Raadhuisplein - Waddinxveen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het 'Sleutelkwartier' aan het Raadhuisplein in Waddinxveen ligt een braakliggend terrein waar voorheen het gemeentehuis van Waddinxveen stond. De gemeente Waddinxveen (hierna initiatiefnemer) is voornemens om ter plaatse maximaal 37 sociale huurappartementen en bijbehorende (parkeer)voorzieningen te realiseren.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders. Er zal worden aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan het Raadhuisplein en de Raadhuisstraat in het centrum van Waddinxveen. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van de directe omgeving en ten opzichte van Waddinxveen.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Waddinxveen en ten opzichte van de directe omgeving (bron: www.pdok.nl)

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen de bestemmingsplannen “Van station tot hefbrug” die op 30 januari 2013 is vastgesteld en het “Parapluplan Archeologie en Parkeren” die op 19 september 2018 is vastgesteld. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het vigerende bestemmingsplan opgenomen. Met rode omlijning is de begrenzing van het plangebied indicatief weergegeven.

Afbeelding 1.2 Uitsnede huidige bestemming 'Van station tot hefbrug' met daarop in het rood het plangebied weergeven (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Van station tot hefbrug" is het plangebied bestemd voor 'Verkeer' en 'Maatschappelijk'. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' uit het geldende paraplubestemmingsplan “Parapluplan Archeologie en Parkeren” van toepassing.

Bestemming 'Verkeer'

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden met de daarbij behorende ongebouwde parkeervoorzieningen.

Bestemming 'Maatschappelijk'

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke dienstverlening. Ter plaatse van het bouwvlak dient het hoofdgebouw te worden gebouwd. Waarbij de maximum bouwhoogte van 14 m en maximum goothoogte van 14 m dient te worden aangehouden.

Dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2'

De gronden met de dubbelbestemming zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Bij bouwwerken groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm beneden het maaiveld dient een rapport worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Raadhuisplein - Waddinxveen' met identificatienummer NL.IMRO.0627.bpraadhuisplein-0301 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

• verbeelding;

• planregels.
  

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is na dit hoofdstuk als volgt opgebouwd.

• Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied. Daarbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en de functionele aspecten.
• Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid. Eventueel sectoraal beleid komt binnen de overige beleidskaders aan de orde.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de voorgenomen ontwikkeling en de uitgangspunten daarvan. De onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is ook in dit hoofdstuk opgenomen (paragraaf 3.4).
• Hoofdstuk 5 gaat in op het aspect water waarbij stil gestaan wordt bij het beleid maar ook de waterhuishouding in het voorliggend plan.
• Hoofdstuk 6 behandelt de milieu- en omgevingsaspecten, waaronder geluid, water, ecologie en archeologie en de vorm-vrije m.e.r beoordeling.
• In hoofdstuk 7 is vervolgens de planbeschrijving van dit bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt ingegaan op het juridisch systeem, de consequenties van de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 en Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor het bestemmingsplan en wordt nader ingegaan op de bestemmingen.
• Tenslotte in Hoofdstuk 8 wordt in gegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan, waarin onder andere uitleg wordt gegeven over de te volgen planologische procedure, het exploitatieplan en op de financiële haalbaarheid.
  

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Omgeving

Het plangebied ligt in het Sleutelkwartier nabij het centrum van Waddinxveen. Het voormalige gemeentehuis is gesloopt en de gronden zijn bouwrijp gemaakt.

De noordkant van het plangebied ligt aan het Raadhuisplein. Aan de oost-, zuid- en westkant van het plangebied liggen de achtertuinen van verschillende woningen. Daarnaast zijn er in het plangebied parkeerplaatsen aanwezig voor het voormalige gemeentehuis. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn straatbeeldfoto's en een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.1 Aanzichten vanaf het Raadhuisplein en Raadhuisstraat op het plangebied (bron: Google streetview)

Afbeelding 2.2 Luchtfoto met daarop in het rood indicatief het plangebied weergegeven (bron: PDOK)

2.2 Ontsluiting

De kern Waddinxveen kent een goede bereikbaarheid door de ligging aan de provinciale N207 en de ligging nabij de A20 en A12. Daarnaast zijn er verschillende treinstations in de kern aanwezig. Het plangebied wordt ontsloten via verschillende invalswegen namelijk het Raadhuisplein en de Raadhuisstraat.

Hoofdstuk 3 Het plan

3.1 Gewenste situatie

Het voornemen is om het plangebied te herontwikkelen met maximaal 37 sociale huurappartementen en de benodigde (parkeer- en groen)voorzieningen. In het voorontwerp van de stedenbouwkundige invulling bestaat het gebouw uit drie delen waarbij twee delen bestaan uit drie bouwlagen (maximaal 11 meter) met elk negen woningen en één deel bestaande uit vijf bouwlagen (maximaal 17 meter) met 19 woningen. Onder het gebouw met vijf bouwlagen wordt daarnaast voor elk appartement een berging gerealiseerd. In afbeelding 3.1 een impressie opgenomen van het aanzicht.

Het definitieve ontwerp van het gebouw ligt nog niet vast maar de contouren waarbinnen gebouwd mag worden zijn bekend en vastgelegd in de verbeelding en regels van dit plan. De volgende contouren zijn vastgelegd:

- bouwvlak;

- aantal woningen;

- aantal bouwlagen per gebouw.

Afbeelding 3.1 Impressie aanzicht voorontwerp stedenbouwkundige invulling (bron: architectenbureau Visser en bouwman bv)

3.2 Ontwikkelkaders

Voor het Sleutelkwartier (voorheen Station tot Brug-gebied) is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld (2017). Hierin zijn voor de locatie Raadhuisplein de volgende uitgangspunten opgenomen:

Afbeelding 3.1 Uitsnede beeldkwaliteitsplan

Het stedenbouwkundig voorontwerp (zie paragraaf 3.1) past niet volledig in de uitgangspunten die zijn geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan (zie ook paragraaf 4.4.3). Met deze bestemmingsplanwijziging wordt tegelijkertijd afgeweken van het beeldkwaliteitsplan dat is vastgesteld in 2017.

Het ontwerp wijkt op de volgende punten af:

Regels beeldkwaliteitsplan	Afwijking op beeldkwaliteitsplan	Motivatie afwijking
Hoofdmassa: maximaal twee bouwlagen + kap, incidenteel drie bouwlagen + kap mogelijk.	Het nieuwe plan bestaat uit drie bouwblokken, waarbij de hoofdmassa drie lagen is en op de kop een bouwvolume van vijf lagen.	In het huidige bestemmingsplan is een bouwhoogte van 14 meter mogelijk. Dit worden 3 lagen (max. 11 meter) en 5 lagen (max. 17 meter). De verhoging van de bouwhoogte naar vijf lagen is ruimtelijk passend in de omgeving. De nieuwe bebouwing wordt op een geruime afstand van de huidige bebouwing gerealiseerd. Met deze hoogte wordt daarnaast een accent/verbijzondering op de hoek gerealiseerd. Daarnaast ligt de locatie op loopafstand van station Waddinxveen. Meer woningbouw in de nabijheid van stations draagt in algemene zin bij aan een goede ruimtelijke ordening en bereikbaarheid.
Bebouwing moet worden voorzien van een kapconstructie, parallel of haaks op de rooilijn. De dakbedekking kan bestaan uit dakpannen of leisteen in antraciet. Glanzende pannen zijn uitgesloten.	De bebouwing wordt voorzien van een plat dak, met daarboven zonnepanelen.	De keuze voor een plat dak levert meer functionele woonruimte op.
Bebouwing staat op rooilijn of maximaal één meter achter de rooilijn	De bebouwing hoeft niet op de rooilijn te staan. Wel dient de bebouwing voor een afronding te zorgen van het bouwblok.	De eis om de bebouwing precies in de rooilijn te plaatsen wordt losgelaten, omdat de wens is om een deel van het bouwblok naar voren te plaatsen. Hiermee wordt het kopgebouw nog beter geaccentueerd en ontstaat een beter indeelbaar binnen / achterterrein. Verder doet het loslaten van deze eis geen afbreuk aan de afronding van het bouwblok.
Zowel de kleurstelling als het materiaal dient aan te sluiten op reeds bestaande en aangrenzende bebouwing. De gevels dienen in rode of bruintinten en in gebakken materiaal te worden uitgevoerd. Als kleuraccent kan gekozen worden voor een gele / beige kleur worden toegepast. Voor de gevelopeningen wordt de toepassing van hout voor kozijnen en deuren voorgeschreven. Kunststof materialen worden niet toegestaan. Ook dient een zorgvuldige detaillering bij te dragen aan een hoogwaardige architectuur. Gedacht kan worden aan een geleding door middel van metselverbanden, toepassen van luiken, daklijsten, natuursteen dorpels, etc.	Het plan dient qua kleurstelling, detaillering en materiaal op een hoogwaardige manier aan te sluiten op de omgeving. De kleurstelling is niet vooraf bepaald.	De kleurstelling, detaillering en materiaal worden niet meer voorgeschreven, maar worden in overleg met de ontwikkelende partij afgestemd. Voorwaarde blijft de hoogwaardige kwaliteit.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. In dit geval wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit het parkeerbeleid uit 2014 en de aanvullende memo uit 2017. Op basis van het parkeerbeleid wordt aangesloten op de verkeersgeneratie uit de CROW-publicatie toekomstbestendig parkeren 381 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie". Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen. En daardoor op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. Het CROW geeft bij de parkeernormen een bandbreedte op voor het te realiseren aantal parkeerplaatsen. Op basis van gemeentelijk beleid en context van de herontwikkeling wordt een keus gemaakt in een plek op de bandbreedte. In de vermelde publicatie van het CROW worden parkeerkencijfers weergegeven onderverdeeld naar functies, de stedelijke zone, de stedelijkheidsgraad, bandbreedte en bezettingsgraad.

De volgende uitgangspunten worden voor deze ontwikkeling op basis van de crow-normen gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk: Waddinxveen is conform de cijfers van het Centraal Bureau voor Statistiek van een matig stedelijk naar een sterk stedelijkheidgraad gegaan, hierop wordt dan ook aangesloten;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom;
• Bandbreedte: Voor deze ontwikkeling is gekozen om iets onder het midden van de bandbreedte te gaan zitten, omdat deze ontwikkeling tussen de 200 en 600 meter van het station is gelegen.
• Functie appartementen: 'Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)'

1.verkeersgeneratie (per appartement): gemiddeld 3,6;

2.parkeercijfers (per appartement): 1,2. Op basis van voorgenoemde uitgangspunten wordt in de volgende twee subparagrafen op de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte ingegaan.

• Bezettingsgraad: De gemeente gaat uit van een maximale bezettingsgraad van 90%. Een goede en voldoende flexibele situatie wordt bereikt als op de drukste momenten maximaal 90% van de beschikbare openbare parkeerplaatsen gebruikt wordt.

3.3.2 Verkeersgeneratie

Uitgaande van de genoemde uitgangspunten geldt voor de appartementen een gemiddelde verkeersgeneratie van 3,6 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Met het planvoornemen worden 37 sociale huurappartementen mogelijk gemaakt. Gezamenlijk generen de appartementen afgerond 134 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In de huidige situatie is een gemeentehuis met de daarbij behorende verkeersbewegingen toegestaan. Uitgaande van sterk stedelijk en rest bebouwde kom midden bandbreedte is volgens de crow richtlijnen 10,6 verkeersbewegingen per 100 m2. Het oude gemeentehuis had een oppervlakte van 2.338 m2. Daarom waren er (10,6*23,38=) 248 verkeersbewegingen volgens de crow richtlijnen per weekdagetmaal. Deze verkeersbewegingen komen te vervallen met de voorgenomen ontwikkeling, waardoor in de nieuwe situatie minder verkeersbewegingen zijn dan in de oude situatie. De beoogde ontsluiting van het parkeerterrein bij de woningen is de Raadhuisstraat en het Raadhuisplein. Via deze wegen gaat het verkeer over de Jan Dorrekenskade-oost en/of de Stationsstraat naar de Kanaalstraat. Het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling kan dan ook eenvoudig worden afgewikkeld op de bestaande wegen.

3.3.3 Parkeerbehoefte

Met de voorgenomen ontwikkeling ontstaat ook een nieuwe parkeerbehoefte. Op basis van het planvoornemen is de minimale parkeerbehoefte, bij 37 sociale huurappartementen afgerond 45 parkeerplaatsen.

In de parkeerdrukmeting (juni 2018, november 2020 en september 2021) is de parkeerdruk en de nog resterende parkeercapaciteit inzichtelijk gemaakt. Om te analyseren of er voldoende restcapaciteit in de directe omgeving van het Oude Raadhuis beschikbaar is om de parkeervraag van 45 parkeerplaatsen op te vangen, is gekeken naar de parkeerdruk in de direct omliggende straten zoals weergegeven in de onderstaande afbeelding 3.3. In de onderstaande tabel 1 staat de capaciteit en de bezetting en restcapaciteit voor de avondperiode gegeven (de periode dat de parkeerdruk het hoogst is).

Afbeelding 3.3 Zoekgebieden parkeervraag

Tabel 1 Parkeerdrukmeting Raadhuisplein

	Capaciteit openbaar (secties 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31)	Bezetting (donderdagavond/ nacht)	Restcapaciteit
Onderzoek juni 2018 (*)	111	41	70
Onderzoek november 2020	125	67	58
Onderzoek september 2021 (**)	118	71	47

* Juni 2018: minder parkeerplaatsen door bouw van de Roskamlocatie,
** September 2021: minder parkeerplaatsen door sloop werkzaamheden Oude Raadhuis

In de bestaande situatie zijn 118 parkeerplaatsen (op basis van het laatste parkeeronderzoek), hiervan zijn 71 parkeerplaatsen bezet. In de nieuwe situatie worden 135 parkeerplaatsen in totaal gemaakt. Van deze 135 parkeerplaatsen mag de parkeerdruk niet meer dan 90% zijn, waardoor niet meer dan 121 bezet mogen zijn. Als daar de huidige bezetting van af wordt gehaald blijven nog 50 plekken over voor deze ontwikkeling. Voor de ontwikkeling zijn echter maar 45 plekken nodig waardoor de parkeerdruk niet boven de 90% uitkomt. Er worden 5 extra parkeerplaatsen gemaakt om de parkeerdruk in de omgeving op te vangen.

Effect van restaurantbezoekers Zuidkade op de parkeerdruk

Ten tijde van het parkeerdrukonderzoek in november 2020 waren vanwege de coronamaatregelen de restaurants gesloten. In september 2021 waren de restaurants open met de beperking van vaste zitplaatsen en een sluitingstijd van middernacht. De maximale loopafstanden van horeca bedragen op basis van het parkeerbeleid van Waddinxveen 200 meter. Dat betekent dat het zoekgebied naar beschikbare parkeercapaciteit groter is dan de maximale loopafstand van 100 meter voor de functie wonen. Ten tijde van het parkeerdrukonderzoek in 2018 was de parkeerdruk in de omgeving van het Raadhuisplein erg laag. Ook in de avonduren was nauwelijks een toename te zien, die mogelijk toegeschreven kan worden door de bezoekers van de restaurants die met de auto komen.

Aangezien de restaurants in september 2021 open waren maar met maatregelen, wordt een beperkte toename verwacht. Aangezien binnen deze omgeving nog een kleine restcapaciteit is en binnen 200 meter (bij het gemeentehuis) ook, wordt verwacht dat de beperkte toename ten opzichte van het parkeerdrukonderzoek geen probleem zal opleveren.

3.3.4 Conclusie

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat er voldaan wordt aan de verkeer- en parkeerbehoefte in het voorliggende plan.

3.4 Laddertoets

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen.

Binnen het plangebied ligt een bouwvlak met een maatschappelijke bestemming. De ontwikkeling met woningbouw past niet binnen de geldende regels en bouwvlakken. Daarom is gelet op het aantal woningen de ladder doorlopen.

Beschrijving behoefte

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Waddinxveen binnen de regio Midden-Holland.

Woningbehoefte

De behoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019 blijkt dat er in de regio Midden-Holland in de periode 2020 - 2030 circa 12.700 woningen nodig zijn, waarvan 3.260 in de gemeente Waddinxveen.

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de regio behoefte is aan 14.500 woningen. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Waddinxveen ook meer woningen nodig zijn. Bovendien is een deel van de behoefte nog niet toegedeeld aan regio's, waardoor de opgave nog hoger kan uitvallen.

Tabel 4.1 Woningbehoefteraming 2019 en 2021 (Bron: Provincie Zuid-Holland)

Waddinxveen wil in de behoefte voorzien en daarnaast bouwen voor de regionale groei en gaat daarom uit van een programma van circa 4.250 woningen tot 2030. Dit betekent dat gemiddeld ruim 200 woningen per jaar worden gerealiseerd.

Woondeal zuidelijke Randstad (2019)

In de Woondeal zuidelijke Randstad is afgesproken dat het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio samen optrekken om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de grote woningbehoefte hebben alle gemeenten in de zuidelijke Randstad een woningbouwopgave. Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er in de periode tot 2025 100.000 woningen extra bijkomen in de zuidelijke Randstad, oplopend tot 230.000 in 2040.

Regionale afstemming

De woningbehoefte en het woningbouwprogramma zijn in regionaal verband afgestemd. Hier is in paragraaf 4.3.2 op ingegaan. De bouwplannen binnen het Sleutelkwartier zijn regionaal afgestemd met de werkgroep RAW en opgenomen in de Regionale Projectenlijst Woningbouw Midden Holland 2021.

Kwalitatieve behoefte

De kwalitatieve woningbehoefte is in de gemeentelijke woonvisie beschreven. Hier is in paragraaf 4.4.4 op ingegaan. Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan het meerjarenprogramma woningbouw om voldoende sociale huurwoningen te realiseren.

Conclusie

Er is in Waddinxveen een grote woningbehoefte. Het project geeft hoofdzakelijk invulling aan de grote behoefte aan sociale huurwoningen. Met de Regionale Projectenlijst Woningbouw Midden-Holland 2021 - waar dit project in is opgenomen - is ingestemd, en heeft daarmee de eerste trap in de ladder van de duurzame verstedelijking doorlopen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Hierbij is Nederland opgedeeld in verschillende gebieden. Het plangebied is gelegen in het landsdeel Zuidwest (Zuid-Holland en Zeeland). Dit bestaat uit de hoogdynamische Zuidvleugel en een laagdynamische Groene Hart en Zuidwestelijke Delta. Het landsdeel wordt gekarakteriseerd door een internationaal transportknooppunt, met goederenstromen vanuit de havens en industrieclusters van Rotterdam en de North Sea Port en producten vanuit de land- en tuinbouw die de hele wereld over gaan. Karakteristieke landschappen van internationaal belang zoals de Zuidwestelijke Delta en het Groene Hart. Waterrijke landschappen waar productie voor de wereldmarkt, hoge natuurlijke en recreatieve waarden en cultuurhistorische iconen samengaan. Een hoogdynamische stedelijk gebied in de Zuidvleugel die zich ontwikkelt rond de kennisas en anderzijds een geheel eigen hoogwaardige vorm van stedelijkheid in de Delta. De grensoverschrijdende samenhang met Vlaanderen is van groot belang.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Toetsing

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt zoals opgenomen in de NOVI.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de nationale belangen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Bij de zogenoemde Ladder voor duurzame verstedelijking dient voor een stedelijke ontwikkeling de behoefte te worden beschreven. Voor locaties buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien.
In paragraaf 3.4 is de verantwoording aan de Ladder duurzame verstedelijking opgenomen. In deze toelichting van dit bestemmingsplan wordt verder gemotiveerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Provinciaal beleid

De Provinciale Staten van Zuid-Holland heeft op 20 februari 2019 de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld en de laatste wijzigingen zijn in 2022 doorgevoerd. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Hieronder wordt nader ingegaan op de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Herziening 2021 (vastgesteld)

De Omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer, energie, landschap en bodem en water.

Zuid-Holland staat voor de opgave om de komende jaren een fors aantal woningen te realiseren en om de woningvoorraad te verduurzamen. Opgaven die in Zuid-Holland om ingrijpende keuzes vragen. Daarvoor zijn sturende ruimtelijke concepten nodig. De uitdaging is om de stap te maken naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. De metropolitane ontwikkeling moet op die manier vorm krijgen. Om die vitale samenleving te realiseren is meer nodig dan woningbouw alleen. Het economisch potentieel kan beter benut worden door de steden met hun afzonderlijke kwaliteiten te verbinden tot één metropolitaan gebied. Het leef- en vestigingsklimaat daarin kan versterkt worden door stad en land goed te verbinden, door ruimte te bieden voor groen en water in de stad, door een evenwichtige woningvoorraad en passende werklocaties. De vitaliteit van de stad is ook gebaat bij cultuur, kenniscentra en aantrekkelijke binnensteden.

Opgaven omgevingskwaliteit

Voor het realiseren van de maatschappelijke belangen werkt de provincie vanuit de zes vernieuwingsambities en vanuit opgaven in het gebied. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werken we vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, die we van provinciaal belang achten. Ten aanzien van wonen heeft de provincie de opgaven 'Wonen' en 'Ruimte en verstedelijking' opgesteld. Onderstaande beleidskeuzes zijn relevant voor de voorgenomen ontwikkeling.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO²-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt. In paragraaf 4.3 wordt hierop nader ingegaan.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.

Afbeelding 4.1 Plangebied weergeven op de kaart 'Stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied' (bron: Provincie Zuid-Holland).

Risico's van Klimaatverandering

De provincie Zuid-Holland streeft naar een klimaatbestendig en waterrobuuste provincie in 2050. De provincie wil dan voorbereid zijn op de gevolgen van klimaatverandering in de vorm van wateroverlast door overvloedige neerslag, hittestress, verdroging en verzilting en het beperken van de gevolgen van overstromingen. Daarnaast voert de provincie actief beleid om de maatschappelijke kosten van bodemdaling zoveel mogelijk te beperken. Dit heeft direct gevolgen voor locatiekeuze, ontwerp en inrichting van openbare ruimte en gebouwde omgeving. In de Omgevingsvisie is vastgelegd dat de provincie ernaar streeft om bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen betrokken partijen de uitkomsten uit de klimaatstresstesten expliciet mee te laten wegen bij de locatiekeuze en inrichting van het gebied. Dit geldt voor alle risico's die gepaard gaan met klimaatverandering (in ieder geval wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte, en droogte). Deze risico's hebben naast lokale ook regionale aspecten.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Zuid-Holland

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 37 appartementen in bestaande bebouwd gebied in de kern van Waddinxveen. Het plan voorziet in de herontwikkeling van dit bestaand bebouwd gebied. In paragraaf 3.4 wordt de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Daaruit blijkt dat er behoefte is en dat de voorgenomen ontwikkeling passend is. Tevens wordt in de ontwikkeling rekening gehouden met voldoende groen en parkeerplaatsen. De ruimtevraag voldoet aan de wettelijke eisen die worden gesteld aan lucht, geluid, externe veiligheid, bodem en klimaatverandering zie hiervoor ook hoofdstuk 6.

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland geconsolideerd 15 maart 2022)

In samenhang met de omgevingsvisie en het Programma Ruimte is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Voor de ontwikkeling van het plangebied is onderstaand artikel van toepassing:

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap.
• 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.
• 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij:
  • a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of
  • b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
• 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
  • b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
  • c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
• 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat.
• 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van:
  • a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt;
  • b. wegnemen van verharding;
  • c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
  • d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij
    • aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;
    • indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.
• 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.
• 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde Recreatiegebied, Belangrijk weidevogelgebied of Groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.
• 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g.
• 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën bedoeld in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing.
• 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, wordt deze aantasting gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het omgevingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.

Toetsing aan artikel 6.9 Ruimtelijke Kwaliteit uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland

Met het planvoornemen worden 37 sociale huurappartementen ter plaatse van het voormalige gemeentehuis in Waddinxveen gerealiseerd. Met het bestemmingsplan wordt voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling waarbij ter plaatse wordt voorzien in ruimtelijke kwaliteit op basis van het beeldkwaliteitsplan 'Van station tot brug te Waddinxveen' (zie ook paragraaf 4.4.3). Met de ontwikkeling vindt dan ook een inpassing plaats waarbij de nieuwe woningen aansluiten op de stedenbouwkundige identiteit en schaal van het gebied.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 13. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.
• 14. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie.
• 15. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening
• 16. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads- en dorpsgebied, houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving.
• 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd op kaart 22 in bijlage II, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Artikel 6.10d Bereikbaarheid

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Toetsing aan artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland

In het voorliggend geval wordt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Hiervoor is in paragraaf 3.4 een ladderonderbouwing opgenomen waarin de behoefte is beschreven. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling en is de ontwikkeling kleiner dan 3 ha. De locatie bevindt zich verder binnen de aanduiding stationsgebied en betreft sociale huurwoning waarvoor op basis van het provinciaal beleid een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning gehanteerd kan worden. In het voorliggend geval wordt aangesloten op de gemeentelijke parkeernormen. Gelet hierop is er geen strijdigheid met de provinciale belangen.

4.3 Regionale beleid

4.3.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (Partiële Herziening 2020)

De Greenport regio Boskoop heeft een echte centrumpositie in Nederland. Om die positie te kunnen vasthouden en uitbouwen, is met overtuiging gekozen voor ontwikkeling van de Greenport regio Boskoop. Om gestalte hieraan te geven is in opdracht van de toenmalige gemeente Boskoop, mede namens de gemeenten Reeuwijk, Rijnwoude en Waddinxveen, in 2011 de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (hierna: ISV) opgeleverd.

De ambitie die in deze Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (ISV) is verwoord, ligt in het ontwikkelen van een sterke, duurzame en beleefbare Greenport in een leefbare omgeving.

• Een sterke Greenport wordt bereikt door de centrumfunctie te versterken, de eigen identiteit te versterken en door een betrouwbare bereikbaarheid te waarborgen. Kernbegrippen zijn compactheid, bereikbaarheid en duurzaamheid.
• De duurzame Greenport ontstaat allereerst door efficiënt ruimtegebruik, bundelen, concentreren en herstructureren. Ook moet de wateropgave structureel geregeld worden, met duurzaam waterbeheer en voldoende zoet watervoorziening.
• De beleefbare Greenport richt zich op het verkrijgen van meer uitstraling. Een Greenport die aantrekkelijk is voor inwoners en bezoekers van het Groene Hart. Op die manier vormt de Greenport een schakel tussen de stedelijke gebieden en het open veenweidegebied. Het gaat ook om een Greenport die herkenbaar is als economisch centrum van de boomsierteelt, zichtbaar vanaf de hoofdinfrastructuur
• De leefbaarheid van de omgeving wordt vergroot door verkeersoverlast te voorkomen, mede dankzij de voorgenomen infrastructurele verbeteringen. Ook de woonfunctie kan versterkt worden met de ontwikkeling van de Greenport.

Afbeelding 3.2 Uitsnede Visie kaart Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop Partiële herziening 2020

Toetsing aan de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de woonfunctie nabij het centrum van Waddinxveen versterkt. De ontwikkeling draagt bij een sterke greenport door de locatie te herontwikkeling naar woningbouw waardoor het braakliggend terrein waarop het voormalige gemeentehuis stond een nieuwe invulling krijgt. Hiermee wordt de leefbaarheid in de omgeving versterkt. Gelet hierop wordt dan ook gesteld dat het project aansluit op de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop.

4.3.2 Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 (RAW2019)

Midden-Holland is een aantrekkelijke woonregio waar belangrijke waarden met betrekking tot wonen, werken, ondernemen en recreëren van groot belang worden geacht voor de ontwikkeling van de Randstad als geheel. Met een centrale ligging in het (internationale) handelsnetwerk en bedrijvigheid is de regio een goede vestigingsplek voor huishoudens. Ook door de ligging nabij de regio’s Utrecht, Holland Rijnland en de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. De kwaliteiten van de centrale ligging worden versterkt doordat de regio goed bereikbaar is met zowel openbaar vervoer als auto, bijvoorbeeld dankzij het Hoogwaardig Openbaar Vervoersnetwerk (HOV) in combinatie met de A12 en de A20. Het unieke landschap en het erfgoed in de regio maakt Midden-Holland tot een fijne plek om te wonen. Ook door een variatie in woonmilieus zoals stedelijke of dorps/landelijk wonen. Mensen hebben wat te kiezen.

Regionale samenwerking rond wonen in de regio Midden-Holland is wenselijk vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten in dit gebied. De samenwerkende gemeenten ambiëren een actuele, kwalitatieve en toekomstbestendige woonagenda voor een goed functionerende woningmarkt op lokaal en regionaal niveau. Die ambities zijn verwoord in de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019. Deze agenda beoogt bij te dragen aan versterking van de kwaliteiten van de woonmilieus in de verschillende delen van de regio, aansluitend bij de behoefte aan woningen.

De woonagenda is ook bedoeld om ontwikkelende partijen duidelijkheid te geven over wat de gewenste soorten woningen zijn en zo te stimuleren dat de juiste plannen gerealiseerd worden. Dit in goede samenwerking met ontwikkelende partijen zoals woningcorporaties, commerciële marktpartijen en zorgpartijen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 is een vijftal belangrijke gezamenlijke thema’s geformuleerd:

• gevarieerd woon- en leefklimaat
• duurzaamheid
• wonen en zorg
• betaalbaarheid/toegankelijkheid
• beschikbaarheid.

Per thema is de regionale ambitie beschreven, aangevuld met een actielijst als eerste aanzet voor een uitvoeringsprogramma. De praktijk van de woningmarkt vraagt flexibiliteit en bewegingsruimte binnen gedeelde kaders en drie opgaven die prioriteit moeten krijgen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 leggen de gemeenten de nadruk op tempoversnelling in de productie, een knellende mismatch tussen vraag en aanbod voor een aantal groepen op de woningmarkt. De derde opgave is die van onderscheidende woonmilieus. Elk woongebied in de regio kent een eigen karakter. De profielen tezamen geven de breedte van het aanbod van woningen in de regio Midden-Holland weer. De Regionale Agenda Wonen vormt het vertrekpunt voor een nieuwe methodiek voor de regionale afstemming van woningprogrammering en uitvoeringsprogramma. De Regionale Agenda Wonen is complementair aan lokale woonvisies.

De gemeente Waddinxveen behoort qua woonprofiel in de subregio in de categorie 'Middelgroot', vergelijkbaar met Bodegraven, Nieuwerkerk en Schoonhoven. Waddinxveen is sinds de jaren '80 uitgegroeid van een dorpskern langs de Gouwe naar een middelgrote gemeente met de daarbij behorende voorzieningen. De ligging langs de A12 Utrecht – Den Haag is daarvoor belangrijk. Daarnaast heeft Waddinxveen drie treinstations aan een hoogwaardig openbaar vervoersnetwerk. Aan de zuidwestzijde van de oude dorpskern is een nieuw centrum gerealiseerd. Zuidelijk daarvan is de woonwijk Park Triangel in aanbouw. Waddinxveen kent veel laagbouw, met aan de zuidrand een dorps en soms luxer woonmilieu. Het luxe woonmilieu is een onderscheidend aanbod, dat verder grotendeels ontbreekt in de regio. In de tabel wordt de toekomstwaarde van het woonmilieu weergegeven: hoe groener, hoe hoger de toekomstwaarde (Bron: Marktonderzoek Regio Midden-Holland, Fakton).

Tabel 3.1 Toekomstwaarde van het woonmilieu in Waddinxveen (Bron: Marktonderzoek Regio Midden-Holland, Fakton)

Toetsing aan de Regionale Agenda Wonen

Voor de voorgenomen ontwikkeling is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen (zie paragraaf 3.4). Plannen waarvoor de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden doorlopen, worden regionaal afgestemd. Deze locatie is één van de Waddinxveense projecten in de bijlagen bij de RAW, middels de Regionale Projectenlijst Woningbouw Midden-Holland 2021 wat inhoudt dat er in regionaal verband behoefte is aan deze woningen en dat hierover in voldoende mate door de regio afstemming heeft plaatsgevonden.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Waddinxveen 2030

De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 3 oktober 2012 de structuurvisie Waddinxveen 2030 "Positief en realistisch naar 2030" vastgesteld. De structuurvisie van 2006 is herzien, omdat in de periode tot 2006 en nu veel is veranderd. De huidige economische situatie en bijgestelde groeiprognoses hebben gevolgen voor bijvoorbeeld het beleid dat gericht is op de woningmarkt. Er is opnieuw gekeken naar de kansen en mogelijkheden die Waddinxveen heeft op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen. Het karakter van de structuurvisie is positief en realistisch. Concreet betekent dit dat de ambities haalbaar en uitvoerbaar zijn, maar dat de visie ook uitdaagt en perspectief biedt. De nieuwe structuurvisie moet zowel de gemeente als burgers, bedrijven en andere betrokken partijen inspireren om actief mee te werken en te bouwen aan de toekomst van Waddinxveen.

De gemeente wil bouwen voor de lokale en regionale behoefte op het gebied van wonen. Bij invulling van het woningbouwprogramma wordt ingezet op ruimtelijke kwaliteit als uitgangspunt. Voor de gemeente betekent dit concreet dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de toekomstige woon-, leef- en werkkwaliteit van Waddinxveen. Een goede balans tussen inbreiding en uitbreiding is hierbij van groot belang. Ten aanzien van de Passage is na het in gebruik nemen van het nieuwe centrum de inzet niet langer gericht op voortzetting van detailhandel. Op termijn wordt daar een herstructurering beoogd zonder detailhandelsfunctie. Hierin neemt de gemeente een stimulerende en faciliterende rol.

Op de integrale kaart van de Structuurvisie is het plangebied aangeduid als 'Wonen bestaand', en in het “Concentratiegebied winkels en voorzieningen centrumgebied" (zie onderstaande afbeelding). Hoewel deze herontwikkeling niet concreet is benoemd kan worden gesteld dat deze planontwikkeling in overeenstemming is met de structuurvisie en de hierbij behorende uitvoeringsagenda.

Afbeelding 3.3 Integrale kaart Structuurvisie (bron: gemeente Waddinxveen)

Toetsing aan de Structuurvisie Waddinxveen 2030

De geactualiseerde Structuurvisie en de Uitvoeringsagenda staat het oprichten van woningen in Waddinxveen niet in de weg. De nieuwbouwontwikkeling levert een bijdrage aan de gewenste gedifferentieerde woonmilieus. Gelet daarop is de voorliggende ontwikkeling dan ook passend binnen de structuurvisie.

4.4.2 Ontwikkelvisie Station tot Brug-gebied

Voor het gebied van Station tot Brug-gebied (SB-gebied) heeft de raad in zijn vergadering van 7 maart 2017 een ontwikkelvisie vastgesteld. Deze visie komt voor het gedeelte dat betrekking heeft op het SB-gebied in de plaats van de in 2009 vastgestelde gebiedsvisie van Bentwoud tot Brug.

De stedenbouwkundige invulling van het gebied is op veel plekken onsamenhangend en rommelig. Een behoorlijk aantal locaties in het SB-gebied vraagt nu of op termijn om een herontwikkeling. Mede door de opening van Gouweplein in 2014 zijn er veel locaties beschikbaar gekomen. Ook de kwaliteit van de openbare ruimte kan verbeteren. De ontwikkellocaties zijn opgenomen in onderstaande afbeelding. Het plangebied maakt onderdeel uit van ontwikkellocatie 3.

Afbeelding 3.4 Overzicht van de ontwikkellocaties (indicatief) (Bron: gemeente Waddinxveen).

Het doel is een kwaliteitsimpuls voor het SB-gebied. Het gaat enerzijds om een kwaliteitsimpuls voor de diverse ontwikkellocaties en anderzijds om een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in het SB-gebied als samenhangend element en verbinding tussen de ontwikkellocaties. Deze ontwikkelvisie biedt hiervoor realistische kaders en uitgangspunten.

Verder geldt:

• nieuwe bebouwing is kwalitatief hoogwaardig en past goed in de omgeving;
• functies hebben een meerwaarde voor Waddinxveen;
• initiatieven vinden zoveel mogelijk in de juiste volgorde plaats, waarbij snel resultaat zichtbaar is.

Het plangebied is de ontwikkelingslocatie 3. Deze ontwikkellocatie bestaat uit het voormalige gemeentehuis van Waddinxveen.

Stedenbouwkundige kaders

Stedenbouwkundig zijn er twee belangrijke aandachtspunten:

• Op dit moment is er in het SB-gebied op diverse plekken sprake van een minimale ruimtelijke kwaliteit en samenhang. Dit komt door de diverse braakliggende locaties, waardoor er gaten zijn en er zicht is op achterkanten. Dit geeft een rommelig beeld.
• Het SB-gebied is een van de oudere delen van Waddinxveen. Door de historische waarden in het gebied te herstellen of te benadrukken, ontstaat extra kwaliteit. Het historische lint van de oude Kerkweg biedt hiervoor kansen. Dit lint kan op verschillende manieren versterkt en beter zichtbaar worden. Bij de herontwikkelingen van de ontwikkellocaties kan dit door samenhangende bebouwing en rooilijnen. Ook bij de verbetermogelijkheden voor de openbare ruimte is dit een belangrijk element.

Functionele kaders

Bij initiatieven op de ontwikkellocaties wil de gemeente dat de nieuwe functies een toegevoegde waarde hebben voor Waddinxveen. Het moet gaan om functies waar behoefte aan is en niet ongewenst concurreren met andere functies in Waddinxveen. Ook dit is een belangrijk onderdeel voor het bereiken van de gewenste kwaliteitsimpuls.

In het kader van de Ontwikkelingsvisie is er een marktonderzoek uitgevoerd om de meest kansrijke functies voor het SB-gebied te bepalen. In het gebied is plaats voor verschillende typen functies, waarmee we het SB-gebied beschouwen als een gemengd gebied. De meest kansrijke functies zijn:

• wonen, vooral gericht op: alleenstaanden;
• jongeren tot 30 jaar;
• (aankomende) gezinnen;
• ouderen.

Toetsing aan de Ontwikkelingsvisie Station tot Brug-gebied

De planontwikkeling past binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders. De woningen betreffen sociale huur appartementen welke geschikt is voor verschillende doelgroepen waaronder starters, jongeren tot 30 jaar en ook ouderen. Hiermee sluit het voornemen aan op de Ontwikkelingsvisie Station tot Brug-gebied.

4.4.3 Beeldkwaliteitsplan Van station tot brug te Waddinxveen (2017)

Het aantal potentiële ontwikkelingslocaties binnen het plangebied Van station tot brug te Waddinxveen is aanleiding geweest voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de door de raad op 7 maart 2017 vastgestelde 'Ontwikkelvisie van Station tot Brug-gebied'.

Beeldkwaliteitsplan

In het beeldkwaliteitsplan zijn voor ontwikkelingslocaties stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitseisen opgesteld, als tussenstap richting bestemmings- en wijzigingsplan(nen). Met deze randvoorwaarden wordt de samenhang binnen het gebied gewaarborgd en kan adequaat ingespeeld worden op vragen vanuit de markt.

Het doel van het beeldkwaliteitsplan is om heldere en toetsbare stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitseisen voor de bebouwde en onbebouwde omgeving te concretiseren. Hiermee wordt de kwaliteit per locatie maar ook de samenhang in het gehele plangebied gewaarborgd. In het beeldkwaliteitsplan worden per locatie eisen opgenomen met betrekking tot massa, functie, parkeeroplossingen, overgang openbaar-privé en beeldkwaliteit. Daarnaast worden er eisen opgesteld voor de inrichting van de openbare ruimte. Gemotiveerd afwijken van deze randvoorwaarden is mogelijk mits het geen afbreuk doet aan de voorgestelde kwaliteit en past binnen de omgeving.

Toetsing aan het Beeldkwaliteitsplan

Met het stedenbouwkundig voorontwerp, zoals weergegeven in paragraaf 3.1, wordt gemotiveerd afgeweken van het bepaalde in het beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkelingslocatie 3. Voor de motivering wordt verwezen naar paragraaf 3.2 waar nader in gegaan is op de onderdelen waarop afgeweken wordt. De afwijking is goedgekeurd door het kwaliteitsteam.

4.4.4 Woonvisie en woningbouwprogramma

4.4.4.1 Woonvisie

De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 13 december 2017 de Woonvisie 2018-2022 vastgesteld. De woonvisie bestaat uit een hoofddoelstelling en vier pijlers. De hoofddoelstelling is dat iedereen die dat wil op een prettige en geschikte manier in Waddinxveen moet kunnen wonen. De pijlers geven hier invulling aan. De eerste pijler is beschikbaarheid en betaalbaarheid. Deze pijler gaat over passende huisvesting voor diverse doelgroepen. De tweede pijler gaat over wonen, zorg en welzijn. Een belangrijk thema is duurzaamheid, daarom gaat de derde pijler over dit thema. De vierde pijler ten slotte gaat over leefbaarheid. Het gaat hier zowel over de woningen zelf als over de woonomgeving. Naast de pijlers wordt er in de woonvisie ingegaan op het gewenste woningbouwprogramma voor Waddinxveen en de manier waarop de gemeente met 'partners in wonen' samenwerkt. De actiepunten uit de woonvisie zijn op een rij gezet in een bijlage bij de Woonvisie.

Wonen is een eerste levensbehoefte. De woningmarkt is complex. De woonvisie gaat in op de huisvesting van de huidige en toekomstige inwoners van Waddinxveen, de vraag en het aanbod en de bestaande en gewenste woningvoorraad. Het doel is om vraag en aanbod zoveel mogelijk bij elkaar te brengen, zodat iedereen die dat wil prettig kan wonen in Waddinxveen. De woonvisie is een kompas en toetssteen voor de gemeente bij de ontwikkeling van Waddinxveen, zowel voor nieuwbouw als voor de aanpassingen in de bestaande voorraad.

• Pijler 1: Beschikbaarheid en betaalbaarheid: Passende huisvesting kan voor iedereen iets anders betekenen. Er moet variatie zijn in het woningaanbod, zodat ongeacht inkomen, leefstijl en huishoudenssamenstelling iedereen een geschikte woning kan vinden in Waddinxveen. De gemeente wil kwaliteit en diversiteit bieden, zowel qua woning als qua woonomgeving. Voor sommige doelgroepen zijn onvoldoende woningen beschikbaar. Om deze doelgroepen te kunnen bedienen, zal de woningvoorraad aangepast moeten worden. Hierbij gaat het zowel om aanpassingen in de bestaande voorraad als om de toevoeging van nieuwbouwwoningen.
• Pijler 2: Wonen, zorg en welzijn: Prettig wonen hangt voor een groot deel samen met contact hebben met anderen en verzorgd worden wanneer dat nodig is. Dit gebeurt steeds vaker in de eigen woning. Er moeten voldoende woningen beschikbaar zijn waarin dit kan, zowel in de bestaande voorraad als nieuw. Samenwerking met de samenleving en andere partners, zoals zorginstellingen, welzijnsorganisaties en scholen staat hierbij voorop.
• Pijler 3: Duurzaamheid: Duurzaamheid is een belangrijk thema. Bij woonbeslissingen wordt duurzaamheid steeds vaker meegenomen door kopers/bewoners. Duurzaamheid speelt zowel een rol in de bestaande woningvoorraad als in de nieuwbouw. Door duurzaam te bouwen of woningen te verduurzamen, wordt bijgedragen aan energiebesparing in woningen. Duurzaamheid is echter meer dan energiebesparing. Het draagt ook bij aan voorkomen van uitputting van grondstoffen, een beter woon- en leefklimaat, een gezond binnenmilieu en gezondheid van bewoners.
• Pijler 4 Leefbaarheid: Prettig wonen hangt voor een belangrijk deel samen met leefbaarheid. Iedereen moet zich prettig en veilig kunnen voelen in de eigen directe woonomgeving. In Waddinxveen is de leefbaarheid goed. Doel is om dit zo te houden en op wijk- en buurtniveau in te zetten op de punten waar verbetering nodig is.

4.4.4.2 Woningbouwprogramma

Om aan de vraag te voldoen is het van belang inzicht te hebben in het gewenste programma voor Waddinxveen voor de komende jaren. Er is veel vraag naar woningen in de grote steden, maar ook in de gebieden langs de A12, waaronder Waddinxveen. Waddinxveen heeft veel ruimte om woningbouwplannen te realiseren. Naast de uitbreidingslocaties Park Triangel en ’t Suyt zet de gemeente in op binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie van vastgoed. Het belangrijkste (transformatie)gebied voor de komende jaren is het gebied van Station tot Hefbrug. In dit gebied worden onder andere voormalige detailhandel- en bedrijfsbestemmingen getransformeerd naar een gebied voor wonen en zorg-gerelateerde voorzieningen. Deze locatie ligt binnen de invloedssfeer van station Waddinxveen.

De verdeling in vraag naar koop- en huurwoningen is ongeveer 55-45. De wenselijke verdeling verdeling tussen eengezins- en meergezinswoningen is min of meer gelijk. Van het nieuwbouw-programma in Waddinxveen willen we minimaal 30% in de sociale huur realiseren, waarvan minimaal de helft beneden de huurtoeslaggrens. We zetten daarnaast in op 12% middeldure huur (vanaf de liberalisatiegrens tot € 900) in het nieuwbouwprogramma. Daarnaast willen we ongeveer 10% goedkope koop realiseren. De rest zal bestaan uit middeldure en dure woningen. Wij monitoren de woningbouw door middel van een jaarlijks bij te stellen woningbouwprogramma, waarin de woningbouw per project en segment is weergegeven. Het woningbouwprogramma is dynamisch. Afhankelijk van de marktontwikkeling en de vraag naar koop en huurwoningen, kan het programma worden bijgesteld.

Toetsing aan de Woonvisie en woningbouwprogramma

Het woningbouwprogramma van 37 woningen voor de sociale huursector is in overeenstemming met de vastgestelde uitgangspunten in de Woonvisie. Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan het meerjarenprogramma woningbouw om voldoende sociale huurwoningen te realiseren. Bij uitwerking van de bouwplannen wordt rekening gehouden met de ambitie om duurzame woningen te realiseren (zie ook paragraaf 4.4.7).

4.4.5 Mobiliteitsplan 2013-2020

De gemeenteraad heeft op 26 juni 2013 het Mobiliteitsplan Waddinxveen 2013-2020 vastgesteld. Het mobiliteitsplan vervangt de verkeersvisie Waddinxveen uit 2006 en de second opinion uit 2007. In het mobiliteitsplan staan ambities: een optimaal bereikbaar Waddinxveen, verkeersveiligheid voor alle verkeersdeelnemers, stimuleren van het fietsgebruik en het optimaal benutten van het openbaar vervoer. Het doel van het mobiliteitsplan is om deze vier ambities te realiseren. Hiervoor is een routeboek opgesteld. Dit routeboek bestaat uit beleidskaders die gebruikt worden bij diverse (integrale) ontwikkelingen en maatregelen waarmee de grootste knelpunten aangepakt kunnen worden. Het mobiliteitsplan is een sectorale uitwerking van de in oktober 2012 vastgestelde “Structuurvisie Waddinxveen 2030”. In het mobiliteitsplan staan geen detailuitwerkingen. Hiervoor worden, waar relevant, aparte plannen gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan acht beleidskaders om de ambities te realiseren. Zowel de beleidskaders als de maatregelen om de knelpunten te reduceren hebben als doel om de mobiliteitsambities te realiseren. De beleidskaders worden gebruikt in het integrale afwegingskader bij nieuwe ontwikkelingen.

Toetsing aan het Mobiliteitsplan

Deze ontwikkeling is niet strijdig met de uitgangspunten van het Mobiliteitsplan. Daarnaast wordt bij de herinrichting van de wegen rondom de bebouwing aangesloten op het Mobiliteitsplan.

4.4.6 Parkeerbeleid

De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 9 juli 2014 het Parkeerbeleid vastgesteld. Dit beleid is opgesteld, omdat er tot nu toe geen volledig beeld van de parkeersituatie was in Waddinxveen. De gemeente streeft naar een goede en eerlijke parkeersituatie, waarvoor duidelijke uitgangspunten worden opgesteld. De uitgangspunten geven aan:

• 1. wat wordt verstaan onder een goede parkeersituatie;
• 2. wat is het bereik van de verantwoordelijkheid van de gemeente.

Het parkeerbeleid heeft betrekking op de (toekomstige) bebouwde kom van Waddinxveen. De basis hiervoor is de regeling zoals opgenomen in het 'Parapluplan Archeologie en Parkeren' (2018) en aanvullend de richtlijnen van CROW-publicatie 317, 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (2012). Het CROW maakt onderscheid in de stedelijkheidsgraad en de locatie. Waddinxveen gaat voor de hele gemeente uit van 'matig stedelijk' als stedelijkheidsgraad. Afhankelijk van de betreffende locatie wordt gekozen voor 'centrum', 'schil centrum', 'rest bebouwde kom' of 'buitengebied', waarin per locatie de bandbreedte wordt bepaald.

Toetsing aan het Parkeerbeleid

Parkeren wordt in eerste instantie op de te ontwikkelen locatie opgelost. Hiervan kan worden afgeweken, bijvoorbeeld als blijkt dat er in de directe omgeving een overcapaciteit aan parkeerplaatsen in de openbare ruimte is. In paragraaf 3.3 vindt de nadere toetsing plaats aan het parkeerbeleid.

4.4.7 Koers naar Duurzaam Waddinxveen

Deze ‘Koers naar Duurzaam Waddinxveen’ is gebaseerd op de concept omgevingsvisie. Het ontwerp Omgevingsvisie Waddixveen 2050 heeft tot en met 18 mei 2022 ter inzage gelegen. De Omgevingsvisie Waddinxveen 2050 dient door de gemeenteraad nog te worden vastgesteld. De thema’s in de omgevingsvisie gaan over de vier veranderingen van deze duurzaamheidskoers. Deze duurzaamheidskoers is daarom ook te beschouwen als een nadere uitwerking van de omgevingsvisie. De duurzaamheidskoers brengt omgevingsvisie, het beleid op het gebied van sociaal domein en diverse plannen en projecten op het gebied van duurzaamheid bij elkaar.

Een kompas voor de toekomst identificeert 4 transities

In de eerste plaats biedt het koersdocument in een duurzaamheidskompas voor de toekomst. Met behulp van het kompas maakt de gemeente een korte analyse van de huidige situatie. Er worden vier noodzakelijke veranderingen (transities) inzichtelijk gemaakt. Dit zijn de energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie en biodiversiteit. Dit zijn ook de wettelijk en (inter)nationale bepaalde doelen.

Een missie op de toekomst: circulair en groen Waddinxveen met schone energie

De gemeente Waddinxveen wordt uiterlijk in 2050 een circulaire en groene gemeente met schone energie waarbij de gemeente gelijktijdig blijft doorwerken aan het behoud en versterken van een goede sociale basis. In 2030 is de gemeente op de helft van deze opgave en transitie.

Koersdocument beschrijft de puzzel

Het koersdocument beschrijft wat gedaan moet worden. Bijvoorbeeld: 2000 woningen aardgasvrij in 2030 omdat dat bijdraagt aan de CO2-reductiedoelstellingen van de energietransitie. Het koersdocument draagt geen ‘voorgeschreven’ inhoudelijke oplossingen aan. Hoe de CO2 terug (gaan) brengen, wordt (nader) uitgewerkt in onderliggende analyses zoals de Transitievisie Warmte (TVW) en de Regionale Energiestrategie.

Koersdocument nodigt iedereen uit om bij te dragen

Het koersdocument biedt de puzzelstukjes die ingevuld moeten worden door iedereen in de samenleving. Bij de te behalen resultaten geeft de gemeente aan welke bijdrage gemeente Waddinxveen zelf gaat leveren en wat de gemeente daarin nog te doen heeft.

Participatie voor dit koersdocument steunt op eerdere participatie trajecten

Dit koersdocument is mede gebaseerd op de omgevingsvisie (vast te stellen in 2022), de transitievisie warmte (vastgesteld in 2021), de regionale energiestrategie (vastgesteld in 2021) en de klimaatstress test en risico dialoog (uitgevoerd in 2019). In deze projecten heeft een uitgebreid participatie traject plaatsgevonden. De participatie voor dit koersdocument maakt hier gebruik van. Ook is specifieke input van een aantal maatschappelijke partners meegenomen, zoals vertegenwoordigers van het Duurzaamheidsplatform Waddinxveen van en voor ondernemers (DPW), Woonpartners Midden-Holland, WaddGroen, de energie coöperatie Waddinxveen en de Fairtrade werkgroep Waddinxveen.

Toetsing aan de Koers naar Duurzaam Waddinxveen

De voorliggende ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling. In het plangebied wordt ingezet op het verminderen van hittestress, het versterken van de biodiversiteit en een duurzaam bouwproces. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door het toepassen van groene gevels, het groener inrichten van de openbare ruimte en nestkasten op te hangen voor vleermuizen en vogels. Daarmee wordt koers gezet op een duurzaam Waddinxveen. Tenslotte wordt het gebouw gasloos gerealiseerd en zal daarmee een bijdrage leveren aan de energieopgave. Gelet op het vorenstaande wordt met het voorliggend plan een bijdrage geleverd aan de Koers naar Duurzaam Waddinxveen.

Hoofdstuk 5 Water

5.1 Inleiding

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

5.2 Beleidskader rijk, provincie en gemeente

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's.

5.2.1 Rijk

Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 (NWP2) vastgesteld. Het NWP2 is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid en is, voor wat betreft de ruimtelijke aspecten, een structuurvisie zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de Waterwet is vastgelegd dat het Rijk dit plan eens in de zes jaar actualiseert. Het NWP2 geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot duurzaam waterbeheer. Het NWP2 richt zich op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

In het Nationaal Waterplan zijn de maatregelen benoemd die worden genomen om de verschillende doelen te bereiken. In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal:

• Nederland blijft de veiligste delta in de wereld;
• Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater;
• Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht;
• Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement;
• Nederlanders leven waterbewust.

Het waterbeleid zoals geformuleerd in het NWP2 werkt door op provinciaal en regionaal niveau, om zo te komen tot gebiedsgericht beleid. Via het provinciaal en gemeentelijk waterbeleid en het beleid van de waterschappen dient het rijksbeleid zoals geformuleerd in het NWP door te werken tot op bestemmingsplanniveau. De watertoets, die is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening, blijft een belangrijk instrument om de waterbeheerder vroegtijdig bij ruimtelijke planprocessen te betrekken. Daarnaast is in het NWP2 aangegeven dat aandacht moet worden geschonken aan de planologische borging van beschermingszones van primaire waterkeringen, door deze vast te leggen in bestemmingsplannen. Eén en ander is op rijksniveau in het Barro vastgelegd.

5.2.2 Provincie

Op provinciaal niveau heeft de provincie Zuid-Holland het beleid vertaald in het Regionaal waterplan Zuid-Holland 2016-2021. Dit plan bepaalt het waterbeleid. Het gaat om waterveiligheid, waterkwantiteit, waterkwaliteit en een robuust en veerkrachtig watersysteem. In de Omgevingsvisie is veel ruimtelijk waterbeleid geïntegreerd. De visie omvat onder andere het wettelijk verplichte regionale waterplan als genoemd in artikel 4.4 van de Waterwet. Voor de provincie zijn naast de Waterwet (Omgevingswet in 2021) en de Drinkwaterwet ook andere kaders en plannen bepalend en richtinggevend voor het beleid ten aanzien van de drinkwatervoorziening.

Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Een aantal onderdelen van het Provinciaal Waterplan 2010 – 2015 blijft ongewijzigd van kracht. Dit heeft betrekking op een onderdeel van waterveiligheid, water en natuur en vismigratie. In dit Plan staat uitgebreid beschreven hoe de provincie, samen met waterschappen en andere partners, een duurzame en klimaatbestendige delta zal realiseren en behouden, waar het veilig en aangenaam wonen, werken en recreëren is. In het Provinciaal Waterplan zijn de opgaven van de Europese Kaderrichtlijn Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationale waterplan vertaald naar strategische doelstellingen voor Zuid-Holland. Het Waterplan heeft vier hoofdopgaven:

• 1. Waarborgen waterveiligheid
• 2. Zorgen voor mooi en schoon water
• 3. Ontwikkelen duurzame zoetwatervoorziening
• 4. Realiseren robuust en veerkrachtig watersysteem

In het plan zijn deze opgaven verder uitgewerkt in 19 thema's én voor drie gebieden, in samenhang met economische, milieu- en maatschappelijke opgaven. Dit leidt tot een integrale visie op de ontwikkeling van de Zuid-Hollandse Delta, het Groene Hart en de Zuidvleugel van de Randstad.

5.2.3 Gemeente

Het gemeentelijke beleid is vastgelegd in het Waterplan Boskoop en Waddinxveen (februari 2010). Dit Waterplan is een gezamenlijk plan van de gemeenten Waddinxveen en Boskoop, het hoogheemraadschap van Rijnland en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Deze partijen hebben het Waterplan opgesteld om knelpunten in het watersysteem aan te pakken en kansen op verbeteringen te benutten. Een opgave voor het Waterplan is te voorzien in de lokale implementatie van het nieuwe waterbeleid (Kaderrichtlijn Water, Nationaal Bestuursakkoord Water). Ook willen de gemeenten en de hoogheemraadschappen met het Waterplan zorgen voor een optimale, gezamenlijke aanpak van de wateropgaven. De verwachting is dat hierdoor kostenefficiënter kan worden gewerkt. Het waterplan focust op de maatregelen in het bebouwde gebied.

Het waterplan heeft tot doel een integrale visie op te stellen over alle aspecten van het water (met uitzondering van drinkwater en zwembaden) en het implementeren van duurzaam waterbeleid in het bebouwd gebied van beide gemeenten. Het waterplan resulteert uiteindelijk in een maatregelenpakket om te komen tot:

• een veilig en robuust watersysteem;
• het voorkomen van wateroverlast en watertekort;
• een goede waterkwaliteit en een ecologisch gezond watersysteem;
• het benutten van mogelijkheden voor beleving en recreatie;
• het optimaliseren van beheer en onderhoud;
• het optimaliseren van communicatie binnen en tussen partijen.

5.3 Beleid hoogheemraadschap van Rijnland

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Dit schap is in het gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteitsbeheer, het waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Voor elk bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de effecten van de bouwmogelijkheden op het waterbeheer. De waterbeheerder voert de Watertoets uit. De Watertoets heeft als doel het voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. De opmerkingen van de waterbeheerder worden verwerkt in deze waterparagraaf.

Taken en bevoegdheden van Rijnland als waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft de veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Voor voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken, zoals gemalen, duikers en stuwen, op orde zijn en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

In het Waterbeheersplan (WBP5) geeft Rijnland richting aan het waterbeheer in de periode 2016 – 2021. Dit is een uitwerking van het coalitieakkoord (2015), waarin het bestuur van Rijnland de koers voor de komende jaren heeft uitgezet. In maart 2016 is het WBP5 vastgesteld (zie http://www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan). In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Keur en beleidsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen),
• de bodem van kwelgevoelige gebieden,

maar ook aan:

• onttrekken en lozen van grondwater,
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist (zie http://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels). De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Raadpleeg daarvoor de vergunningencheck via www.rijnland.net.

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaats vindt, dient de initiatiefnemer een oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem. In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijv. door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

5.4 Waterhuishouding

Kenmerken van het watersysteem

De kenmerken van de watersystemen, zoals die voorkomen in het plangebied (en omgeving), kunnen het beste beschreven worden door een onderverdeling te maken in de soorten van water die in het gebied aanwezig zijn. De belangrijkste zijn: grondwater en bodemopbouw, oppervlaktewater, hemel- en afvalwater. Afkoppeling van het hemelwater van de daken, ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en overige verharde oppervlakken is in principe mogelijk.

Beschrijving waterkwantiteit

Binnen het plangebied is recent de bestaande bebouwing gesloopt en verharding verwijderd. Binnen het plangebied stond het voormalige gemeentehuis met de daarbij behorende parkeervoorzieningen. Ten behoeve van het planvoornemen is de bebouwing gesloopt en daarvoor in de plaats komt een appartementengebouw met 37 appartementen met de benodigde (groen- en parkeer)voorzieningen.

Bestemming	Bestaand in m2	Nieuw in m2
Maatschappelijk	1.600	-
Wonen	-	1.395
Verkeer	3.675	3.880
Totale oppervlakte	5.275	5.275

Binnen de bestemming wonen en verkeer worden ook de tuinen en groenstroken gerealiseerd. Deze zijn niet specifiek bestemd en daarom binnen de bestemming meegerekend. Overal gezien blijft planologisch gezien de verharding gelijk.

Waterafvoer

Het hemelwater van de daken van de woningen zal worden afgevoerd naar de gemeentelijke riolering. Het afvalwater van de nieuwbouw zal op het riool worden aangesloten overeenkomstig de door de gemeente gestelde eisen. Geen gebruik wordt gemaakt van uitloogbare bouwmetalen.

5.4.1 Wateradvies

De Watertoets is via www.dewatertoets.nl op 17 augustus 2021 (dossiercode 20210817-13-27393) uitgevoerd. Het hoogheemraadschap heeft geen reactie gegeven op het planvoornemen. In bijlage 1 is de doorlopen watertoets bijgevoegd.

5.4.2 Conclusie

Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen de in dit bestemmingsplan opgenomen planontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Omgevingsaspecten

6.1 Geluid

6.1.1 Wet- en regelgeving

Geluid kan de leefkwaliteit van een gebied sterk beïnvloeden. Mensen die veelvuldig worden blootgesteld aan een hoog geluidsniveau kunnen hier lichamelijke en psychische klachten door oplopen.

De Wet geluidhinder verplicht ertoe onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen binnen vastgestelde onderzoeksgebieden langs gezoneerde geluidsbronnen. Onder geluidsgevoelige bestemmingen wordt verstaan (art. 1 Wgh):

• a. Woningen
• b. Onderwijsgebouwen
• c. Ziekenhuizen en verpleeghuizen
• d. Verzorgingstehuizen
• e. Geluidsgevoelige terreinen
• f. Kinderdagverblijven.

Bij realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen dient de geluidsbelasting ten hoogste de voorkeursgrenswaarde te bedragen. Als uit onderzoek blijkt dat hier niet aan voldaan kan worden en maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn ofwel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard kan in sommige gevallen een Hogere Waarde worden vastgesteld. Ter bepaling of deze Hogere Waarde inderdaad kan worden vastgesteld heeft de gemeente Waddinxveen op 5 maart 2019 de Beleidsregel Hogere waarden, 2018 regio Midden-Holland vastgesteld. In deze Beleidsregel staan voorwaarden weergegeven waaronder burgemeester en wethouders een hogere waarde mogen verlenen. In onderstaande tabel zijn de voorkeursgrenswaarden en maximale grenswaarden ten aanzien van wegverkeer, railverkeer en industrie weergegeven.

Tabel 1: Overzicht voorkeursgrenswaarden en maximale grenswaarden in dB voor weg-, railverkeer en industrielawaai

Bestemming	Geluidsbron	Geluidsbelasting Lden in dB
		Voorkeurs- grenswaarde	Maximale grenswaarde
Nieuw te bouwen of het bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen	Wegverkeer (binnenstedelijk)	48	63
	Railverkeer	55	68
	Industrie	50	55

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzicht vereist in de geluidsbelasting ter plaatse van het plangebied. De cumulatieve geluidsbelasting geeft een indicatie voor de te verwachten geluidhinder. Voor cumulatie van geluid is in Bijlage I, hoofdstuk 2 van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012 een methodiek gegeven voor het bepalen van de gecumuleerde geluidsbelasting. Hierin wordt de geluidsbelasting geclassificeerd en beoordeeld op basis van klassen van 5 dB. Voor bepaling van de milieukwaliteitsmaat is de gangbare rekenmethode Miedema gehanteerd. De te verwachten hinder als cumulatieve geluidsbelasting is gekwantificeerd volgens tabel 2.

Tabel 2: Milieukwaliteitsmaat (Miedema)

Gecumuleerde geluidsbelasting in Lden  in dB	Milieukwaliteitsmaat MKM
< 50	Goed
50-55	Redelijk
55-60	Matig
60-65	Tamelijk slecht
65-70	Slecht
> 70	Zeer Slecht

Afbeelding 6.1 Uitsnede Milieukwaliteitsmaat; geel redelijk, Oranje matig (Bron: gemeente Waddinxveen)

6.1.2 Onderzoek

In onderhavig bestemmingsplan worden nieuwe geluidsgevoelige functies (woningen) mogelijk gemaakt. De ontwikkeling ligt in de wettelijke zones van Henegouwerweg en Kerkweg-Oost/de Brugweg. Verder liggen meerdere zogenaamde 30 km/u wegen in de directe omgeving van het plangebied.

Uit het uitgevoerde onderzoek (zie bijlage 2) blijkt dat voor de gezoneerde wegen geen overschrijding is van de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de gevel van het pand aan de kant van het Raadhuisplein (een 30 km/u weg) is sprake van een overschrijding van de richtwaarde van Lden = 48 dB ten gevolge van het verkeer. Voor de overige gevels is geen overschrijding. De uiterste richtwaarde van Lden = 63 dB wordt nergens overschreden. De overschrijding wordt veroorzaakt door een 30 km weg. Voor 30 km uur wegen is geen wettelijke plicht waardoor geen hogere geluidswaarde benodigd is. Tenslotte ligt het plangebied in een gebied wat op basis van de Milieukwaliteitsmaat als redelijk wordt geclassificeerd.

6.1.3 Conclusie

Ter plaatse van de beoogde woningbouw is daarmee sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

6.2 Luchtkwaliteit

6.2.1 Wet- en regelgeving

Als mensen met regelmaat luchtverontreinigende stoffen inademen kan dit leiden tot effecten op de lichamelijke gezondheid. Daarom moet bij ruimtelijke planvorming rekening worden gehouden met de effecten van de plannen op de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De grenzen voor deze stoffen zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 4: Grenswaarden Wet luchtkwaliteit

stof	jaargemiddel de	uurgemiddeld e	24-uursgemiddel de	Opmerkingen
NO2	40 µg/m3	200 µg/m3	n.v.t.	Uurgemiddelde mag 18x per jaar worden overschreden
PM10	40 µg/m3	n.v.t.	50 µg/m3	24-uursgemiddelde mag 35x per jaar worden overschreden

Ten aanzien van tabel 4 wordt opgemerkt dat PM2,5 niet is beoordeeld. Dit omdat:

• Wanneer voldaan wordt aan de grenswaarde voor PM10 over het algemeen eveneens wordt voldaan aan de grenswaarde voor PM2,5.

Wet luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm) stelt dat een ruimtelijk plan of project doorgang kan vinden als:

• a. een project niet tot het overschrijden van een grenswaarde leidt;
• b. de luchtkwaliteit ten gevolge van het project (per saldo) verbetert of ten minste gelijk blijft;
• c. een project “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van relevante stoffen in de buitenlucht (De NIBM bijdrage is gedefinieerd als een toename van de concentraties van zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide (NO2) met minder dan 3% van de grenswaarde of wel 1,2 µg/m3 PM10 of NO2 jaargemiddeld.);
• d. een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL). (Het programma bevat een pakket maatregelen dat erop gericht is om grote ruimtelijke projecten tijdig aan de grenswaarden te laten voldoen.)

Regeling NIBM

De Ministeriële Regeling NIBM geeft een uitwerking aan het Besluit NIBM en een getalsmatige invulling van de NIBM-grens. Voor een aantal categorieën van projecten kan met zekerheid worden gesteld dat de 3%-grens niet zal worden overschreden. Het betreft onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een luchtkwaliteitsonderzoek niet meer nodig is:

• Woningbouw = 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg.
• Woningbouw = 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Kantoorlocaties = 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Ook is in het Besluit NIBM, art.5 een anticumulatiebepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

In de overige gevallen, die niet in het Besluit NIBM genoemd worden, zal op een andere manier bijvoorbeeld door middel van berekeningen aannemelijk gemaakt moeten worden dat de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden.

6.2.2 Onderzoek

De luchtkwaliteit ter plaatse van de verschillende locaties is inzichtelijk gemaakt aan hand van de NSL-monitoringstool 2020 (www.nsl-monitoring.nl), die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De concentraties in het NSL geven een indruk van de luchtkwaliteit langs de drukke wegen (intensiteit meer dan 10.000 mvt/etmaal) voor het jaar 2019. Het plan aan het Raadhuisplein in Waddinxveen omvat de realisatie van ten hoogste 37 appartementen. Gelet op de geringe verkeersgeneratie zal de ontwikkeling 'niet in betekende mate' bijdragen aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen.

Afbeelding 6.2 Concentraties NO2 en PM10 rond het plangebied

De concentraties in de nabijheid van de locatie zijn berekend, aan de hand van de nsl-monitoring, langs de omliggende wegen. De concentraties liggen overal onder de 35 ìg/m³ en voldoen daarmee aan de wettelijke grenswaarde van 40 ìg/m³. De hoogste concentraties langs de Kerkweg-Oost zijn in onderstaande tabel 5 benoemd.

Tabel 5: concentraties voor het jaar 2019

Stof	Hoogste concentratie	PM10 Overschrijdingsdagen
Stikstofdioxide (NO2)	25,8 µg/m3	--
Fijn stof (PM10)	19,1 µg/m3	6,9

Uit tabel 5 blijkt dat de maatgevende jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof (Pm10) ruimschoots onder de wettelijke grenswaarde van 40 ìg/m³ liggen. Ook het aantal overschrijdingsdagen van maximaal 35 ìg/m³ wordt niet overschreden. Omdat in de huidige situatie aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook in de toekomstige situatie het geval zijn. De concentraties zullen de komende jaren namelijk afnemen.

6.2.3 Conclusie

Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de nabijheid van het plangebied aan de wettelijke grenswaarden voldaan wordt. Een toename van de concentraties luchtverontreinigende stoffen als gevolg van de ontwikkeling in het bestemmingsplan leidt in geen geval tot een overschrijding van grenswaarden. Deze plannen kunnen conform Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) dan ook toelaatbaar worden geacht.

6.3 Bedrijven en milieuzonering

6.3.1 Wet- en regelgeving

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar.

Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009). Deze brochure geeft richtafstanden per categorie en per type bedrijvigheid aan. Binnen deze richtafstanden is bij een gemiddelde bedrijfsvoering hinder van het bedrijf te verwachten. Bij de beoordeling worden ook normen uit de Wet milieubeheer en Activiteitenbesluit milieubeheer betrokken.

De richtafstanden in de richtlijn Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de VNG gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals bijvoorbeeld bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de milieugevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype “gemengd gebied” kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Dit omgevingstype en bijbehorende systematiek zullen dan wel in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd. In tabel 6 zijn de richtafstanden uit de VNG richtlijn opgenomen voor een rustige woonwijk en gemengd gebied.

Tabel 6 Richtafstanden volgens VNG richtlijn

Milieucategorie van bedrijf	Richtafstand rustige woonwijk (meter)	Richtafstand gemengd gebied (meter)
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50

6.3.2 Onderzoek

In het plangebied worden nieuwe milieugevoelige activiteiten mogelijk gemaakt (woningen). Het plangebied kan worden beschouwd als een 'gemengd gebied.' Rondom het plangebied zijn een aantal milieubelastende activiteiten gelegen waarvoor op basis van de VNG brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' richtafstanden gelden:

Tabel 7 Nabij gelegen bedrijven

Bedrijf	Adres	Richtafstand t.o.v. gemengde gebied (meter)	Daadwerkelijke afstand tot plangebied (meter)
Restaurant: El Caballero	Zuidkade 3	0	45
Ageeth's Haarmode	Zuidkade 16C	0	60
Salon Sabai Sabai	Julianastraat 18	0	60
Interlevensbeschouwelijke Stichting voor zorg ten behoeve van mensen met een handicap ASVZ	Kerkweg Oost 227	10	80
Hengelsport De Spot	Zuidkade 1	0	75

Zoals uit tabel 7 blijkt, zijn er geen bedrijven gevestigd die een belemmering vormen voor de ontwikkeling van woningbouw.

6.3.3 Conclusie

Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan. Het voldoet uit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

6.4 Externe veiligheid

6.4.1 Wet- regelgeving

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan de afstand tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen etc.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Als “harde” afstandseis voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10-6), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen (risicobron). Binnen deze PR 10-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd.

Groepsrisico (GR)

Afhankelijk van de aard van de risicobron is er sprake van een bepaald invloedsgebied. Binnen dit invloedsgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van ten minste 10 (zich binnen dit invloedsgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De uitkomst van dit onderzoek geeft de hoogte van het GR weer en wordt uitgedrukt in een curve, waarbij als norm voor het GR een oriënterende waarde is vastgesteld. De hoogte van het GR moet door middel van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedsgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht.

6.4.2 Beleidsnota Externe veiligheid gemeente Waddinxveen

De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 3 oktober 2012 de Beleidsnota Externe Veiligheid vastgesteld. In de beleidsnota zijn de volgende veiligheidsambities geformuleerd:

• woongebieden worden zo veilig mogelijk ingericht;
• de vestiging van nieuwe risicobedrijven in woongebieden is niet toegestaan;
• binnen het 100% letaliteitsgebied van risicobronnen zijn nieuwe bestemmingen voor verminderd zelfredzame personen niet toegestaan;
• de vestiging van nieuwe risicobedrijven op bedrijventerrein Coenecoop is uitsluitend toegestaan onder strikte voorwaarden;
• de vestiging van nieuwe risicobedrijven is toegestaan op Distripark Doelwijk en op het nog te ontwikkelen bedrijventerrein A12 Noord;
• nieuwe woon- en verblijfsgebouwen worden standaard uitgevoerd met afschakelbare ventilatie.

Voor de uitvoering van deze ambities zijn planologische kaders opgenomen, waaraan bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan worden getoetst. Om de uitvoering te borgen wordt deze beleidsnota externe veiligheid gekoppeld aan de nieuwe Structuurvisie Waddinxveen 2030 en wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan rekening gehouden met de geformuleerde ambities.

6.4.3 Onderzoek

Ter voorbereiding van het opstellen van het bestemmingsplan is onderzocht of er risicobronnen binnen of nabij het plangebied zijn gelegen die hierop van invloed zijn. Mogelijke risicobronnen zijn bedrijven (inrichtingen), waar activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden of transportmodaliteiten bestemd voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals (spoor)wegen en buisleidingen.

Inrichtingen

Binnen en nabij het plangebied zijn geen EV relevante inrichtingen aanwezig.

Transport gevaarlijke stoffen per buisleiding

Ten westen van het plangebied is, op ongeveer 540 meter afstand, de hogedruk aardgasleiding W-517-01 gelegen. Het invloedsgebied (brandaandachtsgebied onder de Omgevingswet) van deze gasleiding is 140 meter vanaf de gasleiding. Het plangebied ligt ruim buiten het invloedsgebied van de gasleiding. Dit levert dus geen belemmeringen op voor het plan.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Over de provinciale weg N207 (Henegouwerweg) worden (in kleine aantallen) gevaarlijke stoffen vervoerd. Deze weg is op ongeveer 110 meter afstand van het plangebied gelegen. De omvang van het invloedsgebied wordt bepaald door de stofcategorie die wordt vervoerd over de N207. Uit tellingen die zijn gedaan in het verleden blijkt dat het gaat om brandbare vloeistoffen (LF1+2), brandbare gassen (GF3) en toxische vloeistoffen (LT2, beperkte hoeveelheden). De invloedgebieden per stofcategorie zijn opgenomen in het de 'Handreiking Risicoanalyse Transport' (HART). Uit het HART blijkt dat het plangebied is gelegen binnen invloedsgebied van stofcategorie GF3 (355 meter) en LT2 (880 meter). Uit deze berekeningen blijkt dat de N207 ter hoogte van Waddinxveen geen PR 10-6 contour heeft. Het plaatsgebonden risico vormt dus geen belemmering voor het plangebied.

Uit de berekeningen blijkt daarnaast dat het GR (groepsrisico) kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Het gebied tot 80 meter van de N207 is zeer bepalend voor de hoogte van het groepsrisico. Het plangebied is gelegen op 110 meter vanaf de weg. Gelet op de omvang van het planvoornemen en gezien de afstand tot de weg en het feit dat er tussenliggende, afschermende bebouwing staat, zal het groepsrisico niet significant veranderen. Het groepsrisico van de N207 blijft inclusief het planvoornemen lager dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Hiermee volstaat een beknopte verantwoording van het groepsrisico.

Transport over het spoor

Aan de westkant van het plangebied ligt de spoorlijn Gouda- Alphen aan den Rijn. Over dit spoor worden geen relevante hoeveelheden gevaarlijke stoffen vervoerd. Dit levert dus geen beperkingen op voor het plangebied.

Transport over het water

Aan de oostzijde van het plangebied stroomt de Gouwe. In het Basisnet water van januari 2008 zijn vaarwegen aangewezen die relevant zijn voor externe veiligheid. De Gouwe is in het Basisnet aangewezen als groene vaarweg in verband met een beperkt transport van brandbare vloeistoffen dat over de Gouwe plaatsvindt. Voor groene vaarwegen hoeft niet te worden getoetst aan het PR 10-6 en het GR. Dit betekent dat de Gouwe in het kader van externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plangebied.

Overstromingsrisico

Hoogwater leidt tot materiële schade in ondergelopen gebieden en kan tot slachtoffers leiden. In het zwaarste scenario is er sprake van een overstroming van de gehele dijkring, waardoor grote aantallen inwoners geëvacueerd moeten worden. Uitval van nutsvoorzieningen kan leiden tot een nog groter effectgebied. Een dergelijke calamiteit leidt tot een ontwrichting van het maatschappelijke leven.

Het plangebied valt binnen dijkring 14 van Zuid-Holland en heeft een verhoogd risico voor een dijkdoorbraak. Om burgers te kunnen beschermen en om de risico's zo veel mogelijk in te perken is er een Rampenbestrijdingsplan in voorbereiding (zoals dijkdoorbraken in dijkring 14). In geval van overlast/ overstroming treedt het hoogheemraadschap op in samenwerking met andere partijen. Bij een ramp is de gemeente coördinator en zitten het hoogheemraadschap en hulpdiensten in een calamiteitenteam.

De door het hoogheemraadschap voorgeschreven minimale drooglegging zal voor bebouwing worden aangehouden om (grond)wateroverlast te voorkomen. De bouwwijze zal hierop worden afgestemd.

Conclusie

Binnen of in de nabijheid van het plangebied zijn geen wegen, inrichtingen, spoor- en vaarwegen gelegen die in het kader van externe veiligheid een beperking vormen voor het plangebied. Wel dient een verantwoording van de groepsrisico plaats te vinden.

Verantwoording groepsrisico

De locatie ligt binnen het invloedsgebied van de N207 daardoor dient een verantwoording van de groepsrisico plaats te vinden. Hierbij is het advies van de Veiligheidsregio Hollands Midden (kenmerk 2021-010097, 19 oktober 2021 en nadere afstemming in mei 2022 opgenomen in bijlage 3) meegenomen.

Bestrijdbaarheid

Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in het bestrijden van een calamiteit op de N207 weg waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken en bestrijding in het plangebied:

• Bestrijdbaarheid ongeval op N207
  Bij een ongeval op de N207 waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken kunnen de hulpdiensten vanuit twee richtingen de calamiteit benaderen. Ook is er voldoende bluswater aanwezig, omdat de N207 direct langs de Gouwe is gelegen. Dit is nodig om te blussen, maar ook om bijvoorbeeld een waterscherm aan te leggen, zodat toxische (rook)gassen zich zo min mogelijk verspreiden in de omgeving.
• Bestrijdbaarheid binnen plangebied (bereikbaarheid/bluswatervoorzieningen)
  Voor het plangebied is het belangrijk, ook los van een ongeval op de N207, dat bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen op orde zijn. Het is van belang het plangebied via meerdere (onafhankelijke) toegangswegen te kunnen bereiken.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchting. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen.

Bij het vrijkomen van giftige (rook)gassen, bij een calamiteit in de omgeving (N207 of van elders), is het van belang om te schuilen. Wat betekent: naar binnen gaan, ramen en deuren sluiten en met een druk op de knop de mechanische ventilatie uitschakelen. Hiervoor moet dus wel een voorziening worden aangebracht. Onder de Omgevingswet wordt dit een verplichting om een dergelijke voorziening aan te brengen (artikel 4.124, lid 4 Besluit Bouwwerken Leefomgeving).

Wanneer het nodig blijkt om te vluchten, dan zijn er in alle richtingen vanuit het plangebied voldoende mogelijkheden. Voor de ontvluchting vanuit het complex is het wenselijk om minimaal één (nood)uitgang van de Provincialeweg af te richten en in voldoende mate aan te laten sluiten op de reeds bestaande infrastructuur in de omgeving. Het gaat hier om woningen die niet specifiek zijn gericht op 'kwetsbare groepen'. De bewoners worden daarom voldoende zelfredzaam geacht.

6.4.4 Conclusie

In het kader van externe veiligheid is het transport van gevaarlijke stoffen over de N207 relevant. Het plangebied ligt binnen de 200 meter zone van de N207. Ten behoeve van de verantwoording van het groepsrisico zijn volgende constateringen en te nemen maatregelen van belang, waarop het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad haar verantwoording kan baseren.

Situatie groepsrisico

• Het groepsrisico in verband met de N207 is kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde;
• het bouwplan is slechts klein van omvang;
• de afstand tot de weg bedraagt 110 meter;
• er staat afschermende bebouwing tussen de weg en het bouwplan;
• gezien het voorgaande zal het groepsrisico niet toenemen maar eerder afnemen.

Maatregelen ter beperking van het groepsrisico

Ter beperking van het groepsrisico worden de volgende maatregelen genomen:

• binnen het plangebied zijn voldoende mogelijkheden om van de risicobronnen af te vluchten;
• de beoogde nieuwbouw wordt uitgevoerd met afschakelbare ventilatie;
• de bereikbaarheid van het plangebied en de bluswatervoorziening binnen de ruimere omgeving zullen voldoen aan de Praktijkrichtlijnen van de Regionale Brandweer Hollands-Midden (juli 2005). Daarom wordt het bestemmingsplan aan de Veiligheidsregio Midden-Holland voorgelegd.

6.5 Bodem

6.5.1 Wet- en regelgeving

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.

Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft (Wbb):

• Niet saneren:
  Indien de verontreiniging voor het beoogde doel niet hoeft te worden gesaneerd kan het ruimtelijke plan voor wat betreft deze verontreiniging zonder meer doorgang vinden.
• Saneren:
  Indien de verontreiniging moet worden gesaneerd dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend bij de Omgevingsdienst Midden-Holland. In sommige gevallen kan worden volstaan met het indienen van een BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen). Na goedkeuring door het bevoegd gezag kan de sanering doorgang vinden. Na afloop dient de sanering te worden geëvalueerd en ook dit verslag dient ter goedkeuring te worden voorgelegd. Tijdens de saneringsprocedure kan de ruimtelijke procedure worden voortgezet.
  Echter, een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan pas inwerkingtreden nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van een ernstige en spoedeisende sanering (art. 6.2. c. Wabo).

Een onderzoeks- en saneringstraject heeft soms grote financiële consequenties voor de beoogde plannen. Enerzijds omdat de kosten van sanering hoog kunnen zijn, anderzijds omdat deze trajecten van grote invloed kunnen zijn op de planning. In het kader van de Grondexploitatiewet dienen deze kosten tijdig in kaart te worden gebracht. Het is daarom aan te bevelen reeds in een vroeg stadium van planvorming (historisch-) bodemonderzoek voor het hele plangebied uit te voeren. Deze bodemonderzoeken zijn ook noodzakelijk bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.

Bij de realisatie van ruimtelijke plannen is vaak grondverzet noodzakelijk. Dit grondverzet is middels het Besluit bodemkwaliteit aan regels gebonden. De gemeente Waddinxveen beschikt over een vastgestelde bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota Bodembeheer. Uitgangspunt is dat bij hergebruik van grond de kwaliteit moet aansluiten bij de functie ter plaatse.

6.5.2 Onderzoek

Voor het plangebied is in 2017 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van het verkennend bodemonderzoek is geconcludeerd dat niet volledig is uit te sluiten dat de bodem niet is verontreinigd met asbest (zie bijlage 4). Gezien het feit dat in de bebouwing asbesthoudende materialen zijn toegepast werd aanbevolen om na afronding van de sloopwerkzaamheden een asbestonderzoek conform NEN 5707 (grond) en/of NEN 5897 (puin) uit te laten voeren. Dit aanvullend asbestonderzoek is uitgevoerd (zie bijlage 5). De resultaten van dit onderzoek zijn hieronder opgenomen.

6.5.3 Resultaten

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht diende te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming, niet lijnvormig" (VED-HE-NL). Het doel van het onderzoek in deze situatie was om vast te stellen of de verdenking al dan niet terecht is en in hoeverre de bepalingsgrens wordt overschreden. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "heterogeen verdacht" dient te worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, verworpen. Er bestaan volgens Econsultancy dan ook geen milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw, alsmede de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

6.5.4 Conclusie

Ten aanzien van de geplande bestemmingswijziging is de bodem van de locatie voldoende onderzocht. Op basis van de huidige gegevens kan worden geconcludeerd dat binnen het plangebied geen bodemverontreinigingen te verwachten zijn die een mogelijke belemmering zijn voor de herontwikkeling van het gebied. Het plangebied is voldoende onderzocht.

6.6 Archeologie

6.6.1 Wet- en regelgeving

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen o.a. het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van de Ruimtelijke Ordening (zoals omgevingsvergunning) en de koppeling tussen bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen.

De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

De gemeente Waddinxveen heeft in 2012 het eigen archeologiebeleid vastgesteld. Aan de hand van de archeologische waardenkaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Deze kaart is in 2018 geactualiseerd en vastgelegd in het Parapluplan Archeologie en Parkeren (19 september 2018). Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.

6.6.2 Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan Beukenhof Waddinxveen, wordt inzicht gegeven in de verwachtingswaarden, het bijbehorend beleid in het bestemmingsplan en het reeds uitgevoerd archeologisch onderzoek. Hiervoor zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

• Parapluplan Archeologie en Parkeren (2018);
• Archeologische Waarden- en Verwachtingenkaart (2011);
• Het archeologisch inventariserend onderzoek Plangebied Beukenhof Waddinxveen.

6.6.3 Resultaten

In het parapluplan Archeologie en Parkeren is ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Hier is opgenomen dat een archeologisch onderzoek nodig is voor ontwikkelingen groter dan 100 m² en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld. Om die reden is dan ook het plangebied archeologisch onderzocht.

Archeologisch onderzoek Raadhuisplein

Het plangebied is onderzocht door middel van een inventariserend veldonderzoek (rapport 16803.002, 1 december 2021). Het rapport is als bijlage 6 opgenomen in deze toelichting. Het onderzoek bestond uit een bureau- en een booronderzoek.

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat er in het plangebied resten uit de Late Middeleeuwen - Nieuwe tijd worden verwacht in de top van het Hollandveen Laagpakket, wanneer de top van het veen is veraard.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat er een veraarde veentop in het plangebied aanwezig is. Deze veraarde veentop is een toemaakdek, aangebracht op het onderliggende veenpakket. Dit toemaakdek is aangebracht om het veengebied geschikt te maken voor landbouw. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de historische bebouwing en gezien de dikte van het toemaakdek (10 tot 90 cm) gaat het hier om landbouwgrond en niet om woongrond. Op basis van het historisch kaart materiaal is het plangebied tot 1950 in gebruik geweest als weiland en is er na 1950 bebouwing in het plangebied komen te staan. Aan de hand van de resultaten kan gesteld worden dat er een Middeleeuws niveau op het veen aanwezig is, echter is het gebied alleen gebruikt als weiland en zullen alleen sporen van landgebruik in het plangebied worden verwacht.

Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat de archeologische verwachting voor resten uit de Late Middeleeuwen - Nieuwe tijd in de top van het Hollandveen, direct onder een modern ophoog-pakket, naar laag kan worden bijgesteld.

Voor het plangebied wordt geadviseerd om bij de op handen zijnde bestemmingsplanwijziging de bestaande dubbelbestemming 'waarde - archeologie 2' van het plangebied te halen en het plangebied vrij te geven voor toekomstige graafwerkzaamheden

6.6.4 Conclusie

Het archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de bodem van het plangebied Raadhuisplein. De kans op de aanwezigheid van waardevolle intacte archeologische resten is gering. Voor deze locatie wordt geen dubbelbestemming archeologie opgenomen in het bestemmingsplan. Het plangebied is voldoende archeologisch onderzocht.

6.7 Ecologie

6.7.1 Wet- en regelgeving

Om natuurwaarden in Nederland te beschermen gelden de volgende landelijke wetten: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze wetgeving is voor een deel verwerkt in provinciaal beleid, te weten: Provinciale Omgevingsverordening (2021), met bijbehorende beleidsregels voor vergunningplicht voor stikstofuitstoot bij activiteiten, van de provincie Zuid-Holland; natuurbeheerplan 2021. Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient middels een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en een veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:

• Er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing soortbescherming Wnb);
• Er mogelijke significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing aan Wnb gebiedsbescherming, ook wel voortoets genoemd);
• Er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen 'belangrijke weidevogelgebieden' aan de orde is.

Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerder genoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 1.11) van de Wnb. De zorgplicht bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora of fauna veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.

Volgens verwachte planning in 2022 zal tijdens de geldigheid van het op te stellen uitwerkingsplan de Omgevingswet worden ingevoerd. In deze wet zullen Wro en Wnb tezamen met vele andere wet- en regelgeving gebundeld worden. Dit kan nog gevolgen hebben voor activiteiten die uitgevoerd zullen worden in het plangebied na de wetswijziging Wnb.

In juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) ingevoerd (zie BIJ12.nl). Deze wet regelt de nieuwe werkwijze voor vergunningverlening. Er wordt een vrijstelling van vergunningplicht voor eenmalige bouwactiviteiten ingevoerd.

6.7.2 Onderzoek

Het voormalige gemeentehuis is gesloopt. Voor de sloop van het pand zijn de benodigde ecologische onderzoeken uitgevoerd. Daarnaast is door het bevoegd gezag een ontheffing verleend voor vleermuizen om het gemeentehuis te kunnen slopen. In bijlagen 7, 8 en 9 zijn deze opgenomen. De gronden zijn bouwrijp opgeleverd.

Op basis van de ontheffing is er een verplichting voor de nieuwbouw om inpandige alternatieve verblijfplaatsen te realiseren voor vleermuizen. Dit kan door de luchtspouw geschikt te maken middels enkele stootvoegen, of door het aanbrengen van acht inmetselkasten. Zie punt 12 van de voorschriften uit de ontheffing in bijlage 7.

6.7.3 Resultaten

6.7.3.1 Gebiedsbescherming

Voor het onderdeel gebiedsbescherming kunnen effecten worden uitgesloten. De voorgenomen activiteiten zijn kleinschalig en hebben geen externe werking op natuurgebieden. Broekvelden, Vettenbroek en Polder Stein is het dichtstbijzijnd gelegen Natura 2000 gebied. De directe omgeving van het plangebied kent een stedelijk karakter. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De geplande ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. In AERIUS calculator is voor dit project de depositie berekend. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 10. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Zuid-Holland staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

6.7.3.2 Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Na de sloop van het pand is het plangebied beoordeeld op eventuele ecologische verwachtingen ter plaatse. De gebiedscan is opgenomen in bijlage 11. Geconstateerd wordt dat met de huidige inrichting (braakliggend terrein ingezaaid met grasmengsel) <5% kans is dat er zich beschermde soorten zullen vestigen die eventueel kunnen leiden tot vertraging in de ontwikkeling van het terrein. Indien het perceel met regelmaat kort wordt gemaaid zal het risico op het aantreffen van een beschermde soort afnemen naar <1%.

Wel geldt de algemene zorgplicht voor elke soort en elk individu in Nederland. Mits eventuele aangetroffen dieren de kans krijgen om te vluchten en eventuele aangetroffen dieren worden verplaatst naar een plek in de omgeving die niet onder invloed staat van werkzaamheden, wordt voldaan aan de zorgplicht.

6.7.3.3 Houtopstanden

Er is geen sprake van beschermde houtopstanden in het plangebied.

6.7.4 Conclusie

De Wet natuurbescherming en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vormen geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteiten.

6.8 Conventionele explosieven

6.8.1 Algemeen

In de gemeente Waddinxveen is in 2012 historisch vooronderzoek gedaan naar Conventionele Explosieven (CE). Het onderzoek is uitgevoerd om te bepalen of er verdachte plekken zijn waar CE aangetroffen kunnen worden. Op basis van de beschikbare informatie zijn verschillende plekken aangewezen als verdacht gebied.

Afbeelding 6.3 Overzicht verdachte gebieden niet-gesprongen explosieven in de gemeente Waddinxveen (bron: Historisch Vooronderzoek Opsporing Conventionele Explosieven).

6.8.2 Onderzoek

Op basis van nieuw onderzoek in de gemeente Waddinxveen zijn verschillende locaties niet meer als verdacht aangewezen. In afbeelding 6.4 is een uitsnede van de geactualiseerde kaart opgenomen waarin het plangebied met een rode cirkel is aangegeven.

Afbeelding 6.4 Uitsnede geactualiseerde kaart van de ontplofbare oorlogsresten, ter plaatse rode cirkel het plangebied (Bron: ODMH)

6.8.3 Conclusie

Gelet op het bovenstaande ligt het plangebied dan ook buiten een gebied waar indicaties zijn van eventuele oorlogsresten.

6.9 Milieueffectrapportage

6.9.1 Wet- en regelgeving

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r..

• 1. Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
  • a. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
  • b. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.

 

• 2. Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
  • a. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
  • b. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden.

Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).

 

• 3. Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.

Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.

Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.

6.9.2 Onderzoek

De activiteit valt onder categorie D11.2 van het Besluit m.e.r. (stedelijk ontwikkelingsproject), maar onder de aangegeven drempels van kolom 2. Er zal daarom met een vormvrije m.e.r. beoordeling beoordeeld moeten worden of er, op basis van de criteria uit Bijlage III van de m.e.r. richtlijn, sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Deze criteria betreffen de:

• 1. kenmerken van het project,
• 2. plaats van het project,
• 3. de kenmerken van het potentiele effect.

Hieronder worden deze drie criteria besproken:

Kenmerken van het project

De omvang van het project betreft de realisatie van maximaal 37 woningen. Het is een combinatie van grondgebonden woningen en gestapelde bouw. Dit aantal ligt ruim onder de verplichting m.e.r.- beoordelingsdrempel van 2.000 woningen.

Cumulatieve effecten met andere projecten zijn niet aanwezig. Effecten ten gevolge van het verkeer (wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit) ten gevolge van dit project zijn beperkt, zoals blijkt uit de overige paragrafen 1 en 2 en bijhorende onderzoeken van dit bestemmingsplan. Dit geldt ook voor de aspecten externe veiligheid, archeologie en bodem. Aspecten als gebruik van natuurlijke hulpbronnen, productie van afvalstoffen en risico van ongevallen spelen maar in zeer beperkte mate.

Plaats van het project

Met betrekking tot de plaats van het project is ecologie relevant. Het plangebied is niet gelegen in door de Wnb of NNN-gebieden, zoals Natura 2000-gebieden en 'belangrijke weidevogelgebieden'. Directe verstoring bij de woningbouwactiviteiten zijn niet aan de orde. De gebieden zoals Broekvelden, Vettenbroek & polder Stein liggen op 6 kilometer afstand, waardoor verstoring door licht, zicht, trillingen, geluid, verdroging of vernatting e.d. kunnen worden uitgesloten.

Kenmerken van potentiële effecten

Er zal geen sprake zijn van potentiële aanzienlijke effecten permanent van aard, zoals in het vorenstaande is aangetoond Tijdens de bouw- en sloopwerkzaamheden worden effecten verwacht, maar dit is beperkt en tijdelijk van aard.

6.9.3 Conclusie

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er nagenoeg geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Een m.e.r. procedure wordt niet noodzakelijk geacht. Door het college van burgemeester en wethouders wordt op basis van de aanmeldingsnotitie voor de publicatie van het ontwerp-bestemmingsplan vastgesteld dat geen milieueffectenrapportage nodig is. In bijlage 12 is de m.e.r.-beoordelingsbesluit opgenomen.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Dit bestemmingsplan wordt opgezet ten behoeve van de ontwikkeling van een nieuw appartementengebouw met aan de kant van de Kerkweg-Oost een commerciële plint op de begane grond. Ook wordt er een park en parkeervoorzieningen mogelijk gemaakt. Er is gekozen voor een bestemmingsplan op maat, waarbij het voornemen past binnen de juridisch-planologische kaders.

7.2 Toelichting op de bestemming

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

bestemming Verkeer

De bestemming 'Verkeer' heeft betrekking op alle wegen, straten en paden en parkeerplaatsen. Met daaraan onderschikt ook de groenstroken om parkeerplaatsen en de wegen aantrekkelijk in te richten.

bestemming Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn aangewezen om woningen te realiseren. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapelde' is het appartementengebouw binnen het bouwvlak mogelijk. Binnen het bouwvlak geldende verschillende bouwhoogten tussen de 11 en 17 meter.

Tenslotte is in de bouwregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin bepaald is dat het gebouw voorzien dien te worden van geforceerde uitschakelbare mechanische ventilatie, ter bescherming van de blootstelling aan toxische gassen bij calamiteiten. Ook is de geluidsbelasting vastgelegd om te zorgen voor een aanvaardbaar akoestisch klimaat in de appartementen.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

In het kader van vooroverleg is het voornemen besproken met de directbetrokkenen. De resultaten zijn verwerkt in het voorliggend ontwerpbestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Een ieder krijgt de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van eventuele ingekomen zienswijzen wordt een gemeentelijk standpunt bepaald in de zienswijzennota. Het resultaat van de zienswijzennota wordt verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de bouw van maximaal 37 sociale huurwoningen in Waddinxveen en de realisatie van openbaar gebied. De sociale huurwoningen worden door de woningbouwstichting gerealiseerd. De woningbouw koopt de gronden van de gemeenten tegen marktconforme prijs.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een verkoopovereenkomst vastgelegd.

De gronden bedoeld zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente zorgt voor het bouwrijp maken en de uitgifte van de bouwkavel. Met deze uitgangspunten is sprake van een sluitende grondexploitatie. Omdat de gronden in het plangebied waar het nieuwe appartementengebouw wordt ontwikkeld in eigendom is van de gemeente, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk en zal hiervan worden afgezien.