Buitengebied, Wulpenbek 16 Hoek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het adres Wulpenbek 16 in het buitengebied van de kern Hoek in de gemeente Terneuzen. Het adres Wulpenbek 16 in Hoek was in het oude bestemmingsplan Buitengebied (1976) bestemd voor een agrarisch bedrijf. Omdat de agrarische activiteiten waren vervallen en vanwege de slechte staat van de woning is besloten om het agrarische bouwvlak weg te bestemmen. De huidige bestemming is nu Agrarisch (zonder bouwvlak). Gebleken is echter dat dit niet correct is, maar dat een woonbestemming meer geëigend is. De eigenaar wil een vervangende woning realiseren op exact dezelfde locatie als de (voormalige) bedrijfswoning.

Doel van het voorliggende bestemmingsplan is om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken door aan het betreffende perceel de bestemming 'Wonen' toe te kennen.

1.2 Plangebied

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied grenst aan de oostzijde aan de weg Wulpenbek.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bronnen: Google en Geoloket Zeeland)

1.3 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan heeft de volgende opzet:

• In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven;
• Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidsaspecten. Achtereenvolgend wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid;
• In hoofdstuk 4 worden de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling getoetst;
• In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven;
• Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

In dit hoofdstuk worden de huidige situatie, waaronder de huidige bestemmingsregeling, en de beoogde ontwikkeling beschreven. Vervolgens wordt toegelicht op welke wijze de ontwikkeling juridisch-planologisch is vertaald in het nieuwe bestemmingsplan.

2.1 Beschrijving huidige situatie

2.1.1 Beschrijving locatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit de gronden van een voormalig agrarisch bedrijf. Op het perceel staan de voormalige bedrijfswoning en een loods van circa 425 m². De verharding bestaat uit het pad dat loopt vanaf de Wulpenbek naar de loods. Het perceel wordt aan de noordoostelijke en noordwestelijke kant begrensd door een sloot. Ten slotte staan op het perceel een aantal grote bomen die, vanaf de Wulpenbek, het perceel grotendeels aan het zicht onttrekken.

Op onderstaande foto's staat de oude bedrijfswoning.

figuur 2.1 Impressie bestaande situatie

Het perceel ligt aan de Wulpenbek. Deze weg loopt in zuidelijke richting dood bij Wulpenbek 17. In noordelijke richting vindt de ontsluiting plaats via de Hoekseweg (N682) richting Hoek of de Rijksweg N252 naar Terneuzen of Sas van Gent. Op ruim 200 meter oostelijk van het plangebied ligt het Kanaal van Gent naar Terneuzen en op ongeveer 1 kilometer westelijk liggen de N62 en de spoorlijn van het Dow-complex - Gent.

2.1.2 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is vastgesteld op 25 juni 2013 door de gemeenteraad van Terneuzen. In dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch' (zie figuur 2.1) zonder bouwvlak, hetgeen niet correct is. Verzuimd is om hier de bestemming 'Wonen' op te nemen. Voor het plangebied zijn ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2' van toepassing. Ten slotte ligt over een klein deel van het plangebied de 'geluidzone - industrie - 2'.

Aan de noordoostelijke kant, direct grenzend aan het plangebied, ligt de bestemming 'Natuur' en op ongeveer 60 meter westelijk van het plangebied ligt een agrarisch bouwvlak.

Figuur 2.1: Uitsnede Bestemmingsplan 'Buitengebied' (Ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

De ontwikkeling voorziet een omzetting van de huidige agrarische bestemming in een woonbestemming. Binnen het plangebied wordt één woning mogelijk gemaakt. De oppervlakte van de nieuwe woonbestemming bedraagt ruim 8.000 m². Bij woonpercelen groter dan 5000 m² dient, conform de methodiek in het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Terneuzen, een bouwvlak opgenomen te worden. De oppervlakte van dit bouwvlak bedraagt circa 2300 m². De woning en de loods zullen binnen de grenzen van het bouwvlak liggen.

De beoogde nieuwe woning ligt op exact dezelfde plaats als de te slopen woning. Voor de bouwregeling van de woning wordt aangesloten op de bouwregels van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. Dit betekent dat de woning een maximale goothoogte en nokhoogte krijgt van 6 en 10 meter. De maximale inhoud van de woning bedraagt 750 m³.

De bouw van de woning is planologisch en ruimtelijk aanvaardbaar omdat;

• het een vervanging van een vervallen woning betreft;
• de woning is geprojecteerd te midden van andere (bedrijf)woningen en wat betreft massa en bouwhoogtes wordt aangesloten op andere woningen in het buitengebied van de gemeente Terneuzen;
• er geen belemmeringen voor de bouw van de woning zijn en omliggende functies evenmin in belangrijke mate worden belemmerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Analyse

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing en conclusie

Een van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan.

Daarnaast is aangegeven dat het bij de programmering van onder andere woningen van belang is dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro, 2012)

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen - waaronder het bouwen van woningen - een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). In de toelichting van een bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt, moet een onderbouwing worden opgenomen volgens de 'Ladder voor duurzame verstedelijking', die ook wel 'duurzaamheidsladder' wordt genoemd.

Via de duurzaamheidsladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De 3 stappen in de ladder

In het Bro staan de drie stappen van de ladder beschreven:

• 1. De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Overigens blijkt uit jurisprudentie dat de grens van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ergens tussen 8 en 14 woningen ligt. Dat zou betekenen dat de duurzaamheidsladder niet behoeft te worden toegepast.

Wel dient op grond van (nieuw) provinciaal beleid ook voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen de behoefte te worden aangetoond (zie paragraaf 3.3.3).

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

In het omgevingsplan geeft de provincie haar beleidsvisie op de toekomst van Zeeland. Een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied zijn sleutelbegrippen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

Kort samengevat wordt ingezet op:

• bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding, herstructurering, hergebruik);

• stimuleren integrale woningkwaliteit / verbeteren woningvoorraad (kwaliteit en differentiatie);

• afstemmen woningvoorraad op woonwensen huidige en toekomstige inwoners en veranderende samenstelling en omvang bevolking;

• bescherming/waarborging en ontwikkeling van waardevolle landschappen, natuur, cultuurhistorisch erfgoed en van aardkundige en archeologisch waarden in Zeeland.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn verwerkt in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (zie hierna).

Verordening Ruimte Provincie Zeeland

Bufferzones (artikel 2.7 van de verordening)

In een bestemmingsplan waarin voor de eerste maal woon- of verblijfsrecreatieve bestemmingen worden aangewezen worden nieuwe woon- of verblijfsrecreatieve functies niet toegelaten binnen een afstand van:

• 100 meter tot buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop agrarische gebouwen anders dan kassen zijn toegelaten.
• 50 meter vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde kassen en, primair, vanaf daarvoor aangewezen bouwvlakken alsmede vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop fruitteelt is toegelaten.

Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Binnen genoemde afstanden zijn geen agrarische percelen aanwezig.

Overige artikelen

Gronden in het plangebied zijn niet grenzend aan of aangewezen als:

• regionale waterkering (artikel 2.11)
• bestaande natuur (artikel 2.12)
• agrarisch gebied van ecologische betekenis (artikel 2.13)
• natuurontwikkelingsgebied (artikel 2.14)
• landschap en erfgoed (artikel 2.17).

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Terneuzen 2025

De structuurvisie Terneuzen 2025 (februari 2010) is een visiedocument voor de ontwikkeling van de gemeente Terneuzen voor de lange termijn. De structuurvisie fungeert voor het gemeentebestuur als (ruimtelijk) afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. De structuurvisie vormt daarmee een belangrijk kader voor bestemmingsplannen.

De structuurvisie schetst een te verwachten toekomstbeeld anno 2025, rekening houdende met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit (wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatie, natuur en water).

Het buitengebied van de gemeente bestaat voor een groot deel uit agrarisch gebied. De agrarische sector draagt voor een groot deel zorg voor het onderhoud en het beeld van het landschap. Het agrarische gebied functioneert goed en ook de uitstraling volstaat. Grote ruimtelijke ingrepen worden de komende jaren niet verwacht. Voor zover ontwikkelingen plaatsvinden binnen het buitengebied, die niet zijn gericht op de agrarische functie (bijvoorbeeld door de toevoeging van Nieuwe Economische Dragers), geldt dat deze ontwikkelingen de agrarische bedrijfsvoering niet in de weg mogen staan. In hoofdstuk 4 is gemotiveerd dat dit inderdaad niet het geval is.

Beleidsnotitie voor het agrarisch gebied.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied' is de beleidsnotitie voor het agrarisch gebied opgenomen. Het uitgangspunt voor ontwikkelingen in het buitengebied is dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van de ontwikkeling wordt verbeterd. Dit dient te blijken uit een (ruimtelijke) onderbouwing waarin nadrukkelijk aandacht aan het aspect beeldkwaliteit (streekeigen en landelijk karakter, erfinrichtings- of beplantingsplan) wordt besteed.

Verder geldt dat karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet mag worden gesloopt en dat er geen belemmeringen mogen optreden voor de agrarische bedrijven in de omgeving.

Toetsing

De structuurvisie dient als afwegingskader voor de gemeente Terneuzen bij nieuwe initiatieven. De vervangende woning wordt in het landelijk gebied gerealiseerd, wat betekent dat de woning de agrarische bedrijfsvoering niet in de weg mag staan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Sectorale toetsen

4.1 Water

Beleids-/toetsingskader

Voor ruimtelijke plannen dient met de watertoets aangetoond te worden dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het waterschap Scheldestromen, waar het plangebied binnen valt maakt gebruik van een watertoetstabel. Hieruit moet blijken of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Toetsing/onderzoek

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met het waterschap. De vereiste waterparagraaf is in deze paragraaf opgenomen. Het waterschap heeft op 30 augustus 2016 aangegeven in te stemmen met het plan en de waterparagraaf.

Tabel 4.1 Watertoetstabel

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Waterveiligheid Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan ligt niet binnen een beschermingszone van een waterkering. De ontwikkeling heeft dan ook geen gevolgen voor de waterveiligheid.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Ten gevolge van het bestemmingsplan wordt er geen extra verharding mogelijk gemaakt. Watercompenserende maatregelen zijn niet noodzakelijk.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. De ontwikkeling veroorzaakt evenmin mogelijke grondwateroverlast.
Hemel- en afvalwater (inclusief water op straat / overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Er is geen riolering in de buurt van de vervangende woning. Er wordt aangesloten op een verbeterde septic tank.
Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen invloed op de water gerelateerde volksgezondheid. Bij inrichting van het toekomstige woonperceel wordt rekening gehouden met (kind)veiligheid in verband met de nabij gelegen sloot.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Het plangebied is weinig zettingsgevoelig. Hier hoeft dan ook geen rekening mee gehouden te worden bij de bouwwerkzaamheden.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Daarom heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Grondwaterkwaliteit Behoud / realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Evenals bij het voorgaande aspect geldt voor de grondwaterkwaliteit dat tijdens zowel de bouwfase als de gebruiksfase geen uitlogende materialen wordt gebruikt. Negatieve effecten op het grondwater worden daarom niet verwacht.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In de nabije omgeving van de ontwikkeling is geen natte natuur aanwezig. Daarom vormt de ontwikkeling hier geen belemmering voor.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er zijn geen ontwikkelingen voorzien die een obstakel vorrmen voor het onderhoud van het oppervlaktewater.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (teeinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling vormt geen belemmering voor eigendommen van het waterschap.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	De herbouw van één woning heeft geen effect op de verkeersdoorstroming. Daarom vormt dit aspect geen belemmering.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Wel is in verband met de ligging van het plangebied binnen de beschermingszone van de sloot nader overleg met het waterschap noodzakelijk.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Toetsing/onderzoek

Het perceel is bij de gemeente Terneuzen geclassificeerd als '(3) Geen bodemonderzoeksrapport vereist': De bouwlocatie is opgenomen in de bodemkwaliteitskaart en onverdacht op het voorkomen van verontreinigingen.

Om die reden is op grond van artikel 2.1.5. lid 3 van de Bouwverordening afgeweken van de plicht dat een bodemonderzoeksrapport moet worden ingediend als bedoeld in artikel 2.4 onder d van de regeling omgevingsrecht.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Toetsingskader

Op grond van de Wro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

Beleid

Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het interim beleid archeologie vastgesteld (zie http://www.terneuzen.nl/Onze_Organisatie/Beleid_Verordeningen/Beleid). De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. In een cyclus van 10 jaar zullen alle ruimtelijke plannen aangepast worden, waarbij archeologie in de plannen zal worden ingebracht of geactualiseerd aan de hand van het dan geldende beleid. Als vangnet fungeert de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m2 voor de zogenaamde kruimelgevallen. De achterliggende gedachte van het archeologiebeleid is het in beeld brengen van de gebieden in de gemeente Terneuzen met een archeologische verwachtingswaarde. Deze verwachtingswaarde kan per gebied en per geologische laag verschillen. De insteek is daarbij soepel waar het kan en streng waar nodig. Voor een aantal gebieden is de huidige kennis ontoereikend. Deze leemten worden in de toekomst ingevuld. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend. Een en ander is uitgewerkt in een stroomschema in bijlage 1 van 'De onderste steen boven? Interim-beleid archeologie gemeente Terneuzen'. Wanneer archeologisch onderzoek verplicht is, dient de archeologische monumentenzorg cyclus (AMZ-cyclus) te worden doorlopen. Deze cyclus is er op gericht om te beoordelen of verdergaand onderzoek of behoud noodzakelijk is. Voor de uitvoering en de beoordeling van de onderzoeken wordt aangesloten bij de landelijke en provinciale regelgeving. Door deze cyclus op een goede manier te doorlopen kan een gedegen afweging gemaakt worden waar behoud ter plaatse (in situ) of een opgraving (ex situ) noodzakelijk is of achterwege kan blijven.

Toetsing

In bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan is een basistoets en advies archeologie toegevoegd. Uit de toetsing blijkt dat het plangebied in een archeologisch zeer waardevol gebied ligt.

Figuur 4.1 Cultuurhistorische waarden omgeving Wulpenbek 16 (bron, Provincie Zeeland)

In de directe nabijheid van het plangebied ligt namelijk een terrein met hoge archeologische verwachtingswaarde (zie figuur 4.1). Het betreft een terrein met resten van de kerk en sporen van bewoning van het verdronken dorp Willemskerke. Willemskerke is gesticht in de 12 eeuw en verdronk in 1586 door de inundaties van 1586. Behalve kerkfunderingen zouden er ook skeletresten (begraafplaats) in de bodem aanwezig zijn en naar verwachting overblijfselen van het dorp.

Normaal gezien zou dit de uitvoering van een Archeologisch Bureauonderzoek met verkennende boringen betekenen. Gezien de planvorming is dit echter niet de beste methode omdat de nieuwe woning op de exacte locatie als de oude woning zal worden gebouwd. Een veldonderzoek kan niet worden uitgevoerd door middel van boringen. Aangezien een bureauonderzoek reeds is uitgevoerd, is de meest praktische insteek om de sloop van de woning te laten plaatsvinden onder Archeologische Begeleiding. Op de verbeelding zal de bestaande Waarde - Archeologie 1 worden gehandhaafd.

Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging.

Toetsing

Het plangebied ligt in de Goessche Polder. Indijking van deze polder vond plaats in 1615. In de gemeentelijke structuurvisie is de Goessche Polder gekarakteriseerd als landschapstype 'open polderlandschap'. Dit veel voorkomend landschapstype in het buitengebied wordt gekenmerkt door grootschalige en rechthoekige verkavelingen. Het beleid is erop gericht versnippering van het landschap tegen te gaan. De voorgenomen vervanging van een woning heeft geen invloed op versnippering van het landschap.

De huidige bedrijfswoning in het plangebied is aangemerkt als MIP-pand. Volgens een beschrijving van de Provincie Zeeland betreft het een voormalige boerderij, bestaande uit een woning, moderne schuur en een moderne berging. Het huis dateert van rond 1900. De baksteen muren zijn aan de achterzijde gepleisterd en van schijnvoegen voorzien, de kopgevels hebben een jonger structuurpleisterwerk. Het huis is redelijk authentiek maar in zeer matige bouwkundige staat.

In verband met de slechte staat van het pand is vervanging van de woning gewenst. De nieuwe bouwplannen voorzien in een woning die qua maatvoering, materiaalgebruik en kleurstelling aansluit bij de huidige agrarische bedrijfswoning.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Voor het plangebied bestaat weliswaar een hoge kans op het aantreffen van archeologische vondsten, echter doordat op exact dezelfde plaats gebouwd wordt als de huidige woning zal naar verwachting er geen verstoring van de archeologische waarden plaatsvinden. Geadviseerd wordt om de sloop van de huidige woning te laten plaatsvinden onder Archeologische Begeleiding. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de versnippering van het landschap.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

Er wordt in onderhavig bestemmingsplan slechts één woning mogelijk gemaakt. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Daarmee kan gesteld worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg ligt op ruim 225 meter van de te vervangen woning en betreft de N252. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 21,6 µg/m³ voor NO2, 20,4 µg/m³ voor PM10 en 12,6 µg/m³ voor PM2,5. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 8 dagen.

Omdat direct langs deze weg ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de bouw van de woning. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.5 Milieuhinder omliggende functies

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of vise versa;

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Omdat in de omgeving alleen agrarische bedrijven aanwezig zijn, wordt hierna volstaan met een toetsing de wetgeving die voor deze bedrijven van toepassing is.

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv)) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object in vier situaties, deze zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Tabel 4.3 Overzicht geurnormen Wgv

		concentratiegebied	niet-concentratiegebied
binnen bebouwde kom	diercategorieën Rgv	max. 3 ouE/m³	max. 2 ouE/m³
	andere diercategorieën	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object
buiten bebouwde kom	diercategorieën Rgv	max. 14 ouE/m³	max. 8 ouE/m³
	andere diercategorieën	min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object

Regeling geurhinder en veehouderij

In de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is de wijze vastgelegd waarop:

• de geurbelasting wordt bepaald;
• de afstand tussen veehouderij en geurgevoelig object) wordt gemeten.

Voor geurgevoelige objecten die onderdeel uitmaken van een andere veehouderij gelden niet de maximale geurbelastingen, maar de minimale afstanden van 100 m binnen de bebouwde kom en 50 m buiten de bebouwde kom.

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Onderzoek

In de nabije omgeving van het plangebied komen met name woningen en enkele agrarische gronden voor, waardoor het gebied getypeerd kan worden als 'rustig buitengebied'. Westelijk van het plangebied ligt een kleinschalig akkerbouwbedrijf (granen/peulvruchten).

Het plangebied wordt aan de noordwest- en zuidzijde begrensd door agrarische akkerlanden. Op deze gronden worden mogelijk gewasbeschermingsmiddelen gebruikt die zich in de omgeving kunnen verspreiden. In de directe omgeving van het plangebied is sprake van lage teelt, waardoor drift van gewasbeschermingsmiddelen over het algemeen beperkt blijft. Langs de noord- en oostzijde van het plangebied is een sloot aanwezig. In het Activiteitenbesluit zijn voorwaarden opgenomen die moeten voorkomen dat de watergangen worden verontreinigd door bestrijdingsmiddelen. Zo dient er rekening te worden gehouden met een spuitvrije zone langs deze watergangen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woning sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de woningbouwontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Relevant beleidskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi): dit besluit geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van één inrichting en van twee vaarwegen. Het plangebied ligt in geen geval binnen de contouren van het plaatsgebonden risico van een bron.

Inrichting

Aan de Savoyaardweg 1 is de Katoennatie Westerschelde Containerterminal gevestigd. Hier vinden laad-, los en overslagactiviteiten plaats ten behoeve van zeeschepen. Ten gevolge hiervan beschikt de inrichting over een invloedsgebied van 7,6 kilometer. De ontwikkeling ligt op circa 4,8 km afstand en valt daarom binnen dit invloedsgebied. Het maatgevende scenario betreft het toxische scenario. In de huidige situatie wordt de oriëntatiewaarde niet overschreden.

Met de vervanging van de woning blijft het aantal woningen gelijk. De ontwikkeling heeft dan ook geen negatief effect op de hoogte van het groepsrisico. Omdat het aantal personen binnen het plangebied gelijk blijft en daarmee ook het groepsrisico niet toeneemt, en de relatief kleine ontwikkeling op grote afstand van de inrichting ligt, kan volstaan worden met een beknopte verantwoording van het groepsrisico (zie bijlage 2 Verantwoording van het groepsrisico).

In de nabijheid van het plangebied zijn verder de inrichtingen van Den Bosch Scheldorado B.v., DECO-plan van DOW en de kerncentrale van Borssele gelegen. Het plangebied ligt binnen de het invloedsgebied 'gewond' van deze inrichtingen. Het maatgevende scenario voor deze inrichtingen betreft het toxische scenario. Dit scenario is in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens meegenomen in de verantwoording van het groepsrisico (zie bijlage 2 Verantwoording van het groepsrisico).

Transportroutes

Ten noorden en oosten van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Dit betreft de Westerschelde op circa 2200 meter en het kanaal van Gent naar Terneuzen op circa 250 meter vanaf het plangebied. Beide vaarwegen zijn opgenomen in het Basisnet Water, dit maakt onderdeel uit van het Besluit externe veiligheid transportroutes. In dit besluit is opgenomen dat voor ontwikkelingen op een afstand van meer dan 200 meter geen ruimtelijke beperkingen worden gesteld. Aan deze afstand wordt voldaan. Wel geldt dat de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en ontvluchting opgenomen moeten worden in de afweging. Dit is opgenomen in de verantwoording van het groepsrisico (zie bijlage 2 Verantwoording van het groepsrisico).

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet (Ffw), de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Zeeland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

In de huidige situatie staat op de betreffende gronden voormalig agrarische bedrijfsbebouwing/woning. Langs de noordwest- en oostzijde van het plangebied ligt een sloot met een aangrenzende groenstrook.

Beoogde ontwikkelingen

Het plan betreft de bouw van een vervangende woning. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• bouwrijp maken;
• bouw- en beplantingswerkzaamheden.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (zie figuur 4.2) is de Westerschelde & Saeftinghe, gelegen op circa 2 km ten noorden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNZ gebied (NNZ, figuur 4.1) is gelegen op circa 25 m ten noorden van het plangebied.

Figuur 4.1 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. NNZ (Bron: Geo-loket provincie Zeeland)

Figuur 4.2 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 gebieden (Bron: Geo-loket provincie Zeeland)

Vanwege de afstand en de binnendijkse ligging zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. De vervanging van de woning zal niet leiden tot extra verkeer, hierdoor is er geen sprake van toename in stikstofdepositie. Significante negatieve effecten worden uitgesloten. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Hiervoor is een quickscan Flora en Fauna opgesteld (zie bijlage 3 Quickscan Flora en Fauna).

Geconcludeerd wordt dat in het kader van de Flora- en faunawet nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en nesten van jaarrond beschermde vogels noodzakelijk is. Doordat het mogelijk is maatregelen te treffen om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen, vormt dit aspect geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Wel zal voor de sloop het nader onderzoek (in het kader van Flora- en Faunawet) moeten worden uitgevoerd.

Onder de nieuwe Wet Natuurbescherming worden vogelnesten niet meer jaarrond beschermd en kan men volstaan met werken buiten het broedseizoen. Daarnaast blijft nader veldonderzoek naar steenmarter en vleermuizen noodzakelijk.

 

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Bij de uitvoering van het plan zal de algemene zorgplicht van de Ffw in acht worden genomen.

4.8 Geluid

Het aspect geluid kan betrekking hebben op:

• wegverkeerslawaai;
• industrielawaai;
• inrichtingslawaai.

De woning valt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein. Het aspect industrielawaai is daarom niet relevant. Het aspect inrichtingslawaai is evenmin relevant omdat er geen activiteiten worden uitgeoefend die volgens de Wet milieubeheer (Wm) zijn aan te merken als een inrichting. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hierna ingegaan.

Beleid/toetsingskader

Wanneer akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verplicht?

Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidgevoelige functie aangemerkt. Omdat de nieuwe woning op exact dezelfde locatie wordt gebouwd als de oude hoeft geen nieuw akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De vrijstelling voor 'hogere grenswaarde' van de bestaande agrarische bedrijfswoning kan worden overgenomen.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.9 Verkeer

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het plangebied wordt ontsloten via de Wulpenbek. In zuidelijke richting loopt deze weg dood bij Wulpenbek 17. De weg sluit in het noorden aan op de Hoekseweg, een landelijke ontsluitingsweg die in westelijke richting naar Hoek en oostelijke richting naar Terneuzen en Sas van Gent loopt.

De Wulpenbek is een doodlopende erftoegangsweg met een maximum snelheid van 80 km/u die is uitgevoerd met een enkele rijloper. Gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer maken gebruik van dezelfde verkeersruimte. Gezien de ligging van de weg binnen de regionale wegenstructuur en het daarmee samenhangende beperkte gebruik, past deze inrichting bij de inrichtingseisen conform Duurzaam Veilig.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de parkeernomen van de gemeente Terneuzen ('Parkeernota 2015-2020', gemeente Terneuzen). Uit het structuurontwerp blijkt dat de woning in de categorie 'woningen duur' behoort. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente. Voor dit gebiedstype zijn in de parkeernota geen parkeernormen opgenomen. Zodoende is aansluiting gezocht met de kencijfers van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Op basis daarvan geldt voor een dergelijke woning een parkeerkencijfer van 2,4 parkeerplaatsen per woning. De parkeerbehoefte voor de woning bedraagt in beide gevallen 3 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt opgevangen binnen het plangebied. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Binnen het plangebied wordt één vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Terneuzen. Voor deze gemeente geldt een weinig stedelijk gebiedstype (bron: CBS). Op basis van het autobezit in deze gemeente, worden hiervoor gemiddelde kencijfers gehanteerd uit publicatie 317 van het CROW ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012). Op basis van de gegevens van het CROW geldt voor een “losstaande woning” een verkeersgeneratie van 8,2 mvt/etmaal per woning. Zodoende geldt een verkeersgeneratie van 9 mvt/etmaal. Een dergelijke verkeersgeneratie is dermate beperkt dat deze geen invloed heeft op de verkeersafwikkeling.

Conclusie

De planlocatie is goed bereikbaar. Door de ontwikkelingen neemt de verkeersgeneratie slechts in geringe mate toe en de capaciteit van de weg is dermate groot waardoor er geen problemen zullen ontstaan in de verkeersafwikkeling. De parkeerbehoefte kan opgevangen worden binnen het plangebied. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de juridische regeling

5.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

De regeling in dit bestemmingsplan sluit aan op de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied.

5.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding is aangegeven welke bestemming geldt voor de betreffende gronden en waar bebouwing is toegestaan. De bestemmingen zijn herkenbaar aan een eigen kleur (Wonen is geel). Het gedeelte van het woonperceel waarop de woning mag worden gebouwd en dat mag worden gebruikt als tuin en erf is bestemd tot Wonen. De woning mag (moet) worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak. Ter bescherming van mogelijke archeologische vondsten zijn de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1 en 2 opgenomen (zie 4.3).

De verbeelding is getekend op een ondergrond waarin de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) is weergegeven. Voor elke (dubbel)bestemming is een artikel in de regels opgenomen. Ook voor de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' is een artikel in de regels opgenomen. Alle zaken zijn direct in de regels vastgelegd. In paragraaf 5.3 wordt daar nader op ingegaan. Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient eerst de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden gelezen. Vervolgens worden de daarbij behorende regels opgezocht. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

5.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in de volgende hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels; herin worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel en regels die voor eventuele flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid.
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2012.

Een bestemmingsartikel wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheden.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Artikel 3 Wonen

Binnen de bestemming Wonen mag een woning voor permanente bewoning worden gebouwd. Bij de woning zijn verschillende nevenactiviteiten toegestaan. De woning mag uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Ook andere gebouwen (bijgebouwen en overkappingen) moeten volgens het bestemmingsplan daarbinnen worden gebouwd. De bestaande voormalige agrarische schuur (ca 425 m²) blijft behouden. Naast deze schuur wordt een beperkte oppervlakte aan bijgebouwen en/of overkappingen toegestaan. Er mag ten hoogste 1 woning worden gebouwd, waarbij maximale hoogte en oppervlakte- en inhoudsmaten gelden.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 5 Waarde - Archeologie 2

In het kader van het bestemmingsplan Buitengbeied is door Artefact een grondige studie en analyse gemaakt van alle archeologische waarden en vondsten die op de IKAW, AMK, Archis en het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) bekend zijn.

De resten van de verdronken dorpen die in de gemeente Terneuzen aanwezig zijn of waarvan nog resten aanwezig kunnen zijn, zijn in het onderzoek beschreven. De verdronken dorpen worden als waardevol aangemerkt en zijn bestemd tot Waarde - Archeologie 1.

In het onderzoek zijn alle archeologische vindplaatsen in de gemeente Terneuzen die voor het gemeentelijk beleid van belang zijn opgenomen. Deze vindplaatsen zijn aangemerkt als waardevol. Deze vindplaatsen zijn aangemerkt als Waarde - Archeologie 1, tenzij het vestingswerken betreft; deze zijn aangemerkt als Waarde - Archeologie 2.

De bedijkingsgeschiedenis van de polders in de gemeente Terneuzen zijn in kader van het bestemmingsplan Buitengebied in beeld gebracht. Dit is belangrijk omdat een groot deel van de gemeente Terneuzen een afgedekt landschap is waar een oud landschap onder schuilt. In dit oudere landschap kunnen belangrijke archeologische waarden aanwezig zijn. De dijken die ouder zijn dan 1650 worden als waardevol aangemerkt en zijn bestemd tot Waarde - Archeologie 2.

In het onderzoek zijn alle vestingswerken in het buitengebied opgenomen waaronder forten, schansen, resten van vestingstadjes die in het buitengebied vallen en liniedijken. De vestingwerken worden voor zover deze niet jonger zijn dan 1650 aangemerkt als waardevol. Indien de vestingwerken jonger dateren maar teruggaan op een ouder vestingwerk dat dateert van voor 1650 is er tevens sprake van waarden. De gronden zijn bestemd tot Waarde - Archeologie 2.

Voor de gebieden met een Waarde - Archeologie 1 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak van meer dan 100 m², mits de bodemingrepen dieper reiken dan 50 centimeter onder het peil.

Voor de gebieden met een Waarde - Archeologie 2 geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak van meer dan 500 m², mits de bodemingrepen dieper reiken dan 50 centimeter onder het peil. Dit geldt tevens bij diepere bodemverstoringen tot in het veen en het pleistocene zand en bij vestingwerken ouder dan 1650 of waarvan de kern of eerste aanleg eerder was dan 1650.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn de regels opgenomen die samenhangen met de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overgelegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal is voorzien.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Gezien het feit dat het hier om een correctie gaat en er geen sprake is van een ingrijpend plan, zal geen uitgebreide planvoorbereiding en burgerparticipatie plaatsvinden.

Op grond van art. 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingekomen. Het bestemmingsplan is op 26 januri 2017 ongewijzigd vastgesteld.