Zuid-Kavelsedijk 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de wijziging van een agrarische bestemming naar de bestemming Wonen. De initiatiefnemers wonen op de voormalige agrarische locatie en wensen vanwege de gunstige ligging nabij toeristische fietsroutes en een jachthaven tevens bed & breakfast mogelijk te maken op het erf. Verder ligt de aantrekkelijke kern van Strijen op fietsafstand. Naast de woonfunctie is het de bedoeling om er hobbymatig paarden te houden. De gemeente Strijen heeft hiermee op 11 oktober 2011 in principe ingestemd. De brief is als bijlage 1 opgenomen bij de toelichting.

Dit bestemmingsplan biedt een actuele juridische regeling voor voornoemde ontwikkeling. Het bestemmingsplan heeft qua bouwmogelijkheden een conserverend karakter. Dit houdt in dat er geen nieuwe gebouwen mogelijk worden gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Strijen.

Op onderstaande afbeelding is de ligging van de bebouwing in relatie tot de omgeving weergegeven.

Afbeelding 1: ligging locatie Zuid-Kavelsedijk 3 in landelijke omgeving

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op het plangebied is het bestemmingsplan "Buitengebied" van toepassing en het heeft hierin de besteming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Het bestemmingsplan is op 25 mei 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Voornoemde ontwikkeling is hiermee in strijd.

Afbeelding 2: plankaart geldend bestemmingsplan

1.4 Opzet van de toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting geeft onderbouwing en uitleg.

Het volgende hoofdstuk omvat de beschrijving van de huidige situatie, waarna hoofdstuk 3 een korte omschrijving geeft van het geldende beleid van de diverse betrokken overheden en de conclusies van en toetsing aan dit beleid. In hoofdstuk 4 worden de milieuhygiënische aspecten uiteengezet. Hoofdstuk 5 beschrijft het plangebied en in hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het plan toegelicht. Een bestemmingsplan dient ook financieel uitvoerbaar te zijn. Dat komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Tenslotte staat in hoofdstuk 8 de maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

De locatie Zuid-Kavelsedijk 3 ligt in de polder van het buitengebied van de gemeente Strijen. De locatie betreft een voormalig akkerbouwbedrijf (Hoeve Bouwlust) en bestaat naast een boerderijwoning uit een aangebouwd grote schuur van 700 m², een wagenloods van 320 m², een werkplaatsloods van 144 m² en een bakhuis. Het bakhuis is aan de boerderijwoning gebouwd. Daarnaast staat op het erf nog een koetshuis van 36 m².

De gebouwen zijn beschermd als rijksmonument. Hoeve Bouwlust is gebouwd in de 17e eeuw en bezit nog veel oude kenmerken en details van destijds. Het gehele perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 25.000 m².

Afbeelding 3: ligging Zuid-Kavelsedijk

Afbeelding 4: aanzicht perceel vanaf Zuid-Kavelsedijk

Afbeelding: 5: vooraanzicht

Afbeelding 6: bijgebouwen

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Deze visie vervangt een aantal nationale nota's, waaronder de Nota Ruimte.

In het SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid, verstedelijking en het behoud van groene ruimte.

De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Het kabinet heeft 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken (door het creëren van een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het Rijk blijft ook verantwoordelijk voor het systeem van de ruimtelijke ordening, zoals wetgeving. Voor het overige worden zoveel mogelijk bevoegdheden neergelegd bij andere overheden, zoals provincie en gemeente.

Onderhavig plan valt conform de uitgangspunten van de SVIR onder de bevoegdheid en het belang van de gemeente en is geen rijksbelang.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie

3.2.1.1 Algemeen

In de 'Visie op Zuid-Holland' beschrijft de provincie haar ruimtelijke doelstellingen en provinciale belangen. De visie onderschrijft in het algemeen 5 hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en internationaal concurrerend profiel
• duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie
• divers en samenhangend stedelijk netwerk
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap
• stad en land verbonden.

De planlocatie in de Hoeksche Waard wordt in de Structuurvisie aangeduid als agrarisch landschap. Dit betekent dat behoud en herstel van de kernkwaliteiten belangrijke beleidsopgaven zijn voor de provincie. Centraal staat behoud van het open agrarische landschap, gericht op een duurzame ontwikkeling van de landbouw, met versterking van de gebiedsspecifieke landschapskenmerken, zoals de kreken, de dijken en het patroon van verspreide dorpen.

De Hoeksche Waard heeft volgens de visie diverse recreatieve potenties. De ligging in de delta betekent een opgave voor de versterking van de toeristische kwaliteiten en mogelijkheden voor extensieve en verblijfsrecreatie. Voor het nationaal landschap Hoeksche Waard wordt als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma migratiesaldo nul gehanteerd. Dit betekent dat er ruimte is om te bouwen voor ten hoogste de eigen bevolkingsgroei.

Het initiatief voor de locatie Zuid-Kavelsedijk 3 past uitstekend binnen de recreatieve ambities voor de Hoeksche Waard. Tevens wordt door de instandhouding van het rijksmonument een kernkwaliteit in stand gehouden.

3.2.2 Verordening ruimte

In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie en strekking tot uitvoering hiervan. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In artikel 6 zijn regels opgenomen voor onder meer de instandhouding van de kernkwaliteiten van de Hoeksche Waard. Hierin staat opgenomen dat bestemmingsplannen in dit gebied alleen ontwikkelingen mogelijk mogen maken die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden of versterken. In de toelichting van het bestemmingsplan moet worden aangegeven hoe deze kernkwaliteiten worden behouden of versterkt.

De initiatiefnemers van onderhavig plan hebben het rijksmonument Hoeve Bouwlust aangekocht met de intentie een duurzame instandhouding van de locatie. Om deze instandhouding te bekostigen zijn zij voornemens een luxe bed & breakfast te exploiteren in de bestaande bebouwing. Verder bestaat er het plan om paarden te stallen voor eigen hobbymatig gebruik. De locatie leent zich hier uitstekend voor gezien de aanwezige ruimte. Waar nodig worden de gebouwen gerestaureerd. Het initiatief past dan ook geheel binnen de uitgangspunten van de Verordening ruimte.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale structuurvisie De Hoeksche Waard

Uitgangspunt voor de regionale structuurvisie is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het Nationale Landschap Hoeksche Waard. Deze uitgangspunten zijn vrijwel geheel overgenomen in de provinciale structuurvisie, zoals genoemd in paragraaf 3.2.1. Om die reden wordt kortheidshalve verwezen naar de besproken uitgangspunten in genoemd onderdeel.

3.3.2 Kampeerbeleid Hoeksche Waard

In het regionale kampeerbeleid wordt bed & breakfast gerekend tot de kleinschalige verblijfsrecreatie. Volgens het beleid mag een bed & breakfast in beginsel alleen in het hoofdgebouw worden gerealiseerd. Alleen in karakteristieke, historische bijgebouwen of vrijkomende agrarische bebouwing die een duidelijke samenhang met het hoofdgebouw vertonen, kan ook een bed & breakfast worden toegestaan.

Verdere voorwaarden die worden genoemd:

• de hoofdfunctie Wonen of Agrarisch blijft gehandhaafd;
• de voorziening bed & breakfast wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing;
• de accomodatie fungeert niet als een zelfstandige wooneenheid; een aparte kookgelegenheid is niet toegestaan;
• er mogen geen onevenredige nadelige gevolgen ontstaan voor het woon- en leefklimaat voor omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven;
• er mag geen sprake zijn van permanente bewoning in de verblijven.

Onderhavig initiatief past geheel in de voornoemde uitgangspunten.

3.4 Gemeentelijk beleid

Het beleid van de gemeente Strijen sluit zoveel mogelijk aan bij het regionale beleid voor de Hoeksche Waard en het provinciale beleid. Het aanvullende ruimtelijk beleid met betrekking tot het buitengebied staat vermeld in onderstaande gemeentelijke structuurvisie.

3.4.1 Structuurvisie gemeente Strijen

In deze structuurvisie heeft de gemeente de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid vastgelegd. De structuurvisie vormt een aanvulling op de regionale structuurvisie, zoals genoemd in paragraaf 3.3.1.

In de structuurvisie worden mogelijkheden genoemd voor recreatie gerelateerd aan landschapsbeleving, cultuur, natuur, water en agrotoerisme. Op het gebied van verblijfsrecreatie worden vooral mogelijkheden gezien voor onder meer bed & breakfast.

Een uitbreiding van het aantal overnachtingsplaatsen is volgens de visie essentieel voor het draagvlak van toeristisch-recreatieve voorzieningen.

Onderhavig initiatief draagt bij aan voornoemde doelstelling van de gemeente.

 

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Algemeen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan in overeenstemming te zijn met het criterium 'een goede ruimtelijke ordening'. Indien er beperkingen voor het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan rekening mee gehouden.

4.2 Geluid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening mee moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai.

4.2.1 Spoorweglawaai

In de omgeving van de planlocatie bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.2.2 Wegverkeerslawaai

Artikel 76 van de Wet geluidhinder bepaalt dat langs wegen geluidszones bevinden, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg moet worden aangemerkt als stedelijk of buitenstedelijke weg. De locatie aan de Zuid-Kavelsedijk is met de auto alleen bereikbaar via de Noord-Kavelsedijk. Er geldt een maximum snelheid van 60 km/u. Aan de andere zijde is de locatie per fiets te bereiken. De weg is een semi-landweg met nagenoeg alleen bestemmingsverkeer. Gezien de beperkte verkeersaantallen vanwege hoofdzakelijk bestemmingsverkeer en de beperkte verkeersaantrekkende werking van de Bed & Breakfast is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2.3 Industrielawaai

Niet alle industrieterreinen zijn een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder. Pas als daarop inrichtingen zijn toegestaan die als 'grote lawaaimaker' worden aangemerkt als bedoeld in artikel 2.1, lid 3 juncto Bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is daarvan sprake. In het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Evenmin liggen er nabij het plangebied grote lawaaimakers. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Hierbij zijn tevens op 15 november 2007 het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: het Besluit) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: de Regeling) in werking getreden. Uit artikel 2, eerste lid van het Besluit volgt dat een project na de vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide, indien deze maximaal 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes of stikstofdioxide bedraagt. Als aangetoond wordt dat een project niet meer bedraagt dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie, behoeft het het project niet te worden getoetst aan de grenswaarden en is het inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. De grens van de bouw van woningen ligt bij 500 woningen. Omdat het bestemmingsplan geen nieuwe woning mogelijk maakt, wordt op grond van het voornoemde geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Aan de hand van voornoemde conclusie is dit aspect evenmin in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Algemeen

Het rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting), het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen) en het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is onder meer verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In het Bevi zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ingevolge artikel 5, eerste en tweede lid van het Bevi neemt het bevoegd gezag bij de vaststelling van een bestemmingsplan, de de hierin genoemde grenswaarden in acht en wordt rekening gehouden met de richtwaarde, zoals genoemd in artikel 8, tweede lid. Het dient te gaan om plannen die de bouw of vestiging van kwetsbare objecten toelaten.

Onderhavige planlocatie ligt volgens de Risicokaart (www.risicokaart.nl) niet in de (directe) nabijheid van buisleidingen en risicovolle transportwegen. Evenmin spelen andere relevante veiligheidsrisico's een rol.

Afbeelding 7: risicokaart externe veiligheid. Bron: risicokaart.nl

4.5 Bodem

Bij het toekennen van een bestemming aan de grond is het van belang om te weten wat de kwaliteit van de bodem is. Het is bijvoorbeeld in strijd met een goede ruimtelijke ordening om gevoelige bestemmingen zoals woondoeleinden te plannen op gronden die verontreinigd zijn. Met name bij een nieuw bestemmingsplan dat voorziet in een nieuw bestemmingsplan, is het van belang om bij de planvoorbereiding onderzoek naar de bodemkwaliteit te laten uitvoeren.

Omdat het bestemmingsplan niet voorziet in nieuwbouw is het niet nodig om onderzoek uit te voeren naar de kwaliteit van de bodem.

4.6 Water

4.6.1 Algemeen

Een watertoets is een essentieel onderdeel van ieder ruimtelijk plan en is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Uitgangspunt bij de watertoets is het zoveel mogelijk voorkomen van negatieve gevolgen voor het watersysteem door ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Hollandse Delta.

Het Waterschap zorgt voor het beheer van de waterkwaliteit, de vaarwegen, primaire en secundaire waterkeringen en de rioolwaterzuiveringsinstallaties.

4.6.2 Watertoets

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de taken en belangen van het waterschap.

De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets van waterschap Hollandse Delta. Uit de gegevens die de initiatiefnemer van het plan heeft verstrekt volgt dat er sprake is van een plan dat geen invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. De reden is dat het onderhavige bestemmingsplan niet leidt tot extra verharding in het plangebied.

Waterschap Hollandse Delta geeft een positief wateradvies.

4.7 Flora en fauna

4.7.1 Beschermde gebieden

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met gebieden die op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd, met name beschermde natuurmonumenten en Natura 2000-gebieden. Een ruimtelijk plan is ook een 'plan' in de zin van de Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet. Om die reden moet nagegaan worden of het plan significante nadelige effecten kan hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van die gebieden.

In het plangebied van onderhavig bestemmingsplan liggen geen beschermde gebieden in bovengenoemde zin. Ook niet in de nabijheid van het plangebied. Nu het bestemmingsplan evenmin een ontwikkellocatie betreft wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan geen nadelige effecten met zich meebrengt voor natuurgebieden in het plangebied.

4.7.2 Beschermde soorten

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient tevens rekening te worden gehouden met individuele dier- en plantensoorten die bescherming genieten ongeacht waar zij voorkomen. Het op grond van het bestemmingsplan toegelaten gebruik mag er niet toe leiden dat hierdoor beschermde planten- en dierensoorten worden aangetast. De bepalingen over de bescherming van soorten staan in de Flora- en faunawet. Omdat onderhavig bestemmingsplan slechts het gebruik in de bebouwing wijzigt en een conserverend karakter heeft, worden geen beschermde planten- en dierensoorten aangetast.

4.8 Archeologie

4.8.1 Algemeen

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht. Deze wet regelt de zorg voor ons bodemarchief en is de vertaling van het Verdrag van Malta. De essentie van deze wet is dat waardevolle archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem behouden moeten blijven. Op het gemeentebestuur rust de plicht om zich voldoende te informeren omtrent de archeologische situatie in een gebied alvorens bij een plan uitvoerbare bestemmingen aan te wijzen.

Afgaande op het geldende bestemmingsplan is het plangebied niet aangewezen als een gebied met een archeologische verwachtingswaarde.

4.9 Verkeer

De locatie aan de Zuid-Kavelsedijk is met de auto alleen bereikbaar via de Noord-Kavelsedijk. Er geldt een maximum snelheid van 60 km/u. Aan de andere zijde is de locatie per fiets te bereiken. De weg is een semi-landweg met nagenoeg alleen bestemmingsverkeer. Naar verwachting zal de geplande bed & breakfast niet leiden tot een onevenredige toename van verkeer. Mede gezien het beperkte maximaal aantal gasten. Verder is er op het erf ruim voldoende plek aanwezig om te parkeren.

4.10 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wet ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van geplande milieugevoelige functies zoals woningen, ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en dat tevens rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende milieubelastende functies. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor milieuzonering bestaat geen wettelijke normstelling. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). Deze brochure is in beginsel alleen van toepassing op nieuwe situaties. Ter vergelijking wordt de brochure ook wel toegepast op bestaande situaties. De brochure bevat onder meer lijsten met richtafstanden van diverse milieuhinderlijke activiteiten en stappenplannen voor concrete situaties. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG brochure gaan uit van een rustige woonwijk. Indien er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan kan de richtafstand terug gebracht worden met één afstandschap.

Het plangebied kenmerkt zich door haar agrarische karakter. In het plangebied worden geen nieuwe gebouwen geplaatst. Het plan voldoet ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering dan ook aan een goede ruimtelijke ordening.

4.11 Kabels en leidingen

In en nabij het plangebied zijn geen planologische relevante kabels en leidingen aanwezig die bescherming behoeven of een belemmering vormen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels verbonden over het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van hierop bevindende bouwwerken. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

5.2 Planregels

De planregels zijn opgebouwd volgens de systematiek van de SVBP2012. Om de leesbaarheid te bevorderen is in de SVBP2012 gekozen voor een vaste volgorde in indeling van planregels. Onderhavig bestemmingsplan is hierop afgestemd en kent de volgende indeling in planregels:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
  Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen en in artikel 2 wordt de wijze van meten verwoord.
  
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
  Dit hoofdstuk kent aan elke bestemming een artikel toe met planregels. In de bestemmmingsregel wordt aangegeven waarvoor en hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.
  
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
  De algemene regels bestaan in dit bestemingsplan uit een anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidings- en afwijkingsregels en overige regels.
  
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
  In dit hoofdstuk zijn de standaardregels opgenomen aangaande overgangsrecht en de slotregel zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening.

5.3 Bestemmingen

5.3.1 Wonen

Het voormalige agrarische bouwvlak is thans opgenomen als 'Wonen'. Deze grond is bestemd voor wonen voor een bedrijf- of beroep aan huis met tevens de mogelijkheid voor een bed&breakfast. Bij de regeling is hoofdzakelijk aangesloten bij het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. In het geldende bestemmingsplan mag de inhoud van een burgerwoning maximaal 650 m³ bedragen, exclusief 75 m² aan bijgebouwen en overkappingen (exclusief ondergrondse bouwlagen).

Omdat de bestaande bebouwing groter is dan er maximaal is toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan, is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voormalig bedrijfscomplex' opgenomen.

Het rijksmonument is aangeduid op de verbeelding als 'karakteristiek'.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad in beginsel een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen met bepaalde afmetingen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening staan de gevallen opgesomd. Voor gebouwen van tenminste 1.000 m² dient in voorkomende gevallen een exploitatieplan te worden opgesteld. In het bestemmingsplan "Zuid-Kavelsedijk 3" wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Op grond hiervan is een exploitatieplan dan ook niet vereist. Aanvullend wordt nog opgemerkt dat initiatief geheel wordt gefinancierd door de initiatiefnemers.

Hoofdstuk 7 Overleg

7.1 Overleg met overlegpartners

Het voorontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor vooroverleg verzonden aan de overlegpartners. Van het Waterschap Hollandse Delta is het bericht ontvangen dat zij geen opmerkingen hebben over het plan. Van de overige instanties is geen bericht ontvangen.

7.2 Overleg met belanghebbenden

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft in het kader van inspraak vanaf 21 oktober 2013 gedurende 3 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties ontvangen.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 16 december 2013 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen

Bijlage 1 principebesluit gemeente Strijen

Bijlage 2 raadsbesluit