Oester Staete, Yerseke

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de hoek van de Molenlaan en Damstraat staat het voormalige zorgcentrum 'Vredelust'. Het gebouw staat al meerdere jaren leeg. Het voornemen is om het gebouw te slopen en een nieuw woonzorgcomplex te realiseren met een mix van huur- en koopappartementen en zorgstudio's. Gefocust wordt op het faciliteren van comfortabele, duurzame, levensloopbestendige en betaalbare woningen voor senioren en zorgstudio's voor verstandelijk gehandicapte personen. Een deel van het perceel zal worden afgesplitst. Hier zal een tandartsenpraktijk worden gerealiseerd met in de toekomst mogelijk enkele woningen op de verdieping. Het planvoornemen voor de realisatie van de tandartsenpraktijk en woningen wordt meegenomen in dit bestemmingsplan.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijke deel van de kern Yerseke. Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel YSK G4745 van het voormalige zorgcomplex Vredelust aan de Molenlaan en Damstraat. Het perceel heeft een oppervlakte van 6.095 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Yerseke' van de gemeente Reimerswaal. Dit bestemmingsplan is op 27 januari 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden in dit bestemmingsplan hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarnaast ligt over het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Tevens is het bestemmingsplan 'Parapluherziening Kernen en Bedrijventerreinen' van kracht, dat is vastgesteld op 27 juni 2017.

Bestemmingsplan 'Yerseke'

Maatschappelijk

Binnen de voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn de volgende functies mogelijk: bejaardenzorg met bijbehorende bewoning, culturele voorzieningen, dienstverlening van overheidswege, godsdienstuitoefening, onderwijs, sociale voorzieningen en volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen instellingen.

In het vigerende bestemmingsplan geldt voor het bouwen van gebouwen het volgende:

Een maximum bebouwingspercentage van 80% van het bouwvlak, waarbij de maximum bouwhoogte 12 meter bedraagt en de maximum goothoogte 8 meter.

Waarde-Archeologie 2

Voor de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' is opgenomen dat de aangewezen gronden mede bestemd zijn voor het behoud, de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en aanwezige vindplaatsen, niet zijnde beschermd van rijkswege. Er geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 40 centimeter.

De intramurale zorgvoorzieningen voor gehandicapte personen passen binnen de maatschappelijke bestemming. De huur- en koopappartementen voor zelfstandige bewoning echter niet. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan benodigd.

Bestemmingsplan 'Parapluherziening Kernen en Bedrijventerrein'

Deze parapluherziening voorziet allereerst in het opnemen van een parkeerregeling in de geldende bestemmingsplannen voor de kernen en bedrijventerreinen in de gemeente Reimerswaal. Tevens zijn door middel van deze herziening enkele verbeteringen aangebracht in de regeling van de geldende bestemmingsplannen voor de kernen en bedrijventerreinen. Het gaat om de volgende aanpassingen:

• de wijzigingsbevoegdheid van de bestemmingen 'Bedrijf, Detailhandel', 'Horeca', 'Kantoor' en 'Maatschappelijk' in de bestemming 'Wonen';
• de regeling voor overschrijding van bestemmingsgrenzen en het bouwvlak;
• de regeling voor archeologie;
• de bouwregels voor hoofdgebouwen binnen de bestemming 'Wonen'.

Afbeelding 2 | uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Yerseke' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bestemmingsplan 'Parapluherziening Wonen kernen Reimerswaal'

Deze parapluherziening ziet op het opnemen van diverse regelingen die te maken hebben met het onderwerp 'wonen'. Het gaat om de volgende regelingen:

• regeling met voorwaarden voor het opsplitsen van gebouwen of bouwpercelen ten behoeve van het toevoegen van meerdere woonheden;
• regeling met voorwaarden voor het realiseren van een logies met ontbijt (bed & breakfast) in een woning;
• verbod voor het realiseren van tiny houses met een afwijkingsmogelijkheid indien voldaan wordt aan de beleidsregels 'Tiny houses gemeente Reimerswaal 2022' of een opvolger daarvan.

Het voorontwerp van de parapluherziening heeft ter inzage gelegen.

1.4 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld en in hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit het perceel waar het voormalige zorgcentrum 'Vredelust' staat. Dit complex wordt al meerdere jaren niet meer als zorgcentrum gebruikt en werd enige tijd middels leegstandsbeheer verhuurd. De laatste jaren staat het gebouw leeg.

De bebouwing is opgedeeld in drie bouwvolumes die onderling verbonden zijn. De twee kleinere bouwvolumes aan de Molenlaan bestaan uit eenlaagse bebouwing met een flauwe kap (zadeldak). Het hoofdgebouw bestaat uit drie bouwlagen met een vergelijkbare flauwe kap (zadeldak). De bebouwing is parallel aan de Molenlaan gelegen. De hoofdingang is aan de Damstraat gesitueerd.

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOKviewer)

2.2 Toekomstige situatie

Functionele opzet
De ontwikkelaar is voornemens om een nieuw wooncomplex te realiseren en de huidige bebouwing volledig te slopen. Het wooncomplex zal vervolgens beheert worden door Cedrah (Stichting Zorgcentra Uitgaande van de Gereformeerde Gemeenten in Zeeland en Zuid-Holland en de Christelijk Gereformeerde kerken in Zuid-Holland) en Siloah (zorginstelling voor ouderen en mensen met een beperking). Zij willen comfortabele, duurzame, levensloopbestendige en betaalbare woningen faciliteren voor ouderen en zorgstudio's voor personen met een verstandelijke beperking.

Programma
De nieuwbouw gaat uit van onder andere de realisatie van 31 appartementen. De voorgenomen constructie is dat deze appartementen deels verkocht zullen worden aan particulieren en een deel zal via Stichting Zorgwoningfonds Yerseke in belegging worden genomen. Deze stichting is een initiatief van Sonneborgh. Cedrah zal de zorgdiensten verlenen. De 20 zorgstudio's met aanverwante (gemeenschappelijke) ruimten komen in beheer van Siloah. Naast het wooncomplex blijven ook de particuliere gronden en de daarop gelegen parkeervoorzieningen in beheer bij de Vereniging van Eigenaren (VvE).

De appartementen bestaan uit duurzame zelfstandige woningen in zowel de goedkope huur, middenhuur als koopsector. De 20 zorgstudio's worden verdeeld over twee woongroepen met een eigen gezamenlijke woonkamer. In het complex wordt tevens een ontmoetingsruimte gerealiseerd waar gezamenlijke activiteiten worden georganiseerd voor alle bewoners en omwonenden.

In de zuidoosthoek van het plangebied wordt een tandartsenpraktijk gerealiseerd met de mogelijkheid om woningen op de verdieping te realiseren.

Stedenbouwkundige opzet
Het bouwplan is gebaseerd op een samenkomst van twee delen: aan de noordkant de appartementen en aan de zuidkant de zorgstudio's. Waar de twee delen elkaar ontmoeten zijn de gedeelde faciliteiten geplaatst, zoals de lift, recreatieruimte e.d.. Het gebouw is georiënteerd op de Molenlaan. Het noordelijke en zuidelijke deel krijgen beide een eigen entree aan de Molenlaan. De gevel is opgebouwd uit verschillende delen, waarbij de noordelijke kop van het gebouw en de entrees zijn voorzien van een kap.

In de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met de omgeving door een trapsgewijze opbouw vanuit de aanliggende woningen in het zuiden langs de Molenlaan tot aan het ruime kruispunt met de Steeweg en Damstraat aan de noordzijde. De bebouwing op de hoek van de Molenlaan en de Damstraat heeft een hoogteaccent van 3 bouwlagen met een kap evenals de entree van de appartementen. De bebouwing aan de zuidkant is mede door de naastgelegen bebouwing hoofdzakelijk niet hoger dan 2 bouwlagen wat hierdoor passend in het straatbeeld is. Om de entree van het zuidelijke deel te accentueren is ook dit gedeelte voorzien van een kap.

Aan de achterzijde van het gebouw aan de Damstraat is ruimte voor parkeren. Hier wordt een parkeerterrein aangelegd met 41 parkeerplaatsen. Daarnaast wordt aan de Molenlaan en Damstraat in parkeergelegenheid voorzien door middel van 22 langsparkeervakken aan de straat.

Afbeelding 4 | Inrichting terrein (bron: Ruimte en Groen)

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied, aanzicht vanaf de Molenlaan (bron: Locatie Vredelust, Yerseke: voorlopig ontwerp, Archikon Architecten)

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied, aanzicht vanaf de Damstraat in zuidelijke richting (bron: Locatie Vredelust, Yerseke: voorlopig ontwerp, Archikon Architecten)

Tandartsenpraktijk
De zuidoostelijke punt van het plangebied wordt afgesplitst van het terrein van het wooncomplex. Dit deel behoudt de maatschappelijke bestemming met een toevoeging voor wonen. Hier zal een gebouw worden gerealiseerd met op de begane grond een tandartsenpraktijk en op de verdieping maximaal twee woningen. Voor dit plan is nog geen concreet bouwplan aanwezig.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval gaat het om een bouwplan van 31 appartementen en 20 zorgstudio's. Vanuit die optiek is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was. Dit is niet het geval. Conform het geldende bestemmingsplan mag het bouwvlak voor 80% bebouwd worden. De oppervlakte van de nieuwe bebouwing is kleiner.

De planlocatie betreft een binnenstedelijke locatie waar sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Het huidige gebouw staat al langere tijd leeg en is aan het verpauperen. Nieuwbouw op deze locatie draagt positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit in Yerseke.

Voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Naar verwachting treedt op 1 januari 2023 de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving samengevoegd. Tevens schrijft de Omgevingswet voor dat iedere provincie één omgevingsvisie en omgevingsverordening vaststelt. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de periode tot 2030 is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe.

Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland (KWOZ)

Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren. Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken. Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten, een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio Reimerswaal als volgt:

• Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. Ook het aantal gezinnen groeit nog relatief licht.
• Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om koopappartementen en daarnaast om appartementen in de sociale huur en vrije sectorhuur. Er zal een overschot ontstaan in de reguliere grondgebonden sociale huurwoningen en grondgebonden koopwoningen. Ten aanzien van de ruime, dure grondgebonden koopwoningen wordt verwacht dat na prijsdaling mogelijk een deel alsnog door de markt zal worden opgenomen.

Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In onderhavig plan zijn 31 seniorenwoningen voorzien. Hiermee wordt voorzien in de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens met name in de doelgroep 65+ en 80+-huishoudens en nultredenwoningen. De 20 zorgstudio's voorzien in een kwalitatieve behoefte aan zorgwoningen. Het initiatief voor nieuwbouw van (zorg)appartementen in Yerseke sluit aan bij de provinciale beleidslijn. Met dit initiatief wordt ingespeeld op de veranderende demografische en maatschappelijke situatie. Door sloop van het zorgcomplex en vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie wordt tevens zorgvuldig gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. Met de sloop en nieuwbouw van het complex vindt er een kwaliteitsverbetering plaats op het betreffende perceel.

Met de ontwikkeling neemt het aantal zorgeenheden af (Vredelust voorzag in 66 eenheden), maar neemt het aantal zelfstandige woningen toe met 31 woningen. De 20 zorgstudio's betreffen intramurale eenheden en worden niet meegerekend in de woningbouwplanning. Op 14 juni 2022 is de meest recente provinciale huishoudensprognose vastgesteld. Deze prognose moet nog vertaald worden op kern niveau. In de woningbouwprogrammering van de gemeente Reimerswaal is rekening gehouden met het aantal niet intramurale woningen (31 appartementen) in het voorliggende plan. Daarmee is de behoefte aan de 31 woningen aangetoond.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als de Omgevingsvisie over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2, dat gaat over het ruimtelijk domein, van belang. Er zijn in de Omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland 2021

Ter voorbereiding op de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsverordening 2018 vastgesteld met een integraal beleidskader voor alle aspecten van het fysieke domein die van provinciaal belang zijn. De ontwerp Omgevingsverordening (21 december 2021) ziet op een herziening van de Omgevingsverordening 2018 en vervangt de Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving omgevingsrecht Zeeland 2016. Er zijn in ontwerp Omgevingsverordening geen specifieke regels ogenomen die dit plan raken.

Conclusie

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Regionale woningmarktafspraken

Sinds 2013 maken de vijf gemeenten op De Bevelanden afspraken over het wonen in de regio. In de vorm van de Agenda Wonen in De Bevelanden 2025 zijn afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de woningcorporaties. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030'. In de Woonvisie De Bevelanden 2019-2023 is een visie opgenomen op het wonen in de regio. Deze visie is vertaald naar een aantal algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Van toepassing op voorgenomen ontwikkeling is het principe 'wees flexibel'. De mismatch op de woningmarkt moet zoveel mogelijk in de bestaande voorraad worden opgelost. Toch blijft nieuwbouw nodig om in eerste instantie de groei van het aantal huishoudens op te vangen en op de lange termijn de slechte delen van de woningvoorraad te vervangen. Daarnaast wordt ingezet op nieuwbouw die écht iets toevoegt. Als het mogelijk is binnen bestaande kernen en in de buurt van voorzieningen. Voor woningen die door nieuwbouw aan de woningvoorraad worden toegevoegd geldt dat deze zo veel mogelijk levensloopbestendig (nultreden), aanpasbaar aan de woonvoorkeur van meerdere doelgroepen en duurzaam moeten zijn.

Conclusie

Het plan sluit aan bij het regionale beleid en uitgangspunten.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen (2012)

Deze structuurvisie van de gemeente Reimerswaal geeft het ruimtelijk beleid weer, maar gaat ook in op de wijze waarop de uitwerking van dit beleid wordt gerealiseerd.

Doelstelling voor het ruimtelijk beleid voor Yerseke is onder andere het optimaliseren van het woon- en leefklimaat. Daarnaast wordt gestreefd naar het versterken van de kwaliteit van het wonen in Yerseke door het beter afstemmen van de woningbouw op de behoeften en het verbeteren van de zwakke delen van de woningvoorraad door herstructurering. Hierbij zal prioriteit worden gegeven aan inbreiding en aan herstructurering van bestaande woongebieden boven nieuwe uitleglocaties, zodat ook gewerkt kan worden aan de ruimtelijke kwaliteit in de bestaande woningvoorraad.

Door de veranderende bevolkingssamenstelling is er vooral sprake van een veranderende kwalitatieve behoefte. Er is steeds meer behoefte aan nieuwe woningtypologieën die in de huidige bouwplannen nog weinig worden aangeboden. Vooral aan woningen voor (actieve) ouderen en/of levensloopbestendige woningen is behoefte. Door het Rijk wordt ingezet op het steeds langer zelfstandig wonen van ouderen en zorgbehoevenden. De groeiende groep ouderen heeft hier ook behoefte aan en blijft het liefste woonachtig binnen de kern waar zij momenteel woont.

Ten aanzien van woningbouwprojecten zijn de volgende aandachtspunten aangegeven:

• Behoud dorpskarakter van de kernen, door behoud en ontwikkeling van kwalitatief groen in en aan de randen van de kernen.
• Zorgen voor kwalitatief goede huisvesting voor eenpersoonshuishoudens, starters, ouderen, 'nieuwe Zeeuwen' en permanente arbeidsmigranten. Dit kan zowel binnen de bestaande voorraad als in nieuwbouwwoningen, afhankelijk van de bestaande voorraad en de behoefte per kern.

Voor het behoud van de woonkwaliteit in de kernen is de aanpak van verschillende ruimtelijke aandachtslocaties (herstructurerings- en inbreidingslocaties) noodzakelijk. Dit zijn vaak locaties die moeilijk tot ontwikkeling komen, doordat hiermee veel tijd en geld gemoeid is. Echter, zolang dit niet gebeurt hebben deze plekken een negatieve uitstraling op het woon- en verblijfsklimaat in de hele kern. De gemeente wilt de leefbaarheid en kwaliteit van de woonkernen verder versterken door onder andere het inzetten van woningbouw om ruimtelijke aandachtslocaties en herstructureringsgebied aan te pakken. Yerseke kent een aantal ruimtelijke aandachtslocaties. Het betreft locatiesmet een zwakke ruimtelijke kwaliteit of locaties waar de huidige functie verdwijnt of is verdwenen. Eén van deze locaties betreft de planlocatie (Vredelust).

Afbeelding 7 | Uitsnede structuurvisiekaart Yerseke met aandachtlocaties (bron: Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen)

Het plan Oester Staete voorziet in de behoefte aan levensloopbestendige woningen waarbij ingespeeld wordt op de ontwikkeling waarbij ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen. Daarnaast wordt voorzien in een behoefte van een specifieke doelgroep (reformatorische ouderen) waarmee het plan aanvullend is op woningbouwplannen met reguliere woningen (appartementen).

Woonvisie gemeente Reimerswaal (2020)
De woonvisie vormt een uitnodiging voor inwoners en woonpartners om concrete projecten te realiseren. Daarnaast vormt de woonvisie een afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen. De gemeente Reimerswaal geeft in de woonvisie de doelstellingen weer die ingaan op de ontwikkeling van alle kernen en de functie van wonen daarin. Concreet is per kern aangegeven welke woningvraagstukken van belang zijn.

Tot 2030 zal het aantal huishoudens in Yerseke naar verwachting toenemen met 270 tot 300, vooral in de periode tot 2025. De grootste groep huishoudens zijn de gezinnen. Ook het aandeel stellen en alleenstaanden tussen de 55 en 75 jaar neemt toe. De huidige vraag naar starterswoningen zal steeds meer omslaan naar een vraag naar woningen voor oudere een- en tweepersoonshuishoudens. Er is behoefte aan het toevoegen van ongeveer 175 - 200 woningen aan de bestaande woningvoorraad. Aan de woningvoorraad wilt de gemeente gefaseerd nieuwbouwwoningen toevoegen in de woonwijk ‘Steehof’ en op diverse inbreidingslocaties in de kern.

Er is behoefte aan een mix van grote vrijstaande en grote twee-onder-een-kapwoningen in een mix van prijssegmenten. ook de vraag naar grondgebonden huurwoningen in Yerseke groeit. Bij het toevoegen van nieuwe plannen geldt dat er geen behoefte is aan meer appartementen en goedkope rijwoningen.

Onderhavig planontwikkeling voorziet in levensloopbestendige woningen voor senioren. Daarmee voorziet het in woningen voor de toenemende groep alleenstaanden tussen de 55 en 75 jaar en één- en tweepersoonshuishoudens. In de woonvisie wordt aangegeven dat de vraag naar appartementen beperkt is. Onderhavig plan is echter gericht op een specifieke doelgroep (reformatorische ouderen) en is daarmee onderscheidend van plannen met reguliere appartementen. Cedrah heeft in dat kader aangegeven dan onder deze specifieke doelgroep wel degelijk behoefte is aan appartementen. Daarnaast is de herontwikkeling van de locatie wenselijk om te voorzien in een verbetering van de ruimtelijke structuur.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ontwikkelingsvisie van Yerseke en omgeving.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Archeologiebeleid gemeente Reimerswaal
Omdat archeologie in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid is, heeft de gemeente Reimerswaal eigen archeologiebeleid opgesteld voor het gehele grondgebied, inclusief de waterbodems (22-11-2011). Dit archeologiebeleid bestaat uit een deel A: Beleidsnota archeologie en een Deel B: Toelichting beleidskaart. Deel B is een (ruimtelijke) uitwerking van het archeologiebeleid (deel A).

Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid kan worden bepaald of voor een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling op een specifieke locatie al dan niet archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in 8 categorieën, waarvan enkele categorieën bekende archeologisch waardevolle gebieden omvatten en andere een bepaalde verwachtingswaarde op archeologische vondsten weergeven. Aan elke categorie, uitgezonderd Categorie 1, is een, aan oppervlakte van grondverstoring gebonden, vrijstelling voor archeologisch onderzoek gekoppeld. Bij alle categorieën, wederom uitgezonderd Categorie 1, geldt in ieder geval dat geen onderzoek hoeft plaats te vinden indien de bodem niet dieper dan 40 cm wordt verstoord. De gehanteerde categorieën zijn:

• Categorie 1: archeologisch rijksmonument; hiervoor is altijd een monumentenvergunning nodig;
• Categorie 2: terrein van archeologische waarde; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord;
• Categorie 3: stads- en dorpskernen van een specifieke archeologische verwachting; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord;
• Categorie 4: hoge verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 250 m2 wordt verstoord;
• Categorie 5: matige verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 500 m2 wordt verstoord;
• Categorie 6: lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht;
• Categorie 7: verwachting van maritieme vondsten; hiervoor is altijd overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed nodig;
• Categorie 8: archeologische vondsten worden niet verwacht; geen onderzoeksplicht.

Voor die delen van het plangebied waarvoor in het archeologiebeleid van de gemeente Reimerswaal een Categorie 4 aanwezig is, is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Hier geldt een maximale verstoringsoppervlakte van 250 m2 en een maximale verstoringsdiepte van 40 cm beneden het huidige maaiveld.

Archeologisch onderzoek
Door Bureau voor Archeologie is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd (zie Bijlage 1). Op basis van het booronderzoek worden in het plangebied geen intacte archeologische waarden verwacht. De potentiële archeologische niveaus in de top van het Laagpakket van Wormer en in het Hollandveen zijn verstoord geraakt door de vorming van een zeegeul in het gebied. De hoge archeologische verwachtingswaarde voor deze niveaus kan worden bijgesteld naar geen archeologische verwachtingswaarde. In de top van het Laagpakket van Walcheren zijn geen archeologische indicatoren uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd gevonden en dit niveau blijkt tot een diepte van 70 à 120 cm beneden maaiveld verstoord te zijn geraakt. Daarom kan de hoge archeologische verwachtingswaarde voor het niveau 'Walcheren' bijgesteld worden naar een lage archeologische verwachtingswaarde.

Geadviseerd wordt het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. In onderhavig bestemmingsplan is daarom geen dubbelbestemming voor de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden opgenomen.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Ten noorden van het plangebied is een garagebedrijf gevestigd op de locatie Damstraat 83. Dit betreft Autobedrijf Yerseke dat auto's verkoopt en reparaties uitvoert. Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn op het perceel bedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie B1. Voor bedrijven die vallen onder 'handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven' geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter in een gemengd gebied. Het aspect geluid is daarbij maatgevend. Omdat in de omgeving hoofdzakelijk woonfuncties aanwezig zijn, is het gebied aan te merken als een rustige woonwijk. Het perceel met de bedrijfsbestemming ligt op een afstand van circa 12 meter tot de gevel van het nieuwe wooncomplex. Daarmee wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 meter.

Het voorste gedeelte van het bedrijfsperceel betreft een parkeerterrein waarop de te koop staande auto's geparkeerd staan en de auto's die gerepareerd moet en worden of reeds gerepareerd zijn. De werkzaamheden aan de auto's vinden inpandig plaats. De werkplaats is op een afstand van 19,5 meter vanaf de gevel van het toekomstige wooncomplex gelegen.

In de bestaande situatie is eveneens een wooncomplex op korte afstand van het garagebedrijf gelegen. Deze afstand van de gevel tot aan de bedrijfsbestemming bedraagt circa 18 meter. Het nieuwe wooncomplex komt daarmee niet dichterbij het garagebedrijf te liggen. Tevens zijn direct naast het garagebedrijf gevoelige functies aanwezig in de vorm van grondgebonden woningen. Het garagebedrijf wordt met de voorgestane ontwikkeling niet extra belemmerd in zijn bedrijfsuitvoering. Andersom moet het garagebedrijf reeds rekening houden met de gevoelige functies in zijn omgeving. Qua milieuhinder is voor een garagebedrijf het aspect geluid maatgevend. In het kader van wegverkeerslawaai is akoestisch onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie afgestemd dient te worden op de gecumuleerde geluidbelasting (zie paragraaf 4.6 en Bijlage 5). Door het treffen van deze maatregelen zal ook eventueel geluid afkomstig van het garagebedrijf niet of nauwelijks in de woningen waarneembaar zijn. Er zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op circa 100 meter afstand van het plangebied is het bedrijventerrein Burenpolder gelegen. Ter plaatse zijn bedrijven toegestaan met bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste milieucategorie 3.1. Hiervoor geldt een richtafsand van 50 meter. Hieraan wordt voldaan.

Afbeelding 7 | uitsnede van het vigerende bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

4.4.1 Wettelijk kader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Beleid gemeente Reimerswaal
De bodemfunctieklasse van het plangebied is op basis van de bodemfunctiekaart van gemeente Reimerswaal klasse Wonen.

Op basis van de Nota bodembeheer gemeente Reimerswaal valt het plangebied in de bodemkwaliteitszone Vooroorlogse kernen. Dit houdt in dat verwacht wordt dat de bodem gemiddeld genomen licht tot matig verontreinigd is en geclassificeerd wordt als kwaliteitsklasse Industrie. In deze zone komen vaak bijmengingen met bodemvreemd materiaal voor.

Het terrein valt binnen de aandachtzone voor lood in de bodem. Uit recent onderzoek van het RIVM (januari 2016) is gebleken dat met name jonge kinderen (tot ongeveer 6 jaar) gevoelig zijn voor lood. Inname van loodhoudende gronddeeltjes door jonge kinderen kan namelijk een negatief effect hebben op hun leervermogen. Dit effect kan al optreden bij lagere (licht verhoogde) gehalten aan lood zoals die binnen deze bodemkwaliteitszone voor kunnen komen. Bij de nieuwe aanleg van tuinen en plaatsen waar kinderen spelen wordt daarom een extra toetsing uitgevoerd op lood.

4.4.2 Toetsing plangebied

De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de woonbestemming en mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem.

In 2014 is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door SMA Zeeland B.V. (Bijlage 2). In de bovengrond werden licht verhoogde gehalten aan lood, zink en PAK aangetoond en in de ondergrond werd een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan cadmium, lood en PAK aangetoond. In het grondwater werd een licht verhoogde concentratie aan molybdeen vastgesteld.

Vervolgens zijn er in 2017 nieuwe boringen gedaan door SMA Zeeland B.V. (Bijlage 3). In de bovengrond is plaatselijk een achtergrond-overschrijding van zink aangetoond. In de overige bovengrond en in de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten zink aangetoond. Vermoedelijk is sprake van heterogene, licht tot matig verontreinigde grond verspreid over de gehele locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt met betrekking tot zink in de grond geen belemmeringen voor nieuwbouw op het terrein.

De op de onderzoekslocatie geconstateerde licht verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er dient wel rekening mee gehouden te worden dat grond niet zonder meer mag worden verplaatst op of van de onderzoekslocatie. Omdat in de ondergrond veel puin is aangetroffen, dient voor het aanvragen van een omgevingsvergunning onderzoek naar asbest in de bodem te worden uitgevoerd.

Door SMA Zeeland B.V. (zie Bijlage 4, d.d. 29 juli 2022) is het eerdere onderzoek geactualiseerd en vervolgonderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. In de sterk grindhoudende klei op het noordoostelijk deel van de locatie zijn achtergrondwaarde-overschrijdingen voor PCB en minerale olie aangetoond en zijn matig verhoogde gehalten PAK tot onder de interventiewaarde geconstateerd. Op basis van luchtfoto's, veldwaarnemingen, de analyseresultaten uit het voorgaande onderzoek in combinatie met de overige analyseresultaten uit het onderhavig onderzoek wordt aangenomen dat de verhoogde PAK gehalten op het noordoostelijke gedeelte van de locatie zich beperken tot de sterk grindhoudende kleilaag. De grond wordt indicatief geclassificeerd als klasse Industrie in verband met verhoogde PAK gehalten.

Het straatzand onder de verharding is analytisch schoon. In de kleiige grond (veelal met bijmengingen van sporen baksteen, grind en kolendeeltjes) zijn geringe achtergrondwaarde-overschrijdingen voor lood en/of kwik aangetoond. In het grondwater zijn geen streefwaarde-overschrijdingen aangetoond. Het gehalte PFOS in de grond rondom het gebouw overschrijdt de achtergrondwaarde en op het overig terrein wordt de achtergrondwaarde voor PFAS niet overschreden. De waarden tussen de monsters verschillen niet dusdanig dat de verhoogde PFOS gehalten rondom het gebouw worden gerelateerd aan de brand in het gebouw in 2017. Naar verwachting zijn de PFAS gehalten verhoogd vanwege atmosferische depositie. In de grond is geen asbest aangetoond. De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er worden op basis van het onderhavige onderzoek geen belemmeringen voorzien voor de beoogde ontwikkeling op de locatie.

4.4.3 Conclusie

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Wellicht wordt een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te zijner tijd onder voorwaarden verleend, omdat op de juiste manier omgegaan moet worden met de grondstromen.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen getoetst te worden aan de genoemde regelgeving.

Het beleid rondom externe veiligheid is in ontwikkeling. Voor het begrip "Externe Veiligheid" zal in de toekomst de term "Omgevingsveiligheid" gebruikt gaan worden. Bij het beoordelen van de omgevingsveiligheid in bestemmingsplannen wordt het Advieskader Omgevingsveiligheid van de Veiligheidsregio gebruikt.

Plaatsgebonden risico (PR)
Het plaatsgebonden risico geeft de kans weer om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een persoon die de gehele tijd op die plaats aanwezig is. Het plaatsgebonden risico kan op de kaart van één gebied worden weergegeven met zogeheten risicocontouren.

In of in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen PR-contouren.

Groepsrisico (GR)
Het groepsrisico is de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het groepsrisico is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting.

Risicokaart
De risicokaart biedt een visueel overzicht van de risicosituaties. Op de risicokaart zijn diverse risicobronnen weergegeven en wordt informatie gegeven over de verschillende soorten risico's (zie afbeelding 8).

Er liggen geen buisleidingen of routes van het Basisnet weg, water en spoor in de directe omgeving van het plangebied. Op grotere afstand zijn wel diverse risicobronnen gelegen, zoals de rijksweg A58 en het spoortraject Sloehaven - Roosendaal West waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze risicobronnen liggen op ruim 3 kilometer afstand van het plangebied en hebben daardoor geen invloed op de ontwikkeling.
Ter plaatse van het Kanaal door Zuid-Beveland vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Deze route ligt op circa 2,7 kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied ligt daarmee op ruime afstand en buiten het invloedsgebied (1.070 m) van de vaarroute. Een nadere verantwoording is niet benodigd.
Ten zuiden van Yerseke ligt een buisleidingstrook waarin 2 aardgasleidingen en een ruwe olieleiding liggen die onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vallen. Het plangebied ligt op ruime afstand (circa 2,5 kilometer) en daarmee buiten de 10-6 contouren en de invloedsgebieden (maximaal 555 meter) van de leidingen.

Ten zuiden van Yerseke zijn twee risicovolle inrichtingen aanwezig. Ten eerste is er de Handelsonderneming D. van der Jagt op de locatie Grintweg 32. De hoofdactiviteit van de inrichting is de vervaardiging van houten emballage en er is geen richtafstand aanwezig. Ten tweede is het tankstation Steketee op de locatie Kreeft 1 waar tevens enkele installatie risicocontouren aanwezig zijn. Zowel deze 10-6 contouren (maximaal 25 meter) als het invloedsgebied (150 meter) reiken niet tot het plangebied.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het beoogde plan.

 

Afbeelding 8 | Externe veiligheidsaspecten met risicocontouren (bron: risicokaart.nl)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is omringt door verschillende 30 km/u wegen, voor deze wegen geldt geen onderzoeksplicht op basis van de Wet geluidhinder. Op basis van vaste jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel aangetoond te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarom is een akoestisch ondezoek uitgevoerd (Kraaij Akoestisch Adviesbureau, d.d. 27 juni 2022, Bijlage 5). Voor de ontwikkeling is de geluidsbelasting afkomstig van de omliggende wegen (Damstraat, Molenlaan en Steeweg) onderzocht.

Uit het onderzoek komt voort dat aan de zuidzijde van het bouwvlak de geluidbelasting het laagste is, namelijk 54 - 55 dB (toetspunt 5) en 37-46 dB (toetspunt 6). Op de noordzijde bedraagt de berekende geluidbelasting 58 tot 60 dB. Op de oostgevel bedraagt de berekende geluidsbelasting 47 - 59 dB. Hierbij loopt de geluidbelasting op naarmate het toetspunt noordelijker is gelegen. Het akoestisch woon- en leefklimaat volgens de Milieukwaliteitsmaat varieert van 'zeer goed' aan de zuidoostzijde tot 'tamelijk slecht' aan de noordwestzijde van het gebouw. Aan de overige gevelzijdes wordt de kwaliteit van het akoestisch woon- en leefklimaat beoordeeld als 'goed' tot 'matig'.

Aangezien de Wet geluidhinder op deze wooneenheden niet van toepassing is, dienen deze vanuit het Bouwbesluit alleen te voldoen aan de minimum vereiste geluidwering van 20 dB. Om een goed akoestisch woon- en leefklimaat in de woningen te waarborgen, wordt geadviseerd de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie af te stemmen op de gecumuleerde geluidbelasting op de gevels. Dit betekent in onderhavige situatie dat de geluidbelasting van de wooneenheden nabij toetspunt 1 het hoogst is en de karakteristieke geluidwering van deze wooneenheden zou moeten worden opgehoogd tot 28 dB (61 dB - 33 dB) voor een verblijfsgebied en 26 dB voor een verblijfsruimte.

Aan de hand van de definitieve indeling van het complex en de locatie van de geluidgevoelige objecten kan specifiek worden bepaald welke geluidwering voor de verschillende gevels benodigd is.

Ondanks de constateringen met betrekking tot de geluidbelasting staat het aspect geluid de gewenste ontwikkeling niet in de weg. Met de door te voeren maatregelen is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.7 Kabels en leidingen

In een bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 g/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Met de realisatie van 31 appartementen en 20 zorgstudio's wordt ruim onder deze grens gebleven en is er sprake van een ontwikkeling die 'Niet In Betekende Mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.11 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt en komt uit op 254,1 verkeersbewegingen per etmaal (worstcasescenario). De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Afbeelding 9 | NIBM-tool (bron: Infomil)

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Soortenbescherming
Door SAB is in 2016 een quick scan flora en fauna en een voortoets Natura2000-gebieden uitgevoerd (zie Bijlage 6). Dit onderzoek is destijds voor een andere voorgenomen ontwikkeling op de locatie uitgevoerd. Uit de quickscan blijkt dat verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen zoals de gewone dwergvleermuis niet op voorhand in het plangebied zijn uit te sluiten. Een nader onderzoek naar verblijfplaatsen wordt noodzakelijk geacht om de haalbaarheid van het plan in het kader van de Wet natuurbescherming vast te stellen.

Door ATKB Adviesbureau voor bodem, water en ecologie is een update uitgevoerd van de quicksan (zie Bijlage 7). Hieruit komt voort dat het plangebied geschikt is als verblijfplaats voor vleermuizen en nestlocatie voor algemene broedvogels. De groenstructuren dienen daarom buiten het broedseizoen verwijderd te worden. Voorafgaand aan het rooien dient contact op te worden genomen met een ecoloog om te bepalen of er kans is op broedgevallen. Als rooien buiten het broedseizoen niet mogelijk is, dan dient voorafgaande aan het werk een broedvogelcontrole uitgevoerd te worden. Om de aan- of afwezigheid van vleermuizen te bepalen is een aanvullend onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd (zie Bijlage 8). Uit dit onderzoek is gebleken, dat het plangebied wordt gebruikt door gewone dwergvleermuis paar-, zomer- en winterverblijfplaats. Daarnaast wordt het tevens als niet-essentieel foerageergebied en niet-essentiële vliegroute gebruikt door gewone en ruige dwergvleermuizen. Daartoe mogen in de periode april t/m oktober enkel werkzaamheden bij daglicht worden uitgevoerd, zodat er geen extra verlichting aanwezig is gedurende de nacht. Ten behoeve van het verwijderen van de verblijfplaatsen en het uitvoeren van de benodigde mitigerende en compenserende maatregelen is een ontheffing bij de Provincie aangevraagd. Op 12 april 2022 is deze ontheffing door de Provincie Zeeland verleend.

Sinds januari 2019 zijn de wezel en hermelijn niet langer vrijgesteld in de provincie Zeeland. Essentieel leefgebied van de hermelijn en wezel is uitgesloten gezien de centrale ligging van het plangebied en de bebouwing, het ontbreken van doorlopende heggen en groenstructuren die kunnen dienen als lijnvormig element om het plangebied te bereiken en het ontbreken van geschikt woelmuizenhabitat wat kan dienen als foerageergebied.

Gebiedsbescherming
In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de volgende:

• Oosterschelde (ca. 500 meter afstand);
• Yerseke en Kapelse Moer (ca. 1,2 kilometer afstand);
• Westerschelde en Saeftinghe (ca. 6,7 kilometer afstand).

Bij de voortoets zijn de effecten van het plan beoordeeld, op zichzelf en in cumulatie met andere plannen dan wel projecten. Daarbij zijn mogelijke effecten bepaald op de instandhoudingsdoelstellingen, waarbij is gelet op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten van binnen de invloedssfeer van het plangebied gelegen Natura2000-gebieden. Uit de beoordeling blijkt dat significant negatieve effecten op voorhand zijn uitgesloten. In het kader van de actualisatie is een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd. Sinds de vernietiging van het PAS (Programma Aanpak Stikstof) is het toetsingskader ten aanzien van stikstofdepositie gewijzigd.

Op 1 juli 2021 is de Wet en het Besluit stikstofreductie en natuurversterking inwerking getreden (Stikstofwet). Met dit Besluit is de aanlegfase van projecten vrijgesteld van de Natuurbeschermingswetvergunning voor wat betreft stikstof. Naar aanleiding van het beschikbaar komen van een recentere AERIUS-calculator is voor de gebruiksfase een stikstofberekening uitgevoerd (zie Bijlage 9). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden.

Ten aanzien van de gebiedenbescherming geldt dat er geen negatieve effecten op Natura2000-gebieden en/of onderdelen van het NatuurNetwerkNederland (NNN) optreden. Een nadere toetsing aan de gebiedenbescherming is zodoende niet aan de orde.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. 

Op de provinciale kaart is ten zuiden van het plangebied een aanduiding van 'gevechtshandelingen' opgenomen, het plangebied valt hier echter buiten en dit aspect zal geen invloed hebben op de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding 10 | Niet gesprongen explosieven aandachtsgebieden (bron: geoloket Zeeland)

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Verkeersgeneratie
De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 31 reguliere appartementen en 20 zorgstudio's. Aan de hand van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' is de verkeersgeneratie op basis van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom' in beeld gebracht. De nieuwe ontwikkeling heeft een gemiddelde verkeersgeneratie van 243,3 motorvoertuigen per etmaal. De omliggende wegen hebben voldoende capaciteit om deze extra verkeersgeneratie af te wikkelen.

	verkeersgeneratie			aantal woningen	totale verkeersgeneratie (gemiddeld)
	min.	max.	gemiddeld
koopappartementen, duur	7,0	7,8	7,4	16	118,4
dure huurappartementen	5,6	6,4	6,0	6	36,0
goedkope huurappartementen	3,7	4,5	4,1	9	36,9
zorgstudio's (serviceflat)	2,2	3,0	2,6	20	52,0
totaal				51	243,3

Een tandartsenpraktijk heeft conform de genoemde CROW-publicatie een verkeersaantrekkende werking van gemiddeld 2,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal per behandelkamer. Er zal één behandelkamer zijn. En er wordt uitgegaan van twee appartementen op de verdieping (huur, appartement, midden/goedkoop). Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 4,1 motorvoertuigen per etmaal per woning. Daarmee komt de totale verkeersgeneratie uit op 10,8 motorvoertuigen per etmaal.

Parkeren
Op basis van de gemeentelijke Nota parkeernormen is een parkeerbalans opgesteld.

	parkeernorm	aantal	parkeervraag
koopappartementen	2,1	16	33,6
dure huurappartementen	1,9	6	11,4
goedkope huurappartementen	1,4	9	12,6
zorgstudio's	0,6	20	12,0
totaal (afgerond)		51	70

De absolute parkeervraag is 70 parkeerplaatsen. Omdat er sprake is van verschillende functies die niet altijd op hetzelfde moment in gebruik zijn, kan een deel van de parkeerplaatsen meervoudig worden gebruikt. Per dagdeel (werkdag overdag, werkdag middag, werkdagavond, koopavond, werkdag nacht, zaterdagmiddag, zaterdagavond, zondagmiddag) is per functie het aanwezigheidspercentage bepaald en verrekend met het aantal parkeerplaatsen. Hieruit komt voort dat op de werkdagavond de parkeerbehoefte het grootst is en 63 parkeerplaatsen benodigd zijn (zie Bijlage 10). Met de realisatie van 41 parkeerplaatsen op het eigen terrein en 22 langsparkeerplaatsen aan de Molenlaan en Damstraat wordt voorzien in de benodigde 63 parkeerplaatsen (zie figuur 11).

De tandartsenpraktijk dient op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te voorzien. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal hieraan getoetst worden.

Afbeelding 10 | Inrichting buitenruimte inclusief situering parkeerplaatsen (bron: Ruimte & Groen)

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterveiligheid. Het plangebied is niet in of nabij een waterkering gesitueerd.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel een bouwvlak van circa 4108 m2. Hiervan mag 80% worden bebouwd. Dit betreft een oppervlakte van 3.286 m2. In onderhavig bestemmingsplan is het bouwvlak beperkt tot een oppervlakte van circa 2.037 m2. Het volledige bouwvlak mag worden bebouwd. De bouwmogelijkheden nemen daarmee af. De huidige feitelijke situatie is vergeleken met het voorgenomen plan. De oppervlakte van de bebouwing en verharding in de huidige situatie bedraagt 3.056 m2. In de toekomstige situatie zal deze 1.324 m2 bedragen. Hierbij is ervan uitgegaan dat het perceel van de tandarts voor 90% verhard wordt. Op basis van deze oppervlaktes is er een toename van 1.324 m2 aan verharding. Op het perceel zelf is geen ruimte aanwezig voor watercompensatie. Daarom zal een bijdrage in het waterfonds worden gelegeverd, zodat elders in watercompensatie kan worden voorzien.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemel- en afvalwater is reeds op het gemeentelijk rioolstelsel aangesloten. De capaciteit van de hemelwaterriolering in de Damstraat is echter volledig benut. In overleg met de initiatiefnemer zal gezocht worden naar een oplossing en mogelijk een nieuwe leiding worden aangelegd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Het plan heeft geen invloed op het grondwater.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit zal niet verslechteren door het gebruik van het perceel voor wonen en zorgstudio's.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De oppervlaktewaterkwaliteit verslechtert niet als gevolg van het plan. In de directe nabijheid van het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan voorziet niet in nieuw open water. Er is geen gevaar voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling ontstaat door het onttrekken van grondwater en/of het verhogen van de belastingen op het maaiveld. In deze ontwikkeling zal geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling door grondwateronttrekking niet aan de orde is.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Dergelijke natuurwaarden zijn niet aanwezig in de directe omgeving van het plangebied.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Niet van toepassing.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De locatie ligt niet in de nabijheid van eigendommen van het waterschap.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Op basis van de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt bepaald of er een MER moet worden opgesteld.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden in totaal 51 wooneenheden mogelijk gemaakt en een tandartsenpraktijk met twee woningen. Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Tevens betreft het een reeds bebouwde locatie met een verpleegtehuis met 66 intramurale wooneenheden. Er is sprake van sloop en nieuwbouw en gezien de beperkte milieu-effecten (zie paragraaf 4.2 t/m 4.12 van dit hoofdstuk), zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is niet nodig.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Algemene opzet
In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorend Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het Rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

De verbeelding kent de bestemming 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Verkeer'. Op de verbeelding zijn aanduidingen opgenomen, zoals hoogtebepalingen (maximum goot- en bouwhoogte) welke aansluiten bij het bouwplan en het type woningen (gestapeld).

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Maatschappelijk

Ter plaatse van het perceel dat buiten de ontwikkeling van het woonzorgcomplex wordt gelaten, blijft de huidige maatschappelijke bestemming gelden ten behoeve van de tandartsenpraktijk. Hieraan is de aanduiding 'wonen' toegevoegd ten behoeve van de twee woningen.

Verkeer

Aan de Molenlaan en Damstraat worden langsparkeerplaatsen aangelegd. Deze zullen vervolgens deel gaan uitmaken van de openbare ruimte. Ook ter plaatse van het kruispunt zal een strook grond toegevoegd worden aan de openbare ruimte. Deze stroken zijn bestemd als 'Verkeer' in aansluiting op de verkeersbestemming ter plaatse van het kruispunt Molenlaan, Damstraat, Steeweg.

Wonen
De appartementen worden beschikbaar gesteld om als reguliere woning te bewonen. Omdat daarmee de hoofdfunctie wonen is, is de locatie als 'Wonen' bestemd. Het aantal zelfstandige woningen is in de regels gemaximaliseerd op 31 eenheden. De zorgstudio's betreffen intramurale eenheden en hebben daarmee een maatschappelijke functie. Binnen de woonbestemming is de functieaanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. De aanduiding is op de gehele bestemming opgenomen ten behoeve van de flexibiliteit van het plan. Dit maakt het namelijk mogelijk de zelfstandige woningen als intramurale eenheden te gebruiken, mocht daar (in de toekomst) behoefte aan zijn. In het gebouw worden enkele gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd die zowel gebruikt kunnen worden door de bewoners van de zorgstudio's als van de appartementen. Het is tevens de bedoeling dat ook andere cliënten van Cedrah en Siloah deel kunnen nemen aan de activiteiten die in de gemeenschappelijke ruimte wordt georganiseerd.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de gemeente en initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken zijn gemaakt over onder andere kostenverhaal en planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informatieavond
Op 7 juli 2022 heeft een informatieavond plaatsgevonden waarbij omwonenden en geïnteresseerden geïnformeerd zijn over de plannen. Tijdens de avond is het plan toegelicht door de architect en was er gelegenheid tot het stellen van vragen.

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging voorontwerpbestemmingsplan
Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. De gemeente is vrij om toch inspraak te verlenen. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt op grond van de gemeentelijke inspraakverordening vier weken ter inzage gelegd. Tijdens deze terinzagelegging wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie in te dienen. Het resultaat van de inspraak wordt verwoord in een 'Nota inspraak en overleg'. Deze nota zal als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan worden gevoegd.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.