Saftlevenhof Rotterdam

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de binnenzijde van een gesloten bouwblok aan de Rochussenstraat-Saftlevenstraat te Rotterdam bevindt zich het dak van een bestaande parkeergarage van twee bouwlagen, een kelder en begane grond. Het voornemen bestaat om op dit dak van deze garage 12 woningen te realiseren.

Dit initiatief is een vervolgfase op de eerder gepresenteerde transformatie van het pand ‘Nieuw Hoboken’ tot woningen, aan de buitenzijde van het bouwblok. De gemeente Rotterdam heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief, omdat het plan bijdraagt aan het vergroten van de woningdifferentiatie in het gebied en de verdichtingsopgave van de stad.

De ontwikkeling is echter niet mogelijk binnen het kader van het vigerende bestemmingsplan, omdat ter plaatse geen woningen zijn toegestaan, waardoor het noodzakelijk is dat er een bestemmingsplanprocedure wordt gevoerd om dit initiatief mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt in het stadscentrum van Rotterdam en wordt vrijwel geheel omringd door bebouwing. Het plangebied is het parkeerdek aan de binnenzijde van een gesloten bouwblok aan de Rochussenstraat-Saftlevenstraat . Deze wegen ontsluiten dan ook het plangebied. Op navolgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan 'Oude Westen', dat is vastgesteld op 4 september 2013.

De navolgende afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan "Het Oude Westen" en heeft hierin de bestemming kantoor-1, tuin en waarde archeologie-3. Het plan is in strijd met artikel 22.1, van de bij dit bestemmingsplan behorende regels, omdat ter plaatse geen woningen zijn toegestaan. Het plan is ook in strijd met artikel 47.2, omdat de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte wordt overschreden. Het plan is tenslotte in strijd met artikel 47.5, omdat een gebouw met een plat of kap afgedekt mag wordt; een dakterras valt hier niet onder.

Afbeelding: Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Oude westen'

1.4 Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een globale juridisch-planologische regeling, zodat flexibiliteit bestaat om de geplande ontwikkeling te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden, ruimtelijk relevante haalbaarheidsaspecten en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling. De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting op zowel de planregels als de verbeelding. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de wettelijk verplichte standaarden en de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam.

1.5 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie. In Hoofdstuk 3 wordt een planbeschrijving gegeven waarin, het ontwerp, de bebouwing, verkeer, parkeren en het groen uitgebreid worden belicht. In Hoofdstuk 4 komt het beleidskader aan de orde. Gevolgd door Hoofdstuk 5 waarin de haalbaarheid van het plan aangetoond wordt voor wat betreft diverse haalbaarheidsaspecten zoals milieu, water, archeologie en flora en fauna. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische planopzet. Ten slotte gaat Hoofdstuk 7 in op de procedure, waaronder de resultaten van overleg in inspraak en op de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

In de bestaande situatie heeft het plangebied als functie een parkeerdek. Dit parkeerdek bevindt zich aan de binnenzijde van een gesloten bouwblok aan de Rochussenstraat-Saftlevenstraat. Ten noorden, westen en oosten van plangebied bevinden zich woningen. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich het kantoorpand ‘Nieuw Hoboken’ dat omgebouwd zal worden tot appartementen. Onder het plangebied bevindt zich een parkeergarage die bestaat uit twee bouwlagen, een kelder en begane grond. De volgende afbeeldingen geven een impressie van het plangebied.

Afbeelding: Plattegrond bestaande situatie

Afbeelding: Luchtfoto bestaande situatie

Afbeelding: Impressie bestaande situatie

Afbeelding: Impressie bestaande situatie

Afbeelding: Impressie bestaande situatie

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan

Dit initiatief is een vervolgfase op de transformatie van het Nieuw Hobokengebouw tot woningen, aan de buitenzijde van het bouwblok aan de Rochussenstraat-Saftlevenstraat.

Het is de bedoeling om 12 woningen te realiseren op het dak van een bestaande parkeergarage. Aan de Noordzijde wordt het bouwlok twee meter vanaf de erfgrens geplaatst. Tussen het blok en het Nieuw-Hobokengebouw ontstaat een tussenruimte die wordt gebruikt als collectieve tuin en tussenzone voor de te bouwen woningen. Het blok is bereikbaar door middel van een onderdoorgang in het gesloten bouwblok, dat op dit moment fungeert als toegang tot het parkeren.

Op het dak van de nieuw te bouwen woningen worden ook dakterrassen gerealiseerd. De parkeergarage wordt verbouwd tot circa 30 parkeerplaatsen en circa 314 gemeenschappelijke fietsstallingsplekken ten behoeve van de woningen. Daarnaast zijn er ook fietsparkeermogelijkheden op de begane grond onder de onderdoorgang.

De oorspronkelijke parkeervoorziening op de begane grond (binnenterrein) komt te vervallen en op deze plek komt een daktuin welke tussen de bouwvolumes in wordt gerealiseerd. Het parkeren zal volledig plaatsvinden in de kelder.

3.2 Stedenbouwkundig plan

De woningen op de begane grond zijn voorzien van een entree vanuit de tussenzone. De leefruimte van de woningen richt zich op de collectieve binnenruimte. De bovenliggende wonignen bestaan uit twee lagen en zijn bereikbaar via een trap.

De woningen krijgen een dakterras aan de achterzijde van het gebouw. De voorgevels worden voorzien van een groot portaal waarachter de entrees zich bevinden. De zijgevel richting de onderdoorgang naar het blok is geheel gesloten, de andere zijgevel en achtergevel zijn voorzien van ruime gevelopeningen. De volgende afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie.

Afbeelding: Plattegrond toekomstige situatie

Afbeelding: Impressie toekomstige situatie

Afbeelding: Impressie toekomstige situatie

De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de bestaande inrit naar het parkeerdek. Lopend of per fiets is via die weg het plangebied en de woningen te bereiken. Het parkeerdek is in de toekomstige situatie niet meer per auto te bereiken. Parkeren vindt plaats in de parkeerkelder onder de woningen. Deze parkeerkelder is te bereiken vanaf de Saftlevenstraat. In de parkeerkelder worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd voor zowel de woningen die middels dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt en de woningen die in het Nieuw Hobokengebouw worden gerealiseerd. De parkeerkelder is daarmee alleen bedoeld voor bewoners en bezoekers van deze 12 woningen en de woningen in het Nieuw Hobokengebouw. Er wordt voldaan aan de parkeernorm. Dit is te lezen in paragraaf 5.10.

Wat betreft de brandveiligheid is onderzocht of de geplande ontsluiting veilig genoeg is. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Daarin staat ook voor welke oplossingsrichtingen is gekozen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (SVIR) vastgesteld. Deze visie vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in diverse documenten, zoals de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De SVIR geeft daarmee een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Door vaststelling van de SVIR geldt voor de ruimtelijke ordening in brede zin dat een aanzienlijk deel van de Rijkstaken is gedecentraliseerd. Alleen voor een beperkt aantal onderwerpen wordt de bevoegdheid om algemene regels te stellen ingezet. Het gaat hierbij om nationale belangen, zoals kustfundament, grote rivieren en primaire waterkeringen, waarvoor kaderstellende uitspraken zijn opgenomen. Deze zijn zodanig geformuleerd, dat ze beperkingen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

 

Aangezien een structuurvisie geen bindende werking heeft voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld, zijn de nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen geborgd in de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. Deze AMvB wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en richt zich op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Daarnaast zorgt de AMvB voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking heeft het Rijk onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' overgelaten aan de lagere overheden. Wel is sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking, die is gebaseerd op de 'SER-ladder'. Deze is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat voor alle ruimtelijke plannen gekeken moet worden naar de volgende treden:

• is er vraag naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
• kan hiervoor bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing worden hergebruikt;
• indien nieuwbouw nodig is, dan dient gezorgd te worden voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

4.1.2 Nota Belvedère

In 1999 is de Nota Belvedère verschenen. Doel van de nota is de cultuurhistorische identiteit meer richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. Deze doelstelling wordt in de nota geconcretiseerd in een breed scala van te ondernemen acties op Rijks-, regionaal- en lokaal niveau. In het kader van de nota is een landsdekkend overzicht gemaakt van de cultuurhistorisch meest waardevol geachte steden en gebieden: de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland (ook wel Belvedèrekaart genoemd). Rotterdam wordt aangemerkt als een 'in cultuurhistorisch opzicht belangrijke stad'.De huidige juridische basis voor het omgaan met archeologische waarden is de Erfgoedwet. Voor het bestemmingsplanproces is het volgende het meest van belang: gemeenten dienen in hun bestemmingsplannen rekening te houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

4.1.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is erop gericht om maximaal 12 woningen binnen een bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen nadelige invloed op één van de onderwerpen van nationaal belang. Daarnaast wordt voldaan aan de 'ladder' voor duurzame verstedelijking, zoals is aangegeven in paragraaf 5.1. Het betreft hier de herontwikkeling van een bestaand parkeerdek in bestaand stedelijk gebied, centraal gelegen binnen Rotterdam. De herontwikkeling gaat niet ten koste van agrarisch gebied of bestaand groen (parken) in de stad. De ontwikkeling sluit aan op het bestaande wegennet van Rotterdam, zonder dat dit in de directe omgeving of elders in de stad problemen oplevert.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met het nationale beleidskader.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland

Het provinciale omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Deze kaders zijn vastgesteld door provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 en zijn op 1 april 2019 in werking getreden. Naast de kaders maken uitvoeringsprogramma's en plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit, onderdeel uit van het provinciale omgevingsbeleid. In de uitvoeringsprogramma's en plannen staan operationele doelstellingen opgenomen om zichtbaar te maken op welke wijze het beleid wordt gerealiseerd.

Het Omgevingsbeleid krijgt vorm via een opgave gerichte aanpak. Vanuit maatschappelijke opgaven wordt er, samen met belanghebbenden, bepaald welke onderdelen van het omgevingsbeleid worden toegepast. Op deze wijze wordt er een uitnodigend perspectief geboden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven.

De ambities geven vorm aan onder andere de volgende provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit':

• Ruimte en verstedelijking: Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied.
• Wonen: Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen.

Het plangebied is in de Omgevingsverordening Zuid-Holland aangemerkt als bestaand stads-en dorpsgebied. Dit wordt gedefinieerd als ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaalOntwerpbestemmingsplan culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Voor het BSD is één van de speerpunten van het provinciale beleid gericht op het beter benutten van het gebied. Dit krijgt invulling door verdichting, herstructurering en (binnenstedelijk) transformatie. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten daarbij primair plaatsvinden binnen het BSD.

Eén van de speerpunten van het provinciaal ruimtelijk beleid is om het bestaand stads- en dorpsgebied beter te benutten, door herstructurering, intensivering en/of transformatie van het stedelijk gebied, met een beperkte toevoeging van nieuwe detailhandelsfuncties. Hierbij speelt de ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijke rol. De provincie ziet graag dat deze ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten het bestaand stads- en dorpsgebied. Dit kan bereikt worden door de geplande opgave met behulp van regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel met de andere gemeenten in de regio af te stemmen.

Op basis van de Nationale woonagenda wordt gestreefd naar de toevoeging van minimaal 75 duizend extra woningen per jaar, gerekend tussen nu en 2025. Een belangrijk deel daarvan zal in Rotterdam moeten verrijzen om te kunnen voldoen aan de vraag. Het Rotterdamse coalitieakkoord 2018-2022 speelt hierop in door het aantal te realiseren woningen binnen deze periode flink op te schroeven tot 18.000 woningen. Op 23 januari 2019 is het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam vastgesteld. In dat regioakkoord maken de 14 gemeenten in de regio Rijnmond zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden in de periode 2018-2030. Hiervan zijn er 30.000 voorzien in de gemeente Rotterdam. Met andere woorden, de woningen die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan passen binnen de behoefte.

4.2.2 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in het bestaand stads- en dorpsgebied, waarvoor geldt dat de ruimte beter benut moet worden. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. De te realiseren woningen passen binnen de woningbouwbehoefte in de regio. De herontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking zoals in paragraaf 5.1 is aangegeven. Daarmee is de ontwikkeling passend binnen de Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Stadsvisie Rotterdam 2030

De Stadsvisie Rotterdam 2030 is vastgesteld op 27 november 2007 door de gemeenteraad van Rotterdam. De stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de periode tot 2030 en heeft als missie te komen tot een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op het gebied van wonen en economie. Werkgelegenheid ontwikkelt zich namelijk alleen wanneer de stad een aantrekkelijk vestigingsklimaat vormt voor werknemers, met goede woningen inclusief de bijbehorende voorzieningen en buitenruimten: complete woonmilieus die aansluiten bij de wensen van de woonconsumenten. In de binnenstad gaat om die reden extra aandacht uit naar de ontwikkeling van aantrekkelijke centrumstedelijke woonmilieus. Verdichting, bijzondere architectuur en herontwikkeling van erfgoed, worden daarbij ingezet als katalysator.

In de Stadsvisie zijn op basis van effectmeting dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad'; de zogenoemde VIP-gebieden die prioriteit verdienen bij de uitvoering. Het plangebied maakt hier geen deel van uit. Wel wordt met betrekking tot de wijken rondom de binnenstad gesteld, dat stimulatie van gentrification een belangrijke strategie is. In de Stadsvisie is Oude Westen een van de wijken rond het centrum die in aanmerking komt voor gentrification en kleinschalige herstructurering. Door de centrale ligging, het historische karakter en de functiemenging van wonen, horeca, winkels en kunstinstellingen zijn deze wijken steeds meer in trek bij (ex)studenten en werkers in de creatieve economie. Deze groepen wil Rotterdam juist graag aan zich binden. In sociaal, cultureel en economisch opzicht hebben deze wijken de benodigde kenmerken om autonoom een proces van gentrification op gang te laten komen, waardoor ze naar rustig-stedelijke woonmilieus transformeren. De gemeente kan dit proces ondersteunen met doelgerichte maatregelen.

Het stimuleren van gentrification heeft consequenties voor het beleid: door huurwoningen te verkopen, particuliere woningverbetering voor huiseigenaren aantrekkelijk te maken, de buitenruimte te verbeteren en ruimte te bieden aan horeca en de creatieve economie in de oude stadswijken wordt het proces van gentrification gestimuleerd.

4.3.2 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

De in december 2016 vastgestelde Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld:

• Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door:
  • 1. de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;
  • 2. te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en
  • 3. woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.
• Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door:
  • 1. een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad,
  • 2. ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden, en
  • 3. energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.
• De basis op orde houden door:
  • 1. het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen;
  • 2. betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk;
  • 3. goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken;
  • 4. toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt, en
  • 5. woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. Het betreft tevens een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

4.3.3 Welstandsnota Rotterdam

Het welstandsbeleid is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgelegd in de 'Welstandsnota Rotterdam'. Deze nota is een geactualiseerde versie van de 'Koepelnota Welstand Rotterdam' uit 2004 die hiermee is komen te vervallen. Op de kaart 'Welstandsniveau's' behorende bij deze nota is aangegeven welk welstandsregiem van toepassing is: vrij, regulier of bijzonder.

Het plangebied valt binnen het welstandsregiem 'regulier' en binnen het gebiedstype 'niet planmatige uitbreidingen'. In deze delen van de stad wordt de stedenbouwkundige structuur gevormd door gesloten bouwblokken en bestaat de bebouwing uit afzonderlijke panden met een eigen architectuur of uit een kleine serie panden met dezelfde architectuur. De hoeken zijn vrijwel altijd architectonisch verbijzonderd. Uitgangspunt in deze gebieden is het herkenbaar houden van de architectonische ensembles en de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. Bij renovatie van vooroorlogse bebouwing ligt daarnaast de nadruk op het behoud en het herstel van oorspronkelijke karakteristieken.

4.3.4 Conclusie

Dit bestemmingsplan is erop gericht om maximaal 12 woningen mogelijk te maken. Dit leidt tot een betere mix aan bewoners en daarmee tot een verdere ontwikkeling van de wijk. De draagkracht voor de aanwezige voorzieningen wordt hiermee versterkt. Gesteld wordt dat het plan aansluit op de doelstellingen zoals die omschreven zijn in het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Onderzoek

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.1 Algemeen

Het beleid met betrekking tot verstedelijking heeft het Rijk onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' overgelaten aan de lagere overheden. Wel is sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking, die is gebaseerd op de 'SER-ladder'. Deze is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze ladder bestond oorspronkelijk uit drie treden. Per 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd, waarbij de afzonderlijke treden zijn vervallen. Daarnaast is het begrip ‘actuele regionale behoefte’ vervangen door ‘behoefte’. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling.

5.1.2 Onderzoek

Dit bestemmingsplan is erop gericht om maximaal 12 woningen binnen een bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken. Er wordt voldaan aan de 'ladder' voor duurzame verstedelijking. Zo passen de woningen binnen het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (zie paragraaf 4.2.1). Het betreft hier de herontwikkeling van reeds bestaand stedelijk gebied, centraal gelegen binnen Rotterdam. De herontwikkeling gaat niet ten koste van agrarisch gebied of bestaand groen (parken) in de stad. De ontwikkeling sluit aan op het bestaande wegennet van Rotterdam, zonder dat dit in de directe omgeving of elders in de stad problemen oplevert.

5.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in het bestaand stads- en dorpsgebied, waarvoor geldt dat de ruimte beter benut moet worden. De beoogde herontwikkeling van het plangebied draagt hieraan bij. De voorziene woningen passen binnen de woningbouwbehoefte van de Stadsregio Rotterdam en het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam. De ontsluiting per auto en openbaar vervoer is goed te noemen. De voorgenomen ontwikkeling past prima binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

5.2.1 Algemeen

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg en de daaruit voortvloeiende wijziging van de Monumentenwet heeft een gemeente de plicht om bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met het archeologisch erfgoed. Momenteel is dit geregeld in de Erfgoedwet.

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP’s), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese ‘Verdrag van Malta’ is ontwikkeld.

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium. In het bestemmingsplan zijn geen nadere planologische regelingen opgenomen - behoudens (indien aan de orde) de planologische bescherming die overeenkomstig de Monumentenwet (1988) die dient te rusten op een beschermd dorps- of stadsgezicht. Gemeente Rotterdam maakt onderscheid tussen de volgende gebieden en gebouwen:

• Beschermde stadsgezichten (BS)
• Wederopbouwaandachtsgebieden
• Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM)
• Beeldbepalende objecten (BO) en Beeldbepalende gevelwanden (BG)

5.2.2 Onderzoek

De ontwikkeling van de 12 woningen vindt plaats op het dak van een bestaande parkeergarage. Daarmee hoeft er niet gegraven te worden en zal de grond dan ook niet geroerd worden. Mogelijke aanwezige archeologische resten worden daarmee niet beschadigd. Verder is op de verbeelding de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' overgenomen uit het bestaand geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat een omgevingsvergunning nodig is voor alle bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien), die dieper reiken dan 2,5 m beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2. Voor de voorgenomen ontwikkeling is geen archeologisch onderzoek nodig omdat er niet wordt geheid of gegraven wordt. Als toch nodig is om extra fundatie te maken dan zal dat zijn door ‘grondverdringende palen’. Zo komt er dus geen grond van onder de keldervloer naar boven. Het is dus nu nog niet duidelijk of dat nodig is. Als er dan ook archeologisch onderzoek noodzakelijk is zal dat worden uitgevoerd.

Wat betreft cultuurhistorie is het plangebied niet aangewezen als één van de vier gebeiden die de gemeente Rotterdam heeft aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Cultuurhistorische waarden worden dan ook niet aangetast.

5.2.3 Conclusie

Het aspect Archeologie en cultuurhistorie geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Erfgoedwet als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

5.3.1 Algemeen

Bij goede ruimtelijke ordening hoort het voorkomen van voorzienbare hinder door bedrijven. Hiervoor bestaan voor nieuwe situaties geen wettelijke normen. De gemeente Rotterdam gebruikt al sinds de jaren '50 instrumenten om bedrijven in te passen in de omgeving. Dit gebeurde eerst door middel van de Hinderwetverordening. Vanaf de jaren '70 werkt de gemeente met de Rotterdamse 'Staat van Inrichtingen'. Deze is afgeleid van de inrichtingen die zijn opgenomen in het Hinderbesluit en uitgebreid met een indeling in milieucategorieën. Begin jaren '90 heeft Rotterdam beleid vastgesteld waarbij voor de milieuzonering gebruik wordt gemaakt van indicatieve gebiedstypen en een bedrijvenlijst die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering).

De (huidige) VNG-uitgave geeft informatie over milieuhinder van vrijwel alle bedrijfstypen en andere activiteiten. Hierin zijn voor de milieuaspecten geur, stof (luchtkwaliteit), geluid en gevaar afstanden bepaald. De aard van de hinder is bepalend voor de vraag in hoeverre tussen een belastende en een gevoelige functie verweving mogelijk is, dan wel ruimtelijke scheiding noodzakelijk is. De VNG-uitgave bevat een tabel met indicatieve afstanden. Hiermee kan de vraag worden beantwoord welke afstand aanvaardbaar is tussen een nieuw bedrijf en woningen en tussen nieuwe woningen en bedrijven, of welke bedrijven aanvaardbaar zijn in een gebied met functiemenging.

Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones langs stedelijke wegen, woongebieden met kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden nabij industrieterreinen. In deze gebieden is een combinatie van wonen en werken vaak mogelijk. Vaak aanpandig, bij lichte bedrijvigheid, of naast elkaar, bij de iets zwaardere bedrijven en met aandacht voor de ontsluiting bij bedrijven met een verkeersaantrekkende werking.

De gemeente Rotterdam bestemt in haar bestemmingsplannen de functies zoals agrarische doeleinden, kantoren, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport of recreatie als zodanig en niet als bedrijfsbestemming. In de bijgevoegde bedrijvenlijst zijn deze bestemmingen dan ook niet opgenomen. Voor het inpassen van die functies wordt echter wel gebruik gemaakt van de VNG-uitgave.

5.3.2 Onderzoek

De omgeving van het plangebied kan het beste worden getypeerd als stadscentrum met horecaconcentratiegebieden, met lichte bedrijvigheid inbegrepen. In de omgeving van het plangebied zijn bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan en in dit gemengde gebied zijn in principe ook bedrijven in milieucategorie 3 toegestaan. Echter de beschikbare bedrijfsruimte is overwegend op de begane grond van panden waarin ook woningen aanwezig zijn of zich kunnen vestigen. Bovendien is deze ruimte van beperkte omvang zodat een gemiddeld bedrijf in milieucategorie 3 hier niet gewenst of denkbaar is. Ook vanwege de reeds ingezette versterking van de woonfunctie in de omgeving van het plangebied is nieuwvestiging van categorie 3 bedrijven niet wenselijk, waardoor de bestemmingsplannen in de omgeving van het plangebied alleen bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toestaat. Momenteel zijn er geen bedrijven aanwezig in het plangebied. Wel is er een groot programma aan medische- en onderwijsfuncties aan de zuidzijde van het plangebied aanwezig. Voor deze functies gelden dezelfde indicatieve afstanden als bedrijven in milieucategorie 2. De omliggende bedrijven en de te realiseren woningen conflicteren niet met elkaar.

5.3.3 Conclusie

Het aspect Bedrijven en milieuzonering geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan.

5.4 Bodem

5.4.1 Algemeen

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

5.4.2 Onderzoek

De ontwikkeling van de 12 woningen vindt plaats op het dak van een bestaande parkeergarage. Daarmee hoeft er niet gegraven te worden en zal de grond dan ook niet geroerd worden. De woningen en tuinen staan daarnaast ook niet in contact met de bodem/ondergrond in het plangebied. De ondergrond waarop gebouwd gaat worden is dus niet verontreinigd en er zijn dan ook geen risico's voor de volksgezondheid bij het toekomstig gebruik van het plangebied.

5.4.3 Conclusie

Het aspect Bodem geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Wet bodembescherming als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan

5.5 Duurzaamheid

Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Het begrip duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw. Rotterdam heeft een ambitieus klimaatprogramma vastgesteld. Om een bijdrage te kunnen leveren aan het klimaatprogramma van Rotterdam moet bij het ontwerp van gebouwen rekening worden gehouden met duurzaam bouwen-principes en de energieprestatie eisen. Rotterdam streeft naar een goede balans tussen sociale (people), ecologische (planet) en economische (profit) belangen bij het nemen van beslissingen en het uitvoeren van activiteiten. Deze ambities zijn vastgelegd in het zogenaamde Programma Duurzaam. Hierin wordt ingegaan op opgraven zoals het verminderen van de CO2-uitstoot, het bevorderen van de energie efficiëntie en het groener maken van de stad.

De geplande woningen worden gebouwd conform het op dat moment geldende Bouwbesluit. Dit betekent, dat de woningen in ieder geval moeten voldoen aan de hierin opgenomen duurzaamheidseisen en dus ook gasloos zullen worden aangelegd. Daarnaast kan er ook voor gekozen worden om de woning zo duurzaam mogelijk te bouwen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van duurzame bouwmaterialen. Verdere investeringen op het gebied van duurzaamheid zijn mogelijk, echter wordt dit door de eindgebruikers van het woningen zelf bepaald. Zij kunnen hun woning naar eigen wens energiezuinig inrichten.

Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente Rotterdam heeft daar boven op het document ‘De Rotterdamse Woningkwaliteit’ (RWK) opgesteld (meest recente versie maart 2005). Het RWK is een eenvoudig systeem van aanvullende kwaliteiten op het Bouwbesluit en bestaat uit zes thema’s: oppervlakte, veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid, flexibiliteit en comfort. Het RWK is vrijblijvend te gebruiken.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Algemeen

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient te worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

5.6.2 Onderzoek

Inrichting

Er worden door het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats.

Risicokaart
Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de risicokaart te zien. Daarom zijn geen inrichtingen en/of trajecten van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water of door buisleidingen in de nabijheid van het plangebied te zien.

Afbeelding: Uitsnede risicokaart

5.6.3 Conclusie

Het aspect Externe veiligheid geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan.

5.7 Flora en fauna

5.7.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, dient eerst een onderzoek uitgevoerd te worden in het kader van de Wet natuurbescherming (gebieds- en soortenbescherming).

5.7.2 Onderzoek

In het kader van het plan om het kantoorgebouw ‘Nieuw Hoboken’ in Rotterdam te transformeren naar een wooncomplex is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. In dit onderzoek is ook het terrein waarop de nieuwe woningen worden gebouwd die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt onderzocht. Daarom kan dit onderzoek ook worden gebruikt voor dit bestemmingsplan.

Beschermde gebieden

Wet natuurbescherming

Op basis van de afstand tot het plangebied en de aard van de werkzaamheden valt voorhand uit te sluiten dat de activiteiten de natuurlijke kenmerken van Natura 2000- gebieden zullen aantasten. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Het aanvragen van een ontheffing of vergunning is niet nodig.

Verordening Ruimte

Op basis van de afstand tot het plangebied en de aard van de werkzaamheden valt voorhand uit te sluiten dat de activiteiten negatieve effecten hebben op het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Belangrijke weidevogelgebied. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Het aanvragen van een vergunning is niet nodig.

Beschermde soorten

Soorten Vogelrichtlijn

Jaarrond beschermde nesten

Beschermde soorten uit de Vogelrichtlijn met een vaste rust- en of verblijfplaats worden uitgesloten in het plangebied. Aanvullend onderzoek is niet nodig. Er hoeft geen ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

Algemene vogels en niet jaarrond beschermde nesten

De directe omgeving van het plangebied kan potentieel geschikt zijn als voortplantingsplaats voor algemene vogelsoorten waarvan de nesten (in dezen) niet jaarrond beschermd zijn. In gebruik zijnde nesten mogen in principe nooit worden verstoord. Door onder andere buiten het broedseizoen (grofweg 15 maart – 15 augustus) te werken zijn eventuele schadelijke effecten op nesten van algemene vogels te voorkomen. De werkzaamheden kunnen uitgevoerd worden binnen deze periode mits er geen broedende vogels aanwezig zijn en er geen verstorende effecten plaatsvinden.

Soorten Habitatrichtlijn

Vleermuizen

De voorgenomen ontwikkelingen zullen niet leiden tot een negatief effect op potentieel aanwezige voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen in het plangebied. Aan de buitenschil vinden geen werkzaamheden plaats. Aanvullend onderzoek is niet nodig. Er hoeft geen ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

Nationaal beschermde soorten

Het plangebied is potentieel geschikt voor Nationaal beschermde faunasoorten welke vrijgesteld zijn van een ontheffing in de provincie Zuid-Holland. Voor deze soorten is er geen ontheffing vereist en aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Wel geldt voor deze soorten de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat indien mogelijk schadelijk effect op soorten zoals gewone pad, bruine kikker, egel en muizen zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Te denken valt aan het verplaatsen van dieren naar veilige locaties buiten het werkgebied indien zij aangetroffen worden tijdens de werkzaamheden.

Stikstof

Ten aanzien van het aspect stikstof is een AERIUS berekening uitgevoerd. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 1. Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichting.

5.7.3 Conclusie

Het aspect Flora en Fauna geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Wet natuurbescherming als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan

5.8 Geluid

5.8.1 Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, door spoorwegverkeer, en/of door inrichtingen (industrielawaai) het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van gevoelige bestemmingen zoals woningen, scholen en ziekenhuizen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde. De voorkeursgrenswaarde is de waarde die zonder meer kan worden toegelaten. Voor de vaststelling van een geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde (met de grenswaarde als plafond) dient ontheffing te worden verkregen via een zogenoemde hogere grenswaardeprocedure. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van een geluidgevoelige functie waarbij het aspect wegverkeerslawaai relevant is, omdat het plangebied binnen de onderzoekszone van omliggende wegen ligt. Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszone van spoorwegen, industrie of luchtvaart.

5.8.2 Onderzoek

In het kader van het plan om het kantoorgebouw ‘Nieuw Hoboken’ in Rotterdam te transformeren naar een wooncomplex is een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Het project Saftlevenhof wordt gerealiseerd in de huidige geplande geluidsluwe binnentuin van het project Nieuw-Hoboken. De geluidsluwe binnentuin zal hierdoor iets kleiner worden. Echter wordt de inrit van de parkeergarage verplaatst naar de Saftlevenstraat, waardoor de huidige hellingbaan in dit plan bij de binnentuin wordt betrokken. Er zullen hierdoor geen auto’s meer door de binnentuin rijden, wat bijdraagt aan de kwaliteit van de geluidsluwe binnentuin. Op de volgende afbeelding is in groen de geluidsluwe binnentuin aangegeven.

Afbeelding: Geluidsluwe binnentuin

Het akoestische onderzoek voor ‘Nieuw Hoboken’ is aangevuld met gegevens voor de voorgenomen ontwikkeling en is opgenomen in Bijlage 2. De conclusie is als volgt.

Voor het plan is de invloed van het geluid van het wegverkeer onderzocht. Uit de resultaten van de berekening volgt dat de geluidsbelasting vanwege alle wegen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder voldoet. Ook voldoet geluidbelasting op het dakterras aan de geluidsnorm voor een geluidluwe buitenruimte.

5.8.3 Conclusie

Het aspect geluid geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Wet geluidhinder als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan

5.9 Luchtkwaliteit

5.9.1 Algemeen

Op 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Hiermee wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5 titel 2) bedoeld. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een imple-mentatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

De wet- en regelgeving onderscheidt projecten die ‘in betekenende mate’ (IBM) en ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden er bestemmingen benoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervui-ling (gevoelige bestemmingen).

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet daarnaast worden afgewo-gen of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realise-ren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

5.9.2 Onderzoek

Toets NIBM

In dit plan worden 12 nieuwe woningen gerealiseerd. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een ontwikkeling van deze omvang niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk. De wijziging van het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor de luchtkwali-teit in de directe omgeving.

Toets goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzichtelijk gemaakt of sprake is van een dreigende grenswaarde-overschrijding. Voor deze toets is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10) in het plangebied tussen 2015 en 2030.

Uit het onderzoek blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen onder de grenswaarden liggen in de drie beschouwde jaren (2015, 2020 en 2030). Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen vanaf 2015 in het plangebied verder afnemen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s.

5.9.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Wet Milieubeheer als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan.

5.10 Parkeren

5.10.1 Algemeen

Op 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening 2010 van de gemeente Rotterdam, waaronder de voorschriften over parkeernormen, komen te vervallen. Dat betekent dat er vanaf dat moment niet meer getoetst kan worden aan die voorschriften en er dus geen parkeernormen meer gelden. Gelet daarop, is er op 1 februari 2018 over parkeren beleid vastgesteld. Het betreft de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” (hierna: de beleidsregeling). De beleidsregeling is op 21 februari 2018 in werking getreden. De beleidsregeling geeft normen voor parkeren van auto's én fietsen. Aan deze normen moet voldaan worden bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of bij een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken.

Om aan dit beleid te kunnen toetsen is er in het bestemmingsplan in artikel 7.1 een bepaling opgenomen waarin staat dat er alleen een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden of bouwwerken mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen op basis van het geldende beleid ten aanzien van parkeren in de gemeente Rotterdam. De bepaling is vormgegeven als een zogenaamde “dynamische verwijzing”. Dat wil zeggen dat er alleen wordt geregeld dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor fietsers en auto's conform het in de gemeente Rotterdam geldende parkeerbeleid. In de bepaling wordt niet expliciet verwezen naar de hiervoor genoemde beleidsregeling. Dat is een bewuste keuze. Op het moment van tot stand komen van dit bestemmingsplan is de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” het geldende beleid waaraan getoetst moet worden. Dit beleid kan in de toekomst echter wijzigen. Om ook aan een eventuele wijziging van het beleid van de gemeente Rotterdam te toetsen, zonder dat het bestemmingsplan daarvoor aangepast moet worden, is de beleidsregeling niet expliciet genoemd of bijgevoegd. Met de bepaling is bedoeld dat er bij het verlenen van een omgevingsvergunning voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor auto's en fietsen op basis van parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam dat geldt op het moment van verlenen van de omgevingsvergunning.

Beleidsregeling

Op dit moment geldt de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018”. De desbetreffende beleidsregeling geeft parkeernormen voor zowel auto's als fietsen. Bij de omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het gebruiken van gronden of bouwwerken wordt een parkeereis gesteld conform de gebiedsindeling die bij de beleidsregeling als bijlage is opgenomen. De parkeereis moet in beginsel volledig op eigen terrein worden opgelost. Er kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van de inpassing van de parkeervoorzieningen in het gebouw of de omgeving, het laden en lossen etc. Van de parkeereis kan (geheel of gedeeltelijk) worden afgeweken. Tevens kan er vrijstelling van de parkeereis worden verleend. In de beleidsregeling wordt beschreven onder welke omstandigheden daar sprake van is.

5.10.2 Onderzoek

In de parkeerkelder onder de te bouwen woningen moet voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen voor de 12 te bouwen woningen en de 97 appartementen in het ‘Nieuw Hoboken’ gebouw. Volgens de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018" bevindt het plangebied zich in gebiedstype A, "Hoogstedelijk gebied". Aan de parkeernormen die voor dit gebied gelden zal dus bij de omgevingsvergunniing moeten worden voldaan.

Het plan zal aan deze parkeernormen voldoen. Dat is te zien in de parkeerberekening die is opgenomen in Bijlage 5.

5.10.3 Conclusie

In artikel 7.1 is een bepaling opgenomen waarin staat dat er alleen een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden of bouwwerken mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen op basis van het geldende beleid ten aanzien van parkeren in de gemeente Rotterdam. Daarnaast toont de parkeerberekening uit Bijlage 5 aan dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat er aan de aanleg van voldoende parkeerplaats voldaan zal worden.

5.11 Vormvrije mer-beoordeling

5.11.1 Algemeen

Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan de m.e.r. procedure moet worden doorlopen.

Bij het Besluit m.e.r. zit een bijlage, die uit vier onderdelen bestaat; de onderdelen A, B, C en D. Om te beoordelen of er een m.e.r.procedure nodig is, zijn vooral de onderdelen C en D van belang. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een directe m.e.r. plicht geldt. In dit onderdeel staan de activiteiten benoemd die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Onderdeel D bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor geen directe m.e.r. plicht geldt, maar het maken van een m.e.r. beoordeling verplicht is. In deze m.e.r. beoordelingsplicht moet het bevoegd gezag beoordelen of de betreffende activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben

In de onderdelen C en D worden per activiteit de drempelwaarden beschreven. Deze worden uitgedrukt in aantallen, grootte, lengtes of oppervlakten.

5.11.2 Onderzoek

De ontwikkeling van woningen valt onder categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Het gaat hier om 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeer-terreinen'.

Uitgaande van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak d.d. 18 juli 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2414) dient bij de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. rekening te worden gehouden met de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

De woningen worden gerealiseerd in stedelijk gebied. De gronden in de directe omgeving zijn tevens voor diverse stedelijke functies in gebruik. De te realiseren woningen hebben ten opzichte van de oorspronkelijke bebouwing geen significant effect op de aanwezige verkeersstromen. Daarnaast worden de omliggende wegen nu ook al door andere aanwezige functies gebruikt.

De omvang van de 12 woningen blijft ruim onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D11.2. Er is daarom geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage.

De nieuwe woonbuurt heeft een bruto oppervlakte die ruim onder de relevante drempelwaarde van 100 hectare of meer ligt. De drempelwaarden in onderdeel D van het Besluit m.e.r. zijn echter indicatieve waarden (zie artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit m.e.r.). Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Een dergelijke beoordeling wordt een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd.

In categorie 11.2 wordt het bestemmingsplan als besluit genoemd. Er dient dus te worden bepaald of er bij het besluit ter vaststelling van het bestemmingsplan sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, waardoor een nadere m.e.r.-beoordeling nodig is.

Bij het bepalen van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wordt, conform de Bijlage III van de Europese Richtlijn, ingegaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats waar de activiteit wordt verricht;
• de kenmerken van het potentiele effect.

De kenmerken van het project

Zoals in paragraaf 3.2 is aangegeven blijkt dat per saldo door het bestemmingsplan de verkeersaantrekkende werking per etmaal afneemt. Mogelijke cumulatie kan optreden met andere projecten die van de zelfde ontsluitingsweg gebruik maken. Hiervan is bij deze planontwikkeling geen sprake, omdat de gebieden in de directe omgeving reeds zijn ontwikkeld en geen sprake is van een met het plan vergelijkbare grootschalige her-structurering of inbreiding.

Tijdens de bouw worden, los van de locatiekeuze voor de woningen, natuurlijke hulpbronnen gebruikt. Na de realisatie is sprake van een afvalstroom vanuit een woonwijk, bestaande uit huishoudelijk afval en afvalwater. Het project veroorzaakt gezien de beoogde functie en de voor woningbouw gangbare stoffen en technologieen geen risico voor derden. Voor verontreiniging en hinder wordt verwezen naar de volgende paragraaf 'kenmerken van het potentiele effect¨.

De plaats waar de activiteit wordt verricht

Het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke agglomeratie van Rotterdam en wordt geheel omsloten door stedelijk gebied. De andere paragrafen van hoofdstuk 5 van deze toelichting bevatten per haalbaarheidsaspect een verslag van het verrichte onderzoek. De relevante effecten zijn navolgend beschreven.

De kenmerken van het potentiële effect

De effecten die als gevolg van het project optreden, betreffen de aspecten archeologie, bodem, geluid en ecologie en zijn lokaal van aard en hebben geen grensoverschrijdend karakter. Voor al deze aspecten worden maatregelen voorgesteld en getroffen. Het optreden van de effecten is zeer waarschijnlijk. Echter, met inbegrip van voorgestelde maatregelen zijn nauwelijks meer effecten te verwachten. Er is daarom geen sprake van onomkeerbare effecten.

5.11.3 Conclusie

Op grond van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat dit bestemmingsplan niet m.e.r.(beoordelings)-plichtig is. Het bestemmingsplan is evenmin kaderstellend voor mogelijke toekomstige m.e.r.(beoordelings)-plichtige activiteiten, zodat het bestemmingsplan niet plan m.e.r.-plichtig is.

5.12 Water

5.12.1 Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

5.12.2 Onderzoek

Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is op 21 oktober 2019 geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). Het resultaat van de toets is opgenomen in Bijlage 6. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat het plan, vanuit waterhuishouding bezien, voor het waterschap van belang is. Het voorontwerp-bestemmingsplan zal naar het hoogheemraadschap worden verzonden en wordt daarmee in de gelegenheid gesteld om op het plan te reageren. Daarnaast is op basis van de uitgangspuntennotitie de volgende waterparagraaf opgesteld.

Uitgangspuntennotitie

De uitgangspuntennotitie bevat de waterhuishoudkundige streefbeelden, strategieen en randvoorwaarden van hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en dient als hulpmiddel voor de eerste aanzet van een waterparagraaf.

Waterveiligheid

De woningen worden op het dak van een bestaand parkeerdek aangelegd en worden daarmee verhoogd aangelegd. Verder liggen er binnen het plangebied geen waterkeringen of brengen de plannen op een andere wijze de waterveiligheid in het geding.

Watersystemen/Waterkwantiteit

Er worden in het plangebied geen watergangen aangelegd of gedempt.

Watersystemen/onderhoud en inrichting

Er worden in het plangebied geen watergangen aangelegd of gedempt.

Watersystemen/waterkwaliteit en ecologie

Er worden in het plangebied geen watergangen aangelegd of gedempt.

Riolering

Wat betreft het afvalwater wordt aangesloten op de bestaande riolering. Hemelwater wordt zoveel mogelijk opgevangen in het plangebied. Daarvoor wordt een binnentuin aangelegd waarin een deel van het hemelwater kan worden opgevangen. Hier zal echter niet al het hemelwater in kunnen worden opgevangen. Het overige water zal net als in de bestaande situatie richting het hemelwaterriool worden afgevoerd. De hoeveelheid verharding neemt door de plannen niet toe, de woningen worden immers op bestaande verharding aangelegd. Doordat een deel van het water nu wordt opgevangen in de binnentuin neemt de wateroverlast bij hevige regenbuien af ten opzichte van de huidige situatie.

Grondwater en ontwatering

Er zal geen grondwater worden onttrokken tijdens de bouwwerkzaamheden en daarna. Ook is er geen aanpassing van het peil nodig voor de plannen.

5.12.3 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden'(omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en het Bouwbesluit zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

6.1.2 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Naast enkelbestemmingen is tevens een dubbelbestemming met betrekking tot archeologie opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

6.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Artikel 3 - 'Tuin'

Zoals de naam van de bestemming al aangeeft, zijn de gronden die voorzien zijn van deze bestemming bestemd voor het gebruik als tuin. Ook het gebruik ten behoeve van paden en waterpartijen is toegestaan. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, behoudens in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hierbij kan gedacht worden aan pergola's, erfafscheidingen, keermuren, gebouwde terrassen, hellingbanen, (brand)trappen, tuinmeubilair, speeltoestellen, vlaggenmasten, lantarenpalen en vijvers. Dit is echter geen uitputtende lijst. Daarnaast is het toegestaan om uitstekende delen te bouwen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bestemming. Indien aan andere gevels uitstekende delen gewenst zijn, kunnen burgemeester en wethouders dit met een omgevingsvergunning toestaan. Hierbij dient voldaan te worden aan de gestelde randvoorwaarden.

Artikel 4 - 'Wonen'

De nieuwe woonpercelen in het plangebied worden opgenomen binnen de bestemming 'Wonen'. Het maximum aantal woningen bedraagt 12. Binnen de woonfunctie is een beroep aan huis toegestaan (maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de woning). Ten slotte zijn andere voorzieningen zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Er zijn wel grenzen gesteld aan de bouwhoogte. Deze bedraagt respectievelijk maximaal 11 meter.

Artikel 5 - 'Waarde - Archeologie - 3'

Ter plaatse van het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 3' opgenomen. Als gevolg van deze regeling geldt dat een omgevingsvergunning nodig is voor alle bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien), die dieper reiken dan 2,5 m beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Participatie

Er heeft er op donderdag 14 november 2019 een informatieavond plaatstgevoinden met de omwonenden van Nieuw Hoboken – hoek Rochussenstraat / Saftlevenhof. Op die avond werden de plannen gepresenteerd en is er informatie gegeven over de uitvoeringswerkzaamehden. Er was een goede opkomstt. De ontwikkelaar (ReadyforLiving) gaf een introductie en de architect (V8 Architects) heeft de plannen gepresenteerd. Er was plenair de gelegenheid tot het stellen van vragen en aansluitend individueel.Daarbij was een maquette van het plan aanwezig en illustraties op grote foamborden.

7.2 Vooroverleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg verzonden aan verschillende instanties. De volgende instanties hebben positief gereageerd op het ingezonden plan en hadden geen opmerkingen:

• Gasunie Transport Services B.V.
• Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid
• Tennet
• Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond
• Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

DCMR Milieudienst Rijnmond heeft ook gereageerd op het voorontwerp en had enkele opmerkingen/vragen met betrekking tot het aspect geluid. Deze vragen zijn beantwoord, het akoestisch onderzoek is aangepast en in paragraaf 5.8 is extra tekst en uitleg gegeven. Voor het overige heeft DCMR Milieudienst Rijnmond positief op het plan gereageerd.

7.3 Financiële uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In de aan de orde zijnde situatie is daarvan sprake.

De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico het bouwprogramma en de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten over de exploitatie van het gebied. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de door de gemeente te maken kosten in het kader van de beoogde ontwikkeling en uitgifte van de grond. Gelet hierop is het plan financieel uitvoerbaar. De gemeente Rotterdam vervult voorts enkel een kaderstellende en toetsende rol.