Buitengebied, Faunastraat 12 Boven-Leeuwen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het perceel Faunastraat 12 in Boven-Leeuwen heeft in het bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal de bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' met een bouwvlak gekregen. De agrarische activiteiten zijn beëindigd en de initiatiefnemer vraagt de gemeente medewerking voor het wijzigen van de bestemming in 'Bedrijf'.

De initiatiefnemer wil graag meerdere niet-agrarische activiteiten ondernemen op het perceel en in de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Het initiatief past niet in de regels van het bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal. De gemeente is bereid toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal om de agrarische bestemming te wijzigen in 'Bedrijf'.

1.2 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied bevindt zich ten oosten van Boven-Leeuwen en bestaat uit een voormalige agrarische bedrijfswoning met opstallen. De locatie wordt aan de oost- en zuidzijde begrensd door agrarische gronden. Aan de westzijde grenst het perceel aan de Faunastraat. De Waalbandijk vormt de grens aan de noordzijde van de locatie. Op de volgende afbeelding is de globale ligging en de begrenzing van het plangebied aangeduid met een rode omlijning.

Onderstaande luchtfoto geeft een beeld van de ligging van het plangebied ten opzichte van het dorp Boven-Leeuwen. Boven-Leeuwen ligt ten westen van het plangebied.

Afb. globale ligging plangebied

1.3 Opzet van het wijzigingsplan

Het wijzigingsplan bestaat uit de onderdelen toelichting, verbeelding en regels. De regels van het “Buitengebied West Maas en Waal” gelden ook voor dit wijzigingsplan.

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan “Buitengebied West Maas en Waal” zoals dat op 27 juni 2013 is vastgesteld door de raad van de gemeente West Maas en Waal. In dit bestemmingsplan is aan de gronden van het plangebied de bestemming “Bedrijf' toegekend. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het uitoefenen van een agrarisch bedrijf. Op de volgende afbeelding is een deel van de verbeelding uit het geldende plan opgenomen.

In artikel 4.8.5 is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om het agrarisch bouwperceel te wijzigen in een niet-agrarische bedrijfsfunctie. Dit artikel biedt de wettelijke basis voor de wijziging van de bestemming.

Daarnaast zijn de volgende plannen ook van toepassing op het voorliggende plangebied:

• Buitengebied West Maas en Waal, correctie 2014, vastgesteld 02-04-2015-04-02.
• Bestemmingsplan Archeologie West Maas en Waal vastgesteld 03-12-2015-12-03. De gronden zijn bestemd 'Waarde - Archeologie' en met 'Gebiedsaanduiding overige zone - waarde archeologie 1' nader bepaald.

• Buitengebied West Maas en Waal, correctie 2016 vastgesteld 20-10-2016.

1.5 Leeswijzer

In de achtereenvolgende hoofdstukken van de toelichting komen de volgende onderwerpen aan de orde: De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader weergegeven, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft milieuaspecten, water, archeologie en flora en fauna. Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op de juridische planopzet. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid (maatschappelijk en economisch) van het plan.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het grondgebied van de gemeente West Maas en Waal wordt gekenmerkt door het karakteristieke rivierenlandschap met zijn rivieren, uiterwaarden, dijken, oeverwallen en komgebieden. Het plangebied is gelegen in het oeverwalgebied. Oeverwallen zijn gronden die door de afzetting van de rivier op het moment dat deze buiten haar oevers treedt hoger zijn gelegen. Vanwege de grondslag zijn de oeverwallen van oudsher zeer geschikt voor fruitteelt. Kenmerkend zijn dan ook de vele boomgaarden waarvan enkele zelfs nog met hoogstambomen. Bebouwing ontwikkelde zich langs de dijken en daarachter liggende wegen waardoor lintbebouwingen ontstonden. Deze oude lint- en dijkstructuren met karakteristieke bebouwing en zichtlijnen naar het achterliggende landschap vormen belangrijke ruimtelijke kenmerken die gewaarborgd moeten blijven. In dit gebied liggen verspreid veel kleine voormalige boerderijen die hun agrarische bedrijfsfunctie na de ruilverkaveling verloren en nu een woonbestemming hebben.

Het plangebied met een oppervlakte van circa 8.545 m2 bestaat uit een zestal percelen sectie B, nummers 5103, 5166, 1070, 2615, 2616 en 5105. Het betreft het voormalige agrarische perceel van boerderij De Loohof met bijbehorende gronden.

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Waalbandijk. Ten westen van het plangebied bevindt zich aan de overzijde van de Faunastraat bedrijfspercelen waar twee garagebedrijven zijn gevestigd. Ook aan de zuidzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Houtsestraat, zijn diverse vrijstaande woningen gesitueerd.

Ten oosten van het plangebied is het woonhuis 'Huis te Leeuwen' vrijliggend in het landschap gesitueerd.

Op het perceel staan diverse opstallen die aan de noordzijde van het plangebied aan de voet van de dijk en langs de Faunastraat zijn gelegen. Het hoofdgebouw betreft de karakteristieke boerderij De Loohof. Dit gebouw is parallel aan en onderaan de dijk gebouwd en heeft een inhoud van circa 850 m3.

Voorts zijn op het terrein verschillende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gebouwd. Zo ligt ten westen van het woonhuis gelegen een monumentale schuur van ca. 9 x 15 meter (metselwerk, houten gebinten en pannen dak) die in het verleden dienst heeft gedaan als paardenstal en die thans in gebruik is als garage. Binnen het bouwperceel ligt een paardenbak.

Langs de Faunastraat, ten zuiden van de woning, is een schuur gerealiseerd. Het betreft de voormalige stal van de melkveehouderij. Deze voormalige rundveeschuur is met betrekking tot de bovenbouw opnieuw opgetrokken in 2003 en heeft een afmeting van ca. 402 m2 met een nokhoogte van ca. 6 meter. Het geheel is opgetrokken uit stalen spanten, gemetselde borstwering, damwand gevel en abc-vrije golfplaten met isolatie op het dak. Aan twee zijden heeft de schuur hoge toegangsdeuren (een roldeur en een schuifdeur). Naast de voormalige stal staat een oude kapschuur met een afmeting van ca. 12 x 8 meter. Deze kapschuur verkeert in een matige staat van onderhoud en is opgebouwd uit metalen golfplaten wanden en heeft een dakbedekking van abc-golfplaten (asbesthoudend).

Hieronder is een overzicht opgenomen van de te handhaven en de te slopen bebouwing. De nummering van de opsomming correspondeert met nummering op het volgende foto-overzicht .

Te handhaven bebouwing:

• 1. Boerderij 210 m2
• 2. Monumentale schuur 135 m2
• 3. Voormalige stal 402 m2
• 4. Tuinhuisje 25 m2 (vergunningsvrij bijbehorend bouwwerk)

Het totaal aantal m2 te handhaven bedrijfsbebouwing bedraagt 537 m2, excl. oppervlakte van de boerderij.

Te slopen gebouwen

Kapschuur 96 m2

Gesloopt bouwwerk

Mestsilo 207 m2

Op het terrein heeft een mestsilo gestaan, die recentelijk gesaneerd is.

foto's van erf met bebouwing

De gronden rondom de gebouwen zijn ingericht als erf en tuin. Dit erf doet ook dienst als parkeerplaats voor de (toekomstige) eigenaren/bezoekers en wordt ontsloten op de Faunastraat.

De gronden aansluitend op het erf zijn onbebouwd en bestaan uit verruigd grasland.

Rondom de bedrijfswoning zijn terrassen en bestrating aangelegd. De tuin is omzoomd door beukenhagen. De tuin is ingericht met gazon, terrassen, grindpaden en een rechthoekige vijver met een hardstenen rand. Op het achtererf staat een tuinhuis. Op het perceel is voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien van eigenaren en bezoekers.

2.2 Planbeschrijving

Het agrarische bedrijf aan de Faunastraat 12 te Boven-Leeuwen heeft zijn activiteiten beëindigd. De gronden en de opstallen zijn momenteel te koop gezet door het rustende agrarische echtpaar.

De initiatiefnemers zijn voornemens om verschillende kleinschalige niet-agrarische functies binnen het plangebied onder te brengen in verschillende gebouwen. De kleinschalige niet-agrarische functies vallen onder de lijst van toegelaten functies in bijlage 7, behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal, te weten:

- overige bedrijven (tentoonstellingsruimte/kunstatelier/antiekhandel/meubelwerkplaats en restauratie).

- opslag (meubelen);

- dagrecreatie (kleinschalige horeca, verhuur fietsen);

- verblijfsrecreatie (bed & breakfast) voor maximaal 4 bedden.

De bestaande monumentale boerderij De Loohof wordt gerestaureerd en zal als woonhuis benut worden. De insteek van initiatiefnemers is om de cultuurhistorische waarde van het pand zoveel als mogelijk in tact te houden en - en daar waar mogelijk - te verbeteren.

De bestaande kapschuur zal door initiatiefnemers gesloopt worden. Deze schuur bevindt zich in een slechte bouwkundige staat en bevat asbestdelen.

De voormalige rundveestal (nr.3) die aan de zuidzijde van het huis gelegen is zal eveneens behouden blijven en voor de beroepsmatige activiteiten van initiatiefnemers benut worden. De intentie is om in deze stal op kleine schaal het repareren/restaureren van meubels (meubelwerkplaats/antiekhandel) onder te brengen en deel te benutten voor het eventueel stallen van paarden. In de stal (nr.3) wordt daartoe een kleine werkplaats ingericht en tevens vindt hier (voor het grootste deel) opslag plaats. De objecten worden via internet verhandeld, waarbij de mogelijkheid wordt geboden om de objecten zelf af te halen of te laten bezorgen. Om de omgeving bij de activiteiten te betrekken bestaat bij initiatiefnemers de gedachte om een beperkte showroom in te richten. Ten behoeve van de klanten van de (kleinschalige) meubelwerkplaats/antiekhandel zullen enkele parkeerplaatsen in de luwte van de stal (uit het zicht aan de oostzijde) worden aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden op de Faunastraat ontsloten via de bestaande in/uitrit die ten zuiden van de stal (nr.3) aanwezig is.

De wens is voorts om de monumentale schuur (nr. 2) voor diverse kleinschalige ondersteunende functies (multifunctioneel) te kunnen gebruiken. Hierbij wordt gedacht aan opslag/berging voor tuinmaterieel voor eigen gebruik en/of activiteiten verbonden aan de recreatief-toeristische sfeer als fietsenverhuur/-reparatie en/of koffieschenkerij of atelier/tentoonstellingsruimte en/of een B&B.

De overige gronden binnen het plangebied zullen gebruikt voor weiland en het hobbymatig berijden van de paarden in de bestaande paardenbak. Voor het stallen van de paarden zal ruimte gecreëerd worden in de voormalige rundveestal.

Onderstaande tekening geeft een impressie van de te handhaven gebouwen, ligging van de bestaande paardenbak en de verdere inrichting van het erf met o.a. parkeerplaatsen, hagen en bomen. Het erfinrichtingsplan is als bijlage bij de regels opgenomen.

Afb. erfinrichtingsplan

Het erf/de tuin bij de bedrijfswoning en de monumentale schuur blijven nagenoeg ongewijzigd.

Het streven van initiatiefnemers is om in samenhang met het initiatief een ruimtelijke kwaliteits- verbetering binnen het plangebied door te voeren. Zo wordt geïnvesteerd in het behoud van de monumentale/karakteristieke gebouwen. Een onderdeel van de planvorming is bovendien om het plangebied meer bij de omgeving te betrekken. Tevens zijn initiatiefnemers bereid om de landschappelijke inpasbaarheid van de gebouwen te vergroten door gericht gebiedseigen beplanting (bomen, heester en hagen) aan te leggen/planten.

Het voormalige agrarische bouwperceel zal worden verkleind waarbij de te handhaven gebouwen binnen het nieuwe bedrijfsperceel wordt gebracht. De overige gronden behouden de agrarische functie maar zonder gebouwen.

Verkeer en parkeren

Op eigen terrein kan in voldoende mate worden voorzien in de parkeerbehoefte (auto's en fietsen) voor bezoekers/kopers/leveranciers en gasten voor de bed & breakvoorziening.

Het aantal verkeersbewegingen door de functiewijziging zal naar verwachting vergelijkbaar zijn met de verkeersbewegingen die veroorzaakt worden door een agrarisch bedrijf.

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Wel zijn er 13 nationale belangen opgenomen in de SVIR, die nader zijn uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en ook in het Barro opgenomen. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen.

Het voorliggende wijzigingsplan - waarbij sprake is van een functieverandering - wordt niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.
Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van ronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

In het voorliggende wijzigingsplan zijn geen nationale belangen in het geding.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

Op 9 juli 2014 en 24 september 2014 stelden Provinciale Staten respectievelijk de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie en -verordening zijn beiden op 18 oktober 2014 in werking getreden.

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Ruimte in kleinere kernen en vrijgekomen bebouwing in het landelijk gebied kan worden benut voor wonen en nieuwe economische dragers en als versterking van de vitaliteit van het landelijk gebied. Bij de nadere invulling van de uitgangspunten wordt ruimte gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden. Bouwprogramma's voor nieuwe woningen zijn daarbij in regionaal verband afgestemd. Waar mogelijk kan lokaal maatwerk worden geleverd. De strategie van de provincie om de doelen van 'duurzame economische structuurversterking' en 'een gezonde en veilige leefomgeving' te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat voor:

• sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
• een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

Ook de provincie kent, evenals het rijk, een ladder voor duurzame verstedelijking. Voor nieuwe stedelijke functies in het buitengebied geldt dat deze afgewogen dienen te worden in het licht van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik vervangt het beleid van de woningbouwcontour en de zoekzones. Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• 1. past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• 2. hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In elk bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen gemeenten volgens de rijksladder aan de hand van drie stappen de locatiekeuze te motiveren. Deze rijksladder is van provinciaal belang. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

De rijksladder heeft betrekking op stedelijke ontwikkelingen. De provincie wil onderzoeken of de ladder ook voor landelijke functies kan worden uitgewerkt. Vooruitlopend daarop spreekt de provincie nu al van de ladder voor duurzaam ruimtegebruik.

Zie voor de toetsing de Ladder voor duurzame verstedelijking in 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

De omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking van het beleid uit de Omgevingsvisie in regels. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. Eén en ander volgens door de gemeenten/regio's nader uit te werken beleidskaders.

In het voorliggende wijzigingsplan zijn geen provinciale belangen in het geding.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Buitengebied 2020

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in ons land van kracht geworden. Voor gemeenten betekent dat, dat zij een structuurvisie moeten opstellen. De gemeente West Maas en Waal heeft voor wat betreft haar buitengebied in 2010 aan die verplichting voldaan door het opstellen van de ´Structuurvisie Buitengebied 2020´.

Deze structuurvisie bevat een brede visie op de toekomst van het buitengebied en vormt het beleidskader voor alle ruimtelijke ontwikkelingen. De visie bestaat uit twee delen. Het eerste deel gaat in op de noodzakelijke inventarisatie en analyse van het plangebied, terwijl het tweede deel de daadwerkelijke visie voor de toekomst op het plangebied omschrijft.

3.3.2 Besluit tot inperking VAB-beleid en intrekking Beleidsnota Kleinschalige Woningbouw (2011)

Het regionale VAB-beleid uit 2007 (zie paragraaf 3.4) biedt voor de regionale gemeenten een 'algemeen' beleidskader. Het gemeentelijke VAB-beleid is daarop geënt. Daar waar nodig en gewenst kan dit door de deelnemende gemeenten worden bijgesteld. Randvoorwaarde is dat deze bijstelling niet leidt tot ruimere bouwmogelijkheden in termen van aantallen woningen of de omvang van de nieuwbouw.

Begin 2011 werd duidelijk dat de economische recessie en de inzakkende woningbouwmarkt het noodzakelijk maakten om het gemeentelijke woningbouwprogramma naar beneden bij te stellen. Een en ander had ook gevolgen voor het gemeentelijke VAB-beleid zoals dat tot dan toe had gegolden.
Besloten is om de mogelijkheid van het bouwen van 2 nieuwe woningen binnen het VAB-beleid in ruil voor de sloop van meer dan 2500 m2 terug te brengen naar de mogelijkheid om slechts 1 nieuwe woning terug te bouwen. Verder werd besloten dat er geen woongebouwen meer konden worden gebouwd met daarin meerdere wooneenheden.

Door het terugbrengen van voornoemde mogelijkheden binnen het VAB beleid werd ook deels gehoor gegeven aan de dwingende oproep van de provincie tot een beleidswijziging.

Burgemeester en wethouders hebben op basis van art. 4.8.5 de bevoegdheid de bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' van een bouwvlak te wijzigen in 'Bedrijf' onder de volgende voorwaarden:

• a. De regeling voor functieverandering geldt niet alleen voor recent vrijgekomen legale agrarische bedrijfsgebouwen maar ook voor eerder vrijgekomen legale agrarische bedrijfsgebouwen (al dan niet met een woonbestemming) en minstens vijf jaar rechtmatig in agrarisch gebruik zijn geweest;
• b. Functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen mag niet leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende agrarische bedrijven.
• c. Bij functieverandering moet de bestaande infrastructuur toereikend zijn voor de nieuwe functie; nieuwe functies mogen geen grote verkeersaantrekkende werking hebben;
• d. Bebouwing met monumentale of karakteristieke waarde mag volledig worden hergebruikt voor de nieuwe bedrijfsfunctie;
• e. Nieuwe bebouwing wordt alleen toegestaan wanneer deze op een goede landschappelijke en stedenbouwkundige wijze kan worden ingepast in het buitengebied;
• f. Een goede landschappelijke inpassing door streekeigen beplanting moet zijn gewaarborgd door een door burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan.;
• g. Buitenopslag van goederen en stalling buiten is niet toegestaan;
• h. De vestiging van bepaalde typen bedrijvigheid wordt alleen toelaatbaar geacht wanneer een deel van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De hoeveelheid te slopen bedrijfsgebouwen is afhankelijk van de functie van het bedrijf dat zich er wil vestigen;
• i. De belangen van in de omgeving aanwezige functies en waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• j. In de onderstaande tabel zijn de soorten bedrijvigheid vermeld waarvoor de vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden benut en de maximaal toegelaten oppervlakte van de gebouwen voor de nieuwe bedrijfsfunctie:

  Categorie bedrijvigheid	Omvang hergebruik buiten EHS (multifunctioneel gebied)	Omvang hergebruik in EHS
  1. Verblijfsrecreatie (geldt uitsluitend voor extensieve verblijfsaccommodatie)	500 m2	500 m2
  2. Dagrecreatie	500 m2 (voor horeca max. 250 m2)	500 m2 (voor horeca max. 250 m2)
  3. Agrarisch verwante bedrijven	100 %	100%
  4. Overige aan het buitengebied gebonden bedrijven	100 %	100%
  5. Opslagbedrijven	500 m2 + 75% van de overtollige opstallen	geen mogelijkheden
  6. Overige bedrijven	500 m2	500 m2

• k. De lijst van categorieën van bedrijvigheid, die opgenomen is in lid j, is nader uitgewerkt in een bedrijvenlijst die als bijlage 7 'Toegelaten functies' aan deze regels is toegevoegd;
• l. De bestemming 'Agrarisch - Oeverwal' van het bouwvlak vervalt;
• m. De regels van de bestemming 'Bedrijf' zijn overeenkomstig van toepassing.

Toetsing van het initiatief aan bovenvermelde voorwaarden:

ad. a. De huidige bebouwing betreft legale bebouwing;

ad b, c, g, h en i. Het nieuwe plan leidt niet tot beperkingen van andere functies in de omgeving. Zie ook paragraaf 4.7 Bedrijven en milieuzonering. Het initiatief leidt ook niet tot een substantiële toename van verkeersbewegingen in vergelijking met de verkeersbewegingen ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Er vindt geen buitenopslag plaats.

ad d, e en f. Een deel van de bebouwing wordt gesloopt, de monumentale schuur bij de boerderij wordt als monument beschermd en behouden. Zowel de schuur als de karakteristieke boerderij zullen worden onderhouden, beheerd en worden hersteld. Nieuwe bebouwing wordt niet opgericht. De resterende bebouwing en erf zullen op landschappelijk verantwoorde wijze ingepast door de aanplant van gebiedseigen bomen en planten/hagen.

ad j en k. De nieuwe activiteiten passen binnen qua oppervlakte en functie binnen de voorwaarden. Zie ook hoofdstuk 2 Bestaande situatie en planbeschrijving. Er vindt een geringe overschrijding plaats van het aantal toegelaten m2. De gemeente meent dat een geringe overschrijding van 37 m2 toelaatbaar is omdat de te handhaven bedrijfsbebouwing bestaat uit 2 gebouwen waarvan er één monumentaal is. Het andere gebouw zou voor een deel gesloopt moet worden om aan de norm van 500 m2 te voldoen. Dit zou onnodig leiden tot kapitaalvernietiging. Voorts wordt het voormalige agrarisch bouwperceel fors verkleind.

ad l en m. Het wijzigingsplan voorziet in het laten vervallen van het bouwperceel en in de regels en op de verbeelding wordt de bestemming 'Bedrijf' opgenomen/vermeld.

Conclusie

Het initiatief is voldoet aan de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken en verantwoording

4.1 Milieu algemeen

Om de milieukwaliteit te beschermen en om conflictsituaties met functies in de omgeving te voorkomen moet in het bestemmingsplan aandacht besteed worden aan de diverse milieuaspecten. Voor dit bestemmingsplan zijn daarbij relevant:

• Bodem
• Luchtkwaliteit
• Geluid
• Externe veiligheid

• Flora en fauna
• Bedrijven en Milieuzonering

4.2 Bodem

Beleid

Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het bestemmingsplan buitengebied biedt de ruimte om middels een aparte procedure bestemmingen van gronden te wijzigen of bestaande grenzen van bestemmingen of bouwvlakken te overschrijden. Zo bestaat de mogelijkheid om gronden en gebouwen die voorheen agrarisch bestemd waren om te zetten naar een niet-agrarische bestemming. In dat geval dient vóór het verlenen van de betreffende omgevingsvergunning of de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit.

De bestaande bedrijfswoning blijft gehandhaafd - en zal als zodanig worden gebruik - en de te handhaven voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zullen worden gebruikt voor onder andere opslag, reparatie en verkoop van meubels/antiekhandel meer in het bijzonder stoelen en activiteiten in de toeristisch-recreatieve sfeer.

Conclusie

De agrarische activiteiten zijn beëindigd en in het voorliggende wijzigingsplan worden andere bedrijfsmatige activiteiten toegestaan en het gebruik van de bestaande bedrijfswoning wordt feitelijk voortgezet. Nu op het perceel (andere) bedrijfsmatige activiteiten zullen worden voortgezet en er geen sprake is van een meer milieugevoelige functie bestaat er geen aanleiding een bodemonderzoek uit te voeren.

4.3 Luchtkwaliteit

Beleid

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Omdat titel 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit´. Dit is een implementatie van de Europese Kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' bevat een gebiedsgerichte aanpak via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit ( NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Projecten die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meer grenswaarden te verwachten is.

Conclusie

De gevolgen van de functiewijziging voor de luchtkwaliteit zijn neutraal waardoor het bestaande woon- en leefklimaat onveranderd blijft.

4.4 Geluid

Beleid

Voor geluidhinder is de Wet geluidhinder (wegverkeerslawaai en industrielawaai) een belangrijke wet. Deze wet is onlangs herzien. De Wet geluidhinder bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis. Voor geluid moeten voor locaties waar extra woningen gebouwd kunnen worden te zijner tijd een akoestische motivering, en indien van toepassing, een akoestisch onderzoek worden verricht.

De reparatie van de meubelen/stoelen is kleinschalig en ambachtelijk van karakter en ziet niet op massaproductie van meubelen. Daarnaast vindt er ondergeschikte detailhandel door de (web)verkoop van meubelen. De verkeersaantrekkende werking van deze nieuwe activiteiten zijn beperkt te noemen in vergelijking met die van een agrarisch bedrijf. Het voormalige bedrijfsperceel wordt overigens aanmerkelijk verkleind.

Conclusie

In het voorliggende wijzigingsplan is uitsluitend sprake van een verandering van de bestemming waarbij de woonfunctie gehandhaafd blijft op dezelfde plek en onder andere een kleinschalige ambachtelijk bedrijf wordt toegestaan.

Een akoestisch onderzoek vanwege de geluidsbelasting tengevolge van het wegverkeer of de beoogde functiewijziging is daarom niet noodzakelijk.

4.5 Externe veiligheid

Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen” (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Risicovolle bedrijven

Binnen de beoogde bestemming “Bedrijf”, zoals gespecificeerd in Bijlage 2: Bedrijven (niet- agrarisch)”, passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten. De vestiging van een Bevi-inrichting binnen het plangebied is daarmee uitgesloten.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid wel relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroute, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en buiten de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones).

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen.

Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 12 april 2017 aangegeven dat in dit geval sprake is van een standaardsituatie, waarvoor onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "bijzonder kwetsbare object", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Buisleidingen 

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebieden niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er in het plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroute. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid

4.6 Flora en fauna

Bij ruimtelijke ingrepen is op basis van de nieuwe Wet Natuurbescherming toetsing aan (beschermde) natuurwaarden verplicht. Onderzocht dient te worden of het voorgenomen initiatief nadelige gevolgen voor eventueel aanwezige (beschermde) plant- en/of diersoorten zal hebben.

De nieuwe kleinschalige activiteiten worden binnen de te handhaven gebouwen ondergebracht.

Conclusie

Het beëindigen van de agrarische activiteiten en het verwijderen van het agrarisch bouwperceel leveren een positieve bijdrage aan de verbetering van de natuurwaarden van het Natura 2000-gebied Rijntakken (Uiterwaarden Waal) en het Gelders Natuurnetwerk waarvan de gronden ten noorden van het plangebied en Waalbandijk zijn gelegen.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Richtafstanden tot hindergevoelige functies worden bepaald op basis van de Brochure bedrijven en milieuzonering van de VNG. De vraag is of de functiewijziging ontwikkelingsmogelijkheden van reeds bestaande ruimtelijke functies in de omgeving belemmert.

Het naastgelegen garagebedrijf wordt aangemerkt als een milieucategorie 2 bedrijf. Voor een garagebedrijf geldt een richtafstand van 30 m tot milieugevoelige functies. Voor agrarische bedrijven in de lichtste milieucategorie geldt ook een richtafstand van 30 m (akkerbouw- fruitteeltbedrijven).

In de omgeving zijn een garagebedrijf, agrarische bedrijven en woningen gelegen. Het garagebedrijf Faunastraat 11b en woningen in de omgeving het plangebied zullen niet meer hinder ondervinden van de nieuwe functies (kleinschalig ambachtelijk meubelwerkplaats, ondergeschikte detailhandel in de vorm van (web)verkoop van meubels, kleinschalige toeristische-recreatieve functies) als in de situatie dat er een agrarisch bedrijf zou worden uitgeoefend. Agrarische bedrijven in de omving zijn gelegen op een afstand van meer dan 250 m. Deze bedrijven zullen ook geen hinder ondervinden van de nieuwe activiteiten.

Een andere vraag die beantwoord moet worden is of er functies aanwezig zijn in de omgeving die beperkingen opleggen van de nieuwe functies op het perceel Faunastraat 12.

In onderstaande tabel zijn milieubelastende functies in de omgeving, de aan te houden richtafstanden en feitelijke afstanden tot het wijzigingsgebied vermeld.

Adres	Richtafstand (m)	Feitelijke afstand (m)	Categorie	SBI-code
Garage, Faunastraat 11b	30	10	2	451, 452, 454

De feitelijk afstand van het garagebedrijf tot de bedrijfswoning bedraagt circa 25 meter. Met deze afstand wordt niet de richtafstand voldaan. Het initiatief levert echter geen belemmeringen op, omdat er geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen worden geprojecteerd en/of geluidgevoelige bestemmingen ook niet dichter bij het garagebedrijf komen. De woning blijft op dezelfde plaats.

De bed & breakfastfaciliteiten zouden in de monumentale schuur ondergebracht kunnen worden. De afstand tot de garage bedraagt maximaal 15 meter. Aan de richtafstand wordt niet voldaan. Een bed & breakfast is echter niet vergelijkbaar met een gevoelige functie zoals 'wonen'. De gasten van de bed & breakfast verblijven namelijk tijdelijk, gedurende een korte periode in deze voorziening. Bij een woonfunctie is daarentegen sprake van een langdurig permanent verblijf. Volgens de Wet geluidhinder is een bed & breakfastvoorziening geen geluidgevoelige bestemming. De mogelijke overlast voor de gasten is beperkt en aanvaardbaar omdat zij tijdelijk aanwezig zijn gedurende een korte periode. Mogelijk enige hinder van het garagebedrijf is in dit geval acceptabel.

Agrarische bedrijven

In de directe omgeving zijn geen agrarische bedrijven gelegen. De dichtstbijzijnde agrarische bedrijven liggen op een afstand van meer dan 250 m van het nieuwe bedrijfsperceel. Tussen deze agrarische bedrijven en het nieuwe bedrijfsperceel liggen meerdere woningen. Deze woningen zullen bepalend zijn voor de ontwikkelingsruimte van de eerdervermelde agrarische bedrijven.

Conclusie

De nieuwe functie levert geen belemmeringen op voor de aanwezige functies in de omgeving. Andere functies in de omgeving leggen geen beperkingen op aan nieuwe activiteiten op het perceel Faunastraat 12.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid

De Erfgoedwet beschermt de cultuurhistorische belangen en archeologische waarden van het bodemarchief. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Onderhavig plan voorziet niet in ingrepen in de ondergrond. Het initiatief gaat uit van de realisatie van nieuwe functies binnen de bestaande bebouwing. Het initiatief heeft daarmee geen consequenties voor eventueel voorkomende archeologische waarde.

Het monumentale status van de bij de boerderij behorende schuur wordt gerespecteerd en is ook wettelijk beschermd. De uitvoerbaarheid van het initiatief wordt daarmee niet belemmerd door de aspecten 'cultuurhistorie' en 'archeologie'.

Conclusie

De aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9 Watertoets

Beleid

Sinds juli 2003 is de watertoets wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het besluit verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding in de toelichting van alle ruimtelijke plannen.

Dit houdt in dat, afgezien van het watertoetsproces dat voor het bestemmingsplan buitengebied wordt doorlopen, voor afwijkings-/wijzigingsbevoegdheden van het bestemmingsplan buitengebied ook waterhuishoudkundige belangen meegewogen worden - indien en voor zover - die een rol kunnen spelen.

Het doel van de watertoets is dat water een volwaardige rol speelt in ruimtelijke plannen. Het middel dat de watertoets daarvoor gebruikt, is het zo vroeg mogelijk betrekken van de waterbeheerder bij een nieuw ruimtelijk plan. De watertoets betekent vooral meedenken vooraf. Eerste aanspreekpunt voor de gemeente is in principe het waterschap.

In de waterparagraaf wordt beschreven:

• de doorwerking van de wateraspecten in de locatiekeuze, het ontwerp, de (her)inrichting en het beheer van het gebied;
• de wijze waarop de inbreng en het advies van de waterbeheerders is meegenomen;
• de invulling van eventuele mitigatie, compensatie van waterhuishoudkundige effecten;
• de afspraken over de financiering en de uitvoering van de plannen;
• de wijze waarop water doorwerkt in het ruimtelijk plan (water als onderdeel van bestemming in verbeelding, regels en toelichting).

In het voorliggende plan is er alleen sprake van een functiewijziging waarbij de bebouwde oppervlakte afneemt door sloop en de verwijderen van een mestsilo. Onderhavig plan voorziet niet in nieuwbouw van gebouwen of toename van het verhard oppervlak. De verwachting is dat de functiewijziging geen negatieve gevolgen zal hebben voor de waterhuishouding binnen en rondom het plangebied.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Verkeer

De aan- en afvoer van meubelen/stoelen vindt plaats in personenauto's, busjes en kleine vrachtauto's. Grotere hoeveelheden zullen worden aangevoerd of afgevoerd in kleine vrachtauto's in de frequentie van 1x per week. Bij particuliere kopers zullen veelal personenauto's en busjes worden ingezet. De verwachting bestaat dat dit leidt tot maximaal 4 verkeersbewegingen per dag.

De bed & breakfastvoorziening (max. 4 bedden) zal met name in de zomer- en vakantieperioden leiden tot extra verkeersbewegingen.

Het atelier/expositieruimte, theeschenkerij, fietsverhuur zullen een beperkte verkeersaantrekkende werking hebben omdat het hier kleinschalige activiteiten betreffen die ondersteunend zijn voor de hoofdactiviteiten. Het atelier/expositieruimte, theeschenkerij, fietsverhuur zal vaak worden bezocht door de gasten van de B&B en zorgen niet voor extra verkeersbewegingen.

Het aantal verkeersbewegingen door de functiewijziging zal naar verwachting vergelijkbaar zijn met de verkeersbewegingen die veroorzaakt worden door een agrarisch bedrijf. Deze verkeersbewegingen kunnen eenvoudig worden opgevangen binnen de bestaande verkeersstromen.

Parkeren

De functies bed & breakfast en de vervaardiging van meubels/inkoop - en verkoop/restauratie van meubels/stoelen hebben vooral gevolgen voor het parkeren op eigen terrein en de verkeersbewegingen in de omgeving. Bij een internetwinkel voor meubels wordt aansluiting gezocht bij de norm voor woonwinkel en bedrijfsverzamelgebouw.

De ruimte die mogelijk door ondersteunende activiteiten (atelier/expositieruimte, theeschenkerij, fietsverhuur) wordt ingenomen gaat ten koste van de fysieke ruimte van de hoofdactiviteiten waardoor de parkeernormering niet ingrijpend verandert.

De Nota Parkeren (juli 2013) bevat parkeernormen voor verschillende functies. In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de geldende parkeernormen.

De Nota parkeren bevat echter geen concrete normen voor een bed & breakfast voor maximaal 4 personen. Hiervoor wordt door de gemeente een norm van 1 parkeerplaats per 2 bedden gehanteerd. De norm voord 4 bedden bedraagt 2 parkeerplaatsen.

De voormalige stal met een oppervlakte van 402 m2 wordt onder anderen gebruik voor werkplaats ( 1 persoon) en voor opslag van meubels en stoelen. Voor de parkeernormering is aangesloten bij de categorie woonwinkel en bedrijfsverzamelgebouw. De norm van 7.8 wordt afgerond op 8 parkeerplaatsen.

De stal wordt overigens ook nog gebruikt voor de stalling van materieel en gereedschap voor het beheer en onderhoud van het perceel met de opstallen.

Binnen het plangebied moeten in totaal 10 parkeerplaatsen voor auto's/busjes worden aangelegd en 10 fietsparkeerplaatsen ten behoeve van de gasten voor bed & breakfast. De bezoekers van bed & breakfast zouden mogelijk met de fiets kunnen komen. De parkeerplaatsen voor auto's/busjes zijn gelegen achter de veestal.

Voorts is er op eigen terrein nog voldoende ruimte voor 2 parkeerplaatsen bij de woning om te parkeren voor de bewoners. Voor de situering van de parkeervoorzieningen voor bezoekers en gasten wordt kortheidshalve verwezen naar het erfinrichtingsplan, dat als bijlage is opgenomen bij de regels. Met de aanleg van 11 parkeerplaatsen wordt in voldoende mate voorzien in de parkeerbehoefte. Op eigen terrein is overigens nog voldoende ruimte aanwezig om bij piekmomenten tijdelijk extra parkeerplaatsen te creëren aan de wegzijde vóór de (voormalige) veestal.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. De regels bestaan uit drie artikelen. Artikelen 1 en 3 betreffen begrippen en een slotregel. De materiële bepalingen van dit plan zijn opgenomen in artikel 2 Wijziging van de bestemming.

Artikel 2 Wijziging bestemming

Artikel 2.1. Dit artikel bevat de reikwijdte van het wijzigingsplan. Het wijzigingsplan heeft betrekking op de gronden, zoals opgenomen op de wijzigingsverbeelding. De oorspronkelijke bestemming van deze gronden, 'Agrarisch - Oeverwal' wordt deels gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf'.

Artikel 2.2. In dit artikel wordt aangegeven dat de regels van het basisplan alsmede van het correctieplan en het bestemmingsplan 'Archeologie' van toepassing zijn op de bestemmingen, zoals opgenomen in het wijzigingsplan.

Analoge/digitale verbeelding

Bij dit plan hoort één analoge/digitale verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. De gronden van het voormalige agrarische bedrijf worden gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf' en 'Agrarisch - Oeverwal'.

Regels

De regels bestaan uit een verwijzing naar regels van geldende bestemmingsplan Buitengebied West Maas en Waal, een aanvulling op bijlage 2 Bedrijven (niet-agrarisch) en een voorwaardelijke verplichting tot sloop en tot uitvoering van het erfinrichtingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak en Overleg

Vanwege de beperkte ruimtelijke effecten en het ontbreken van bovengemeentelijke belangen bij dit wijzigingsplan wordt afgezien van het bieden van inspraak en overleg.

6.2 Procedure

Het ontwerpbesluit met het daarbij behorende ontwerpbestemmingsplan wordt na publicatie in onder andere het huis-aan-huisblad gedurende zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze termijn kunnen door een ieder zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend. In de publicatie wordt aangegeven op welke wijze dat kan worden gedaan.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Indien een bestemmingsplan/wijzigingsplan een mogelijkheid tot het realiseren van een bouwplan kent, moet er ingevolge de Wro een exploitatieplan opgesteld worden indien:

• 1. er sprake is van verhaalbare kosten in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening;
• 2. de verhaalbare kosten niet op een andere wijze verzekerd zijn (bijvoorbeeld door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst);
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, door de gemeente noodzakelijk wordt geacht;
• 4. het bepalen van een tijdvak en fasering voor de uit te voeren bouwwerkzaamheden door de gemeente noodzakelijk wordt geacht.

De ontwikkeling van voorliggend wijzigingsplan betreft een particulier initiatief dat op private gronden plaatsvindt. De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het initiatief. Alle kosten voor deze procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid van het voorliggende wijzigingsplan is daarom niet in het geding.