3.3.3 Beheer van de bestaande situatie
Beheer
Het beheer van de bestaande situatie is één van de uitgangspunten van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. Het bestaande karakter en de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden van dit gebied worden zo behouden.
Het belangrijkste lid (het eerste lid per artikel in hoofdstuk 2) per functie regelt dit uitgangspunt door te bepalen, dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:
- bestaand gebruik: het gebruik van gronden en bouwwerken, zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld; dit omvat dus het gebruik in ruime zin (zie paragraaf 2.2.1);
- bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken, die overeenkomstig de Wabo zijn gebouwd (ofwel vergunningsvrij ofwel op basis van een vergunning) of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).
Te raadplegen bronnen
Bij de aanvraag om omgevingsvergunning en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd.
- Lijst met functies (bijlage 1 Lijst met functies). Deze lijst wordt bij vaststelling aan de verordening toegevoegd.
In bijlage 1 is een lijst opgenomen, waarin per adres is weergegeven welke functie(s) op dat adres worden uitgeoefend. Dit betreffen gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de WOZ (Wet onroerende zaken). Aan de hand van deze lijst kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie (functie) is.
- Luchtfoto van augustus 2012 (bijlage 2).
Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, de waterkeringen en dergelijke.
- Archief omgevings- en bouwvergunningen
Door middel van het gemeentelijk (en voor zover relevant het provinciaal) archief met verleend bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande c.q. vergunde situatie inzichtelijk.
3.3.5 Onderdelen en opzet van de beheersverordening
Opzet
De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:
- de verbeelding;
- de regels (vier hoofdstukken).
Het verordeningsgebied is op de verbeelding aangegeven. De regels bestaan uit vier hoofdstukken.
-
Hoofdstuk 1 van de regels bevat inleidende bepalingen als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.
- In hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten 'vergunningsvrije bouwwerken'. Van een aantal bouwregels kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbepalingen zijn eveneens opgenomen in de gebiedsregels.
-
Hoofdstuk 3 omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn. Het betreft onder andere de anti-dubbeltelregel en een bepaling inzake de vrijwaringszone - dijk. Ook is een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen.
- De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'.
Gebiedsregels (hoofdstuk 2)
In aanvulling op de bepaling inzake bestaand gebruik zijn voor de afzonderlijke gebruiksvormen bepalingen opgenomen waarmee de planologische ruimte uit de geldende bestemmingsregelingen, zo veel mogelijk is gecontinueerd. In deze beheersverordening wordt uitgegaan van bestaand gebruik in 'ruime zin'. Dit betekent dat beperkte flexibiliteit op basis van geldend planologisch regime binnen enkele functies denkbaar is. Hiervoor hoeft (vaak) geen specifieke afwijkingsprocedure te worden gevolgd.
- Voor de verschillende bestaande functies zijn per besluit(sub)vlak regels opgenomen:
-
1. Agrarisch;
-
2. Detailhandel;
-
3. Groen;
-
4. Horeca;
-
5. Natuur- Bos;
-
6. Recreatie - Dagrecreatie;
-
7. Recreatie - Recreatiegebied;
-
8. Recreatie - Verblijfsrecreatie;
-
9. Tuin;
-
10. Verkeer;
-
11. Water;
-
12. Waterkering;
-
13. Wonen;
-
14. Waarde - Archeologie - 2;Waarde - Archeologie - 3; Waarde - Archeologie - 4;
- Ten aanzien van de besluitvlakken Agrarisch geldt dat overeenkomstig de geldende regeling besluitsubvlakken zijn opgenomen voor 'Agrarisch gebied met landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden' (ln), 'Agrarische randzone' (r) en 'Agrarisch gebied met landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden en agrarische randzone' (lnr). Bebouwing door gebouwen is alleen toegestaan binnen het besluitsubvlak 'agrarisch - bouwvlak'. Ter plaatse van het besluitsubvlak 'agrarisch - geen intensieve veehouderij en kassen' (n) zijn geen intensieve veehouderij en kassen toegestaan.
- Met de besluitvlakken Detailhandel, Groen, Horeca Natuur - Bos zijn de geldende planologische gebruiksmogelijkheden bevestigd. Voor Horeca geldt dat daarbij voor de bebouwing een besluitsubvlak 'horeca-bouwvlak'is opgenomen, overeenkomstig de geldende regeling in het bestemmingsplan.
- Het besluitvlak 'Recreatie - Dagrecreatie' met het besluitsubvlak 'volkstuin' (vt) is opgenomen voor de bestaande volkstuinen.
- Recreatie-Recreatiegebied is als besluitvlak opgenomen voor de jachthaven. Er is aangesloten op de geldende regeling. Dit betekent dat ook besluitsubvlakken zijn opgenomen. Met het besluitsubvlak 'jachthaven - ondersteunend' (jho) worden de ondersteunende functies (o.a. dienstgebouwen) bij de jachthaven mogelijk gemaakt. Een bedrijfswoning is alleen toegestaan in een besluitsubvlak 'jachthaven - bedrijfswoning' (bw)
- Het besluitvlak 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' is opgenomen voor de verschillende verblijfsrecreatieterreinen (Camping Linda, Klein Stelle, Stelhoeve-Noord). Binnen dit besluitvlak is met besluitsubvlakken aangeduid waar cottages (co), dienstgebouwen (dg), kampeermiddelen (k) en voorzieningen voor groepsaccommodatie (vg) toegestaan zijn. Binnen dit besluitvlak is onderscheid gemaakt tussen cottages en trekkershutten. Een trekkershut is daarbij een bouwwerk in de vorm van een recreatieverblijf van eenvoudige constructie en beperkte omvang, voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning door passanten. Een cottage is daarmee vergelijkbaar, maar van enige omvang en luxer. Het begrip hiervoor luidt: een bouwwerk in de vorm van een recreatieverblijf voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning door passanten. in de bouwregels is dit onderscheid verder uitgewerkt. In artikel 10.3.2. a onder 5 is een onderlinge afstand van 5 meter opgenomen voor afzonderlijke gebouwen, kampeermiddelen voor permanente verblijfsrecreatie, trekkershutten en cottages. Deze afstand is opgenomen in verband met de brandveiligheid en is van toepassing op nieuwe situaties. Hieronder wordt niet verstaan het vervangen van bijvoorbeeld een individuele stacaravan, maar wel het herinrichten van het terrein of standplaatsen.
- Met Tuin zijn de niet te bebouwen delen bij functies aangeduid.
- Verkeer, Water en Waterkering zijn overgenomen conform de geldende regelingen en/of de Keur en de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland.
- Woonbesluitvlakken zijn opgenomen op basis van de geldende bestemmingsplannen.
- Op basis van gemeentelijk archeologiebeleid zijn de besluitvlakken voor de Waarde - Archeolie 2 t/m 4 opgenomen.
- De vrijstellingsbepalingen uit de vigerende bestemmingsplannen zijn omgezet naar afwijkingsregels. Het betreft hier afwijkingen die zonder uitvoerig onderzoek kunnen worden toegepast. Toepassing van een afwijkingsbevoegdheid vindt plaats na beoordeling van het opgenomen afwegings- en toetsingskader. Hiermee worden de bestaande planologische mogelijkheden gecontinueerd.
-
Wijzigingsbevoegdheden mogen in beheersverordeningen niet worden opgenomen en zijn dan ook niet opgenomen.
Algemene regels (hoofdstuk 3)
In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen die vergelijkbaar zijn met bepalingen uit een bestemmingsplan. Het betreft de anti-dubbeltelregel, algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsregels.
Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4
)
De overgangsregels regelen situaties die niet passen binnen de regeling uit hoofdstuk 2, maar wel kunnen blijven bestaan. De slotregel bevat de naam van de beheersverordening:
"Recreatiegebieden Wemeldinge".