Herontwikkeling 't Zand Middelburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Woongoed Middelburg gaat in de woonwijk ’t Zand in Middelburg 148 woningen, waaronder een woon-winkelpand, slopen en opnieuw bouwen. De woonwijk ’t Zand is een wijk in Middelburg gekenmerkt door karakteristieke Paul Briëtwoningen in de stijl van de Delftse School. De woningen zijn gebouwd tijdens en kort na de tweede wereldoorlog.

Met name vochtproblemen, zwakke funderingen en de aanwezigheid van asbest maakt dat renovatie van de woningen niet haalbaar is. Daarom is gekozen voor sloop en nieuwbouw van de woningen. Hiermee komen er uiteindelijk goede, duurzame woningen die volgens de huidige normen gebouwd worden in dezelfde karakteristieke stijl als de huidige woningen. Hiermee wordt het karakter van de wijk behouden.

De herbouw van de woningen past niet volledig binnen de contouren van de ter plaatse geldende woonbestemming en de huidige bouwvlakken. Door de minimale verschuiving van de woningen ten opzichte van de bestaande situatie komt een enkele woning buiten het bouwvlak te liggen. De ontwikkeling is daarom op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Er is voor gekozen om 8 woningen ten zuiden van de Poelendaeleweg die onderdeel uitmaken van het project, uit deze procedure te laten. Voor deze woningen is reeds een omgevingsvergunning verleend. Deze ruimtelijke onderbouwing is derhalve bedoeld voor de 140 woningen.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in de wijk 't Zand, ten zuidwesten van het centrum van Middelburg. Aan de noordwestzijde wordt het gebied begrensd door de Oude Koudekerkseweg, aan de oostzijde door de De Ruyterstraat en aan de zuidzijde door de Poelendaeleweg.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is de toekomstige nieuwbouw mogelijk te maken. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning gevoegd. Dit document toetst de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en in hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

De wijk 't Zand vormt de eerste uitbreiding op basis van het totale uitbreidingsplan voor Middelburg van Verhagen en De Ranitz uit 1941. Deze planmatige aanpak was noodzakelijk door de oorlogsschade en vooral bedoeld ter vervanging van de verwoeste woningen in het centrum. De woningen in het plangebied zijn in 1941-1943 gerealiseerd. Het gaat hier om de woningen die in de jaren veertig rond de Langevieleweg (Burgerweidestraat, Baarsjesstraat en de Ruyterstraat) zijn gebouwd. De woningen zijn ontworpen door ir. P.H.N. Briët en zijn een goed voorbeeld van de Delftse Schoolstijl.

Het gebied is vrijwel onaangetast en bestaat uit arbeiderswoningen met karakteristieke rode daken en witte gevels en lage verspringende goothoogten. Kenmerkend is ook de incidentele verbreding van het straatprofiel in de zogenaamde Delftse Schoolstijl.

Afbeelding 2 | Huidige sitiuatie Baarsjesstraat (bron: Bouwhistorische verkenning Briëtwoningen wijkniveau)

2.1.2 Toekomstige situatie

Uit onderzoek blijkt dat renovatie van de woningen niet leidt tot oplossing van bestaande gebreken. Dit heeft onder meer te maken met zoutschade in het metselwerk en vocht in de muren, veroorzaakt doordat de woningen tijdens de tweede wereldoorlog onder water hebben gestaan. Daarnaast maken zwakke funderingen en de aanwezigheid van asbest dat renovatie van de woningen niet haalbaar is. Daarom is gekozen voor sloop en nieuwbouw van de woningen.

In de toekomstige situatie wordt recht gedaan aan de karakteristiek van de wijk. Getracht wordt de 'ziel van de wijk' te behouden. De woningen worden weliswaar gesloopt, maar in dezelfde stijl en met dezelfde kenmerken teruggebouwd.

Daarnaast worden de woningen op nagenoeg dezelfde plaats teruggebouwd en op de kenmerkende bouwwijze in korte blokjes. Dit is een belangrijke karakteristiek van de buurt. Bij de reconstructie blijft dit overeind omdat ook de infrastructuur hierop is gebaseerd.

De woningen worden BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) gerealiseerd. Hierdoor ontstaan woningen die duurzaam zijn, voldoen aan alle huidige wettelijke vereisten en bovendien het karakter van de oorspronkelijke wijk/woningen vasthouden.

Afbeelding 3 | Impressie Baarsjesstraat (bron: Archikon)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Breeweg - 't Zand" van de gemeente Middelburg. Dit bestemmingsplan is op 27 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere wonen. Voor het bouwen van de woningen (het hoofdgebouw) geldt dat deze binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden. Hieraan wordt op een enkele plek niet voldaan.

Verder geldt de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie". Archeologisch onderzoek is niet nodig op het moment dat sprake is van de volgende activiteiten of werkzaamheden:

• 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
• 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
• 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Hiervoor is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Zie hiervoor paragraaf 4.2.

Afbeelding 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

De voorgenomen reconstructie van de woningen past niet binnen de contouren van de ter plaatse geldende woonbestemming en de huidige bouwvlakken. De ontwikkeling is daarom op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt omgevingsvergunning aangevraagd die met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht verleend kan worden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor deze ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijke ontwikkeling wordt volgens het Bro verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt volgens jurisprudentie dat er in beginsel vanaf twaalf woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

In dit geval is er sprake van de herbouw van bestaande woningen op nagenoeg dezelfde plaats. Er vindt geen toename plaats van het aantal woningen. Hiermee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland (2021)

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied .
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Afbeelding 5 | Ambities en bouwstenen (bron: Zeeuwse Omgevingsvisie deel A)

Kijkend naar het onderhavige plan sluit deze het meest aan bij de bouwstenen zoals genoemd onder de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' waarbij, gelet op de aanzet die gegeven is voor de afwegingsfactoren, overwogen kan worden dat de woningbouwplannen passen bij de locatie en daar een meerwaarde voor bieden.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Actualisatie Walcherse Woningmarktafspraken 2016-2025

Periodiek worden tussen de provincie Zeeland en de drie Walcherse gemeenten afspraken gemaakt over de woningmarkt. In 2018 hebben deze partijen deze afspraken opnieuw bevestigd in de Actualisatie Walcherse Woningmarktafspraken 2016-2025. In de actualisatie zijn de opgaven op het gebied van de woningmarkt beschreven. Een van deze opgaven heeft te maken met de bestaande woningvoorraad. Het overgrote deel van de woningen op Walcheren moet de komende jaren gerenoveerd, geisoleerd en/of klimaatbestendig worden gemaakt.

Deze herstructureringsopgave biedt kansen voor kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. De opgave betreft voornamelijk de herstructurering van de sociale woningvoorraad in het bezit van corporaties. Ontwikkelingen omtrent het gasloos bouwen zorgen ervoor dat dit gevolgen kan hebben voor het aantal te slopen woningen. De kosten voor aanpassing van een bestaande woning kunnen hierdoor hoger uitvallen, waardoor eerder voor sloop en nieuwbouw kan worden gekozen. Er wordt uitgegaan van een vervangende nieuwbouwopgave tot 2026 van 741 woningen.

Om de aan de opgave te kunnen voldoen is afgesproken dat gestreefd wordt naar kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad door herstructurering te stimuleren. Hierover worden onder meer (prestatie)afspraken met woningbouwcorporaties gemaakt. Het belang van het toekomstbestendig en energieneutraal maken van de bestaande voorraad wordt door de Walcherse gemeenten onderschreven.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de herstructureringsopgave uit de woningmarktafspraken en invulling gegeven aan de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad door de woningen duurzaam te ontwikkelen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Middelburg in 2050 (concept)

Momenteel maakt de gemeente Middelburg een omgevingsvisie. Hierin wordt een beeld gegeven hoe Middelburg er in het jaar 2050 uit zou kunnen zien. De visie zal de komende jaren gebruikt worden om richting te geven aan ontwikkelingen in de leefomgeving.

Op dit moment bevat de visie drie toekomstbeelden die leidend zijn om belangrijke keuzes te maken en een ambitie voor 20250 voor deze toekomstbeelden. De toekomstbeelden schenken vooral aandacht aan wonen, economie en mobiliteit, natuur en landschap, klimaat en energie en samenwerken.

Het eerste toekomstbeeld heeft als titel 'Groen'. Het tweede toekomstbeeld heet 'Compleet'. De derde variant heeft als speerpunt 'Sterke wijken en dorpen'. Elk van de drie beelden gaat uit van verschillende uitgangspunten en waarden. Gezamenlijk geven de drie mogelijke toekomstbeelden het hele spectrum weer van mogelijke oplossingsrichtingen.

Aangezien de omgevingvisie nog in voorbereiding is, vindt de toetsing vooralsnog plaats aan de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030.

Kwaliteitsatlas Middelburg 2030

De kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In de kwaliteitsatlas wordt beleid uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Middelburg streeft naar kwalitatief goede woonmilieus. Goede woningen in een aantrekkelijke omgeving.

De eerste opzet van de Kwaliteitsatlas (1998) ging uit van het realiseren van kwaliteit door groei. Woningen bouwen, nieuwe gebieden inrichten en daarmee draagvlak voor een hoger voorzieningenniveau realiseren. Volgens de toen geldende visie, dé manier om de stad naar een hoger niveau te tillen.

Langzamerhand is duidelijk geworden, dat groei niet langer vanzelfsprekend is. Kwaliteit moet voorop staan. Middelburg wilt als woon- en vestigingsplaats een aantrekkelijke en complete stad te zijn. Mensen moeten graag in Middelburg (blijven) wonen. Potentiële nieuwkomers treffen een aantrekkelijke stad aan en voelen zich welkom in Middelburg. Door woonmilieus aan te bieden voor alle leeftijdscategorieën in zowel stedelijke als landelijke omgeving blijft Middelburg voor iedereen een aantrekkelijke plaats om zich te vestigen.

De kwaliteitsatlas geeft aan dat gemengde en stabiele wijken het uitgangspunt zijn. Binnen je eigen buurt of wijk kun je zo een wooncarrière opbouwen. Dat vraagt om actieve aandacht voor de bestaande woningvoorraad, de woonomgeving en de sociale infrastructuur in dorpen en wijken. Middelburg wil dit aanpakken door herstructurering; onder meer door verbetering, vervanging, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt een impuls gegeven aan de leefbaarheid van de bestaande wijken en dorpen.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de voorgenomen aanpak van Middelburg omtrent herstructurering om zodoende de gewenste impuls aan de leefbaarheid van de wijk 't Zand te geven.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en niet dieper reiken dan 40 centimeter.

Door Econsultancy is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Op basis van de landschappelijke, archeologische en historische gegevens zijn er vermoedelijk drie potentieel archeologische niveaus aanwezig, namelijk in de top van de Wormer-afzettingen met een lage verwachting voor de periode Mesolithicum – Neolithicum, in de top van het Hollandveen met een middelhoge verwachting voor de periode Late IJzertijd – Romeinse tijd en de top van de Walcheren-afzettingen met een lage verwachting voor de periode Middeleeuwen – Nieuwe tijd.

Econsultancy adviseert, gezien de in dit bureauonderzoek opgestelde archeologische verwachting, dat binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk is om deze te toetsen. Het vervolgonderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase, door middel van boringen. Conform de richtlijnen van de provincie Zeeland dienen voor dit onderzoek acht boringen per hectare te worden geplaatst. Omdat de verwachting het Hollandveen en de Walcheren-afzettingen betreft, dienen de boringen tot in de top van de Wormer-afzettingen te worden doorgezet, tot een diepte van 3 tot 4 m -mv. Het voornaamste doel van dit onderzoek is dan ook om de intactheid van de top van het Hollandveen in kaart te brengen.

Door de Walcherse Archeologische Dienst (hierna: WAD) is aangegeven dat de contouren van de geplande woningen, op enkele kleine uitzonderingen na, vrijwel één op één overeenkomen met de contouren van de te slopen woningen. Ter plaatse van de bestaande woningen inclusief hun kruipruimte is de bodem al geroerd.

De WAD heeft op 24 oktober 2022 verklaard dat er geen archeologisch vervolgonderzoek hoeft plaats te vinden. Binnen het plan zal alleen op geringe schaal de bodem meer verstoord worden dan al is gebeurd voor de bouw van de bestaande, te slopen woningen. Er zal naar verwachting iets meer ontgraven moeten worden dan al is gedaan voor de huidige kruipruimtes. Bij deze ontgravingen zal men binnen de kleiafzetting van het Laagpakket van Walcheren blijven.

Uit het archeologisch bureauonderzoek blijkt dat er met name een archeologische verwachting geldt voor eventuele resten uit de ijzertijd en de Romeinse tijd. Deze zijn te verwachten in de top van het pakket Hollandveen, dat onder de kleiafzetting van het Laagpakket van Walcheren ligt. Daarbij is het altijd de vraag of het veen intact bewaard is gebleven.

Rondom de stad is het veen in de middeleeuwen op grote schaal weg gegraven ten behoeve van zoutwinning. De bodemkaart van Bennema en Van der Meer uit 1952 suggereert dat ter plaatse het veen nog intact is. Dit kan kloppen. Uit een boring ter plaatse van de de kruipruimte van Poelendaeleweg 35 is op een diepte van 1,20 m onder straatniveau een intacte top van het Hollandveen aangeboord. Uit de tekeningen van de architect blijkt dat voor de nieuwbouw tot een diepte van 1 meter onder straatniveau ontgraven zal worden. Het niveau van de top van het veen, als deze intact bewaard is gebleven, zal bij het uitgraven van de bouwkuilen voor de nieuwe woningen niet bereikt worden. Eventueel in de top van het veen aanwezige archeologische resten zullen dan ook niet bedreigd worden.

4.2.2 Cultuurhistorie

Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland is het plangebied aangemerkt als MIP-object. In het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) zijn de kenmerken van waardevolle bouwwerken en andere onroerende objecten uit de periode 1850-1945 in de Provincie Zeeland beschreven. Hierin is de wijk 't Zand beoordeeld op basis van de kwaliteitscriteria: intrinsieke stedenbouwkundige kwaliteit, bijzondere historische betekenis, stedenbouwkundige betekenis in ruimere omgeving en gaafheid en zeldzaamheid van de voornoemde kwaliteitscriteria.

In het Monumenten Selectie Project dat volgde op het MIP zijn deze kwaliteiten destijds niet voldoende belangrijk gevonden om de wijk aan te wijzen als Rijksmonument. Ook bij de aanwijzing van het beschermd stadsgezicht in 1985 is wijk 't Zand buiten beschouwing gebleven. Daarnaast heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed recentelijk aangegeven dat wijk 't Zand op landelijk niveau niet bijzonder genoeg is om alsnog de status van Rijksmonument of beschermd stadsgezicht te verkrijgen.

Op het verzoek van het Cuypersgenootschap uit 2019 om de Paul Briëtwoningen als gemeentelijk monument aan te wijzen is daarnaast afwijzend gereageerd door het college van Middelburg. Hierbij heeft het college het belang van de eigenaar van de woningen om geen beschermingsregime van toepassing te laten zwaarder gewogen dan het belang van bescherming van de Paul Briëtwoningen. Daarbij heeft het college rekening gehouden met de staat en het gebruik van de woningen.

Andere cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Wel ligt het plangebied in een molenbiotoop. De bouwhoogte van de op te richten woningen wordt op een aantal plaatsen hoger dan de bestaande woningen. De dichtstbij gelegen woningen op een afstand van circa 270 meter mogen niet hoger zijn dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. De onder de wieken gelegen stelling ligt op 13,70 meter boven maaiveld. Aangezien het maaiveldniveau ter plaatse van de woningen 0,70 meter lager is dan het maaiveldniveau van de molen mogen de woningen op een afstand van 270 meter derhalve niet hoger zijn dan 23,40 meter gemeten vanaf maaiveldniveau molen. Hier wordt ruimschoots aan voldaan. Cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende (bedrijfsmatige) activiteiten te vinden die hinder kunnen veroorzaken. Gelet op de omgeving, met de Langevieleweg en de Poelendaeleweg als doorgaande wegen, en de aanwezigheid van een bedrijf, kantoor, winkels en horeca naast de woningen, is de omgeving van het plangebied getypeerd als een 'gemengd gebied'.

Voor de in het gebied liggende kantoorbestemming en detailhandelsbestemmingen geldt volgens de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 10 meter. Omdat er sprake is van gemengd gebied mag deze worden verlaagd naar 0 meter.

In het bestemmingsplan is voor de bedrijfsbestemming opgenomen dat hier bedrijven zijn toegestaan tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan. Voor de horecabestemming is opgenomen dat horeca is toegestaan tot maximaal categorie 1b van de Staat van horeca-activiteiten van het bestemmingsplan.

De in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijvigheid is relatief kleinschalig waardoor die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. Vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging kan blijkens het bestemmingsplan voor deze bedrijvigheid niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen. Vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden.

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan vallen onder de categorie B1. Deze activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Dergelijke bedrijven worden in de bestemmingsplanpraktijk direct naast woningen in een gemengd gebied toegestaan.

Voor horecabedrijven die in het plangebied zijn toegestaan geldt de voorwaarde dat die alleen overdag en 's avonds zijn geopend (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten biedt de basiszoneringslijst uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering een goed vertrekpunt. Voor de in de Staat van horeca-activiteiten vermelde toegestane activiteiten geldt volgens de publicatie een richtafstand van 10 meter. Omdat er sprake is van gemengd gebied mag deze worden verlaagd naar 0 meter.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling. Ter plaatse van de woningen is sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de (bedrijfsmatige) activiteiten in en in de directe omgeving van het plangebied worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Door Econsultancy is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem blijkt dat ter plaatse van de woningen geen aanleiding bestaat om (noemenswaardige) bodemverontreiniging te verwachten. Er zijn, op basis van het vooronderzoek, dan ook geen milieuhygiënische belemmeringen voor de haalbaarheid van het plan. In het kader van de omgevingsvergunning bouwen wordt geadviseerd om een verkennend bodemonderzoek uit te voeren.

Daarnaast blijkt dat ter plaatse van de bestaande infrastructuur wel mogelijk sprake is van bodemverontreiniging die mogelijk een milieuhygiënische belemmering kan vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Indien er in het kader van de voorgenomen werkzaamheden tevens werkzaamheden gaan plaatsvinden aan de infrastructuur, wordt geadviseerd hier derhalve een verkennend bodemonderzoek en een verkennend onderzoek asbest in bodem en/of puin uit te voeren.

Door Sagro Milieu Advies Zeeland B.V is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3, Bijlage 4, Bijlage 5 en Bijlage 6). Uit dit bodemonderzoek blijkt het navolgende.

Conclusies Fase 2

Bodemopbouw

De bodem bestaat tot gemiddeld 1,0 m -mv uit klei met hieronder plaatselijk een inschakeling van zand en veen. Daarnaast wordt over de gehele onderzoekslocatie asbestonverdachte bijmenging van baksteen en kolengruis aangetroffen in voornamelijk de bovengrond tot max. 1,0 m -mv.

Loodverontreiniging

Ter plaatse van de Langevieleweg 49 en 57 zijn in de bovengrond interventiewaarde-overschrijdingen voor lood aangetoond. De verontreinigingen zijn nog niet afgeperkt.

Overig terrein

In de bovengrond zijn voornamelijk achtergrondwaarde-overschrijdingen voor diverse zware metalen en PAK aangetoond en plaatselijk ook minerale olie, PCB en OCB. PFOS zijn in de bovengrond verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetoond en PFOA is boven de detectielimiet aanwezig. In de ondergrond zijn meerdere zware metalen verhoogd boven de achtergrondwaarde.

In het grondwater zijn van nature verhoogde gehalten arseen, chroom en barium aangetoond boven de streefwaarde. Verder zijn zink, koper en kwik boven de streefwaarde aangetoond.

Aanbevelingen Fase 2

Loodverontreiniging in grond

De loodverontreinigingen bij de Langevieleweg 49 en 57 dient nader te worden onderzocht om de ernst en omvang van de verontreinigingen te bepalen. Met deze informatie kan de te volgen saneringsprocedure worden bepaald.

Asbestonderzoek in grond - kruipruimtes

Zodra kruipruimtes in het gebied toegankelijk zijn wordt geadviseerd om voor dit gedeelte van het plangebied eveneens onderzoek te doen naar asbest in grond langs de asbesthoudende vochtwerende wanden in de kruipruimtes.

Grondverzet

In geval van het nuttig herbestemmen van uitkomende grond kan alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring op grond) nodig zijn. Dit is afhankelijk van onder andere -maar niet uitsluitend- de afzetlocatie, de partijomvang, de aangetroffen gehalten en de bodemvreemde bijmengingen. Er dient ook rekening mee te worden gehouden dat op gedeelten van de onderzoekslocatie OCB en PFAS aanwezig zijn. De afzetmogelijkheden in buurgemeenten op basis van hun Nota's bodembeheer kunnen hierdoor beperkt worden. De eventuele noodzaak tot verdere keuring en mogelijkheden hiervoor kunnen in overleg met het bevoegd gezag Besluit bodemkwaliteit (veelal de ontvangende gemeente) en/of een milieuadviesbureau worden bepaald.

Conclusies Fase 3

Bodemopbouw

De bodem bestaat tot gemiddeld 1,0 m-mv uit klei met hieronder plaatselijk een inschakeling van zand en veen. Verder werden over het gehele gebied bijmengingen van puin en kolengruis aangetroffen in voornamelijk de bovengrond tot max 1,0 m-mv.

Loodverontreiniging in grond

Ter plaatse van de Langevieleweg 75 is in de bovengrond een interventiewaarde-overschrijding voor lood aangetoond. De verontreiniging is nog niet afgeperkt.

Overig terrein

In de bovengrond zijn verdeeld over de locatie diverse zware metalen, PAK en OCB boven de achtergrondwaarde aangetoond en plaatselijk ook PCB. De gehalten PFOS en PFOA liggen onder de achtergrondwaarden. In de ondergrond met bijmenging zijn achtergrondwaarde-overschrijdingen voor enkele zware metalen aangetoond. In de ondergrond zonder bijmengingen zijn geen achtergrondwaardeoverschrijdingen geconstateerd.

In het grondwater zijn van nature verhoogde gehalten arseen en barium aangetoond boven de streefwaarde. Verder zijn zeer geringe overschrijdingen van de streefwaarde voor xylenen en minerale olie aangetoond.

Asbest

Ter plaatse van de Baarsjesstraat 10 is een enkel stuk grof asbesthoudend materiaal (>20 mm) gevonden.

In de fijne fractie (<20 mm) is geen asbest aangetoond. Het indicatieve gehalte aan asbest in grond is bepaald op 6,3 mg/kg.ds. In de overige proefgaten is in zowel de grove als fijne fractie geen asbest aangetoond. Er is geen aanleiding voor aanvullend onderzoek.

Aanbevelingen Fase 3

Loodverontreiniging in grond

De loodverontreiniging bij de Langevieleweg 75 dient nader te worden onderzocht om de ernst en omvang van de verontreinigingen te bepalen. Met deze informatie kan de te volgen saneringsprocedure worden bepaald.

Asbestonderzoek in grond - kruipruimtes

Zodra kruipruimtes in het gebied toegankelijk zijn wordt geadviseerd om voor dit gedeelte van het plangebied eveneens onderzoek te doen naar asbest in grond langs de asbesthoudende vochtwerende wanden in de kruipruimtes.

Grondverzet

In geval van het nuttig herbestemmen van uitkomende grond kan alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring op grond) nodig zijn. Dit is afhankelijk van onder andere -maar niet uitsluitend- de afzetlocatie, de partijomvang, de aangetroffen gehalten en de bodemvreemde bijmengingen. Er dient ook rekening mee te worden gehouden dat op gedeelten van de onderzoekslocatie OCB aanwezig zijn. De afzetmogelijkheden in buurgemeenten op basis van hun Notafs bodembeheer kunnen hierdoor beperkt worden. De eventuele noodzaak tot verdere keuring en mogelijkheden hiervoor kunnen in overleg met het bevoegd gezag Besluit bodemkwaliteit (veelal de ontvangende gemeente) en/of een milieuadviesbureau worden bepaald.

Conclusies Fase 4

Bodemopbouw

De bodem bestaat tot gemiddeld 1,0 m-mv voornamelijk uit klei met plaatselijk een inschakeling van zand en vanaf 1,5 m-mv veen. Verder werden over het gehele gebied bijmengingen van metsel puin, baksteen, grind en kolengruis aangetroffen in voornamelijk de bovengrond tot max 1,0 m-mv.

Lood- en zinkverontreiniging in grond

Ter plaatse van de Langevieleweg 60 is in de bovengrond een interventiewaarde-overschrijding voor lood en zink aangetoond. De verontreiniging is nog niet afgeperkt.

Overig terrein

In zowel de boven- als ondergrond zijn verscheidene zware metalen, PAK en PCB aangetoond boven de achtergrondwaarde en sporadisch ook OCB. De gehalten PFOS en PFOA zijn onder de achtergrondwaarden gelegen.

In het grondwater zijn van nature verhoogde gehalten arseen en barium aangetoond boven de streefwaarde. Verder zijn xylenen boven de streefwaarde.

Asbest

Ter plaatse van de Langevieleweg 82 is een enkel stuk grof asbesthoudend materiaal (>20 mm) gevonden. In de fijne fractie (<20 mm) is geen asbest aangetoond. Het indicatieve gehalte aan asbest in grond is bepaald op 49,8 mg/kg.ds. In de overige proefgaten is in zowel de grove als fijne fractie geen asbest aangetoond. Er is geen aanleiding voor aanvullend onderzoek.

Aanbevelingen Fase 4

Lood- en zinkverontreiniging in grond

De lood- en zinkverontreinigingen bij de Langevieleweg 60 dient nader te worden onderzocht om de ernst en omvang van de verontreinigingen te bepalen. Met deze informatie kan de te volgen saneringsprocedure worden bepaald.

Asbestonderzoek in grond - kruipruimtes

Zodra kruipruimtes in het gebied toegankelijk zijn wordt geadviseerd om voor dit gedeelte van het plangebied eveneens onderzoek te doen naar asbest in grond langs de asbesthoudende vochtwerende wanden in de kruipruimtes.

Grondverzet

In geval van het nuttig herbestemmen van uitkomende grond kan alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring op grond) nodig zijn. Dit is afhankelijk van onder andere -maar niet uitsluitend- de afzetlocatie, de partijomvang, de aangetroffen gehalten en de bodemvreemde bijmengingen. Er dient ook rekening mee te worden gehouden dat op gedeelten van de onderzoekslocatie OCB aanwezig zijn. De afzetmogelijkheden in buurgemeenten op basis van hun Nota's bodembeheer kunnen hierdoor beperkt worden. De eventuele noodzaak tot verdere keuring en mogelijkheden hiervoor kunnen in overleg met het bevoegd gezag Besluit bodemkwaliteit (veelal de ontvangende gemeente) en/of een milieuadviesbureau worden bepaald.

Conclusies Fase 4

Bodemopbouw

De bodem bestaat tot gemiddeld 1,0 m-mv voornamelijk uit klei met plaatselijk een inschakeling van zand en vanaf 1,2 m-mv kans op veen. Verder werden over het gehele gebied bijmengingen van (metsel)puin, baksteen, grind, aardewerk en kolengruis aangetroffen in voornamelijk de bovengrond tot max 1,0 m-mv.

Loodverontreinigingen

Ter plaatse van de Langevieleweg 36 en 42, Burgerweidestraat 2 en Oude Koudekerkseweg 35 zijn interventiewaarde-overschrijdingen voor lood in grond aangetoond. De verontreiniging is nog niet afgeperkt.

Overig terrein

In de bovengrond zijn voornamelijk zware metalen maar ook PCB, PAK en OCB boven de achtergrondwaarde aangetoond. Het gehalte PFOS overschrijdt de achtergrondwaarde. Het gehalte PFOA ligt onder de achtergrondwaarde. In de ondergrond zijn achtergrondwaarde-overschrijdingen voor diverse zware metalen aangetoond.

In het grondwater zijn van nature verhoogde gehalten arseen, chroom en barium aangetoond boven de streefwaarde.

Asbest

Ter plaatse van de Langevieleweg 42 is een enkel stuk grof asbesthoudend materiaal (>20 mm) gevonden. In de fijne fractie (<20 mm) is eveneens asbest aangetoond. Het indicatieve gehalte aan asbest in grond is bepaald op 33,0 mg/kg.ds. In de overige proefgaten is in zowel de grove als fijne fractie geen asbest aangetoond. Er is geen aanleiding voor aanvullend onderzoek.

Aanbevelingen Fase 4

Loodverontreiniging in grond

De loodverontreinigingen bij de Langevieleweg 36 en 42, Burgerweidestraat 2 en Oude Koudekerkseweg 35 dienen nader te worden onderzocht om de ernst en omvang van de verontreinigingen te bepalen. Met deze informatie kan de te volgen saneringsprocedure worden bepaald.

Asbestonderzoek in grond - kruipruimtes

Zodra kruipruimtes in het gebied toegankelijk zijn wordt geadviseerd om voor dit gedeelte van het plangebied eveneens onderzoek te doen naar asbest in grond langs de asbesthoudende vochtwerende wanden in de kruipruimtes.

Grondverzet

In geval van het nuttig herbestemmen van uitkomende grond kan alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring op grond) nodig zijn. Dit is afhankelijk van onder andere -maar niet uitsluitend- de afzetlocatie, de partijomvang, de aangetroffen gehalten en de bodemvreemde bijmengingen. Er dient ook rekening mee te worden gehouden dat op gedeelten van de onderzoekslocatie OCB en PFAS aanwezig zijn. De afzetmogelijkheden in buurgemeenten op basis van hun Nota's bodembeheer kunnen hierdoor beperkt worden. De eventuele noodzaak tot verdere keuring en mogelijkheden hiervoor kunnen in overleg met het bevoegd gezag Besluit bodemkwaliteit (veelal de ontvangende gemeente) en/of een milieuadviesbureau worden bepaald.

Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling. Wel zal voor aanvang van de bouwwerkzaamheden rekening gehouden moeten worden met de bovengenoemde aanbevelingen. Deze kunnen als voorwaarde aan de te verlenen omgevingsvergunning verbonden worden.

4.5 Duurzaamheid

De gemeente Middelburg wil in 2050 een energie- en klimaatneutrale gemeente zijn. Dit houdt in dat er in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als gebruikt. Om dit te kunnen bereiken heeft de gemeente onder andere de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025 vastgesteld. Hierin wordt per thema aangegeven welke visie de gemeente heeft op dat onderdeel. Daarbij worden themagewijs doelen voor de korte (2025) en lange termijn (2050) benoemd om die visie te bereiken.

Het belangrijkste doel is al volgt omschreven: Het belangrijkste doel is om te komen tot een gezonde, duurzame samenleving en leefomgeving en een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Daarbij voorzien in de behoeften van de huidige generaties, zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties te beperken om gezond en goed te kunnen leven.

Daarnaast geeft de visie onder het thema 'Duurzaam gebouwde omgeving' aan dat een duurzaam gebouwd gebouw een gebouw is dat voldoet aan de eisen van deze tijd, maar ook aan de eisen van de (nabije) toekomst. Het is een gebouw dat voorziet in de huidige behoefte, maar ook (economische) waarde heeft in de toekomst. Onderdelen die deze waarde bepalen zijn bijvoorbeeld energievoorziening, duurzaam en gezond gebruik, milieuvriendelijke en herbruikbare materialen, ruimtelijke kwaliteit, aanpasbaar aan andere doeleinden en wensen en op duurzame wijze te verwijderen.

Om dit te bereiken heeft de gemeente zich voor de korte termijn (voor 2025) tot doel gesteld om energieneutraal en duurzaam te bouwen bij nieuwbouw en energiebesparende en duurzame maatregelen te realiseren bij de bestaande bouw. Voor de lange termijn (voor 2050) zijn de doelen een energieneutraal Middelburg en het realiseren van een volledig duurzaam gebouwde omgeving.

De beoogde ontwikkeling wordt in lijn met de gemeentelijke visie zo duurzaam mogelijk gebouwd. Zo worden de woningen BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw) gebouwd. De ontwikkeling voorziet in woningen die niet op het gas aansloten worden. De woningen worden voorzien van isolatie volgens de laatste normen.

Alle woningen worden verwarmd met een ventilatiewarmtepomp, geventileerd met een gebalanceerd ventilatiesysteem en er worden minimaal 3 zonnepanelen geplaatst. De woningen worden niet voorzien van een kachel of open haard.

Ter voorkoming van oververhitting wordt er op diverse plaatsen, afhankelijk van de situering van de betreffende woning, waar nodig zonwerend glas toegepast. De woningen worden daarnaast voorzien van nestkasten voor huismussen, vleermuizen en de gierzwaluw. De erfafscheidingen die grenzen aan openbaar gebied worden voorzien van een hekwerk met begroeiing.

Er is in de ontwikkeling van de woningen gekozen voor een prefab betonsysteem zodat er met minder verkeersbewegingen in de buurt gebouwd kan worden.  Tevens werkt de aannemer met een bouwhub zodat de materialen just on time op de bouwplaats aangeleverd worden.

De geplande sloop en herbouw van de woningen vindt plaats om te voorzien in de huidige behoefte en heeft gelet op voorstaande (economische) waarde in de toekomst. Hierdoor sluit de ontwikkeling aan bij de vise van de gemeente Middelburg.

4.6 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen. Daarmee worden ter plaatse nieuwe kwetsbare objecten gerealiseerd en moet beoordeeld worden of dit eventueel van invloed is op nabijgelegen risicobronnen. De ontwikkeling zelf voorziet niet in risicovolle activiteiten die van invloed kunnen zijn op het aspect externe veiligheid.

Verbrugge Zeeland Terminals

Het plangebied ligt op ca. 6,1 km afstand van Verbrugge Zeeland Terminals. Het invloedsgebied van Verbrugge Zeeland Terminals reikt tot 7.937 meter. Het plangebied ligt daarmee binnen het invloedsgebied van de inrichting.

Groepsrisico

Het invloedsgebied is berekend door middel van een QRA. Deze afstand is berekend voor de worst case (meest giftige stof, maximale hoeveelheid aanwezig en het weertype F1,5). Aangenomen kan worden dat mogelijke wijzigingen in de rand van het invloedsgebied (op een grotere afstand dan 1.500 meter) geen noemenswaardige veranderingen in het groepsrisico veroorzaken. In de Nota van Toelichting bij de Beleidsvisie Externe Veiligheid is aangesloten bij het beleid van de provincie Zuid-Holland. Hierin staat beschreven dat de populatie op grote afstand van de bron nauwelijks invloed heeft op de grootte van het groepsrisico. Het bevoegd gezag wordt geadviseerd om de Veiligheidsregio Zeeland in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over hulpverlening en zelfredzaamheid indien er sprake is van invloedsgebieden van risicobronnen die op een grotere afstand dan 1.500 meter aanwezig zijn en er binnen het plangebied nieuwe of bestaande objecten of functies van meer dan 250 personen bevinden.

Het plangebied ligt op een veel grotere afstand dan 1.500 meter van bovengenoemd bedrijf. Deze ontwikkeling gelegen in een stedelijke reeds druk bewoonde woonomgeving, zal in combinatie met de zodanig grote afstand tot de risicobron- niet zorgen voor een significante toename van het groepsrisico. Daarnaast blijft het woningtype en het aantal woningen gelijk waardoor geen toename van het aantal personen te verwachten is.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico van Verbrugge ligt niet over het plangebied. Volgens de Revi is het invloedsgebied berekend door middel van een QRA. Uit de QRA blijkt dat bij de inrichting de PR 10-6 buiten de inrichtingsgrens ligt. De PR 10-6 reikt niet verder dan 600 meter.

Kerncentrale Borssele

Aan de Zeedijk 32 in Borssele is een kerncentrale gesitueerd, waar productie en distributie van elektriciteit, aardgas, stoom en warm water plaatsvindt. De afstand van het plangebied tot de kerncentrale bedraagt circa 10,4 kilometer. Voor de kerncentrale van Borssele zijn veiligheidsmaatregelen getroffen mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen. Het gebied om de plaats van het ongeval is in drie zones ingedeeld. Elke zone heeft een eigen maatregel. Dit betekent bijvoorbeeld voor de kerncentrale in Borssele: evacuatie tot op 5 kilometer van de kerncentrale, slikken van jodiumtabletten tot op 10 kilometer en schuilen tot op 20 kilometer.

Omdat de afstand van het plangebied tot de kerncentrale meer dan 10 kilometer bedraagt, is het plangebied gelegen binnen de zone waarin wordt geadviseerd te schuilen, mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen. De kerncentrale vormt geen belemmering voor het plan.

Afbeelding 6 | Ligging plangebied binnen de zone Schuilen (bron: Atlas Leefomgeving)

Conclusie

Gelet op het voorgaande levert het aspect externe veiligheid geen belemmering op voor de realisatie van het plan.

4.7 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat zich langs alle wegen een geluidszone bevindt, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-wegen. De breedte van deze geluidszone hangt af van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen of buiten de bebouwde kom). Voor wegen met een toegestane maximale snelheid van 50 km per uur of meer gelden onderzoekszones. In de directe omgeving van het plangebied ligt de Poelendelesingel (N661) Voor de N661 geldt een onderzoekszone van 200 meter. Het plangebied ligt binnen deze zone. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied uitsluitend wegen met een maximum snelheid van 30 km per uur. De Langevieleweg is op moment van schrijven nog 50 km per uur, maar wordt binnen een half jaar na de bouw van de woningen van fase 2 afgewaardeerd naar 30 km per uur.

Alhoewel voor 30 km-wegen geldt dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is blijkt uit jurisprudentie van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening een aanvaardbaar akoestisch klimaat moet worden gewaarborgd. Voor deze onderbouwing wordt ook de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op deze wegen inzichtelijk gemaakt, waarbij de systematiek van de Wet geluidhinder wordt gevolgd.

Door Akoestisch Adviesburo Van Lienden is op 28 november 2022 de geluidbelasting van deze wegen inzichtelijk gemaakt (Bijlage 7). Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden door de N661. Wel is er ter plaatse van de meeste woningen een hoge geluidbelasting door de 30 km wegen. Vrijwel alle woningen hebben een geluidluwe achtergevel. Gezien de hoge geluidbelasting op veel van de woningen dient aanvullend onderzoek te worden verricht naar de geluidwering van de gevels.

Verschillende hoekwoningen hebben geen geluidluwe zijde. Er is doorgerekend wat het effect van een scherm heeft voor de volgende woningen:

• 2 woningen hoek Baarsjesstraat – Langevieleweg
• 2 woningen hoek Baarsjesstraat – Poelendaeleweg
• 2 woningen hoek Langevieleweg Burgerweidestraat (noordelijk deel)
• 2 woningen hoek Oude Koudekerkseweg – Burgerweidestraat

Voor al deze woningen geldt dat ter plaatse van de begane grond met een 2 meter hoog en 5 meter lang scherm (gesloten en een massa van 10 kg/m²) in het verlengde van de zijgevel de geluidbelasting daalt tot 52 dB of lager. Hiermee kan dus voor alle woningen een geluidluwe zijde worden bereikt, met een akoestisch woonklimaat van redelijk tot zelfs zeer goed.

Met een standaard gevelopbouw kan niet zonder meer worden verwacht dat wordt voldaan aan de geluideis uit het Bouwbesluit. Nader onderzoek naar de prestaties van de geluidwering van de gevel is noodzakelijk.

Door Akoestisch Adviesburo Van Lienden is op 28 november 2022 aanvullend onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8) om te bepalen of de geluidwering van de gevels voldoet aan de eisen zoals deze gesteld worden in het Bouwbesluit met betrekking tot geluid van buiten. De geluidbelasting op de gevels bedraagt ten hoogste 62 dB. De karakteristieke geluidwering van de verblijfsgebieden dient daar tenminste 29 dB(A) te bedragen.

De geluidwering van de gevels voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit, wanneer een gevelopbouw wordt toegepast en uitgevoerd, bestaande uit de volgende elementen en dichtingen:

• Steenachtige spouwmuur met een massa van ca. 400 kg/m² (RA is ongeveer gelijk aan 51,2 dB(A));
• Hellend dak wordt minimaal uitgevoerd met een RA groter of gelijk aan 35,3 dB(A) (DH5c-pakket);
• Pannendak op sporen (155-210 mm¹), thermische isolatie van minerale wol (16 kg/m³) met een dikte van 80% van sporenhoogte. Massa exclusief pannen: 25 kg/m²;
• Spouwconstructie met van spouw van minimaal 90 mm¹, minimaal 80% minerale wolvulling en een totale massa van ca. 30 kg/m² (zijwangen van de dakkapellen);
• Houten kozijnen met een dikte van 50-70 mm¹ met RA groter of gelijk aan 33,4 dB(A);
• Dubbelglas met 4-16-6 mm of gelijkwaardig met een RA groter of gelijk aan 28,2 dB(A);
• Dubbele kierdichting Rkier groter of gelijk aan 35,0 dB(A).

Uit de berekeningen blijkt dat zonder aanvullende maatregelen (beoogde bouw) de zwaarst belaste woningen voldoen. Ook overige woningen, met een gelijkwaardige of lagere geluidbelasting, voldoen dan ook aan de normwaarden. Hieruit bijkt dat onder voorwaarden een aanvaardbaar akoestisch klimaat kan worden gerealiseerd.

4.8 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.9 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie tot maximaal 1.500 (netto) woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het 'netto' begrip bij woningbouwlocaties houdt in dat bij uitbreiding of wijziging van bestaande woningbouwlocaties, of bij bouw die bestaande bouw vervangt (na sloop, renovatiebouw of vernieuwbouw) alleen de netto toename van het aantal woningen ten opzichte van de eerdere of bestaande situatie in aanmerking wordt genomen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop en herbouw van 140 woningen waaronder een woon-winkelpand. Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkeling in principe is aan te merken als een project die NIBM bijdraagt. De netto toename van het aantal woningen bedraagt echter 0. Om die reden alleen is geen verslechtering van de luchtkwaliteit te verwachten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn voor de volledigheid de jaargemiddelde concentraties NO2 , PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt en wordt inzicht gegeven in de maximale bijdrage NO2 en PM10.

NSL-monitoringstool

De jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 zijn in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt aan de hand van NSL-monitoringstool. In de onderstaande afbeeldingen zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het peiljaar 2020 weergegeven.

Afbeelding 7 | Uitsnede NSL monitoringstool (bron Rijksoverheid)

Id	NO 2 µg/m3	PM10 µg/m3	PM10 overschrijdingsdagen	PM2.5 µg/m3	Jaar
327	13.6	15.2	6.0	7.7	2020
328	13.5	15.2	6.0	7.7	2020
329	13.6	15.2	6.0	7.7	2020
330	13.4	15.2	6.0	7.7	2020
331	14.5	15.1	6.0	7.5	2020
332	14.9	15.5	6.0	7.8	2020
384	14.5	15.4	6.0	7.8	2020
385	15.1	15.5	6.0	7.8	2020
386	14.3	15.3	6.0	7.7	2020
387	14.6	15.4	6.0	7.8	2020
388	14.5	15.4	6.0	7.8	2020
389	14.7	15.4	6.0	7.8	2020

Afbeelding 8 | Waarden en rekenpunten NSL monitoringstool (bron Rijksoverheid)

Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied de maximale jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk 15,1 µg/m3 (rekenpunt 385), 15,5 µg/m3 (rekenpunten 332 en 385) en 7,8 µg/m3 (rekenpunten 332, 384, 385, 387, 388 en 389) bedraagt.

De jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (25 µg/m3) worden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van het daggemiddelde concentratie PM10 van 50 µg/m3 is maximaal 6, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van de gewenste ontwikkeling.

NIBM-tool

De toename aan NO2 en PM10 is inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.13 Verkeer en parkeren is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt. Deze wordt geschat op gemiddeld 658 motorvoertuigen per etmaal. In de huidige situatie kan gerekend worden met dezelfde verkeersgeneratie. Hierdoor is in de toekomstige situatie feitelijk sprake van 0 verkeersbewegingen extra. Als worst-case scenario zijn de 658 motorvoertuigbewegingen per etmaal doorgerekend. De NIBM tool laat zien dat zelfs deze verkeersgeneratie niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De toename blijft onder de grenswaarde van 1,2 µg/m3.

Afbeelding 9 | NIBM-Tool (bron: Infomil, ingevuld door Juust)

4.10 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is onder 11.2 de activiteit 'De aanleg, wijziging, of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterrein' opgenomen met een drempelwaarde van een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen.

De omgevingsvergunning maakt de bouw van maximaal 140 woningen, waaronder een woon-winkepand, met een oppervlakte van het plangebied van 2.76 hectare mogelijk. Daarmee bevat de omgevingsvergunning de activiteit van de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject, maar wordt ruim onder de drempelwaarde gebleven. Om die reden kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De memo van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 9 van deze toelichting. Op basis van deze integrale beoordeling van de milieueffecten kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is daardoor niet noodzakelijk.

4.11 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

4.11.1 Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebied. In de omgeving van het plangebied zijn wel diverse Natura 2000-gebieden gelegen. De dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebieden zijn:

• Westerschelde & Saeftinghe op circa 4,8 kilometer van het plangebied;
• Veerse Meer op circa 6,8 kilometer van het plangebied;
• Manteling van Walcheren op circa 9 kilometer van het plangebied.

Afbeelding 10 | Begrenzing Natura 2000- gebieden (groen) en Natuur Netwerk Nederland (grijs)

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde memo en berekeningen (Bijlage 10) is een en ander nader onderbouwd.

Uit de berekening blijkt, na interne saldering, dat er een afname van stikstofdepositie is in een drietal Natura 2000-gebieden. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt gasloos gebouwd en er is geen sprake van extra verkeersbewegingen. Alle andere parameters die de stikstofbijdrage bepalen veranderen verder niet of nauwelijks. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

4.11.2 Soortenbescherming

Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). Op 15 maart 2021 is door Buijs Eco Consult een Ecologische quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 11). Uit dit onderzoek blijkt dat nader onderzoek noodzakelijk is naar eventuele aanwezigheid van (beschermde functies voor) vleermuizen, huismus, gierzwaluw en eventueel huiszwaluw. Hierbij kan tevens aandacht besteed worden aan soorten als uilen en eventueel strikter beschermde amfibieën zoals de rugstreeppad.

Na afronding van het nader onderzoek kan een oordeel worden gegeven over het wel of niet noodzakelijk zijn van vervolgstappen, zoals het aanvragen van een ontheffing soortbescherming en/of het nemen van mitigerende en/of compenserende maatregelen.

Door Buijs Eco Consult is op 15 november 2022 aanvullend onderzoek uitgevoerd (Bijlage 12) naar de aanwezigheid van vleermuizen en urbane jaarrond beschermde vogels. Omdat er vaste verblijfplaatsen voor vleermuizen en broedplaatsen van urbane vogels (huismus en gierzwaluw) zijn vastgesteld kunnen de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden binnen de fasen met verblijf- en/of nestplaatsen (fase 2 t/m 5) enkel met een ontheffing soortbescherming Wet natuurbescherming worden uitgevoerd. Het verstoren van vleermuizen en ongeschikt maken van een verblijfplaatsen en jaarrond beschermd nesten zijn met de geplande werkzaamheden niet te voorkomen, waardoor verbodsbepalingen worden overtreden, en een ontheffingsaanvraag aan de orde is.

Door bij de werkzaamheden zorg te dragen voor alternatieve verblijven/broedplaatsen (die deels al in 2020-2021 zijn gerealiseerd) wordt invulling gegeven aan de benodigde gewenningsperiode. Door voorafgaande aan het broedseizoen te beoordelen of er andere broedlocaties zijn of kunnen komen die al gevolg van de werkzaamheden verloren kunnen gaan, en hier vooraf maatregelen op te nemen wordt invulling gegeven aan het zorgvuldig handelen principe.

4.12 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen.

Het plangebied ligt op basis van het provinciale beleidskaart niet in een aandachtsgebied. Onderzoek naar niet-gesprongen explosieven is niet noodzakelijk.

4.13 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De gemeenteraad van Middelburg heeft een gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP 2030) vastgesteld. Binnen het gemeentelijk parkeerbeleid wordt gestreefd naar het voldoen aan de parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen, inbreiding, herontwikkeling, et cetera. Van belang is dat de parkeerbalans in evenwicht blijft. Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen bij voorzieningen in een gebied worden gerealiseerd, uiteraard afgestemd op de parkeervraag. Uitgegaan wordt van de parkeernormen in de meest recente CROW-publicatie (381, Toekomstbestendig parkeren). Bij het toetsen van deze ontwikkelingen geldt als uitgangspunt dat de benodigde parkeerplaatsen in het plangebied worden gerealiseerd.

Bij sloop en herbouw/renovatie zijn de parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 niet van toepassing op het moment dat de oude functie als dezelfde type, in dezelfde omvang op dezelfde locatie terugkeert. De hierbij behorende aantal te 'slopen 'dan wel te verwijderen parkeerplaatsen, komen dan -in omvang, locatie en type- terug na de herbouw/renovatie. Voor dit plan geldt dat er geen toe- of afname van het aantal woningen is, ook is er geen wijziging in de locatie en ook geen verandering van de type woningen (zoals van huur naar koop of in een duurdere klasse). De parkeernormen uit de CROW-publicatie 381 zijn dan ook niet van toepassing.

Verkeersgeneratie en ontsluiting

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop en herbouw van hetzelfde type en aantal woningen. Daarnaast treden in de ontsluiting van het plangebied geen veranderingen op. De afwikkeling van de verkeersgeneratie op omliggende infrastructuur is in de huidige situatie geen probleem. Er is derhalve geen extra verkeersgeneratie te verwachten.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.14 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Doel van het watertoetsproces is dat waterhuishoudkundige doelstellingen zichtbaar en evenwichtig worden meegenomen bij ruimtelijke plannen of besluiten. De watertoetstabel ondersteunt de onderbouwing van de wateraspecten in een ruimtelijk plan. De watertoets wordt ter beoordeling voorgelegd aan het Waterschap Scheldestromen.

Afbeelding 11 | Ligging plangebied ten opzichte van oppervlaktewaterlichamen (bron: Legger oppervlaktewaterlichamen waterschap Scheldestromen )

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet gelegen binnen zoneringen van primaire en regionale waterkeringen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit opper- vlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaat- verandering en de kans op extreme weersituaties.	De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop en herbouw van hetzelfde type en aantal woningen. in de huidige situatie is er een dakoppervlak van circa 10.600 m² aanwezig. Daarnaast is er nog circa 3.200 m² aan dichte bodemverharding in het plangebied. In de toekomstige situatie blijven deze aantallen hetzelfde. Ook in het openbaar gebied, waaronder de bestrating, treden geen wijzigingen op in de verharding. Er is dus geen toename aan dakoppervlak of verharding na realisatie van het project. Gelet hierop is ten behoeve van het project geen watercompensatie benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Ter plaatse van het plangebied ligt een gescheiden rioolstelsel. Het huishoudelijk afvalwater van de woningen wordt aangesloten op de vuilwaterriolering. De hemelwateraansluitingen worden aangesloten op de schoonwaterriolering.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratie- gebieden en –mogelijkheden.	De beoogde ontwikkeling leidt niet tot het onttrekken van grondwater of het infiltreren van grondwater. Er is momenteel geen grondwateroverlast bekend.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwater- kwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plangebied is niet gelegen in of nabij een grond- waterbeschermingsgebied. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt. Door de ontwikkeling zal de grondwaterkwaliteit niet verminderen.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlakte- waterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Door het toepassen van een gescheiden rioolstelsel zal alleen het relatief schone regenwater in het oppervlaktewater terecht komen. Daarnaast worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen negatief effect op de volksgezondheid. In het plangebied wordt geen open water aangelegd.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelds- dalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling ontstaat door het onttrekken van grondwater en/of het verhogen van de belastingen op het maaiveld. In deze ontwikkeling zal geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling door grondwateronttrekking niet aan de orde is.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Het plangebied ligt niet in of grenst aan natte natuurgebieden. Dit aspect is niet van toepassing.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onder- houdsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Binnen het plangebied liggen geen waterlopen. Dit aspect is niet van toepassing.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor objecten van de waterbeheerder en zal de werking daarvan derhalve niet belemmeren.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voet- gangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Het plangebied is niet gelegen aan een waterschaps- weg. Dit aspect is niet van toepassing.

4.15 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

De aan de orde zijnde procedure voorziet in een beperkte afwijking van de bouwregels behorende bij het ter plaatse geldende bestemming. Deze afwijking heeft geen negatief effect op de financieel-economische uitvoerbaarheid. Gelet op de bepalingen in de Wro en Bro is er geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan.

De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing zijn eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van de ruimtelijk-juridische procedure zullen door middel van leges verrekend worden met de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie 't Zand

In 2016 is er in de wijk een verkenning gedaan naar de mogelijkheden voor energieverbetering van de woningen. Dit is een eerste aanzet geweest voor de voorbereidingen van de plannen. In 2018 zijn er verschillende onderzoeken uitgevoerd om de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk te maken. Door middel van informatiebijeenkomsten zijn bewoners en omwonenden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk hebben deze onderzoeken geleidt tot een definitief besluit voor 't Zand in september 2019. Dit hield in dat er voor de 148 woningen het besluit genomen is om de woningen te slopen en in de oude stijl nieuw te bouwen.

Voor deze nieuwbouw is er vervolgens een klankbordgroep nieuwbouw gestart in november 2019. Deze klankbordgroep heeft een spelregelkaart opgesteld voor de nieuwbouw. De klankbordgroep bestond uit huurders, omwonenden en andere betrokkenen. Begin 2020 zijn er verschillende bijeenkomsten gehouden die hebben geleid tot een spelregelkaart. De kaart is de basis geweest voor de uitwerking van het stedenbouwkundige plan en de uitstraling van de woningen.

Per september 2019 is er een informatiepunt in de wijk geopend waar men met vragen terecht kan. Dit geldt voor huurders, omwonenden en andere belangstellenden. Op maandagmorgen en donderdagmiddag is het informatiepunt geopend. Dit zal het gehele project zo blijven.

Tijdens dit proces van 2018 tot heden (juli 2023) zijn er door Woongoed 24 nieuwsbrieven verstuurd aan huurders, omwonenden en stakeholders. De besluiten, nieuwsbrieven en andere gegevens staan op de website van Woongoed (Projecten - Woongoed).

Terinzagelegging ontwerpbesluit omgevingsvergunning

Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning heeft, tezamen met de aanvraag en de daarbij behorende stukken waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, ter inzage gelegen van 12 oktober 2023 tot en met 23 november 2023. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 2 Historisch bodemonderzoek

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek Fase 2

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek Fase 3

Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek Fase 4

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek Fase 5

Bijlage 7 Akoestisch onderzoek Wegverkeerslawaai

Bijlage 8 Akoestisch onderzoek Geluidwering gevels

Bijlage 9 Vormvrije mer

Bijlage 10 Stikstofberekening

Bijlage 11 Quickscan Ecologie

Bijlage 12 Nader onderzoek vleermuizen en overige jaarrond beschermde soorten