's-Gravendijkwal 122

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebouw aan de 's-Gravendijkwal 122 heeft dienst gedaan als maatschappelijke voorziening (crisiscentrum geestelijke gezondheidszorg). Inmiddels is dit gebruik gestaakt en bestaat het voornemen om het gebouw te transformeren ten behoeve van de realisatie van 9 appartementen.

De 's-Gravendijkwal kent een historisch gegroeide concentratie van voorzieningen in de sfeer van maatschappelijke opvang (opvang van dak- en thuislozen, drugsverslaafden, kwetsbare groepen). Bewoners vragen al geruime tijd aandacht voor de effecten van de opvangvoorzieningen op het woon- en leefklimaat. Om die reden heeft het vorige college van B&W besloten dat er verdunning van het aantal voorzieningen gaat plaatsvinden. Als gevolg van deze aanpak is de opvangvoorziening op nummer 122 vrijgekomen en bestaat nu het voornemen het gebouw te transformeren ten behoeve van de realisatie van 9 appartementen. Ook is het mogelijk de begane grond te gebruiken voor gezondheidszorg. In dat geval komen er 8 appartementen in het gebouw.

Deze ontwikkeling past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om de woonfunctie wonen op deze locatie mogelijk te maken en daarmee de maatschappelijke bestemming te laten vervallen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging van het plangebied

's-Gravendijkwal ligt tusen de wijken 'Oude Westen' en 'Middeland' in Rotterdam. 's-Gravendijkwal is onderdeel van een belangrijke noord-zuidverbinding tussen het spoor nabij Rotterdam Centraal en de Maastunnel (s103) naar Rotterdam Zuid. De projectlocatie is gelegen aan de oostkant van de straat tussen de Mathenesserlaan in het noorden en de Nieuwe Binnenweg in het zuiden.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Google maps)

1.3 Voorgaande bestemmingsplannen

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Oude Westen' zoals vastgesteld op 24 januari 2013 hebben de gronden de bestemming 'Maatschappelijk - 1'. Op basis van deze bestemming mogen de gronden worden gebruikt voor voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en 'publieke dienstverlening'.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Oude Westen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Er gelden 3 dubbelbestemmingen waarvan 'Waarde - Archeologie - 3' voor de linkerkant van het perceel, 'Waarde - Archeologie - 2' voor de rechterkant van het perceel en 'Waarde - Cultuurhistorie - 2' voor het gehele perceel.

De maximale bouwhoogte is 15 meter.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk - 1' mag niet worden gewoond, tenzij dat specifiek is aangegeven, hetgeen op het betreffende perceel niet het geval is.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan 's-Gravendijkwal 122. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Omgeving en huidig gebruik

2.1.1 Omgeving

Het perceel is gelegen aan 's-Gravendijkwal, een belangrijke stadsstraat met het doorgaande verkeer in een lager gelegen open tunnelbak en het bestemmingsverkeer op maaiveld. Wonen wordt afgewisseld met voorzieningen als horeca, kantoor en winkels.

2.1.2 Plangebied

Het perceel 's-Gravendijkwal bestaat uit 5 bouwlagen en een dakopbouw met technische ruimten. Het gebouw heeft een bijzondere gevel met een verticale verdeling in de vorm van een naar buiten het gebouw doorgetrokken muur waar op de tweede bouwlaag een erker schuin tegenaan is gebouwd.

Figuur 2.1: bestaande situatie

2.2 Projectbeschrijving

Het project gaat uit van 9 appartementen: één van 130 m² op de begane grond en acht van 100 m² op de verdiepingen. Ook een gezondheidscentrum is mogelijk op de begane grond. In het hart van het gebouw bevindt zich op de begane grond een patio. Op de hoger gelegen verdiepingen geldt deze uitsparing in het gebouw als vide met buitenlucht.

In het bestemmingsplan wordt ook de mogelijkheid geboden om de begane grond voor een deel in gebruik te nemen ten behoeve van medische en gezondheidszorg functies zoals een huisartsenpost, fysiotherapie, yogastudio, tandartsenpraktijk (met nadrukkelijke uitsluiting van geestelijke gezondheidszorg, verslavingszorg en daklozen opvang c.q. zorg). In dat geval komt er één woning te vervallen en bedraagt het totaal aantal woningen dus 8.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid en provinciaal beleid

Het project betreft een gebruikswijziging van maatschappelijke voorziening naar wonen binnen de contouren van een bestaand gebouw in het stedelijk gebied van Rotterdam. Ten behoeve van de planologische omzetting van 'Maatschappelijk' naar 'Wonen' zou normaal gesproken gebruik kunnen worden gemaakt van een 'reguliere' omgevingsvergunning op basis van artikel 4 lid 9 van Bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor). Dit betreft een zogenaamd 'kruimelgeval'. Omdat als gevolg van de inzet van de kruimelgevallenregeling de onderliggende bestemming niet wijzigt heeft de gemeente Rotterdam de voorkeur voor een geheel nieuwe bestemming 'Wonen' zodat de maatschappelijke bestemming definitief komt te vervallen en er in de toekomst geen opvanglocatie terug kan keren.

Vanwege de beperkte invloed van het beleid van Rijk en provincie op het bestemmingsplan wordt hier alleen volstaan met een beschrijving van het relevante gemeentelijk beleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelstrategie 2030

Vastgesteld op 29 november 2007 door de gemeenteraad

De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad.

Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent.

3.2.2 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld.

Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door:

• de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;
• te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat;
• woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door:

• een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad;
• ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden;
• energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door:

• het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen;
• betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk;
• goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken;
• toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt;
• woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de doelen uit de Woonvisie door het toevoegen van woningen aan de Rotterdamse woningvoorraad.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Parkeren

4.1.1 Beleid

Op 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening 2010 van de gemeente Rotterdam, waaronder de voorschriften over parkeernormen, komen te vervallen. Dat betekent dat er vanaf dat moment niet meer getoetst kan worden aan die voorschriften en er dus geen parkeernormen meer gelden. Gelet daarop, is er op 1 februari 2018 over parkeren beleid vastgesteld. Het betreft de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” (hierna: de beleidsregeling). De beleidsregeling is op 21 februari 2018 in werking getreden. De beleidsregeling geeft normen voor parkeren van auto's én fietsen. Aan deze normen moet voldaan worden bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of bij een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken.

4.1.2 Planspecifiek

In de Beleidsregeling zijn de volgende parkeernormen vastgelegd voor de functie 'wonen':

Het plangebied is gelegen in zone A. De parkeernorm is als volgt:

• 2 appartementen tussen de 20-65 m2: 0,4 per woning = 0,8 in totaal
• 3 appartementen tussen de 65 – 85 m2: 0,6 per woning = 1,8 in totaal
• 4 appartementen tussen de 85 – 120 m2: 1,0 per woning = 4 in totaal

Voor de 9 appartementen geldt een parkeernorm van 6,6. Ten behoeve van de woonfunctie moeten er dus 7 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Voor de parkeervraag van de bestaande bestemming wordt aangesloten bij de parkeernormen voor verpleeghuis, herstelhuis, hospice of bij een 1e lijns gezondheidscentrum (gelet op de spreekkamers). De parkeernorm voor een verpleeghuis, herstelhuis, hospice is in zone A 0,4 per wooneenheid. De parkeernorm voor een 1e lijns-gezondheidscentra(huisarts, tandarts, therapeut) is in zone A 0,53 per behandelkamer. Hiermee is de parkeervraag 11 parkeerplaatsen.

In het geval op de begane grond een gezondheidscentrum wordt gerealiseerd, komt er één woning te varvallen. De parkeervraag voor de oude functie is 11 parkeerplaatsen (2,75 per verdieping). Het gebouw heeft 4 verdiepingen. De parkeervraag voor het gezondheidscentrum op de begane grond is 2,75 = 3. De parkeervraag van de resterende 8 appartementen bedraagt 6 parkeerplaatsen. Het scenario met een gezondheidscentrum op de begane grond en 8 appartementen op de verdiepingen levert een totale parkeervraag op van 9 parkeerplaatsen.

Saldering

In de beleidsregel staat het volgende:

'Bij transformatie, herbestemming, functiewijziging en sloop-nieuwbouw wordt een bestaande functie vervangen door een nieuwe. De bestaande functie heeft een (theoretische) parkeerbehoefte die aan de hand van de normen bepaald kan worden, net als de nieuwe functie. Door het salderen wordt de parkeerbehoefte van de nieuwe functie verminderd met die van de oude functie, waarvan dan wordt aangenomen dat daarvoor al voldoende parkeergelegenheid aanwezig was. Als er sprake is van langdurige leegstand – uitgangspunt is minimaal 5 jaar - mag niet meer gesaldeerd worden. Bij salderen moet wel rekening gehouden worden met aanwezigheidspercentages omdat het maatgevend moment van de nieuwe functie op een (heel) ander tijdstip kan liggen. Als dat zo is, is er feitelijk sprake van een nieuwe parkeerbehoefte die niet gesaldeerd kan worden.'

Dit betekent dat de parkeerbehoefte van de nieuwe functie verminderd kan worden met de parkeerbehoefte van de oude functie. Er is geen sprake van leegstand van langer dan 5 jaar omdat in het pand tot april 2018 een kantoor/maatschappelijke opvang was gevestigd.

De nieuwe parkeerbehoefte voor 9 appartementen bedraagt 7 parkeerplaatsen. Het scenario met een gezondheidscentrum op de begane grond en 8 appartementen op de verdiepingen levert een totale parkeervraag op van 9 parkeerplaatsen.

In de oude situatie moesten er minimaal 11 parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

4.1.3 Conclusie

Het onderdeel parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.2 Geluid

4.2.1 Kader

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De basis voor het beoordelen van geluid is de Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet. In deze wetten liggen normen vast voor geluid afkomstig van de industrie, weg-en spoorwegverkeer en luchtvaartverkeer.

Volgens de Wet ruimtelijke ordening dient in het kader van goede ruimtelijke ordening sprake te zijn van een goede leefkwaliteit, of leefomgevingskwaliteit. Deze begrippen zijn niet duidelijk omlijnd en kennen vele invalshoeken. Met betrekking tot geluid betekent het echter dat niet alleen gekeken wordt naar de geluidsbronnen genoemd in de Wet geluidhinder, maar ook naar niet wettelijke geluidsbronnen zoals scheepvaart, tramverkeer, 30 km/uur wegen, parkeervoorzieningen. Hierbij wordt het geluidsniveau in beeld gebracht. In de Wet geluidhinder staan de geluidsgevoelige bestemmingen genoemd waarvoor maximaal toelaatbare geluidsbelastingen gelden maar ook hier geldt dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken moet worden naar bestemmingen, die in de Wet geluidshinder niet als geluidsgevoelig zijn aangemerkt, maar dit wel kunnen zijn.

4.2.2 Rotterdams beleid

In het bestemmingsplan wordt een opsomming van geluidsgevoelige bestemmingen en eventueel nieuwe bronnen, of aanpassingen van bestaande bronnen weergegeven. Onderzocht wordt of de maximaal toelaatbare geluidsbelasting (ook wel voorkeurswaarde genoemd) overschreden wordt. Is dit het geval, dan is onderzoek noodzakelijk naar maatregelen die genomen kunnen worden om de geluidsbelasting terug te dringen. Indien het niet haalbaar blijkt de geluidsbelasting terug te dringen tot de maximaal toelaatbare waarde biedt de Wet geluidhinder de mogelijkheid een hogere maximaal toelaatbare geluidsbelasting vast te stellen. Dit heet het nemen van een Besluit hogere waarden. De motivering van dit besluit moet voldoen aan het Rotterdamse Ontheffingsbeleid Wet Geluidhinder. Dit beleid is erop gericht het aantal geluidsgehinderden zoveel mogelijk terug te dringen.

4.2.3 Plangebied

Het pand ligt in de zone van de ’s Gravendijkwal, Mathenesserlaan en Nieuwe Binnenweg. Door de gemeente is geluidonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1) het kader van de voorgenomen ontwikkeling.

Uit de resultaten blijkt dat de voorkeurswaarde vanwege de nabijgelegen wegen wordt overschreden. De maximale geluidbelasting wordt niet overschreden.

Maatregelen

De ’s-Gravendijkwal is de maatgevende geluidbron voor de onderzochte locatie. Uit eerdere studies en onderzoeken is gebleken dat het terugdringen van de geluidbelasting op dit traject een brede aanpak vraagt waarbij naast bronmaatregelen ook gekeken moet worden naar de inrichting mogelijke overdrachtsmaatregelen en de verkeersfunctie. Een diepgaand onderzoek is in het kader van deze ontwikkeling niet doelmatig.

Ontheffingsbeleid Rotterdam

De gecumuleerde geluidbelasting inclusief aftrek conform artikel 110g van de Wgh is vanwege de zoneplichtige wegen bij de ontwikkellocaties per bouwlaag berekend. In onderstaande figuur zijn de resultaten grafisch weergegeven waarbij ter plaatse van de rode punten niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en de bij de groene punten wel. Uit de figuur blijkt dat de realisatie van minimaal één geluidluwe gevel voor de appartementen aan de achterzijde mogelijk is.

Figuur 4.1: geluidbelaste en geluidluwe zijde

Voor de appartementen aan de voorzijde geldt dat deze allen één gevel hebben met ramen aan de vide die zich in het hart van het gebouw begeeft en over alle bouwlagen een directe aansluiting geeft op geluidluwe buitenruimte. De locatie voldoet daarmee aan het ontheffingsbeleid.

Figuur 4.2: vide met stille zijde in het hart van het gebouw (binnen rode lijn).

Hogere waarden

Ten behoeve van de transformatie worden hogere waarden verleend conform de hieronder opgenomen tabel. Het Besluit hogere waarden is als bijlage toegevoegd.

Tabel: geluidbelasting voorgevel als gevolg van de relevante wegen.

4.2.4 Conclusie

Het onderdeel geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.3 Bodem

4.3.1 Kader

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

4.3.2 Planspecifiek

De 9 appartementen, dan wel 8 appartementen en een gezondheidscentrum, worden gerealiseerd door middel van een transformatie van en bestaand gebouw. De bodem wordt als gevolg van het plan niet geroerd. De Indicatieve Bodemkwaliteitkaart Rotterdam geeft een indicatie van de mate waarin de bodem in een bepaald gebied is verontreinigd. Wat algemene bodemkwaliteit betreft is het plangebied zowel in de contactzone (van 0 tot 1 m beneden maaiveld) als in de zone van 1 tot 2 m beneden maaiveld licht verontreinigd. De bodemkwaliteit is echter schoon genoeg voor de functie 'wonen' en vormt dus geen beperking voor de beoogde ontwikkeling. Wel zal voor de ontwikkelingen in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen nader onderzoek gedaan moeten worden als dit gepaard gaat met bodemroerende werkzaamheden.

4.3.3 Conclusie

Het onderdeel bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.4 Ecologie

4.4.1 Kader

Per 1 januari 2017 heeft de Wet natuurbescherming (Wnb) onder meer de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet vervangen. De Wet natuurbescherming is de Nederlandse implementatie van het Europese natuurbeleid zoals vastgelegd in de Habitatrichtlijn, de Vogelrichtlijn en in de verdragen van Bern en Bonn.

De Wet natuurbescherming heeft de volgende doelstellingen;

• het behouden en ontwikkelen van natuur,
• het behouden en herstellen van de biodiversiteit,
• het duurzaam kunnen blijven inzetten van natuur voor ecosysteemdiensten en
• het realiseren van samenhangend beleid gericht op het behoud van waardevolle landschappen vanwege hun maatschappelijke functies.

De Wet natuurbescherming verwezenlijkt bovenstaande doelen via; actieve natuurbescherming, gebiedsbescherming, soortbescherming en algemene zorgplicht voor natuur.

De Wet natuurbescherming kent geen procedurele vereisten bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In de toelichting van het bestemmingsplan dient te worden gemotiveerd dat het plan aanvaardbaar is vanuit het oogpunt van de Wet natuurbescherming. Het begrip 'aanvaardbaar' betekent dat bij de uitvoering van het plan een vrijstelling geldt of een ontheffing mogelijk is. Bij vaststelling van het (ontwerp) bestemmingsplan dient deze toetsing aan de Wet natuurbescherming in principe afgerond te zijn. Echter het bestemmingsplan kijkt 10 jaar vooruit en het is nog niet bekend wanneer de mogelijk gemaakte ontwikkelingen ook daadwerkelijk plaats gaan vinden. Uitgebreid onderzoek naar flora en fauna wordt in dit stadium bij een gebiedsbestemmingsplan daarom geen redelijke inspanning geacht. Wel wordt onderzocht of de nieuw mogelijk gemaakte ontwikkelingen geen onoverbrugbare strijdigheden met de Wet natuurbescherming opleveren (aanvaardbaarheidstoets).

Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bestaande bestemming of bij een veranderende bestemming (bijvoorbeeld sloop en nieuwbouw of renovatie) dient tijdig voorafgaand aan de werkzaamheden nog wel flora en faunaonderzoek te worden uitgevoerd naar de specifieke effecten van de betreffende ontwikkeling op potentieel aanwezige beschermde flora en fauna.

4.4.2 Rotterdams beleid

Op 18 maart 2014 is door B&W de Rotterdamse Natuurkaart vastgesteld. Het doel van de Natuurkaart Rotterdam is om de omgevingskwaliteit te verbeteren door meer rekening de houden met de ecologische kansen op ontwikkellocaties. Ingezet wordt op het verbinden van gebieden waar ecologische kwaliteit aanwezig is en deze gebieden ook te verbinden met Natuurnetwerk Nederland.

De projectlocatie is niet aangemerkt als een kerngebied binnen de Rotterdamse Natuurkaart.

4.4.3 Natuurnetwerk Nederland

Dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft de Nieuwe Maas op een afstand van circa 1,3 km ten zuiden van het plangebied.

Het bestemmingsplan voorziet niet in ontwikkelingen binnen NNN-gebieden en Belangrijke Weidevogelgebieden. Derhalve kunnen negatieve effecten op deze natuurgebieden uit worden gesloten.

4.4.4 Natura 2000-gebieden / Stikstofdepositie

Als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen kunnen effecten ontstaan op Natura 2000-gebieden. In de ruime omgeving van het plangebied 's-Gravendijkwal 122 zijn verschillende Natura 2000-gebieden aanwezig, te weten de 'Solleveld en Kapittelduinen', 'Oude Maas', 'Westduinpark & Wapendal', 'Nieuwkoopse Plassen' en Broekvelden Vettenbroek & Polder Stein'. Gelet op de afstand (>10 km) tot Natura 2000-gebieden, de aard van de ontwikkeling (woningbouw) zijn directe effecten zoals verstoring, effecten op waterhuishouding en dergelijke op voorhand uit te sluiten. Effecten die wel op grotere afstand kunnen plaatsvinden zijn depositie effecten als gevolg van toename van stikstofemissies. Natura 2000-gebieden waar sprake is van overbelasting als gevolg van stikstofdepositie betreffen 'Solleveld en Kapittelduinen', 'Westduinpark & Wapendal', 'Nieuwkoopse Plassen'. Deze gebieden liggen op meer dan 10 km afstand.

Door de gemeente Rotterdam is door middel het programma Aerius Calculator een berekening uitgevoerd voor de beoogde eindsituatie en de aanlegfase, om inzicht te geven in de eventuele bijdrage van stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden (zie Bijlage 2).

Uit de berekening van de aanlegfase blijkt dat er geen bijdrage is aan de stikstofdepositie dat wil zeggen (afgerond) niet meer dan 0,00 mol/ha/jr.

De gebruiksfase draagt niet bij aan de stikstofdepositie. Enerzijds omdat de nieuwe bestemmingen aardgasloos worden opgeleverd en anderzijds omdat het extra wegverkeer als gevolg van dit plan op meer dan 5 kilometer van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden plaatsvindt en daardoor per definitie geen effect (0,00 mol/ha/jr) geeft.

De ontwikkeling van het projectbestemmingsplan 's-Gravendijkwal 122 heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen voor Natura 2000-gebieden. Van verslechtering van de kwaliteit van de natuurlijke habitats en habitats van soorten of een significant verstorend effect op soorten waarvoor de gebieden zijn aangewezen, is geen sprake.

4.4.5 Soortenbescherming

Door IDDS is een Natuurtoets uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit de bureaustudie en de biotooptoets is naar voren gekomen dat het onwaarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen of belangrijk leefgebied wordt aangetast van de in de Wet natuurbescherming beschermde soorten. De zorgplicht uit de Wet natuurbescherming blijft altijd van toepassing.

4.4.6 Conclusie

Het onderdeel ecologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

4.5.1 Kader

Op 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Hiermee wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5 titel 2) bedoeld. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een imple-mentatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

De wet- en regelgeving onderscheidt projecten die ‘in betekenende mate’ (IBM) en ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden er bestemmingen benoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervui-ling (gevoelige bestemmingen).

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet daarnaast worden afgewo-gen of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realise-ren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

4.5.2 Planspecifiek

In dit plan worden 9 nieuwe appartementen gerealiseerd, dan wel 8 appartementen en een gezondheidscentrum op de begande grond. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een ontwikkeling van deze omvang niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk. De wijziging van het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit in de directe omgeving.

Toets goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzichtelijk gemaakt of sprake is van een dreigende grenswaarde-overschrijding. Voor deze toets is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10) in het plangebied tussen 2015 en 2030.

Uit het onderzoek blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen onder de grenswaarden liggen in de drie beschouwde jaren (2015, 2020 en 2030). Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen vanaf 2015 in het plangebied verder afnemen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s.

4.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit geeft geen nadere uitgangspunten voor het plan en vormt zowel vanuit de Wet Milieubeheer als in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen belemmering voor het plan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1 Kader

Bij goede ruimtelijke ordening hoort het voorkomen van voorzienbare hinder door bedrijven. Hiervoor bestaan voor nieuwe situaties geen wettelijke normen. De gemeente Rotterdam gebruikt al sinds de jaren '50 instrumenten om bedrijven in te passen in de omgeving. Dit gebeurde eerst door middel van de Hinderwetverordening. Vanaf de jaren '70 werkt de gemeente met de Rotterdamse 'Staat van Inrichtingen'. Deze is afgeleid van de inrichtingen die zijn opgenomen in het Hinderbesluit en uitgebreid met een indeling in milieucategorieën. Begin jaren '90 heeft Rotterdam beleid vastgesteld waarbij voor de milieuzonering gebruik wordt gemaakt van indicatieve gebiedstypen en een bedrijvenlijst die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering).

De (huidige) VNG-uitgave geeft informatie over milieuhinder van vrijwel alle bedrijfstypen en andere activiteiten. Hierin zijn voor de milieuaspecten geur, stof (luchtkwaliteit), geluid en gevaar afstanden bepaald. De aard van de hinder is bepalend voor de vraag in hoeverre tussen een belastende en een gevoelige functie verweving mogelijk is, dan wel ruimtelijke scheiding noodzakelijk is. De VNG-uitgave bevat een tabel met indicatieve afstanden. Hiermee kan de vraag worden beantwoord welke afstand aanvaardbaar is tussen een nieuw bedrijf en woningen en tussen nieuwe woningen en bedrijven, of welke bedrijven aanvaardbaar zijn in een gebied met functiemenging.

Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones langs stedelijke wegen, woongebieden met kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden nabij industrieterreinen. In deze gebieden is een combinatie van wonen en werken vaak mogelijk. Vaak aanpandig, bij lichte bedrijvigheid, of naast elkaar, bij de iets zwaardere bedrijven en met aandacht voor de ontsluiting bij bedrijven met een verkeersaantrekkende werking.

4.6.2 Onderzoek

De 's-Gravendijkwal ligt in het centrum van Rotterdam en kenmerkt zich door een grote diversiteit aan gebruiksfuncties. Het plangebied wordt dus aangemerkt als 'gemengd gebied'. Aan de linkerkant (huisnummer 118), van de projectlocatie heeft het belende pand een woonfunctie. Aan de rechterzijde (huisnummer 124) is Club Lido gevestigd. Dit betreft een nachtclub met seksinrichting.

Ten aanzien van Club Lido is in het kader van onderhavig bestemmingsplan enerzijds in het kader van een goede ruimtelijke ordening (ter bescherming van de woningen) een akoestisch onderzoek naar horecalawaai gewenst. Anderzijds is dit onderzoek gewenst om te zien in hoeverre de aanwezige nachtclub mogelijk belemmerd wordt in haar bedrijfsvoering. Als toetsingskader worden de wettelijke grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer gehanteerd.

Door Cauberg Huygen is Akoestisch onderzoek horeca (zie Bijlage 4) naar de muziekuitstraling naar het pand aan de 's-Gravendijkwal 122 vanuit de aangrenzende horeca (Club Lido).

De gebruikswijziging van nummer 122 zal uit juridisch/planologisch oogpunt geen belemmering voor de club betekenen aangezien de club in de huidige situatie ook al ter plaatse van belendingen aan de bepalingen uit het Activiteitenbesluit moet voldoen. In de praktijk kan dat vanwege werkelijk gebruik echter anders liggen. De gemeente Rotterdam acht een binnenniveau van maximaal 70 dB(A) muziekgeluid binnen de club aanvaardbaar wat 24 uur per dag geproduceerd mag worden. Tijdens het bezoek aan de club op 14 januari heeft de exploitant ook muziek afgespeeld op een volgens hen representatieve geluidsterkte tot circa 105 dB(A). Dit is aanzienlijk hoger dan de volgens de gemeente toegestane 70 dB(A).

Uit meetresultaten blijkt dat de nieuwe woonbestemming geen onredelijke belemmering vormt voor Club Lido. Club Lido kan de geluiduitstraling nog relatief eenvoudig beperken. Hieronder zijn de bevindingen en maatregelprincipes samengevat:

Club op de begane grond (zendruimte I):

Wanneer de toegangsdeur gedurende de nachtperiode open staat is een maximaal muziekgeluidniveau toegestaan van 71 dB(A). Volgens het uitganspunt van de gemeente (maximaal 70 dB(A)) is de transformatie dus mogelijk. Van de club mag echter verwacht worden dat zij haar deur gesloten houdt tijdens het gebruik. In dat geval is 81 dB(A) in de club toegestaan. De club wordt dus niet onredelijk belemmerd in haar bedrijfsvoering.

Naar oordeel van het bevoegd gezag kan een 5 dB hogere grenswaarde op de gevels van woningen toelaatbaar zijn. In dat geval is met gesloten deur geen 81 maar 86 dB(A) popmuziek in de club toegestaan. Dat is doorgaans toereikend voor enige gelegenheid tot dansen.

Echter heeft Lido aangegeven tot circa 105 dB(A) muziek ten gehore te brengen. Als Lido de entreesluis, welke in de gemeten situatie slechts van een gordijn voorzien was, voldoende verbetert is maximaal 96 dB(A) popmuziek binnen de club haalbaar. In dat geval wordt de interne geluidoverdracht naar de beoogde woning maatgevend. Een kanttekening hierbij is dat mogelijk andere (niet gemeten) belending van Lido dan al eerder maatgevend is geworden. De volgens Lido gewenste 105 dB(A) is echter, gezien de locatie, geen realistisch en houdbaar exploitatieniveau. Hiermee is dus geen sprake van een onredelijke belemmering van Lido. Lido moet zich echter wel conformeren aan de grenswaarden om hinder te voorkomen.

Werkkamer 1 op de 2e verdieping (zendruimte II):

Als tijdens de nachtperiode de luiken van werkkamer 1 worden geopend is een maximaal muziekgeluidniveau van 64 dB(A) toegestaan. Om ook tijdens de nachtperiode te voldoen aan de gestelde eisen en het gebruik van de werkkamer niet te belemmeren moet de exploitant de luiken van de werkkamer gesloten houden. In dat geval is dan ruim 70 dB(A) popmuziek in de werkkamers toegestaan. 70 dB(A) betreft redelijk stevige achtergrondmuziek en dat wordt toereikend geacht voor het gebruik. Hiermee is dan geen sprake van een belemmering. Lido moet zich echter wel conformeren aan de bepalingen uit het Activiteitenbesluit om hinder ter plaatse van de woningen te voorkomen.

4.6.3 Conclusie

Het onderdeel Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Kader

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient te worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

4.7.2 Planspecifiek

Er worden in het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt. In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen, transportroutes en/of buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

4.7.3 Conclusie

Het onderdeel externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.8 Water

4.8.1 Kader

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

4.8.2 Planspecifiek

Waterveiligheid

De appartementen worden gerealiseerd in een bestaand gebouw en hebben geen invloed op waterkeringen of andere belangen vanuit waterveiligheid.

Riolering

Wat betreft het afvalwater wijzigd de situatie niet ten opzichte van de bestaande situatie. De hoeveelheid verharding neemt door de transformatie niet toe.

Grondwater en ontwatering

Er zal geen grondwater worden onttrokken tijdens de bouwwerkzaamheden en daarna. Ook is er geen aanpassing van het peil nodig voor het plan.

4.8.3 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.9.1 Kader

Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan de m.e.r. procedure moet worden doorlopen.

Bij het Besluit m.e.r. zit een bijlage, die uit vier onderdelen bestaat; de onderdelen A, B, C en D. Om te beoordelen of er een m.e.r.procedure nodig is, zijn vooral de onderdelen C en D van belang. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een directe m.e.r. plicht geldt. In dit onderdeel staan de activiteiten benoemd die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Onderdeel D bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor geen directe m.e.r. plicht geldt, maar het maken van een m.e.r. beoordeling verplicht is. In deze m.e.r. beoordelingsplicht moet het bevoegd gezag beoordelen of de betreffende activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben

In de onderdelen C en D worden per activiteit de drempelwaarden beschreven. Deze worden uitgedrukt in aantallen, grootte, lengtes of oppervlakten.

4.9.2 Planspecifiek

De ontwikkeling van woningen valt onder categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. Het gaat hier om 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeer-terreinen'.

Uitgaande van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak d.d. 18 juli 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2414) dient bij de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. rekening te worden gehouden met de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

De woningen worden gerealiseerd in stedelijk gebied. De gronden in de directe omgeving zijn tevens voor diverse stedelijke functies in gebruik. De te realiseren woningen hebben ten opzichte van de belendingen geen significant effect op de aanwezige verkeersstromen. Daarnaast worden de omliggende wegen nu ook al door andere aanwezige functies gebruikt.

De omvang van het project blijft met 9 appartementen, dan wel 8 appartementen en een gezondheidscentrum op de begane grond, ruim onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D11.2. Er is daarom geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage.

De transformatie heeft betrekking op een perceel met een oppervlakte dat ruim onder de relevante drempelwaarde van 100 hectare of meer ligt. De drempelwaarden in onderdeel D van het Besluit m.e.r. zijn echter indicatieve waarden (zie artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit m.e.r.). Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Een dergelijke beoordeling wordt een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd.

In categorie 11.2 wordt het bestemmingsplan als besluit genoemd. Er dient dus te worden bepaald of er bij het besluit ter vaststelling van het bestemmingsplan sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, waardoor een nadere m.e.r.-beoordeling nodig is.

Bij het bepalen van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wordt, conform de Bijlage III van de Europese Richtlijn, ingegaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats waar de activiteit wordt verricht;
• de kenmerken van het potentiele effect.

De kenmerken van het project

Zoals in paragraaf 3.2 is aangegeven blijkt dat per saldo door het bestemmingsplan de verkeersaantrekkende werking per etmaal afneemt. Mogelijke cumulatie kan optreden met andere projecten die van de zelfde ontsluitingsweg gebruik maken. Hiervan is bij deze planontwikkeling geen sprake, omdat de gebieden in de directe omgeving reeds zijn ontwikkeld en geen sprake is van een met het plan vergelijkbare grootschalige her-structurering of inbreiding.

Tijdens de bouw worden, los van de locatiekeuze voor de woningen, natuurlijke hulpbronnen gebruikt. Na de realisatie is sprake van een afvalstroom vanuit een woonwijk, bestaande uit huishoudelijk afval en afvalwater. Het project veroorzaakt gezien de beoogde functie en de voor woningbouw gangbare stoffen en technologieen geen risico voor derden. Voor verontreiniging en hinder wordt verwezen naar de volgende paragraaf 'kenmerken van het potentiele effect¨.

De plaats waar de activiteit wordt verricht

Het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke agglomeratie van Rotterdam en wordt geheel omsloten door stedelijk gebied. De andere paragrafen van hoofdstuk 4 van deze toelichting bevatten per haalbaarheidsaspect een verslag van het verrichte onderzoek. De relevante effecten zijn navolgend beschreven.

De kenmerken van het potentiële effect

De effecten die als gevolg van het project optreden, betreffen de aspecten archeologie, bodem, geluid en ecologie en zijn lokaal van aard en hebben geen grensoverschrijdend karakter. Voor al deze aspecten worden maatregelen voorgesteld en getroffen. Het optreden van de effecten is zeer waarschijnlijk. Echter, met inbegrip van voorgestelde maatregelen zijn nauwelijks meer effecten te verwachten. Er is daarom geen sprake van onomkeerbare effecten.

4.9.3 Conclusie

Aangemerkt wordt dat:

• 1. Het voornemen een transformatie van bestaande bebouwing betreft en geen nieuwbouw of uitbreidingen omvat;
• 2. Verder is de woonfunctie al aanwezig binnen de omgeving, zoals elders langs de 's Gravendijkwal.
• 3. De transformatie van een maatschappelijke voorziening naar appartementen leidt naar verwachting niet tot een toename van de verkeersbelasting op de omliggende wegen ten opzichte van de planlocatie.
• 4. Uit de bij het bestemmingsplan bijgevoegde AERIUS-berekening blijkt dat de transformatie geen depositie groter dan 0.00 mol/ha/ jaar veroorzaakt op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Als gevolg van de transformatie zijn geen negatieve effecten op beschermde natuur te verwachten.

Er is geen m.e.r. beoordelingsbesluit nodig omdat het Besluit m.e.r. niet van toepassing is.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden'(omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en het Bouwbesluit zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.2 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Naast enkelbestemmingen is tevens een dubbelbestemming met betrekking tot archeologie opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen

5.3 De bestemmingen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Artikel 3 Gemengd

De hoofdbestemming van dit bestemmingsplan is de bestemming Gemengd. Deze bestemming is gekozen omdat het bestemmingsplan zowel wonen mogelijk maakt als, uitsluitend op de begane grond, een aantal meer maatschappelijke gebruiksvormen zoals een huisartsenpost of een tandartspraktijk.

De gebruiksfuncties zijn toegestaan binnen de contouren van het bestaande gebouw en het bestemmingsplan ziet dan ook niet op een uitbreiding van het huidige volume.

Aerikel 4 verkeer - Erf

De binneplaats achter het gebouw heeft de bestemming Verkeer - Erf. Deze bestemming is ongewijzigd overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan. Hier verandert dus niets.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2

Ter plaatse van het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 2' opgenomen. Als gevolg van deze regeling geldt dat een omgevingsvergunning nodig is voor alle bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien), die dieper reiken dan 2,5 m beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 100 m2.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 3

Ter plaatse van het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie - 3' opgenomen. Als gevolg van deze regeling geldt dat een omgevingsvergunning nodig is voor alle bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien), die dieper reiken dan 2,5 m beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2.

Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie 2

Deze bestemming heeft de bedoeling cultuurhistorische waarden te beschermen en bevat een drempel tegen sloop. De bestemming is overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan en heeft dus eigenlijk betrekking op een veel groter plangebied. Voor onderhavig plangebied heeft deze dubbelbestemming weinig betekenis omdat het plan betrekking heeft op de transformatie van een bestaand gebouw zonder dat het uiterlijk van het gebouw significant wordt aangepast.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In de aan de orde zijnde situatie is daarvan sprake.

De inpandige transformatie van het bestaande pand wordt uitgevoerd door initiatiefnemers zelf. Er worden geen gemeentelijke kosten gemaakt. De gemeente Rotterdam vervult enkel een kaderstellende en toetsende rol. De kosten met betrekking tot het uitvoeren van deze rol zijn gedekt door leges.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg bij de voorbereiding van bestemmingsplannen, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan:

• GS, Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, directie Ruimte en Milieu;
• Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
• VRR, Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond;
• Tennet, Zuid-Holland, beheerder hoogspanningsnet;
• Stedin, regionale netbeheerder gas en elektriciteit;
• K.P.N. Telecom;
• N.V. Nederlandse Gasunie;
• Ministerie Infrastructuur en Milieu;
• Ministerie van Defensie, dienst gebouwen, werken en terreinen;
• Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie;
• Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid ;
• Rijksluchtvaartdienst;
• Luchtverkeersleiding Nederland;
• Prorail;
• Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR);
• Metropoolregio Rotterdam Den Haag;
• Monet, beheerder telecommunicatiemasten;
• VWS Pipelinecontrol.

Er zijn reacties ontvangen van Hoogheemraadschap van Schieland em de Krimpenerwaard en de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond. Beide organisaties hebben het project beoordeeld en aangegeven dat het project geen aanleiding geeft voor een inhoudelijke reactie.

Bijlagen