Zuidbuurt Maassluis

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bedrijf Lely is ontstaan in de Dijkpolder en hier tot op heden nog steeds aanwezig. Op 1 januari 2004 is dit deel van de Dijkpolder bij een gemeentelijke herindeling overgegaan van de toenmalige gemeente Maasland naar de gemeente Maassluis. Destijds was reeds sprake van een grote behoefte aan woningbouwlocaties bij Maassluis. Deze zou kunnen worden opgevangen in de Dijkpolder. Tijdens de discussie in de Provinciale Staten in de vergadering van 16 oktober 2002 is uitgebreid stilgestaan bij de toekomstige positie van Lely Industries, waarvan toen reeds werd voorzien dat deze in de knel zou komen bij grootschalige woningbouw in de Dijkpolder.

Inmiddels zijn de productiefaciliteiten en de administratieve afdelingen geconcentreerd in het zuidelijk deel van de Dijkpolder. Een relatief klein onderdeel van het bedrijf, de afdeling Research & Development (hierna: R&D), is niet inpasbaar in de Dijkpolder die nu grotendeels wordt ontwikkeld als woningbouwlocatie. Voornamelijk vanwege de behoefte aan ruimte om proeven in de praktijk, dat wil zeggen met rundvee, te testen. Een aanspreekbaar voorbeeld is de (door)ontwikkeling van de melkrobot, die inmiddels wereldwijde toepassing heeft gevonden.

Als gevolg van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Wilgenrijk moet Lely op korte termijn haar huidige R&D locatie aan de Weverskade dus verplaatsen. De aanwezigheid van Lely aan de Weverskade belemmert op dit moment de aanleg van een rondweg ten behoeve van de woningbouwontwikkeling en de herontwikkeling van het terrein zelf.

De beoogde locatie bevindt zich aan de Zuidbuurt in Maassluis. Hier bevinden zich een glastuinbouwbedrijf en een hoveniersbedrijf, die herontwikkeld kunnen worden tot de R&D afdeling van Lely. Dit betekent dat het bestaande areaal glas (circa 3 ha) verwijderd wordt. Als onderdeel van het bestaande bebouwingslint van de Zuidbuurt wordt circa 1/3 van het kavel bebouwd en 2/3 wordt weer grasland.

Door de verplaatsing van de R&D-locatie naar de Zuidbuurt wordt aan de Weverskade ruimte geboden voor de ontwikkeling van de woonwijk Wilgenrijk en wordt tegelijkertijd aan de Zuidbuurt het laatste kassencomplex in de Aalkeetpolder gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een R&D faciliteit met een agrarische uitstraling passend binnen het landschap van de Zuidbuurt.

De ontwikkeling van de R&D afdeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient met een omgevingsvergunning te worden afgeweken van het bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2 Ligging projectgebied

Het projectgebied betreft een agrarisch perceel aan de Zuidbuurt 13 en 17 in Maassluis. Aan de noordoostzijde van de projectlocatie ligt de A20. Aan de noord-, oost- en zuidzijde wordt de projectlocatie omgeven door agrarische percelen. Aan de westzijde van het projectgebied liggen vijf woningen, waarvan twee woningen in het projectgebied. Figuur 1.1 geeft de locatie van het projectgebied weer.

Figuur 1.1: Locatie projectgebied (bron: ArcGis luchtfoto 2019)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is Aalkeetpolder, vastgesteld op 19 mei 2009.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Aalkeetpolder

Ter plaatse gelden de bestemmingen Agrarische doeleinden met de aanduiding glastuinbouwbedrijf, Bedrijfsdoeleinden met de aanduiding hoveniersbedrijf en Woondoeleinden.

Binnen Agrarische doeleinden zijn agrarische bedrijven toegestaan. Binnen het projectgebied is ook een glastuinbouwbedrijf toegestaan, waarbij geldt dat ten hoogste 20% van het bij het bedrijf behorende grondoppervlak mag worden gebruikt voor het telen van ruwvoedergewassen. Ter plaatse van de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan en binnen het bedrijfsperceel van het projectgebied is tevens een hoveniersbedrijf toegestaan. Binnen Woondoeleinden is uitsluitend wonen toegestaan in samenhang met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Strijdigheid bestemmingsplan

De activiteiten van de R&D afdeling passen niet binnen de huidig toegestane activiteiten. Daarnaast worden de twee bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoningen. Dit is ook in strijd met het geldend bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit:

Wettelijke vereisten	Waar in dit document?
Een beschrijving van het project	Hoofdstuk 2
De conclusies van het onderzoek naar het beleid en de omgevingsaspecten	Hoofdstuk 3 en 4
De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, inclusief het kostenverhaal	Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De projectlocatie bevindt zich in de Aalkeetpolder in de gemeente Maassluis. De Aalkeetpolder ligt aan de oostzijde van de kern Maassluis, gescheiden door de Boonervliet, een belangrijke ecologische verbindingszone.

Figuur 2.1: Locatie projectgebied (rood omcirkeld) met aan de westzijde de kern van Maassluis gescheiden door de Boonervliet (bron: omgevingskennis.maps.arcgis.com)

De Aalkeetpolder bestaat uit langgerekte, relatief smalle, noord-zuidgeoriënteerde agrarische kavels met ontwateringsloten. Deze sloten lopen uit op de Boonervliet. Deze sloten voeren het overtollige water af naar het verderop gelegen poldergemaal. De Boonervliet is boezemwater en ligt op een hoger peil. Het gebied kenmerkt zich als een polder met een driedeling van open weides met (melk-)veehouderijen, natuurgebied met moerasvegetatie en recreatiegebied. Het Maassluise grondgebied wordt voornamelijk gebruikt voor extensieve (melk-)veehouderij en recreatie. De Zuidbuurt is een cultuurhistorisch waardevol lint met aangrenzende erven, monumentale boerderijen en woningen. De bebouwing ligt geconcentreerd langs deze ontginningsas. De positie en schaal van deze bebouwing zijn passend in het open landschap dat deze polder kenmerkt. Het kassencomplex aan de Zuidbuurt 13 is het laatste grootschalige agrarische bedrijfscomplex. Dit complex blokkeert gedeeltelijk het zicht door de polder en heeft een negatief ruimtelijk effect.

Het glastuinbouwcomplex is duidelijk herkenbaar in het open landschap, figuur 2.2 laat het kassencomplex zien vanaf de A20 aan de noordzijde.

Figuur 2.2: Aanzicht kassencomplex vanaf A20 (bron: Google maps Street View)

De projectlocatie bestaat uit het kassencomplex en twee woningen langs de Zuidbuurt. Het kassencomplex ligt achter de eerste lijn bebouwing aan de Zuidbuurt. Door de bebouwing en beplanting is het achtergelegen kassencomplex nauwelijks te zien vanaf de Zuidbuurt (zie figuur 2.3).

Figuur 2.3: Zicht op projectlocatie vanaf Zuidbuurt (bron: Google maps streetview)

Figuur 2.3 laat tevens de inrit van de locatie zien. Via deze inrit zijn het bedrijf en de woningen op het perceel op de Zuidbuurt ontsloten. Figuur 2.4 geeft de locatie van de woningen weer.

De meest noordelijke woning hoort bij het glastuinbouwbedrijf en de meest oostelijke woning bij het hoveniersbedrijf, deze maken onderdeel uit van het projectgebied. Deze woningen zijn blauw omcirkeld in figuur 2.4. Daarnaast zijn er nog drie woningen die geen onderdeel uitmaken van het projectgebied, maar wel gebruik maken van de ontsluiting van het projectgebied. Deze woningen zijn groen omcirkeld in figuur 2.4.

Figuur 2.4: Locatie bestaande woningen, met in blauw omcirkeld de woningen die onderdeel uitmaken van het projectgebied en in groen omcirkeld de woningen die buiten het projectgebied vallen (bron: Arcgis luchtfoto 2019)

Het kassencomplex beslaat het grootste deel van het projectgebied. Het complex beslaat de gehele breedte van het perceel en is 295 m lang, het oppervlak is 2,5 ha. Hier bevindt zich een glastuinbouwbedrijf dat in bedrijf is en een hoveniersbedrijf waarvan de activiteiten inmiddels zijn gestopt. Op het noordelijke deel van het terrein ligt een waterbassin met een oppervlakte van ca. 2.000 m2. Het gehele terrein heeft een oppervlakte van ca. 3 ha.

2.2 Aanleiding en alternatievenonderzoek

Het bedrijf Lely is ontstaan in de Dijkpolder en hier tot op heden nog steeds aanwezig. Op 1 januari 2004 is de Dijkpolder bij een gemeentelijke herindeling overgegaan van de toenmalige gemeente Maasland naar de gemeente Maassluis. Destijds was reeds sprake van een grote behoefte aan woningbouwlocaties bij Maassluis. Deze zou kunnen worden opgevangen in de Dijkpolder. De Dijkpolder was daarbij dus specifiek beoogd voor woningbouw. Tijdens de discussie in de Provinciale Staten in de vergadering van 16 oktober 2002 is uitgebreid stilgestaan bij de toekomstige positie van Lely Industries, waarvan toen reeds werd voorzien dat deze in de knel zou komen bij grootschalige woningbouw in de Dijkpolder. Inmiddels zijn de productiefaciliteiten en de administratieve afdelingen geconcentreerd in het zuidelijk deel van de Dijkpolder (Lely Campus). Op deze plek kan het bedrijf zich verder ontwikkelen zonder de woningbouwontwikkeling te belemmeren en vice versa.

Een onderdeel van het bedrijf, de afdeling Research & Development (hierna: R&D), is nog wel aanwezig op de oorspronkelijke locatie in de Dijkpolder. Deze locatie moet op korte termijn vrijgespeeld worden ten behoeve van de woningbouw. Aandachtspunt daarbij is dat de locatie op een plek ligt die (deels) nodig is om de 2e ontsluiting en de hoofdstructuur van de woningbouwontwikkeling Dijkpolder medio 2020 te realiseren. Daarom moet de R&D op korte termijn verplaatst worden. Gezien de benodigde doorlooptijd voor planontwikkeling en realisatie is vertraging van de woningbouwontwikkeling inmiddels een feit en verdere vertraging onwenselijk.

De ambitie tot innovatie komt voort uit het gedachtengoed van Cornelis van der Lely, de grondlegger van het bedrijf Lely. Innoveren was volgens hem een oplossing bedenken voor 'alles wat beter kan dan vandaag'. Zijn ambitie was verder om innovaties commercieel uit te nutten. Illustratief daarvoor is het grote aantal octrooien op naam van Lely. Cornelis van der Lely dacht daarbij sectoroverschrijdend: zijn octrooien hebben niet alleen betrekking op agrarische producten maar ook op innovaties in woningbouw, automatisering, caravans, liften et cetera. Tot op de dag van vandaag zit dit gedachtengoed in het DNA van het bedrijf Lely. Het onderdeel R&D van Lely , waarin dit gedachtengoed duidelijk naar voren komt, is fysiek relatief klein. Het onderdeel is echter van wezenlijk belang voor de innovatiekracht van het bedrijf. Door het onderdeel R&D en de succesvolle vertaling daarvan in concrete producten is Lely één van de belangrijkste spelers in de Nederlandse maakindustie en speelt een belangrijke rol in 3 van de 9 topsectoren van de Nederlandse economie. Deze positie straalt ook af op de regio.

Uitgangspunten

Lely is daarom op zoek gegaan naar een nieuwe locatie. Daarvoor zijn de uitgangspunten bepaald:

• Een voldoende grote locatie, ca. 2 ha, voor testproeven in de praktijk;
• Een agrarische uitstraling, inclusief stal met koeien en weidegronden vanwege de directe verbinding met de praktijk.
• Voldoende afstand tot woningen, vanwege de richtafstanden.
• Geïsoleerde ligging, omdat er nieuwe producten worden getest en ontwikkeld en het niet gewenst is dat deze producten in de openbaarheid komen.
• De R&D-locatie moet fysiek losstaan van de Lely campus, omdat de medewerkers objectief hun werk moeten kunnen uitvoeren en niet beïnvloed door de bestaande bedrijfsvoering en bestaande producten.
• Gezien de uitwisseling van kennis, mensen en middelen is het wel gewenst om de R&D in de buurt van de Lely Campus te realiseren; in de buurt betekent maximaal 10 autominuten.
• Gezien de relatie met de Dijkpolder en het belang voor de Maassluise economie is een locatie in Maassluis of Midden-Delfland gewenst.

Op basis van deze uitgangspunten zijn de volgende locaties overwogen:

• Dijkpolder Maassluis
  In de Dijkpolder zijn nog locaties onbebouwd. De Dijkpolder is in het Programma Ruimte van de provincie Zuid-Holland opgenomen als woonlocatie. De R&D is niet inpasbaar in een woongebied. Dit heeft te maken met de omvang en de richtafstanden. Het herhuisvesten van de R&D in de Dijkpolder zal een grote beperking voor de woningbouw betekenen. Verder speelt de geheimhouding: de R&D is niet gewenst in een intensief gebruikt gebied.

• Locatie Lely Campus
  De gronden op de Lely Campus zijn bestemd voor andere projecten, zoals de uitbreiding van het kantoor en de productiehal, een Lely trainingscentrum, Lely Kits (kinderen in techniek) en 'Lely related' toeleverende bedrijven. De Lely Campus is ook niet geschikt, omdat de uitstraling die op de campus gewenst is niet strookt met de agrarische uitstraling en het gebruik als testgebied van de R&D-locatie. Bovendien is dit niet gewenst vanwege de vertrouwelijkheid van de werkzaamheden en geheimhouding van de nieuw te ontwikkelen producten. De Lely Campus wordt dagelijks bezocht door bezoekers vanuit de hele wereld. Het is daarom niet wenselijk zeer vertrouwelijke projecten op de Lely Campus uit te voeren.
• Bedrijventerreinen
  Er zijn op bestaande bedrijventerreinen geen gronden die voldoen aan de bovengenoemde uitgangspunten.
• Locaties van Lely in Midden-Delfland
  In de gemeente Midden-Delfland is een aantal locaties onderzocht. Lely is zelfs tot koop van gronden overgegaan. De gemeente wilde echter niet meewerken aan de vestiging van de R&D afdeling op deze gronden in de Maaslandse Dijkpolder. Het Gemeentebestuur vond dat een vestiging als Lely niet past binnen het beleid dat zij voor het buitengebied van haar gemeente wil voeren.
• Verkenning overname van een bestaand agrarisch bedrijf.
  Voordat Lely met de verkoper van de Zuidbuurt in overleg is gegaan, is er ook onderzoek gedaan naar overname van een agrarisch bedrijf in Midden-Delfland nabij de Lely Campus. Hier is geen overeenstemming bereikt, omdat een inpassing niet haalbaar bleek.

De locatieafweging heeft echter niet tot het gewenste resultaat geleid en tot op heden heeft Lely nergens een geschikt perceel gevonden om haar Research & Development activiteiten te kunnen uitvoeren. Daarnaast ligt een druk op het tijdspad richting 2020 om haar Research & Development activiteiten in de Dijkpolder op Weverskade 110 terug te trekken om herontwikkeling van deze locatie ten behoeve van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Wel is de locatie Zuidbuurt beschikbaar. Deze locatie voldoet aan de uitgangspunten die Lely heeft geformuleerd voor haar R&D. Hier bevindt zich een glastuinbouwbedrijf dat nog in bedrijf is en een hoveniersbedrijf waarvan de activiteiten inmiddels zijn gestopt. Deze locatie heeft voldoende omvang en heeft een agrarische uitstraling. Bovendien kan voldoende afstand tot woningen aangehouden worden. Verder ligt de locatie op een korte afstand van de Lely Campus.

De locatie heeft meerwaarde voor de gemeente Maassluis. Ten eerste omdat een hoogwaardige economische drager binnen de gemeente blijft. Daarnaast biedt de ontwikkeling de mogelijkheid het laatste operationele glastuinbouwbedrijf in het open weidegebied in Maassluis te saneren en daarmee een landschapsverbetering tot stand te kunnen brengen. Dit wordt in de volgende paragraaf beschreven.

2.3 Beoogde ontwikkeling

Als gevolg van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Wilgenrijk moet Lely dus haar huidige R&D locatie aan de Weverskade verplaatsen.

De locatie aan de Zuidbuurt is nog de enige plek in de Aalkeet-Buitenpolder waar glastuinbouw plaatsvindt. Zoals genoemd in paragraaf 2.1 wordt dit dan ook gezien als een blokkade voor het zicht van de Boonervliet op de polder. De nieuwe ontwikkeling van Lely's R&D afdeling biedt de gelegenheid om dit zicht te herstellen. Dit betekent dat het bestaande areaal glas (circa 3 ha) verwijderd wordt. Als onderdeel van het bestaande bebouwingslint van de Zuidbuurt wordt circa 1/3 van de kavel bebouwd en 2/3 wordt weer grasland. Op deze manier wordt een groot deel van de gronden weer onderdeel van het landschap.

Lely heeft de intentie om de nieuwe R&D afdeling zorgvuldig in te passen in de landelijke omgeving, zodat het aansluit bij de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de Zuidbuurt. Lely streeft naar een goed ingepast ontwerp met duurzame gebouwen en veel groen, zodat er een vanzelfsprekend silhouet ontstaat dat past bij de Zuidbuurt.

Het complex zal bestaan uit kantoor, ontwikkel- en testafdelingen. Onderdeel van de testafdeling is een stal waar maximaal 10 koeien worden gehuisvest. Hier worden nieuw ontwikkelde producten in de praktijk uitgeprobeerd en aangepast totdat ze in productie genomen kunnen worden.

Ontwerp uitgangspunten

In het voorgestelde ontwerp is gekeken naar de bestaande erven aan de Zuidbuurt en zijn op basis

van deze analyse zeven ontwerpuitgangspunten geformuleerd

• 1. Samengesteld silhouet: de verschillende gebouwen en de erfbeplanting vormen een vanzelfsprekend geheel.
• 2. Draaien van nokrichting: door het draaien van nokrichtingen voorkom je grote massale volumes en ontstaat er een relatie tussen dak en landschap.
• 3. Beperkt de breedte van stallen: de breedte van de gebouwen is niet meer dan 20 meter.
• 4. Oranje en zwarte dakbedekking afwisselend: door het afwisselen van verschillende dakkleuren wordt een divers beeld gecreëerd.
• 5. Erfbeplanting: tussen de gebouwen en op het erf is veel ruimte voor bomen en planten.
• 6. Parkeren groen ingepast: parkeren wordt onder bomen en tussen hagen ingepast.
• 7. Erfruimte verbindt: door de gebouwen goed te positioneren ontstaat er een intiem erf met doorzichten naar het landschap.

Figuur 2.5: Impressie bebouwingsregels rurale erfcomposities (bron: Ziegler Branderhorst)

Figuur 2.6: Impressie indeling terrein (bron: Ziegler Branderhorst)

Het ontwerp bestaat uit verschillende volumes die van elkaar zijn gedraaid en daarmee een samengesteld silhouet vormen.

Er is een onderscheid gemaakt tussen de voorzijde (parkeren en entree) en de achterzijde (het erf). De voorzijde is qua dak- en goothoogte laag gehouden om aan te sluiten bij de omliggende gebouwen. Het parkeerterrein kenmerkt zich door hagen en bomen waardoor er een groene en intieme plek ontstaat. De kantoorruimte heeft een goot- en nokhoogte van 5 m respectievelijk 7 m.

De achterzijde bestaat uit een afwisselend beeld van volumes. De bouwhoogte bedraagt als volgt: testruimte 10 m, stal 8 m, opslagruimte 9 m, werkplaats 10 m, voorbewerking en verspaningsruimte 9 m. De gebouwen zijn zo gepositioneerd dat er een afgesloten ruimte ontstaat, maar dat er wel doorzichten zijn naar het omliggende landschap. Door veel bomen tussen en rondom de gebouwen te planten worden de gebouwen verbonden met het landschap.

Figuur 2.7: Impressie indeling terrein R&D afdeling (bron: Ziegler Branderhorst)

2.4 Beeldkwaliteit

De locatie voor de nieuwe R&D-campus van Lely grenst aan de oostrand van Maassluis en ligt in de Aalkeet Buitenpolder; een polder met een driedeling van open weides met (melk-)veehouderijen, natuurgebied met moerasvegetatie en recreatiegebied.

Volgens het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 (LOP) is de Zuidbuurt van zeer hoge cultuurhistorische waarde en wordt het lint gekenmerkt door erven, (monumentale) boerderijen en woningen. Opvallend is dat de straten die grenzen aan de zuidzijde van de Zuidbuurt (in de Aalkeet Binnenpolder) veelal zijn voorzien van bomenrijen, terwijl de noordzijde van de Zuidbuurt (Aalkeet Buitenpolder zich kenmerkt door een open polder structuur. In beide polders zijn de erven omkaderd door bomenclusters, waarmee de bebouwing landschappelijk wordt ingepast (zie figuur 2.8).

Figuur 2.8: Bestaande situatie (bron: Ziegler Branderhorst)

Analyse bestaande situatie

Het kassencomplex van Zuidbuurt 13 is nog de enige plek in deze polder waar glastuinbouw plaatsvindt en wordt in het LOP gezien als een blokkade voor het zicht van de Boonervliet op de polder. De nieuwe ontwikkeling van Lely's R&D-campus biedt de gelegenheid om dit zicht te herstellen. In het LOP wordt ook nadrukkelijk benoemd, dat bij afbraak van glastuinbouw een ontwikkeling mogelijk is mits inachtneming van een karakteristieke erfinrichting.

Daarnaast wil Lely de nieuwe R&D-campus zorgvuldig inpassen in de landelijke omgeving, zodat het aansluit bij de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de Zuidbuurt. Lely streeft naar een goed ingepaste campus met duurzame gebouwen en veel groen, zodat er een vanzelfsprekend silhouet ontstaat dat past bij de Zuidbuurt. Door het gebouwvolume op te knippen in meerdere afleesbare volumes en daartussen bomen te zetten (populier, iep, es, wilg, els) wordt de visuele impact van de campus gering. Vooral gezien vanaf de snelweg zal het verschil tussen de huidige en nieuwe situatie groot zijn.

Figuur 2.9: Bestaande situatie, gezien vanaf de snelweg (bron: Ziegler Branderhorst)

Figuur 2.10: Nieuwe situatie, gezien vanaf de snelweg (bron: Ziegler Branderhorst)

Figuur 2.11 Nieuwe situatie, plattegrond (bron: Ziegler Branderhorst)

In de nieuwe situatie loopt de bomenrij tot het meest noordelijk bouwvolume van de R&D locatie. Hierdoor ontstaat er een open zicht vanaf de snelweg en Boonervliet op de Aalkeet buitenpolder.

Het plangebied valt binnen de groene buffer van de Kwaliteitskaart Zuid-Holland; een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan steden. “De bufferende werking hiervan is van grote waarde.” De kwaliteit 'niet-verstedelijkt gebied' wordt door deze ontwikkeling versterkt. Daarnaast wordt de belevingswaarde en biodiversiteit van het landschap verbeterd en worden zichtlijnen op de open polder hersteld.

2.5 Toetsingskader omgevingsvergunning

Deze ruimtelijke onderbouwing is bedoeld als onderbouwing bij een omgevingsvergunning om af te wijken van de vigerende bestemmingsplannen (de zogenoemde c-activiteit; artikel 2.1, eerste lid onder c Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo)). Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 Wabo is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig. Omdat bij deze omgevingsvergunning nog geen vergunning wordt verleend voor concrete bouwplannen, zal de verleende omgevingsvergunning op een later moment dienen als planologisch toetsingskader voor bouwplannen. Het afwijkingsbesluit vervult daarbij feitelijk de functie van toetsingskader om een goede ruimtelijke ordening te borgen.

 

Het toetsingskader voor een omgevingsvergunning is als volgt:

• 1. Het gebruiken van het projectgebied als Research and Development Campus ten behoeve van Lely Industries.
• 2. Realisatie van bedrijfsbebouwing met een maximum bebouwd oppervlak 4.500 m2 en een footprint en configuratie conform de figuur in bijlage 5.
• 3. Het gebruiken van de hiervoor bedoelde bedrijfsbebouwing voor de volgende functies met de volgende verdeling:

kantoor	1.120 m2
werkplaatsen	1.895 m2
voorbewerking	420 m2
opslag	370 m2
testruimte	620 m2
fietsenstalling	75 m2

• 4. Realisatie van één vrijstaande stal voor maximaal 10 koeien met een maximum oppervlakte van 700 m2.
• 5. De gebouwen zoals hiervoor bedoeld hebben een maximum goot- en bouwhoogte als genoemd in bijlage 5.
• 6. De inrichting van een testterrein.
• 7. De aanleg van een parkeerterrein ten behoeve van de functies zoals genoemd onder 1, met in totaal 55 parkeerplaatsen.
• 8. Het gebruiken van de bestaande bedrijfswoningen Zuidbuurt 13A en 17 met bijhorende percelen als burgerwoningen.

Ter indicatie is het voorlopig ontwerp bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevante beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijk ordening (Barro)

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling raakt geen belangen op Rijksniveau.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt plaats in het kader van de provinciale verordening in paragraaf 3.3.2.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 20-04-2019)

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door in te zetten op de zes ambities wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland.

Deze ambities zijn:

• Naar een klimaatbestendige delta.
• Naar een nieuwe economie: the next level.
• Naar een levendige meerkernige metropool.
• Energievernieuwing.
• Best bereikbare provincie.
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving.

Toetsing

De ruimtelijke hoofdstructuur in de provinciale omgevingsvisie laat globaal zien dat voor de beoogde locatie van de R&D afdeling sprake is van een gebied waarin verschillende ruimtelijke structuren en systemen elkaar raken en beïnvloeden. Het gaat bijvoorbeeld om het logistiek-industriële systeem van de Rotterdamse mainport, maar ook de landschappelijke openheid van het veenweidegebied van Midden-Delfland met bijbehorende recreatieve kwaliteiten.

Daarnaast stelt de provinciale omgevingsvisie dat bij het bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, vooral de ruimtelijke impact van belang is. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

Gebiedsprofiel Midden-Delfland

Het gebiedsprofiel Midden-Delfland geeft een overzicht van de landschappelijke waarden, waarmee bij ruimtelijke ingrepen rekening moet worden gehouden. Maar het beschrijft ook de ambities die richting geven aan de ontwikkeling van de gebiedskenmerken. Voor de Zuidbuurt gaat het om de herkenbaarheid van het veenweidegebied, water als structuurdrager, bebouwingslinten blijven linten en beleefbaar landschap.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 20-04-2019)

De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant.

Artikel 6.9 – Ruimtelijke kwaliteit

Volgens dit lid kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Daarvoor is lid 6.9 onder 1b relevant. Dit heeft betrekking op een ruimtelijke ontwikkeling die passend is binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet. Deze wordt uitsluitend toegestaan indien de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.

 

Toetsing

De oppervlakte aan bebouwing wordt minder dan in de huidige situatie. De structuur van het kavel verandert niet en blijft passend binnen het veenweidelandschap. Er is zelfs sprake van een verbetering, aangezien kassen verwijderd worden. Daarmee wordt het veenweidelandschap beter leesbaar. Gelet hierop worden aanvullende maatregelen niet noodzakelijk geacht.

Gebiedsprofiel Midden-Delfland

De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie de kwaliteitskaart opgenomen die is uitgewerkt in 16 gebiedsprofielen. In een gebiedsprofiel staan de richtpunten voor iedere regio.

De projectlocatie bevindt zich in het kenmerkende landschap van het veenweidegebied. Ambities uit de Kwaliteitskaart ten aanzien van dit landschap zijn:

• Linten blijven als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van het lint richtinggevend.
• Ontwikkelingen in de linten mogen geen belemmering vormen voor het beheer, onderhoud en de waterkerende functie van de kade/dijk.

Daarnaast ligt de locatie in het herkenbare open veenweidelandschap.

De ambities vanuit de veenweide strokenverkaveling zijn als volgt:

• De toekomst van het veenweidegebied met strokenverkaveling ligt in samengaan van agrarisch gebruik ('koe in de wei') met natuurontwikkeling ('weidevogels') en recreatie. Ontwikkelingen zijn welkom, als ze bijdragen aan het open karakter van het landschap; hoog opgaande beplantingen horen daar niet bij.
• De rijke cultuurhistorie, zoals die van het slotenpatroon, moet in stand blijven. Natuurvriendelijke slootoevers helpen de biodiversiteit te verhogen. Wandelpaden over de hogere delen in het gebied bevorderen het recreatief gebruik. De paden kunnen zo nodig dicht tijdens het broedseizoen.
• Het kenmerkende contrast tussen de hoge boezemkade en de lage polder moet behouden blijven. De lange sloten tussen de kavels bepalen het beeld van het gebied. Dempen hiervan kan alleen in hoogst uitzonderlijke gevallen. Nieuwe vormen van bebouwing krijgen een plek aan de bestaande kernen/linten of op de kreekruggen.
• Ontwikkeling is (beperkt) mogelijk voor natuurontwikkeling en recreatie met behoud van landschappelijke waarden en cultuurhistorische kenmerken. Alle nieuwe ontwikkelingen respecteren het bestaande verkavelingspatroon en dragen waar mogelijk bij aan herstel van oude verkavelingsstructuren. Het onderhoud aan het watersysteem mogen ze niet belemmeren.

De ontwikkeling sluit aan bij het gebiedsprofiel Midden-Delfland. Paragraaf 2.4 gaat verder in op de beeldkwaliteit. De structuur van de kavel wordt niet aangepast. De maatvoering en uitstraling van de gebouwen worden aangepast op aanwezige bebouwing in de omgeving. Het accent van de bebouwing ligt op de voorzijde van het perceel. De bebouwing op het achterste deel van het perceel wordt verwijderd. Doordat de kassen verwijderd worden en minder bebouwing wordt teruggebouwd, wordt de beleving van open veenweidelandschap versterkt.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

In dit artikel zijn twee punten relevant:

• a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
• b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Toetsing

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder voor duurzame verstedelijking (ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Of er sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling aangetoond worden. De voorkeursvolgorde van de ladder is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen 'bestaand stedelijk gebied' worden gerealiseerd.

In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat een ontwikkeling groter dan 500 m2 bvo doorgaans wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Bovendien ligt het gebied in het buitengebied, waar nu geen stedelijke functie mogelijk is. Dat betekent dat een nadere motivering nodig is.

De ontwikkeling betreft de verplaatsing van een bestaande functie, die plaats maakt voor een woningbouwontwikkeling. Deze ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwbehoefte van Maassluis. Het is niet mogelijk om de R&D afdeling hier te handhaven. Een dergelijke faciliteit is gebaat bij een geïsoleerde ligging. Er worden nieuwe producten ontwikkeld en getest, het is niet gewenst dat deze producten in de openbaarheid komen. Aan de hand van dit criterium is Lely op zoek gegaan naar een nieuwe locatie waar ze haar R&D activiteiten beter kan faciliteren. Het is gewenst om de R&D afdeling in de nabijheid van de productielocatie van Lely te realiseren. Daarnaast is voor het testen van de producten die bedoeld zijn voor de rundveehouderij, een directe verbinding met de praktijk een absolute voorwaarde. Een stal met een aantal koeien maakt ook onderdeel uit van de ontwikkeling. Verder is het voor het economisch profiel van de gemeente Maassluis en de regio gewenst om deze faciliteit binnen de grenzen te behouden. Lely is met deze uitgangspunten op zoek gegaan naar een locatie. Binnen bestaand stedelijk gebied (zoals door de provincie aangewezen) zijn er geen locaties beschikbaar die voldoen aan deze uitgangspunten. Dat betekent dat gezocht is naar een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarbij is gekozen om een bestaande glastuinbouwlocatie, die niet meer economisch rendabel is, te herstructureren. Er is dus geen sprake van een nieuwe ruimteclaim. De ontwikkeling van de R&D afdeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de ladder: er is sprake van duurzaam ruimtegebruik. Daarmee wordt voldaan aan het gestelde in artikel 6.10 punt 1a.

Omdat sprake is van een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied is het gestelde in artikel 6.10 punt 1b van toepassing. De locatie waar de R&D afdeling naar verplaatst wordt, is groter dan 3 ha. De uiteindelijke invulling is echter kleiner dan 3 ha; het grootste deel van de locatie (ca 2/3) wordt namelijk landschappelijk ingericht als onderdeel van het omringende veenweidegebied in het kader van kwaliteitsverbetering. Dit planinitiatief hoeft dus niet opgenomen te worden in het programma Ruimte.

De ontwikkeling past dus binnen het gestelde in lid 6.10 van de provinciale omgevingsverordening.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025

Het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 (LOP) brengt de huidige kwaliteiten van het landschap in kaart en laat zien waar betrokken partijen het belangrijk vinden om deze in stand te houden, te verrijken en te versterken. Daarnaast geeft het LOP aan waar economische, ruimtelijke, recreatieve en ecologische ontwikkelingen in het Midden-Delflandgebied wenselijk en mogelijk zijn. De kwaliteit van het landschap en de relatie met de stad zijn de pijlers van het LOP. Het LOP presenteert een streefbeeld en geen eindbeeld voor 2025. Het LOP werkt door in het ruimtelijk beleid en vormt daarmee het kader voor de bestemmingsplannen buitengebied.

Figuur 3.1: Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025

Versterking van de kwaliteit van de randen

Een aantal zorgvuldig gecomponeerde doorzichten op het hoogstedelijke silhouet wordt afgewisseld met groene randen die de stad aan het zicht onttrekken. Op bewust gekozen overgangen van stad naar land worden intensievere vormen van recreatie gecombineerd met natuurontwikkeling en waterberging.

Versterking van het agrarisch kerngebied

In het agrarisch kerngebied ligt het primaat bij de landbouw en in het bijzonder de melkveehouderij. Hier ligt het accent op:

• 1. behoud van de openheid;
• 2. optimaliseren van de agrarische productieomstandigheden;
• 3. versterking van de kwaliteit van de randen en opheffen en voorkomen van met name de oost-west barrières;
• 4. sanering van niet-duurzame, verspreid liggende glastuinbouw.

Figuur 3.2: Ontwikkelingsrichting Aalkeet Buitenpolder

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie 2012-2025

De Structuurvisie zet voor de Aalkeetpolder (waarvan de Zuidbuurt onderdeel uitmaakt) in op landschappelijke en recreatieve inrichting. In het gebied ligt het cultuurhistorisch waardevolle lint van de Zuidbuurt met enkele monumentale boerderijen. De extensieve veehouderij in het Maassluise deel van de polder wordt behouden. Het is een belangrijke functie voor het karakter van het gebied en één van de economische dragers. Het is de ambitie om verspreid liggende kassen te saneren, waarbij kleinschalige gebouwde ontwikkelingen mogelijk zijn ter compensatie, mits de karakteristieke erfinrichting wordt gerespecteerd.

Figuur 3.3: Structuurvisie 2012-2025

3.5.2 Bestemmingsplan Aalkeetpolder

In het bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming agrarisch met de aanduiding glastuinbouw en bedrijfsdoeleinden met de aanduiding hoveniersbedrijf. De gehele polder is tevens aangeduid als archeologisch waardevol.

In de toelichting is het volgende opgenomen over de Zuidbuurt:

In het lint van de Zuidbuurt/Kortebuurt zijn burgerwoningen gebouwd. Deze woningen zijn nagenoeg allemaal vrijstaand gebouwd. Hierdoor bestaan vanaf de Zuidbuurt/Kortebuurt doorzichten in het agrarisch gebied. Deze doorzichten dienen behouden te blijven. Verdere verdichting met woningen is ongewenst, met uitzondering van toepassing van de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Ten behoeve van het waarborgen van de openheid en de doorzichten in het landelijke gebied, worden in ieder geval geen nieuwe grootschalige agrarische bedrijfsbebouwing en kassen meer toegelaten. Om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, kan de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en kassen, gecompenseerd worden door een bescheiden hoeveelheid nieuwe woningen.

3.6 Conclusie

Provinciale omgevingsverordening

De ontwikkeling van de R&D afdeling aan de Zuidbuurt past binnen het gestelde in de Provinciale verordening. Er is sprake van een afweging in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Herstel openheid

De beoogde ontwikkeling van de R&D afdeling aan de Zuidbuurt biedt de kans om het glascomplex, dat de openheid van de Aalkeet Buitenpolder blokkeert, te saneren. Het saneren van het glas en het herstellen van de openheid en zichtlijnen in dit deel van de polder past in de beleidsuitgangspunten van provincie Zuid-Holland, gemeente Maassluis en de samenwerkende partijen in het LOP Midden-Delfland.

Gelet op de aard van de activiteiten op de R&D afdeling en de verschijningsvorm daarvan, draagt de ontwikkeling ook bij aan het behoud en het versterken van de melkveehouderij in de Aalkeet Buitenpolder en daarmee aan de openheid.

Inpassing in structuur Zuidbuurt

Een goede ruimtelijke inpassing van de R&D afdeling in de ruimtelijke structuur van de Zuidbuurt wordt bereikt door de specifieke situering van de bebouwing in de vorm van een erf met gebiedseigen inrichting, zoals er meer in de polder voorkomen. Bovendien wordt door de sanering van het glas de hoeveelheid bebouwing drastisch beperkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling betreft de verplaatsing van een R&D afdeling met een oppervlakte van circa 1 ha en blijft daarmee (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

In bijlage 1 is de aanmeldnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij

functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te bepalen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 9. Uit dit onderzoek blijkt dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van de aangetroffen stoffen in de bodem op het perceel, ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk voornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het project wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 5 (WBP 5) beschrijft het Hoogheemraadschap van Delfland zijn strategie voor de uitvoering van de kerntaken voor de komende jaren. Het is de leidraad voor het handelen van Delfland in de planperiode 2016-2021. Het WBP 5 is tevens een uitnodiging aan private, particuliere en publieke partijen om binnen de uitgezette koers met initiatieven te komen. Bij de uitvoering van het WBP 5 staan de kerntaken vanzelfsprekend voorop, de waterveiligheid, het waterbeheer, de waterkwaliteit en het zuiveren van afvalwater. Delfland zal hierbij nadrukkelijk kijken naar een doelmatige uitvoering daarvan waarbij ambities, kosten en het tempo op een evenwichtige manier zijn afgewogen.

De werkzaamheden en projecten die de komende zes jaar geïnitieerd worden, zijn terug te brengen tot de volgende vier speerpunten van het waterschap:

• 1. In stand houden: Investeringen in de infrastructuur worden op een adequate manier in stand gehouden.
• 2. Investeren: Veranderende wetgeving en veranderingen in de omgeving vragen om aanpassing en verdere verbetering van ons watersysteem, de waterkeringen en het afvalwatersysteem.
• 3. Samenwerken: Het waterschap kan en doet het niet alleen, sterker nog, waterbeheer is ook een taak van andere overheden zoals gemeenten en van burgers en bedrijven.
• 4. Flexibel en duidelijk: Partners komen een flexibel waterschap tegen die rol en houding afstemt op basis van vraagstukken die voorliggen.

Standstill-beginsel (thema Voorkomen wateroverlast)

Conform het standstill-beginsel mag de kans op wateroverlast niet toenemen als gevolg van het ruimtelijke plan. De initiatiefnemer moet ervoor zorgen, dat de negatieve gevolgen van het ruimtelijke plan worden gecompenseerd. Compensatie moet worden gerealiseerd door middel van bergen óf in het onderdeel van de trits vasthouden-bergen-afvoeren, waarin de verslechtering optreedt. Ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt, of de vasthoudcapaciteit van een gebied op andere manieren wordt verkleind, zorgen voor een snellere afstroming van hemelwater naar het oppervlaktewater, doordat water niet langer in de bodem kan infiltreren maar oppervlakkig of via (hemelwater)riolering wordt afgevoerd. Dit kan leiden tot wateroverlast, en past dus niet binnen het standstill-beginsel, tenzij ter compensatie extra waterberging wordt gerealiseerd.

Huidige situatie

Algemeen

Het projectgebied ligt aan de Zuidbuurt in het buitengebied van Maassluis.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei met zware tussenlaag of ondergrond. Er is sprake van grondwatertrap V. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder 0,4 m beneden maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) ligt dieper dan 120 centimeter onder maaiveld. Het projectgebied bevindt zich in peilgebied GPG2013ABU II zoals weergegeven in de watersleutel (bijlage 3).

Waterkwantiteit

Om het projectgebied heen liggen secundaire watergangen zie figuur 4.1. De aangelanden zijn verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud voor hun helft van de watergang. Aan de zuidwestzijde van het projectgebied ligt een primaire watergang. Binnen de beschermingszone worden geen werkzaamheden voorzien.

Figuur 4.1: Uitsnede legger Hoogheemraadschap van Delfland

Op ca. 1,5 km afstand ligt de Nieuwe Waterweg zie figuur 4.2. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van de Nieuwe Waterweg.

Figuur 4.2: Uitsnede kaart Barro - Grote Rivieren

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszones zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het projectgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Nabij het projectgebied (ten zuiden en westen) ligt een regionale waterkering, zie figuur 4.1. Het projectgebied ligt buiten de kernzone van de waterkering. Het zuidelijk deel van het projectgebied ligt binnen de beschermingszone van de waterkering. Het gaat om een deel van de erfweg en de woning Zuidbuurt 17.

Afvalwaterketen en riolering

Het projectgebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel, bestaande uit een gemengd stelsel.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van het kassencomplex en de bouw van een R&D complex.

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Waterkwantiteit

Om te bepalen hoeveel waterberging nodig is om de ontwikkeling hydrologisch neutraal te kunnen uitvoeren is gebruik gemaakt van de Watersleutel. Deze rekentool heeft Delfland ontwikkeld om voor eenvoudige plannen op basis van een aantal kenmerken van de ontwikkeling en het watersysteem snel inzicht te krijgen in de benodigde compensatie. In de huidige situatie is sprake van 14.355 m2 bebouwing, 750 m2 overige verharding, 2.433 m2 onverhard en 294 m2 water aanwezig. In de toekomstige situatie is dit 4.866 m2 bebouwing, 6.113 m2 overige verharding, 6.256 m2 onverhard en 597 m2 water. Uit de watersleutel blijkt dat in totaal 447 m2 water benodigd is in het projectgebied (zie bijlage 3. Met 597 m2 water in de toekomstige situatie voldoet de beoogde ontwikkeling aan deze opgave. Voor het aanbrengen van dit water is een vergunning op basis van de 'keur' nodig.

In verband met onderhoud en inspectie dient er bij de watergangen langs het projectgebied aan één zijde een strook van 4 meter breed en 3,5 meter hoog vrij te blijven. Aan de andere zijde moet een strook van 1 meter breed bij 2 meter hoog beschikbaar zijn. Op een plek raakt het water het gebouw. Dit is vanuit esthetische overwegingen gedaan. Hier wordt niet voldaan aan een strook van 1 meter breed bij 2 meter hoog. Aan één zijde is wel een strook van 4 meter breed en 3,5 meter hoog vrij. Voor het bouwen in de beschermingsstrook van de watergang dient een vergunning op basis van de Keur aangevraagd te worden.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en het vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Een deel van het projectgebied ligt binnenn de beschermingszone van de regionale waterkering. Binnen de beschermingszone mag niet zonder ontheffing van het waterschap worden gebouwd, geplant of opgeslagen. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone zal een vergunning op basis van de Keur worden aangevraagd. Hiermee wordt voorkomen dat de ontwikkeling invloed heeft op de waterveiligheid in de omgeving.

Klimaatadaptatie

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt de verharding in het projectgebied af en wordt extra water aangebracht. Hiermee wordt extra ruimte gecreëerd voor infiltratie en berging van water.

Verder wordt gebruik gemaakt van infiltratiemogelijkheden, zoals het toepassen van halfverharding. Hiermee wordt de situatie in het plangebied verbeterd.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van de regionale waterkering en voor de aanleg van de nieuwe oppervlaktewateren en het bouwen binnen de onderhoudsstrook van de watergang is een vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek en conclusie

Op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is de ontwikkeling in te delen in 'dienstverlening ten behoeve van de landbouw'. Deze bedrijvigheid valt onder milieucategorie 3.1 en heeft een richtafstand van 50 m tot woningen in een 'rustige woonwijk'. De omgeving kan echter worden aangemerkt als 'gemengd gebied', hiermee wordt de richtafstand 30 m. De afstand tussen het bedrijf en de dichtstbijzijnde woning bedraagt 30 m, dus er wordt voldaan aan de richtafstand. Ook wordt op het perceel een stal gerealiseerd voor het houden van maximaal 10 koeien. Deze stal bevindt zich op ca. 170 m afstand van de dichtstbijzijnde woning. De richtafstand tot rundvee in het buitengebied is 50 m. Ook op dit punt wordt voldaan aan de richtafstand.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Ontsluiting

Het projectgebied wordt aan de zuidzijde middels een in- en uitrit ontsloten op de Zuidbuurt. De Zuidbuurt betreft een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom. Het wegvak waar het perceel aan grenst, maakt onderdeel uit van een 30 km-zone. Op de Zuidbuurt deelt het fietsverkeer de rijbaan met gemotoriseerd verkeer. De meest direct verbinding met het hoofdwegennet is in noordwestelijke richting, via de Kortebuurt naar de op- en afrit van rijksweg A20. In oostelijke richting leidt de Zuidbuurt naar Vlaardingen.

Aan de noordzijde van het projectgebied bevindt zich een alternatieve ontsluiting. Via een onverharde weg en een tunneltje onder de A20 wordt aangesloten op de Broekpolderweg. Onderzocht zal worden wat de mogelijkheden zijn van het gebruiken van deze noordelijke ontsluiting voor landbouwvoertuigen en personeel.

Parkeren

Op de locatie aan de Zuidbuurt komt het oppervlakte zoals bestaand aan de Weverskade terug. Hierdoor kan op basis van ervaringscijfers de parkeerbehoefte worden bepaald.

Aan de voorzijde van de bedrijfspanden wordt een parkeerterrein met 55 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit is minder dan normatief berekend en bepaald op basis van het aantal werknemers dat maximaal op het bedrijf aanwezig zal zijn (circa 40 werknemers) en het beperkte aantal bezoekers (maximaal 1 per dag). Dit om te voorkomen dat er met de beoogde bedrijfsactiviteiten een overschot aan parkeerplaatsen ontstaat.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

verkeersafwikkeling

Het verkeer wordt afgewikkeld over de Zuidbuurt. In de zomermaanden van 2019 hebben er gedurende twee weken verkeerstellingen plaatsgevonden op de Kortebuurt, welke vlakbij het telpunt overgaat in de Zuidbuurt. Op een gemiddelde werkdag is de verkeersintensiteit op de Kortebuurt 1.600 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

verkeersgeneratie

In bijlage 4 is de memo verkeersgeneratie toegevoegd waarin de huidige en toekomstige verkeersgeneratie wordt beschreven. Hieruit blijkt het volgende:

• De totale verkeersgeneratie van de locatie stijgt van 33,6 mvt/etmaal in de huidige situatie naar 60,1 mvt/etmaal in de toekomstige situatie (op werkdagen). Dat is direct het gevolg van het feit dat toekomstig meer werknemers op de locatie werkzaam zullen zijn.
• De omvang van het middelzwaar en zware vrachtverkeer dat gegenereerd wordt door de activiteiten op de locatie daalt sterk:
  • 1. middelzwaar verkeer daalt met 92% van 7,4 naar 0,6 middelzware voertuigen op werkdagen;
  • 2. zwaar verkeer daalt met 58% van 1,4 naar 0,6 middelzware voertuigen op werkdagen.
• Bovendien daalt het aantal piekdagen met 80% van circa 64 dagen in de huidige situatie naar circa 12 dagen in de toekomstige situatie.
• De toekomstige verkeersgeneratie van de locatie leidt tot een beperkte totale toename van de verkeeromvang op de Zuidbuurt: de jaaretmaalintensiteit stijgt met 1,7% voor een werkdag en met 1,1% voor een weekdag. Zoals hierboven aangeven wordt deze toename veroorzaakt door extra personenverkeer. De ontwikkeling leidt zoals gezegd in absolute zin tot een afname van het vrachtverkeer.

Conclusie

De verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkeling leidt tot een beperkte toename (1,1 %) op de Zuidbuurt. Dit verkeer zal opgaan in het heersende verkeersbeeld.

Op de ontsluitingswegen worden geen knelpunten in de afwikkeling van het verkeer verwacht. De parkeerbehoefte van het beoogde bedrijf wordt op eigen terrein opgelost. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Wel heeft Lely naar aanleiding van gesprekken met de buurtbewoners een inspanningsverplichting om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van het gebruiken van de noordelijke ontsluiting via de Broekpolderweg, met name door auto's van het personeel.

4.6 Geluid

Toetsingskader

Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient het voornemen getoetst te worden aan de Wet geluidhinder

(Wgh). Er dient te worden aangetoond of kan worden voldaan aan wettelijke geluideisen (akoestischonderzoek en geluidswerende maatregelen) indien er sprake is van een geluid producerende en/of geluidsgevoelige functie.

Onderzoek en conclusie

De ontwikkeling betreft geen geluidsgevoelige functie. In paragraaf 4.4 is reeds aangetoond dat wordt voldaan aan de richtafstand, ook voor het aspect geluid. Akoestisch onderzoek is daarom niet vereist.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet

milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen

hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in

betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot extra verkeersbewegingen. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de maatgevende wegen Zuidbuurt en de A20 ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het projectgebied.

4.8 Archeologie & cultuurhistorie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek

Archeologie

In mei 2019 is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd om de archeologische waarden ter plaatse in kaart te brengen. Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 6. Door middel van bureauonderzoek zijn gegevens verzameld over het onderzoeksgebied. Met het inventariserend veldonderzoek is de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting getoetst en waar nodig aangepast. Daarnaast wordt inzicht verkregen in de vormeenheden van het landschap, voor zover deze van invloed zijn op de locatiekeuze in het verleden. Kansarme zones worden uitgesloten en kansrijke zones worden geselecteerd voor de volgende fasen. Het veldonderzoek bestond uit een booronderzoek.

Cultuurhistorie

De Zuidbuurt is een smalle polderweg die Maassluis verbindt met Vlaardingen. Dit is oorspronkelijk een ontginningslint. Via dit bebouwingslint worden van oudsher de kavels ontsloten. Op de cultuurhistorische atlas van de provincie Zuid-Holland is de Zuidbuurt aangeduid als historisch-landschappelijke lijn met hoge waarde. Ook is de Zuidbuurt een waardevol nederzettingslint. De relatie met het omliggende landschap wordt als van zeer hoge waarde aangeduid vanwege de nog intact zijnde verkaveling, de openheid en de aanwezigheid van duidelijke kreekruggen in het veenlandschap.
De kassen in het projectgebied zijn de laatste kassen binnen deze polder. Als onderdeel van het bestaande bebouwingslint van de Zuidbuurt wordt circa 1/3 van het kavel bebouwd en 2/3 wordt weer grasland. Door het saneren van de kassen ontstaat meer openheid in het landschap en wordt een groot deel van de gronden weer onderdeel van het landschap.

Conclusie

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat binnen het plangebied niveaus aanwezig zijn waarop/-in archeologische waarden kunnen voorkomen. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om vervolgonderzoek uit te laten voeren. Op basis van de verwachte diepte, archeologische periode en vondstcomplex (nederzettingsterreinen, graven en akkercomplexen) van archeologische resten, wordt een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek geadviseerd (bron: Prospectie op Maat). Het doel van dit vervolgonderzoek is om na te gaan of er wel of geen archeologische sporen aanwezig zijn in het veen en de top van de komafzettingen.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling dient onderzocht te worden of de Wet

natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit project mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en

plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke

regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natuurnetwerk Nederland (NNN).
• b. Natura-2000 gebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

Onderzoek

Door middel van een quickscan flora en fauna is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de Wet natuurbescherming. Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 8.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland, Natura-2000 gebied of strategische reservering natuur. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied ligt op ca. 8,5 km afstand. Wel ligt het projectgebied binnen belangrijk weidevogelgebied. Andere Natura 2000-gebieden liggen op (veel) grotere afstand van de locatie. Vanwege deze grote afstand zijn effecten als verstoring, versnippering, verdroging et cetera op voorhand uitgesloten. Effecten als vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn op dergelijke afstanden niet op voorhand uit te sluiten. Daarom zijn de depositie-effecten op Natura 2000 bepaald van de aanlegfase en de gebruiksfase. Voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr op Natura 2000. De resultaten zijn toegevoegd in Bijlage 7.

 

Figuur 4.4: Ligging projectgebied ten opzichte van Natuurnetwerk Nederland gebied (donkergroen) en belangrijk weidevogelgebied (lichtgroen) (bron: http://pzh.b3p.nl/viewer/app/NNN)

 

Soortenbescherming

Uit bureaustudie en biotooptoets is naar voren gekomen dat het onwaarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast van de in de Wet natuurbescherming beschermde soorten.

Conclusie

De Wet natuurbescherming wordt niet overtreden met de beoogde plannen. Er worden geen beschermde dier- of plantensoorten aangetast. Wel is altijd de zorgplicht van de Wet natuurbescherming van toepassing. In de quickscan wordt geadviseerd hoe hier invulling aan kan worden gegeven.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken,

namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid

gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking

getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes.

Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen

beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat

Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

In de omgeving van het projectgebied is een drietal buisleidingen te vinden. In tabel 4.5 is een overzicht te vinden met de uitwendige diameter, werkdruk, PR 10-6 contour, invloedsgebied en belemmeringenstrook. De gasleiding A-613 met een invloedsgebied van 230 meter bevindt zich op een afstand van circa 260 meter van het projectgebied. Gasleiding W-521-17 heeft een invloedsgebied van 95 en bevindt zich op circa 190 meter van het projectgebied. Tot slot loopt de CO2 buisleiding op een afstand van circa 200 meter en heeft een invloedsgebied van 40 meter. Geen van de invloedsgebieden reikt tot of over het projectgebied. Het groepsrisico hoeft voor de buisleidingen niet verantwoord te worden.

Tabel 4.5 Overzicht buisleidingen

Ten noorden van het projectgebied, op een afstand van circa 240 meter, loopt de A20 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De maatgevende stof is GF3 met een invloedsgebied van 355 meter. Dit reikt niet tot het projectgebied. Omdat de locatie zich op meer dan 200 meter van de weg bevindt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het projectgebied. Omdat het projectgebied wel in het invloedsgebied ligt, is wel een beknopte verantwoording nodig waarin meer inzicht wordt gegeven in de mogelijkheden voor rampbestrijding, hulpverlening en zelfredzaamheid.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering te allen tijde een belangrijke rol.

Het projectgebied kan bereikt worden via de Zuidbuurt, deze sluit via de weg de Kortebuurt aan op de A20. Via dit netwerk kan het projectgebied bereikt worden aan de hand van tegengestelde windstreken. Via deze straten kan van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van de Research & Development afdeling van het bedrijf Lely. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen, maar voor deze ontwikkeling wordt niet verwacht dat deze groepen hier aanwezig zullen zijn. Het is wel noodzaak de werknemers van goede voorlichting te voorzien zodat zij weten wat de gevaren zijn van een incident met transport van gevaarlijke stoffen en hoe zij moeten handelen.

Conclusie

Het projectgebied ligt in de nabijheid van een drietal buisleidingen en de A20 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd wat enkele risico's met zich meebrengt. Het projectgebied ligt niet in de invloedsgebieden van de buisleidingen. De afstand van het projectgebied tot aan de A20 is groter dan 200 meter, waardoor een groepsrisicoberekening achterwege kan blijven. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het projectgebied als voldoende worden beschouwd. Wel moet rekening gehouden worden met een eventuele incident op het wegtraject. Verder zijn in de directe omgeving van het projectgebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader
Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke

beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• 3. defensiebrandstoffen;
• 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het projectgebied zijn geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig. Het aspect kabels en leidingen vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de geplande ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Voortraject

In het kader van de ontwikkeling is door de initiatiefnemer een communicatietraject met de omgeving ingezet. De buurtbewoners worden via brieven op de hoogte gehouden van de voorgenomen ontwikkeling. Ook heeft op 21 juli 2020 een informatieavond plaatsgevonden op de locatie. Op deze avond, waarvoor de buurtbewoners per brief zijn uitgenodigd, is de stand van zaken van het bouwplan gepresenteerd en zijn vragen beantwoord.

Verder is de concept ruimtelijke onderbouwing toegezonden aan de overlegpartners. De reacties zijn samengevat en beantwoord in Bijlage 10. Naar aanleiding van het vooroverleg is de waterparagraaf aangevuld.

Procedure

Voor deze ontwikkeling wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan zoals bedoeld in art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo. In dat kader wordt het ontwerp besluit conform artikel 3.8 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze ter inzagelegging kan eenieder zienswijzen indienen.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Deze ruimtelijke onderbouwing vormt het toetsingskader voor de geplande ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt over voldoende financiële middelen te beschikken om deze ontwikkeling te realiseren.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling die met de omgevingsvergunning wordt mogelijk gemaakt is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin worden ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.