Sluispolder West deelplan 5

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Sinds 2014 werkt woningcorporatie Maasdelta Groep met de gemeente Maassluis aan de herstructurering van de wijk Sluispolder-West. Deze woonwijk is gebouwd in de wederopbouwtijd. Het doel was om snel in de naoorlogse woningbehoefte te voorzien.

Inmiddels is de wijk woontechnisch en stedenbouwkundig aan vernieuwing toe. Met de herstructurering wordt de wijk toekomstbestendig gemaakt. Voor een groot deel van de wijk zijn plannen al gerealiseerd of in uitvoering. De komende fase betreft het deelplan 5. In de bestaande situatie staan hier 3 bouwblokken met 74 portiekwoningen. Het plan is deze te slopen en te vervangen, deels door een gebouw met 65 appartementen en een complex gebonden bijeenkomstruimte en deels door 16 grondgebonden woningen.

Deze ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de zuidwestzijde van Sluispolder. Het gebied wordt omsloten door de P.C. Hooftlaan, de G.A. Brederolaan, de Van Lennepstraat en de Vondellaan.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2021)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is 'Sluispolder', vastgesteld op 27 september 2016. Op basis van dit bestemmingsplan gelden ter plaatse de bestemmingen 'Wonen', 'Groen', 'Verkeer' en 'Bedrijf - Nutsvoorziening'. Verder gelden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 6' en de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie 1' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m'.

Ook gelden het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeernormen', vastgesteld op 6 februari 2018 en 'Parapluherziening Overbewoning', vastgesteld op 13 oktober 2020.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Sluispolder' met plangebied rood gearceerd (bron: ruimtelijke plannen)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele en relevante beleidskader getoetst. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Sluispolder

De wijk Sluispolder bevindt zich aan de zuidoostzijde van Maassluis. De wijk bevindt zich tussen het centrum van Maassluis aan de noordzijde en het buitengebied van Maassluis aan de zuidzijde. De Laan 1940 - 1945 vormt de centrale ontsluitingsas in Sluispolder en verdeelt de wijk in het westelijke en oostelijke gedeelte.

De wijk is in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw gerealiseerd in de Sluispolder, een polder ten zuiden van de oorspronkelijke kern Maassluis. De wijk is een van de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Maassluis. Het plangebied ligt in deelgebied Sluispolder-West.

1955	1965

Figuur 2.1: Sluispolder in 1955 en 1965 (bron: topotijdreis.nl)

Sluispolder-West bestaat grotendeels uit wonen met enkele maatschappelijke functies. Dit is te verdelen in drie sfeergebieden, de Vlietzone, de stadsentree en het tuindorp. Figuur 2.1 geeft deze verdeling weer.

Vlietzone

Deze zone loopt van de Vlietlocatie tot aan de oostrand van de wijk. Het nieuwe karakter van dit gebied sluit aan bij dat van de historische binnenstad.

Tuindorp

Het gebied achter de Mgr. W.M. Bekkerslaan en P.C. Hooftlaan heeft het karakter van een tuindorp. Een tuindorp heeft de intimiteit en identiteit van een dorp, met een ruime groene opzet.

Stadsentree

De P.C. Hooftlaan vormt de overgang tussen het compacte naoorlogse stadscentrum en het groene Sluispolder-West. De P.C. Hooftlaan is een belangrijke stadsentree en dat blijkt ook uit de bebouwing. Zo worden de woonblokken hier groter en stedelijker dan in het groene binnengebied van Sluispolder-West. Met name bij de aansluiting met Laan 1940-1945 krijgt de bebouwing een markante uitstraling.

Het plangebied ligt deels in de zone stadsentree en deels in de zone Tuindorp.

Figuur 2.2: Indeling Sluispolder-West

Het plangebied ligt op de hoek van de Laan 1940 -1945 en de P.C. Hooftlaan. Daarnaast wordt het aan de noordzijde begrensd door de G.A. Brederolaan en aan de oostzijde door de Van Lennepstraat.

Ter plaatse staan drie bijna identieke bouwblokken met in totaal 74 sociale huurappartementen gericht op de aangrenzende wegen. De appartementengebouwen zijn drie tot vier bouwlagen hoog en dateren uit de jaren '60 van de vorige eeuw. In het midden van deze appartementengebouwen ligt een groene binnentuin.

De appartementengebouwen voldoen echter niet meer aan de eisen van de moderne bewoner. Bovendien zijn ze niet energiezuinig. Het renoveren van de gebouwen tot woningen die aan de maatschappelijke en duurzaamheidseisen van deze tijd voldoen, is financieel niet haalbaar. Daarom is gekozen voor sloop-nieuwbouw. Dat biedt ook de mogelijkheid om een diverser woningaanbod te realiseren.

Figuur 2.3: Huidige situatie projectgebied vanaf de hoek Laan 1940 - 1945 en de P.C. Hooftlaan

2.2 Beoogde ontwikkeling

In de nieuwe situatie worden twee nieuwe bouwvolumes geplaatst. Een bouwblok, een L-vormig volume, richt zich op de hoek van het kruispunt met de P.C. Hooftlaan en de Laan 1940-1945. Het andere bouwblok is georiënteerd aan de Van Lennepstraat.

Het plan gaat uit van een hoogteaccent van 21,5 meter op de hoek van het kruispunt van de P.C. Hooftlaan en de Laan 1940-1945. Dit accent, gelegen in de zone ' Stadsentree', markeert de entree tot Sluispolder West en het historisch centrum van Maassluis. In de toelichting van de Structuurvisie 2012 – 2025 is voor deze locatie opgenomen:

"Vanaf de Laan 1940-1945 is het wenselijk om deze entree ook stedenbouwkundig meer stevigheid mee te geven. Hoogbouw zou ook hier een middel kunnen zijn om deze laan te versterken als entree, als oprijlaan van Maassluis". Aan dit hoogteaccent worden twee vleugels gerealiseerd. Deze liggen in de rooilijn van respectievelijk de P.C. Hooftlaan en de Laan 1940-1945. In dit gebouw worden 65 appartementen en een complex gebonden bijeenkomstruimte gerealiseerd. Op de begane grond zijn inpandige bergingen voorzien.

Figuur 2.4: Impressie ontwikkeling vanaf de hoek P.C. Hooftlaan en de Laan 1940 - 1945 (bron: ZVA)

Aan de Van Lennepstraat worden 16 grondgebonden woningen gerealiseerd. Deze woningen bestaan uit 3 bouwlagen (2 lagen en een kap), waarvan ook de 3e bouwlaag gebruikt kan worden. De woningen zijn afgedekt met een kap. Uitzondering is de hoekwoning van Lennepstraat /G.A. Brederolaan, die 3 bouwlagen met een plat dak heeft. Dit woningtype is passend in dit deel van het plangebied, omdat dit aansluit bij het karakter ' Tuindorp'. De woningen hebben aan de achterzijde een tuin.

Figuur 2.5: Impressie grondgebonden woningen vanaf de Van Lennepstraat (bron: ZVA)

Tussen het appartementengebouw en de tuinen van de grondgebonden woningen worden de parkeerplaatsen gerealiseerd langs de ontsluitingsweg die wordt verbonden met de G.A. Brederolaan. Figuur 2.6 geeft een impressie van deze indeling weer.

Figuur 2.6: Indeling plangebied (bron: ZVA)

Conclusie

Het initiatief is passend in dit deel van Sluispolder West met de markering van de stadsentree gecombineerd met de overgang naar de tuindorp zone. De ontwikkeling draagt bij aan de diversiteit van de woningbouw in Maassluis door de toevoeging van koopwoningen en (sociale) huurwoningen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidskader. De ontwikkeling is in overeenstemming met het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Barro

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing

Het realiseren van nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Maassluis past binnen het rijksbeleid.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking, Artikel 3.1.6 Bro

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Dit artikel bepaalt dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de behoefte daaraan moet worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden.

Het toevoegen van meer dan 12 woningen of meer dan 500 m2 aan stedelijke functies wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is, zijn de geldende planologische mogelijkheden.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van 74 woningen en de bouw van in totaal 81 woningen. De toevoeging van 7 woningen is geen stedelijke ontwikkeling en hoeft dan ook niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Los daarvan kan worden gesteld dat de ontwikkeling bijdraagt aan de vraag naar woningen in Maassluis, zowel kwantitatief als kwalitatief.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie (geconsolideerd 2020)

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door in te zetten op de zes ambities wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland.

Deze ambities zijn:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving.

Voor de beoogde ontwikkeling is de opgave "Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied". Deze opgave betreft de zorg voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Onderdeel van deze opgave is het bevorderen van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.

De beleidskeuze hierbij is verstedelijking en wonen: De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend met het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO²-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn bij voorkeur energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 2020)

De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
  • b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
    • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
  • c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
    • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.
• 2. Lid 2 is niet relevant omdat de locatie niet ligt in een gebied met een beschermingscategorie.
• 3. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn:
  • a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
    • duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
    • wegnemen van verharding;
    • toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
    • andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.
  • b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken;
  • c. in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.
• 4. Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:
  • a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn; of
  • b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Toetsing artikel 6.9

De kwaliteitskaart waarnaar in artikel 6.9 lid 3 sub 1 wordt verwezen is de kaart die bij de Omgevingsvisie hoort en is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Voor het projectgebied zijn de volgende richtpunten van de laag van de stedelijke occupatie relevant:

Steden en dorpen

• 1. Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• 2. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• 3. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

Er is in dit geval sprake van inpassen. Een binnenstedelijke woonlocatie wordt herontwikkeld naar nieuwe woningen.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Toetsing

De ontwikkeling is in paragraaf 3.2 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Artikel 6.25 Bescherming molenbiotoop  

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
  • b. binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting:
    • voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
    • voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
  • a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of
  • b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.

Toetsing

Uit het provinciaal beleid blijkt dat de molenbiotoop van De Hoop een omvang heeft van 400 meter. Het bouwplan ligt op ca. 240 meter van de molen en dus in de molenbiotoop. Dat zou betekenen dat de bouwhoogte van het bouwwerk niet meer mag bedragen dan 8 meter (240 / 30) gerekend van de onderste punt van de verticaal staande wiek. De hoogte van deze wiek is bepaald op 11 meter NAP. Dat betekent dat de hoogte van het gebouw op basis van de molenbiotoop maximaal 19 meter NAP mag zijn. De beoogde bouwhoogte bedraagt echter 21,5 meter. Deze is dus 2,5 meter te hoog. Zie onderstaand figuur. Deze figuur is ook opgenomen in Bijlage 3.

Figuur 3.1 Doorsnede molenbiotoop (bron: Zeinstra Veerbeek Architecten)

Uit dit figuur blijkt tevens dat het pand dat aan de overzijde van de Zuiddijk (hoek Vondellaan - Van der Horststraat) ook al belemmerend werkt. Dit pand heeft een hoogte van ca. 14,5 meter en steekt daarmee door de lijn van de molenbiotoop. De bouwhoogte van het nieuwe appartementengebouw komt dus onder de lijn te liggen waar de windvang reeds beperkt wordt door de bestaande bebouwing.

Naast de hoogte wordt de windvang ook in de breedte beperkt. Uit de onderstaande figuur blijkt dat het nieuwe gebouw 3,7 graden van de windvang beperkt. Het bestaande volume zorgt reeds voor een beperking van 12,1 graden. De nieuwe beperking valt hierbinnen. Het nieuwe gebouw leidt wat dat betreft dus niet tot extra beperkingen. Zie onderstaande figuur 3.2.

Figuur 3.2 windvang

Uit deze berekeningen blijkt dat de windvang aan de zijde van het nieuwe gebouw in de bestaande situatie al beperkt is. Zowel in de hoogte als in de breedte. Het nieuwe pand komt in de luwte van dit pand en leidt dus niet tot extra beperkingen. Derhalve is geen sprake van invloed van het bouwplan op de molenbiotoop. Het plan valt dus onder de afwijkingsmogelijkheid zoals opgenomen in PRV 6.25 lid 2 onder b.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Maassluis 2012-2025 (2012)

De ontwikkeling van het wonen en de Maassluise opgaven zijn opgenomen in de Structuurvisie 2012-2025.

Figuur 3.3: Uitsnede visiekaart (bron: Structuurvisie Maassluis 2012 - 2025)

Het plangebied is in de structuurvisie aangemerkt als herstructurering Sluispolder-West.

Herstructurering Sluispolder-West

De inzet voor Sluispolder-West is kwaliteitsverbetering en vernieuwing van het deels verouderde

woningbezit en de woonomgeving. Belangrijk zijn de realisatie van een woonservicezone en het realiseren van wooneenheden voor jongeren. Bijzonder aandachtspunt is de PC Hooftlaan die onderdeel vormt van de hoofdwegenstructuur en een prominente toegangsroute is van en in belangrijke mate structuurbepalend is voor de Binnenstad.

Toetsing

De realisatie van 81 woningen, bestaande uit koopwoningen en (sociale) huurwoningen als onderdeel van de herstructurering van Sluispolder-West is passend in het stedelijk gebied van Maassluis en in lijn met het gemeentelijk beleid.

3.4.2 Woonvisie 2020-2024

In de Woonvisie 2020-2024 staat waar Maassluis nu staat en waar de gemeente op het gebied van wonen de komende jaren naartoe wil.

De woonvisie 2020-2024 bouwt logisch voort op eerdere documenten:

• De ruimtelijke structuurvisie 2012-2025
• Het coalitieakkoord 2018-2022 “Samen Maassluis. Investeren in een duurzame stad”
• Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030

De woonvisie maakt inzichtelijk dat bijsturing nodig is om op de 7 grote opgaven resultaat te boeken. De gemeente stuurt dus bij, in het besef dat ook in het eindbeeld van 2030 nog 95% van de huidige woningen er staat en de grote nieuwbouwlocaties in handen zijn van private bedrijven waarmee in het verleden al contracten zijn gesloten. Het bijsturen van de woningmarkt is dus te vergelijken met het bijsturen van een olietanker: de marges zijn smal, een koerswijziging kost veel energie en wordt pas op termijn zichtbaar.

De 7 speerpunten zijn:

1 Passend huisvesten

• Nieuwbouw meer richten op €180.00 - €220.000 en € 220.000 - €320.000.
• Aanbod betaalbare koop (met verkoop regulerend beding) uitwerken voor € 180.000 - €220.000.
• Minimum omvang sociale huur voorraad is 33%, ombuigingen in bouwprogramma noodzakelijk.
• Sociale voorraad uitbreiden tot 6020 woningen in 2030.
• Menging en betaalbaarheid garanderen met doelgroepenverordening.

2 Doorstroming en woonruimtebemiddeling

• Meer doorstroming door het bouwprogramma vooral te richten op appartementen en grondgebonden woningen voor senioren,
• Voorrang voor doorstromers die een eengezinswoning achterlaten.
• Labelen van schaarse segmenten voor knelgroepen.
• Doorstroom ouderen naar passende levensloopbestendige woningen bevorderen.
• Toepassen directe aanbieding bij knelgroepen en personen ‘tussen wal en schip’.

3 Bouwen, bouwen, bouwen

• Verhoging van het jaarlijkse bouwprogramma naar gemiddeld 175 woningen.
• Woningvoorraad tenminste 17.100 woningen in 2030.
• Nieuwe locaties vinden voor 400 à 500 woningen (binnenstedelijk, herbestemming).
• De herstructurering van Sluispolder-west en de Burgemeesterswijk afronden.
• Nieuwbouw op Het Balkon, Wilgenrijk, de Kade en overige locaties.

4 Maassluis duurzamer maken

• Opstellen van een warmtetransitievisie.
• Samen optrekken met Maasdelta bij het klimaatadaptief maken en de warmtetransitie in de socialehuurvoorraad.
• Stimuleren en faciliteren in de particuliere sector met ‘no-regret’ maatregelen.

5 Wonen met begeleiding en zorg

• Wonen in de woonservices zones bevorderen.
• Ouderen bewust maken van tijdig nadenken over huisvesting op oude dag (Wooncoach, campagne).
• ‘Verzorgd wonen plus’ uitbreiden, voor Maassluisse ouderen.

6 Leefbaarheid in wijken en buurten bevorderen

• Sociale cohesie bevorderen, onder meer via het programma ‘de wijk op maat’.
• Stevige samenwerking met betrokken partijen bij aanpakken overlast.
• Overbewoning tegengaan.

7 Tijdelijk wonen

• Segment pauzewoningen uitbreiden.
• Kopen om te verhuren terugdringen ten behoeve van de leefbaarheid in bestaande wijken.
• Verkennen of short-stay woonruimte voor arbeidsmigranten dichtbij werkgelegenheid mogelijk is.

Toetsing

Het initiatief geeft invulling aan speerpunt 1, 2 en 5 door de realisatie van een mix van grondgebonden koopwoningen en huurappartementen.

De koopwoningen zullen in het goedkope segment aangeboden worden, waarbij de VON-prijs moet passen binnen de afspraken die Maasdelta met de gemeente Maassluis heeft gemaakt.

De appartementen worden aangeboden in de segmenten sociale huur en middeldure huur. Daarmee wordt een divers woningaanbod aangeboden. Daarbij wordt een deel van de appartementen gelabeld als verzorgd wonen woningen. Het zijn zelfstandige woningen geschikt voor ouderen, die nu of in de toekomst zelf de gewenste zorg bij bijvoorbeeld een thuiszorg kunnen inhuren. De woningen zijn zo ontworpen dat de zorg fysiek goed geleverd kan worden.

De ontwikkeling is onderdeel van de herstructurering van Sluispolder-west. Daarbij worden de nieuwe woningen energiezuinig en duurzaam gerealiseerd. Daarmee wordt ook invulling gegeven aan speerpunten 3 en 4.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D van de bijlage opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 81 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Deze notitie is opgenomen in bijlage 9.

Op 19 april 2022 is door het college van Burgemeester en wethouders besloten dat geen MER nodig is. Ook is daar de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.3 Geluid

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst.

Onderzoek en conclusie

Voor het onderhavige plan is geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai en industrielawaai van belang. Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de P.C. Hooftlaan en de Laan 1940-1945. Deze wegen zijn geluidbronnen waarop de Wet geluidhinder van toepassing is. Daarnaast ligt de ontwikkeling in de geluidzone van industrieterrein Botlek- Pernis. Daarom is akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk. Daarnaast moeten de direct

aanliggende 30 km/uur wegen beschouwd worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren:

• De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden ten gevolge van de P.C. Hooftstraat en de Laan 1940-1945;
• De richtwaarde wordt overschreden ten gevolge van de Van Lennepstraat en de G.A. Brederolaan;
• Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren, zijn niet doelmatig gebleken;
• Er wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid;
• Hogere waarden zijn nodig voor industrielawaai en wegverkeerslawaai.

Nestgeluid

Het nestgeluid van afgemeerde schepen is het geluid dat afgemeerde schepen aan de kade produceren als er niet aan de schepen wordt gewerkt en geen laad-/losactiviteiten plaatsvinden. Het nestgeluid is het geluid van dieselgedreven aggregaten en/of hoofdmotoren voor het gedurende het gehele etmaal produceren van elektriciteit.

De ontwikkeling ligt binnen de geluidzone van industrieterrein Botlek-Pernis. Door DCMR is aangegeven dat de bijdrage van nestgeluid vanaf Botlek-Pernis niet relevant is.

4.4 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en -afwikkeling

Ontsluiting

Het plangebied is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Van Lennepstraat en de G.A. Brederolaan. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De G.A. Brederolaan sluit aan op de P.C. Hooftlaan en de Laan 1940 - 1945.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

In de toekomstige situatie worden maximaal 81 woningen gerealiseerd. In de huidige situatie staan ter plaatse 74 woningen.

Dit is een toevoeging van zeven woningen ten opzichte van de huidige situatie.

Met kencijfers van CROW kan de verkeersgeneratie bepaald worden. De kencijfers zijn gerelateerd aan de ligging van de planontwikkeling en de mate van stedelijkheid van het gebied. De betreffende ontwikkeling is gelegen in het gebied 'rest bebouwde kom'. Voor de mate van stedelijkheid kan het gebied op basis van de adressendichtheid gekarakteriseerd worden als 'sterk stedelijk'. Worst case wordt voor de grondgebonden woningen uitgegaan van tussen- /hoekwoningen (kencijfer 7,1 mvt/etmaal) en voor de appartementen sociale huur appartementen (kencijfer

3,6 mvt/etmaal). Dit komt neer op een totaal van 348 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag (licht verkeer).

In de huidige situatie wordt uitgegaan van een verkeersgeneratie van 3,6 mvt/etmaal per woning. De verkeersgeneratie bedraagt in de huidige situatie 267 mvt/etmaal. De maximale toename van de verkeersgeneratie bedraagt 81 mvt/etmaal.

Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in het drukste uur maatgevend, waarin gemiddeld 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. Dit betekent vanuit de ontwikkeling een toename van circa 9 motorvoertuigbewegingen in het drukste uur op het onderliggend wegennet. Deze geringe toename verdeelt zich op de omliggende wegen in verschillende richtingen op het wegennet en is beperkt, waardoor deze toename zal opgaan in de het heersende verkeersbeeld van de omliggende wegvakken en kruispunten.

Parkeerbehoefte

Voor de herontwikkeling van de Sluispolder is een parkeerbalans opgesteld. Hierin zijn de ontwikkelingen in de deelgebieden 1, 2, 3 en 5 meegenomen. Deze is gebaseerd op de gemeentelijke parkeernormen en afgestemd met de gemeente Maassluis. Binnen het plangebied van deelplan 5 worden 65 parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeernormen zijn vastgelegd in de ‘Beleidsregels Parkeren Maassluis 2012’. Het plangebied valt binnen de ‘rest bebouwde kom’. Voor grondgebonden woningen met een oppervlakte van minder van 125 m2 bvo geldt een parkeernorm van 1,4 (exclusief 0,3 bezoekersparkeren) per woning. Voor gestapelde woningen van 75 tot 100 m2 geldt ook een parkeernorm van 1,4 per woning (exclusief bezoekersparkeren). Er wordt voldaan aan de parkeerbehoefte.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.5 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer is bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan al in een vroeg stadium overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet Provinciaal
• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 5 (WBP 5) beschrijft het Hoogheemraadschap van Delfland zijn strategie voor de uitvoering van de kerntaken voor de komende jaren. Het is de leidraad voor het handelen van Delfland in de planperiode 2016-2021. Het WBP 5 is tevens een uitnodiging aan private, particuliere en publieke partijen om binnen de uitgezette koers met initiatieven te komen. Bij de uitvoering van het WBP 5 staan de kerntaken vanzelfsprekend voorop, de waterveiligheid, het waterbeheer, de waterkwaliteit en het zuiveren van afvalwater. Delfland zal hierbij nadrukkelijk kijken naar een doelmatige uitvoering daarvan waarbij ambities, kosten en het tempo op een evenwichtige manier zijn afgewogen.

De werkzaamheden en projecten die de komende zes jaar geïnitieerd worden zijn terug te brengen tot de volgende vier speerpunten van het waterschap:

• 1. In stand houden: Investeringen in de infrastructuur worden op een adequate manier in stand gehouden.
• 2. Investeren: Veranderende wetgeving en veranderingen in de omgeving vragen om aanpassing en verdere verbetering van ons watersysteem, de waterkeringen en het afvalwatersysteem.
• 3. Samenwerken: Het waterschap kan en doet het niet alleen, sterker nog, waterbeheer is ook een taak van andere overheden zoals gemeenten en van burgers en bedrijven.
• 4. Flexibel en duidelijk: Partners komen een flexibel waterschap tegen die rol en houding afstemt op basis van vraagstukken die voorliggen.

Gemeentelijk Rioleringsplan 2020-2024 (GRP)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan 2020-2024 (GRP) is een belangrijk instrument voor de invulling van de gemeentelijke watertaken. Het GRP is een traditioneel beheerplan, aangevuld met:

• Een uitgebreide technische beschrijving (het Basis Rioleringsplan);
• Een beleidsvisie;
• Een afsprakenkader binnen de waterketen.

Het afvalwatersysteem van Maassluis zal worden ontwikkeld tot een toekomstbestendig, robuust en flexibel systeem. Hiervoor is een nieuwe visie uitgewerkt die bestaat uit het verder ontvlechten van schone en vuile waterstromen en tegelijkertijd een veelvoud aan bergingsvoorzieningen (waterbuffers).

Deze voorzieningen of buffers worden gekoppeld aan het gemeentelijk hemelwatersysteem, dat het water verdeelt naar plekken waar schoon hemelwater het beste kan worden gebruikt of opgeslagen voor toekomstig gebruik. Hiervoor hanteert Maassluis de visie van 'Rainproof'. Het gemeentelijk doel is om alle wateroverlast bij een bui 08 (19,8 mm in 60 minuten) te voorkomen. Dit betekent concreet dat:

• in 2050 50% van Maassluis afgekoppeld dient te zijn: de neerslag die op verharde terreinen valt minstens 50% niet in het gemengde riool mag komen;
• elk huis moet voorzien worden van een buffer voor regenwateropvang.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit sociale huurwoningen met in het midden grasland met bomen en in het noorden van het plangebied een parkeerterrein en een kleine speelplaats.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern- en beschermingszone van een waterkering.

Waterkwantiteit

Uit het vigerende bestemmingsplan blijkt dat het peil in de Sluispolder is afgestemd op de stedelijke functies en is gelegen op 2,05 meter beneden NAP. De polders lozen het water via gemalen op de boezem, die op zijn beurt het water weer loost op de Nieuwe Waterweg en de Noordzee. De Zuidvliet en Boonervliet lozen water via gemalen op de Nieuwe Waterweg.

Binnen het plangebied zijn geen watergangen of waterpartijen aanwezig en ligt niet binnen een onderhoudsstrook van een watergang. Wel bestaat het plangebied in het midden uit onverhard gebied. Voor de toekomstige ontwikkeling geldt het Standstill-beginsel. Volgens het standstill-beginsel mag de kans op wateroverlast niet toenemen als gevolg van een ingreep in het watersysteem of een handeling die invloed heeft op het functioneren van het watersysteem. Deze ingrepen moeten daarom gecompenseerd worden. Wanneer er andere waterbelangen zwaarder wegen dan het voorkomen van wateroverlast, kan hiervan worden afgeweken. Deze belangenafweging wordt door het hoogheemraadschap samen met de gemeenten en in overleg met belanghebbenden gedaan.

Grondwater

Het plangebied ligt niet in een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom van Maassluis is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Uit het vigerende bestemmingsplan blijkt dat in de wijk Sluispolder-West van oorsprong hoge grondwaterstanden aanwezig zijn. Vandaar dat actief bemalen wordt om de grond geschikt te houden voor bebouwing. Hierdoor is de drooglegging van het gebied ongeveer 2 meter.

Onderhoud, bagger, waterkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied zijn geen watergangen, waterpartijen of KRW waterlichamen aanwezig.

Afvalwaterketen

De huidige woningbouw is aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de sloop van de bestaande woningbouw en de bouw van een appartementengebouw met 65 appartementen en 16 grondgebonden woningen.

Waterveiligheid

Het plangebied ligt niet binnen de kern- en beschermingszone van een waterkering. De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid ter plaatse.

Waterkwantiteit

Het plangebied maakt deel uit van de herstructurering van Sluispolder West. Voor deze gehele ontwikkeling heeft de watercompensatie reeds plaatsgevonden of zijn afspraken gemaakt over de watercompensatie. Voor dit deelplan wordt 125 m3 waterberging gerealiseerd waar eerder voor dit plan 96 m3 was afgesproken met het Hoogheemraadschap. Deze waterberging wordt meegenomen in het totaal van de projecten in Sluispolder.

Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het hemel- en vuilwater zal gescheiden worden aangeleverd.

Grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor het grondwater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Klimaatadaptie

Wateroverlast, hitte en droogte zijn steeds relevantere thema's bij ontwikkelingen. Bij de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan de compensatieplicht. Daarbij wordt binnen het plangebied een groen karakter behouden om hittestress tegen te gaan. Bij de uitwerking van het ontwerp wordt gekeken hoe andere klimaatadaptieve maatregelen kunnen worden toegepast. Onder andere wordt onderzocht of het appartementengebouw kan worden uitgevoerd met een groen dak, eventueel in combinatie met het realiseren van bergend vermogen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform het vigerend waterschapsbeleid, gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is het voor nieuwbouw gewenst om het hemelwater en afvalwater te scheiden. Het afvalwater wordt aangesloten op de gemeentelijke riolering en afgevoerd naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). De riolering moet voldoen aan de eisen uit het GRP:

• De riolering moet doorgerekend worden op een bui 09
• Bij een bui 08 mag er geen water op straat blijven liggen;
• Bij de herinrichting van het perceel moet er binnen de plangrens minimaal 60mm berging worden gerealiseerd om 'rainproof' te zijn;
• Elke woning moet voorzien zijn van een buffer (gelijk aan 1 m3) voor regenwateropvang.

In de uitwerking van de inrichting van het terrein wordt rekening gehouden met het geldende beleid van het Hoogheemraadschap en de gemeente Maassluis.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Rekening houdend met de watercompenserende maatregelen.

4.6 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Het plan voorziet in een functiewijziging. Voor het plan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 5) . Hierin wordt geconcludeerd dat op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek gesteld kan worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die in 2022 naar de Omgevingswet overgaan, blijven van kracht tot die wet in werking treedt. De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is:

• Roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet;
• De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet.

Onderzoek

In bijlage 2 is het archeologisch onderzoek toegevoegd. Hieruit blijkt dat nader archeologisch onderzoek niet benodigd is.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Onderzoek

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden zijn in de omgeving geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig.

Ten noordoosten van het plangebied ligt de A20 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De A20 ligt op een afstand van circa 700 meter. Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 risicocontour. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van 880 meter. Het plangebied ligt verder dan 200 meter van de transportroute waardoor een berekening niet noodzakelijk is. Wel dient een beknopte verantwoording van het groepsrisico gegeven worden.

Beknopte verantwoording groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg is voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de G.A. Brederolaan ontsloten op verschillende wegen waaronder de P.C. Hooftlaan. De P.C. Hooftlaan is een doorgaande weg waarmee het plangebied aangesloten is op het regionale wegennet. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via de G.A. Brederolaan van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

Ter plaatse van het plangebied wordt woningbouw mogelijk gemaakt. De aanwezige personen zullen over het algemeen zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A20. Vanwege de afstand tot de A20 vormt het groepsrisico geen beperkingen voor het bestemmingsplan. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de omgeving geen relevante risicobronnen aanwezig voor het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering.

4.9 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies , wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied maakt deel uit van een rustige woonwijk en wordt dan ook omringd met woonfuncties. In de directe omgeving zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig, welke geen milieuhinder veroorzaken.

Binnen het plangebied ligt een enkelbestemming Bedrijf – Nutsvoorziening. Deze wordt in de toekomstige situatie verplaatst naar de groenstrook aan de G.A. Brederolaan. Deze zal dus niet terugkomen in het plangebied.

Op een afstand van 30 meter ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een maatschappelijke bestemming voor onderwijsvoorzieningen, kinderopvang, peuterspeelzalen, sportzaal. Scholen, kinderopvang en gymnastiekzalen hebben een milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Ten westen van het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 25 meter een gemengd gebied met detailhandel. Voor detailhandel geldt milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Verder zijn in de omgeving van het plangebied geen milieuhinderlijke functies aanwezig. Ter plaatse van de beoogde woningen kan een goed woon- en leefmilieu worden gegarandeerd.

4.10 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden  

De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan die afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Spoedwet Aanpak Stikstof

Op 1 januari 2020 is de Spoedwet Aanpak stikstof in werking getreden. Hierbij is de toets bij Wnb vergunningen ten aanzien van Natura 2000 gebieden aangepast, niet alleen voor stikstofdepositie, maar ook voor andere effecten. Er is nu alleen een vergunning nodig als er sprake is van mogelijke significante (negatieve) effecten. Voorheen was dit ook het geval als er sprake was van enige verstoring of verslechtering van een Natura 2000-gebied, die op zich niet significant was. Dan kon deze vergunning wel worden verleend, maar vaak wel onder voorwaarden. Nu is er voor deze activiteiten geen vergunning meer nodig, geringe effecten moeten worden tegengegaan middels het beheerplan voor het Natura 2000-gebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Oude Maas op een afstand van circa 7,5 kilometer, dit gebied is niet stikstofgevoelig. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied is Solleveld & Kapittelduinen. Dit gebied bevindt zich op circa 7,7 kilometer afstand. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op een afstand van circa 800 meter (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1: Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Zuid-Holland)

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Het enige mogelijk relevante ecologische effect betreft vermesting/verzuring als gevolg van stikstofdepositie. Om de toename van de depositie op de Natura 2000-gebieden te bepalen is met het programma AERIUS Calculator een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen. De berekening en onderbouwing staat in bijlage 7. Hieruit blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekeningen zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden in de gebruiksfase en in de aanlegfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Recent heeft er een beperkte aanpassing in het ontwerp plaatsgevonden. Het betreft de uitbreiding van het aantal grondgebonden woningen binnen het bouwvlak van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. In het ontwerp zijn nu 16 grondgebonden woningen voorzien. De verkeersgeneratie als gevolg van deze wijziging blijft nagenoeg gelijk. De conclusies uit bijlage 6 blijven daarmee ongewijzigd.

Soortenbescherming

In 2020 zijn de gebouwen onderzocht op aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen. Hieruit is gebleken dat de woningen van belang zijn als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen. Het te realiseren plan leidt tot aantasting van deze functionaliteit. Daarom is ontheffing aangevraagd bij het bevoegd gezag. Ter onderbouwing van deze ontheffing is een activiteitenplan opgesteld (Bijlage 6). Hierin is uitgewerkt welke passende maatregelen getroffen zullen worden om de functionaliteit voor vleermuizen op lange termijn te waarborgen. Inmiddels is de ontheffing verleend.

In Bijlage 8 is de quickscan ecologie toegevoegd. Uit deze quickscan blijkt dat enkel voor vleermuizen nader onderzoek nodig is. Dit onderzoek is reeds uitgevoegd en ontheffing is verleend. Andere beschermde dier- of plantensoorten komen niet voor in het plangebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijnstof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied worden 81 woningen gebouwd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2020 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Laan 1940-1945. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.12 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Artikel 1 Begrippen

De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

Het appartementengebouw is bestemd als Wonen. Binnen deze bestemming is met een aanduiding aangegeven waar de gestapelde woningen zijn toegestaan.

Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 81. Binnen het bestemmingsvlak zijn tevens parkeervoorzieningen toegestaan.

Artikel 4 Waarde - archeologie 6

Deze dubbelbestemming beschermt de mogelijk aanwezige archeologische waarde ter plaatse op basis van het gemeentelijk archeologisch beleid. Archeologisch onderzoek is vereist, wanneer het om locaties gaat met een oppervlakte van 200 m2 en meer èn er sprake is dat de grond 100 cm en dieper wordt geroerd.

5.3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat de bepaling 'Overschrijding bouwgrenzen'. Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. In artikel 6.2 is opgenomen dat bij een nieuwe ontwikkeling dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn vormen van gebruik genoemd die strijdig zijn met dit bestemmingsplan.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is bepaald dat de realisering van geluidgevoelige objecten ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' uitsluitend is toegestaan indien voldaan wordt aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 10 Overige regels

Dit artikel bepaalt dat waar in dit bestemmingsplan verwezen wordt naar wettelijk regelingen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

5.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 12 Slotregel

De slotregel beschrijft op welke wijze de regels aangehaald moeten worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de woningen. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De uitvoering van de beoogde ontwikkeling wordt gedaan door een ontwikkelaar. Door middel van een anterieure overeenkomst is de dekking van de gemaakte kosten verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de verschillende overlegpartners. In de reactieperiode is één overlegreactie ontvangen welke hieronder is samengevat en van beantwoording is voorzien.

Hoogheemraadschap van Delfland

Reactie

• 1. Het beleidskader in de waterparagraaf moet worden aangepast.
• 2. De watertoets moet worden geactualiseerd.
• 3. De definitieve wateropgave moet in de regels worden geborgd.
• 4. De bergingseisen dienen inzichtelijk worden gemaakt.

Beantwoording

• 1. Het beleidskader is n.a.v. deze reactie aangepast
• 2. Het plangebied maakt deel uit van de herstructurering van Sluispolder West. Voor deze gehele ontwikkeling heeft de watercompensatie reeds plaatsgevonden.
• 3. Watercompensatie heeft reeds plaatsgevonden. De borging hiervan in de regels is daarmee niet meer nodig.
• 4. De totale waterbergingsopgave is reeds berekend in het kader van de gehele ontwikkeling van Sluispolder West.

Ter inzagelegging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en van beantwoording voorzien (Bijlage 1).