Immanuëlhof 's-Gravendeel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Stichting HW Wonen is voornemens ter plaatse van de locatie Immanuëlhof en de Welhof in 's-Gravendeel woningbouw mogelijk te maken (in totaal kunnen 53 nieuwe woningen worden gerealiseerd). Het verpleeghuis aan de Immanuëlhof is in 2012 gesloopt. De bijbehorende 31 aanleunwoningen aan de Welhof zijn tot medio 2015 verhuurd aan een zorgaanbieder. Mogelijk dient zich een nieuwe zorgaanbieder aan, maar indien dit niet het geval is wil HW Wonen, gelet op de relatief recente leeftijd van het complex Welhof (bouwjaar 1989), de aanleunwoningen tijdelijk verhuren als 31 wooneenheden met toegang tot extramurale zorg. Dit is een nieuwe vorm van zorg, voortgekomen uit het nieuwe stelsel van het scheiden van 'wonen en zorg'. Binnen de planperiode van 10 jaar ligt sloop van de Welhof en de nieuwbouw van woningen, evenals is voorzien op de locatie van het gesloopte verzorgingshuis, voor de hand.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de rand van 's-Gravendeel en wordt aan de zuidzijde begrensd door de Maasdamseweg. Aan de oostzijde door de Boezembaan, aan de noordzijde door de Wetering en aan de westzijde door het landelijk gebied (zie figuur 1.1).

 Figuur 1.1. ligging plangebied

1.3 Vigerende regeling

Het vigerende bestemmingsplan is bestemmingsplan 's-Gravendeel (vastgesteld door de gemeenteraad op 10 oktober 2013). De gronden zijn bestemd voor Maatschappelijk, Wonen, Tuin en Groen. In figuur 1.1. is een uitsnede van het plangebied opgenomen.

Figuur 1.2. Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 's-Gravendeel

De gewenste ontwikkeling past niet binnen de bouw- en gebruiksbepalingen van het vigerende bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader is nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is het relevante beleidskader beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de ontwikkeling. Vervolgens is nader ingegaan op het relevante beleid en onderzoek naar de verschillende omgevingsaspecten zoals verkeer, milieu, ecologie, etc. in hoofdstuk 4. Indien van toepassing wordt verwezen naar onderzoeksrapporten die zijn opgenomen in de bijlagen. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de planopzet en de regels. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleid van het rijk, de provincie Zuid-Holland, de regio en de gemeente Binnenmaas. Niet al het relevante beleid komt in dit hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk 4 komt, daar waar van toepassing, het sectorale beleid, aan de orde.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) (2012)

Het Rijk kiest in de SVIR voor een selectievere inzet van het rijksbeleid op 13 nationale belangen, gegroepeerd rondom de rijksdoelen versterken van de ruimtelijk-economische structuur, verbeteren bereikbaarheid en waarborgen kwaliteit leefomgeving. Buiten deze 13 nationale belangen hebben gemeenten en provincies beleidsvrijheid.

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Dit Barro (voorheen AMvB Ruimte) bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen met ruimtelijke onderbouwing moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart), Erfgoed (Unesco). In de loop van 2012 is het Barro aangevuld met vrijwaringszones rijksvaarwegen (veiligheid), reserveringsgebieden hoofdwegen en hoofdspoorwegen (verbreding èn nieuwe wegen), elektriciteitsvoorziening (vestigingsplaatsen elektriciteitscentrales, kernenergie­centrales, hoogspanningsverbindingen), buisleidingen, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeergebied.

Ook is met deze aanvulling van het Barro een extra motiveringsplicht aan het Bro toegevoegd voor bestemmingsplannen met stedelijke ontwikkelingen in verband met het onderwerp duurzame verstedelijking. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er dient aangetoond te worden of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub a Bro (trede 1)

De woningbouwontwikkeling van de locatie Immanuelhof maakt onderdeel uit van de regionaal afgestemde woningbehoefte van de regio Hoeksche Waard. De woning behoefte is verantwoord in de Regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015 (zie paragraaf 2.3.7), vastgesteld dd. 13 oktober 2015 door de vijf samenwerkende gemeenten in de Hoeksche Waard. De Regionale Woonvisie 2015 dient ter vervanging van de oude woonvisie van 2009 (zie paragraaf 2.3.4) en de actualisatie van 2013(zie paragraaf 2.3.5). Hierbij is wel aansluiting gezocht en uitwerking gegeven aan het Convenant Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2020 (zie paragraaf 2.3.6). Gelijktijdig met de regionale woonvisie is het Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2015-2024 (zie paragraaf 2.3.8) vastgesteld. Hierin is het project Immanuelhof opgenomen als concreet initiatief, waarbij in de periode tot 2025 52 woningen worden gebouwd.

Door opname van het initiatief in de regionaal afgestemde woonvisie en woningbouwprogramma is de regionale behoefte en afstemming aangetoond. Het initiatief voldoet daarmee aan de eerste trede van de ladder. Op de regionale behoefte en afstemming is nader ingegaan in paragraaf 2.3.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub b Bro (trede 2)

De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee voldoet het initiatief aan de tweede trede van de ladder.

Toetsing aan artikel 3.1.6. lid 2 sub c Bro (trede 3)

Doordat bij trede twee positief is beantwoord hoeft aan trede drie niet getoetst te worden. Het gebied is door de ligging in bestaand stedelijk gebied passend multimodaal (voor verschillende vervoerswijzen) ontsloten. In paragraaf 4.1 is onderbouwd dat de bereikbaarheid voor zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer goed is en voor openbaar vervoer redelijk.

2.2.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het rijksbeleid. De ontwikkeling voldoet aan de ladder: er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Visie Ruimte en Mobiliteit (2014)

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Bij de VRM horen: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

4 rode draden

In de VRM zijn 4 thema's te onderscheiden:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;

2. vergroten van de agglomeratiekracht;

3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;

4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving;

1. Beter benutten en opwaarderen

De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Beter benutten en opwaarderen leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik.

De locatie is op de visiekaart 'beter benutten bebouwde ruimte' gelegen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied.

Figuur 2.1 Uitsnede visiekaart 'beter benutten bebouwde ruimte'

2. Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)

Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op het nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer.

3. Versterken ruimtelijke kwaliteit

Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal in het provinciaal beleid. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren. De voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte is aangetoond en de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid én belevingswaarde in acht wordt genomen.

4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving

In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

Wonen

De woningmarkt is een voorraadmarkt. In het overgrote deel van de vraag kan worden voorzien door (her)gebruik, vernieuwbouw, renovatie, verhuur en verkoop van de bestaande voorraad. In een deel van de behoefte aan eengezinswoningen kan bijvoorbeeld worden voorzien doordat woningen vrijkomen door verhuizing naar zorgeenheden of anderszins. De provincie verwacht van gemeenten dat zij met elkaar in regionale visies vanuit dat perspectief vertrekken. Dat wil zeggen dat inzicht wordt gegeven in de mogelijkheden die de bestaande voorraad en doorstroming bieden, dat voorraad- en huisvestingsbeleid worden vastgesteld en dat daaruit volgende acties worden geformuleerd. Het bouwprogramma is het sluitstuk, dat volgt uit kwalitatieve en kwantitatieve behoefteramingen en uit de voorziene ontwikkeling van voorraad en de bewoning daarvan.

De provincie biedt de gemeenten hiervoor een referentiekader aan via woningmarktverkenningen. Woningbouw zal voor het grootste deel plaats moeten vinden in de stedelijke agglomeratie. Maar ook daarbuiten is er bouwbehoefte. Het grootste deel van de bouwbehoefte betreft woningen in een centrumstedelijk, buitencentrum- of centrumdorps milieu. Maar ook in andere milieus moet worden bijgebouwd. De provinciale kwantitatieve en kwalitatieve behoefteramingen, die eens per drie jaar worden geactualiseerd, vormen een referentiekader voor het gesprek tussen provincie en regio's over de actualisering van regionale woonvisies. De hoofdlijnen van dat kader staan in het Programma ruimte.

In 2014 heeft de provincie de Actualisatie regionale woonvisie Hoeksche Waard 2013 (par. 2.3.5) en de bijbehorende systematiek aanvaard (zie bijlage 1). Per oktober 2015 hebben de vijf samenwerkende gemeenten in de regio Hoeksche Waard de Regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015 (par. 2.3.7) en het bijbehorende Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2015-2024 (par. 2.3.8) vastgesteld en aangeboden aan de provincie ter aanvaarding. De provincie is voornemens de nieuwe Regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015 en woningbouwprogramma te aanvaarden. Nadere regionale afstemming is niet noodzakelijk.

2.3.2 Verordening Ruimte (2014)

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
  • 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
  • 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 van toepassing is, en
  • 3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Toetsing

• a. De regionale behoefte is aangetoond en regionaal afgestemd in de regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015, het convenant regionaal woningbouwprogramma (ondertekening oktober 2013) en het Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2015-2024. Op de regionale behoefte en afstemming wordt nader ingegaan in paragraaf 2.3.4 t/m 2.3.8.
• b. De locatie is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied.
• c. Niet van toepassing.

Artikel 2.2.1

lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Toetsing

Omdat het gebied is aangemerkt als bestaand dorpsgebied, is de ontwikkeling aan te merken als 'inpassen'. De ontwikkeling voldoet aan de richtlijnen van de kwaliteitskaart. Er is geen sprake van bijzondere waarden. Met de overgang naar het landelijk gebied (groene rand) en naar de woonomgeving (onder andere ten aanzien van hoogten) is rekening gehouden. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op het versterken van de kwaliteit van het gebied en de ruimtelijke inpassing. (beeldkwaliteitparagraaf).

2.3.3 Structuurvisie Hoeksche Waard (2009)

Met de Structuurvisie Hoeksche Waard laat de regio (bestaande uit vijf gemeenten) zien wat haar visie is op de toekomst. In de Structuurvisie wordt een visie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2030. Doel is de gelijktijdige versterking van de ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het Nationaal Landschap Hoeksche Waard. Van 20 oktober tot 1 december 2008 heeft de ontwerpstructuurvisie voor inspraak ter inzage gelegen. Het Ruimtelijk Plan van de Structuurvisie Hoeksche Waard is in de zomer van 2009 door de gemeenteraden vastgesteld.

In de structuurvisie wordt 's-Gravendeel als volgt getypeerd.

's-Gravendeel is een voorstraat-weteringdorp, met de voorstraten aan weerszijden van een wetering dwars op de dijk. Aan het einde van de Wetering staat de kerk. De oude buitendijk loopt door het huidige bebouwde gebied (Molendijk, Strijense dijk). Ten oosten van de oude dijk liggen twee jongere aanwaspolders met daartussen de gedempte buitenhaven. Daardoor is het oude centrum van de Dordtsche Kil af komen te liggen en mist 's-Gravendeel een uitgesproken oriëntatie op het water. Naar het noorden toe sluit de kern aan op het buitendijkse natuurgebied van Groot-Koninkrijk, maar hier vormen bedrijventerreinen een ruimtelijke barrière. Aan de westzijde grenst de kern aan Polder Nieuw-Bonaventura, een van de grootste open ruimten van de Hoeksche Waard. Aan de zuidkant liggen typische schilvormige aanwaspolders, met cultuurhistorisch waardevolle dijklinten. De dijklinten vormen recreatief aantrekkelijke verbindingen met de zuidrand van de Hoeksche Waard.

In het ontwikkelingsbeeld 2030 voor 's-Gravendeel is de locatie Immanuelhof/Welhof niet specifiek benoemd als woningbouwlocatie. Het gebruikmaken van herstructureringslocaties binnen het bestaand bebouwd gebied voor woningbouw, is echter niet in strijd met de structuurvisie en sluit aan op de beginselen van duurzaam ruimtegebruik.

Figuur 2.2 Ontwikkelingsbeeld 2030.

2.3.4 Regionale woonvisie Hoeksche Waard (2009)

Met de Regionale Woonvisie biedt de regio Hoeksche Waard een kader voor de regionale woningmarkt, met daarbij de regionale opgave zo scherp mogelijk in beeld, met oog voor belangen en verschillen op lager schaalniveau.

Het uitgangspunt van de Woonvisie is om te bouwen voor de eigen behoefte. Het contourenbeleid zoals dat is geformuleerd in de Structuurvisie, vormt het uitgangspunt. Er wordt geconstateerd dat binnen deze contouren vooralsnog voldoende ruimte is om te bouwen voor de woningbehoefte in de regio.

De bestaande woningvoorraad biedt de meeste mogelijkheden om te sturen. Kwaliteit en passendheid van de bestaande voorraad is het vertrekpunt om de woonkwaliteit in de Hoeksche Waard te verbeteren; daarna komt nieuwbouw.

De Woonvisie stelt dat huisvesting van een aantal doelgroepen bijzondere aandacht vraagt: starters/jongeren, ouderen en mensen met een beperking.

2.3.5 Actualisatie regionale woonvisie Hoeksche Waard 2013

In 2013 heeft er een actualisatie plaatsgevonden van de regionale woonvisie. Samen met het convenant regionaal woningbouwprogamma en de bijbehorende projectenlijst 2014-2019 vormt dit document de basis voor de komende jaren.

De gemeenten van de Hoeksche Waard hebben hun regionale woonvisie op enkele punten geactualiseerd, omdat deze niet meer in de pas liep met recente ontwikkelingen op de woningmarkt en de woningbehoefte. De woonvisie is zodanig aangepast, zodat dit beleidskader actueel en passend is bij het regionaal woningbouwprogramma 2014-2019. Uitgangspunt voor de actualisatie is dat gemeenten inzetten op een woningvoorraad, die aansluit op de behoefte van nu en in de toekomst. De actualisatie beperkt zich tot de onderwerpen kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma en kernenspecialisatie. Het betreft dus geen volledige actualisatie van de woonvisie.

2.3.6 Convenant Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2020

In de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard is de doelstelling neergelegd om te komen tot een evenwichtig regionaal woningbouwprogramma voor de Hoeksche Waard. De gemeenten in de Hoeksche waard hebben afspaken gemaakt over het regionale woningbouwprogramma. Deze zijn vastgelegd in het Convenant Regionaal Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2020 (ondertekening oktober 2013). Om tot de gewenste productie i.c. een realistisch en kansrijk regionaal programma te komen hanteren de gemeenten een lijst met projecten. Dit is een flexibele lijst die kan worden aangepast afhankelijk van de wijzigingen in de vraag. Deze lijst is door de colleges van B&W van de vijf gemeenten vastgesteld (definitieve vaststelling maart 2014).

Op basis van de afspraken in het convenant en analyses die daaraan ten grondslag liggen wordt niet verwacht dat er overcapaciteit zal ontstaan als gevolg van de beoogde woningbouw in het plangebied. Ook wordt met het nieuwe convenant rekening gehouden met de huidige woningmarkt en demografische ontwikkelingen. Het woningbouwprogramma dat het bestemmingsplan mogelijk maakt is dan ook in lijn met de uitgangspunten in de provinciale Woonvisie.

2.3.7 Regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015

De vijf samenwerkende gemeenten in de Hoeksche Waard hebben op 13 oktober 2015 ingestemd met de nieuwe Regionale woonvisie Hoeksche Waard 2015. De Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2015 dient ter vervangen van de oude woonvisie van 2009 en de actualisatie van 2013. Gekozen is voor een nieuwe woonvisie in verband met de voorziene verandering van de samenstelling van de bevolking. In de visie wordt het accent verlegd van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en van groei naar het behouden van de kwaliteiten van de Hoeksche Waard. De woonvisie is niet gedetailleerd uitgewerkt. Het document benoemd de ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen in de Hoeksche Waard, waaraan toekomstige opdrachten gekoppeld gaan worden.

Voor het woonbeleid wordt uitgegaan van de volgende vijf doelen:

• Zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen die zorg ontvangen. Dit kan door nieuwbouw en door het aanpassen van bestaande woningen;
• Beperken van het risico van een te grote voorraad eengezinswoningen;
• Op peil houden van voorzieningen;
• Het bieden van aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor starters;
• Zorgen dat er genoeg betaalbare (huur)woningen beschikbaar zijn.

De woonvisie gaat uit van een woningvoorraad die aansluit bij de woonwensen en opbouw van de bevolking. Hierbij dient waar nodig bij nieuwe ontwikkelingen ingespeeld te worden op de toekomstige veranderingen in de bevolkingsopbouw. Woningbouwplannen worden regionaal afgestemd. Hierbij geeft elke gemeente de woningbehoefte op eigen grondgebied aan, en hoe de plannen hierop aansluiten. Regionaal wordt vervolgens de woningbehoefte in kaart gebracht, samen met de manier waarop de woningbouwplannen in de Hoeksche Waard hierop aansluiten, zowel qua hoeveelheid als qua kwaliteit. De regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2015 vormt samen met het Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2015-2024 het belangrijkste regionale beleidskader voor woningbouwopgaven.

2.3.8 Woningbouwprogramma Hoeksche Waard 2015-2024

Voor het plangebied is in het woningbouwprogramma opgenomen dat ten hoogste 52 reguliere woningen worden gerealiseerd en de bijbehorende planperiode waarin dit gaat plaatsvinden. Het woningbouwprogramma gaat er van uit dat ten hoogste 35 wooneenheden in de planperiode 2018-2019 en ten hoogste 17 wooneenheden in de planperiode tot 2020 worden ontwikkeld. Nu het bestemmingsplan wordt opgesteld voor de periode tot en met 2025, past het voorziene aantal woningen binnen het regionale woningbouwprogramma. Voorts is er in het plangebied (aan de zuidzijde) één bestaande woning aanwezig. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de sloop van het aanwezige verzorgingshuis en de bouw van maximaal 50 woningen.

De 31 wooneenheden in het gebouw de Welhof zijn bestaande wooneenheden, tot medio 2015 in gebruik voor de gehandicaptenzorg, maar in het verleden in gebruik als aanleunwoning (de woningen werden afzonderlijk verhuurd). Deze wooneenheden worden, zolang het gebouw de Welhof in stand blijft, niet gerekend tot de maximaal 50 woningen uit het woningbouwprogamma. Om te voorkomen dat ter plaatse van het reeds gesloopte verzorgingshuis 50 woningen worden gerealiseerd (hoewel dit fysiek/ruimtelijk moeilijk in te passen zou zijn) naast de wooneenheden in de Welhof, worden in dit bestemmingsplan maximaal 30 woningen toegestaan zolang het gebouw de Welhof niet is gesloopt. In de tijd tot sloop is er dan sprake van 30 reguliere woningen en 31 woon- en/of woonzorgeenheden. Na sloop van de Welhof is er sprake van maximaal 50 reguliere woningen, passend binnen het regionale woningbouwprogramma.

Het woningbouwprogramma en de systematiek zijn door de provincie aanvaard als kader voor de verantwoording van de woningbouwopgave in bestemmingsplannen (zie bijlage 1).

2.3.9 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan past binnen het provinciaal en regionaal beleid.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Binnenmaas (2013)

De gemeente Binnenmaas is een kwalitatief aantrekkelijke woonomgeving waar in elk dorp woningen worden gebouwd voor elke doelgroep. Gelet op de demografische ontwikkelingen en het feit dat nieuwbouw maar een heel klein percentage is van de totale woningvoorraad ligt de focus veel meer dan voorheen op de bestaande woningvoorraad. De huidige woningvoorraad voldoet door herstructurering of het opknappen van woningen aan de behoeften van verschillende doelgroepen.

Binnen de rode contouren is voldoende ruimte om in elk dorp woningen te bouwen. Woningen worden gebouwd voor een goede afronding van de dorpen, bij de herstructurering van bestaande woningen en op locaties die om een andere invulling vragen. In het laatste geval gaat het bijvoorbeeld om locaties waar nu nog solitaire bedrijven zijn gevestigd, vrijkomende agrarische bebouwing of vrijkomende locaties van voorzieningen.

De vraag en het aanbod van de woningbouw zijn op elkaar afgestemd. Woningbouwplannen die niet voldoen aan de marktvraag zijn opnieuw bekeken en zo nodig aangepast, gefaseerd of geschrapt.

De locatie Immanuëlhof past binnen de gemeentelijke visie en is aangeduid als woningbouwproject.

Figuur 2.3. Uitsnede visiekaart

2.4.2 Welstandsnota (2010)

In de Welstandsnota zijn de samenhang in de eigenschappen van gebieden en objecten vertaald in objectieve beoordelingscriteria die de burger en de bouwplantoetser een houvast moeten bieden bij het opstellen en het beoordelen van bouwplannen. De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Het opstellen van een beeldkwaliteitplan met welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten, zoals bijvoorbeeld uitbreidingsgebieden, inbreidingslocaties en landgoederen, wordt voortaan een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden in overleg met de welstandscommissie opgesteld, door een stedenbouwkundige of supervisor. De gemeenteraad stelt het beeldkwaliteitplan met de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding.

De welstandscriteria moeten zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en worden bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied.

Voor het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld dat – gelijktijdig met het bestemmingsplan – als aanvulling op de welstandsnota zal worden vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in bijlage 2.

Hoofdstuk 3 Planopzet

3.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern 's-Gravendeel langs de N217 (Maasdamseweg). De locatie is in eigendom bij Stichting HW Wonen. In het verleden was op de locatie een verzorgingshuis aanwezig met 31 aanleunwoningen. Het verzorgingshuis is in 2012 gesloopt. De aanleunwoningen (de Welhof) zijn nog aanwezig en werden tot medio 2015 gebruikt voor gehandicaptenzorg. Het gebouw aan de Welhof is nog relatief jong (1989).

Figuur 3.1. Zicht op de Welhof, gezien vanaf de Wetering.

Aansluitend aan het plangebied ligt een woonwijk (aan de oost- en noordzijde). Aan de oostzijde, de Boezembaan, is een complex met gestapelde woningen aanwezig. Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen. Aan de noordzijde, aan de Wetering, zijn eengezinswoningen aanwezig (twee-aaneen en rijtjes). De woningen bestaan uit een en twee bouwlagen met kap.

Aan de zuidzijde is een groenstrook aanwezig die het terrein afschermt gezien vanaf de Maasdamseweg. Aan deze zijde is sprake van een bestaand woonperceel (1 woning, deze woning op het adres Maasdamseweg 7, is reeds gesloopt), dat via een parallelweg van de Maasdamseweg bereikbaar is. Aan de westzijde is een groter groengebied aanwezig dat grenst aan het landelijk gebied. Een deel van het groengebied is in beheer bij het Hoeksche Waards landschap (HWL).

Het terrein ligt nu deels braak. De toegang tot het terrein vanaf de Boezembaan, alsmede de parkeerplaatsen die vanaf die zijde toegankelijk zijn, zijn nog wel aanwezig. De voormalige aanleunwoningen aan de Welhof zijn bereikbaar via de Wetering. Deze straat wordt begeleid door een bomenrij, alleen ter plaatse van de bebouwing van de Welhof en de entree ontbreekt deze bomenrij.

3.2 Nieuwe situatie

HW Wonen wenst de locatie van het verzorgingshuis te ontwikkelen voor woningbouw in verschillende grondgebonden types (vrijstaand, twee-aaneen, rijtjes). Voor de Welhof geldt dat medio 2015 de gehandicaptenzorg ter plaatse vertrekt. Mogelijk kan een andere maatschappelijke organisatie de bebouwing gebruiken. Indien dit niet het geval is, wil HW Wonen, gelet op het feit dat er nog sprake is van een relatief jong gebouw, het gebouw op de korte termijn verhuren ten behoeve van reguliere woningen, mogelijk in combinatie met extramurale zorg. Op de langere termijn is herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) aan de orde.

In het woningbouwprogramma Hoeksche Waard is de locatie 'Immanuël' in 's-Gravendeel opgenomen en aangewezen voor ten hoogste 52 wooneenheden (fase 1, 2018-2019: 35 wooneenheden en fase 2, vanaf 2020: 17 wooneenheden). De woningen kunnen worden gerealiseerd in het plangebied. Op dit moment is er 1 woning (Maasdamseweg 7) aanwezig in het plangebied. Dit betekent dat voor de gehele locatie, inclusief de Welhof, wordt uitgegaan van maximaal 53 woningen (52 + 1 ter vervanging bestaande woning).

Het woningbouwprogramma is voorts gemixt. Circa de helft van de woningen wordt gerealiseerd in de huursector. De overige woningen zijn woningen in de koopsector, in verschillende prijsklassen.

Voor het plangebied wordt een flexibele bestemming voorzien. Er is nog geen sprake van een uitgewerkt ontwerp waardoor het bestemmingsplan, met inachtneming van enkele ruimtelijke randvoorwaarden, nog verschillende mogelijkheden voor uitwerking moet kunnen bieden. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn afgeleid uit het beeldkwaliteitplan dat is opgesteld (zie paragraaf 3.3.) en twee schetsontwerpen die zijn opgesteld om het plangebied te verkennen. De schetsontwerpen hebben allebei betrekking op de eindsituatie waarbij ook het gebouw van de Welhof is gesloopt.

Figuur 3.1. Model A (Wissing, ruimtelijke denkers)

Figuur 3.2 Model B (Wissing, ruimtelijke denkers)

In model A en B zijn respectievelijk 48 en 46 woningen opgenomen. In het bestemmingsplan wordt echter een maximum van 53 woningen toegestaan.

Op basis van de woningbouwafspraken die reeds gemaakt zijn met de regio en de ruimtelijke verkenning middels de schetsmodellen, kunnen de volgende randvoorwaarden worden geformuleerd:

• Er mogen ten hoogste 53 reguliere woningen worden gerealiseerd, waarbij afstemming moet plaatsvinden betreffende de planperiode waarin dit gaat plaatsvinden. Hierbij geldt dat ten hoogste 35 wooneenheden in de planperiode 2018-2019 en ten hoogste 17 wooneenheden in de planperiode 2020 mogen worden ontwikkeld.
• De locatie Welhof blijft vooralsnog (tevens) beschikbaar voor maatschappelijke voorzieningen waaronder: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen. Daarnaast wordt extramurale verhuur van de aanleunwoningen mogelijk gemaakt (mede vanwege het scheiden van 'wonen en zorg') als ook volledige herontwikkeling voor nieuwe woningen.
• De bomenrij aan de Wetering wordt behouden en bij ontwikkeling van de 2e fase in westelijke richting verlengd.
• Er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt aangesloten bij het gemeentelijk parkeerbeleid.
• De ontsluiting zal hoofdzakelijk plaatsvinden via de Wetering en/of Boezembaan (en zal dus niet direct aantakken op de N217 en de Maasdamseweg). De ontsluiting op de Boezembaan vindt niet plaats op het wegvak tussen de Spuihof en de Maasdamseweg. Voor de verkeersafwikkeling volstaat één ontsluiting, mits in een extra calamiteitenontsluiting wordt voorzien. Maximaal vier (vrijstaande) woningen kunnen ontsloten worden via de parallelweg van de Maasdamseweg.
• De goothoogte van de nieuwbouw bedraagt ten hoogste 7 m en de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 11 m.
• De woonblokken worden op ruime afstand van elkaar gesitueerd.
• Aan de westzijde is uitsluitend sprake van vrijstaande woningen.

3.3 Beeldkwaliteitparagraaf

Voor de locatie is een beeldkwaliteitplan opgesteld: 'beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte op hoofdlijnen, locatie Immanuëlhof 's-Gravendeel, Wissing, september 2015'. Het beeldkwaliteitplan zal worden vastgesteld door de gemeenteraad als onderdeel van de welstandsnota en zal onderdeel uitmaken van de overeenkomst tussen gemeente en HW Wonen. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in bijlage 2.

Zeker nu er sprake is van een flexibel bestemmingsplan, geeft het beeldkwaliteitplan randvoorwaarden voor de daadwerkelijke uitwerking van het gebied, zowel voor wat betreft stedenbouwkundige structuur, vormgeving van de bebouwing en de inrichting van het openbaar gebied. Voor de randvoorwaarden wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan zelf. De randvoorwaarden vanuit het beeldkwaliteitplan die een plek (kunnen) krijgen in de juridische regeling van het bestemmingsplan, worden hierna opgesomd.

De overige randvoorwaarden, genoemd in het beeldkwaliteitsplan met name ten aanzien van de architectuur van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte dienen geborgd te worden via de welstandstoets (bebouwing/architectuur) en de te sluiten overeenkomst tussen HW Wonen en gemeente (inrichting openbare ruimte).

Randvoorwaarden voor de bestemmingsregeling

Algemeen

• Oriëntatie van woningen op de Wetering en de Boezembaan (voorkanten of woningen met een open zijgevel).
• Ontsluiting vanaf de Boezembaan.
• Behoud groene kwaliteit van het parkje en waar mogelijk behoud bestaande bomen.
• Geen rijwoningen aan de zuid- en westzijde van het plan.
• Combinatie van rijwoningen (eengezinswoningnen of grondgebonden seniorenwoningen), tweekappers en vrijstaande woningen.
• De zuid- en westrand bieden plek aan tweekappers en/of vrijstaande woningen en krijgen daarmee een meer transparant karakter. Aan de Boezembaan en de Wetering kunnen, aansluitend op de bestaande buurten, rijen en tweekappers worden gerealiseerd met een meer besloten karakter.
• Woningen hebben een voortuin hebben om een groen straatbeeld te bevorderen.
• De woningen hebben een hoofdvolume van één tot twee lagen met een kap, overeenkomstig de woningen in naastgelegen buurten. Bij de vrijstaande woningen kan er incidenteel ook een plat afgedekte woning worden gerealiseerd.

Rijwoningen

• De rooilijn ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken ;
• De basisrooilijn ligt op minimaal 2 meter van de voorerfgrens.
• De woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers;
• Woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor een aangename woonomgeving.
• Hoekwoningen grenzend aan het openbaar gebied hebben een dubbele oriëntatie.
• Blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.

Twee onder één kapwoningen

• Bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden.
• De rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken,
• De basisrooilijn ligt op minimaal 3 meter van de voorerfgrens.
• De woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers; deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 2 meter van de voorerfgrens.
• Bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, bij voorkeur achter de voorgevelrooilijn.
• De tweekappers zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving.
• Blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.

Vrijstaande woningen, traditioneel

• Bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden.
• De rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken,
• De basisrooilijn ligt op minimaal 3 meter van de voorerfgrens, diepe voortuinen van 5 of 6 meter dragen bij aan het groene straatbeeld.
• De woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers; deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 2 meter van de voorerfgrens.
• Bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, bij voorkeur naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn.
• De vrijstaande woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor een aangename woonomgeving.
• Woningen op hoekpercelen grenzend aan de openbare ruimte hebben een dubbele oriëntatie.
• Geheel blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.

Vrijstaande woningen, modern

• Bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden.
• De rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken.
• De basisrooilijn ligt op minimaal 3 meter van de voorerfgrens, diepe voortuinen van 5 of 6 meter dragen bij aan het groene straatbeeld.
• De woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers; deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 2 meter van de voorerfgrens.
• Bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, bij voorkeur naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn.
• De vrijstaande woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving.
• Woningen op hoekpercelen grenzend aan de openbare ruimte hebben een dubbele oriëntatie.
• Geheel blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Verkeer en parkeren

Gemotoriseerd verkeer

De locatie ligt binnen de bebouwde kom van 's-Gravendeel en wordt primair ontsloten via de Wetering en de Boezembaan naar de Maasdamseweg. De Wetering, Boezembaan en omliggende straten zijn erftoegangswegen binnen de bebouwde kom van 's-Gravendeel. Er geldt formeel een maximumsnelheid van 50 km/h. De Boezembaan sluit aan op de Maasdamseweg. Deze weg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/h en sluit in westelijke richting direct aan op de provinciale weg N217 (Dordrecht - Oud-Beijerland). De ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Wetering en Boezembaan (wegvak Spuihof - Wetering). Een ontsluiting op de Boezembaan tussen de Spuihof en Maasdamseweg is niet wenselijk, gezien de korte afstand tot de Maasdamseweg en het tweerichtingsfietspad. De ontsluiting van de locatie zoals beoogd is goed. De locatie wordt op een goede manier ontsloten voor gemotoriseerd verkeer.

Langzaam verkeer

Langzaam verkeer maakt op de omliggende wegen gebruik van dezelfde rijbaan als het autoverkeer. Gemengd verkeer is op deze wegen acceptabel. Langs de Maasdamseweg is aan de zijde van de ontwikkeling een vrijliggende fietspad aanwezig route voor langzaam verkeer aanwezig, welke na circa 150 m overgaat in een fietspad richting Maasdam. De ontsluiting voor langzaam verkeer is daarom goed.

Openbaar vervoer

In de directe nabijheid van de locatie is een bushalte aanwezig, waar directe busdiensten naar Dordrecht en Oud-Beijerland halteren. De locatie is daarom redelijk ontsloten per openbaar vervoer,

Parkeren

De parkeerbehoefte dient in principe op eigen terrein opgevangen te worden. Daarnaast zijn rondom het plangebied parkeervakken aanwezig langs de Wetering en de Boezembaan. Deze parkeervakken worden mogelijk deels opgeheven als gevolg van de ontwikkeling. Daarnaast kan een aantal parkeerplaatsen gebruikt worden voor de nieuwe ontwikkeling, mede als gevolg van het opheffen van functies door sloop. Om te inventariseren in hoeverre de parkeerplaatsen rondom het plangebied worden gebruikt is een parkeeronderzoek uitgevoerd, waarbij op een aantal maatgevende momenten de parkeerdruk is gemeten. Deze meting heeft plaatsgevonden op dinsdagavond 28 oktober en zondagmiddag 2 november 2014. Uit het onderzoek blijkt dat de parkeerdruk rondom het plangebied per straat sterk wisselt. De parkeerdruk langs de Boezembaan is relatief hoog, terwijl langs de Wetering op alle momenten restcapaciteit aanwezig is. Op het drukste moment waren hier 21 vrije plaatsen aanwezig (restcapaciteit). Dit is verklaarbaar, omdat de parkeerbehoefte van het inmiddels geamoveerde verpleeghuis is vervallen. Verder blijkt dat de bestaande parkeerplaatsen langs de Boezembaan behouden moeten blijven of gecompenseerd moeten worden, om goede parkeervoorzieningen te blijven bieden voor omwonenden.

De parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling bedraagt in de eindsituatie, waarbij het gehele gebied voor nieuwe woningbouw is bestemd, circa 91 parkeerplaatsen (uitgaande van schetsmodel A). Daarbij is aangesloten bij de gemiddelde CROW-kencijfers. Schetsmodel A gaat uit van de realisatie van 126 parkeerplaatsen. Daarnaast moeten de op te heffen parkeermogelijkheden langs de Boezembaan en Wetering, in totaal 27 parkeerplaatsen, gecompenseerd worden. Uit het parkeeronderzoek (dd 28-10-2014 en 2-11-2014) blijkt dat er een restcapaciteit van 21 parkeerplaatsen is. Er moeten dus 6 parkeerplaatsen (27-21=6) worden teruggebracht om het bestaande gebruik te compenseren. Op basis van schetsmodel A blijven er hierdoor 120 parkeerplaatsen over voor de nieuwe ontwikkeling. De parkeerbehoefte van 91 parkeerplaatsen kan dan ook ruimschoots worden opgevangen.

In schetsmodel B worden 110 parkeerplaatsen gerealiseerd. Omdat 6 parkeerplaatsen gecompenseerd moeten worden, bedraagt de parkeercapaciteit voor de nieuwe ontwikkeling 104 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte bedraagt in model B circa 87 parkeerplaatsen afhankelijk van het exacte programma, waardoor de parkeerbehoefte opgevangen kan worden. De indicatieve parkeerbalans is opgenomen in bijlage 3.

Geconcludeerd wordt dat in beide modellen sprake is van een sluitende parkeerbalans. Bij de invulling van het plan dient altijd voldaan te worden aan de CROW-kencijfers (gemiddelde kencijfers). Met bovenstaande berekening is aangetoond dat het plan met betrekking tot het aspect parkeren uitvoerbaar is.

4.2 Bodem

4.2.1 Bodemkwaliteit

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek

In het kader van voorliggende bestemmingsplan is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). Doel van het onderzoek is op basis van de locatiespecifieke informatie (historie en huidige situatie) vast te stellen in hoeverre een verontreiniging van de bodem verwacht kan worden.

Op de onderzoekslocatie zijn, voor zover bekend, geen historische bodembedreigende bedrijfsactiviteiten uitgevoerd. Daarnaast zijn geen meldingen bekend van (voormalige) ondergrondse tanks of gedempte sloten.

Op basis van informatie van de OZHZ blijkt dat in de omgeving van het plangebied eerder uitgevoerde bodemonderzoeken bekend zijn. Het gaat om gedateerde bodemonderzoeken. Het merendeel van de onderzochte locaties zijn voldoende onderzocht. Bij enkele bodemonderzoekslocaties wordt aangegeven dat deze nader onderzocht dienen te worden. De volledige onderzoekslocatie overlapt voor een deel het plangebied. Het is dus mogelijk dat in een beperkt deel van het plangebied verhoogde waarden voorkomen.

Conclusie

Uit de verzamelde historische gegevens kan worden afgeleid dat, op en in de nabijheid van het onderzoeksterrein met het oog op de potentiële realisatie van nieuwbouw alsmede het voorgenomen toekomstig gebruik, geen concrete aandachtspunten aanwezig zijn met betrekking tot risico's in relatie tot mogelijk aanwezige bodemverontreiniging, met uitzondering van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken.

Omdat de onderzoeken sterk verouderd zijn en er verder geen concrete aandachtspunten zijn voor bodemverontreinigingen, is de verwachting dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde ontwikkeling. In het kader van de bouwvergunningaanvraag zal een actueel bodemonderzoek worden uitgevoerd.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie

Normstelling en beleid

Monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Archeologische verwachtingskaart Hoeksche Waard

De gemeente Binnenmaas stelt samen met de Hoeksche Waard gemeenten archeologiebeleid op. Op 19 januari 2010 stelde de Commissie Hoeksche Waard de archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart voor de Hoeksche Waard vast. Ook het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas heeft in haar vergadering van 25 mei 2010 deze archeologische verwachtingenkaart vastgesteld. De gemeenteraad Binnenmaas heeft vervolgens op 1 juli 2010 de verwachtingen- en beleidsadvieskaart vastgesteld. Beide documenten zijn opgesteld door ADC Archeologie. De gemeenteraad heeft op 12 september 2013 het archeologiebeleid Hoekse Waard vastgesteld.

De archeologische verwachtingskaart kan als leidraad worden gebruikt voor de bescherming van archeologische waarden. De kaart kan daarnaast gebruikt worden om vast te stellen welk archeologisch onderzoek nodig is bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen.

Onderzoek

Voor het plangebied geldt op basis van de archeologische verwachtingenkaart van de Commissie Hoeksche Waard een middelhoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat indien er sprake is van een planomvang van meer dan 500 m² en bodemingrepen dieper dan 30 cm, archeologisch onderzoek voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden nodig is. Om te waarborgen dat voorafgaand aan de bouw archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd, is een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Conclusie

Nu er een dubbelbestemming ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden is opgenomen, wordt geconcludeerd dat het aspect archeologie de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.3.2 Cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Cultuurhistorisch beleid 2009-2012

Het cultuurhistorisch beleid van de gemeente Binnenmaas is vastgelegd in de nota Cultuurhistorisch beleid 2009-2012. Er is nog geen vernieuwd beleid voorhanden. De nota geeft een beeld van de stand van zaken ten aanzien van het gemeentelijke erfgoedbeleid en bevat voorstellen voor het ontwikkelen van nieuw beleid. Naast beleidsambitites en beleidvoornemens, zijn ook concrete initiatieven of activiteiten geformuleerd. Samen moeten deze op termijn leiden tot een integraal gemeentelijk erfgoedbeleid. De belangrijkste thema’s in de nota zijn cultuurlandschap, archeologie, monumenten en molens.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied komen geen cultuurhistorisch waardevolle elementen voor.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.4 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder, Waterschap Hollandse Delta, over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Van voorliggende plan is het waterschap op de hoogte gesteld door middel van de digitale watertoets (dossiercode: 20150202-39-10324 d.d. 2 februari 2015)

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Waterbeheerprogramma 2016-2021

Vanaf 2016 is er een nieuw waterbeheer programma van kracht. Het programma bestaat uit een statisch en een dynamisch deel. Het statisch deel bevat de doelen die het waterschap wil bereiken, zowel op de lange termijn als voor de planperiode. Het dynamisch deel bevat de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit het statisch deel te realiseren.

 

Het plan bevat doelen en maatregelen voor de thema's Calamiteitenzorg, Water en Ruimte, Waterveiligheid, Voldoende Water, Schoon water en Waterketen. Voor het thema water en ruimte is de nadere uitwerking van de deltabeslissing ruimtelijke adaptatie de belangrijkste ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van meerlaagse veiligheid: preventie (laag 1), ruimtelijke inrichting (laag 2) en crisisbeheersing (laag 3). Voor Hollandse Delta ligt de nadruk op de eerste laag: een overstroming voorkomen door middel van (primaire) waterkeringen. Voor de tweede laag is als doel geformuleerd dat de ruimtelijke inrichting bijdraagt aan het beperken van de gevolgen van een overstroming.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit het Immanuëlhof te 's-Gravendeel aan de Wetering in 's-Gravendeel. De bodem in het plangebied bestaat uit zeekleigrond. In het plangebied is er sprake van grondwatertrap Vb. Dat wil zegen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,25 en 0,4 m beneden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwatertrap op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP -0,7 m.

Waterkwantiteit

Aan de zuidzijde van het plangebied is een wegsloot gelegen en aan de westzijde een overige watergang. Rondom de wegsloot is sprake van een beschermingszone van 4 meter en rondom het overig water van 1 meter. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen.

Waterkwaliteit

De aanwezige watergangen behoren niet tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichamen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gescheiden rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling beslaat uit de sloop van het aanwezige verzorgingshuis en de bouw van maximaal 53 woningen.

Waterkwantiteit

Toename in verharding dient gecompenseerd te worden. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer moet voor de versnelde afstroom van hemelwater een vergunning worden aangevraagd in het kader van de Keur. Bij een toename aan verhard oppervlak van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied en van meer dan 1.500 m2 in landelijk gebied dient er volgens het beleid van waterschap Hollandse Delta 10% van de toename aan functioneel open water gerealiseerd worden. Uitgangspunt bij deze berekening is dat tuinen bij vrijstaande woningen voor 25% worden verhard en voor alle overige woningen is het uitgangspunt dat 50% wordt verhard.

Het voornemen bestaat uit de sloop en nieuwbouw van maximaal 53 woningen. Hiervoor is nog geen definitief stedenbouwkundig plan opgesteld. Op basis van model B (zie paragraaf 3.2) is een indicatieve berekening van de toename verharding en watercompensatie gemaakt. De nieuwe berekening (zie tabel 4.2) laat een beperkte toename verharding zien van circa 250 m2. Op basis van het waterschapbeleid is er geen watercompensatie vereist.  (zie tekening in bijlage 5).

Tabel 4.2 Verharding

		Bestaand (m2)	Nieuw (m2)
Verharding	A	13.375,4	11.334,2
Opp. tuin	B	3.104,7	9.108,4
Opp. tuinen VW (vrijstaande woningen (65%))	(= B x 65%)		5.920,46
Opp. tuinen OW (overige woningen (35%))	(= B x 35%)		3.187,94
Verharding tuin (25% van tuin verhard)	C	776,175
Verharding tuinen VW (25% verhard)	D		1.480,115
Verharding tuinen OW (50% verhard)	E		1.593,97
Totaal	(= A + C)	14.151,58
Totaal	(= A + D + E)		14.408,29
	Verschil	-256,71	toename

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.5 Ecologie

Normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS, alsmede de bescherming van beschermde landschapselementen en belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of van beschermde landschapselementen en in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval als significant negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op figuur 4.1 is te zien dat de EHS op ruime afstand van het plangebied ligt. In de nabijheid van het plangebied zijn ook geen belangrijke weidevogelgebieden gelegen. Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied geen beschermde landschapselementen aanwezig zijn.

Het Natura 2000-gebied Oudeland van Strijen ligt circa 4,7 km ten zuidwesten van het plangebied. Dit is een Vogelrichtlijngebied. Het Natura 2000-gebied Biesbosch ligt circa 5,2 km ten zuidoosten van het plangebied en is aangewezen in het kader van zowel de Vogel- als de Habitatrichtlijn. Circa 5,6 km ten noordwesten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Oude Maas, dit is een Habitatrichtlijngebied. De gebieden Biesbosch en Oude Maas zijn gevoelig voor stikstofdepositie.

Figuur 4.1: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

De natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied, zodat directe effecten als areaalverlies, verandering van waterhuishouding, versnippering en verstoring op voorhand kunnen worden uitgesloten.

Als gevolg van de ontwikkeling neemt de verkeersgeneratie (beperkt) toe, wat zou kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden. Vanuit het plangebied verdeelt het verkeer zich over het wegennet. Door de grote afstand tot de Natura 2000-gebieden is de beperkte verkeersgeneratie ter hoogte van de Natura 2000-gebieden opgegaan in het heersende verkeersbeeld op de A16 en A29.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quick scan (februari 2015, zie bijlage 6).

Er is vastgesteld dat er algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën kunnen voorkomen in en direct rond de Immanuëlhof. Deze soorten komen in lage tot zeer lage dichtheid voor, in met name het zuidwestelijk deel van het plangebied met natuurlijk water en natuurlijke vegetaties. Dit deel wordt ingepast in de plannen. Voor deze algemene zoogdieren en amfibieën bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Daarnaast komen er algemene broedvogels voor in met name het zuidwestelijk deel. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen. De gewone dwergvleermuis foerageert hier sporadisch in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kan deze soort er blijven foerageren. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Flora- en faunawet, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.6 Geluidshinder

4.6.1 Wegverkeerslawaai

Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de rapportage 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Immanuëlhof', Rho Adviseurs voor leefruimte, 4 juli 2016. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 7. In dit rapport is het plangebied getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Daarbij zijn twee modellen doorgerekend, waarbij in model A rekening is gehouden met de aanwezigheid van de Welhof en in model B gerekend is met een volledige vrije veldsituatie (geen bebouwing). Tevens is een model opgesteld waarbij is gerekend op de grenzen van het bouwvlak.

In zowel variant A met bebouwing bij de Welhof als in variant B zonder bebouwing bij de Welhof wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de gezoneerde wegen overschreden. Daarbij legt de geluidscontour van de N217 de grootste beperkingen op de locatie. Zo wordt in grote delen van het plangebied de voorkeursgrenswaarde overschreden, waardoor hogere waarden verleend moeten worden. In een klein deel van het plangebied wordt de uiterste grenswaarde overschreden. Het verlenen van hogere waarden is in die situatie niet mogelijk. Uit de berekeningen op de grenzen van het bouwvlak blijkt echter dat daar geen sprake zal zijn van een geluidbelasting boven de 63 dB. Ook ten gevolge van verkeer op de Maasdamseweg, de Boezembaan en de Wetering is sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Bezien is of maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren. Uit het maatregelenonderzoek blijkt dat in het stedenbouwkundig plan aan de randen afschermende bebouwing kan worden voorzien, zodat binnen het plangebied geluidsluwe gebieden ontstaan. Andere maatregelen zoals aan de bron stuiten op overwegende bezwaren van verkeerskundige of vervoerskundige aard of hebben een beperkt resultaat.

Geconcludeerd wordt dat hogere waarden noodzakelijk zijn. De gecumuleerde geluidbelasting is lager dan 64 dB. Daarnaast zal het mogelijk zijn binnen het plangebied geluidluwe gevels te creëren bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Daartoe dient het stedenbouwkundig plan wel uiteindelijk getoetst te worden. Omdat een exacte indeling van het gebied nog niet bekend is, wordt voor alle woningen binnen het gebied per bron eenzelfde hogere waarde aangevraagd. Het betreft de volgende hogere waarden:

• 60 dB ten aanzien van de N217;
• 56 dB ten aanzien van de Maasdamseweg;
• 54 dB ten aanzien van de Boezembaan;
• 55 dB ten aanzien van de Wetering.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³	vanaf 1 januari 2015

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de realisatie van maximaal 53 woningen dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2013 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de N217 (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.8 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Onderzoek

Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen en geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over het water, het spoor of door buisleidingen dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

Over de N217 direct ten zuiden van het plangebied vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Uit tellingen blijkt dat over de weg 48 GF3 transporten per jaar plaatsvinden. Pas bij 500 transporten of meer is sprake van een PR 10-6 risicocontour. Hiervan is bij deze weg dus geen sprake. De hoeveelheid transporten van GF3 is daarnaast dusdanig laag vergeleken met de drempelwaarden uit de Handleiding Risicoanalyse Transport (Ministerie van infrastructuur en milieu, d.d. 1 november 2011) dat er ook geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico.

Vanwege het transport van GF3 transporten is het maatgevende invloedsgebied van de weg 355 m. Het plangebied ligt op circa 25 m van de weg, dus ruim binnen het invloedsgebied. De beoogde ontwikkeling van zorg naar reguliere woningen zorgt niet voor een toename in personendichtheid en daarmee in een toename van het groepsrisico. Ook het groepsrisico vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Wel is een verantwoording van het groepsrisico nodig.

Verantwoording groepsrisico

Voor het voorliggende bestemmingsplan is een verantwoording van het groepsrisico nodig. Bij deze verantwoording zal aandacht besteed worden aan de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal hierover advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg. Wel is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

4.9 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusies

In de directe omgeving van het plangebied zijn uitsluitend woningen gelegen en in het plangebied worden door middel van voorliggende bestemmingsplan ook voornamelijk woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn geen milieuhinderlijke functies voor de omgeving. In een deel van het plangebied, ter plaatse van het gebouw de Welhof, zijn ook maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Het betreft een bestaande functie en er zal dan ook geen sprake zijn van (de toename van) milieuhinder voor de bestaande woningen in de omgeving. Voor de nieuw geplande woningen geldt dat, gelet op het huidige gebruik (wooneenheden voor gehandicaptenzorg), er geen sprake zal zijn van milieuhinder.

Er is ter plaatse van de (omliggende en nieuwe ) woningen dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;

• defensiebrandstoffen;

• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek

In de zuidoosthoek van het plangebied is een rioolpersleiding gelegen. Rondom deze leiding is sprake van een zakelijke rechtstrook van 5 m. In deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de leiding mogelijk te houden. Met deze zone wordt in het bouwplan rekening gehouden. Het aanwezige trafohuis van Stedin aan de Boezembaan wordt opgeheven. Stedin heeft in juni 2013 aangegeven dat de Trafo zal worden vervangen omdat deze te klein zal zijn voor de benodigde nieuwe aansluitingen. Stedin heeft HW Wonen verzocht binnen het plangebied 30 m2 te reserveren voor een nieuw op te richten trafo.

Er zijn verder geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.11 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 53 woningen in plaats van het huidige verzorgingshuis. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling bestaande uit de verbeelding en de planregels nader toegelicht. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het gebied Immanuëlhof en de Welhof voor woningbouw. Op welke wijze de planopzet in de bestemmingsregeling concreet is verwerkt, wordt in de volgende paragraaf beschreven. In paragraaf 5.2 en 5.3 is een beschrijving gegeven van de wijze van bestemmen en is een toelichting gegeven op de verschillende regels.

5.2 Wijze van bestemmen

De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de basis voor de toegepaste bestemmingsplansystematiek. Er is gekozen voor een globale wijze van bestemmen met directe bouwtitels. De belangrijkste ruimtelijke randvoorwaarden, voortkomend uit het beeldkwaliteitplan, de schetsmodellen en de omgevingsaspecten, zijn vertaald in de juridische regeling. Het gehele gebied is bestemd voor Woongebied, hierbinnen zijn de nieuwe woningen, de nieuwe interne ontsluitingswegen, het groen en andere bijbehorende voorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de Welhof zijn eveneens maatschappelijke voorzieningen toegestaan (ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk').

De bestaande omliggende wegen hebben de bestemming Verkeer gekregen. Het structurele groen aan de randen van het plangebied alsmede de bestaande watergang aan de zuidzijde hebben de bestemming Groen gekregen.

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De grotere groengebieden aan de randen van het plangebied, inclusief de bestaande watergangen, zijn bestemd als Groen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 m. Verder is er rekening gehouden met ondergrondse bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen. Tevens zijn speelvoorzieningen, voet- en fietspaden binnen de bestemming Groen opgenomen.

Artikel 4 Tuin

Aan de zuidrand van het gebied met de bestemming Woongebied is een strook van 3 meter opgenomen met de bestemming Tuin. Deze bestemming is opgenomen om de openheid van de tuinen aan de zuidzijde van het plangebied te waarborgen.

Artikel 5 Verkeer

De wegen binnen het plangebied krijgen de bestemming Verkeer. Verder vallen binnen deze bestemming de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die niet worden gerekend tot het structurele groen van het woongebied.

Artikel 6 Water

De bestaande watergangen hebben de bestemming Water gekregen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming, in de vorm van kademuren, oeverbeschoeiingen, duikers en bruggen, gebouwd worden.

Artikel 7 Woongebied

Binnen deze bestemming zijn de nieuwe woningen toegestaan, inclusief de openbare ruimten in de vorm van onder andere wegen, groenvoorzieningen, water en parkeren. Om te voldoen aan de geluidnormen is bepaald dat woningen pas gebouwd mogen worden indien uit een akoestisch onderzoek blijkt of (en hoe) voldaan kan worden aan de voorwaarden uit de Wet geluidhinder en de verstrekte hogere waarden.

Gebouwen dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' (ter plaatse van de bestaande Welhof) zijn tevens maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Binnen het plangebied zijn grondgebonden woningen toegestaan (vrijstaand, twee-aaneen en aangebouwd). Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' aan de west- en zuidrand zijn uitsluitend vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen toegestaan. Het maximaal toegestane aantal woningen (53) is op de verbeelding aangeduid, evenals de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte (respectievelijk 7 m en 11 m). Zolang het bestaande gebouw de Welhof aanwezig is, zijn er in afwijking van het maximaal aantal toegestane woningen (53), 30 nieuwe woningen toegestaan alsmede de bestaande wooneenheden in de Welhof.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een maximum oppervlak (dit verschilt per type woning) waarbij geldt dat ten hoogste 50% van het perceel mag worden bebouwd. Hierbij moet ten minste een afstand worden gehouden van 3 m tot de voorgevel van het hoofdgebouw. De maximale goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen sluit zoveel mogelijk aan op wat er vergunningvrij reeds is toegestaan.

Een bijzondere bepaling is dat de ontsluiting van het gebied van de Boezemlaan niet mag plaatsvinden in het wegvak tussen de Spuihof en de Maasdamseweg om te voorkomen dat de ontsluiting te dicht op de kruising komt.

Artikel 8 Leiding-Riool (dubbelbestemming)

Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied voorkomende hoofdrioolleiding met bijbehorende beschermingszone. De regeling is gericht op de bescherming van de riolering. Dit leidt onder meer tot beperkingen voor bouwen en voor werken en werkzaamheden. Voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist.

Artikel 9 Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)

Ter bescherming van de bestaande archeologische (verwachtings-)waarden is een dubbelbestemming opgenomen. De regeling is gericht op de bescherming van de archeologische waarden. Bouw- of graafwerkzaamheden vanaf een bepaald oppervlak (500 m²) zijn pas toegestaan nadat uit een archeologisch onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden worden geschaad.

In alle dubbelbestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de dubbelbestemming op een locatie te laten vervallen of te veranderen.

Artikel 10 Water- Waterstaatkundige functie

Ter bescherming van de watergang aan de zuidzijde van het plangebied is middels een dubbelbestemming een beschermingszone van 4 m opgenomen. De regeling is er opgericht dat bouwen, het aanleggen van werken en het uitvoeren van werkzaamheden pas is toegestaan na advies van de waterbeheerder.

5.3.3 Algemene regels

Artikel 11 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 12 Algemene bouwregels

Voor bestaande bouwwerken die mogelijk afwijken van de regeling zijn uitzonderingen opgenomen om te voorkomen dat deze onder het overgangsrecht komen te vallen.

Door de inwerkingtreding van de 'Reparatiewet BZK 2014' (Staatsblad 2014, 458) per 29 november 2014 is de bouwverordening voor dit bestemmingsplan niet meer van toepassing. De regeling van parkeerbepaling in de bouwverordening is daarom materieel overgenomen in dit artikel van het bestemmingsplan. Een en ander leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van de beoogde toetsing.

Artikel 13 Algemene regels met betrekking tot ondergronds bouwen

Deze regeling geeft in algemene zin aan waar en onder welke voorwaarden ondergronds bouwen is toegestaan.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels

In deze regeling wordt aangegeven dat het gebruik van gronden anders dan waarvoor ze bestemd zijn verboden is. Van dit verbod kan worden afgeweken door het verlenen van een omgevingsvergunning door het bevoegd gezag indien strikte toepassing van het verbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is de mogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen om af te wijken van het plan ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 17 Overgangsrecht

Bouwwerken

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van bouwen neergelegd. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met omgevingsvergunning van bevoegd gezag.

Gebruik

De eerste drie leden van dit artikel betreffen de (reducerende) overgangsregels met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Hiervan is uitgezonderd strijdig gebruik dat al in strijd was met het voorheen tot dat tijdstip geldende plan en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden. Dit sluit aan bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit blijkt dat, indien de gemeente strijdig gebruik gewraakt heeft, er geen beroep op het overgangsrecht mogelijk is.

Artikel 18 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een aangewezen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro. Dit betekent dat in principe kosten van gemeentewege dienen te worden verhaald. Dit kan ofwel via een exploitatieplan ofwel via een anterieure overeenkomst. Met HW Wonen wordt een anterieure overeenkomst gesloten omtrent eventuele planschadeclaims en gemaakte plankosten. Hierin worden onder andere ook fondsbijdragen opgenomen. De gemeente zal om deze reden geen exploitatieplan vaststellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan is, in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening, onderworpen aan inspraak. Het plan heeft van 21 november 2015 tot en met 1 februari 2016 ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 12 september 2016 tot en met 24 oktober 2016 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Wel zijn er door het Waterschap Hollandse Delta, de Gasunie en de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid overlegreacties ingediend.

Zowel de Gasunie als de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid geven aan geen bezwaren te hebben met betrekking tot de ontwikkeling. Het waterschap heeft gevraagd om in paragraaf 4.4 het beleid van het waterschap te actualiseren en de berekening voor de watercompensatie aan te scherpen. De genoemde wijzigingen zijn verwerkt in paragraaf 4.4.

6.3 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg eveneens toegezonden aan verschillende overleginstanties (zoals de provincie). Hierop zijn geen overlegreacties ontvangen.

6.4 Ambtelijke aanpassing Voorontwerpbestemmingsplan

De volgende ambtshalve wijzigingen worden meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

• Aan Artikel 1 Begrippen, worden de volgende begrippen toegevoegd:
  • 1. geluidluwe gevel;
  • 2. en geluidluwe buitenruimte.
• Aan Artikel 7 Woongebied wordt aan lid 7.2.2 sub b toegevoegd: het aantal woningen bedraagt ten hoogste 53;
• Aan Artikel 7 Woongebied wordt aan lid 7.2.2 sub i toegevoegd: hoofdgebouwen dienen te beschikken over een geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte.