Koudekerkseweg 14 Middelburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de locatie Koudekerkseweg 14 te Middelburg was voorheen een autogarage met brandstoffenverkooppunt gevestigd. De bedrijfsbebouwing is door de gemeente Middelburg aangekocht om te voorkomen dat opnieuw een brandstoffenverkooppunt of een andere ongewenste ontwikkeling gerealiseerd zou gaan worden. In de tussentijd is de bedrijfsbebouwing verhuurd geweest aan een scooterwinkel. Nadat de huur beëindigd is, kwam het bedrijfsgebouw leeg te staan. Inmiddels is het bedrijfsgebouw gesloopt en de bodem gesaneerd.

Omdat de locatie midden in een woonwijk is gelegen, is het opnieuw vestigen van een bedrijf op deze locatie ongewenst.Daarom is het voornemen om op deze locatie 5 grondgebonden woningen te realiseren. In het geldende bestemmingsplan 'Breeweg - het Zand' heeft de locatie de bestemming 'Bedrijf'. Het realiseren van woningen is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

De gemeente Middelburg wil medewerking verlenen door met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo). Er moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen op de locatie Koudekerkseweg 14 te Middelburg. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 807 m2 en bestaat uit de volgende kadastrale percelen:

• MDB01, sectie S, perceelnummer 4024 (666 m2)
• MDB01, sectie S, perceelnummer 4025 (141 m2)
• MDB01, sectie S, perceelnummer 1935 (1 m2)
• MDB01, sectie S, perceelnummer 2321 (4 m2)

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 812 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is de toekomstige nieuwbouw toe te staan. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning gevoegd. Dit document toetst de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en in hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestond, voor de sloop, uit een bedrijfsgebouw ten behoeve van een autogarage (afbeelding 2 en 3). De bebouwing stond op een bepaald moment leeg en gaf een vervallen beeld. Aan de zuidzijde en oostzijde van de voormalige bedrijfsbebouwing zijn, naast een oprit, parkeerfaciliteiten aanwezig. Op deze locatie was eveneens een benzinetankstation aanwezig, welke inmiddels eveneens verwijderd is. Het plangebied grenst aan de west- en noordzijde aan woningen. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Joost de Moorstraat en aan de zuidzijde aan de Koudekerkseweg.

Afbeelding 2 | Situatie plangebied voor de sloop - bezien vanaf de Koudekerkseweg (bron: Google Maps Streetview)

Afbeelding 3 | Situatie plangebied voor de sloop - bezien vanaf de Joost de Moorstraat (bron: Google Maps Streetview)

2.1.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om op deze locatie 5 grondgebonden woningen te realiseren (afbeelding 4 en 5). De woningen zijn gesitueerd in lijn met de bestaande bebouwing aan de Koudekerkseweg. De woningen hebben een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. De woningen krijgen een individuele warmtepomp en worden voorzien van zonnepanelen. De woningen hebben een voor- en achtertuin met in de achtertuin een berging. Parkeerplaatsen worden voorzien aan zowel de oostzijde van het plangebied als aan de Koudekerkseweg.

Afbeelding 4 | Plattegrond toekomstige situatie plangebied (bron: Gemeente Middelburg)

Afbeelding 5 | Gevelbeelden toekomstige situatie plangebied (bron: Kort Geytenbeek Architecten)

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Breeweg - het Zand' van de gemeente Middelburg. Dit bestemmingsplan is op 27 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf' met bouwvlak. Het bouwen van grondgebonden woningen is op grond van deze bestemming niet toegestaan. Daarnaast geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 met en 8 meter. Verder ligt over het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' (zie paragraaf 4.2)

Afbeelding 6 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit project.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) en luidt als volgt:

''De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.''

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Toetsing

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 5 woningen waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op het plan. Er is echter wel een motivering noodzakelijk waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte van het plan. De behoefte aan het plan wordt verder uitgewerkt in paragraaf 3.4.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland (2021)

De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie benoemt de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

Afbeelding 7 | Ambities en bouwstenen (bron: Zeeuwse Omgevingsvisie deel A)

In de Omgevingsvisie Zeeland is het volgende opgenomen over wonen: In de meeste regio's zijn voldoende woningbouwplannen om de uitbreidingsbehoefte op te vangen. Het betreft hier echter een kwantitatieve, niet perse een kwalitatieve match. Veel woningbouwplannen zijn gemaakt in het verleden voor een andere vraag en verwachting. De situatie ziet er op dit moment anders uit, waardoor een deel van de plannen niet van de grond komt.

Bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied en zorgvuldig gebruik van de beschikbare ruimte zijn altijd uitgangspunten geweest. In het stedelijk gebied verliezen steeds meer vormen van vastgoed hun functie, zoals maatschappelijk vastgoed, scholen, winkels, kerken en kantoren. Voor de dynamiek van het stedelijk gebied is het cruciaal dat woningen toegevoegd kunnen worden in, of in plaats van deze gebouwen.

In dit geval gaat het om een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave. Het betreffende bedrijf is beëindigd en de locatie vraagt om herontwikkeling. Het realiseren van woningbouw op deze locatie past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Actualisatie Walcherse Woningmarktafspraken 2016-2025

Periodiek worden tussen de provincie Zeeland en de drie Walcherse gemeenten afspraken gemaakt over de woningmarkt. In 2018 hebben deze partijen deze afspraken opnieuw bevestigd in de Actualisatie Walcherse Woningmarktafspraken 2016-2025. In de actualisatie zijn de opgaven op het gebied van de woningmarkt beschreven. Een van deze opgaven heeft te maken met de bestaande woningvoorraad. Het overgrote deel van de woningen op Walcheren moet de komende jaren gerenoveerd, geisoleerd en/of klimaatbestendig worden gemaakt.

Deze herstructureringsopgave biedt kansen voor kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. De opgave betreft voornamelijk de herstructurering van de sociale woningvoorraad in het bezit van corporaties. Ontwikkelingen omtrent het gasloos bouwen zorgen ervoor dat dit gevolgen kan hebben voor het aantal te slopen woningen. De kosten voor aanpassing van een bestaande woning kunnen hierdoor hoger uitvallen, waardoor eerder voor sloop en nieuwbouw kan worden gekozen. Er wordt uitgegaan van een vervangende nieuwbouwopgave tot 2026 van 741 woningen.

Om de aan de opgave te kunnen voldoen is afgesproken dat gestreefd wordt naar kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad door herstructurering te stimuleren. Hierover worden onder meer (prestatie)afspraken met woningbouwcorporaties gemaakt. Het belang van het toekomstbestendig en energieneutraal maken van de bestaande voorraad wordt door de Walcherse gemeenten onderschreven.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de herstructureringsopgave uit de woningmarktafspraken en invulling gegeven aan de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad door de vijf grondgebonden woningen duurzaam te ontwikkelen.

Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft de provincies en gemeenten gevraagd om met woningbouwplannen te komen in de vorm van zogenaamde woondeals. Die woondeals geven regionale invulling aan de nationale woningbouwambities. De Zeeuwse Woondeal is de uitwerking van het provinciale bod dat in 2022 is vormgegeven in afstemming met de Zeeuwse gemeenten. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor VRO en vertegenwoordigers namens de colleges van GS en B&W van de Zeeuwse gemeenten. De hoofdlijnen van de Woondeal Zeeland zijn als volgt:

• Streven naar 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode t/m 2030
• Het streven is 2/3e van die woningen in de categorie ‘betaalbaar’ te realiseren
• Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich; de gemeente Middelburg heeft een aandeel van 2280 woningen.

De woningen zijn voorzien onder de landelijk vastgestelde NHG-grens, maar kunnen niet aangemerkt worden als 'betaalbaar'. Het plan maakt echter een doorstroming op de woningmarkt mogelijk. Kopers die een woning in het plan afnemen laten veelal een betaalbare woning (<€ 355.000,-) achter, waardoor ook met deze nieuwbouw het gewenste effect, beschikbaarheid van betaalbare woningen, wordt gerealiseerd. De realisatie van deze 5 woningen leidt er naar verwachting niet toe dat de gemeentebrede doelstelling om 66% betaalbaar te bouwen onder druk komt te staan. De opgave in Middelburg wordt grotendeels opgevangen door reeds bekende plannen en projecten die in voorbereiding zijn. Nieuwbouw op deze binnenstedelijke locatie in de hoofdkern van de gemeente past binnen de opgave. Het bouwplan past binnen de kaders van de recent gesloten Zeeuwse Woondeal.

3.4 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Middelburg in 2050 (ontwerp)

In de 'Omgevingsvisie Middelburg 2050 - de koers van Middelburg' wordt een beeld gegeven hoe Middelburg er in het jaar 2050 uit zou kunnen zien. De visie zal de komende jaren gebruikt worden om richting te geven aan ontwikkelingen in de leefomgeving.

De Omgevingsvisie bestaat uit drie leidende principes:

• 1. Gezonde stad
• 2. Compacte stad
• 3. Circulaire en groene stad

Voorgenomen ontwikkeling sluit vooral aan bij principe 2: compacte stad. Onderdeel van een compacte stad is, waar mogelijk, binnenstedelijk inbreiden. In Middelburg moeten er 3200 woningen gebouwd worden, waarbij de focus ligt op nultredenwoningen, sociale huur, middeldure woningen en betaalbare koopwoningen. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf koopwoningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Middelburg. De ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie.

Kwaliteitsatlas Middelburg 2030

De herijkte kwaliteitsatlas, vastgeld op 18 januari 2010, is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In de kwaliteitsatlas wordt beleid uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Middelburg streeft naar kwalitatief goede woonmilieus. Goede woningen in een aantrekkelijke omgeving.

De eerste opzet van de Kwaliteitsatlas (1998) ging uit van het realiseren van kwaliteit door groei. Woningen bouwen, nieuwe gebieden inrichten en daarmee draagvlak voor een hoger voorzieningenniveau realiseren. Volgens de toen geldende visie, dé manier om de stad naar een hoger niveau te tillen.

Langzamerhand is duidelijk geworden, dat groei niet langer vanzelfsprekend is. Kwaliteit moet voorop staan. Middelburg wil als woon- en vestigingsplaats een aantrekkelijke en complete stad te zijn. Mensen moeten graag in Middelburg (blijven) wonen. Potentiële nieuwkomers treffen een aantrekkelijke stad aan en voelen zich welkom in Middelburg. Door woonmilieus aan te bieden voor alle leeftijdscategorieën in zowel stedelijke als landelijke omgeving blijft Middelburg voor iedereen een aantrekkelijke plaats om zich te vestigen.

De kwaliteitsatlas geeft aan dat gemengde en stabiele wijken het uitgangspunt zijn. Binnen je eigen buurt of wijk kun je zo een wooncarrière opbouwen. Dat vraagt om actieve aandacht voor de bestaande woningvoorraad, de woonomgeving en de sociale infrastructuur in dorpen en wijken. Middelburg wil dit aanpakken door herstructurering; onder meer door verbetering, vervanging, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt een impuls gegeven aan de leefbaarheid van de bestaande wijken en dorpen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 5 rijwoningen. Hierbij wordt aangesloten bij de voorgenomen aanpak van Middelburg omtrent herstructurering om zodoende de gewenste impuls aan de leefbaarheid van de wijk 't Zand te geven.

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De gemeenteraad heeft op 15 december 2025 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Deze is met name gericht op het behouden en versterken van de bestaande gebouwde omgeving. Ruimtelijke kwaliteit is belangrijk voor de beleving van ruimtes, zoals onze eigen buurt, het winkelcentrum en andere plaatsen die we bezoeken. Uit diverse onderzoeken blijkt het belang van een aantrekkelijke omgeving voor een goede economie van de gemeente. In een omgeving met een hoge ruimtelijke kwaliteit voelen we ons prettiger en veiliger en zijn we eerder geneigd om ons daar te vestigen (zowel voor wonen als werken).

In de nota worden acht gebieden onderscheiden met elk hun eigen karakteristiek. Het plangebied ligt binnen het gebied 'De uitbreidingswijken' (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 8 | Nota ruimtelijke kwaliteit (bron: gemeente Middelburg)

Het bouwen buiten de stad heeft zich de afgelopen decennia in verschillende fasen voltrokken. Het eind 19e eeuwse bouwen buiten stad, langs de bolwerken en de uitvalswegen. De volkshuisvestingsprojecten, mede in het kader van de wederopbouw, aan de westelijke zijde van de stad. Daarna de sprong over het Kanaal door Walcheren in de 60-er en 70-er jaren van de vorige eeuw met planmatige stadsuitbreidingen aan de zuidelijke kant en nieuwe woonwijken aan de noordelijke en de westelijke kant van de stad. De dorpsuitbreidingen hebben zich in de loop van de tijd, weliswaar kleinschaliger, maar op een min of meer vergelijkbare manier ontwikkeld. Elke uitbreidingsfase heeft, planmatig gesproken, een eigen identiteit meegekregen. Doelstelling is het behoud van deze beeldkwaliteit voor een prettige en aantrekkelijke woon-, werk- en winkelomgeving.

Beoordelingscriteria:

• Het bebouwingsbeeld wordt in stand gehouden, zo mogelijk verbeterd.
• Bij verbouw is de vormgeving, gevelindeling en -geleding, maatvoering, materiaalgebruik, detaillering en karakter van het hoofdgebouw uitgangspunt.
• Aan-, uit- en bijgebouwen houden rekening met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing en sluiten qua architectuur aan op de bestaande bouwmassa en materialisatie.
• Gevels worden opgetrokken uit baksteen. Voor Mortiere en Veersepoort bestaat ook de mogelijkheid voor (volledig) gestucte gevels.
• Daken worden afgedekt met rode of donkergekleurde pannen.
• Kozijnen, ramen, deuren of gevelpanelen zijn van hout, op hout gelijkend kunststof of aluminium gemaakt (b.v. CLK-kozijnen met verdiept profiel).
• Kleuren passend in de omgeving

Met de gewenste ontwikkeling wordt het bebouwingsbeeld verbeterd. Door de realisatie van 5 grondgebonden woningen wordt ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving toegevoegd. Voor de locatie is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 1). In het beeldkwaliteitsplan wordt aandacht besteed aan o.a. de positie van de woning op de kavel (zie onderstaande afbeelding), kaprichting, nok- en goothoogte, architectuur en materiaalgebruik.

Afbeelding 9 | Uitsnede Beeldkwaliteitsplan (bron: gemeente Middelburg)

Woonvisie gemeente Middelburg 2023-2027

De gemeenteraad heeft in november 2022 de Woonvisie 2023-2027 vastgesteld. In deze visie wordt ingezet op een aantal aspecten om toe te werken naar een toekomstbestendige woningvoorraad:

• 1. Bestaande woningvoorraad toekomstbestendig maken
• 2. Zorgen voor beschikbare en betaalbare woningen
• 3. Realiseren van aantrekkelijke en inclusieve nieuwbouw

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in woningen die voldoen aan de meest recente duurzaamheidseisen en voorziet ook in de realisatie van woningen binnen het stedelijke woonmilieu, in de nabijheid van voorzieningen. De ontwikkeling past hiermee binnen de woonvisie.

Gemeentelijk beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Op het perceel ligt de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer een bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden maaiveld en/of een oppervlakte betreft van meer dan 500 m². De woningen hebben een totale oppervlakte van 248 m2 en de bergingen een totale oppervlakte van circa 30 m2. De totale oppervlakte van het nieuwe bouwplan betreft 278 m2. De vrijstellingswaarden worden met het nieuwe bouwplan niet overschreden, waardoor een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

De Walcherse Archeologische Dienst (WAD) heeft een korte inventarisatie van de archeologische verwachting gemaakt waaruit naar voren kwam dat enkel in de top van de kreekrug afzettingen ter plaatse eventueel archeologische resten zijn te verwachten. Dat is een niveau op geringe diepte onder huidig straatniveau. Daarnaast blijkt uit dossiers van de bouw van het voormalige tankstation op deze locatie dat op grote schaal grond is weg gegraven en vervangen door zand. Dit ook ten behoeve van het plaatsen van ondergrondse brandstoftanks. De WAD is om deze redenen tot de conclusie gekomen dat voor dit plan geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Aan de noordzijde van het plangebied zijn twee MIP-0bjecten gelegen. De voorgenomen ontwikkeling heeft, gelet op de ruime afstand en de afschermende werking van de woningen aan de Ter Hoogestraat, geen negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden van deze MIP-objecten.

Afbeelding 10 | Cultuurhistorische Waardenkaart (bron: Provincie Zeeland)

De aspecten 'archeologie en cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Op een afstand van 22 meter, aan de overkant van de Koudekerkseweg, zijn maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Uitgaande van onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg geldt, conform de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’, een richtafstand van 30 meter. Op basis van de VNG-brochure ligt het plangebied binnen een gemengd gebied. Gemengde gebieden zijn gebieden met een matige tot sterke functiemenging en ligging aan een ontsluitingsweg. Milieubelastende en milieugevoelige functies liggen in gemengde gebieden op korte afstand van elkaar. Het woon- een leefklimaat van omliggende geluidgevoelige objecten zal door de voorgenomen planontwikkeling sterk verbeteren. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied mag de richtafstand met één afstandstap verlaagd worden naar 10 meter. De afstand tussen de situering van de woningen en de grens van de maatschappelijke bestemming bedraagt circa 23 meter. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand. Het aspect 'bedrijven- en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

SMA heeft op 3 augustus 2021 een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Op de onderzoekslocatie zijn één olieverontreiniging met gehalten tot boven de interventiewaarde, één loodverontreiniging met gehalten tot boven de interventiewaarde en twee olieverontreinigingen met gehalten tot boven de achtergrondwaarde aangetoond.Voor de sanering van deze verontreiniging met minerale olie is een BUS-melding ingediend bij de RUD Zeeland. Verder is ten noorden van het gebouw sprake van een loodverontreiniging tot boven de interventiewaarde.

De bodemsanering heeft inmiddels plaatsgevonden onder begeleiding van Wematech bodem adviseurs. Uit het evaluatieverslag 'tank en grondsanering loodspot en oliespots' (Bijlage 3) blijkt dat de spot loodverontreiniging, de spots minerale olieverontreiniging en de ondergrondse brandstoftanks geheel zijn verwijderd. Op basis van zintuiglijke waarnemingen zijn na uitvoering van de graafwerkzaamheden geen verontreinigingen met lood en/of minerale olie meer achtergebleven. De RUD heeft, op basis van het evaluatieverslag, geconcludeert dat het perceel geschikt is gemaakt voor het beoogde woongebruik (Bijlage 4). Het aspect 'bodem' vormt hiermee geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Duurzaamheid

De gemeente Middelburg wil in 2050 een energie- en klimaatneutrale gemeente zijn. Dit houdt in dat er in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als gebruikt. Om dit te kunnen bereiken heeft de gemeente onder andere de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025 vastgesteld. Hierin wordt per thema aangegeven welke visie de gemeente heeft op dat onderdeel. Daarbij worden themagewijs doelen voor de korte (2025) en lange termijn (2050) benoemd om die visie te bereiken.

Het belangrijkste doel is als volgt omschreven: Het belangrijkste doel is om te komen tot een gezonde, duurzame samenleving en leefomgeving en een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Daarbij voorzien in de behoeften van de huidige generaties, zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties te beperken om gezond en goed te kunnen leven.

Daarnaast geeft de visie onder het thema 'Duurzaam gebouwde omgeving' aan dat een duurzaam gebouwd gebouw een gebouw is dat voldoet aan de eisen van deze tijd, maar ook aan de eisen van de (nabije) toekomst. Het is een gebouw dat voorziet in de huidige behoefte, maar ook (economische) waarde heeft in de toekomst. Onderdelen die deze waarde bepalen zijn bijvoorbeeld energievoorziening, duurzaam en gezond gebruik, milieuvriendelijke en herbruikbare materialen, ruimtelijke kwaliteit, aanpasbaar aan andere doeleinden en wensen en op duurzame wijze te verwijderen.

Om dit te bereiken heeft de gemeente zich voor de korte termijn (voor 2025) tot doel gesteld om energieneutraal en duurzaam te bouwen bij nieuwbouw en energiebesparende en duurzame maatregelen te realiseren bij de bestaande bouw. Voor de lange termijn (voor 2050) zijn de doelen een energieneutraal Middelburg en het realiseren van een volledig duurzaam gebouwde omgeving.

Het bouwplan voorziet in de realisatie van woningen die voldoen aan de geldende BENG-normen. De woningen worden voorzien van een individuele warmtepomp en zonnepanelen. In het ontwerp is eveneens rekening gehouden met de aanleg van voldoende groen in zowel de privé-tuinen (hagen, sedumdaken) als in de openbare ruimte (doorgroeitegels).

4.6 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Bovendien ligt het plangebied ook niet in de nabijheid van transportroutes van gevaarlijke stoffen (water, weg en spoor). Op grotere afstand zijn wel risicovolle inrichtingen gelegen.

Verbrugge Zeeland Terminals

Het plangebied ligt op ca. 6,6 km afstand van Verbrugge Zeeland Terminals. Het invloedsgebied van Verbrugge Zeeland Terminals reikt tot 7.937 meter. Het plangebied ligt daarmee binnen het invloedsgebied van de inrichting.

Groepsrisico

Het invloedsgebied is berekend door middel van een QRA. Deze afstand is berekend voor de worst case (meest giftige stof, maximale hoeveelheid aanwezig en het weertype F1,5). Aangenomen kan worden dat mogelijke wijzigingen in de rand van het invloedsgebied (op een grotere afstand dan 1.500 meter) geen noemenswaardige veranderingen in het groepsrisico veroorzaken. In de Nota van Toelichting bij de Beleidsvisie Externe Veiligheid is aangesloten bij het beleid van de provincie Zuid-Holland. Hierin staat beschreven dat de populatie op grote afstand van de bron nauwelijks invloed heeft op de grootte van het groepsrisico. Het bevoegd gezag wordt geadviseerd om de Veiligheidsregio Zeeland in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over hulpverlening en zelfredzaamheid indien er sprake is van invloedsgebieden van risicobronnen die op een grotere afstand dan 1.500 meter aanwezig zijn en er binnen het plangebied nieuwe of bestaande objecten of functies van meer dan 250 personen bevinden.

Het plangebied ligt op een veel grotere afstand dan 1.500 meter van bovengenoemd bedrijf. Deze ontwikkeling gelegen in een stedelijke reeds druk bewoonde woonomgeving, zal in combinatie met de zodanig grote afstand tot de risicobron, niet zorgen voor een significante toename van het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico van Verbrugge ligt niet over het plangebied. Volgens de Revi is het invloedsgebied berekend door middel van een QRA. Uit de QRA blijkt dat bij de inrichting de PR 10-6 buiten de inrichtingsgrens ligt. De PR 10-6 reikt niet verder dan 600 meter.

Kerncentrale Borssele

Aan de Zeedijk 32 in Borssele is een kerncentrale gesitueerd, waar productie en distributie van elektriciteit, stoom en warm water plaatsvindt. De afstand van het plangebied tot de kerncentrale bedraagt circa 10,6 kilometer. Voor de kerncentrale van Borssele zijn veiligheidsmaatregelen getroffen mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen. Het gebied om de plaats van het ongeval is in drie zones ingedeeld. Elke zone heeft een eigen maatregel. Dit betekent bijvoorbeeld voor de kerncentrale in Borssele: evacuatie tot op 5 kilometer van de kerncentrale, slikken van jodiumtabletten tot op 10 kilometer en schuilen tot op 20 kilometer.

Omdat de afstand van het plangebied tot de kerncentrale meer dan 10 kilometer bedraagt, is het plangebied gelegen binnen de zone waarin wordt geadviseerd te schuilen, mocht zich onverhoopt een ongeval voordoen. De kerncentrale vormt geen belemmering voor het plan.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Het plangebied is gelegen aan de Koudekerkseweg waar een snelheidsregime geldt van 30 km/uur. Dergelijke wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen geluidzone en formeel ook geen toetsingsplicht aan de Wet geluidhinder. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening en het borgen van een goed woon- en leefklimaat is een akoestisch onderzoek gewenst.

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is op 21 februari 2023 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt dat niet overal voldaan wordt aan de richtwaarde van 48 dB, maar de maximale waarde voor een aanvaardbaar woonmilieu (63 dB) wordt niet overschreden. Het akoestisch woon- en leefklimaat wordt als aanvaardbaar aangemerkt.

4.8 Kabels en leidingen

In de ruimtelijke onderbouwing wordt uitsluitend getoetst aan kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.9 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 ìg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderhavig plan maakt de bouw van vijf woningen mogelijk en blijft daarmee ruim onder de NIBM-grens (afbeelding 11). Bovendien komen (theoretische) verkeersbewegingen ten behoeve van de bedrijfsbestemming te vervallen. Het project draagt daardoor niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

Afbeelding 11 | Uitsnede NIBM-tool (bron: infomil)

4.10 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebied. In de omgeving van het plangebied zijn wel diverse Natura 2000-gebieden gelegen. De dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebieden zijn:

• Westerschelde & Saeftinghe op circa 4,8 kilometer van het plangebied;
• Veerse Meer op circa 7,0 kilometer van het plangebied;
• Manteling van Walcheren op circa 9,3 kilometer van het plangebied.

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde berekeningen (Bijlage 6) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming
Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten. De bedrijfsbebouwing is echter reeds gesloopt, waardoor negatieve effecten op beschermde soorten is uitgesloten. Een quickscan Wet natuurbescherming is niet benodigd.

4.11 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waarop te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. Als er op verdachte locaties werkzaamheden gepland staan, moet men eerst op zoek naar de mogelijke explosieven.

Uit onderstaande beleidskaart blijkt dat het plangebied gelegen is buiten het aandachtsgebied voor niet gesprongen explosieven (afbeelding 12). Een NGE-onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Afbeelding 12 | Uitsnede NGE-kaart (bron: gemeente Middelburg)

4.12 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

De gemeenteraad van Middelburg heeft een gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP 2030) vastgesteld. Binnen het gemeentelijk parkeerbeleid wordt gestreefd naar het voldoen aan de parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen, inbreiding, herontwikkeling, et cetera. Van belang is dat de parkeerbalans in evenwicht blijft. Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen bij voorzieningen in een gebied worden gerealiseerd, uiteraard afgestemd op de parkeervraag. Uitgegaan wordt van de parkeernormen in de meest recente CROW-publicatie (381, Toekomstbestendig parkeren 2018). Bij het toetsen van deze ontwikkelingen geldt als uitgangspunt dat de benodigde parkeerplaatsen in het plangebied worden gerealiseerd.

Parkeren
Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is het parkeerkencijfer bepaald. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Voor koopwoningen (tussen/hoek) geldt een parkeernorm van minimaal 1,4 en maximaal 2,2 parkeerplaatsen per woning. De gemiddelde parkeernorm bedraagt hiermee 1,8 parkeerplaats per woning. Dit betekent dat er voor vijf woningen 9 parkeerplaatsen benodigd zijn

Op eigen terrein worden 7 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de Koudekerkseweg worden 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal worden er 10 parkeerplaatsen gerealiseerd waarmee voorzien wordt in de parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie en ontsluiting
Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' is ook de verkeersgeneratie bepaald. Per woning is de minimale verkeersgeneratie 6,7 en maximaal 7,5 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Uitgaande van het gemiddelde betekent dit een (theoretische) verkeersgeneratie van afgerond 36 motorvoertuigbewegingen per etmaal (gemiddelde weekdag).

Het plangebied is ontsloten op de Koudekerkseweg. Door het vervallen van de bedrijfsbestemming, en daarmee het verdwijnen van het brandstoffenverkooppunt en de winkel, zal de verkeersgeneratie ter plaatse afnemen. De omliggende infrastructuur heeft genoeg capaciteit om deze verkeersbewegingen af te wikkelen.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.13 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied lig niet in en in de nabijheid van een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie bedraagt de totale verharding 807 m2 . In de toekomstige situatie bedraagt de totale verharding 512 m2. De totale oppervlakte aan verharding neemt af, waardoor er geen watercompensatie benodigd is.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Zowel het huishoudelijk afvalwater (DWA) als hemelwater (HWA) wordt aangesloten op het gemengde rioolstelsel in de Koudekerkseweg. Een deel van het hemelwater kan ter plaatse infiltreren in zowel de doorlatende bodemverharding (grasbeton) als in de bodem/groen.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	De beoogde ontwikkeling leidt niet tot het onttrekken van grondwater of het infiltreren van grondwater. Er is momenteel geen grondwateroverlast bekend.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de grondwaterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er zal geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen. Er zijn (daardoor) geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit te verwachten.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen negatief effect op de volksgezondheid. In het plangebied wordt geen open water aangelegd.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling ontstaat door het onttrekken van grondwater en/of het verhogen van de belastingen op het maaiveld. In deze ontwikkeling zal geen permanente grondwateronttrekking plaatsvinden waardoor bodemdaling door grondwateronttrekking niet aan de orde is.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Het plangebied ligt niet in of grenst aan natte natuurgebieden. Dit aspect is niet van toepassing.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Binnen het plangebied liggen geen waterlopen. Dit aspect is niet van toepassing.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor objecten van de waterbeheerder en zal de werking daarvan derhalve niet belemmeren.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Het plangebied is niet gelegen aan een waterschaps weg. Dit aspect is niet van toepassing.

4.14 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbesluit een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit (11.2) "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen." opgenomen. Een 'formele' besluit-m.e.r.-beoordeling is dan vereist, indien sprake is van een van de aangewezen besluiten in kolom 4 van de bijlage bij het Besluit m.e.r en indien sprake is van een geval zoals opgenomen in kolom 2. Voor categorie D.11.2 is sprake van een dergelijk geval indien de activiteit betrekking heeft op (1) een oppervlakte van 100 hectare of meer, (2) een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of (3) een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer betreft.

Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in bovengenoemde activiteit. De ontwikkeling ligt ruim onder de drempelwaarde. Een vormvrije m.e.r-beoordeling is dan noodzakelijk. Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld (zie Bijlage 7). Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling (en voorgaande paragrafen) blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

4.15 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van 5 grondgebonden woningen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. De gemeente heeft de locatie middels een inschrijving verkocht aan ontwikkelaar. Blouberg B.V. welke verantwoordelijk is voor de bouw van de woningen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Vanaf het allereerste begin van bodemsanering en planvorming nieuwbouw zijn de bewoners betrokken en door de gemeente periodiek geïnformeerd over de ontwikkelingen. Wijktafel en wijkteam zijn door de gemeente op hoofdlijnen geïnformeerd en ontvangen de informatie primair via de wijkmanager en indien nodig ook door de projectleider. Direct aangrenzende eigenaren zijn bovendien gewezen op hun rechten in de nog op te starten uitgebreide procedure omgevingsvergunning. Zodra de ontwerpvergunning gereed is, wordt een eerste bewonersoverleg gepland om de procedure uiteen te zetten.

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbesluit omgevingsvergunning

Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning heeft, tezamen met de aanvraag en de daarbij behorende stukken waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, ter inzage gelegen van [datum] tot en met [datum]. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.