K.P. van der Mandelelaan 130

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebied Brainpark I ligt aan de oostzijde van Rotterdam. Deze groene bedrijvencampus heeft een ideale ligging: direct aan de afrit van de snelweg A16 en aan de invalsweg naar het centrum van Rotterdam. Ook de OV-bereikbaarheid is goed: Brainpark ligt op loopafstand van metrostation Kralingse Zoom en er zijn diverse bus- en tramhaltes in de omgeving. Bovendien is Brainpark goed zichtbaar vanaf de snelweg A16, één van de hoofdaderen van Nederland. Brainpark heeft dus veel potentie. Niet voor niets sprak Vastgoedjournaal in 2017 van de 'Slapende groene parel van Rotterdam'. Brainpark staat aan het begin van een transformatie. De komende jaren zal aan Brainpark ca. 300.000 m² programma toegevoegd worden.

Dit bestemmingsplan maakt één van de eerste ontwikkelingen binnen Brainpark mogelijk. Het betreft de herontwikkeling van het perceel K.P. van der Mandelelaan 130. Het bestaande kantoorgebouw zal worden gesloopt. Hier wordt een nieuw gebouw opgericht dat zal bestaan uit twee bouwvolumes met een hoogte van 35 respectievelijk 70,5 meter. Dit gebouw zal het volgende programma bevatten:

Programma

• 614 studio's en appartementen met een oppervlakte tussen de 19,6 en 49,8 m2;
• 1.661 m2 gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke dakterrassen.

Commercieel programma

• 409 m2 bvo commerciële ruimte (horeca).

De ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan waarin het perceel deels de bestemming 'Gemengd' heeft en deels de bestemming 'Horeca'. Het realiseren van de woningen en commercieel is in strijd met deze bestemming. Ook de toevoeging van hogere volumes is strijdig. Dat betekent dat een ruimtelijke ordeningsprocedure moet worden doorlopen. Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch kader.

1.2 Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het kadastrale perceel KLG00-L-1300. Het betreft het adres K.P. van der Mandelelaan 130.

Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de K.P. van der Mandelelaan en aan de zuidzijde aan de Abram van Rijckevorselweg. Aan de westzijde grenst het plangebied aan het perceel K.P. van der Mandelelaan 150 (Novotel Rotterdam), aan de oostzijde aan het perceel K.P. van der Mandelelaan 120. Dit is thans in gebruik als kantoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (Bron: Luchtfoto 2021)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kralingse Zoom', vastgesteld op 1 februari 2018.

Figuur 1.2: Vigerend bestemmingplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de grenzen van het plangebied gelden meerdere bestemmingen. Op locatie van K.P. Mandelelaan 130 geldt de bestemming 'Gemengd - 1'. Op deze bestemde gronden zijn kantoren, bedrijven t/m categorie 2 en horeca en bijbehorende functies zoals groen, parkeren, ontsluitingswegen en -paden toegestaan. De maximum bouwhoogte is 15 meter en er mag uitsluitend gebouwd worden binnen het bouwvlak.

Rond deze percelen liggen stroken met de bestemming 'Groen'. Hier zijn groenvoorzieningen toegestaan.

In het plangebied gelden twee dubbelbestemmingen.

• De dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2': hiermee worden mogelijke archeologische waarden beschermd. Dit houdt in dat een vergunning vereist is bij werkzaamheden die dieper reiken dan 2,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan.
• De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering': hiermee worden de waterstaatkundige belangen van de waterkering geborgd.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en de toekomstige situatie van het plangebied. Vervolgens is in hoofdstuk 3 een samenvatting opgenomen van het actuele beleidskader dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de sectorale aspecten beschreven, welke inzicht geven in de relevante milieuaspecten en de verrichtte onderzoeken. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Omgeving en huidig gebruik

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied ligt aan de K.P. Mandelelaan in het oosten van de Rotterdam en ten zuiden van stadswijk Kralingen. Het plangebied is onderdeel van Brainpark I. Dit gebied is in de jaren '80 en '90 van de vorige eeuw ontwikkeld als kantoren locatie voor Rotterdam. Brainpark I is onderdeel van Brainpark in zijn geheel. Het gebied kenmerkt zich door kantorengebouwen die allemaal zijn gebouwd vanaf eind jaren '80. Het gebied werd populair door de goed bereikbare ligging aan de rand van Rotterdam. Met de A16 heeft dit gebied een goede auto-ontsluiting.

Brainpark ligt ten oosten van de weg Kralingse Zoom. In het zuiden ligt de Abram van Rijckevorselweg, een belangrijke invalsweg van Rotterdam. Deze weg sluit ten zuidoosten van het plangebied aan op de A16, een van de hoofdaderen van Nederland, en leidt in de westelijke richting naar het centrum van Rotterdam. Aan de noordelijke kant van het Brainpark ligt metrostation Kralingse Zoom. Dit metrostation verbindt het Brainpark met zowel het centrumgebied als de NS-stations Rotterdam Centraal en Rotterdam Alexander. Aan de westelijke zijde van het Brainpark ligt de Erasmus Universiteit. Deze factoren zorgen ervoor dat het aantrekkelijk en goed ontsloten gebied is.

2.1.2 Huidige opzet

Op Brainpark zijn voornamelijk kantoren gevestigd. De bebouwingsdichtheid is laag, de bebouwing wordt omgeven door groen en parkeerterreinen. De bouwhoogte is relatief laag, zeker in vergelijking met nabijgelegen gebieden als de Erasmus-campus en kantorenpark Fascinatio. Er is ook een hotel aanwezig, het enige hoge volume op Brainpark. Brainpark is vormgegeven als kantorenpark: de gebouwen staan in een parkachtige, groene omgeving. Het centrale gebied, tussen de K.P. van der Mandelelaan en de Max Euwelaan, kent een parkachtige inrichting rondom een waterplas.

Brainpark is primair ingericht vanuit de bereikbaarheid met de auto. Het is een monofunctioneel kantorenpark waar in de huidige situatie alleen gewerkt wordt. Door de goede ontsluiting voor auto's maar zeker ook door het openbaar vervoer, de parkachtige omgeving en de nabijheid van de Erasmus Universiteit, heeft het gebied een grote potentie. Met name omdat de behoefte aan monofunctionele kantoorgebieden afneemt; gebieden waar wonen, werken en ontspannen gecombineerd wordt blijken door alle gebruikers aantrekkelijker gevonden te worden.

2.1.3 Het plangebied

Ruimtelijk

Het plangebied, K.P. van der Mandelelaan 130, ligt aan de zuidzijde van Brainpark. In het gebied staat een vierkant bouwvolume dat bestaat uit 3 bouwlagen op een halfverdiepte parkeergarage. Het heeft een hoogte van ca. 15 meter. Het gebouw staat tegen de achtergrens van het terrein.

Functioneel

Het gebouw in het plangebied wordt gebruikt als kantoor. De gronden aan de noord- en westzijde van het gebouw zijn in gebruik als parkeerterrein. Vanwege de beperkte hoogte van het gebouw en de omvang van de parkeerterreinen heeft het gebied een stenig uiterlijk; er is weinig groen of verblijfskwaliteit aanwezig.

2.2 Ontwikkeling Brainpark

Masterplan Brainpark

De Rotterdamse bevolking groeit. Door de groeiende vraag naar wonen neemt de druk op de woningvoorraad toe. En om in deze vraag te voorzien is het van belang dat er voldoende woningen worden gebouwd. Rotterdam vindt dat de groei kansen biedt om de stad aantrekkelijker te maken door op bepaalde gebieden te verdichten. Brainpark is een van de aangewezen gebieden waar rondom een OV-knooppunt een mix aan functies, zoals wonen, werken , voorzieningen en openbare ruimte, toegevoegd kan worden. Deze ambitie is vertaald in het Ambitiedocument Rotterdam Brainpark (2020). Hierin is samen met de particuliere vastgoedeigenaren inzicht gegeven in de transformatie van Brainpark. Dit is gedaan door het benoemen van een gezamenlijk gedragen statement van gemeente, eigenaren, gebruikers en stakeholders. Deze opgave is uitgewerkt in het Masterplan Brainpark en dit Masterplan is vervolgens op 3 februari 2022 vastgesteld.

In 2030 is Brainpark hét centrale kenniscentrum van Rotterdam en regio! Waar ondernemers zich graag vestigen en 'brains' graag werken, wonen en leren. Brainpark vormt voor hen een uitvalsbasis naar de stad en de rest van de wereld; het is meer dan de uitstekend bereikbare entree tot de stad, maar ook de plek waar je echt verbinding maakt met anderen. De nabijheid van EUR en hogeschool zorgt voor een continue uitwisseling van mensen, kennis en ideeën, wat het tot een dynamisch ecosysteem maakt waar mensen en bedrijven kunnen starten en doorgroeien. Het is er gastvrij, je wordt er uitgenodigd tot prettig werken, wonen in een ontspannen, verzorgde sfeer met goede basisvoorzieningen, ontmoetingsplekken voor bewoners en ondernemers en een groen park waarin je kunt sporten of ontspannen. Dit is een relaxte plek voor iedereen die wil profiteren van optimale bereikbaarheid en een dynamische omgeving op fietsafstand van het centrum.

Het manifest is vertaald in 8 ambities:

1. Optimale mix;

2. Verbonden met de stad en EUR;

3. Sterk OV ;

4.Verdichten en vergroenen;

5. Gedeelde voorzieningen;

6. Plinten en openbare ruimte als verbinder;

7. Gezond en toekomstbestendig;

8. Ondernemen.

In het masterplan zijn randvoorwaarden voor de ontwikkeling benoemd. Door deze randvoorwaarden wordt een invulling voorzien, waarbij aan de zijde van de A16 (de geluidbelaste zijde) een gesloten wand wordt gecreëerd. Aan de parkzijde wordt juist een opener structuur met een levendige plint voorzien.

Het Masterplan bevat daarnaast de volgende belangrijke inhoudelijke keuzes:

• De realisatie van 2.500 tot mogelijk 3.000 woningen, in een verhouding van 30% sociaal, 40% middensegment en 30% hoger segment.
• Behoud van ca. 90.000 m2 aan volume voor kantoren en bedrijven (via doorexploitatie, transformatie en sloop-/ nieuwbouw).
• Realisatie van 45.000 m2 overig programma (horeca, hotel en commerciële en maatschappelijke voorzieningen).
• Herinrichting van het openbaar gebied, mede door het realiseren van een esplanade tussen EUR en metrostation Kralingse Zoom.
• Het plaatsen van innovatieve (tussen)schermen aan de A16 om te komen tot een geluidluw woon- en leefgebied.
  

Brainpark staat dus aan het begin van een transformatie. De komende jaren zal aan Brainpark ca. 300.000 m² programma toegevoegd worden. De ontwikkeling zal plaatsvinden tussen de bestaande gebouwen, er zal dus sprake zijn van een verdichting en intensivering van het gebied.

Strategische Verkenning Verstedelijking

Rotterdam heeft in de 'Strategische Verkenning Verstedelijking' het voornemen uitgesproken om de OV-knooppunten en metrolijnen optimaal te benutten om de groeiende stad ruimte te bieden door nieuwe stedelijke knooppunten te realiseren met een mix aan functies waar wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte en groen bij elkaar komen. Brainpark is een van de aangewezen gebieden. Het Brainpark is een locatie die de komende jaren getransformeerd zal worden tot een plek waar gewoond, gewerkt en geleerd kan worden met een duidelijke verbinding met de Erasmus Universiteit. Door in dit gebied woningen, horeca en maatschappelijke voorzieningen toe te voegen en kantoren te behouden, wordt deze ambitie gerealiseerd. De kantoorparken met monofunctie zijn niet meer van deze tijd. De ontwikkeling aan de K.P. Mandelelaan 130 geeft hierbij het startschot om Brainpark te ontwikkelen tot een dynamisch en leefbaar stuk Rotterdam.

2.3 Projectbeschrijving

2.3.1 Inleiding

Op de locatie K.P. van der Mandelelaan 130 zal één van de eerste ontwikkelingen van het nieuwe Brainpark plaats gaan vinden. Een pionier die de toon zal zetten voor de transformatie van heel Brainpark.

2.3.2 Ruimtelijke opzet

Binnen het bestaande Brainpark varieert de hoogte van de gebouwen; de meeste gebouwen zijn circa 15 meter met een uitschieter naar 65 meter. Uitgangspunt van de transformatie van Brainpark is de verdichting van het gebied. Ook de bouwhoogte zal daarbij toenemen.

Het nieuwe gebouw zal bestaan uit twee volumes die tegen elkaar staan. De nieuwe volumes hebben verschillende hoogtes die zullen aansluiten bij de gebouwen rond het plangebied en bij de volumes die de komende jaren aan Brainpark toegevoegd zullen worden.

Aan de zuidzijde van het plangebied zal een volume van 35 meter gebouwd worden. Dit sluit goed aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied en vormt een tussenstap naar de hoogbouw. In het noordelijke deel van het plangebied komt een bouwvolume van 70,5 meter. Dit volume op deze plek zal de entreefunctie van de Abram van Rijckevorselweg markeren. Qua bouwhoogte sluit dit volume goed aan bij het hoogstedelijke imago dat Brainpark in de toekomst uit wil gaan stralen; het refereert ook aan bebouwing in nabijgelegen gebieden zoals de Erasmus-campus en Fascinatio waar al bebouwing van deze hoogte staat. Door de verspringende bouwhoogten ontstaat een samenspel van de verschillende volumes. De daken spelen een belangrijke rol in de ervaring; deze zijn toegankelijk voor de bewoners van het complex. Deze vormen daarmee de 'vijfde gevel' van dit project.

Het plangebied dat in ontwikkeling wordt gebracht heeft een oppervlak van 5.934 m2. In het plangebied is sprake van verdichting van de ruimte door een toevoeging van 614 appartementen en een toevoeging van 409 m² bvo aan commerciële ruimte.

In de positionering van het gebouw is rekening gehouden met de mogelijke locaties van een nieuwe oeververbinding.

Figuur 2.1 Samenstelling bouwvolumes (bron: Kraaijvanger)

2.3.3 Functionele opzet

Het programma dat in het plangebied beoogd is, bestaat uit 614 studio's en appartementen in het betaalbare-, midden- en vrije huursegment. Deze woningen hebben oppervlaktes variërend van 19,6 m2 tot 49,8 m2.

De ontwikkeling kent daarbij een bijzonder concept; binnen het gebouw worden naast de individuele appartementen verschillende ondersteunende voorzieningen (amenities) en openbare daktuinen gerealiseerd. Zo worden op de begane grond rondom de entree diverse gezamenlijke voorzieningen ingericht. Voorbeelden zijn ruimten om te studeren, een wasserette, een ruimte om muziek te maken en een filmzaal. Op de 10e verdieping van de hoogbouw komt een ruimte voor het organiseren van activiteiten. Deze verdieping sluit aan op het dak van het lagere volume, dat geheel ingericht is als gezamenlijke tuin. In totaal zal de oppervlakte aan gezamenlijke voorzieningen circa 1.500 m2 bedragen.

In de plint komt een commerciële ruimte van 409 m2. De exacte invulling is nog niet bekend.

Het parkeren zal opgelost worden in een auto- en fietsparkeergelegenheid onder de bebouwing. Dit wordt dus aan het oog onttrokken, wat bijdraagt aan de verblijfskwaliteit in het gebied.

Leefbaarheid

Het concept waar in dit project mee gewerkt wordt is niet nieuw in Nederland, maar wel bijzonder in dit deel van Rotterdam. Gebruik maken van wooneenheden tussen 19,8 m2 en 46 m2 en daarnaast gezamenlijke ruimtes aanbieden voor bewoners van het gebouw, is een concept waarmee voornamelijk 1- en 2-persoonshuishoudens worden aangetrokken. De huishoudens bestaan uit studenten, starters of expats die naast hun eigen ruimte ook behoefte hebben aan een plek waar ze nieuwe mensen leren kennen. In dit concept worden de wooneenheden zo efficiënt mogelijk ingericht en wordt gebruik gemaakt van collectieve voorzieningen om de ruimte maximaal te benutten. Deze ontwikkeling creëert gemeenschappen binnen een gebouw. Dit verhoogt de leefbaarheid binnen het gebouw maar ook de leefbaarheid van dit deel van Brainpark. De bewoners zullen vooral gebruik maken van de fiets of het openbaar vervoer. Daarbij zijn er deelauto's aanwezig waar de bewoners gebruik van kunnen maken.

In afstemming met de afdeling Wonen van de gemeente is het concept definitief gemaakt. Zo worden onder andere de studenteneenheden verhuurd aan studenten die zijn ingeschreven bij een onderwijsinstelling. Alle woningen krijgen geen individuele buitenruimte, maar er wordt wel een bouwkundige voorziening gemaakt waardoor het in de toekomst mogelijk is deze buitenruimte alsnog te realiseren.

Figuur 2.2 Zicht vanaf Abram van Rijckevorselweg

Figuur 2.3 Zicht vanaf K.P. van der Mandelelaan

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerde versie 2020)

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing

Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Rotterdam past binnen het rijksbeleid.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking, gewijzigd 2017)

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m2 bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing stedelijke ontwikkeling

Woningbouw in de beoogde omvang kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu geen woningen mogelijk.

Provinciale woningbehoefteraming

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn.

Figuur 3.1 Gewenste Woningvoorraadtoename regio Rotterdam (bron: WBR 2021)

Regionale afspraken en woningbehoefteraming

In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is (mede op basis van een eerdere prognose) afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De hogere prognose van de WBR 2021 is aanleiding om deze regionale afspraken te actualiseren.

ABF Research heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, Abf 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten, zowel de randgemeenten als de centrumgemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen.

De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. In Rotterdam is de netto uitbreidingsbehoefte 38.200 woningen.

Kwalitatieve behoefte

Naast de evidente kwantitatieve behoefte voorziet het bouwplan in een specifiek type woningen in een specifiek woonmilieu. Op een goed ontsloten locatie in een groene omgeving wordt een woongebouw ontwikkeld met een hoogstedelijke uitstraling. Het gebouw voorziet in kleinschalige appartementen, die geschikt zijn voor starters op de woningmarkt. In het gebouw is ruimte voor voorzieningen, waar de bewoners gebruik van kunnen maken. Daarmee wordt ingespeeld op een specifieke doelgroep waar in de regio vraag naar is.

Met het oog op een betere balans in de Rotterdamse woningmarkt is in het huidige gemeentelijk beleid (Addendum Woonvisie) de verhouding 20% sociaal segment, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment vertrekpunt.

Uit het regionale behoefteonderzoek (Abf) blijkt dat voor de verschillende prijssegmenten er een uitbreidingsbehoefte ligt van:

• + 7.100 sociale woningen (19%, huur en koop);
• + 16.000 middeldure woningen (42%, vooral koop);
• + 15.100 dure woningen (40%, vooral koop).

Figuur 3.2 Woningbehoefte 2020 tm 2030 (bron: woningbehoefteonderzoek Abf)

Conclusie

De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021)

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De voor dit plan relevante beleidsuitgangspunten uit de visie worden hierna behandeld.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads- en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving.

Toetsing omgevingsvisie

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied van Rotterdam. Er zal verdichting plaatsvinden. De ontwikkeling speelt in op de huidige kwaliteiten van de kantoren en daarnaast worden ruimtelijke kwaliteiten zoals woningen en commerciële voorzieningen toegevoegd aan het gebied. De woningen die worden gerealiseerd, zullen voldoen aan de duurzaamheidseisen en zijn georiënteerd op de huidige metrolijn. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voldoet dus aan het beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021)

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Voor de beoogde herontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
  • b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
    • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en;
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
  • c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
    • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Lid 2 t/m 7

Niet van toepassing.

Toetsing

Relevante richtpunten voor deze locatie in de stad zijn:

• ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad;
• ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'. Met de ontwikkeling is sprake van verdichting binnen bebouwd gebied. Ook wordt de ontwikkeling ingepast in de bestaande stedelijke groen- en waterstructuur doordat er relatie met de centraal gelegen met de parkzone gerealiseerd wordt.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening.
  • b. Indien de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt er gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Toetsing

De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.3 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van stadsregio Rotterdam en vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Lid b van artikel 6.10 is daarom niet van toepassing.

Artikel 6.50 Risico’s van klimaatverandering

In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

• wateroverlast door overvloedige neerslag;
• overstroming;
• hitte;
• droogte.

Toetsing

Zie paragraaf 4.3.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Rotterdam (2021)

De omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening

Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt.

De omgevingsvisie gaat uit van 5 langetermijndoelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei:

• Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen.
• Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer.
• Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken.
• Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar w grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties.
• Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren.

Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes.

Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes.

De stad zet in op een aantal markante campuslocaties: de Cultuurcampus op Zuid en de Erasmus MC Health Tech Campus (inclusief het Pandemic & Disaster Preparedness Center). Ondertussen ontwikkelt ook de campus Woudestein zich door, met een sterke koppeling met het aangrenzende Brainpark. In Rotterdam ontstaat zo een netwerk van toonaangevende campussen en onderwijslocaties, aangevuld met thematische ‘fieldlabs’ in haven en stad.

Toetsing

Brainpark is een van de locaties in de stad die is aangemerkt als zoekgebied voor verstedelijking en verdichting. Dit concept geeft daar invulling aan.

3.3.2 Hoogbouwvisie 2019

De vastgestelde Hoogbouwvisie 2019 vormt een herijking van het oude hoogbouwbeleid en geldt voor alle nieuwe hoogbouwinitiatieven. De hoogbouwvisie uit 2011 was vooral een visie over hoogbouw en de Binnenstad. Het Binnenstadsplan uit 2008 zette zwaar in op verdichting van de Binnenstad, met name voor wonen (en kantoren geclusterd in het RCD en de Wilhelminapier). Gekoppeld aan deze verdichtingsopgave was een nieuw kader voor hoogbouw nodig.

De aankomende jaren moeten er circa 50.000 nieuwe woningen bijkomen in Rotterdam om aan de vraag te kunnen voldoen. Een verdere verdichting van de (Binnen)stad is onvermijdelijk. Maar er zijn meer plekken die geschikt zijn voor hoogbouw. Op verschillende plekken in Rotterdam wordt er gewerkt aan een verdichting van de stad. Op sommige plekken lijkt (een combinatie met) hoogbouw hiervoor een geëigende manier. Ook voor deze plekken is een kader voor hoogbouw noodzakelijk.

De hoogbouwvisie kent 3 schaalniveaus. De stad, de straat en het gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn voor hoogbouw.

de stad

In het beleid zijn hoogbouwzones aangegeven. Tot deze gebieden horen de binnenstad, Hart van Zuid, de Alexanderknoop en Feijenoord City. Het gebouw ligt in Brainpark. Brainpark is een gebied is aangewezen als verstedelijkingszone nabij OV. Hier liggen binnenstedelijke verdichtingskansen. Het is echter niet aangewezen als hoogbouwzone. Het valt daarmee buiten het hoogbouwbeleid.

Binnen grote gebiedsontwikkelingen (die geen onderdeel zijn van het hoogbouwbeleid) kan het voorkomen dat er een gebouw is dat vanuit onderscheidend gebruik, plek of programma door de hoogbouwgrens van 70 meter gaat. Mits er voldaan wordt aan de kwaliteitseisen van de niveaus straat en gebouw kan het college van B en W afwijken van de maximumhoogte in deze gebieden.

de straat

Het patroon van straten, pleinen en kades is leidend voor de nieuwe bebouwing. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een (groter) stedelijk weefsel en specifiek aan te sluiten op de Rotterdamse laag. De Rotterdamse laag en de invulling van de plint vormen en activeren de stedelijke ruimte. In de plint van dit gebouw komen openbare en gemeenschappelijke functies. Dit zijn functies die horen bij een stedelijk weefsel. Het gebouw past met een bouwhoogte van 70,5 meter binnen het hoogstedelijke imago dat brainpark in toekomst wil uitstralen.

De Hoogbouwvisie bevat daarnaast ook eisen ten aanzien van bezonning en windhinder. Het is van belang om bij ontwikkeling van hoogbouw het effect op de omgeving te onderzoeken. Bij het toevoegen van hoogbouw moet er in ieder geval duidelijk zijn hoeveel het nieuwe volume bijdraagt aan extra schaduw in de stad.

Deze onderdelen zullen in de toekomstvisie van Brainpark nader uiteengezet worden. Voor dit project kan daarover worden gesteld, dat er in de omgeving geen woonpanden zijn, die schaduwhinder als gevolg van de nieuwe ontwikkeling ervaren.

het gebouw

Het stimuleren van ontmoeting moet een van de speerpunten zijn bij de ontwikkeling van hoogbouw. Dit gaat de eenzaamheid van bewoners tegen, is een goed middel in het tegen gaan van 'ondermijning' en draagt bij aan een verhoogde woonkwaliteit en betrokkenheid

Uitgangspunt voor elk gebouw is dat er een multifunctionele ruimte moet zijn waar uitwisseling tussen personen en functies centraal staat. In het gebouw dienen routes zo te worden vormgegeven dat deze ruimte vanuit elke entree (ook parkeren) onderdeel van die route is.

Bij de K.P. van der Mandelelaan 130 is rekening gehouden met de belangrijke ontmoetingsfunctie. Hiervoor worden diverse gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd, onder andere nabij de entree.

3.3.3 Woonvisie, koers naar 2030, agenda tot 2020 (2016)

In de gemeentelijke Woonvisie: Rotterdam 2030. Is de algemene behoefte beschreven aan woningen in Rotterdam. De gemeente Rotterdam groeit. Het inwonertal zal in 2030 uitkomen op 675.000 inwoners. Naast de bevolkingsgroei zal ook het aantal huishoudens toenemen.

Om aan de groeiende vraag te voldoen heeft Rotterdam de volgende doelen gesteld:

• Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren. Dit wordt gedaan door de woonvraag te accommoderen van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials, het creëren van een meer gedifferentieerd woningbestand en
• Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.
• De basis op orde houden door het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Toetsing

In het plangebied wordt een aantrekkelijk en bijzonder woonmilieu ontwikkeld dat zich richt op studenten en young professionals. In principe staat het gemeentelijk beleid geen woningen toe van minder dan 50 m2. Met dit concept wordt echter een bijzonder woonmilieu gecreëerd. Zie ook de toetsing aan het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen (3.3.5).

3.3.4 Addendum Woonvisie 2030: Thuis in Rotterdam (2019)

Met het Rijk is eind 2018 voor de metropoolregio Rotterdam/Den Haag een actieplan vastgesteld waarmee het Rijk en de regio versneld aan de behoefte van 100.000 woningen in de periode tot 2020-2025 willen voldoen.

In 2019 ondertekende de gemeente samen met andere regiogemeenten, de Maaskoepel, de woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland het Regioakkoord, met daarin woningmarktafspraken voor de regio als geheel en gemeenten afzonderlijk. Dit regioakkoord vormt de basis voor het Addendum Woonvisie 2030.

Het Addendum vervangt de teksten over de ontwikkeling van de woningvoorraad en duurzaam bouwen in de Woonvisie 2030. De Agenda 2022 in het Addendum vervangt de Agenda 2022 in de Woonvisie 2030. De nieuwe agenda bevat meer maatregelen voor de korte termijn.

De kern van het Addendum Woonvisie 2030 is de realisatie van duizenden extra nieuwbouwwoningen en het verminderen van de sloop van woningen. Ook is in het Addendum meer aandacht voor het betaalbaar verduurzamen van woningen. Met het Addendum wil de gemeente de woningvoorraad in Rotterdam nog beter laten aansluiten bij de behoefte van Rotterdammers. Met de huidige woningvoorraad lukt dit nog niet goed.

Nu valt 69 procent van de woningen in de sociale sector (huur en koop) en 31 procent in het middensegment of hoger (huur en koop). De gemeente wil dat er meer evenwicht in het woningaanbod komt. De hiervoor genoemde verhouding in de woningvoorraad komt namelijk niet overeen met de samenstelling van de Rotterdamse bevolking, waar steeds meer mensen een hogere opleiding en inkomen hebben. Uit het woningbehoefteonderzoek dat de gemeente samen met de andere gemeenten in de regio heeft uitgevoerd blijkt dat er in Rotterdam dan ook een tekort is in het middensegment en het hogere segment, terwijl er juist een overmaat is in het sociale segment. Met alle ingrepen die in het Addendum zijn beoogd zal in Rotterdam in 2030 ongeveer 58 procent van de totale woningvoorraad sociaal zijn. In absolute aantallen blijven er altijd meer sociale woningen dan huishoudens in de sociale doelgroep.

Stadsbreed is de leidraad voor nieuwbouw - op de korte en lange termijn - met het oog op een betere balans: 20% sociaal segment, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment.

Toetsing

In het plangebied worden woningen ontwikkeld die aansluiten op de woningbehoefte. Vertrekpunt is de verhouding 20-30-30-20. In dit initiatief is vervolgens een accent gelegd op het betaalbare en middenhuursegment, in lijn met het Actieplan Middenhuur (april 2019). Hierop is nader ingegaan in paragraaf 3.3.3 en 3.1.3).

3.3.5 Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen (2021)

Het voorliggende beleid heeft een belangrijk doel: het realiseren van woonkwaliteit ten behoeve van een toekomstbestendige woningvoorraad.

In het Nieuw Kwaliteitsbeleid Wonen staat dat minimale woninggrootte waaraan moet worden voldaan afhankelijk is van het woonmilieu waar de locatie is gelegen, van het type woning dat wordt gebouwd en van de vraag of het binnen de invloedssfeer van een OV-knooppunt is gelegen. Brainpark wordt in de Woonvisie en in het kwaliteitsbeleid aangemerkt als een luxe groenstedelijk woonmilieu. Op 30 november 2021 is besloten om Brainpark I aan te wijzen als 'creatief gemengde stadswijk' (definitie uit Kwaliteitsbeleid) cq 'rustig stedelijk milieu' (definitie Actieplan Middenhuur) en de daarbij behorende eisen (wat betreft woningoppervlaktes). Voor de beoordeling of de ontwikkeling passend is, wordt uitgegaan van deze definities. 

In het Kwaliteitsbeleid Wonen zijn er normen opgenomen voor wonen in een creatief gemengde stadswijk. De gebruiksoppervlakte voor appartementen is dan minimaal gemiddeld 60 m². In het Kwaliteitsbeleid Wonen zijn ook mogelijkheden opgenomen om hiervan af te wijken.

Een belangrijk aspect vanuit het kwaliteitsbeleid is de collectiviteit. Hoe dit wordt ingevuld is sterk afhankelijk van bijvoorbeeld de locatie en doelgroep. Verder is flexibiliteit een belangrijk thema: gebouwen moeten toekomstbestendig zijn.

Het Kwaliteitsbeleid Wonen geeft ruimte voor afwijkende gebruiksoppervlakten als voor de doelgroep studenten, jongeren of ouderen wordt gebouwd en er sprake is van een innovatief woonconcept waarbij in het woongebouw collectieve functies worden en gerealiseerd. In dit concept staat de ontmoeting centraal. Naast de individuele woningen biedt dit concept een aantal functies die alleen voor de bewoners toegankelijk zijn, zoals gezamenlijke daktuinen, lounges, een bioscoop, werkplekken, een gameroom, een muziekkamer, een wasserette en deelauto's.

Een dergelijk concept op deze plek sluit prima aan op de studenten die op de nabijgelegen Erasmus Campus studeren of gestudeerd hebben. Door het aanbieden van een gedifferentieerd product, dat zich richt op studenten en young professionals, wordt voldaan aan het gestelde in het kwaliteitsbeleid. Er kan derhalve afgeweken worden van de minimale ondermaat van 50 m2. Onder andere omdat de voorzieningen in het gebouw een verlengstuk van de woning vormen; het gebruiksoppervlak wordt dus feitelijk vergroot.

3.3.6 Actieplan Middenhuur

In het Actieplan Middenhuur staan de kaders waaraan ontwikkelingen in het middenhuursegment aan moeten voldoen.

Voor de woningen die in het middenhuursegment worden ontwikkeld gelden de volgende voorwaarden:

• De woningen moeten minimaal gemiddeld 60 m2 gbo zijn. In het geval van innovatieve woonconcepten met veel gemeenschappelijke ruimten kan hiervan worden afgeweken.
• Prijsgrenzen voor middeldure huurwoningen liggen tussen €764,- en €1075 (prijspeil 2022);
• De woningen dienen minimaal 15 jaar in dit prijssegment te worden geëxploiteerd;
• De maximaal gemiddelde aanvangshuur is €950,- (prijspeil 2019).

3.3.7 Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Het verkeer- en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Stedelijk Verkeersplan

Rotterdam 2017-2030+. Het plan is op 11 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam.

Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten:

• de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035;
• de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie;
• de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert- steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen:

1. Stimuleren van fiets en ov binnen de Ring;

2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht;

3. regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande;

4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt;

5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile;

6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt;

7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie;

8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict;

9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Toetsing

De beoogde locatie ligt op loopafstand van de metro en tram die het plangebied verbindt met de stad. Het metrostation Kralingsezoom bevindt zich op circa 850 meter loopafstand. Onder de bebouwing en in de plint van het gebouw wordt een fietsenstalling gerealiseerd. Hierdoor wordt het de bewoners makkelijk gemaakt om de fiets of van het OV gebruik te maken.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen het gemeentelijke beleid en bijdraagt aan de gestelde ambities met betrekking tot woningbouwopgave en versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

3.3.8 Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 (2021)

In februari 2018 is de beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn veel bouwvergunningen afgegeven waarin de parkeereis voor de auto en de fiets op basis van deze regeling is berekend. Bij het werken met de beleidsregeling uit 2018 bestaan er soms onduidelijkheden waardoor een verduidelijking en juridische aanscherping van de beleidsregeling nodig is. De nieuwe beleidsregeling geeft een realistischer en op de toekomst gerichter beeld van de verwachte parkeerbehoefte bij nieuwe bouwontwikkelingen.

Het geldende beleid is de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022.

Planspecifiek

Aan de parkeereis voor fietsen kan worden voldaan door deze in een gezamenlijke stalling uit te voeren. Hiervoor gelden de volgende normen:

Dubbellaags parkeren is toegestaan, maar er moeten per woning altijd minimaal twee plekken in een laag rek beschikbaar zijn.

Brainpark valt op basis van de beleidsregeling Parkeernormen onder gebiedstype B. Het aantal autoplaatsen moet op basis van onderstaande tabel worden berekend.

In het ontwerp is rekening gehouden met de normen uit de beleidsregeling.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022). Voor de te hanteren norm ligt het plangebied in zone B.

Verder biedt het gemeentelijk parkeerbeleid in bepaalde situaties mogelijkheid tot vrijstelling van de parkeernormen. Bijvoorbeeld door een gunstige ligging ten opzichte van openbaar vervoer of de inzet van deelmobiliteit. Het gemeentelijk parkeerbeleid schrijft ook fietsparkeernormen voor, in appartementsgebouwen moeten de fietsparkeerplaatsen in een gezamenlijke stalling uitgevoerd worden.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten door de K.P. van der Mandelelaan. De weg is een gebiedsontsluitingsweg waar een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. De weg sluit in westelijke richting aan op de Kralingse Zoom, vanwaar het hoofdwegennet van Rotterdam kan worden bereikt. In noordelijke richting maakt de K.P. van der Mandelelaan overige bestemmingen in het kantorenpark bereikbaar. Op delen van de K.P. van der Mandelelaan is eenrichtingsverkeer ingesteld. Binnen zeer korte afstand is via de Kralingse Zoom en Abram van Rijckevorselweg de aansluiting op de rijksweg A16 bereikbaar. In noordelijke richting kan via de Kralingse Zoom en Jacques Dutilhweg een andere aansluiting op de rijksweg A16 worden bereikt.

Langzaam verkeer

Langs de K.P van der Mandelelaan liggen voetpaden. Fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Er zijn geen aparte fietsstroken aanwezig.

Openbaar vervoer

Het plangebied is bereikbaar per metro, tram of bus. Binnen 200 meter loopafstand ligt langs de Kralingse Zoom de bushalte Rotterdam, HES, waar vandaan bussen in verschillende richtingen vertrekken. Binnen circa 650 meter loopafstand ligt de tramhalte Rotterdam, Burgemeester Oudlaan. Hier halteren de tramlijnen 18, 21 en 24. Het dichtstbijzijnde metrostation is Kralingse Zoom (circa 850 meter loopafstand, 750 meter hemelsbreed), waar metrolijnen A, B en C halteren.

Parkeren

Parkeerbehoefte

De parkeernormen van de gemeente Rotterdam zijn gebaseerd op de parkeernormen van de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022'. Voor het plangebied worden de parkeernormen voor zone B gehanteerd. In het beleid is opgenomen dat de parkeereisen worden berekend in twee cijfers achter de komma en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze, derhalve bij 0,50 of meer naar boven en bij minder dan 0,50 naar beneden.

In het gemeentelijk beleid zijn bijzondere vrijstellingen van de parkeernormen mogelijk. Dit is in onderhavige situatie van toepassing door de korte nabijheid van de tramhalte Burgemeester Oudlaan, welke op circa 500 meter hemelsbrede afstand van de planlocatie ligt. Het dichtstbijzijnde metrostation ligt op minder dan 800 meter hemelsbrede afstand van de planlocatie. Hierdoor kan de parkeerbehoefte met 20% in mindering worden gebracht. Dit is dan ook de OV-reductie die bij deze ontwikkeling leidend is.

Ook wordt er extra fietsparkeerruimte gerealiseerd: als een ontwikkeling in betaald parkeergebied voorziet in extra fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein, wordt de autoparkeereis met maximaal 10% verlaagd in de verhouding twee fietsparkeerplaatsen in plaats van één autoparkeerplaats. Deze extra fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd op eigen terrein en zijn bedoeld voor langparkeerders (bewoners, werkers, studenten). Voor de woningen zijn na reductie 44 parkeerplaatsen nodig. Binnen de beleidsregeling parkeernormen van de gemeente Rotterdam is het mogelijk een reductiefactor te hanteren bij het uitvoeren van parkeerplaatsen voor deelauto's.

Fietsparkeren

De gemeente Rotterdam geeft in het gemeentelijke parkeerbeleid (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022) tevens normen waarmee het aantal stallingsplaatsen voor fietsen kan worden bepaald. Onderstaande tabel geeft de toekomstige fietsparkeerbehoefte van het plangebied weer. Hierbij zijn de extra fietsparkeerplekken gerekend die benodigd zijn voor de 10% reductie autoparkeerplaatsen.

Tabel 4.3 Fietsparkeerbehoefte

Bovenstaande berekening gaat uit van 2 parkeerplaatsen per woning. In het parkeerbeleid is opgenomen dat voor studentenkamers een fietsparkeernorm van 1 per woning geldt. In het complex worden 379 eenheden aangeboden als studentenkamer. Dat betekent dat er 379 fietsparkeerplaatsen minder gerealiseerd hoeven te worden. In totaal zijn er dus 878 fietsparkeerplaatsen nodig voor de woningen.

In het ontwerp is rekening gehouden met 910 fietsparkeerplekken (inclusief 10% scooters en speciale fietsen). Hiermee zijn er voldoende fietsparkeerplaatsen beschikbaar voor bewoners en bezoekers. Bovendien kan het ruimtebeslag op de begane grond en bij het gebouw worden gereduceerd, wat ten goede komt aan de verblijfskwaliteit in en om het pand. In het gebouw zal een beheerder komen, die tevens toe zal zien op het beheer van de openbare ruimte rondom het gebouw. Daarbij hoort ook de handhaving op het fietsparkeren. Fietsen worden alleen op de daarvoor aangewezen plaatsen toegestaan. Het hanteren van een ander uitgangspunt voor fietsparkeren in dit project leidt dus niet tot knelpunten elders.

Voor de commerciële functies zullen, afhankelijk van de invulling, auto- en fietsparkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd worden.

Verkeersgeneratie en –afwikkeling

Verkeersgeneratie

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Daarbij is aangesloten bij de minimale kencijfers voor schil centrum in zeer stedelijk gebied. Binnen de bandbreedte van het kengetal is het gemiddelde genomen.

De verkeerstoename is voor de gehele ontwikkeling berekend. De verkeersgeneratie is berekend en weergegeven in tabel 4.4. Met de kencijfers wordt de verkeersgeneratie voor een gemiddelde weekdag berekend. Door middel van omrekenfactoren voor de verschillende functies (uit CROW publicatie 381 & 272) kan deze worden omgerekend naar werkdaggemiddelden. Werkdaggemiddelden worden gebruikt ter beoordeling van de verkeersafwikkeling over omliggende wegen en kruispunten.

Tabel 4.4 Verkeersgeneratie

Het plan zorgt er op basis van de CROW kengetallen voor dat er voor de nieuwe woningen 1.227 motorvoertuigen per etmaal (werkdaggemiddeld) moeten worden afgewikkeld.

De verkeersgeneratie is berekend op basis van landelijke CROW kengetallen. De meeste bewoners hebben echter geen eigen auto, maar zullen gebruik maken van de deelauto's. In totaal komen er 44 parkeerplaatsen. De inschatting is een turn-over van 5, dat betekent dat de ontwikkeling ca. 440 verkeersbewegingen oplevert.

Op dit moment is in het plangebied een kantoor aanwezig. Dit heeft een oppervlakte van 3.000 m2 bvo. Een kantoor (zonder baliefunctie) heeft op basis van de CROW-normen een verkeersgeneratie van 4.05 per * 2.100 m2 (weekdag). Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 121 motorvoertuigbewegingen (werkdag). Daarmee is sprake van een toename van ca. 320 motorvoertuigen in de maximale situatie.

Verkeersafwikkeling
Het verkeer van en naar het plangebied dient te worden afgewikkeld over de K.P. van der Mandelelaan. Deze weg beschikt over voldoende capaciteit om de verkeerstoename ten behoeve van de beoogde ontwikkeling af te wikkelen. Wel zijn er maatregelen nodig aan de weginrichting (bijv. toevoegen fietsstroken) om de weg geschikt te maken als erftoegangsweg in een woongebied en de verkeersveiligheid van alle verkeersdeelnemers te waarborgen.

Via de K.P. van der Mandelelaan komt het verkeer terecht op de Kralingse Zoom. Via de Kralingse Zoom en Jacques Dutilhweg (noordelijke richting)/Abram van Rijckevorselweg (zuidelijke richting) zal een aanzienlijk deel van het verkeer van en naar het plangebied afwikkelen naar de aansluitingen op de rijksweg A16. Ingeschat wordt dat dit circa 80% van de totale verkeersgeneratie is. Dit komt neer op circa 985 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dit verkeersaantal is worst-case omdat deze is berekend met CROW kengetallen waarbij geen rekening is gehouden met mobiliteitsplan. Reëler is om uit te gaan van de 440 mvt/etmaal, waarbij 350 mvt/etmaal richting de A16 gaan.

Het verkeer spreidt zich via de Kralingse Zoom over de twee aansluitingen op de rijksweg A16: in noordelijke richting naar de aansluiting met de Jacques Dutilhweg en in zuidelijke richting met de Abram van Rijckevorselweg. Door deze spreiding en de grote verwerkingscapaciteit van de aansluitingen zal het verkeerseffect van de voorgenomen ontwikkeling op de aansluitingen van de rijksweg A16 acceptabel zijn en niet zorgen voor significante afwikkelingsproblemen. Er ontstaan ook geen knelpunten met de Geluidsproductieplafonds die voor de A16 gelden: de toename aan verkeer als gevolg van deze ontwikkeling is zo gering, dat deze niet tot een hoorbaar effect leiden.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor de verschillende vervoerswijzen. De (fiets)parkeerbehoefte wordt op eigen terrein opgevangen. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. De ontsluitingswegen bieden voldoende capaciteit om deze toename zonder knelpunten af te wikkelen. Wel zijn maatregelen aan de weginrichting van de K.P. van der Mandelelaan nodig om de verkeersveiligheid van alle verkeersdeelnemers te waarborgen.

4.2 Geluid

Toetsingskader

Wet geluidhinder

Toetsing

Het plangebied ligt in de geluidzone van verschillende wegen (A16, Abram van Rijckevorstelweg). In het kader van de Wet geluidhinder dient te worden beoordeeld of bij de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook de geluidbelasting van de niet-gezoneerde wegen in de omgeving beoordeeld.

De geluidbelasting van de rijksweg A16 is berekend op basis van het geluidregister. Voor de overige wegen zijn verkeersprognoses aangeleverd door de gemeente Rotterdam.

Rijksweg A16

De afstand tot de Rijksweg A16 is beperkt. Hierdoor is in het plangebied sprake van een relatief hoge geluidbelasting. De maximale ontheffingswaarde van 53 dB wordt bij een groot deel van de woningen overschreden. Dit heeft tot gevolg dat bij deze woningen dove gevels nodig zijn. Dit zijn gevels zonder te openen delen. Alleen bij enkele woningen op de eerste en tweede verdieping en woningen met een westgevel wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of maximale ontheffingswaarde.

Abram van Rijckevorselweg

Bij de gevels in de nabijheid van deze weg wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Wel wordt bij alle woningen voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Bij verschillende woningen is een dove gevel nodig vanwege de Rijksweg A16. Bij deze woningen hoeft daarom ook geen hogere waarde te worden aangevraagd vanwege de Abram van Rijckevorselweg.

Overige wegen

De geluidbelastingen van de overige wegen, namelijk de Kralingse Zoom, de K.P. van der Mandelelaan en de Max Euwelaan, zijn niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde/richtwaarde van 48 dB.

Benodigde hogere waarden en dove gevels

In het akoestisch rapport is in tabel 5.1 per geluidbron samengevat welke hogere waarden aangevraagd dienen te worden en bij hoe veel woningen een dove gevel noodzakelijk is.

Toetsing aan gemeentelijk geluidbeleid

Het gemeentelijk geluidbeleid schrijft voor dat elke woning tenminste over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte beschikt. De te ontwikkelen woningen zijn specifiek voor een bepaalde doelgroep (studenten, young professionals en starters) en beschikken niet over een prive buitenruimte. Ook beschikken niet alle woningen over een geluidluwe zijde. Daarnaast zal een deel van de woningen eenzijdig georiënteerd worden naar een zijde waar niet wordt voldaan aan de richtwaarde voor een geluidluwe gevel. Een dergelijke opzet is in strijd met het Rotterdamse ontheffingenbeleid. Dit beleid biedt echter de mogelijkheid om af te wijken. Omdat de woningen niet beschikken over een prive buitenruimte en een groot deel van de woningen niet beschikt over een geluidluwe zijde, zullen compenserende maatregelen worden geboden.

Enerzijds bestaan deze maatregelen uit het creëren van een gedeelde geluidluwe buitenruimte met een hoge kwaliteit. De collectieve buitenruimte bevindt zich in de oksel van het gebouw. Met behulp van een transparant geluidscherm wordt ervoor gezorgd dat de buitenruimte geheel voldoet aan de gemeentelijke voorwaarde om te mogen spreken van een geluidluwe buitenruimte.

Daarnaast worden in het gebouw gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd waar bewoners kunnen komen om te werken en te ontspannen. Deze ruimten maken deel uit van het collectieve gedeelte, dat is gericht op ontmoeting (zie ook 3.3.5). Dat is ook het uitgangspunt van het concept, waarbij diverse voorzieningen buiten de appartementen aangeboden worden. Door deze maatregelen voorziet het plan voor alle woningen in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

Bij de woningen met een dove gevel kan de spuivoorziening worden gecreëerd bijvoorbeeld met geluid gedempte roosters in de gevel met daarachter een geïsoleerd incidenteel te openen deel . Vergelijkbare geluid gedempte voorziening zijn eveneens mogelijk De demping van de gekozen voorziening dient zodanig te zijn dat gestreefd moet worden naar een invallend geluidniveau op het incidenteel te openen deel van ten hoogste 53 dB als gevolg van Rijksweg A16. Indien de maatregelen om deze streefwaarde te realiseren overwegende bezwaren ontmoet vanuit geluid-technisch, architectonisch of financieel oogpunt is een hogere geluidbelasting toegestaan. Deze streefwaarde wordt opgenomen in het besluit hogere waarden.

Op langere termijn is de ambitie in het centrale gedeelte van het Brainpark een geluidluw klimaat te creëren. Dat wordt onder andere bereikt door in de A16-zone geluidschermen tussen de gebouwen te plaatsen. Deze schermen worden circa 25 meter hoog. Daarmee wordt ook de geluidbelasting op het plangebied lager. Voor deze voorziening is een subsidie aangevraagd. De komende jaren zal deze voorziening in delen worden gerealiseerd. Omdat in het eigen project voorzien is in gezamenlijke geluidluwe buitenruimte is hier ook de komende jaren al sprake van een goede akoestische inpassing.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de ontwikkeling, wel zijn maatregelen op gebouwniveau nodig.

4.3 Water

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Omgevingsvisie
• Verordening Ruimte

Hoogheemraadschapsbeleid

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016-2021 'Met mensen en water', Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur in werking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben.

Gemeentelijk beleid

Herijkt Waterplan 2 Rotterdam [Rdam 2013a]

De gemeenteraad van Rotterdam heeft in 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de stad. In het Waterplan zijn lange termijn streefbeelden en kwaliteitsdoelstellingen geformuleerd die een beeld geven van de gewenste situatie voor het watersysteem in heel Rotterdam. De streefbeelden hebben een integraal karakter, niet alleen waterkwaliteit en -kwantiteit, maar ook natuurwaarden en belevingswaarden spelen een rol. In juni 2013 is een herijking van het waterplan vastgesteld met een uitvoeringsstrategie tot 2018.

Gebiedswaterplan Kralingen Crooswijk [Rdam 2008]

Voor het gebied Kralingen Crooswijk is in 2008 het deelgemeentelijk waterplan vastgesteld, tegenwoordig gebiedswaterplan genoemd. Dit gebiedswaterplan is een gebiedsgerichte uitwerking van eerder genoemd WP 2. In de directe nabijheid van het plangebied zijn maatregelen voorgesteld, zoals uitbreiding van oppervlaktewater langs de Burgemeester Oudlaan.

Rotterdamse Klimaatadaptatie Strategie [Rdam 2013]

In 2008 heeft Rotterdam het klimaatadaptatieprogramma Rotterdam Climate Proof vastgesteld. Eén van de belangrijkste resultaten van dit programma is het opstellen van een klimaatadaptatiestrategie voor Rotterdam. Deze strategie is eind 2013 vastgesteld. Klimaatadaptatie is aanpassing aan de klimaatverandering. De klimaatadaptatiestrategie geeft aan welke aanpak wordt gevolgd om de stad aan te passen aan de klimaatverandering. De strategie geeft aan waarom Rotterdam zich aanpast en welke stappen hiervoor gezet worden. Aanpassing aan de klimaatverandering is een zaak van lange adem die echter nu moet starten, omdat de stad voortdurend verandert en zich verder ontwikkelt.

De effecten van klimaatverandering zijn de toe- en afname van waterhoeveelheden in de rivier, de verhoging van waterstanden in de zee, toe- en afname van neerslag en hogere temperaturen. Deze klimaateffecten hebben gevolgen die van betekenis zijn voor de stad, zoals:

• een toename van het risico op overstroming en schade als gevolg van een dijkdoorbraak;
• extra benodigde ruimte voor dijkversterking;
• vaker wateroverlast op straat en/of in gebouwen als gevolg van hevige neerslag;
• versterkte inklinking van de bodem en afname van de water- en groenkwaliteit als gevolg van drogere perioden;
• hittestress als gevolg van hogere temperaturen, met name in verharde gebieden.

De klimaatverandering biedt ook kansen, zoals:

• mogelijkheden voor nieuwe ontwerpen die de stad aantrekkelijker maken;
• integratie van dijkversterking en gebiedsontwikkeling;
• waterpleinen en vergroenen van de buitenruimte;
• het ontwikkelen van nieuwe producten en deze vermarkten.

In de strategie voor een klimaatbestendig Rotterdam wordt onderscheidt gemaakt in een strategie voor de 'stad achter de dijk' en de 'stad buiten de dijk'. Het plangebied ligt achter de primaire waterkering. Hierop is de strategie voor de 'stad achter de dijk' van toepassing. Het binnendijkse deel van Rotterdam staat bloot aan de risico's van overstroming, extreme neerslaggebeurtenissen of juist een tekort aan water en langere perioden met hoge temperaturen.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het Brainpark ten oosten van Rotterdam. Het plangebied omvat in totaal circa 5.934 m2 en bestaat in de huidige situatie uit een bestaand gebouw en een parkeerplaats. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de K.P. van der Mandelelaan en aan de westzijde door de Kralingse Zoom. Het gebied is geheel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten noordoosten van het plangebied bestaat de grond uit veraarde bovengrond op diep veen. Met betrekking tot grondwater is ten noordoosten van het plangebied sprake van grondwater II. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) op 40 centimeter onder maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) schommelt tussen de 50 en 80 centimeter onder maaiveld. Het maaiveld ligt op circa 3,5 meter +NAP.

Waterkwantiteit

Conform de Legger van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig. Het plangebied bevindt zich ook niet in een beschermingszone van een watergang.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt binnen de kern- of beschermingszone van een regionale waterkering (zie figuur 4.1). Om in de kernzone van een waterkering te bouwen is een vergunning van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard nodig.

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard met plangebied (blauw omlijnd) (bron: Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard)

Inmiddels is gebleken, uit informatie van het Hoogheemraadschap, dat deze waterkering niet meer als zodanig beschermd hoeft te worden. Dat betekent dat de beperkingen niet meer van toepassing zijn.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zullen woningen, ondersteunende voorzieningen en een horecavoorziening worden gerealiseerd. Daarnaast is ook een ondergrondse parkeergarage beoogd.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft mogelijk gevolgen voor bodem en grondwater door de realisatie van de ondergrondse parkeergarage. Er zal een vergunning voor het (tijdelijk) onttrekken van water afgegeven moeten worden door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

Waterkwantiteit

Op dit moment is het perceel reeds geheel verhard. Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard stelt als eis dat 5% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m2 bedraagt. Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling zal de toename van verharding onder de grens van 500 m2 blijven. Er hoeft niet gecompenseerd te worden.

Waterkwaliteit

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Waterveiligheid

Voor de realisatie van de parkeergarage en de gebouwen in de kernzone van de regionale waterkering is een watervergunning nodig van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Hiermee worden negatieve gevolgen voor de waterveiligheid van de omgeving uitgesloten. Aangezien deze waterkering vervallen is, speelt deze beperking niet meer.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding nodig is. Voor het (tijdelijk) onttrekken van water om de parkeergarage mogelijk te maken is een watervergunning noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.8 weergegeven.

Tabel 4.8 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Door de ontwikkeling is worstcase sprake van een verkeersgeneratie van 1.229 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 1%. Uit de nibm-tool blijkt dat als 2022 als jaar van planrealisatie wordt aangehouden, de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt.

Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,86 µg/m³ en van fijnstof van 0,20 µg/m³ (figuur 4.2). Het project draagt hierdoor niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Een toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk. In dit geval wordt gebruik gemaakt van deelauto's. Dat betekent dat de totale verkeersgeneratie uitkomt op 220 mvt/etmaal. Dit is vele malen minder zodat de effecten op de luchtkwaliteit nog minder zullen zijn.

Figuur 4.2 Resultaten NIBM-tool 2022

Via de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl), die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort, is in het kader van een goede ruimtelijk ordening bekeken hoe hoog de concentraties luchtverontreinigende stoffen ter plaatse van het plangebied zijn. De dichtstbijzijnde toetspunten liggen aan de Kralingse Zoom. In figuur 4.3 is de ligging weergegeven.

Figuur 4.3 Maatgevende toetspunt nabij het plangebied (bron: NSL-monitoringstool)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2020 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de A16, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg r onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in de prognose voor 2020; 31,8 µg/m³ voor NO2, 19,9 µg/m³ voor PM10 en 11,9 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 7,5 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de bijdrage van de beoogde ontwikkeling niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Een nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de beoogde situatie worden woningen, ondersteunende voorzieningen en een horecavoorziening gerealiseerd. Hiermee worden milieugevoelige en milieuhinderlijke functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn voornamelijk bedrijven, kantoren en maatschappelijke functies gevestigd, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'gemengd gebied'.

Toetsing ten aanzien van de woningen (milieugevoelige functies)

Ten oosten en noorden van het plangebied bevindt zich de functie 'Gemengd - 1' waar bedrijven tot en met categorie 2, kantoren en horeca zich mogen vestigen. Dit heeft een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt aan voldaan. Ten westen is er sprake van de functie 'Maatschappelijk - 1' op een afstand van circa 32 meter. Hier is een onderwijsfunctie gevestigd, wat onder milieucategorie 2 valt met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt aan voldaan. Ten zuiden bevindt zich een benzinestation waar ook LPG verkocht kan worden. Hiervoor staat 30 meter voor geluid en geur. Met een afstand van circa 42 meter wordt hier aan voldaan. Wat betreft veiligheid wordt dit nader toegelicht in de paragraaf 4.6.

Toetsing van de horeca en maatschappelijke functies (milieuhinderlijke functies)

De dichtstbijzijnde gevoelige functies (woningen) bevinden zich op een afstand van circa 175 meter. De beoogde realisaties vallen ten hoogste onder milieucategorie 2 en hebben een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt ruim aan voldaan.

Het gehele perceel naast de K.P. van der Mandelelaan 130 heeft de bestemming 'Horeca-Hotel'. Volgens bijlage 1 van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering is een hotel (SBI-code 1993 5511 en 5512) een bedrijf onder milieucategorie 1. Deze heeft in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand voor Novotel.

Overige functies binnen het plangebied

Het bestemmingsplan biedt niet alleen ruimte voor woningbouw maar ook voor andere functies. Het gaat om horeca en retail. Dit zijn beide functies met een beperkte milieu-uitstraling die in een gemengd gebied op korte afstand (of direct onder) woningen toelaatbaar zijn. Op gebouwniveau worden technische maatregelen genomen om overlast tegen te gaan.

Conclusie

Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het groepsrisico (GR). Wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, vindt er binnen of in de nabijheid van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het spoor, het water of door buisleidingen met een externe werking (figuur 4.4).

Figuur 4.4 Uitsnede professionele risicokaart met plangebied rood omkaderd

Wel bevindt zich ten zuiden van het plangebied een tankstation. Het plangebied bevindt zich in het invloedsgebied hiervan. Omdat hier de mogelijkheid is voor de verkoop van LPG, dient het groepsrisico te worden berekend. De groepsrisicoberekening is door AVIV uitgevoerd (bijlage 3). Hieruit blijkt dat het groepsrisico in de huidige en toekomstige situatie boven de oriëntatiewaarde ligt. Het maximum aantal slachtoffers bedraagt circa 2.500 in zowel de huidige als toekomstige situatie. Omdat het groepsrisico boven de oriëntatiewaarde ligt, is een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Voor (beperkt) kwetsbare objecten geldt de 60 meter effectafstand. Wanneer (beperkt) kwetsbare objecten binnen deze afstand komen te liggen, moet deze situatie gemotiveerd worden. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 60 meter. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

Ook bevindt het gehele plangebied zich in het toxisch invloedsgebied van de N210. Omdat de afstand tot deze weg meer dan 200 meter bedraagt, worden er in principe geen beperkingen gesteld aan het ruimtegebruik. Wel dient door de ligging in het invloedsgebied te worden ingegaan op de bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Deze aspecten worden in de verantwoording van het groepsrisico behandeld. Op een afstand van circa 280 meter bevindt zich de A16 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het invloedsgebied wordt bepaald door de stofcategorie GF3 en bedraagt 355 meter. Omdat de afstand tussen de weg en het plangebied meer dan 200 meter bedraagt, worden er in principe geen beperkingen gesteld aan het ruimtegebruik. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk. Ten zuiden bevindt zich de Abram van Rijckevorselweg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Ook hier wordt het invloedsgebied bepaald door stofcategorie GF3 en bedraagt 355 meter. De afstand tussen de weg en het plangebied bedraagt circa 60 meter. In eerste instantie zijn de vuistregels uit de HART toegepast om te bepalen of het groepsrisico met meer dan 10% zou toenemen. Uit de vuistregels blijkt dat door het transport het groepsrisico in de huidige situatie hoger is dan 10% van de oriëntatiewaarde waardoor een berekening noodzakelijk is. Deze berekening is toegevoegd in bijlage 4. Hieruit blijkt dat het groepsrisico in de toekomstige situatie met 9,6% toeneemt. Omdat de het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt en de toename kleiner is dan 10%, kan er worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Ten zuidwesten bevindt zich de binnenvaartroute Rotterdam – Duitsland (Nieuwe Maas) op een afstand van circa 1.030 meter. Het invloedsgebied van de vaarroute wordt bepaald door stofcategorie GT3 en bedraagt 1.070 meter. Omdat de afstand meer dan 200 meter bedraagt, worden er volgens het Basisnet geen beperkingen gesteld aan het ruimtegebruik. Een groepsberekening is niet noodzakelijk. Wel dient er worden ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid vanwege de ligging in het invloedsgebied.

Een verantwoording van het groepsrisico voor de verschillende bronnen is opgesteld door AVIV en te vinden in bijlage 5. Het groepsrisico van de LPG-aanleverroute ligt onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico van het LPG-tankstation ligt in de huidige situatie boven de oriëntatiewaarde. De vaststelling van het plan leidt tot een verhoging van het groepsrisico. Hieruit blijkt dat de mogelijkheden voor de brandweer om de gevolgen van een ongeval te bestrijden door de planvaststelling niet negatief worden beïnvloed. De zelfredzaamheid van personen is voldoende mits ze tijdig gealarmeerd worden.

In de verantwoording van het groepsrisico zijn de volgende overwegingen opgenomen:

• het groepsrisico van de LPG-aanleverroute neemt weliswaar toe, maar is kleiner en blijft kleiner dan de oriëntatiewaarde;
• het groepsrisico van het LPG-tankstation neemt weliswaar toe, maar ook in de huidige situatie is dit reeds hoger dan de oriëntatiewaarde;
• het deel van het bouwvlak met de grootste personendichtheid is op maximale afstand gesitueerd van het LPG-tankstation en de LPG-aanleverroute;
• er is geen alternatieve locatie voorhanden;
• de verkoop van LPG zal voor ingebruikname van de beoogde woningen worden beëindigd, en;
• de vaststelling van het plan wijzigt de interventiemogelijkheden van de hulpdiensten en de zelfredzaamheid van de aanwezigen ten opzichte van de bestaande situatie niet.

Alternatieven lager groepsrisico

Voorliggend initiatief is onderdeel van de herontwikkeling van Brainpark tot een gemengd gebied met woningen. Dit deel betreft de stadsentree met een hoogstedelijk karakter waarbij het gewenst is in hoge dichtheden te bouwen. Een lager groepsrisico kan mogelijk onder andere bereikt worden door het verminderen van het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied of het verder plaatsen van de beoogde ontwikkeling van de risicovolle bron. Door de groeiende vraag naar woningen in Rotterdam is er een grote druk op de woningvoorraad. Om hierin te voorzien is het van belang om voldoende woningen te bouwen. Het is daarom niet wenselijk om minder woningen te realiseren. Tevens is de concentratie van de meeste personen binnen het plangebied zo ver mogelijk van het LPG-tankstation en de Abram van Rijckevorselweg gelegen.

Uiteindelijk is besloten dat voor ingebruikname van de woningen de verkoop van LPG moet worden beëindigd. Dit is in de regels vastgelegd door middel van een voorwaardelijke verplichting.

Conclusie

Het plangebied ligt in de nabijheid van een LPG-tankstation, de Nieuwe Maas en de wegen A16, N210 en Abram van Rijckevorselweg. Uit de verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. In de regels is door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd dat voor ingebruikname van de woningen, de verkoop van LPG wordt beëindigd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Bodem

Toetsingskader
De kwaliteit van de bodem wordt gewaarborgd in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan van invloed zijn op de beoogde functies, of financiële haalbaarheid van een bestemmingsplan. De bodem zelf kan ook verschillende functies hebben, zoals een archeologische-, of aardkundige waarde, energie-opslag, waterberging, drinkwaterwinning. Deze functies worden voor zover relevant elders in deze toelichting beschouwd. In deze paragraaf staat de kwaliteit van de bodem centraal.

Ter bescherming van toekomstige gebruikers worden bij nieuwe bestemmingen, of veranderingen van de huidige bestemmingen bepaalde eisen gesteld aan de kwaliteit van de bodem. Dat betekent dat soms onderzoek moet worden gedaan naar de bodemkwaliteit. Indien daaruit blijkt dat er sprake is van een (vermoedelijk) ernstige bodemverontreiniging wordt in deze paragraaf aangegeven hoe daar in relatie met de beoogde bestemming mee wordt omgegaan. Daaruit zal moeten blijken dat de beoogde bestemming haalbaar is.

Onderzoek

In de huidige situatie is de locatie bestemd als 'Gemengd - 1' en 'Horeca - Hotel'. Met de beoogde ontwikkeling zal de bestemming gewijzigd worden en is bodemonderzoek noodzakelijk. Door Moerdijk Bodemsanering B.V. is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd in juni 2019 (bijlage 6). Uit de veld- en analyseresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de matig puinhoudende bovengrond ter plaatse van M01 zijn licht verhoogde gehalten aan PCB, minerale olie, zink en PAK aangetroffen. De nader onderzoekswaarden worden niet benaderd.
• In de matig puinhoudende ondergrond ter plaatse van M02 is een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen. De nader onderzoekswaarde wordt niet benaderd.
• In de zintuiglijk 'schone' bovengrond ter plaatse van M03 zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen.
• In het grondwater ter plaatse van GW01 zijn licht verhoogde concentraties aan barium en minerale olie aangetroffen. Aangenomen wordt dat de licht verhoogde concentratie aan barium een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde betreft. De verhoging aan minerale olie is gering en kan als niet significant beschouwd worden.
• In de puinlaag ter plaatse van AM01 en AM02 is visueel en analytisch geen asbest aangetroffen.
• In de zintuiglijk 'schone' grond ter plaatse van AM03 is visueel en analytisch geen asbest aangetroffen.

Conclusie

De tevoren gestelde hypothese heterogeen 'verdachte' locatie dient formeel gezien te worden geaccepteerd. De verhogingen in de grond en het grondwater overschrijden de nader onderzoekswaarden echter niet. Nader onderzoek en/of nadere maatregelen worden derhalve niet noodzakelijk geacht. De resultaten van het verrichte onderzoek dienen geen belemmering te vormen voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz 2007) en Erfgoedverordening Rotterdam (2020)

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het Rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is:

• 1. te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem;
• 2. te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is;
• 3. te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische waarden- en beleidskaart en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen, die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het Rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld.

Toetsing

Omdat het plangebied gelegen in een archeologisch kansrijk gebied, is in het kader van dit bestemmingplan advies gevraagd aan Archeologie Rotterdam (BOOR). Naar aanleiding hiervan is een archeologisch beleidsbesluit genomen (Bijlage 7). De gemeente Rotterdam acht een archeologisch vooronderzoek op de planlocatie noodzakelijk. Het vooronderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen (verkennende fase). Het plangebied maakt deel uit van een archeologisch kansrijk gebied.

Conform het bestemmingsplan ‘Kralingse Zoom’ geldt voor de locatie een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 2,0 meter beneden NAP en die tevens een oppervlakte beslaan van meer dan 200 vierkante meter.

De grondroerende werkzaamheden bestaan uit nieuwbouw met een tweelaagse parkeerkelder. Ondanks de ruime vrijstellingsmarge van het bestemmingsplan van 2 meter beneden NAP (het maaiveld ligt op ca. 3,5 meter boven NAP) zal de dieptemarge worden overschreden, evenals de marge van toegestane verstoringsoppervlakte. De voorgenomen bouwwerkzaamheden vormen derhalve een bedreiging voor eventuele aanwezige archeologische waarden in de bodem. Om deze reden vereist de gemeente Rotterdam dat in het plangebied een archeologisch vooronderzoek wordt uitgevoerd als het plan in de huidige vorm wordt gerealiseerd.

Op dit moment wordt het bouwplan verder uitgewerkt. Bij de verdere concretisering zal ook archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Ter bescherming van de aanwezige waarden is in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Erfgoedwet (2016), Besluit ruimtelijke ordening en Erfgoedverordening Rotterdam (2020)

Toetsing

Het Brainpark is nog een redelijk recente ontwikkeling, gebouwd vanaf eind jaren '80. In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Met de ontwikkeling zijn geen cultuurhistorische waarden in het geding.

4.10 Planologisch relevante kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Conclusie

Binnen het projectgebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.11 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan die afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Biesbosch ligt op circa 18,5 kilometer. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 1 kilometer (figuur 4.5).

Figuur 4.5 Ligging plangebied (rood gemarkeerd) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Zuid-Holland)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Biesbosch voor de gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie bijlage 8 voor de memo en bijlage 9 voor de berekening). Daarnaast is een stikstofberekening voor de aanlegfase uitgevoerd (zie bijlage 13). Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr.

Soortenbescherming
Door Adviesbureau Mertens B.V. is een quickscan beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd in het plangebied in februari 2020 (zie bijlage 10). Hieruit blijkt dat het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om opgaand groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve gevolgen voor beschermde soorten en er is geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming, wel dient de zorgplicht in acht te worden genomen. Het aspect ecologie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Toetsing en Conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 614 studio's en appartementen en de toevoeging van 409 m2 aan commerciële ruimte. Daarmee blijft de ontwikkeling onder de drempelwaarden. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' (zie Bijlage 11)

Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Op 7 juni 2022 is bij besluit van het college van Burgemeester en Wethouders vastgesteld dat geen MER nodig is (Bijlage 12).

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Bij het opstellen van de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan is aangesloten bij zowel het vigerend bestemmingsplan als het 'Standaard bestemmingsplan Rotterdam 2012'. Het bestemmingsplan kent de bestemming Gemengd en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2.

5.2 Opbouw regels

De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels (Hoofdstuk 1);
• 2. bestemmingsregels (Hoofdstuk 2);
• 3. algemene regels (Hoofdstuk 3);
• 4. overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4).

ad. 1

In de Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.

ad. 2

In de bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.

ad. 3

Algemene regels bevatten een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de algemene bouwregels.

ad. 4

Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

5.3 De bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn diverse functies toegelaten. Naast wonen is dit horeca. In de bestemming is opgenomen dat de woningen uitsluiten op de verdiepingen toegestaan zijn. Verder zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan, zoals groen, ontsluitingswegen en -paden.

Om een evenwichtige verdeling van de functies mogelijk te maken, is aangegeven dat de commerciële functies uitsluitend op de begane grond toegestaan zijn. Het aantal woningen is vastgelegd. Daarbij is opgenomen, dat deze uitsluitend op de verdiepingen toegestaan zijn.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen. Daarop zijn ook maximale bouwhoogten aangegeven. Gezien de belaste locatie is ervoor gekozen om voor de hoogbouw een gedetailleerde bouwregeling op te nemen. Dit bouwvolume is immers ook het uitgangspunt voor het akoestisch onderzoek.

Binnen deze bestemming worden woningen mogelijk gemaakt waarbij de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder wordt overschreden. Voor deze woningen zijn daarom hogere waarden vastgesteld. Conform het Ontheffingsbeleid Wet geluidhinder gemeente Rotterdam zijn er voorwaarden verbonden aan het verlenen van de hogere waarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in het Besluit hogere waarden Wet geluidhinder behorende bij dit bestemmingsplan. Met artikel 3.3.1 is geborgd dat gronden alleen in gebruik mogen worden genomen als woning, als wordt voldaan aan de voorwaarden waaronder de hogere waarden zijn verleend.

Waarde-Archeologie 2

Voor de locatie geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Deze bestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Mogelijk aanwezige archeologische waarden worden beschermd door een aanlegvergunningstelsel.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de geplande ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier is doorlopen.

Vooroverleg

Het concept van het concept ontwerpbestemmingsplan is in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan alle relevante overlegpartners en overheidsinstanties, zoals de provincie Zuid-Holland en Rijkswaterstaat. In periode van 8 november 2021 tot 20 december 2021 hebben zij de tijd gehad om te reageren op het concept ontwerpbestemmingsplan. De resultaten van het vooroverleg worden in deze paragraaf samengevat en van beantwoording voorzien.

Gemeente Capelle aan den IJssel

• 1. In juni 2021 heeft de Provincie Zuid-Holland een nieuwe woningbouwbehoefte afgegeven. De gemeente Capelle aan den IJssel vraagt zich af of het programma (met woningen tussen de 20 en 46 m2) hierbinnen past;
• 2. Binnen het project liggen kansen om de groenstructuur te versterken, passend binnen de ambitie om te vergroenen. In de regels en plankaart zijn hiervoor geen aspecten opgenomen;
• 3. De gemeente heeft enkele vragen over het aspect verkeer en parkeren:
  • a. de tabel van de parkeerbehoefte klopt niet. Een nieuwe berekening leidt tot 73 i.p.v. 44 parkeerplaatsen;
  • b. de onderbouwing van de turn-over van 5 ontbreekt;
  • c. zijn de ontwikkelingen van Brainpark meegenomen in de MIRT-studie / het verkeersmodel waar de MIRT mee rekent?
• 4. De onderbouwing van de reden van de transformatie ontbreekt;
• 5. De gemeente ziet graag een begrenzing van de grootte van de gemakswinkel tot maximaal 200 m2. Indien toch een grotere supermarkt mogelijk is, is een marktonderzoek nodig waarin ook de effecten op de omliggende wijken (o.a. in Capelle) in beeld worden gebracht.

Reactie

• 1. Naar aanleiding van deze reactie is de onderbouwing van de Ladder herzien.
• 2. Op gebouwniveau (bijvoorbeeld op de dakterrassen) en rondom het gebouw zal groen toegevoegd worden. De versterking van de groenstructuur zal met name op gebiedsniveau plaatsvinden.
• 3. ten aanzien van verkeer:
  • a. De tabel met de parkeerbalans is aangepast naar aanleiding van de reactie;
  • b. De parkeerplaatsen zullen worden gebruikt voor deelauto's. Een normale woning genereert minder verkeer, afhankelijk van type en ligging 2 tot 6 verkeersbewegingen per dag. Dat leidt tot een turn-over van 1 tot 3. Voor de deelautoplaatsen is ruim gerekend. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat deze auto's meer dan 5 keer per dag worden verhuurd, met name omdat de deelauto's vooral zullen worden gebruikt voor wat langere ritten en dus enkele uren weg zullen zijn.
  • c. De ontwikkeling is meegenomen in de MIRT-studie
• 4. De onderbouwing van de reden van de transformatie is opgenomen in het Masterplan voor het gehele Brainpark. Hierop is in hoofdstuk 2 nader ingegaan;
• 5. Naar aanleiding van deze reactie is het bestemmingsplan aangepast. De omvang van de winkels zal in de regels worden beperkt tot 200 m2 bvo. Dit is een reguliere maat voor een moderne gemakswinkel. Gezien deze omvang zal er geen effect zijn op de winkelstructuur van Capelle aan de IJssel;

Conclusie

De overlegreactie leidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond

In haar reactie geeft de VRR aan dat ze kan zich vinden in de benoemde risicobronnen. Om de risico's daarvan te beperken, adviseert de VRR de volgende maatregelen:

• het woongebouw dient (tweezijdig) bereikbaar te zijn voor hulpdiensten en er dient er voldoende bluswater aanwezig te zijn. Hierbij dient voldaan te worden aan de ''Handleiding advies bluswater en bereikbaarheid' van de VRR;
• het woongebouw moet zodanig worden gesitueerd dat aanwezige personen veilig van de risicobronnen af kunnen vluchten. VRR suggereert een nooduitgang richting de K.P. van der Mandelelaan;
• construeer het te realiseren gebouw, dat een verblijfsgebied-vloer heeft dat hoger is dan 70 meter boven meetniveau, conform de 'Handreiking brandveiligheid in hoge gebouwen';
• draag zorg voor een goede voorlichting en instructie van de aanwezige personen zodat men weet hoe te handelen tijdens een calamiteit.

Reactie

Deze aspecten worden meegenomen in de uitvoeringsfase van het project.

Conclusie

De overlegreactie leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Rijkswaterstaat

• 1. Rijkswaterstaat geeft aan dat het de voorkeur heeft een reactie te geven op het overall plan van de ontwikkeling van het Brainpark en de maatregelen in totaalverband af te kunnen wegen. Als gekeken wordt naar het individuele plan blijkt dat de verkeerstoename betrekkelijk weinig is, maar als er inzicht is in het totale plan kan het treffen van maatregelen op het onderliggende wegennet wel aan de orde zijn. Ook op het gebied van geluid biedt een integrale kijk de mogelijkheid om te kijken naar realistische en mogelijke geluidmaatregelen.
• 2. In het plan wordt gesproken over dove gevels, terwijl in het masterplan sprake is van een 25 meter hoog tussenscherm.
• 3. Het plan is niet uitvoerbaar zonder toepassing van dove gevels. Verzocht wordt om de hogere waarden en dove gevels in de regels te borgen.

Reactie

• 1. Hier zal een apart overleg over gepland worden.
• 2. In het plan wordt vooralsnog geen rekening gehouden met het tussenscherm, omdat dit op dit moment planologisch nog niet geborgd is. Het bestemmingsplan gaat daarom uit van een worst-case scenario.
• 3. De dove gevels zullen in het bestemmingsplan geborgd worden. De hogere waarden zullen middels een apart hogere waarden besluit vastgesteld worden.

Conclusie

De overlegreactie leidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan. De dove gevels zullen in de regels geborgd worden.

Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

In het plan zijn de met het waterbeheer verbonden belangen voldoende gewaarborgd. Het Hoogheemraadschap heeft daarom geen bezwaar tegen de vaststelling van het bestemmingsplan. Wel worden een aantal aandachtspunten benoemd:

• 1. Het HHRS ziet de ontwikkelingen waterhuishoudkundig als onderdeel van de herontwikkeling van het Brainpark;
• 2. Voor bepaalde onderdelen kan een vergunning op basis van de Keur nodig zijn;
• 3. Verzocht wordt in de paragraaf Wateropgave een nauwkeurigere berekening van de toename van verhard oppervlak op te nemen;
• 4. Geadviseerd wordt om de inrit, eventuele ramen en ventilatieopeningen van parkeerkelders ruim boven het maximale waterpeil aan te leggen zodat geen wateroverlast optreedt bij forse peilstijgingen.

Reactie

• 1. Zo nodig zal een vergunning daarvoor worden aangevraagd;
• 2. Indien een watervergunning nodig is wordt deze in het kader van de uitvoeringsfase aangevraagd;
• 3. In de waterparagraaf is aangegeven dat het plangebied in de bestaande situatie geheel verhard is. Er is dus geen sprake van toename van verhard oppervlak;
• 4. In het bouwkundig ontwerp wordt hiermee rekening gehouden.

Conclusie

De overlegreactie leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Provincie Zuid-Holland

• 1. Uitgangspunt van het provinciaal detailhandelsbeleid is dat nieuwe detailhandel primair gevestigd wordt binnen of aansluitend aan de bestaande winkelconcentraties in de centra van steden, dorpen en wijken of binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk. Het plangebied maakt daar geen deel vanuit. De verordening biedt ruimte voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelconcentraties. De toevoeging van 655 m2 is echter onvoldoende onderbouwd. De provincie vraagt de plannen Max Euwekwartier en K.P. van der Mandelelaan in samenhang te bezien en de toevoeging van detailhandel nader te motiveren of in te perken.
• 2. Naast het plangebied ligt een LPG-station dat invloed kan hebben op het groepsrisico. De provincie vraagt om een berekening van het groepsrisico. Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde is sprake van een provinciaal belang.

Reactie

• 1. Mede naar aanleiding van deze overlegreactie is detailhandel uit het bestemmingsplan gehaald.
• 2. In Bijlage 3 is de berekening van het groepsrisico van het LPG-station toegevoegd. In bijlage 5 is de verantwoording van het groepsrisico gegeven.

Conclusie

Naar aanleiding van de vooroverlegreactie zijn de regels aangepast en is Bijlage 5 geactualiseerd.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'K.P. van der Mandelelaan 130' heeft van vrijdag 3 juni tot en met donderdag 21 juli 2022 ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. In Bijlage 1 zijn deze zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Het beoogde bouwplan betreft een particulier initiatief . Voor het kostenverhaal wordt een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn en welke ten laste van de initiatiefnemer komen. Omdat het verhaal van de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is een exploitatieplan niet nodig.