Terneuzen Midden, Pattistpark II

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Ten behoeve van de herontwikkeling van het zorgcomplex Ter Schorre (op de zuidflank van de dijk tussen de Churchilllaan en de Westerschelde) is in 2009 een artikel 19 vrijstellingsprocedure gevolgd voor de bouw van 3 woontorens met 102 appartementen. In 2013 is voor een gewijzigd bouwplan een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

Door gewijzigde marktomstandigheden is Aannemersbedrijf Van der Poel B.V. nu voornemens om een aangepast bouwplan te realiseren. Nog steeds met 3 woontorens en in totaal 102 appartementen, maar door een ander, gedifferentieerd woonprogramma, toegesneden op de huidige marktvraag. Figuur 1.1. geeft globaal de ligging van het plangebied weer.

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Parkeergarage Pattistpark' (vastgesteld op 7 november 2013). De beoogde ontwikkeling past op onderdelen (ligging woontorens, parkeergarage, e.d.) niet binnen dit bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal de bestemming ter plaatse moeten worden gewijzigd. De gemeente Terneuzen wil hier aan meewerken door het opstellen van een zelfstandig bestemmingsplan voor deze locatie.

Figuur 1.1. Globale ligging projectlocatie

1.2 Leeswijzer

Deze plantoelichting is als volgt opgebouwd.

wat		waar in de plantoelichting
Een beschrijving van het plan		Paragraaf 1.3
Een conclusie, waarin aan de hand van de belangenafweging en de afstemming van het plan op zijn omgeving wordt aangegeven dat het plan voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening, met vermelding van de maatregelen (voorschriften of beperkingen)		Paragraaf 1.4
Deze conclusies zijn gebaseerd op het uitgevoerde onderzoek naar
Het beleid en de omgevingsaspecten		Paragraaf 2.1 en 2.2
De financiële uitvoerbaarheid, inclusief het kostenverhaal		Paragraaf 2.3

1.3 Planbeschrijving

1.3.1 Huidige situatie

Het plangebied maakt deel uit van de noordelijk gelegen bebouwingsstrip van de Churchilllaan op de zuidflank van de dijk langs de Westerschelde, die vooral gekenmerkt wordt door grootschalige appartementencomplexen. Het thans nog aanwezige gebouwencomplex van het voormalige verzorgingstehuis Ter Schorre wordt gesloopt.

De realisering van drie ranke woontorens met een maximum hoogte van 50 m en ondergrondse parkeervoorzieningen is beleidsmatig gewenst, in 2009 planologisch getoetst en aanvaardbaar gebleken en vastgelegd/mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Terneuzen-Midden.

In 2013 is het bouwplan op onderdelen aangepast. Hierbij is rekening gehouden met één parkeergarage onder de woontorens. Ook zijn de woontorens enkele meters naar het zuiden opgeschoven, waardoor deze niet langer samenvallen met de gronden van het Waterschap Scheldestromen.

De dijk langs de Westerschelde is aangemerkt als primaire waterkering (waterstaatwerk). Voor het gehele in dit bestemmingsplan voorliggende plangebied is de "Keur watersysteem waterschap Scheldestromen 2011" van toepassing. Het deelgebied waar de woontorens en parkeren zijn beoogd valt binnen de in de keur aangeven beschermingszone A.

1.3.2 Gewenste situatie

Evenals de planopzet uit 2013 gaat het voorliggende (gewenste) bouwplan uit van:

• sloop van de bestaande bebouwing;
• de schaal, korrelgrootte en massa overeenkomstig met de woontorens uit 2013;
• de bouwhoogte van de woontorens blijft overeenkomstig de planopzet van 2013;
• maximaal 102 appartementen: in elke woontoren in de eerste bouwlaag een centrale hal, lift(en) en trappenhuis en bergingen en daarboven 7 tot 11 bouwlagen met appartementen;
• een peil van de eerste bouwlaag die iets verhoogd ligt ten opzichte van de huidige kruin van de dijk, waardoor eventuele toekomstige ophoging van de dijk mogelijk blijft;
• de ontsluiting van het plangebied vanaf de bestaande aansluiting op de rotonde.

Afwijkend ten opzichte van de planopzet uit 2013 gaat het voorliggende (gewenste) bouwplan uit van:

• De maximum hoogte van de gebouwen is naar beneden bijgesteld.
• De vorm van de woontorens is enigszins aangepast zodat de raampartijen in de appartementen beter kunnen worden georiënteerd. Hiermee wordt het zicht vanuit de appartementen op het aangrenzende landschap wijdser.
• Een gevarieerder woonprogramma door appartementen van verschillende omvang te realiseren en met een verschillend zichtsveld. Een groot gedeelte over het water en een kleiner deel over het land.

Het gebied tussen en rond de woontorens c.q. het aanwezige dek van de parkeerbak wordt conform de oorspronkelijke planontwikkeling geïntegreerd in het in deze omgeving beoogde dijkpark. Hierdoor wordt de gewenste groene invulling van het dijklichaam en dus versterking van de groenstructuur gehandhaafd.

Figuur 1.2. Uitsnede inrichtingsplan - bron: Buro Ruimte en Groen

Figuur 1.3. Referentiebeeld bebouwing Pattistpark - bron: ARCHIKON architecten

1.3.3 Juridische regeling

Wettelijk kader

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Conform SVBP 2012 bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten. In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.

Toelichting op de bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De bestemming Groen is opgenomen voor het gedeelte ten noorden van de bebouwing. In deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen (artikel 4)

Aan de gronden waar de bebouwing is voorzien is de bestemming 'Wonen' toegekend. In het gebied met de aanduiding 'wonen' zijn drie bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de appartementen (c.q. de woontorens) kunnen worden gerealiseerd. De parkeerbak kan worden gerealiseerd binnen het gehele bestemmingsvlak.

De maximum bouwhoogte voor de middelste woontoren is 50 m en is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'. Om te borgen dat de drie woontorens in bouwhoogte minstens twee bouwlagen van elkaar verschillen is voor de twee andere woontorens geen maximum bouwhoogte opgenomen. Deze is afhankelijk van de werkelijke bouwhoogte van de middelste woontoren. In de regels is vervolgens opgenomen dat de twee buitenste woontorens ten minste twee bouwlagen minder hoog worden dan de middelste toren en onderling tevens ten minste twee bouwlagen in hoogte van elkaar verschillen.

Ten behoeve van de parkeerbak is voor de gronden gelegen buiten de bouwvlakken een maximum bouwhoogte van 1 m opgenomen. De bouwhoogtes worden gemeenten vanaf het peil en het peil is bepaald op een hoogte van 10 meter boven NAP.

Waarde - Archeologie (artikel 5)

Deze dubbelbestemming is voor het gehele plangebied opgenomen in verband met de archeologische verwachtingswaarde. Om eventuele archeologische resten te beschermen is in deze bestemming voor het gehele plangebied een onderzoeksverplichting opgenomen voorafgaand aan het uitvoeren van werkzaamheden die dieper dan 2,5 m reiken of meer dan 500 m² grond beslaan.

Toelichting op de algemene regels en overgangs- en slotregel

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel en de algemene bouwregels opgenomen. Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

De keurzonering van de Westerscheldedijk is voor het gehele plangebied van toepassing. In dit kader zijn de belangen van deze dijk gewaarborgd via de in artikel 7.1 opgenomen algemene aanduiding vrijwaringszone - dijk.

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

1.4 Conclusies toetsing planologische uitvoerbaarheid

Het gemeentebestuur acht de voorgenomen ontwikkeling ruimtelijk gewenst en planologische aanvaardbaar en uitvoerbaar. Deze conclusie is gebaseerd op de uitgevoerde planologische toetsing van dit plan welke schematisch is opgenomen in hoofdstuk 2.

Het plan voldoet aan de relevante planologische beleidskaders en wet- en regelgeving. Sprake is slechts van ondergeschikte planaanpassingen. De planontwikkeling sluit (daarmee) aan op het beleid van de overheden waarin gestreefd wordt naar een zorgvuldig ruimtegebruik en is als zodanig dan ook gewenst. Ook de financiële uitvoerbaarheid is gewaarborgd.

Voor de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden in het plangebied moet worden (en wordt) uitgegaan van het volgende.

• Voor zover in het plangebied grond zal worden afgegraven zal deze binnen het plangebied worden hergebruikt;
• Voorafgaand aan de graafwerkzaamheden wordt bij het KLIC gemeld waar en wanneer wordt gegraven;

• Er mogen geen werkzaamheden uitgevoerd worden in het broedseizoen (half maart – half juli), en de sloop van de bestaande bebouwing dient uitgevoerd te worden in de periode september - oktober.

Hoofdstuk 2 Toetsing planologische uitvoerbaarheid project

Dit hoofdstuk omvat de resultaten van de uitgevoerde toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan het relevante planologische beleidskader en aan omgevingsaspecten (inclusief sectorale wet- en regelgeving). Verschillende onderdelen staan uitgebreider beschreven in de bijlagen.

2.1 Toetsing aan beleid

In deze paragraaf wordt de realisering van het project getoetst aan het hiervoor relevante ruimtelijke ordeningsbeleid voor zover planologisch/ruimtelijk van belang.

beleidskader		beleidsdoelstelling	afweging en conclusie
Rijk Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012) Provincie Zeeland Omgevingsplan Zeeland 2012 - 2018 Verordening Ruimte Gemeente Terneuzen Bestemmingsplan Parkeergarage Pattistpark (2013)		Waarborgen zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder beeldkwaliteit en verantwoorde landschappelijke inpassing van hoogbouw Ladder duurzame verstedelijking	Het aspect beeldkwaliteit en hoogbouw/landschappelijke inpassing op deze plek is reeds in het geldende bestemmingsplan parkeergarage Pattistpark afdoende behandeld en afgekaart. De nu voorliggende gewijzigde planopzet omvat dienaangaande slechts zeer ondergeschikte aanpassingen, welke hierop geen negatief effect hebben. De gewijzigde planopzet, welke naadloos blijft aansluiten op deze beleidsdoelstellingen, is dan ook gewenst. Voor het overige zijn er geen relevante (concrete) beleidsaspecten die van toepassing zijn op de aangepaste ontwikkeling. Op basis van de Ladder duurzame verstedelijking is de ontwikkeling geen nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat het programma al planologisch is geregeld. De regionale behoefte dient wel gemotiveerd te worden. Hierin wordt voorzien doordat het voorliggende project al sinds geruime tijd op de regionale planningslijst woningbouw staat. Hiermee wordt aan de kwantitatieve behoefte voldaan. Voor wat betreft de kwalitatieve behoefte voorziet het voorliggende bouwplan in een gevarieerder woonprogramma. Met dit woonprogramma wordt nadrukkelijker aangesloten op de diverse wensen vanuit belangstellenden. Waarbij de omvang van het appartement en het zicht over het aangrenzende landschap onderscheidende elementen zijn.

2.2 Toetsing aan milieu- en omgevingsaspecten

2.2.1 Water

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Watertoets		Overleg voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen op basis van een waterparagraaf.	Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de water(schaps)doelstellingen. Er zijn geen aanvullende waterhuishoudkundige maatregelen nodig. De planontwikkeling waarborgt in voldoende mate de belangen van de waterkering en het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. De waterhuishoudkundig relevante ontwikkelingen voldoen aan de doelstellingen van duurzaam waterbeheer. (Zie bijlage 1 Waterparagraaf).

2.2.2 Bodem

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Besluit Bodemkwaliteit		Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit	In het kader van de in 2009 doorlopen vrijstellingsprocedure daarmee ook voor de vaststelling van het bestemmingsplan Terneuzen-Midden en daarmee ook parkeergarage Pattistpark is aangetoond dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling (woonfuctie) en er geen aanleiding is voor aanvullend onderzoek. Basis hiervoor vormden de resultaten van het in juni 2002 door SGS EcoCare BV uitgevoerde vooronderzoek (NVN 5725) en verkennend bodemonderzoek (NEN 5740). Een geactualiseerd/hernieuwd bodemonderzoek acht de gemeente niet noodzakelijk: sindsdien hebben zich immers geen wijzigingen voorgedaan die daartoe aanleiding geven.

 

2.2.3 Archeologie en overige cultuurhistorie

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Rijk Verdrag van Valetta Modernisering Monumentenzorg (MoMo) verankerd in: - Besluit ruimtelijke ordening; - Besluit omgevingsrecht; - Monumentenwet 1988. Gemeente Erfgoedverordening Terneuzen Beleidsnota "De onderste steen boven" (2011)		Cultuurhistorisch karakter op gebiedsniveau behouden en versterken Voldoen aan het voor de ontwikkeling geldende archeologie beleid Voldoen aan de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988	Archeologie In het kader van de in 2013 uitgevoerde onderzoeken en daarmee ook voor de vaststelling van het bestemmingsplan Parkeergarage Pattistpark is aangetoond dat archeologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling (woontorens/woongebied) en er geen aanleiding is voor aanvullend onderzoek. Intussen is het gemeentelijk beleid ten aanzien van archeologie aangevuld. In bijlage 2 is een toets aan het geldende beleid opgenomen. Voor uitgebreide informatie wordt daarnaar verwezen. Hier wordt volstaan met de volgende daarin opgenomen bevindingen en conclusie.
		Volgens de archeologische toets blijkt dat: - er voor het gebied met kreekafzettingen van Duinkerke IIIb geen archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden; - waar afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke op Hollandveen op Pleistoceen van toepassing is (Fo.3b) geldt op basis van het stroomschema en de vrijstellingenkaart in principe een onderzoeksplicht indien verstoringen groter dan 500 m² plaatsvinden en dieper dan 2,5 m beneden maaiveld.
		Het parkeren wordt gerealiseerd in het talud van de Westerscheldeboulevard. De Westerscheldeboulevard maakt deel uit van de primaire waterkering rond de Wester- schelde. De boulevard is op Deltahoogte, zijnde 5 m boven NAP, gebracht. Het parkeren bestaande uit één bouwlaag, wordt gerealiseerd in/op deze opgevoerde grond. De archeologisch relevante grondlagen Hollandveen en Pleistoceen worden door de realisering van het parkeren niet geroerd. Conclusie Archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Om eventuele archeologische waarden te beschermen, is in de regels een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.
		In aanvulling op de uitgevoerde toets is vanwege de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988 nog het volgende van belang. De opdrachtgever verplicht de aannemers om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de werkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten onverwijld te melden bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland.
		Overige cultuurhistorische waarden In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen monumenten en overige cultuurhistorische waarden aanwezig.

2.2.4 Ecologie / natuur

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Gebiedsbescherming:  Natuurbeschermingswet 1998 Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) Soortbescherming: Flora- en faunawet		Gebiedsbescherming: Onderzoeken of de ontwikkeling significant negatieve effecten kan hebben op beschermde gebieden (binnen en buiten plangebied). Aantasting van de kwaliteiten van de PEHS is in principe niet toegestaan. Soortbescherming: Voorkomen van aantasten, verontrusten en/of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen	Dit aspect is in het kader van de reeds in 2009 gevoerde vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO door het Natuur Wetenschappelijk Centrum (NWC) reeds onderzocht en afgekaart. Gezien de aard van de aanpassing is actualisering en/of aanvulling van het toen uitgevoerde onderzoek niet nodig.  - Sindsdien hebben zich wat betreft wet- en regelgeving en de feitelijke flora en fauna situatie immers geen wezenlijke wijzigingen voorgedaan die aanleiding kunnen geven voor hernieuwd onderzoek. - De planologische verschuiving vindt plaats binnen het gebied dat nu nog bebouwd is. - Er zijn geen zwaar beschermde natuurwaarden aanwezig. - Ook kan redelijkerwijs worden geconcludeerd dat met  voorliggende beperkte planaanpassing nauwelijks of geen wezenlijke effecten te verwachten zijn. - De conclusie en aanbevelingen uit het NWC-onderzoek worden opgevolgd.
		Uit het NWC-onderzoek is gebleken dat de bestaande bebouwing niet in gebruik is als verblijfsplaats voor vleermuizen. Wel komen in de directe omgeving vleermuizen voor. Aanbevolen wordt om twee weken voor er gesloopt gaat worden te onderzoeken of er individuen in de betreffende gebouwen huizen. Is dit het geval, dan kunnen de werkzaamheden hierop aangepast worden (bijvoorbeeld 's nachts werken of de invliegopeningen na het uitvliegen 's avonds dichten) en zullen mogelijk voorzieningen bij de nieuwbouw moeten worden getroffen om de verblijfplaatsen die verloren zijn gegaan te compenseren.
		Het NWC-onderzoek heeft voorts aangetoond dat er geen beschermde soorten in het gebied voorkomen, behoudens een viertal vaatplanten. Drie hiervan (het Akkerklokje, de Grote kaardenbol en de Brede wespenorchis) vallen onder de bescherming van tabel 1 van de Flora- en faunawet, waarvoor in het geval van bestendig beheer en onderhoud of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling verleend wordt voor artikel 8 tot en met 12 van de Flora- en faunawet. Hier gelden op basis van de Flora- en faunawet verder geen verplichtingen. Voor de Bijenorchis (behoort tot tabel 2 van de Flora- en faunawet) is ontheffing nodig voor artikel 8. De ontheffingsaanvraag wordt momenteel voorbereid. Hiertoe zal een projectplan worden opgesteld door het NWC, dat als bijlage dient bij de ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en Faunawet. De daarin aan te dragen mitigerende maatregel (het verplaatsen van de planten) is voldoende om uit te gaan van verlening van ontheffing. Als op bovengenoemde wijze rekening wordt gehouden met de aanwezige natuurwaarden kunnen problemen met betrekking tot de meeste soortgroepen bij (het starten van) de bouwwerkzaamheden worden voorkomen.
		Daarnaast gelden de volgende voorwaarden vanuit de Flora- en faunawet: - er mogen geen werkzaamheden uitgevoerd worden in het broedseizoen (half maart – half juli), en - er mag geen sloop plaatsvinden in de kraamkolonieperiode van vleermuizen (half mei tot en met eind juli), en - er mag geen sloop plaatsvinden in de winterslaapperiode van de vleermuizen (november tot en met april), en - de sloop dient uitgevoerd te worden in september – oktober.
		Voorafgaand aan de sloop van de bestaande bebouwing zal een ecologische veldverkenning plaatsvinden.

2.2.5 Verkeer

kader		beoordelingsaspect
Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening		voldoen aan CROW-richtlijnen	Verkeersontsluiting Pattistpark is langs de Churchilllaan gelegen. De Churchilllaan is een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom. Op deze weg geldt een maximum snelheid van 50 km/h. Ter hoogte van het plangebied is een vierarmige rotonde gelegen. De doorgaande route bestaat uit de zuidelijke arm (Rooseveltlaan) en de westelijke arm (Churchilllaan). Deze route maakt onderdeel uit van de hoofdverkeerstructuur binnen de bebouwde kom van Terneuzen. De oostelijke arm van de rotonde is de Laan van Othene. Deze gebiedsontsluitingsweg ontsluit de oostelijk gelegen woonwijken. Het plangebied is gezamenlijk met het naast gelegen woon-zorgcomplex primair ontsloten via de noordelijke arm van de rotonde en is daarmee direct op de hoofdwegenstructuur aangesloten. Tevens is het plangebied in de huidige situatie ten westen ontsloten op de Churchilllaan. Deze ontsluitingroute is minder aantrekkelijk en komt in de toekomst mogelijk te vervallen. Aangenomen wordt dat deze route niet tot nauwelijks gebruikt wordt. In deze onderbouwing wordt daarom uitgegaan van een 'worst-case' scenario, waarin al het verkeer het plangebied via de rotonde Churchilllaan bereikt en verlaat.
		Verkeersafwikkeling Huidige situatie Uit verkeerstelling uit 2012 blijkt dat 7.552 mvt/etmaal op een werkdag gebruik maken van de Churchilllaan. In deze verkeerstelling zit ook het verkeer dat door het huidige programma binnen het plangebied gegenereerd wordt. Dit programma zal voor de realisatie van het voorliggend plan gesloopt worden. Het naast gelegen woon-zorgcomplex was nog niet in 2012 gerealiseerd. Het verkeer zal door de verkeersafname van het huidige programma ten opzichte van de verkeerstoename van het woon-zorgcomplex ongeveer gelijk blijven. Aangenomen wordt dat, behoudens de autonome verkeersgroei, de verkeersintensiteit op de Churchilllaan in 2015 ten opzichte van de verkeerstelling uit 2012 niet significant anders zal zijn en deze telling daardoor voldoende representatief is voor de huidige situatie.
		Toekomstige situatie De appartementen die in het plangebied gerealiseerd worden genereren verkeer. Volgens het CBS is het plangebied gelegen in een als 'weinig stedelijk' aan te merken gebiedstype. Voor de ligging van het gebied is 'schil centrum' gehanteerd. Voor 'dure' appartementen binnen dit gebiedstype geldt, op basis van de CROW publicatie 317, een minimale verkeergeneratie van 6,9 verkeersbewegingen op een weekdag. Omgerekend naar een maatgevende werkdag (met omrekenfactor 1,11, van weekdag naar werkdag) genereert het plangebied 7,59 verkeersbewegingen per etmaal. De 102 appartementen genereren samen 775 mvt/etmaal op een werkdag. Gezien de uitvalswegen richting het centrum en regionale wegennetwerk in respectievelijk westelijke en zuidelijke richting wordt een verdeling gehanteerd van 50% richting de Churchilllaan en 50% richting Rooseveltlaan. Dat betekent een verkeerstoename van 388 mvt/etmaal op de Churchilllaan en 388 mvt/etmaal op de Rooseveltlaan. De gemeente Terneuzen hanteert een autonome verkeersgroei van 1% per jaar. Aangenomen wordt dat in 2026 de verkeersintensiteit op de Churchilllaan circa 8.681 mvt/etmaal op een werkdag bedraagt. Met de verkeersgeneratie van de ontwikkeling Pattistpark worden in 2026 op een werkdag 9.069 mvt/etmaal verwacht.
		Parkeren In totaal worden 102 appartementen gerealiseerd. Volgens het CBS is het plangebied gelegen in een als 'weinig stedelijk' aan te merken gebiedstype. Voor de ligging van het gebied is 'schil centrum' gehanteerd. Voor 'dure' appartementen binnen dit gebiedstype geldt, op basis van de CROW kencijfers, een minimale parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per appartement. De norm van 0,3 parkeerplaatsen per appartement voor bezoekers is hierbij inbegrepen. Uitgaande van 102 appartementen dienen in totaal 153 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan 123 parkeerplaatsen voor bewoners en 31 parkeerplaatsen voor bezoekers. Voorliggende planontwikkeling is hiermee in overeenstemming. Voorzien wordt in een parkeermogelijkheid met 123 parkeerplaatsen voor de bewoners en 31 openbare parkeerplaatsen.
		Conclusie Het plangebied is door middel van een rotonde direct op de stedelijke hoofdwegenstructuur aangesloten en is daardoor goed ontsloten. De rotonde, de Churchilllaan en de Rooseveltlaan hebben voldoende capaciteit om de verkeerstoename ten gevolge van de planontwikkeling te verwerken. Er worden geen afwikkelingsproblemen voorzien. In het plan zijn voldoende parkeerplaatsen opgenomen om in de parkeerbehoefte van 123 parkeerplaatsen voor de bewoners en 31 parkeerplaatsen voor bezoekers te voorzien.

2.2.6 Geluidhinder

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Wet geluidhinder Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening		voldoen aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidwerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidproducerende en/of geluidgevoelige functie.	Het in 2009 (in het kader van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO) uitgevoerde akoestisch onderzoek is voor zover relevant en noodzakelijk op onderdelen geactualiseerd (zie bijlage 3). Hieruit blijkt dat het aspect geluidhinder als gevolg van wegverkeer geen belemmering vormt voor de aangepaste ontwikkeling.

2.2.7 Relatie met omliggende bedrijvigheid / milieuhinder bedrijven

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening		voldoen aan wettelijke milieueisen (onderzoek en maatregelen) indien er sprake is van een milieuhinderlijk en/of milieugevoelige functie.	Het aspect milieuhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen planaanpassing. De afstand en milieusituatie tussen het plangebied en het gemaal Othene is en blijft ongewijzigd. Er wordt voldaan aan de richtafstand zoals deze is opgenomen in de VNG-Brochure Bedrijven en Milieuzonering.

2.2.8 Externe veiligheid

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Besluit(en) externe veiligheid: - inrichtingen - buisleidingen - transportroutes		Waarborgen veiligheid van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten.   Voldoen aan veiligheidsnormen indien sprake van risicovolle functies/activiteiten: - vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen; - bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid (waaronder Bevi-inrichtingen)	Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde beperkte planaanpassing / ontwikkeling. Het projectgebied ligt binnen het invloedsgebied van het bedrijf de Katoennatie Westerschelde Containerterminal (verder: Katoennatie). Dit bedrijf is gevestigd aan de Savoyaardsweg op het Logistiek Park Braakmanpolder. Op basis van het Basisnet blijkt dat er vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de Westerschelde. Uit de professionele risicokaart blijkt dat het groepsrisico van de risicovolle inrichting Katoennatie in de huidige situatie ruim onder de oriëntatiewaarde ligt, en dit zal ook na de ontwikkeling nog het geval zijn. Het plangebied ligt op zeer ruime afstand van het bedrijf, en de ontwikkeling is niet significant ten opzichte van de gehele kern Terneuzen. Het bedrijf levert dan ook geen belemmering op voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Wel is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.
		Verantwoording groepsrisico De 102 appartementen worden gerealiseerd in plaats van het voormalige verzorgingstehuis. Hierdoor zal de personendichtheid in het plangebied beperkt afnemen. Planologisch zal de personendichtheid niet afnemen doordat ter plaatse reeds is voorzien in het bestemmingsplan Parkeergarage Pattistpark ten opzichte van dit bestemmingsplan zal de personendichtheid niet toenemen. Daarnaast hebben de aanwezige personen per saldo een grotere zelfredzaamheid dan de bewoners van het verzorgingstehuis. Door de grote afstand van het plangebied tot de risicovolle inrichting (6,5 km) zal het groepsrisico door de ontwikkeling niet toenemen, eerder afnemen. Ook na realisatie van het plan zal het groepsrisico dus ruim onder de oriëntatiewaarde liggen.
		Daarnaast vinden er transporten van gevaarlijke stoffen plaats. Dit betreft scheepvaarttransporten over de Westerschelde. Reeds is in het kader van de in 2009 gevoerde vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO aangetoond dat het plangebied ver buiten de plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar ligt. Ook is aangetoond dat een (uitgebreide) verantwoording van het groepsrisico achterwege kan blijven. Weliswaar benadert het plangebied de oriënterende waarde voor het groepsrisico zeer dicht, maar door de planontwikkeling daalt per saldo het aantal personen in het invloedsgebied met circa 100: -450 personen door het wegvallen van het complex Ter Schorre en +350 personen vanwege de nieuwbouw. Deze daling blijft met voorliggende planaanpassing gelijk aan die welke in 2013 is vastgelegd in het ter plaatse geldende bestemmingsplan parkeergarage Pattistpark.
	Maatregelen	Ten aanzien van de zelfredzaamheid van personen wordt door de Veiligheidsregio Zeeland geadviseerd om gebouwen luchtdicht afsluitbaar te maken. Indien noodzakelijk kan dan in deze gebouwen geschuild worden tegen de effecten van een toxische wolk. Hiervoor moeten de ramen en deuren snel af te sluiten zijn en de mechanische ventilatie uit te schakelen. Deze aanbevelingen zullen worden meegenomen bij de uitwerking van het bouwplan. Om een goede ontvluchting te realiseren is het belangrijk dat van de risicobron af gevlucht kan worden. Hiertoe worden de toegangen en nooduitgangen aan de zuidzijde gerealiseerd. Verder wordt geadviseerd om gebruik te maken van splinterwerend glas om de mogelijke effecten van een gaswolkontbranding en explosie te kunnen beperken.

2.2.9 Luchtkwaliteit

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening: goede ruimtelijke ordening Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 (Luchtkwaliteitseisen) ook bekend als: Wet luchtkwaliteit (Wlk) AmvB ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM)		Voldoen aan de geldende grenswaarden / luchtkwaliteitseisen In het Besluit NIBM)en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.	Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de planontwikkeling. Voorliggende aanpassing van de planopzet ten opzichte van de ter plaatse geldende bestemmingsregeling heeft geen wezenlijke invloed op de luchtkwaliteit en draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse.(<1.500 woningen). De Wet milieubeheer vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

2.2.10 Leidingen en telecomverbindingen

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Belangen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen		Waarborgen van belangen van in en/of in de directe omgeving aanwezige planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen	Dit aspect levert geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling. In het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen waarmee bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden.
Belangen van planologisch niet-relevante kabels en leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen)		Tenminste drie werkdagen voor de aanvang van graafwerkzaamheden moet de uitvoerder contact opnemen met het KLIC, waarbij wordt gemeld waar en wanneer wordt gegraven.	Voorafgaand aan de graafwerkzaamheden wordt bij het KLIC gemeld waar en wanneer wordt gegraven.

2.2.11 Windhinder

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening		voorkomen windgevaar	Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een theoretisch windhinderonderzoek uitgevoerd (de rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 4). Op basis van de inventarisatie van de windstroming rondom het plan is een inschatting gemaakt van mogelijke locatie waar windgevaar conform de NEN 8100 optreedt. Gevaarlijke situaties moeten te allen tijde voorkomen worden. Conclusie van het theoretisch windhinderonderzoek is dat op een aantal locaties in het plan speelt het windgevaar mogelijk een rol speelt: - In de nabijheid van de gebouwhoeken van de woontorens; - Het gebied tussen de woontorens. Op beide locaties kan zowel de kwalificatie 'beperkt risico' als 'gevaarlijk' optreden. De locaties met windgevaar worden pas gevaarlijk als deze locaties ook daadwerkelijk bereikbaar zijn voor mensen. Geadviseerd wordt om deze locaties zoveel als mogelijk ontoegankelijk te maken. Gedacht kan worden aan het juist positioneren van de loop- en fietspaden en groenvoorzieningen. Aanvullend wordt geadviseerd om deze indicaties ten aanzien van windgevaar te kwantificeren door middel van een windtunnel- of CFD-onderzoek.

2.3 Financiële uitvoerbaarheid

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening Grondexploitatiewet (Grex-wet)		Aantonen financiële uitvoerbaarheid Verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is niet nodig indien anderszins in het kostenverhaal wordt voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom).	De financiële uitvoerbaarheid van het project is afdoende gewaarborgd. Voor de ontwikkeling van het project heeft de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Het bouwplan wordt gerealiseerd en bekostigd door de initiatiefnemer (tevens eigenaar van betreffende gronden). Ook draagt deze de kosten voor de procedurele aspecten (zoals onderzoeken en procedures).