Assistentiewoningen Achter de Houttuinen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Achtergrond en doel

Carédo wil op de locatie van de parkeergarage op het adres Achter de Houttuinen in Middelburg in totaal 28 appartementen gericht op zorg en bijbehorende voorzieningen mogelijk maken. Het project bestaat uit de realisatie van 12 assistentiewoningen en voorzieningen boven de bestaande, en te behouden, parkeergarage en 16 assistentiewoningen boven de voormalige Aldi.

De beoogde ontwikkeling ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Binnenstad. Om de bestemming met de beoogde functie in overeenstemming te brengen, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de westzijde van de binnenstad van Middelburg. Het plangebied ligt tussen twee historisch belangrijke wateren. Aan de westkant wordt het plangebied geflankeerd door de Langevielevest, Langevielebolwerk en de Looiersingel en aan de oostkant door Achter de Houttuinen en de Binnengracht. Deze maken deel uit van de oude Vestingstad Middelburg. De locatie ligt aan de rand van het centrumgebied van Middelburg. De naastgelegen weg Looierssingel maakt deel uit van de ringweg rond het centrum van Middelburg. Naast het plangebied bevindt zich het politiebureau. Het huidige pand op het plangebied staat al enige tijd leeg. In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (Bron Google.nl/maps)

1.3 Vigerende regeling

Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk omdat de beoogde ontwikkeling niet (geheel) in overeenstemming is met de voor de betreffende gronden geldende regeling. Binnen het geldende bestemmingsplan Binnenstad heeft het plangebied de bestemming Gemengd - 10. Op de locatie gelden ook de dubbelbestemmingen Waarde - Beschermd Stadsgezicht en Waarde - Archeologie - 1. Op de gronden met de bestemming Gemengd - 10 is wonen uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "wonen". Binnen het plangebied is deze aanduiding echter niet opgenomen. Het realiseren van woningen op deze locatie is daarom op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk.

Ook heeft de locatie de gebiedsaanduidingen 'overige zone - parkeergarage'. De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geldt vanwege de twee molens die ten noord-westen en zuiden van de planlocatie staan. Voor de locatie zijn er regels vastgesteld voor de maatvoering. Er geldt aan de Looierssingel een maximum bouwhoogte van 10 meter, een maximum goothoogte van 7 meter en minimum goothoogte van 4 meter. Aan de zijde van de Achter de Houttuinen geldt een maximum bouwhoogte van 11 meter, een maximum goothoogte van 8 meter en minimum goothoogte van 6 meter. Tenslotte is er een omgevingsvergunningsplicht opgenomen voor het slopen van bouwwerken.

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan Binnenstad

1.4 Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

• hoofdstuk 2 gaat in op de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied;
• hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het beleidskader;
• in hoofdstuk 4 is het voorgenomen project beschreven;
• hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planbeschrijving;
• in hoofdstuk 6 is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke en functionele aspecten plangebied

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur en opbouw

Het plangebied is gelegen op de oude vesting van Middelburg, tussen de Binnengracht en de Langevielevest. Deze ring met bebouwing bestaat uit een aantal grotere historische gebouwen zoals de Kloveniersdoelen, maar ook veel kleinere woningen in een bouwblok structuur. Het overgrote deel van deze bebouwing bestaat uit twee verdiepingen met een kap.

De locatie is gelegen in de centrum rand van Middelburg waar sprake is van gemengde functies. De bebouwing in de omgeving wordt gebruikt voor onder andere woningen, bedrijven, kantoren en horeca. De woningen zijn voornamelijk grondgebonden. Naast het plangebied is er een politiebureau en vlakbij ligt De Kloverniersdoelen met een grand-café, cinema, zalen en een tuinterras. Aan de kant van de Binnengracht is er een dubbele rij met bomen aan weerszijden van een voetpad en een groene oever.

2.2 Verkeer

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

De ontsluiting van de parkeergarage blijft ongewijzigd en sluit aan op Achter de Houttuinen, gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/u die voornamelijk door bestemmingsverkeer wordt gebruikt. Vanaf Achter de Houttuinen wordt via het Armeniaans Schuitvlot ontsloten op de gebiedsontsluitende weg de Looierssingel. Deze wegen hebben een maximum snelheid van 50 km/u. Via de Looierssingel wordt in zuidwestelijke richting naar de N660 (richting Koudekerke), N661 (richting Vlissingen) en naar de Schroeweg (richting A58) ontsloten. In noordelijke richting loopt de Looierssingel over in de Walensingel richting het noordelijk gelegen netwerk, van waaruit onder andere de N57 en Serooskerke worden bereikt. De ontsluiting van de ontwikkeling is voor het gemotoriseerd verkeer goed.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer vindt de ontsluiting primair plaats via de Achter de Houttuinen. Op deze erftoegangsweg zijn geen specifieke fietsvoorzieningen aanwezig. Het gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken hier gebruik van dezelfde rijloper. Dit sluit aan bij de wegfunctie als erftoegangsweg. Fietsers kunnen bij de ontsluiting richting de Markt van Middelburg gebruik maken van de Langevielebrug die aansluit op het voetgangersgebied Langeviele.

In westelijke richting ontsluit Achter de Houttuinen op de erftoegangsweg de Baanstraat, waar via een fietstunnel met voetpad onder de Looierssingel de parkeerplaats Hof van Tange wordt bereikt. Alle genoemde wegen zijn voorzien van trottoirs. Ook de ontsluiting voor het langzaam verkeer is goed.

Openbaar vervoer

De dichtsbijzijnde openbaar vervoerhalte is gelegen op enkele minuten loopafstand van het plangebied. Deze halte is gelegen aan de Looierssingel. In beide richtingen ontsluiten dienstlijnen naar het centraal station van Middelburg, te weten vanaf Domburg en Oude-Tonge. De ontsluiting per openbaar vervoer is goed.

Parkeren

Het plan maakt de realisatie van 28 assistentiewoningen mogelijk. De parkeerbehoefte van deze woningen is bepaald op basis van de kencijfers uit CROW-publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunt hierbij is een ligging in sterk stedelijk gebied (bron: CBS) binnen het centrum. Voor aanleunwoning/serviceflats geldt op basis van deze gegevens een maximale parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per woning. De totale parkeerbehoefte voor de 28 assistentiewoningen bedraagt zodoende 17 parkeerplaatsen. Parkeren voor de bewoners van de assistentiewoningen wordt door middel van parkeervergunningen geregeld in de onderliggende parkeergarage. Bezoekers kunnen hier betaald parkeren. De parkeergarage heeft 80 parkeerplaatsen, daarnaast zijn er 17 parkeerplaatsen in de openbare ruimte voorzien in de Baanstraat (figuur 2.1). Het plangebied biedt voldoende ruimte om de parkeerbehoefte op te kunnen vangen.

Figuur 2.1 Locatie openbaar parkeren in de Baanstraat (rood omrand)

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De realisatie van 28 assistentiewoningen leidt tevens tot een toename van de verkeersintensiteiten op het wegennet. Deze verkeersgeneratie is eveneens berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 317. Binnen het gestelde gebiedstype geldt per (assistentie)woning een kencijfer van gemiddeld 0,8 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie van de 28 assistentiewoningen bedraagt zodoende 23 mvt/etmaal. Ter plaatse van de woningen was eerder een Aldi, een Bristol, een fietsenzaak en een bakker. De verkeersgeneratie van deze functies bedraagt op basis van kencijfers beduidend meer dan 23 mvt/etmaal. Door de ontwikkeling van de nieuwe woningen in het plangebied is er sprake van een verkeersafname ten opzichte van de voormalige functies.

Conclusie

De ontsluiting is voor alle modaliteiten goed. De parkeerbehoefte wordt voorzien in de onderliggende parkeergarage, daarnaast zijn in de nabije openbare ruimte 17 parkeerplaatsen toegangelijk. Ten opzichte van de voormalige functies is er sprake van een verkeersafname vanuit het plangebied. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

2.3 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Woningen zijn binnen de Wet geluidhinder (Wgh) aangemerkt als geluidgevoelige objecten. Indien deze binnen de geluidzone van wettelijk gezoneerde wegen zijn gelegen, is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk. Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzone van de Looierssingel en Armeniaans Schuitvlot. Daarom is akoestisch onderzoek uitgevoerd.

De aan de oostzijde van het plangebied gelegen Achter de Houttuinen kent een maximum snelheid van 30 km/u en is daarmee in het kader van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ter onderbouwing hiervan wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen.

Onderzoek

Het akoestisch onderzoek is vastgelegd in de rapportage 'Zorgwoningen Achter de Houttuinen - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai' (Rho Adviseurs voor leefruimte, 2017). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 2.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Armeniaans Schuitvlot onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt. Ten aanzien van deze weg wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Uit het onderzoek blijk dat ten aanzien van de Looierssingel de voorkeursgrenswaarde voor 18 van de 28 appartementen wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Ten aanzien van de niet gezoneerde Achter de Houttuinen wordt de richtwaarde van 48 dB op 8 appartementen. De maximaal aanvaardbare waarde wordt niet overschreden. Naar aanleiding van het resultaat is maatregelonderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat voor beide wegen maatregelen bij de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn of stuiten op overwegende bezwaren van verkeerskundige, vervoerskundige en stedenbouwkundige aard. Daarom is, ten aanzien van de Looierssingel, het verzoek tot het vaststellen van hogere waarden noodzakelijk. De benodigde hogere waarden zijn opgenomen in de volgende tabel.

Tabel 2.1 Benodigde hogere waarden

Bron	Hogere waarde	Aantal
Looierssingel	60 dB	8 (appartementen zijde Looierssingel, tweede bouwlaag)
Looierssingel	59 dB	1 (appartement zijde Looierssingel, eerste bouwlaag)
Looierssingel	57 dB	7 (appartementen zijde Looierssingel, eerste bouwlaag)
Looierssingel	51 dB	1 (appartement zijde Achter de Houttuinen, tweede bouwlaag)
Looierssingel	49 dB	1 (appartement zijde Achter de Houttuinen, eerste bouwlaag)

Ten aanzien van de niet gezoneerde Achter de Houttuinen is het vaststellen van een hogere waarde niet mogelijk. Omdat echter de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, is geconcludeerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

2.4 Cultuurhistorie

2.4.1 Inleiding

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Zij pleit voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De verwachting daarbij is dat overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijke ontwerpers er toe aangezet worden om de waarde van het cultureel erfgoed als kans te zien bij de ontwikkeling van gebieden en het realiseren van economische en maatschappelijke doelen (www.cultureelerfgoed.nl).

Sinds 1 januari 2012 is het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan enkele maatregelen uit de beleidsbrief Modernisering van de Monumentenzorg die op 28 september 2009 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Met dit besluit is het verplicht geworden om cultuurhistorische waarden vooraf in het proces van ruimtelijke ordening te verankeren. Sinds de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) in 2007 is dit al een feit voor archeologische waarden. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden komt bij de gemeente te liggen. Dit houdt in dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houdt met zowel de aanwezige ondergrondse als de bovengrondse cultuurhistorische waarden. Voorafgaande daaraan moeten gemeenten een inventarisatie en analyse maken van de cultuurhistorische waarden.

In lijn met de MoMo neemt de gemeente Middelburg voortaan in haar bestemmingsplannen een integrale paragraaf Cultuurhistorie op. Hierin wordt voor het plangebied van het betreffende bestemmingsplan een inventarisatie en een analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden gepresenteerd. Aan deze inventarisatie zullen / kunnen consequenties ten opzichte van het vaststellen van een dubbelbestemming cultuurhistorie en / of archeologie verbonden worden. Voor onderhavig bestemmingsplan wordt in onderstaande paragrafen ingegaan op de bouwhistorische waarden en de archeologische waarden.

2.4.2 Bouwhistorische waarden

Bij cultuurhistorische waarden aangaande gebouwd erfgoed gaat het over de positieve waardering van bouwsporen, objecten, patronen, structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.

Door wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Voor het bestemmingsplan Binnenstad is een analyse verricht naar de aanwezige cultuurhistorische waarden. Daar zijn conclusies aan verbonden die in dit bestemmingsplan worden verankerd. Om een indicatie te krijgen voor een bouwhistorische verwachting is een bouwhistorische waardenkaart opgesteld met een indicatie naar de te verwachten nog aanwezige bouwhistorische kwaliteiten.

De gemeenteraad heeft op 27 mei 2013 de Bouwhistorische Waardenkaart Binnenstad vastgesteld. Op deze kaart zijn de panden in de Binnenstad geïnventariseerd en gewaardeerd. Deze waardering is weergegeven in hoog, middelhoog of laag en is op de kaart middels kleuren aangegeven. Het te verbouwen pand heeft een lage waardering.

Hieronder is een uitsnede uit de bouwhistorische waardenkaart opgenomen.

• Roze: Hoge bouwhistorische verwachting.
• Groen: middelhoge bouwhistorische verwachting.
• Geel: lage bouwhistorische verwachting.

Figuur 2.2. Uitsnede de Bouwhistorische Waardenkaart Binnenstad

De Middelburgse binnenstad is in 1985 aangewezen als Beschermd Stadsgezicht. Kenmerkend voor het Middelburgse Beschermd Stadsgezicht zijn:

• de schilsgewijze uitleg vanuit de oudste kern;
• het ringvormige voormalige burgterrein;
• de onderlinge begrenzingen tussen het burgterrein en de middeleeuwse stad;
• de 16de eeuwse uitleg;
• en de overduidelijk herkenbare periferie.

Doelstelling van het beleid is het behoud van deze beeldkwaliteit voor een prettige en aantrekkelijke omgeving om te wonen, werken en recreëren. De criteria gesteld in de Nota ruimtelijke kwaliteit Gemeente Middelburg, hebben als doel de ruimtelijke kwaliteiten van het beschermde stadsgezicht te waarborgen dan wel versterken.

Dicht bij het plangebied staan twee windmolens die zijn aangeduid als Rijksmonument, de Seismolen en molen De Hoop. De Seismolen is een korenmolen uit 1728 aan het Seisbolwerk in Middelburg. Het is een ronde stenen stellingmolen met een vlucht van 26,00 meter. Molen De Hoop is een koren- en pelmolen aan het Vlissings Bolwerk gebouwd in 1735. Het is een ronde stenen stellingmolen met een vlucht van 24,70 meter. Om de molens te laten functioneren mag geen belemmering van de windtoetreding worden veroorzaakt.

Toetsing

Het beoogde ontwerp sluit aan bij de in de Nota ruimtelijke kwaliteit Gemeente Middelburg gestelde criteria. De structuur van het gebouw versterkt de historische structuur van het bouwblok. Door de inpassing van de binnentuin ontstaat er weer een open bouwblok. Het opdelen van de gevels in verschillende individuele delen met een verticale geleding en ritme sluit aan bij de criteria gesteld in deze Nota en bij de historische bebouwingsbeeld van woongebouwen in de binnenstad.

De beoogde ontwikkeling bevat geen bebouwing of begroeiing die hoger is de dan dat deze is toegestaan in het geldende plan. Tevens wordt de molenbiotopen uit het geldende bestemmingsplan overgenomen zodat de windtoetreding van beide molens beschermd wordt, hierin wordt verder ingegaan in paragraaf 2.11 .

2.4.3 Archeologie

Voor het beoogde ontwerp zal gebouwd worden op de bestaande fundering. Voor de planlocatie is daarom geen archeologisch onderzoek nodig.

2.5 Water

Voor ruimtelijke plannen is op grond van het Bro de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

De verharing op het plangebied zal door de beoogde ontwikkeling niet toenemen. In de directe omgeving van het plangebied is met de Langevielevest en de Binnengracht voldoende open water aanwezig om water op te vangen. Er zal met duurzame materialen worden gewerkt, waardoor hemelwater niet vervuild wordt.

Nagegaan is aan de hand van de watertoetstabel van het Waterschap Scheldestromen (en de daarin opgenomen watertoetscriteria) of de beoogde ontwikkeling strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. Deze watertoets is terug te vinden in bijlage 1.

De watertoets wordt overlegd aan het Waterschap Scheldestromen, eventueel wordt het plan na overleg aangepast.

2.6 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek en conclusie

Er vinden geen graafwerkzaamheden plaats als gevolg van voorliggend bestemmingsplan. De bestaande parkeergarage blijft behouden en de nieuwe woningen worden hier bovenop gebouwd. Bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

2.7 Milieu

2.7.1 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en de mondzorgpraktijk in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusie

In de huidige situatie zijn in het plangebied reeds woningen, een parkeergarage en een voormalige  Aldi, een Bristol, een fietsenzaak en een bakker. aanwezig. Als gevolg van de planontwikkeling worden ter plaatse van de woningen en de voormalige supermarkt assistentiewoningen gerealiseerd. De parkeergarage zal blijven bestaan.

Ten noorden van plangebied is een politiebureau aanwezig en op grotere afstand zijn verscheidene centrumfunctie gesitueerd. Het betreft hier een gebied met functiemenging, alle bedrijven vallen onder categorie A of B van de Staat van functiemenging. De activiteiten zijn zo weinig milieubelastend dat deze direct naast woningen of nabij woningen toelaatbaar zijn.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de omliggende woningen ook in de toekomstige situatie sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

2.7.2 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vuurwerkbesluit

Het vuurwerkbesluit is op 1 maart 2002 in werking getreden. De regels voor het vervoer van vuurwerk zijn gesteld ter uitwerking van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. In bijlage 3 van het Vuurwerkbesluit zijn veiligheidsafstanden tot kwetsbare en geprojecteerde kwetsbare objecten opgenomen. Op grond van artikel 4.2 moet het bevoegde gezag deze afstanden in acht nemen bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor vergunningplichtige inrichtingen en moeten gemeenten de afstanden opnemen in het bestemmingsplan en in acht nemen bij wijzigingen van een bestemmingsplan (ook bij een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan, art. 2.1, lid 1, onder c Wabo). De afstanden tot kwetsbare objecten zijn gebaseerd op de te verwachten effecten bij een calamiteit (dit in tegenstelling met het risicobeleid dat voor de meeste andere gevaarlijke stoffen wordt gehanteerd). De aan te houden afstand is afhankelijk van het type vuurwerk en de hoeveelheid vuurwerk dat wordt opgeslagen. Voor een inrichting waar consumentenvuurwerk minder dan 10.000 kg aanwezig mag zijn geldt een veiligheidsafstand van minimaal 8 meter in voorwaartse richting vanaf de (buffer)bewaarplaats tot een kwetsbaar of een geprojecteerd kwetsbaar object. Bij een opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk of theatervuurwerk (al dan niet gezamenlijk met professioneel vuurwerk) geldt een veiligheidsafstand in voorwaartse richting van 20 meter tot 30 meter (afhankelijk van de grootte van de deuropening) van de bewaarplaats tot aan een kwetsbaar of een geprojecteerd kwetsbaar object. Voor de aan te houden afstanden van de bufferbewaarplaats gelden in voorwaartse, zijwaartse en achterwaartse richting verschillende afstanden. Deze afstanden zijn opgenomen in tabel 1 van het besluit.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, de weg, het water of door buisleidingen. Volgens de professionele risicokaart zijn er op grotere afstand van het plangebied risicovolle inrichtingen gelegen.

Uit de professionele risicokaart blijkt dat ten zuiden van het plangebied, ter plaatse van Achter de Houttuinen 32, een bewaarplaats voor opslag van consumenten vuurwerk aanwezig is. De vergunde opslagcapaciteit van consumentenvuurwerk bedraagt 9950 kg. Voor een inrichting waar consumentenvuurwerk minder dan 10.000 kg aanwezig mag zijn, geldt een veiligheidsafstand van minimaal 8 meter in voorwaartse richting vanaf de (buffer)bewaarplaats tot een kwetsbaar of een geprojecteerd kwetsbaar object. De beoogde woningen liggen op circa 130 meter, de risicobron heeft derhalve geen invloed op de externe veiligheidssituatie ter plaatse.

Conclusie

De benoemde risicobron is op dusverre afstand gelegen dat deze niet van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

2.7.3 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 2.2 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 2.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 28 assistentiewoningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Looierssingel, direct ten westen van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2015; 23 µg/m³ voor NO2, 17,5 µg/m³ voor PM10 en 10,1 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

2.8 Ecologie

2.8.1 Normstelling en Beleid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN);
• Natura-2000 gebieden.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in Zeeland uitgewerkt in het Natuur Netwerk Zeeland (NNZ). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• 4. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• 5. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• 6. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Dit betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

2.8.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied is op grote afstand, circa 6 kilometer, van Natura 2000-gebieden Veerse Meer en Westerschelde & Saefthinge gelegen (zie figuur 2.2). Het plangebied is buiten Natura 2000-gebieden gelegen en is niet van betekenis voor de kwalificerende soorten. Het plangebied maakt evenmin deel uit van het Natuurnetwerk Zeeland (zie figuur 2.3).

Figuur 2.3. ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: AERIUS calculator)

Figuur 2.4 Ligging ten opzichte van Natuurnetwerk Zeeland (bron: Geo loket provincie Zeeland)

Effecten op beschermde gebieden

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand en de aard van de ontwikkeling kunnen ook effecten als verstoring, vermesting/verzuring, en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

Vaatplanten

Het plangebied bestaat geheel uit verharding, de aanwezigheid van beschermde vaatplanten kan derhalve worden uitgesloten.

Vogels en vleermuizen

In en in de omgeving van het plangebied komen tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten als winterkoning, merel, roodborst en koolmees aanwezig. Ook soorten als houtduif en tortelduif kunnen in de omgeving broeden. Het platte dak kan geschikt zijn als nestlocatie voor inheemse vogelsoorten als de gekraagde roodstaart.

Bij aanvang en tijdens werkzaamheden dient er rekening te worden gehouden met broedende vogels. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of wanneer er geen broedgeval aanwezig is. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).

Gedurende een bezoek aan de locatie zijn geen vogels van jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Geconstateerd is dat het gebouw, vanwege een beperkte dakhelling, niet geschikt is als nestlocatie voor beschermde soorten als de gierzwaluwen. Het gebouw wordt ook niet geschikt geacht als verblijfplaats voor vleermuizen. Tenslotte zijn tijdens het bezoek zijn geen huismussen aangetroffen. De verwachting is dat er geen vogels met jaarrond beschermde nesten en vleermuizen op de locatie verblijven.

Grondgebonden zoogdieren

In de omgeving van het plangebied zijn naar alle waarschijnlijkheid de huisspitsmuismuis en bruine rat aanwezig. In de groenstrook langs de Langevielevest zijn waarnemingen bekend van soorten als konijn, wezel en egel. Op basis van het huidige biotoop en verharding, kan de aanwezigheid van overige beschermde grondgebonden zoogdiersoorten in het plangebied worden uitgesloten.

Overige soorten

Op basis van verspreidingsgegevens en/of het ontbreken aan geschikte biotopen in of in de omgeving van het plangebied, kunnen overige beschermde soorten waaronder amfibieën, vissen, reptielen en ongewervelden worden uitgesloten.

2.8.3 Conclusie

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan niet in de weg. Wel dient er bij aanvang en tijdens de werkzaamheden rekening gehouden worden met broedende vogels.

2.9 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

2.10 Vormvrije-mer

Beleid en Normstelling 

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2);

• de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 28 woningen en overschrijdt de drempelwaarden niet.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r..

2.11 Molenbiotoop

In de buurt van het plangebied staan twee windmolens. Ten noordwesten van het plangebied staat de Seismolen en ten zuiden staat molen De Hoop. Beide molens zijn aangewezen als Rijksmonument. Om de molens te laten functioneren is onbelemmerde windtoetreding nodig. Bebouwing en begroeiing kunnen belemmeringen veroorzaken wat voor rendementsverlies en schade aan de molen zou kunnen zorgen. In de omgeving van de molens is een molenbiotoop ingesteld om beperkingen te stellen aan de hoogte van obstakels die voor deze beperkingen zouden kunnen zorgen.

De molenbiotoop van de Seismolen valt over het hele plangebied en de molenbiotoop van De Hoop gedeeltelijk. De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn. De provinciale Ruimtelijke Verordening geeft ook aan dat rekening moet worden gehouden met bestaande situaties en rechten.

De beoogde bebouwing wordt niet hoger dan dat is toegestaan in het geldende bestemmingsplan Binnenstad. De beoogde bebouwing is toegestaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte. De SVIR is in maart 2012 in werking getreden. In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de omgeving van het plangebied geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn geen specifieke elementen uit het SVIR en het Barro die moeten worden geregeld.

Besluit ruimtelijke ordening

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder).

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet

aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; en
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden onderbouwd hoe met de genoemde voorwaarden rekening is gehouden.

Toetsing

• a. het beleid van de gemeente is om zoveel mogelijk in te spelen op woonwensen die leven. Middelburg vergrijst en uit woningmarktonderzoek (Woningmarkt en Locatie-onderzoek Middelburg 2015-2030) is gebleken dat de vraag naar flexibele huurvormen, appartementen en andere 'nultredenwoningen', liefst dicht in de buurt van voorzieningen en activiteiten, toeneemt. Uit het woningmarktonderzoek is gebleken dat vooral de vraag naar centrumstedelijke woonmilieus groter zal zijn dan het aantal geplande woningen. Met de 28 assistentiewoningen die in het beoogde plan gerealiseerd worden, wordt voldaan aan een actuele behoefte in Middelburg. In de regio is de afspraak gemaakt dat als vanuit de markt vraag is naar woningbouw op een locatie die niet op de regionale woningbouwplanning staat, deze vraag op regionale schaal zal worden afgewogen tegen de belangen van de andere projecten en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De gemeente maakt afspraken met de provincie om de ontwikkeling op te nemen in de Walcherse woningmarktafspraken.
• b. de ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van herstructurering van bestaande bebouwing.
• c. niet van toepassing aangezien de ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018

Algemeen

Het Omgevingsplan Zeeland 2012 – 2018 geeft de provinciale visie op de toekomstige ontwikkeling van

de fysieke leefomgeving in Zeeland. Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling eninnovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied.

Woningbouw

Voor woningbouw zijn de volgende beleidslijnen relevant.

• Een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland en met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop.
• De Provincie Zeeland stelt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren. Dynamisch zijn, met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering en van de bestaande woningvoorraad.
• Als gevolg van financieel-economische en demografische veranderingen zijn regionale woningmarktafspraken nodig op basis van nieuw realisme, regionale samenwerking, afstemming en sturing.
• Woningbouw vindt voornamelijk plaats in het bestaand bebouwd gebied, zoals dat op kaarten is begrensd.
• Gemeenten hebben ook een opgave in verbetering van de bestaande woningvoorraad. Verbeteren, veranderen, vernieuwen, vervangen en verminderen (5V's) zijn daarbij de sleutelwoorden.

Toetsing

De voorgenomen bebouwing betreft onder andere de bouw van 28 assistentiewoningen op een locatie door middel van herstructurering van de bestaande bebouwing. Het woningaantal neemt met 28 toe. Het gaat om een type woningen als aanvulling op de bestaande woningmarkt, waar momenteel vraag naar is in de regio.

Verordening Ruimte Provincie Zeeland

Met de eerste wijziging van maart 2016 zijn in de verordening niet langer relevante bepalingen opgenomen ten aanzien van woningbouw in bestaand stedelijk gebied. De verordening staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Walcherse woningmarktafspraken, Planningslijst woningbouw en Planningslijst zorgwoningen

In de Walcherse woningmarktafspraken is de afspraak gemaakt dat als in de regio vanuit de markt vraag is naar woningbouw op een locatie die niet op de regionale woningbouwplanning staat, deze vraag op regionale schaal zal worden afgewogen tegen de belangen van de andere projecten en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De gemeente maakt afspraken met de provincie om de ontwikkeling op te nemen in de Walcherse woningmarktafspraken.

Op de planningslijsten Woningbouw en Zorgwoningen is nog geen rekening gehouden met het project assistentiewoningen van het project Achter de houttuinen. De gemeente Middelburg maakt hierover afspraken met de Provincie Zeeland.

Woonvisie Middelburg

De woonvisie is opgesteld om adequaat te kunnen reageren op de veranderende woningmarkt het omgevingsbeleid en de veranderende rollen en samenwerkingsvormen in de woningmarkt. De gemeente Middelburg heeft de ambitie een levensloopvriendelijke gemeente te zijn en heet een 'inclusief' woonbeleid: aandacht voor iedereen, dus ook voor doelgroepen die extra zorg behoeven. De vergrijzing van de gemeente Middelburg leidt tot veranderende woonwensen. Er zullen voldoende vormen van verzorgd wonen en overige geschikte huisvesting moeten worden gerealiseerd. Daarbij wordt gestreefd naar gemengde wijken. Ook wordt er ruimte gemaakt voor vernieuwende woonconcepten als woongroepen voor ouderen.

Toetsing

De ontwikkeling van de assistentiewoningen sluit aan bij het beleid uit de woonvisie. Mensen kunnen in deze woningen langer zelfstandig blijven wonen in een gemengde buurt waar veel voorzieningen op korte afstand liggen.

Kwaliteitsatlas Middelburg

De Kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor een groot aantal deelaspecten (waaronder wonen) is vervolgens aangegeven welke veranderingen op moeten treden om in 2030 tot de gewenste situatie te zijn gekomen. Eind 2008 is de herijking van de 2e en 3e fase van de kwaliteitsatlas gepresenteerd. De herziene kwaliteitsatlas is op 18 januari 2010 vastgesteld.

De Kwaliteitsatlas Middelburg ging in 1998 nog uit van het realiseren van kwaliteit door groei. De gemeente realiseerde nieuwe gebieden met een hoger voorzieningenniveau. Inmiddels is deze gedachtegang veranderd en wil de gemeente kwaliteit (nog meer) voorop stellen. Mensen moeten graag in de gemeente Middelburg willen blijven wonen. De gemeente wil de komende jaren investeren in binnenstedelijke ontwikkelingen. De gemeente Middelburg streeft naar gemengde en stabiele wijken.

Toetsing

Het plangebied ligt in de binnenstad van Middelburg en sluit daarmee aan bij het beleid van de gemeente. De ontwikkeling van geclusterde zelfstandige woningen waarbij een voorziening is die 24 uur zorg mogelijk maakt, is een type woningen waarvan het aanbod beperkt is. De ontwikkeling draagt dan ook bij aan een woningaanbod in de gemeente.

Nota ruimtelijke kwaliteit 2016

In de Nota ruimtelijke kwaliteit worden de criteria om de ruimtelijke kwaliteit in Middelburg te behouden. Het plangebied is aangemerkt als deel van het Beschermd stadsgezicht, het beleid van de Gemeente is om het historische stadgezicht zoveel mogelijk te behouden dan wel te versterken.

Toetsing

Het plan voegt zich in de bestaande structuur van het historische stadsbeeld. Hoofstuk 2.4 weidt hier verder over uit.

Beleid woonservicezones

De gemeente Middelburg voert beleid op het gebied van zorgvernieuwing. Dit beleid is vastgelegd in het groeiboek woonservicezone. Het beleid voorziet in spreiding van zorg over de gehele stad en de omringende dorpen middels de bouw van woonzorglocaties met bijbehorende voorzieningen.

De visie van Middelburg op de woonservicezone betekent bovenal dat mensen de regie over hun eigen leven houden. Dit wordt bereikt door onder andere door kleinschalige voorzieningen te realiseren in elke wijk/kern. Als mensen vinden dat hun huidige huis niet (meer) geschikt is om zorg te ontvangen, kunnen ze verhuizen naar een daarvoor geschikte woning in hun eigen wijk.

Toetsing

De ontwikkeling is een aanvulling op het bestaande aanbod aan kleinschalige woon-zorgvoorzieningen in Middelburg Centrum. Op de huidige kaart Zorgwoningen in Middelburg (fig. 3.1) is te zien dat de locatie van de ontwikkeling zich in een gebied bevindt waar zich geen zorgwoningen in de directe omgeving bevinden. Het initiatief zou dus een mogelijkheid zijn om mensen uit dit deel van Middelburg in de eigen buurt te laten blijven wonen als hun huidige huis niet (meer) geschikt is om de nodige zorg te ontvangen. Dit is overeenstemmend het beleid van de Gemeente Middelburg.

Figuur 3.1. Zorgwoningen in Middelburg

3.4 Conclusie

De ontwikkeling van de 28 assistentiewoningen met ondersteunende functies in Centrum Middelburg past binnen het geldende beleidskader. Het plangebied ligt binnen het bestaande stedelijke gebied. Bovendien voorziet de beoogde ontwikkeling in de vraag naar 'nultredenwoningen' dicht in de buurt van voorzieningen en activiteiten. Ook is het een aanvulling op de bestaande structuur van kleinschalige voorzieningen in Middelburg in overeenstemming met de visie van de Gemeente Middelburg.

Hoofdstuk 4 Projectbeschrijving

Ontwerp

Het project wordt gerealiseerd op de locatie van de voormalige Aldi en parkeergarage aan Achter de Houttuinen in Middelburg. De winkels en supermarkt staan al enige tijd leeg, wat geen gunstig effect heeft op de uitstraling van het pand.

Voor de ontwikkeling van de assistentiewoningen zal de bestaande parkeergarage worden behouden. De bebouwing daarboven zal worden gewijzigd om ruimte te maken voor de 28 appartementen gericht op zorg en bijbehorende voorzieningen. De parkeergarage ligt onder het maaiveld.

Het ontwerp vervangt een pand dat uit één volume bestaat, door twee rijen bebouwing om aan te sluiten op de korrelgrootte van de omliggende bebouwing. Tussen deze twee rijen bebouwvolume is ruimte voor een binnentuin. De bebouwing aan Achter de houttuinen heeft een kaprichting aansluitend aan die van de bestaande bebouwing van het bouwblok. Deze is opgedeeld in 6 delen om zo individuele gevels te benadrukken. Deze gevels hebben een verticale ritmiek en geleding in zoals deze gewenst is in 'Beschermd Stadsgezicht'. De kaprichting van de bebouwing aan de Looierssingel is dwars en tevens opgedeeld met dezelfde reden. Zie Figuur 4.1 en 4.2 voor illustraties van de gebouwen.

Figuur 4.1. Schets gevel Achter de Houttuinen

Figuur 4.2 Virtuele schets bouwplan (westzijde)

Aan de Looierssingel ligt het maaiveld 2.30 meter lager dan aan Achter de houttuinen. Gebaseerd op de historische tuinmuur zoals deze veel voorkomt in Middelburg, wordt er aan de Looierssingel een tuinmuur toegepast. Deze bevat ook steunberen en er groeien planten overheen, zoals bij de hiervoor genoemde historische tuinmuur. Achter deze muur, op de parkeergarage die hier iets boven het maaiveld uit komt, bevinden zich de tuinen van de achterliggende assistentiewoning.

De gevels worden gemetseld in een baksteen met aardekleur en er wordt gebruik gemaakt van een leisteen als dakbedekking. De balkons aan de binnentuin en aan de Looierssingel zijn ruim en benadrukken het open karakter van deze gevels. De gevel aan Achter de houttuinen heeft een gesloten karakter en heeft enkele inpandige bescheiden balkons.

De entree van de woningen bevindt zich centraal in de gevel aan Achter de Houttuinen. De in- en uitrit van de parkeergarage bevinden zich aan de zijkant van deze gevel. Deze worden in het vlak uitgevoerd en hebben een bescheiden voorkomen in het beeld van de gevel.

Programma

In de kelder van het plan bevindt zich een parkeergarage, deze wordt vanaf de begane grond ontsloten. Dezewordt voor openbaar parkeren gebruikt.

Op de begane grond aan de oostzijde bevindt zich de entree. Daarnaast zijn er ondersteunende ruimtes voor de assistentiewoningen zoals een praktijkruimte, dagzaal en kantoor en een nachtappartement voor de zuster. De fietsenstalling en bergingen zijn ook hier geplaatst. Op de eerste en tweede verdieping van dit volume bevinden zich 12 assistentiewoningen. Ontsloten door twee trappenhuizen. De woningen hebben allemaal een balkon of een dakterras.

In het volume aan de kant van de Looierssingel zijn er 16 assistentiewoningen verdeeld over 2 verdiepingen. Deze woningen worden door een galerij ontsloten. De galerij ligt binnen het bouwvolume aan de binnentuin. De woningen op de begane grond hebben een eigen tuin en die op de eerste verdieping een balkon aan de westgevel.

Figuur 4.3 . Plattegrond begane grond

Hoogtes bouwplan

De hoogtes van het bouwplan zijn grotendeels afgestemd op het geldende bestemmingplan 'Binnenstad'. Er is een verschil in grondhoogte tussen de zijde aan Achter de Houttuinen en de Looierssingel. Als peil wordt de grondhoogte van Achter de Houttuinen aangenomen. Het gebouw bestaat uit twee delen. Het oostelijk deel van het gebouw heeft een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 meter 9,65 meter. Dit past binnen het voor deze locatie opgenomen goot en bouwhoogte van respectievelijk 8 en 11 meter in het geldende bestemmingsplan.

Het westelijk gedeelte bestaat uit twee en een halve bouwlaag en heeft een dwarskap met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5,5 meter 8,5 meter. Deze hoogtes passen binnen maximale goot- en bouwhoogtes uit het geldende bestemmingsplan. De minimale goothoogte is een halve meter lager dan de 6 meter gesteld in het geldende bestemmingsplan.

Figuur 4.4 Doorsnede plangebied

Parkeren

De parkeerplaatsen voor de assistentiewoningen bevinden zich in de onderliggende parkeergarage. Dit is de reeds bestaande openbare parkeergarage 'Achter de Houttuinen. Bezoekers kunnen hier, tegen betaling, ook gebruik van maken. Hier zijn 80 parkeerplaatsen aanwezig.

Een deel van het plangebied, ten zuiden van de te ontwikkelen bebouwing, zal worden afgestaan aan de gemeente Middelburg voor gebruik als parkeerplaats. Hier is ruimte voor 17 parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)

Het juridische kader voor dit bestemmingsplan vormt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Sinds 1 januari 2010 moeten conform de Wro alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat dan onder andere om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen en structuurvisies. Deze plannen worden digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en andere overheidsinstanties.

Dit bestemmingsplan is opgebouwd volgens de bindende afspraken uit de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012), zoals die zijn verankerd in het Bro. Daarnaast voldoet dit bestemmingsplan aan de eisen die het Bro stelt aan de regels van het bestemmingsplan. Het gaat dan bijvoorbeeld om een aantal standaardbegrippen, de wijze van meten, regels ten aanzien van overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

5.2 Opzet van het nieuwe bestemmingsplan

De verbeelding bestaat uit de bestemmingen: 'Wonen' en 'Verkeer', de dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Beschermd stadsgezicht. Verder staan er ook gebieds- en functieaanduidingen op de verbeelding en een vrijwaringszone - molenbiotoop. De hoogtebeperkingen voor het bouwen worden opgenomen in de verbeelding en regels, het maximale aantal woningen wordt opgenomen in de regels.

Opzet verbeelding 

Bestemmingen 

Op de verbeelding wordt per perceel aangegeven welke bestemming geldt en waar bebouwing is toegestaan. Bij sommige bestemmingen wordt uit de bestemming al duidelijk dat in principe geen bebouwing is toegestaan, bijvoorbeeld bij de bestemming "verkeer". Op deze gronden mogen in het algemeen geen gebouwen opgericht worden, met uitzondering van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Bij bestemmingen waar bebouwing mogelijk is, wordt in de planregels de toegestane mate van bebouwing weergegeven.

De bestemming wordt op de verbeelding weergegeven middels hoofdletters, zoals V voor "Verkeer" en W voor "Wonen". Op het renvooi wordt de betekenis van de bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding weergegeven. De volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde in de planregels.

Op de zogenaamde "stempel" in de hoek van de analoge verbeelding is de naam van het bestemmingsplan en het identificatienummer opgenomen en zijn de data van terinzagelegging, vaststelling en (indien van toepassing) de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State weergegeven.

Aanduidingen 

Met functieaanduidingen wordt op de verbeelding specifiek gebruik weergegeven. Deze aanduidingen staan weergegeven door kleine letters tussen haakjes direct achter de bestemming. Zo geeft de functieaanduiding (zw) aan dat tevens assistentiewoningen zijn toegestaan.

Ten slotte worden op de verbeelding ook maatvoeringsaanduidingen gebruikt, zoals de maximaal toegestane hoogtematen (goot- en bouwhoogte), het maximale bebouwingspercentage en het maximum aantal wooneenheden.

Bij het toekennen van aanduidingen is zo veel mogelijk aangesloten bij de standaard (en verplichte) aanduidingen uit SVBP2012. In het renvooi zijn alle gebruikte aanduidingen opgenomen.

Opzet planregels 

De regels zijn opgedeeld in hoofdstukken, volgens de bepalingen uit SBVP2012:

• hoofdstuk 1 (inleidende regels): hierin worden de in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
• hoofdstuk 2 (bestemmingsregels): hierin worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven;
• hoofdstuk 3 (algemene regels): dit hoofdstuk bevat regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals algemene afwijkingsregels of wijzigingsbevoegdheden, de anti-dubbeltelbepaling etcetera;
• hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregel): dit hoofdstuk geeft het overgangsrecht weer voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing. Tevens is de titel van het plan opgenomen.

De artikelen in hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving: hier wordt aangegeven welk gebruik binnen de bestemming is toegestaan;
• bouwregels: deze zijn onderverdeeld in de toelaatbaarheid van bouwwerken, bouwhoogte, oppervlakte en inhoud;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden: beschreven wordt of voor het uitvoeren van specifieke werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. Het gaat dan bijvoorbeeld om het afgraven of ophogen van grond, werkzaamheden aan beschermde stoepen.

Niet ieder bestemmingsartikel hoeft al deze elementen te bevatten. Dat is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingsartikelen bevatten in ieder geval een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

5.3 Gehanteerde bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan met betrekking tot bouwen en gebruik.

Artikel 3: Verkeer

De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Het gaat hier dus om openbaar gebied. Binnen deze bestemming zijn onder andere ook groenvoorzieningen, fietsvoorzieningen en parkeerplaatsen toegestaan. Daar waar dit van toepassing is, mogen ook waterbouwkundige kunstwerken en oevervoorzieningen aangelegd worden.

In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat gronden met de bestemming 'verkeer' ook gebruikt mogen worden voor nutsvoorzieningen. Deze voorzieningen mogen een oppervlakte van ten hoogste 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 meter hebben.

Ter plaatse van de aanduiding “parkeerterrein” mogen de gronden tevens als openbaar parkeerterrein worden gebruikt.

Artikel 4 : Wonen 

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Door middel van een bouwvlak op de verbeelding is aangegeven waar in hoofdzaak hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) zijn toegestaan. Op de verbeelding is middels een maatvoeringsaanduiding aangegeven welk percentage van het perceel bebouwd mag worden. Als geen maatvoeringsaanduiding is opgenomen, mag het perceel voor 100% bebouwd worden.

Om in het bestemmingsplan een regeling voor bebouwing op een (woon)perceel op te nemen, is nagegaan welke ruimtelijke kenmerken op de verbeelding aangeduid moeten worden of in de regels een plaats moeten krijgen.

Binnen de bestemming "Wonen" wordt daarnaast via een aanduiding specifieke zaken geregeld. Via de aanduiding "zorgwoning" op de verbeelding aangegeven dat op deze locatie tevens assistentiewoningen toegestaan zijn.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 1

De bestemming Waarde – Archeologie – 1 betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is overeenkomstig SVBP2012 met een arcering op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld een bestemming Wonen) een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Alleen herbouw van bestaande bebouwing op dezelfde fundering hoeft niet te worden getoetst.

Om geen onnodige procedures te hoeven voeren, is gekozen voor een regeling, waarbij na toetsing van de voorkomende archeologische waarden rechtstreeks (dus zonder afwijking van het bestemmingsplan) een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Deze vergunning kan niet worden verleend, indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarden wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Artikel 6: Waarde - Beschermd Stadsgezicht

In dit artikel wordt de waarde van het beschermde Stadsgezicht beschreven. Het op de verbeelding aangegeven gebied wordt met specifieke bouwregels beschermd. Middels een afwijkingsbevoegdheid kan van de specifieke bouwregels afgeweken worden. Deze afwijkingsmogelijkheid kan enkel toegepast worden indien is aangetoond dat de karakteristiek van het beschermde stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast. Daarbij moet advies worden ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie. Als er geen waarden in het geding zijn, of de waarden door de activiteiten niet geschaad worden, kan de vergunning verleend worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Inspraak

Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en de Middelburgse inspraakverordening worden ingezetenen van de gemeente en in de gemeente belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan betrokken.

Het voorontwerpbestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd bij de vakbalie van de Dienst Ruimte in het Stadskantoor en is tevens op de website www.ruimtelijkeplannen.nl in te zien. Gedurende deze termijn van terinzagelegging kunnen inspraakreacties mondeling of schriftelijk naar voren worden gebracht.

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Tijdens de inspraaktermijn wordt het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd voor het overleg ex artikel 3.1.1. Bro. Het bestemmingsplan wordt verstuurd naar:

• provincie Zeeland
• Waterschap Scheldestromen

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

De grond waar het bestemmingsplan betrekking op heeft is volledig in eigendom bij de initiatiefnemer. De gemeente Middelburg zal in een anterieure overeenkomst de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan vastleggen. De initiatiefnemer zal de ontwikkeling volledig bekostigen. Hiervoor zijn voldoende middelen beschikbaar.

Conclusie

De gemeente Middelburg acht de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op grond van het voorgaande afdoende gewaarborgd.