een knelpunt ten aanzien van groepsrisico. Aangezien er sprake is van het toevoegen van slechts 1 woning is de toename van het aantal personen in het gebied minimaal. Een nadere verantwoording is niet nodig.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Afbeelding 12 | Uitsnede Risicokaart (bron: risicokaart.nl, bewerking: Juust)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk. Hier geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. Dit soort wegen zijn uitgesloten van akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidhinder. Wel moet er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

De afstand van de nieuwe woning tot aan de Graafjansdijk is ruim 100 meter. Deze ruime afstand heeft te maken met de ligging van andere woningen/gebouwen tussen de nieuwe woning en de Graafjansdijk. Zogezegd heeft deze bebouwing een afschermende functie. Een goed woon- en klimaat op deze locatie is daarom gewaarborgd. De woning op nummer 98a wordt vanwege geluid niet anders beoordeeld dan de (voormalige) bedrijfswoning.

Op ongeveer 600 meter ligt de N62/Tractaatweg. Beide plangebieden liggen buiten de geluidszone van deze weg ondanks de recente verdubbeling naar twee keer twee rijkstroken. Een goed woon-en leefklimaat op basis van geluid is gewaarborgd. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van de plangebieden liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Aan de Graafjansdijk in het algemeen zal er te behoeve van de ontwikkeling een verbetering optreden ten aanzien van de luchtkwaliteit. Door de agrarische bedrijfsbeëindiging komen veel verkeersbewegingen te vervallen. Onder andere ca. 200 verkeersbewegingen met landbouwmachines om de producten van het land binnen te brengen en evenzoveel verkeersbewegingen zwaar vrachtverkeer om de producten uit het koelhuis te halen en naar de klant te brengen. Naast de oogsttijd zijn er ook nog veel verkeersbewegingen in verband met alle andere agrarische werkzaamheden (ploegen, spuiten etc.).

Op de betreffende locatie wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. Hiervoor geldt het aantal van afgerond en maximaal 9 verkeersbewegingen per etmaal (zie 4.11 Verkeer en parkeren). Onderstaande tabel laat zien dat de bijdrage van het 'extra' verkeer op deze locatie niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op basis van het bovenstaande blijkt dat het project niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In zijn totaliteit zal er zelfs een verbetering van de luchtkwaliteit plaatsvinden ter hoogte van beide locaties.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Zeeland (NNZZ). Beide plangebieden zijn wel gelegen tegenaan het Natuurnetwerk Zeeland 'dijken binnendijk nieuw' en op enige afstand van de 'Molenkreek'. Door de ligging buiten deze gebieden kunnen direct negatieve effecten worden uitgesloten. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling daarnaast kleinschalig is en op enige afstand, van in ieder geval 'Molenkreek' van beschermde natuurgebieden plaatsvindt worden tevens geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op ruim 2 km (Canisvliet). Ondanks de minimale omvang van de werkzaamheden zijn stikstofeffecten echter niet bij voorbaat uit te sluiten. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de AERIUS Calculator (2020) moet en kan voor dit plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend.

Voor zowel de realisatiefase (sloop- en bouw) als de gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (Bijlage 3). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Ruimtelijke ontwikkelingen zoals de sloop van de loods kunnen negatieve effecten hebben op planten en diersoorten die beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming. Op 17 juni 2020 heeft BTL een Quickscan Wet natuurbescherming op het perceel Graafjansdijk B 98a uitgevoerd (zie Bijlage 4). In deze quickscan is onderzocht welke beschermde soorten mogelijk kunnen voorkomen binnen de invloedssfeer van de voorgenomen ontwikkeling. Door middel van een effectenanalyse is bepaald of deze soorten negatieve effecten kunnen ondervinden door de ontwikkeling en of deze kunnen worden voorkomen.

Het onderzoek geeft op basis van de literatuurgegevens en het aanvullende veldonderzoek een goed beeld over het voorkomen van beschermde soorten in de omgeving en de waarde van het plangebied voor (beschermde) soorten. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van een soortgericht onderzoek om het voorkomen van soorten en soortgroepen en/of hun verblijfplaatsen nader vast te stellen. Er zijn in het plangebied geen streng beschermde plantensoorten te verwachten. Er zijn daarnaast geen (verblijfplaatsen van) streng beschermde grondgebonden zoogdiersoorten. Vleermuizen kunnen van het plangebied gebruik maken. Zij ondervinden bij uitvoering van de werkzaamheden overdag geen negatieve effecten.

Wel kunnen algemeen beschermde grondgebonden zoogdieren en algemene amfibieën voorkomen. Het is daardoor mogelijk dat aanwezige dieren door de uitvoering van de werkzaamheden negatieve effecten ondervinden. Voor deze soorten geldt echter een algemene vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom is er geen ontheffing nodig voor het overtreden van eventuele verbodsbepalingen. Wel dient voor de soorten rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Het is niet zondermeer uitgesloten dat algemene broedvogels in de bosschages naast de loods tot broeden kunnen komen. De werkzaamheden (sloop) zullen buiten de broedperiode plaatsvinden waardoor verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming (opzettelijk doden of verwonden van vogels of het vernielen van nesten) kunnen worden uitgesloten.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018.

De betreffende deelgebieden aan de Graafjansdijk B in Westdorpe vallen beiden, in relatie tot niet-gesprongen explosieven door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog, niet onder een aangemerkt risicogebied.

Na de Tweede Wereldoorlog hebben in/nabij Westdorpe diverse munitieruimingen plaatsgevonden. Er zijn meldingen/registraties van vondsten nabij de bedoelde ontwikkellocaties, namelijk m.b.t. 1) een granaat met opgegeven adressering Graafjansdijk B 106 en 2) een verdachte vondst in een akker ter hoogte van Graafjansdijk B 81 welke overigens geen explosief betrof. De NGE-risicokaart gaat niet uit van een aanwijsbaar risicogebied.

De NGE-risicokaart gaat op basis van vooronderzoek niet uit van een aanwijsbaar risicogebied. De locatie is bovendien al decennia in meer of minder mate in gebruik, met enige grondroering/-verzet tot gevolg. De trefkans van munitie is daardoor klein(er). Doordat er geen sprake is van een risicolocatie voor NGE, is het uitvoeren van een projectgebonden risicoanalyse vrijwel zonder meerwaarde en dus niet vereist.

Mocht er alsnog munitie worden aangetroffen, dan betreft dit naar verwachting kleine munitie. Bij aantreffen van munitie wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

Er is geen vervolgonderzoek naar niet-gesprongen explosieven vereist, oftewel het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De gemeente Terneuzen heeft de 'parkeernota 2015-2020' vastgesteld. Daarin zijn parkeernormen opgenomen voor ontwikkelingen binnen de bebouwde kom. Op 26 september 2019 zijn de parkeernormen geactualiseerd waarbij een norm voor het buitengebied is toegevoegd.

Voor nieuwbouw geldt dat de ontwikkeling moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte. De uitgangspunten hiervoor zijn:

• 1. Zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein.
• 2. Inventariseren huidige parkeersituatie. Als uitgangspunt voor het berekenen van de parkeerbehoefte dient eerst de huidige situatie in beeld te worden gebracht door middel van parkeertellingen. Zo wordt voorkomen dat er parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor leegstand;
• 3. Parkeren voor bezoekers faciliteren.
• 4. Acceptabele maximale loopafstanden van functies wonen, werken, winkelen, ontspanning, gezondheidszorg en onderwijs naar nieuwe en bestaande parkeerlocaties.

De parkeernormen van de gemeente Terneuzen zijn opgenomen in de gemeentelijk parkeernota 2015-2020. De gemeente gaat uit van een stedelijkheidsgraad van 'weinig stedelijk'. Het gebiedstype betreft 'rest bebouwde kom'. Voor parkeren geldt de parkeernorm 2,3 parkeerplaatsen per woning (koophuis, vrijstaand).

Er is voldoende ruimte op het eigen terrein om in deze parkeerbehoefte te voorzien. In de regels van dit bestemmingsplan is een parkeerregeling opgenomen. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning dient aangetoond te worden dat er voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de nieuw te bouwen woning aan de Graafjansdijk is inzichtelijk gemaakt aan de hand van de kengetallen uit de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren'. Hierbij is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor een vrijstaande (koop)woning geldt een verkeersgeneratie tussen 7,8 en 8,6 motorvoertuigen per etmaal. De toename van deze verkeersbewegingen heeft geen effect op de verkeersfunctie van de Graafjansdijk.

Door de agrarische bedrijfsbeëindiging komen veel verkeersbewegingen op de locatie Graafjansdijk B 98a te vervallen. Onder andere ca. 200 verkeersbewegingen met landbouwmachines om de producten van het land binnen te brengen en evenzoveel verkeersbewegingen zwaar vrachtverkeer om de producten uit het koelhuis te halen en naar de klant te brengen. Naast de oogsttijd zijn er ook nog veel verkeersbewegingen in verband met alle andere agrarische werkzaamheden (ploegen, spuiten etc.). Voor de locatie Graafjansdijk B 98a geldt dat er alleen verkeersbewegingen overblijven ten behoeve van het wonen. In totaal kan met deze bestemmingswijziging het aantal verkeersbewegingen op de Graafjansdijk met circa 600 verkeersbewegingen worden verminderd wat een forse verbetering is op het gebied van verkeersveiligheid, trilling- en geluidshinder.

Het aspect verkeer- en parkeren draagt bij aan de verbetering van de omgevingskwaliteit op de Graafjansdijk. Hiermee vormt dit aspect geen belemmering om het plan mogelijk te maken.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

In onderstaand tabel wordt ingegaan op verschillende aspecten. Hieruit blijkt dat het bebouwd en verhard oppervlak fors afneemt ten opzichte van de huidige situatie.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op waterveiligheid.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de bestaande situatie wordt het dakoppervlak opgeteld door 3 gebouwen (575 + 500 + 110). In de nieuwe situatie is er ongeveer 980 m² aan dakoppervlak (110 + 500 + 250 + 120). Een oppervlakte van 250 m² en 120 m² is een inschatting voor de nieuw te realiseren woning. Daarnaast is in de huidige situatie een dichte bodemverharding (betonplaten) van ongeveer 1.200 m². In de nieuwe situatie is er ongeveer 250 m² aan dichte bodemverharding (deels bij de bestaande loods, oprit en terras huidige en nieuwe locatie). Er is sprake van een afname in verhard oppervlak van ongeveer 205 + 950 = 1.155 m². Watercompensatie is niet aan de orde. Al wil de initiatiefnemer wel een solitaire waterput/vijver realiseren in het oostelijk gelegen plangebied (Graafjansdijk B 98a).
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater van de nieuwe woning zal afgevoerd worden naar de omliggende watergangen. Het afvalwater wordt afgevoerd naar het gemengde gemeentelijk riool. Op de huidige locatie wordt het hemelwater afgevoerd naar de achter het huis gelegen secundaire watergang.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit te verwachten. De oppervlaktewaterkwaliteit verslechtert niet door het gebruik van het perceel voor wonen.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan leidt niet tot risico's voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De polderpeilen worden niet aangepast. Bodemdaling zal niet optreden.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In het plangebied is geen natte natuur aanwezig.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Het plangebied aan de Graafjansdijk B 98a wordt aan de westzijde gedeeltelijk begrenst door een secundaire waterloop met een Keurbeschermingszone van 7 meter uit de insteek. Voor het onderhoud dient aan de planzijde een strook van minimaal 5 meter uit de insteek van de waterloop worden vrijgehouden. Binnen de Keurbeschermingszone gelden beperkingen in het gebruik van de strook. Binnen zowel 7 als 5 meter is geen nieuwe bebouwing voorzien. In dit plangebied wordt een solitaire vijver/waterput aangelegd.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Aan de Graafjansdijk B 98a is aan de westzijde (nabij de perceelsgrens) een afvalwater- transportleiding gelegen. Hiervoor is een zakelijk recht gevestigd. Aan weerszijden 5 m uit het hart van de leiding geldt over 10 m een beperkt gebruik. Bij de (her)inrichting van het plangebied dient hier rekening mee te worden gehouden (geen gesloten verharding, geen ophogingen, geen bouwwerken oprichten en er geen diepwortelende beplanting aanbrengen). Er zijn geen voornemens om aan de westzijde van het plangebied het terrein te herinrichten, geen verharding toe te passen en bouwwerken op te richten.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	De Graafjansdijk is een gemeentelijke weg.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij woningbouw kan er sprake zijn van een stedelijke ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in onderdeel D 11.2, kolom 1: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein. Het gewenste plan valt ver onder deze drempelwaarde. Het karakter van de locatie Graafjansdijk B 98a wijzigt in positieve zin voor de omgeving. Een tweede woning op deze locatie, achter de bestaande loods, is qua aard en omvang niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een uitgebreide vormvrije m.e.r.-beoordeling met aanmeldnotitie is daarom niet nodig. Op basis van voorgaande paragrafen is namelijk gebleken dat het gewenste plan niet leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt voor het verhalen van eventuele planschade en overige kosten op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is hiermee 'anderszins verzekerd', waardoor er geen exploitatieplan benodigd is. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

In een brief d.d. 18 januari 2021 heeft de provincie het volgende opgemerkt:

Opmerking	Aanpassing in ontwerpbestemmingsplan
1. In de toetsing ontbreekt het onderdeel (afwegingszone) Natuurnetwerk Zeeland.	Paragraaf 4.9 is hierop aangevuld.
2. De Aerius-berekening met onderbouwing ontbreekt.	Paragraaf 4.9 is hierop aangevuld en de bijbehorende bijlage is toegevoegd.
3. De landschappelijke inpassing van de bebouwing zoals opgenomen in afbeelding 4 vormt onderdeel van de verbetering van de omgevingskwaliteit, maar de juridisch-planologische borging ontbreekt.	Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zie artikel 3.3.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken van 30 september tot en met 10 november 2021 ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek 2018

Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek 2020

Bijlage 3 Stikstofberekening

Bijlage 4 Quickscan Soortenbescherming