Robijnhof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt ter plaatse van het voormalige zorgcentrum Robijnhof. De ontwikkelaar is van plan om de bestaande bebouwing te slopen en nieuwe woningen en zorgunits te bouwen. Het geldende bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid, waardoor het college van B&W het bestemmingsplan kan wijzigen om het initiatief mogelijk te maken. Van deze bevoegdheid word gebruik gemaakt door voorliggend wijzigingsplan.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan betreft het terrein van voormalig zorgcentrum Robijnhof in de gemeente Leiden. De te ontwikkelen locatie is gelegen in de wijk Morskwartier in het westen van Leiden. De wijk bestaat uit verschillende ruimtelijke eenheden waar de Robijnhof er één van is.

Aan de noordzijde wordt de Robijnhof begrenst door een singel. Aan de overige zijden wordt de Robijnhof begrensd door straten met daarlangs eengezinswoningen. De verschillende gebouwen van de Robijnhof worden via inprikkers vanaf deze straten ontsloten.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Morskwartier'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld op 30 mei 2013.

In het bestemmingsplan is het projectgebied bestemd als 'Maatschappelijk', 'Waarde - Archeologie 5' en 'Waarde - Archeologie 8' en aangeduid als 'wro-zone – wijzigingsgebied Ia', 'wro-zone – wijzigingsgebied Ib' en 'wro-zone – wijzigingsgebied Ic'.

Afbeelding: Bestemmingsplan Morskwartier (links) en nieuwe verkaveling bouwplan (rechts)

Voor het huidige bouwplan voldoet de bestemming in het bestemmingsplan niet, om een omgevingsvergunning voor een woningbouwplan te verkrijgen zal er gebruik gemaakt moeten worden van de wijzigingsregels opgenomen in het bestemmingsplan om de bestemmingen te wijzigen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied I' te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Maatschappelijk', 'Groen', 'Verkeer' en 'Water', met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. algemeen
  • 1. het aantal woningen mag ten hoogste 135 bedragen;
  • 2. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
  • 3. er mogen uitsluitend gebouwde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor gehandicapten;
  • 4. voor niet-woonfuncties geldt dat uitsluitend activiteiten zijn toegestaan uit maximaal categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 1;
  • 5. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;
  • 6. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
  • 7. de wijziging milieuhygiënisch inpasbaar is;
  • 8. rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding.
• b. gronden aangeduid met I a
  • 1. de gronden met de aanduiding I a mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd;
  • 2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 11 m bedragen;
  • 3. ten minste 25% van de gronden dient uitsluitend te worden bestemd als Groen.
• c. gronden aangeduid met I b
  • 1. de gronden met de aanduiding I b mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd, waarbij aan de zijde van de Robijnstraat een strook van 10 m breed vrij dient te blijven van bebouwing;
  • 2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 16 m bedragen;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag de bouwhoogte van de hoofdgebouwen voor ten hoogste 50% van de voor hoofdgebouwen gebruikte gronden maximaal 19 m bedragen.
• d. gronden aangeduid met I c
  • 1. de gronden met de aanduiding I c mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd;
  • 2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 16 m bedragen;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag de bouwhoogte van de hoofdgebouwen voor ten hoogste 50% van de voor hoofdgebouwen gebruikte gronden maximaal 19 m bedragen.

1.4 Leeswijzer

Onderhavig bestemmingsplan bestaat naast deze inleiding met de aanleiding, de ligging van het plangebied en een beschrijving van de beoogde ontwikkeling een overzicht van de geldende planologische regelingen in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt verantwoord waarom het plan past binnen het beleid van de gemeente. De milieutechnische uitvoerbaarheid van het plan wordt toegelicht in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 bevat de verklaring van de regels. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het wijzigingsplan

2.1 Ontwikkeling

Het terrein van het voormalige zorgcentrum heeft een oppervlakte van ongeveer 1,55 ha en het zorgcentrum omvat 125 adressen in het woongebouw en 81 kamers in het zorggebouw. De huidige bebouwing zal worden gesloopt en ter plaatse ontwikkelt De Nijs een woningbouwproject 119 appartementen, 15 eengezinswoningen en 40 zorgunits.

Het bestaande zorggebouw en woongebouw worden gefaseerd herontwikkeld, als eerste wordt het zorggebouw gesloopt waarna hier 3 woongebouwen voor terug komen. Uitgangspunt is dat de huidige bewoners van het woongebouw maar een keer hoeven te verhuizen. Hierna komt voor het bestaande woongebouw een zorggebouw voor 5 groepen met totaal 40 kamers en 15 grondgebonden woning terug. De toekomstige bebouwing vormt zich naar de omringende bebouwing en groen- en waterstructuren. Het plangebied wordt in drieën geknipt waarbij elke functie zijn plek vindt in een groen deelgebied.

Het lange gebouw aan het water van de Amathistkade maakt plaats voor 3 in het groen staande appartemententorentjes van 5 en 6 bouwlagen. Deze staan op een ondergrondse parkeerbak die volledig overdekt wordt met groen dat de achterliggende woonwijk verbindt met het water. Door de gebouwen naar boven toe te verjongen en een lichtere kleur te geven sluit het volume netjes aan op de hoogtes van de naastgelegen bebouwing. Door deze knip ogen de gebouwen veel lichter en worden spannende zichtlijnen tussen de bebouwing richting het water gecreëerd.

Deze metselwerk woongebouwen worden in een warme gele en lichte witte baksteen uitgevoerd. Door de terugliggende terrassen bovenin en de balkons in metselwerk krijgt de woonfunctie van het gebouw uiting. De volumes worden verder verzacht door de verspringende kozijnen en balkons, hierdoor ontstaat een speels en alzijdig beeld. Door middel van verspringend metselwerk op de hoeken en tussen de kozijnen wordt dit verder versterkt en voegen de gebouwen zich mooi in de ruimte tussen het water, groen en woonbuurt.

Na het bouwen van de appartementen wordt begonnen aan het zorggebouw en de grondgebonden woningen. De vijf groepen van het zorggebouw liggen rond een semi-openbaar binnengebied, waardoor ze alle een woonkamer hebben die zowel aan het rustige binnengebied als aan de straat licht. Het gebouw heeft aan een zijde zijn formele hoofdentree waardoor dit hof en dus de groepswoningen te bereiken zijn. Aan de andere zijde is het open naar de wijk waardoor de bestaande 40 meter hoge populieren bewaard kunnen blijven. Zo is het groene hof ook te gebruiken door de buurtbewoners en ontstaat er een interactie met de bewoners van het zorggebouw. Hierdoor wordt het zorggebouw echt onderdeel van de buurt en blijven de bewoners langer onderdeel van de maatschappij.

Het lange volume wordt opgeknipt door de woonkamers te laten verspringen. Dit wordt versterkt doordat de woonkamers en de hoofdentree meer hoogte krijgen. Om het gebouw verder te verbijzonderen worden alle hoeken afgerond, hierdoor wordt het gebouw alzijdig en krijgen alle zijdes het gevoel van een voorgevel.

De grondgebonden woningen komen deels aan een bestaand groen plantsoen, hierbij wordt de bestaande groenstructuur zoveel mogelijk bewaard of opnieuw vormgegeven. De woningen vormen door hun positionering een groen parkeerhof waarbij de auto's op eigen grond tussen houten bergingen en onder een doorlopende begroeide pergola komen te staan. Hierdoor krijgt het gebied rondom voorkanten waardoor de straat geactiveerd wordt en de sociale veiligheid wordt vergroot. Verder krijgen alle woningen een dakterras aan de voorzijde waardoor het volume richting de omliggende woningen aansluit.

2.2 Stedenbouwkundig plan

2.2.1 Uitgangspunten

De gemeente Leiden heeft op 9 februari 2017 uitgangspunten opgesteld voor de herontwikkeling van de Robijnhof. Dit document is opgenomen in Bijlage 1.

De Robijnhof (als geheel) vormt binnen de wijkstructuur een duidelijk zelfstandig element. De bebouwing staat als een op zichzelfstaand cluster in het groen. Binnen de wijk komen meerdere zelfstandige clusters voor, naast clusters waarvan de bebouwing langs de straten staat. De zelfstandige clusters staan in een groene omgeving, en hebben een van het stratenpatroon afwijkende oriëntatie.

Aan de noordzijde grenst de Robijnhof aan een singel. Het huidige zorgcentrum steekt deels uit over het water. Hierdoor is het niet mogelijk om aan die zijde langs het water te lopen, hetgeen verderop wel mogelijk is.

De Diamantlaan is de belangrijke ontsluitingsweg voor de wijk. Deze loopt vanuit het noorden recht op de locatie af, komt uit op de singel, waarna de route via de Carneoolstraat om de Robijnhof heen loopt. Vanaf de Diamantlaan ligt het huidige zorgcentrum in het zicht.

Voor het Robijnhof zijn twee ontwikkelingsrichtingen voorstelbaar: Het Robijnhof als zelfstandig element in het groen of het Robijnhof dat zicht voegt naar het omringende straatpatroon. De laatste ontwikkelingsrichting is leidend geweest voor de bouwplanontwikkeling en het voorliggende wijzigingsplan. De uitgangspunten die daarbij zijn aangehouden zijn als volgt.

In dit scenario voegt het nieuwe Robijnhof zich naar het omringende stratenpatroon en bebouwing. De gebouwen staan evenwijdig aan de straat en wijkt in hoogte niet veel af van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de straat. Omdat de omwonenden veel waarde hechten aan het groen rondom de huidige Robijnhof, dient in dit model ook rekening gehouden te worden met een groen voor de buurt. Dit kan op verschillende manieren. De schematische weergave van de uitgangspunten geef een voorbeeld.

Een aandachtspunt is de afstemming van de nieuwbouw op de bestaande omliggende woningen. Denk hierbij aan privacy en bezonning. Hoe hoger de nieuwbouw hoe groter de afstand tot de bestaande woningen zal moeten zijn. Bij gestapelde woningen is privacy een onderwerp waar rekening mee gehouden dient te worden. Men kijkt bij gestapelde bouw namelijk vanaf de verdieping makkelijk bij een ander in de tuin.

Omdat aan de zijde van de Smaragdlaan de afstemming op de bestaande woningen niet speelt is hier een basishoogte van 16 m toegestaan. In de zichtas van de Diamantlaan is een hoogteaccent mogelijk van circa 25 meter hoog en 20 meter breed. De entrees van de nieuwbouw liggen in deze opzet direct aan de straat of pad langs het groen of water.

Ruimtelijke uitgangspunten voor nieuwbouw Robijnhof dat zicht voegt naar het omringende straatpatroon:

Situering en oriëntatie van gebouwen

• De nieuwbouw staat langs de straten in dezelfde orthogonale structuur als de omringende bebouwing,
• De bebouwing is door groen / voortuin gescheiden van de stoep. Dit groene strook / voortuin is circa 5 meter diep,
• De nieuwbouw wordt direct vanaf de straat ontsloten.
• Langs de oever van de singel een openbaar pad realiseren, in het verlangde van de Toermalijnstraat en de Aquamarijnstraat,
• Bij de situering en compositie van bebouwing rekening houden met de zichtas vanuit de Diamantlaan.

Massa en hoogte

• Voor de maximale bouwhoogte is het bestemmingsplan leidend,
• Eenvoudige hoofdvolumes,
• De massa en hoogte van de nieuwe bebouwing en de bestaande bebouwing in de omgeving op de locatie dienen op elkaar afgestemd te zijn qua bezonning en privacy.

Architectonische uitwerking

• Eenvoudige en degelijke architectonische uitwerking,
• Zo min mogelijk gesloten gevels op maaiveld, aan de straat,

Materiaal en kleur

• Materialen en kleuren zijn degelijk, ingetogen en in samenhang.

2.2.2 Stedenbouwkundige opzet

Het Robijnhof voegt zich naar het omringende straatpatroon, hierbij wordt de bestaande bebouwings-, en groenstructuur doorgezet.

De nieuwe bebouwing sluit aan op het bestaande stratenpatroon en vormt zo 3 groene deelgebieden die samen als cluster werken. De bebouwing wordt rondom gelijkwaardig vormgegeven waarbij extra aandacht is voor de entreepartijen.

De woonkamer en buitenruimte zullen op de hoeken gepositioneerd worden waardoor de alzijdigheid versterkt wordt en optimaal gebruik gemaakt wordt van de groene omgeving. Om beter bij de schaal van de wijk te passen worden de volumes opgeknipt. Bij het zorggebouw wordt dit gedaan door middel van verspringende volumes en hoogteverschillen. Bij de appartementen wordt het blok fysiek opgeknipt zodat er drie losse volumes in het groen aan het water komen te staan. Hierdoor ontstaat een fysieke relatie tussen de achterliggende wijk en het water van de Singel.

De appartementen komen op een met groen bedekte parkeervoorziening te staan waardoor er een relatie ontstaat tussen de Smaragdlaan en het Robijnhof. De woningen richten zicht op de straten en het groene plantsoen. Het Zorggebouw wordt vormgegeven zodat de bestaande populieren een plek kunnen vinden in het nieuwe Robijnhof.

Langs de Singel wordt aan het water het Morslint doorgetrokken. Door de hoogtes vanuit de lagere woningen op te laten lopen richting de Singel ontstaat een natuurlijke overgang tussen woonwijk en de hogere bebouwing aan de Singel.

Ook komt hierbij het hoogte accent in de zichtas van de Diamantlaan. Door de hogere bebouwing aan de Singel te positioneren is bezonning en privacy omtrent de bestaande woningen ook ideaal.

In paragraaf 7.1.1 is dit verder uiteengezet.

2.3 Toetsing aan wijzigingsregels

In deze paragraaf wordt behandeld hoe wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan gegeven voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Per voorwaarde wordt het voorliggende wijzigingsplan getoetst aan deze wijzigingsregels.

A. Algemeen

1. het aantal woningen mag ten hoogste 135 bedragen;

Op dit punt voldoet het bouwplan aan de wijzigingsregels. Het woningaantal wordt in het wijzigingsplan vastgelegd op de planverbeelding en in de regels. Dit aantal is niet groter dan 135 woningen.

Het aantal woningen in het bouwplan is 134. Naast deze 134 woningen omvat het plan ook om 40 zorg-units te ontwikkelen. Volgens de begrippenlijst is een woning is een ruimte die geschikt en bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Volgens de begrippenlijst staat 'Maatschappelijk' o.a. voor medische voorzieningen of zorgvoorzieningen. De zorg-units hebben deze invulling. Zodoende vallen deze zorg-units niet onder het maximum aantal woningen.

2. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;

In het wijzigingsplan zijn de parkeerregels onverkort overgenomen als voorwaarde voor omgevingsvergunningverlening. Het wijzigingsplan voldoet daardoor aan de wijzigingsregels. In paragraaf 5.5.2 wordt nader ingegaan op de wijze waaraan het bouwplan daaraan invulling zal geven.

3. er mogen uitsluitend gebouwde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor gehandicapten

In het wijzigingsplan is de gebruiksbepaling opgenomen dat het gebruik van gronden voor ongebouwde parkeervoorzieningen niet is toegestaan, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor gehandicapten. Het wijzigingsplan voldoet daardoor aan de wijzigingsregels.

4. voor niet-woonfuncties geldt dat uitsluitend activiteiten zijn toegestaan uit maximaal categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 1;

Het wijzigingsplan voorziet niet in niet-woonfuncties, zodat het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsregels.

5. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;

Hierop wordt in Hoofdstuk 3 nader ingegaan. Daaruit blijkt dat het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsregels.

6. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;

In paragraaf 7.1.1 wordt hierop nader ingegaan. Daaruit blijkt dat het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsregels.

7. de wijziging milieuhygiënisch inpasbaar is;

Hierop wordt in Hoofdstuk 5 nader ingegaan. Daaruit blijkt dat het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsregels.

8. rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding.

Hierop wordt in paragraaf 5.6 nader ingegaan. Daaruit blijkt dat het wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsregels.

B. gronden aangeduid met I a

1. de gronden met de aanduiding I a mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd;

In onderstaande tabel en afbeelding is de berekening weergegeven van het oppervlak van de gronden met de aanduiding I a, het oppervlak van de daarbinnen geprojecteerde bouwvlakken en tot welk bebouwingspercentage dat dan leidt. Daaruit blijkt dat het bebouwingspercentage niet groter is dan 50%.

2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 11 m bedragen;

Binnen de gronden met de aanduiding I a zijn op de verbeelding van dit wijzigingsplan meerdere bouwvlakken weergegeven. De weergegeven maximum bouwhoogte is 5 meter resp. 11 meter. Alle bouwvlakken voldoen daardoor aan deze wijzigingsregel.

3. ten minste 25% van de gronden dient uitsluitend te worden bestemd als Groen.

Het oppervlak van de gronden aangeduid met I a is 9.923 m2 en het oppervlak dat in het wijzigingsplan bestemd is als 'Groen - 1' is 2.484 m2, zodat het percentage met de groenbestemming 25% bedraagt.

Er wordt dan ook voldaan aan de wijzigingsregel.

C. gronden aangeduid met I b

1. de gronden met de aanduiding I b mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd, waarbij aan de zijde van de Robijnstraat een strook van 10 m breed vrij dient te blijven van bebouwing;

In onderstaande tabel en afbeelding is de berekening weergegeven van het oppervlak van de gronden met de aanduiding I b, het oppervlak van de daarbinnen geprojecteerde bouwvlakken en tot welk bebouwingspercentage dat dan leidt. Daaruit blijkt dat het bebouwingspercentage niet groter is dan 50%.

Op de planverbeelding is aan de zijde van de Robijnstraat, binnen de gronden met de aanduiding I b, een strook van 10 meter breedte bestemd als 'Groen - 1' zodat deze gronden vrij blijven van bebouwing.

Er wordt dan ook voldaan aan de wijzigingsregel.

2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 16 m bedragen;

Binnen de gronden met de aanduiding I b is op de verbeelding van dit wijzigingsplan één bouwvlak weergegeven. De weergegeven maximum bouwhoogte is 16 meter, zodat wordt voldaan aan de wijzigingsregels.

3. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag de bouwhoogte van de hoofdgebouwen voor ten hoogste 50% van de voor hoofdgebouwen gebruikte gronden maximaal 19 m bedragen.

Binnen de gronden met de aanduiding I b is op de verbeelding van dit wijzigingsplan één bouwvlak weergegeven. De weergegeven maximum bouwhoogte is 16 meter, er wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een hoogte van 19 meter toe te passen, er wordt dan ook voldaan aan de wijzigingsregels.

D. gronden aangeduid met I c

1. de gronden met de aanduiding I c mogen voor ten hoogste 50% worden bebouwd;

In onderstaande tabel en afbeelding is de berekening weergegeven van het oppervlak van de gronden met de aanduiding I c, het oppervlak van de daarbinnen geprojecteerde bouwvlakken en tot welk bebouwingspercentage dat dan leidt. Daaruit blijkt dat het bebouwingspercentage niet groter is dan 50%.

2. de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 16 m bedragen;

Binnen de gronden met de aanduiding I c zijn op de verbeelding van dit wijzigingsplan twee bouwvlakken weergegeven. De weergegeven maximum bouwhoogte is 16 meter resp. 19 meter. Het bouwvlak met de maximum bouwhoogte van 16 meter voldoet aan deze wijzigingsregel. Voor het andere bouwvlak is de volgende wijzigingsregel van toepassing.

3. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag de bouwhoogte van de hoofdgebouwen voor ten hoogste 50% van de voor hoofdgebouwen gebruikte gronden maximaal 19 m bedragen.

Binnen de gronden met de aanduiding I c is het tweede bouwvlak met een maximum bouwhoogte van 9 meter weergegeven. De twee bouwvlakken (de één met 16 meter en de ander met 19 meter hoogte) zijn even groot. Het bouwvlak met een hoogte van 19 meter is dus niet meer dan 50% van de voor hoofdgebouwen gebruikte gronden. Er wordt daardoor voldaan aan deze wijzigingsregel.

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan

3.1 Uitgangspunten

De gemeente Leiden heeft op 9 februari 2017 uitgangspunten vastgesteld voor de herontwikkeling van de Robijnhof. Dit document is opgenomen in Bijlage 1.

De Robijnhof (als geheel) vormt binnen de wijkstructuur een duidelijk zelfstandig element. De bebouwing staat als een op zichzelfstaand cluster in het groen. Binnen de wijk komen meerdere zelfstandige clusters voor, naast clusters waarvan de bebouwing langs de straten staat. De zelfstandige clusters staan in een groene omgeving, en hebben een van het stratenpatroon afwijkende oriëntatie.

Aan de noordzijde grenst de Robijnhof aan een singel. Het huidige zorgcentrum steekt deels uit over het water. Hierdoor is het niet mogelijk om aan die zijde langs het water te lopen, hetgeen verderop wel mogelijk is.

De Diamantlaan is de belangrijke ontsluitingsweg voor de wijk. Deze loopt vanuit het noorden recht op de locatie af, komt uit op de singel, waarna de route via de Carneoolstraat om de Robijnhof heen loopt. Vanaf de Diamantlaan ligt het huidige zorgcentrum in het zicht.

Voor het Robijnhof zijn twee ontwikkelingsrichtingen voorstelbaar: Het Robijnhof als zelfstandig element in het groen of het Robijnhof dat zicht voegt naar het omringende straatpatroon. De laatste ontwikkelingsrichting is leidend geweest voor de bouwplanontwikkeling en het voorliggende wijzigingsplan. De uitgangspunten die daarbij zijn aangehouden zijn als volgt.

In dit scenario voegt het nieuwe Robijnhof zich naar het omringende stratenpatroon en bebouwing. De gebouwen staan evenwijdig aan de straat en wijkt in hoogte niet veel af van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de straat. Omdat de omwonenden veel waarde hechten aan het groen rondom de huidige Robijnhof, dient in dit model ook rekening gehouden te worden met een groen voor de buurt. Dit kan op verschillende manieren. De schematische weergave van de uitgangspunten geef een voorbeeld.

Een aandachtspunt is de afstemming van de nieuwbouw op de bestaande omliggende woningen. Denk hierbij aan privacy en bezonning. Hoe hoger de nieuwbouw hoe groter de afstand tot de bestaande woningen zal moeten zijn. Bij gestapelde woningen is privacy een onderwerp waar rekening mee gehouden dient te worden. Men kijkt bij gestapelde bouw namelijk vanaf de verdieping makkelijk bij een ander in de tuin.

Omdat aan de zijde van de Smaragdlaan de afstemming op de bestaande woningen niet speelt is hier een basishoogte van 16 m toegestaan. In de zichtas van de Diamantlaan is een hoogteaccent mogelijk van circa 25 meter hoog en 20 meter breed. De entrees van de nieuwbouw liggen in deze opzet direct aan de straat of pad langs het groen of water.

Ruimtelijke uitgangspunten voor nieuwbouw Robijnhof dat zicht voegt naar het omringende straatpatroon:

Situering en oriëntatie van gebouwen

• De nieuwbouw staat langs de straten in dezelfde orthogonale structuur als de omringende bebouwing,
• De bebouwing is door groen / voortuin gescheiden van de stoep. Dit groene strook / voortuin is circa 5 meter diep,
• De nieuwbouw wordt direct vanaf de straat ontsloten.
• Langs de oever van de singel een openbaar pad realiseren, in het verlangde van de Toermalijnstraat en de Aquamarijnstraat,
• Bij de situering en compositie van bebouwing rekening houden met de zichtas vanuit de Diamantlaan.

Massa en hoogte

• Voor de maximale bouwhoogte is het bestemmingsplan leidend,
• Eenvoudige hoofdvolumes,
• De massa en hoogte van de nieuwe bebouwing en de bestaande bebouwing in de omgeving op de locatie dienen op elkaar afgestemd te zijn qua bezonning en privacy.

Architectonische uitwerking

• Eenvoudige en degelijke architectonische uitwerking,
• Zo min mogelijk gesloten gevels op maaiveld, aan de straat,

Materiaal en kleur

• Materialen en kleuren zijn degelijk, ingetogen en in samenhang.

3.2 Stedenbouwkundige opzet

Het Robijnhof voegt zich naar het omringende straatpatroon, hierbij wordt de bestaande bebouwings-, en groenstructuur doorgezet.

De nieuwe bebouwing sluit aan op het bestaande stratenpatroon en vormt zo 3 groene deelgebieden die samen als cluster werken. De bebouwing wordt rondom gelijkwaardig vormgegeven waarbij extra aandacht is voor de entreepartijen.

De woonkamer en buitenruimte zullen op de hoeken gepositioneerd worden waardoor de alzijdigheid versterkt wordt en optimaal gebruik gemaakt wordt van de groene omgeving. Om beter bij de schaal van de wijk te passen worden de volumes opgeknipt. Bij het zorggebouw wordt dit gedaan door middel van verspringende volumes en hoogteverschillen. Bij de appartementen wordt het blok fysiek opgeknipt zodat er drie losse volumes in het groen aan het water komen te staan. Hierdoor ontstaat een fysieke relatie tussen de achterliggende wijk en het water van de Singel.

De appartementen komen op een met groen bedekte parkeervoorziening te staan waardoor er een relatie ontstaat tussen de Smaragdlaan en het Robijnhof. De woningen richten zicht op de straten en het groene plantsoen. Het Zorggebouw wordt vormgegeven zodat de bestaande populieren een plek kunnen vinden in het nieuwe Robijnhof.

Langs de Singel wordt aan het water het Morslint doorgetrokken. Door de hoogtes vanuit de lagere woningen op te laten lopen richting de Singel ontstaat een natuurlijke overgang tussen woonwijk en de hogere bebouwing aan de Singel.

Ook komt hierbij het hoogte accent in de zichtas van de Diamantlaan. Door de hogere bebouwing aan de Singel te positioneren is bezonning en privacy omtrent de bestaande woningen ook ideaal.

In is dit verder uiteengezet.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden en is op 1 oktober 2012 aangevuld.

In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Enkele in het Barro opgenomen onderdelen zijn kustfundament, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Conclusie

In de structuurvisie is benoemd dat verschillende regio's in de zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt in de woningbehoefteraming van 2013 een woningbehoefte genoemd van 27.000 woningen tot 2040. In de nieuwe, geüpdatete, woningbehoefteraming 2016 is de woonbehoefteraming tot 2040 nog hoger uitgevallen dan in de 2013 geschat is. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte van 134 woningen en draagt dus bij aan de woningbehoefte van de regio, en specifiek Leiden.

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft directe invloed op het voorliggende wijzigingsplan. Doordat de concrete doorwerking van het Barro bij een aantal onderwerpen is vertaald in de provinciale Verordening kan er wel sprake zijn van indirecte invloed (zie paragraaf 4.2).

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro 2017)

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf 4.2.2.

Conclusie

De geprojecteerde woningbouw in het plangebied voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Structuurvisie 'Ruimte en Mobiliteit'

In de Structuurvisie 'Ruimte en Mobiliteit' is het provinciaal ruimtelijk beleid verwoord. In de 'Verordening Ruimte 2014' is dit in regels vertaald. Het betreft regels omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Zuid-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is.

De Verordening is bindend voor gemeenten, de Structuurvisie niet – die is alleen bindend voor de provincie zelf.

Conclusie

Het voorliggende wijzigingsplan behoeft geen toetsing aan de Structuurvisie.

4.2.2 Verordening Ruimte 2014

De provincie heeft op 9 juli 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld, met nadien een aantal wijzigingen. Momenteel vigeert de verordening waarvoor een geconsolideerde versie gepubliceerd is, die in werking is per 29 juni 2018.

In de verordening wordt een onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande ruimtelijke ontwikkelingen.

Onder een bestaande ruimtelijke ontwikkeling wordt verstaan hetgeen:

• ingevolge het op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening geldende bestemmingsplan rechtmatig aanwezig is;
• waarvoor op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening een omgevingsvergunning is verleend of waarvoor op dat tijdstip een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend die op grond van het geldende bestemmingsplan moet of kan worden verleend;
• in overeenstemming met deze verordening tot stand is gekomen of waarvoor ontheffing van deze verordening is verleend of waarover het gemeentebestuur een besluit heeft genomen als direct gevolg van een onherroepelijke uitspraak van een bestuursrechter.

Het begrip 'nieuw' dat ook in deze verordening wordt gehanteerd, kan worden beschouwd als de tegenhanger van het begrip 'bestaand'.

Het gebied Robijnhof is in de Verordening aangewezen als 'bebouwde ruimte' en valt onder het bestaand stads- en dorpsgebied. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in herontwikkeling van het bestaand stads- en dorpsgebied. Op basis van de voorgaande criteria voor 'bestaand' moet de ontwikkeling worden gezien als 'nieuwe ruimtelijke ontwikkeling'. Dat betekent dat de herontwikkeling dient te worden getoetst aan de relevante regels uit de Verordening Ruimte 2014.

Voor de herontwikkeling van het plangebied zijn de stedelijke ontwikkelingen (artikel 2.1.1) en de regels voor Ruimtelijke Kwaliteit (artikel 2.2.1) relevant. De overige artikelen zijn niet van toepassing op de herontwikkeling van Robijnhof.

Stedelijke ontwikkelingen

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De Ladder is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de bouw van 134 woningen en 40 zorgunits moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in een Goede Ruimtelijke Onderbouwing de nieuwe stedelijke ontwikkeling de volgende drie 'treden' moet doorlopen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

• 1. Er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig ontwikkeld.

Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte

Het project dat via deze omgevingsvergunning juridisch-planologisch wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 134 woningen en 40 zorgunits.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio vastgelegd in de 'Regionale Woon Agenda' (Companen, d.d. 2018). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2016).

In de 'Regionale Woon Agenda' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van circa 36.000 woningen tot 2030. In die Woon Agenda is de woonopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Tabel: Regio Holland Rijnland, woningbehoefte tot 2030 volgens WBR2016 en BP2016, rekening houdend met realisatie in 2015 en 2016 (Bron: WBR en BP provincie Zuid-Holland)

Uit analyse van de plancapaciteit blijkt dat de beoogde productie in de periode 2017 - 2019 en in de periode 2020 - 2024 hoger is dan de berekende WBR en BP. Dit heet in het vakjargon “de boeggolf”. Dat is een normale ontwikkeling bij het programmeren van de woningbouw. Juist omdat er altijd sprake is van planuitval of vertraging strijkt deze “boeggolf” veel van dat soort oneffenheden weer glad. Uiteindelijk is de markt scherprechter en wordt er niet meer gebouwd dan de markt aankan.

Er is sprake van een achterstand. De berekende bevolkingsgroei kon voor een deel niet worden opgevangen in de nieuwbouw omdat die in de crisis sterk achterbleef. Nu de markt aantrekt zijn er heel veel plannen die weer in de versnelling komen. Een deel van de planvoorraad die nu voor 2017 - 2024 gepland staat, is bestemd om de achterstand vanuit 2015 en 2016 op te vangen. Hier is in de behoeftebepaling vooralsnog geen rekening mee gehouden.

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied

De tweede trede van de Ladder vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

De nieuwe woningen die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk moeten worden gemaakt, zijn geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar op het moment van schrijven geen (woon)bebouwing aanwezig is. Het gaat hierbij om een transformatie van een bestaande bedrijfslocatie in een bestaand stedelijke omgeving. De locatie is goed te bereiken, zowel vanuit Leiden als buitenaf, wegens haar ligging aan de A44 direct na afslag Leiden Zuid en bij de rotonde Haagse Schouwweg en Hoge Morsweg.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 2.2.1 worden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen regels gegeven met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke ontwikkeling is mogelijk indien deze past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, geen wijziging voorziet in de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Uitzonderingen zijn ook toegestaan, maar het voorliggende plan geeft geen aanleiding daarvan gebruik te maken omdat de ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan voormelde criteria:

• a. ze past binnen de bestaande gebiedsidentiteit
• b. voorziet niet in een wijziging in de aard en schaal van het gebied en v
• c. voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Ad c: kaartlaag 'Stedelijke occupatie'

De locatie is binnen de kaartlaag 'Stedelijke occupatie' aangewezen als 'Steden en dorpen'. Daarover is in de Structuurvisie aangegeven:

"Kenmerken als de identiteit van de plek (historische, culturele, toeristische en ruimtelijke kenmerken), de geografische strategische ligging in het stedelijk netwerk en de aanwezige en nieuwe economische dragers maken van iedere stad en ieder centrum in het systeem een unieke plek met een eigen (ruimtelijke) karakteristiek. Een brede waaier aan woon- en werkmilieus is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de groen- en waterstructuur als onderdeel van het stads- en dorpsontwerp. De hoogstedelijke centrumgebieden kennen een hoge bereikbaarheid en sterke identiteit. Ze bieden plaats aan (inter)nationale voorzieningen en bijzondere stedelijke woonmilieus."

Ad c: kaartlaag 'Ondergrond'.

In de kaartlaag ''Ondergrond' is het gebied aangewezen als deel van het 'Rivierdeltacomplex (jonge zeeklei)', 'Water als structuurdrager' en 'Bijzonder reliëf en aardkundige waarden'.

Rivierdeltacomplex

Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden.

De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen.

Richtpunt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of vergroting van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

De herontwikkeling van Robijnhof heeft geen invloed op het Rivierdeltacomplex, andersom leidt deze aanwijzing niet tot randvoorwaarden of beperkingen voor de onderhavige ontwikkeling.

Water als structuurdrager

Het watersysteem beslaat zowel het oppervlakte- als het grondwater en is daarmee zeer bepalend voor het functioneren van de provincie in al haar facetten. Daarmee is het watersysteem ook medebepalend voor de ruimtelijke kwaliteit en vormt het een structuurdrager van de Zuid-Hollandse identiteit.

Het water in Zuid-Holland kent vele verschijningsvormen: grote rivieren, deltawateren, (boezem)vaarten, kanalen, veenstroompjes, sloten en plassen. Dit water vertelt veel over de geschiedenis van Zuid-Holland en de kunde op het gebied van waterbeheersing. Wonen of recreëren op of langs dit water is een waarde voor veel inwoners en bezoekers. Over de belangrijkste vaarwegen worden mensen en goederen vervoerd. Ook natuurwaarden hangen nauw samen met de kwaliteit en kwantiteit van water.

Richtpunten:

• Ontwikkelingen houden rekening met hun invloed op het watersysteem als geheel en dragen bij aan een duurzame en zo eenvoudig mogelijke werking van dit systeem.
• Ontwikkelingen versterken de samenhang en continuïteit in het watersysteem als dragende ecologische en recreatieve structuur van Zuid-Holland. Ruimte voor natuurlijke dynamiek is hierbij een uitgangspunt.
• Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het oppervlaktewater.

In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op de waterhuishouding.

Bijzonder reliëf en aardkundige waarden

Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Behoud van dit reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. Op de Kwaliteitskaart zijn de genoemde aardkundige structuren met archeologische waarde globaal aangegeven. Voor een gedetailleerd kaartbeeld: zie de Cultuurhistorische Atlas van Zuid-Holland (www.zuid-holland.nl/chs). Op die kaart is de locatie aangewezen als 'archeologisch waardevolle zone', net als het grootste deel van de provincie.

De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap.

De locatie ligt in een gebied dat is aangewezen als 'oude stroomgordels en geulafzettingen'.

Richtpunten:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De ontwikkeling is niet van invloed op de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op archeologische waarden.

Conclusie

Het voorliggende wijzigingsplan is in overeenstemming met de Verordening Ruimte 2014.

4.3 Regionaal en gemeentelijk beleid

4.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020 is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
• Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Conclusie

Zoals hierboven genoemd bevat de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 zeven kernbeslissingen. De kernbeslissingen 'Holland Rijnland is een top woonregio' en 'Concentratie stedelijke ontwikkeling' zijn relevant voor voorliggende ontwikkeling. Het bouwen van woningen in het plangebied is in lijn met kernbeslissing 1 en 3. Voorliggende ontwikkeling staat de overige vijf kernbeslissingen uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 niet in de weg.

4.3.2 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken de kennisstad te versterken.

Conclusie

Relatief veel hoog opgeleide werknemers kiezen voor Leiden of de Leidse regio om te wonen. In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod achter bij de vraag. De middeldure- en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Dit beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge starters, maar ook midden en hoge inkomens de stad verlaten en soms de regio.

Wil Leiden zich ontwikkelen als internationale kennisstad, dan is het essentieel om voldoende goede woningen in zowel de midden als hogere segmenten aan te kunnen bieden. De realisatie van het aantal en type woningen zoals dit op de locatie Robijnhof mogelijk is draagt bij aan dit doel, en staat de Structuurvisie Leiden 2025 niet in de weg.

4.3.3 Omgevingsvisie Leiden 2040 (ontwerp)

In de ontwerp-omgevingsvisie Leiden 2040 wordt beschreven wat de gemeente belangrijk vindt bij de groei en ontwikkeling van Leiden. De ontwerp-omgevingsvisie Leiden 2040 is van 8 maart tot en met 23 april 2019 onderwerp van inspraak. Deze bevat nog geen integrale visiekaart. Eerst moeten sommige onderwerpen nog verder worden uitwerkt. Het college zal de Omgevingsvisie in 2020 ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad. Tot die tijd geldt de in de vorige paragraaf beschreven Structuurvisie.

Conclusie

Dit wijzigingsplan wordt vastgesteld voordat de nieuwe Omgevingsvisie in werking treedt. Het ontwerp van de Omgevingsvisie is dan ook nog geen toetsingskader voor dit wijzigingsplan.

4.3.4 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

Conclusie

Het initiatief staat de uitvoerbaarheid van 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' niet in de weg.

4.3.5 Wonen

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 is veel gebouwd om zo het geraamde tekort terug te kunnen brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding is door verdichting gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

Conclusie

Het initiatief voorziet in de bouw van extra woningen. Zowel de beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002 als de Nota Wonen 2020 hebben beiden als belangrijk uitgangspunt dat er veel woningen binnenstedelijk dienen te worden gerealiseerd in de toekomst. Hierdoor wordt de balans tussen vraag en aanbod beter, alsmede het aanbod woningen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

De realisatie van het aantal en type woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt draagt bij aan deze kernopgaven.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Archeologie

5.1.1 Beleidskader

Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.

Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied (Hessing W.A.M., C. Sueur & A. van Zalinge, 2004: Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar het ruimtelijk beleid. Amersfoort (Vestigia-rapport V120). Deze waardenkaart wordt jaarlijks geactualiseerd en via de website van Erfgoed Leiden beschikbaar gesteld).

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.

Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

• Waarde archeologie 1 Archeologisch rijksmonument
• Waarde archeologie 2 Gebied van archeologische waarde binnen de singels
• Waarde archeologie 3 Gebied van archeologische waarde buiten de singels
• Waarde archeologie 4 Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels
• Waarde archeologie 5 Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
• Waarde archeologie 6 Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
• Waarde archeologie 7 Gebied met een lage archeologische verwachting
• Waarde archeologie 8 Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
• Waarde archeologie 9 AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

Landschappelijke context

De ondergrond van Leiden bestaat uit Pleistocene afzettingen, gelegen op een diepte van 12 tot 16 m – NAP, met daarop Holocene afzettingen bestaande uit veen- en mariene zand- en kleipakketten.

In de loop van het Holoceen, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd voor de kust een rij strandwallen gevormd, waardoor het achterland grotendeels werd afgeschermd van de zee. In het Hollandse getijdebekken achter de kustbarrière ontstonden afzettingen van zand en klei die tot het Wormer laagpakket van de Formatie van Naaldwijk worden gerekend. Verder landinwaarts kon als gevolg van de zeespiegelstijging veenvorming optreden (Basisveen, Nieuwkoop formatie).

Alleen via de mondingen van rivieren, zoals bij de Oude Rijn, bleef de zee toegang tot het achterland houden. Naarmate de mondingen dichtslibden en de zeespiegel bleef stijgen, verzoette het milieu gaandeweg en ontstond een dik veenpakket, het Holland Laagpakket. In perioden van grote zee-activiteit werden vanuit de zeegaten soms delen van het veen geërodeerd en vond opnieuw afzetting van klei en zand plaats (transgressiefasen, Walcheren Laagpakket van de Naaldwijk formatie).

Landinwaarts had de Oude Rijn de meeste invloed op de vorming van het landschap. De invloed van de Oude Rijn begon rond 4400 voor Chr., waarbij de bedding van de rivier zich regelmatig verlegde en aan weerzijden van de actieve geul oever- en komafzettingen (klei en zand) werden afgezet. Ook ontstonden in het lage achterland achter de oeverwallen kreek- en geulsystemen. De oeverafzettingen langs deze kreken en geulen lagen relatief hoog in het landschap. Op deze afzettingen kan bewoning vanaf de ijzertijd voorkomen.

5.1.2 Onderzoeksresultaten

De initiatiefnemer heeft een Archeologisch bureauonderzoek laten uitvoeren op de locatie door Bureau Argo (februari 2019, zie Bijlage 5). Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd conform de richtlijnen van de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA 4.1). De aanleiding tot het bureauonderzoek werd gevormd door geplande bodem-verstorende werkzaamheden die een bedreiging vormden voor eventueel aanwezige archeologische waarden. Het doel van het onderhavige onderzoek was het verwerven van informatie aan de hand van bestaande bronnen over bekende of te verwachten archeologische waarden binnen het plangebied. Uit het onderzoek is gebleken dat er in het plangebied kans bestaat archeologische resten uit de IJzertijd tot en met de Nieuwe Tijd aan te treffen. Met name worden resten uit de Romeinse Tijd tot en met de Vroege Middeleeuwen verwacht. Dit in verband met de aanwezigheid van aanwijzingen voor de weg van de limes in een nabij gelegen onderzoek en de afwezigheid van bebouwing op de historische kaarten. Omdat niet duidelijk is in hoeverre de bodemopbouw nog intact is en de werkzaamheden de natuurlijke bodem zullen verstoren wordt geadviseerd een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een verkennend booronderzoek. Het voornaamste doel zal zijn eventuele (sub)recente verstoringen in kaart te brengen en de geomorfologische gesteldheid van het plangebied vast te stellen. Indien mogelijk (een booronderzoek kan hier niet altijd uitsluitsel over geven) wordt de aanwezigheid van archeologische resten gecontroleerd.

De beslissing om bovenstaand advies al dan niet over te nemen (een selectiebesluit) dient door de bevoegde overheid, de gemeente Leiden, te worden genomen. Op basis daarvan kan een Programma van Eisen worden opgesteld en dan het booronderzoek uitgevoerd worden.

Omdat dit nog niet heeft plaatsgevonden is de beschermende regeling uit het bestemmingsplan Morskwartier in dit wijzigingsplan overgenomen in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 5' en 'Waarde - Archeologie - 8'. Daardoor wordt geborgd dat bij omgevingsvergunningverlening het benodigde onderzoek is verricht en eventuele aanwezige archeologische waarden zijn vastgesteld.

5.2 Cultuurhistorie

5.2.1 Beleidskader

Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

5.2.2 Onderzoeksresultaten

Het project ligt niet in het beschermd stads- of dorpsgezicht, ligt niet binnen de landgoedbiotoop en molenbiotoop en er staat op dit moment geen waardevolle bebouwing.

5.3 Ecologie

5.3.1 Beleidskader

Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. In de wet wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming, soortenbescherming en de bescherming van houtopstanden. De Wnb heeft hiermee de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet vervangen. De Wnb beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.

Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.

Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

A. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.

die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is. In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.

3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

Provinciaal en regionaal beleid

Verordening Ruimte

De provincie Zuid-Holland heeft haar ecologisch beleid vastgelegd in de Verordening Ruimte. Hiermee worden bepaalde gebieden en landschapselementen beschermd, zoals het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur), gebieden uit de strategische reservering natuur en het weidevogelgebied.

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

De gemeente Leiden heeft beschermde bomen in Leiden vastgelegd op De Groene Kaart. Deze bomen miogen niet zonder vergunning gekapt worden. Op deze manier wil de gemeente het groene karakter van de stad te behouden. Het college van burgemeester en wethouders van Leiden heeft de Groene Kaart 2017 vastgesteld. De Groene Kaart hoort bij de Bomenverordening 2015. Daarin staanonder andere de regels van de gemeente over welke bomen ze beschermt. Ook staat daarin welke bomen alleen met een vergunning gekapt mogen worden.

Afbeelding: bomenkaart 2017

Uit de bomenkaart blijkt datzich binnen het plangebied 4 waardevolle bomen (Italiaanse populieren) staan. De nieuwbouw van de zorgunits is geprojecteerd op de locatie van de twee oostelijke bomen. Ook in het behoud van de twee andere bomen wordt niet voorzien. In het nieuwe bouwplan wordt uitgegaan van veel nieuwe bomen, zoals uit onderstaande afbeelding blijkt.

Indien de vergunningaanvraag als gevolg van een bouw- of renovatie/aanleg project aangevraagd wordt, dient de aanvraag voorzien te zijn van een compensatieplan.

Een vergunning voor het vellen kan worden verleend indien wordt voldaan aan een of meer van de navolgende criteria:

• a. de alternatieven inzake behoud zijn onderzocht en gebleken is dat alternatieven voor het vellen niet aanwezig zijn;
• b. er sprake is van een zodanig maatschappelijk belang van de aanvrager dat opweegt tegen de aanduiding in het register waarom de beschermde houtopstand op de Groene Kaart is opgenomen.

Voor de realisatie van het project waar dit wijzigingsplan voor is opgesteld zal dan ook vergunning voor de kap van deze 4 bomen aangevraagd moeten worden.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

5.3.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het terrein van het voormalige zorgcentrum heeft een oppervlakte van ongeveer 1,55 ha en het zorgcentrum omvat 125 adressen in het woongebouw en 81 kamers in het zorggebouw. De huidige bebouwing zal worden gesloopt en ter plaatse ontwikkelt De Nijs een woningbouwproject 119 appartementen, 15 eengezinswoningen en 40 zorgunits.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Het Natura 2000-gebied Meijendel-Berkheide ligt op een afstand van ongeveer 3,5 kilometer. Het Natura 2000-gebied De Coepelduynen ligt op ongeveer 7 kilometer.

Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden en de omvang van het project, omdat gasloos gebouwd wordt en omdat de de verkeerseffecten van de planontwikkeling beperkt zijn (zie paragraaf 5.5.1, ongeveer 330 extra mvt/etmaal per etmaal) kan gesteld worden dat er geen significant negatief effect is op de instandhoudingsdoelstellingen van stikstofgevoelige habitattypen. De Wet natuurbescherming levert met betrekking tot de bescherming van Natura 2000-gebieden geen belemmeringen op voor dit plan.

De afstand van het plangebied tot het Natuurnetwerk Nederland bedraagt 1,2 kilometer (Ter Wadding in Voorschoten en in Katwijk bij het Valkenburgse Meer). De afstand tot het dichtstbijzijnde weidevogelgebied bedraagt ongeveer één kilometer (ten zuidwesten van de Stevenshof. Het plangebied ligt niet in de strategische reservering natuur. Ook liggen er geen karakteristieke landschapselementen in het plangebied. De genoemde beschermde gebieden veroorzaken geen planologische belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Soortenbescherming

Werkzaamheden dienen plaats te vinden volgens een (door het Ministerie goedgekeurde) gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin staat onder meer dat werkzaamheden op locaties met vogelnesten buiten de broedtijd van aanwezige vogelsoorten dienen plaats te vinden. Verwijdering van begroeiing waarin vogels kunnen broeden (heesters, klimop) dient vóór of na het broedseizoen plaats te vinden.

De initiatiefnemer heeft een verkennend ecologisch onderzoek laten uitvoeren op de locatie door Bureau Els&Linde (26 maart 2019; zie Bijlage 6). Door middel van dit onderzoek is getoetst in hoeverre de voorgenomen werkzaamheden (sloop en ontwikkeling) in strijd zijn met natuurwaarden, beschermd onder de Wet natuurbescherming (Wnb). Tevens is beoordeeld in hoeverre de externe werking van de ruimtelijke ingreep effect kan hebben op eventueel aanwezige beschermde natuurwaarden in de directe omgeving.

Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat er kans is op een verblijfplaats van vleermuizen en gierzwaluwen. Om de verblijfplaats te kunnen uitsluiten of aantonen is een afdoend onderzoek nodig. Er is mogelijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig. Het afdoend onderzoek is gestart maar nog niet afgerond, gedurende het najaar moeten daarvoor nog inventarisaties worden uitgevoerd,

Door de sloop en nieuwbouw op het terrein zal de emissie van stikstof veranderen. De kans op een signifiante verhoging is uiterst onwaarschijnlijk. Er wordt gasloos gebouwd. Een Aeriusberekening is niet nodig.

Andere effecten op de Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland zijn niet te verwachten. Er is geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig of een verklaring van geen bedenkingen voor het voornemen. Er is geen aanvullend onderzoek nodig.

5.4 Milieu

5.4.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de beoogde ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruikt gemaakt van de 'Handreiking Bedrijven en milieuzonering' (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimale gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is. De inde handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Onderzoek

In het bestemmingsplan 'Morskwartier' is tweedeling gemaakt voor wat betreft gebiedstypen. De Hoge Morsweg en de Vondellaan zijn getypeerd als gemengd gebied. Het overig deel van het plangebied is getypeerd als een rustig woonwijk. Dit is gebaseerd op de bestaande feitelijke situatie.

Binnen het plangebied van bestemmingsplan 'Morskwartier' liggen voornamelijk bedrijven uit categorie 1 en 2. Bedrijven met een hogere milieucategorie zijn weergegeven in de volgende tabel.

Overzicht bedrijven in plangebied met milieucategorie 3 of hoger

In bovenstaande lijst wordt duidelijk dat bij een aantal bedrijven de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen worden overschreden. Dit is onder andere het geval voor het bedrijf Akkerboom en Van der Meij:

• voor de scheepswerf van de gebr. Akerboom BV is een milieuvergunning van toepassing waarin de maximaal toelaatbare milieuhinder nader is gekwantificeerd.
• het adres Hoge Morsweg 132, bedrijf van der Mey, heeft een milieucategorie 3.2. In gemengd stedelijk gebied komt dit neer op 3.1 met een contour van 50 meter.

De projectlocatie Robijnhof ligt buiten het invloedsgebied van beide bedrijven.

5.4.2 Bodem

Beleid en regelgeving

Bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.

Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still beginsel.

Onderzoek

Libertas Leiden heeft een Verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren op de locatie door Bureau Search (23 november 2016, zie Bijlage 7). Aan de hand van de beschikbare historische gegevens is het onderzoek uitgevoerd op basis van de Nederlandse Norm, NEN 5740, met als uitgangspunt een onverdachte locatie. Het doel van het onderzoek was vast te stellen of op de locatie bodemverontreiniging aanwezig is.

De bovengrond is over het algemeen licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood en PAK en lokaal met kobalt en nikkel en cadmium. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik en lood en lokaal met PAK, PCB of minerale olie.

In het grondwater zijn licht verhoogde gehaltes aan barium en naftaleen gemeten. Aangezien in de bodem antropogene bijmengingen zijn aangetroffen (bakstenen), is de bodem formeel gezien verdacht op de aanwezigheid van asbest. Het bepalen van de noodzaak tot uitvoering van een asbest in grond onderzoek ligt bij het bevoegd gezag.

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de opgestelde hypothese “niet verdachte locatie” strikt genomen niet juist is. Gezien de relatief lage gehalten en het huidige gebruik van de locatie is er echter geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese.

Verder wordt geconcludeerd dat met betrekking tot de aangetroffen bodemverontreinigingen, het niet waarschijnlijk is dat bij voortzetting van het huidige gebruik kosten dan wel aansprakelijkheden
bestaan die aan de huidige eigenaar zijn toe te schrijven. De eventuele risico’s van de aangetroffen bodemverontreinigingen worden met het oog op de voorgenomen eigendomstransactie als beperkt ingeschat.

Doordat lokaal de boven- en ondergrond op de locatie (indicatief) gekwalificeerd is als klasse ‘Industrie’, levert dit mogelijk een belemmering op voor de voorgenomen ontwikkelingen. Dit is afhankelijk van de voorgenomen ontwikkelingen en het toekomstig gebruik van de locatie. Gezien de toekomstige bestemming van de locatie, wordt verwacht dat er geen belemmeringen zijn. Hierbij dient wel aangemerkt te worden dat de definitieve beslissing genomen dient te worden door het bevoegd gezag (gemeente).

De Omgevingsdienst West-Holland heeft het onderzoek namens de gemeente beoordeeld en heeft geconcludeerd dat nog nodig is:

• een aanvullend bodemonderzoek naar de ligging en kwaliteit van het dempingsmateriaal van de gedempte sloten op de locatie;
• aangeven wat de oorzaak kan zijn van het stuiten van de boringen 23a, 23b en 24.

Het gevraagde aanvullend bodemonderzoek wordt uitgevoerd.

Asbest

Volgens de NEN5725 (Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek), bijlage A, paragraaf A4 is de aanwezigheid van een bijmenging met baksteen in de grond niet verdacht op de aanwezigheid van asbest. In paragraaf A4 staat dit als volgt omschreven:

Of puin daadwerkelijk asbestverdacht is, is onder andere afhankelijk van het type puin dat is toegepast en het historisch gebruik van de locatie, bijvoorbeeld op welk moment het puin is geproduceerd dan wel is toegepast. Er zijn verschillende typen puin: metselpuin, betonpuin, puin van asfalt, klinkers en/of straatstenen en historisch puin. Vooral bij ongedefinieerd gemengd bouw- en sloopafval is de kans groot dat dit asbestcementplaatmateriaal bevat (stukjes golfplaat, vlakke plaat, daklei en buis). Ook in betonpuin (vooral funderingspuin) komt incidenteel asbestcement voor in de vorm van asbestcementbuizen, verloren bekisting en stelplaatjes.

In de overige soorten puin (puin van asfalt, asfalt, bakstenen, dakpannen, cement, klinkers en/of straatstenen, trottoirbanden en historisch puin) zit in de regel geen asbesthoudend materiaal en de aanwezigheid daarvan maakt een locatie niet verdacht. Indien het (puin)granulaat duidelijk visueel herkenbaar is als eenduidig materiaal en voldoende kan worden onderbouwd dat dit materiaal niet vermengd kan zijn met asbesthoudend materiaal, is de (deel)locatie niet verdacht.

Een verkennend onderzoek asbest in grond wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. De Omgevingsdienst heeft deze conclusie onderschreven, met dien verstande dat het voornoemde aanvullend bodemonderzoek alsnog aanleiding kan geven tot een asbestonderzoek.

5.4.3 Externe veiligheid

Beleid en regelgeving

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving als gevolg van gebruik en opslag van gevaarlijke stoffen door bedrijven, het transport van gevaarlijke stoffen over wegen, waterwegen, spoorwegen en door buisleidingen en het gebruik van luchthavens.

Het wettelijk kader voor risicovolle bedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling basisnet. Het beleid voor buisleidingen is opgenomen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Voor het aspect externe veiligheid geldt een norm voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico geeft de kans per jaar weer, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten de inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is (zie ook artikel 1, lid 1 onderdeel p van het Bevi).

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen weer dat per jaar dat een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transport-as en een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij een transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is (zie ook artikel 1, lid 1 onderdeel k van het Bevi).

Voor het plaatsgebonden risico zijn wettelijke grenswaarden vastgesteld. Hier mag niet van worden afgeweken.

Beoordeling

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt wel in het effectgebied van de A44 op ruime afstand van meer dan 1 km en circa 400 meter tot de N206. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3/LT2 heeft de A44/N206 een effectgebied van meer dan 900 meter. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A44/N206 meer dan 200 meter bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8).

Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7). Op grond van dit artikel moet er een (beperkte) verantwoording van het GR gegeven worden en moet ingegaan worden op hulpverlening. Er worden immers kwetsbare bestemmingen gerealiseerd.

Bij een incident met toxische stoffen op de A44 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende. Bij een incident met een LPG tankwagen kan een BLEVE ontstaan. De bereikbaarheid van het gebied voor de hulpdiensten wijzigt niet na de realisatie van het plan.

5.4.4 Luchtkwaliteit

Beleid en regelgeving

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het "niet in betekenende mate" (NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling betreft een plan voor 134 woningen en 40 zorgunits. Volgens bijlage 3B van de regeling NIBM draagt het plan bij minder dan 1.500 woningen 'niet in betekende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof PM10/PM2,5. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.

5.4.5 Geluid

Beleid en Regelgeving

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moet op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven.

Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst West-Holland de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze Richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en Luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden.

Onderzoek

De initiatiefnemer heeft een akoestisch onderzoek laten uitvoeren door Bureau LBP Sight (10 december 2018). De samenvatting van het akoestisch onderzoeksrapport is dat de gemeente Leiden om dit project mogelijk te maken hogere waarden moet vaststellen voor de geluidbelasting vanwege het railverkeer op de gevels van de woningen. Het ontwerp besluit hogere waarde is opgenomen als Bijlage 11.

De geluidbelasting vanwege het railverkeer bedraagt ten hoogste 62 dB. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB, maar de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet wordt overschreden. Er wordt voldaan aan de 5 dB strengere grenswaarden eis van de gemeente Leiden (voor railverkeer 68-5=63 dB). Geluidbeperkende maatregelen zijn bij dit project geen optie. Door verhoogde afschermingen te realiseren (variërend in hoogte) op de uitkragende balkons en loggia’s van de hoogste twee bouwlagen van gebouw 2 en 3 wordt voldaan aan de gemeentelijke geluideisen.

5.5 Verkeer en parkeren

5.5.1 Verkeer

De initiatiefnemer heeft een Verkeerskundig onderzoek laten uitvoeren door Bureau Goudappel Coffeng (zie Bijlage 8). Goudappel Coffeng concludeert dat de verkeerseffecten van de planontwikkeling beperkt zijn.

De herontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van ongeveer 330 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal ten opzichte van de huidige situatie. Het extra verkeer verspreidt zich over verschillende wegen (en verschillende windrichtingen). De grootste verkeerstoename vindt plaats op de Haagse Schouwweg. De verkeerstoename bedraagt hier echter minder dan 1% en is daarmee verwaarloosbaar klein. De herontwikkeling leidt daarmee niet merkbare verkeerseffecten op wegvakniveau.

In het stedelijk wegennet zijn de kruispunten maatgevend voor de verkeersafwikkeling. Voor de twee kruispunten waarmee Hoge Mors op de rest van het wegennet is ontsloten is de verkeersafwikkeling onderzocht. Het kruispunt Doctor Lelylaan - Barnsteenstraat is in 2030 in de avondspits een knelpunt, maar is reeds in de referentiesituatie al overbelast. Er ligt hier een opgave voor de gemeente om maatregelen te nemen om de doorstroming te verbeteren. Door de planontwikkeling neemt het verkeer op het kruispunt toe, maar dit leidt niet tot significante effecten op de doorstroming. De rotonde Hoge Morsweg - Haagse Schouwweg is echter wel een knelpunt en is reeds in de referentiesituatie al overbelast.

Er ligt hier dus een opgave voor de gemeente om maatregelen te nemen om de doorstroming te verbeteren. Door de plantonwikkeling neemt het verkeer op de rotonde toe, en neemt ook de vertraging toe. Maar deze extra vertraging is niet 1-op-1 toe te schrijven aan de planontwikkeling.

De transformatie van zorgcentrum naar woningen leidt tot extra verkeersbewegingen maar deze zorgen niet voor nieuwe knelpunten. Wel zijn er doorstromingsproblemen op het kruispunt Doctor Lelylaan - Barnsteenstraat en de rotonde Hoge Morsweg / Haagse Schouwweg, maar deze treden ook op zonder herontwikkeling van de planlocatie.

5.5.2 Parkeren

Om te beoordelen of bij een ontwikkeling wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, wordt getoetst aan de geldende Beleidsregels parkeernormen. De thans geldende beleidsregels zijn vastgesteld op 19 mei 2015. Het plangebied ligt binnen het gebied 'Rest Leiden'.

Parkeervraag nieuwe situatie

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 grondgebonden woningen, 119 appartementen en 40 zorgunits mogelijk. Op basis van de geldende parkeernormen levert dit de volgende parkeervraag op:

• 15 koopwoningen groter dan 120 m2 = 15 x 2,0 p.p. = 30 parkeerplaatsen;
• 34 huurwoningen kleiner dan 65 m2 = 34 x 0,6 p.p. = 20,4 parkeerplaatsen;
• 65 huurwoningen tussen 65 m2 en 100 m2 = 65 x 1,3 p.p. = 84,5 parkeerplaatsen;
• 20 huurwoningen groter dan 100 m2 = 20 x 1,6 p.p. = 32 parkeerplaatsen.

Voor de 40 zorgunits geldt de norm van verpleeg- en verzorgingshuis van 0,7 p.p. per wooneenheid. In deze parkeernorm is tevens de parkeervraag van personeel meegenomen.

De parkeervraag voor de zorgunits komt op basis van de geldende norm uit op: 40 x 0,7 p.p. = 28 parkeerplaatsen.

De totale parkeervraag in de toekomstige situatie komt daarmee op 194,9 parkeerplaatsen.

Parkeervraag bestaande situatie

In de Beleidsregels parkeernormen is bepaald hoe moet worden omgegaan met een bestaande situatie die wordt herontwikkeld. Uitgangspunt is dat de parkeervraag van de bestaande situatie wordt afgetrokken van de berekende parkeervraag van de nieuwe situatie.

In de bestaande situatie zijn er 81 wooneenheden in het zorggebouw. Dit levert een parkeervraag van 81 x 0,7 p.p. = 56,7 parkeerplaatsen op.

Er zijn tevens 125 huurwoningen kleiner dan 65 m2 op de locatie. Dit levert een parkeervraag van 125 x 0,6 p.p. = 91,2 parkeerplaatsen op. De totale parkeervraag in de bestaande situatie komt daarmee op 131,7 parkeerplaatsen.

In de huidige situatie zijn er 65 bestaande parkeerplekken op eigen terrein. Dat betekent dat er een 'parkeertekort' is van 132 - 65 = 68 parkeerplaatsen. In de praktijk betekent dit dat er voor de bestaande functies in het plangebied gebruik wordt gemaakt van 68 parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Een nieuwe ontwikkeling hoeft een bestaand parkeertekort niet op te lossen. Het tekort mag derhalve van de nieuwe parkeervraag worden afgetrokken.

Parkeereis

De parkeereis voor de nieuwe ontwikkeling bedraagt op basis van het bovenstaande 195 - 68 = 127 parkeerplaatsen.

In het plan is voorzien in 133 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarmee wordt voldaan aan de parkeereis.

5.6 Water

Beleidskader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water beoogt het instrumentarium te bieden om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen. Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan

Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 vastgesteld. In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal:

• Nederland blijft de veiligste delta in de wereld
• Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater
• Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht
• Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement
• Nederlanders leven waterbewust.

Gelijktijdig met de vaststelling van het definitieve Nationaal Waterplan 2016-2021 is ook het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren 2016-2021 vastgesteld. Het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren beschrijft hoe grote rivieren en kanalen, het IJsselmeergebied, de Zuidwestelijke Delta, de Noordzee en de Waddenzee beheerd moeten worden. Rijkswaterstaat is verantwoordelijk voor het beheer. Het voorliggende wijzigingsplan leidt tot behoud van de bestaande waterstructuur, er worden geen nationale belangen geraakt.

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:

• zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
• lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Handreiking Watertoetsproces Hoogheemraadschap van Rijnland (2008)

De watertoets is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het kader van het vooroverleg conform artikel 3.1.1 van het Bro is de waterbeheerder overlegpartner bij het opstellen van bestemmingsplannen. Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen en om de beleving van water voor burgers te vergroten, is het watertoetsproces in het leven geroepen. Het doel van het watertoetsproces is om in een zo vroeg mogelijk stadium rekening te houden met water in ruimtelijke plannen en besluiten. In de startovereenkomst Waterbeleid voor de 21e eeuw en in het Nationaal Bestuursakkoord Water hebben de gezamenlijke overheden bepaald dat water een sturend principe moet zijn in de ruimtelijke ordening. De watertoets is het proces waarbij de waterbeheerder (in dit geval het Hoogheemraadschap van Rijnland) en de initiatiefnemer van het ruimtelijke plan (bijvoorbeeld gemeente, projectontwikkelaar, particulier) samenwerken. Het samenwerkingsproces moet uiteindelijk leiden tot een zogenaamde 'waterparagraaf' die onderdeel uitmaakt van het uiteindelijke plan of besluit.

In de Handreiking Watertoetsproces Hoogheemraadschap van Rijnland zijn richtlijnen gegeven voor het opnemen van deze waterparagraaf in bestemmingsplannen. Het beleid zoals vastgelegd in de Handreiking bevat onder meer aanbevelingen/richtlijnen voor de taakverdeling tussen gemeenten en waterbeheerders, de karakterisering van watersytemen, en het water in relatie tot functies en (gewenste) ruimtelijke ontwikkelingen.

Waterplan Leiden

De gemeente streeft samen met het Hoogheemraadschap van Rijnland naar een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het behouden en creëren van een 'goed woon en leefklimaat' is uitgangspunt.

In het kader van het Waterplan Leiden zijn concrete maatregelen voor verbetering van het watersysteem van Leiden uitgewerkt. Maatregelen die in het kader van duurzaam stedelijk waterbeheer getroffen moeten worden, zijn onder andere:

De inrichting van de watergangen: zo min mogelijk duikers, bevorderen van watercirculatie en het vermijden van doodlopende watergangen. Vooral de grote lengte van een duiker heeft slechte invloed op de waterkwaliteit (weinig daglicht) en de ecologie; de duiker kan ook verstopt zijn met bagger waardoor er geen goede doorstroming van het oppervlaktewater is;

Het voorkomen van aantasting van het aquatisch ecosysteem;

De gemeente is doende (zoals verwoord in het Gemeentelijke Riolerings Plan (GRP)) bij rioolvervanging over te stappen op een verbeterd gescheiden stelsel, ten behoeve van het scheiden van hemelwater en afvalwater. Ook wordt gestreefd naar het zoveel mogelijk afkoppelen van hemelwater naar oppervlaktewater.

Het 'duurzaam bouwen' en het 'duurzaam inrichten en beheren van de openbare ruimte' staat bij de gemeente hoog in het vaandel, met name wat betreft het gebruik van (bouw)materialen. De handhaving op deze regels is een belangrijke voorwaarde voor het uiteindelijke succes. Bij vernieuwing van de beschoeiingen en bij nieuwbouw voor bouwmaterialen en straatmeubilair zullen zoveel mogelijk duurzame en, met uitzondering van de klassieke Leidse straatlantaarns met koperen kap, niet uitloogbare materialen gebruikt worden (dus geen koper, zink en lood). De gemeente heeft in 2004 het Regionale Dubo-pluspakket vastgesteld waarin onder andere de problematiek van 'uitlogen' aan de orde komt.

Bruggen en steigers worden gezien als overkluizingen die het wateroppervlak afdekken en de lichttoetreding belemmeren. Overkluizingen zijn daarom van invloed op de ecologische waterkwaliteit. De aanleg van overkluizingen en het creëren van ligplaatsen moeten voldoen aan het overkluizingenbeleid. Voor het aanbrengen van alle overkluizingen is een ontheffing van de keur noodzakelijk.

Ook zal op plaatsen waar dat mogelijk is beschoeiing vervangen worden door natuurlijke oevers. Hoewel de mogelijkheden in het stedelijke grachtenstelsel hiertoe beperkt zijn, wordt wel een natuurvriendelijke oeverinrichting nagestreefd ter verbetering van de algemene waterkwaliteit daar waar mogelijk. Een andere mogelijkheid is het inrichten van zogenaamde floatlands (drijvende natuurvriendelijke oevers), die ook zelfreinigend vermogen hebben en de ecologische potenties ten goede komen.

Taakverdeling waterschap - gemeente

Het grootste deel van de wateren in Leiden staan in open verbinding met elkaar en hebben een(boezem)peil van Normaal Amsterdams Peil (NAP) - 0.64 meter. Het beheer van de waterkwantiteit in de boezemwatergangen - ofwel het regelen van de waterhoeveelheden in de boezem(vakken) via aanvoer, doorvoer en afvoer - ligt bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. In haar zorg voor de waterhuishouding heeft het hoogheemraadschap van Rijnland daarnaast het waterkwaliteitsbeheer van alle watergangen en bestrijdt zij de verzilting van de oppervlaktewateren. Het hoogheemraadschap van Rijnland onderhoudt niet zelf alle boezemwatergangen. In het kader van de schouw worden alle boezemwatergangen, die bij de gemeente in eigendom en derhalve in onderhoud zijn, één maal per jaar schoongemaakt (het verwijderen uit de watergangen van plantengroei). Tot het onderhoud van de watergangen behoren ook de baggerwerkzaamheden en het verwijderen van drijvend vuil.

Onderzoeksresultaten

Algemeen

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

Waterparagraaf

De initiatiefnemer heeft een Waterparagraaf laten opstellen door bureau Search (19 april 2019; zie Bijlage 9).

Waterkwantiteit

Het plangebied ligt op boezemland. Dit betekent dat het verplicht is het hemelwater dat op het verhard oppervlak valt wordt afgevoerd richting de Oude Rijn.

Wanneer er meer dan 500 m2 extra verhard wordt in de nieuwe situatie is het graven van compensatiewater verplicht. In dit geval wordt er niet meer dan 500 m2 verhard, waardoor het graven van compensatiewater niet verplicht is. Bij een toename van 500-5.000 m² aan verhard oppervlak dient er 15% van de toename aan open water gecompenseerd te worden.

Op basis van de situatietekeningen is de verhardings-/bebouwingssituatie geraamd, in zowel de huidige als de nieuwe situatie. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een netto verhardingstoename van 455 m2.

Daarnaast zal de vorm en grootte van het bestaande oppervlaktewater binnen de planlocatie worden gewijzigd. In de huidige situatie wordt het oppervlak van het oppervlaktewater bepaald op ca. 1.655 m2, terwijl in de nieuwe situatie sprake is van een oppervlak van ca. 1.840 m2. Dit betekent een toename van 185 m2 aan oppervlaktewater in de nieuwe situatie.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland stelt dat 15% van het extra aan te leggen verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd in de vorm van open water. In dit geval betreft het compensatieoppervlak aan open water 68,25 m2. Op basis van de inrichtingsplannen wordt met de geplande toename van ca. 185 m2 aan oppervlaktewater in het plangebied ruimschoots voldaan aan de compensatieopgave.

Riolering

Binnen de gemeente Leiden wordt afvalwater van woningen en bedrijven via afvoerbuizen het rioolstelsel ingeleid. Vervolgens wordt het afvalwater via rioolgemalen en persleidingen naar afvalwaterzuiveringsinstallaties geleid ten behoeve van de waterzuivering. De onderzoekslocatie ligt daarbij in een gebied waar gebruik wordt gemaakt van een gemengd rioolstelsel.

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen op de planlocatie, zal er nieuwe riolering worden aangelegd binnen het plangebied, welke aan zal worden gesloten op het bestaande rioolstelsel. Hierbij zal hemelwater gescheiden van het riool worden afgevoerd naar openbaar water. Met betrekking tot de hoeveelheid afvoer van huishoudelijk afvalwater zijn er geen gegevens bekend geworden.

Wateroverlast

Bij de gemeente Leiden zijn er geen gegevens bekend met betrekking tot het ervaren van wateroverlast op en in de directe omgeving van de onderhavige onderzoekslocatie.

Bedrijfsactiviteiten

In de huidige en toekomstige situatie zijn er geen potentiële bodembedreigende activiteiten aanwezig of voorzien op de onderzoekslocatie. Op basis van de onderzoeksresultaten van een verkennend bodemonderzoek door SGS Search (projectnummer: 25.16.00510.1, d.d. 23-11-2016) wordt geconcludeerd dat grond en grondwater hoogstens licht verontreinigd zijn.

Waterpeil

Bij de voorgenomen herontwikkeling op de planlocatie is geen stijging in het waterpeil voorzien. Bij de voorgenomen herontwikkeling op de planlocatie zullen geen watergangen worden gegraven en/of gedempt. Wel wordt het bestaande oppervlaktewater licht vergroot (ca. 185 m2).

Door Tjalden is een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd voor de projectlocatie (Bijlage 12). Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat toekomstige parkeerkelder de bovenste watervoerende zandlaag volledig doorsnijdt. Daardoor wordt de grondwaterstroming lokaal gehinderd. De invloed van de kelder bedraagt echter minder dan 10 cm. Gezien deze beperkte beïnvloeding van de grondwaterstand en het kleine gebied waarbinnen de grondwaterstand wordt beïnvloedt, zal de kelder niet leiden tot grondwateroverlast/-onderlast in de omgeving.

Watertoets

Voor het doorlopen van de watertoets dient bij de Hoogheemraadschap van Rijnland de watertoets digitaal te worden ingevuld via de website www.dewatertoets.nl. Middels het invullen van de watertoets kan worden vastgesteld of er sprake is van enig waterbelang bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling en welke vervolgprocedure er dient te worden doorlopen.

Op basis van de beschikbare informatie is de watertoets ingevuld. De samenvatting en het toetsresultaat zijn als bijlage 4 toegevoegd aan de rapportage 'Watertoets' in Bijlage 9.

Na het invullen van de digitale watertoets wordt door het Hoogheemraadschap van Rijnland
geconcludeerd dat zij waterbelang hebben bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

5.7 Milieueffectrapportage

Wettelijk en beleidsmatig kader

Gelet op het gestelde in het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) moet, voordat een ontwikkeling wordt gerealiseerd, worden beoordeeld of de voorgenomen activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Ten eerste moet worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast moet worden beoordeeld of het plan onder de in het Besluit opgenomen drempelwaarden blijft. Als het plan een stedelijke ontwikkeling betreft die wordt gerealiseerd onder de gestelde drempelwaarden, dan is er sprake van een vormvrije m.e.r. beoordeling.

Op grond van artikel 7.19, lid 1 Wet milieubeheer dient -in het geval dat het bevoegd gezag eveneens degene is die een activiteit, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, wil ondernemen- bevoegd gezag in een zo vroeg mogelijk stadium voor de voorbereiding van het besluit (de vormvrije m.e.r. beoordeling) dat krachtens het vierde lid van dat artikel is aangewezen, een beslissing omtrent de vraag of vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Artikel 7.17, tweede tot en met vierde lid, is van overeenkomstige toepassing. Hierbij wordt opgemerkt dat lid 2 van dit artikel aangeeft dat onder een zo vroeg mogelijk stadium moet worden verstaan het stadium voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbesluit van het bestemmingsplan.

Voor het opstellen van dit besluit is gebruik gemaakt van de in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn(2011/92/EU), artikel 4, lid 3, bedoelde selectiecriteria. Deze criteria zijn:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van het potentiële effect.

Beoordeling

Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in de juridisch planologische regeling ten behoeve van de realisatie van 134 woningen en 40 zorgunits in het stedeljk gebied van Leiden. Het realiseren van dit plan is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in onderdeel D (D 11.2) van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. D 11.2 ‘Voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Met het realiseren van deze ontwikkeling is er geen sprake van de plicht om direct een m.e.r.beoordelingsrapportage op te stellen aangezien de activiteit betrekking heeft op minder dan:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

In dergelijke gevallen (onder de drempelwaarden) is wel sprake van een vorm-vrije m.e.r beoordelingsplicht. In voorliggende toelichting zijn de afzonderlijke aspecten beoordeeld. Hieruit kan worden afgeleid dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu met zich meebrengt. Een formele m.e.r.-beoordeling is daarom niet nodig. Wel dient er, voorafgaand aan de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan, een (vormvrij) m.e.r. beoordelingsbesluit te worden genomen. Daartoe is een Aanmeldnotitie MER opgesteld (zie Bijlage 10). Daaruit blijkt dat, gelet op alle kenmerken van het project ten opzichte van de huidige situatie en de uitkomsten van de daarbij verrichte onderzoeken, gesteld kan worden dat het verschil tussen de milieueffecten van de toekomstige situatie en de milieueffecten van de huidige situatie geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu geeft. Er zijn geen essentiële milieueffecten, die door middel van een milieueffectrapport nader onderzocht moeten worden.

Conclusie

Er zijn, met betrekking tot de verplichtingen op basis van het Besluit milieueffectrapportage, geen belemmeringen om het plan te realiseren.

Hoofdstuk 6 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten te digitaliseren. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht dat een nieuw bestemmingsplan in digitale vorm wordt vastgesteld. Voor het digitaliseren c.q. standaardiseren van bestemmingsplannen is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) ontwikkeld.

SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Zo zijn bijvoorbeeld de bestemmingen en begripsbepalingen in alfabetische volgorde opgenomen en vloeit de naam van een bestemming voort uit een standaardlijst, waaruit ingevolge de SVBP 2012 dient te worden gekozen. Kenmerk van de bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee (vlaksgewijs) is bedekt.

Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven het gehele plangebied niet te bedekken. Aanduidingen (functieaanduiding of gebiedsaanduiding) worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

6.1 Verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding bestemmingsvlakken en aanduidingen opgenomen. Deze aanduidingen zijn in de vorm van een vlak weergegeven. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding, zoals ingetekende gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.

6.2 Regels

De regels zijn standaard als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en een bepaling over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde weergegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen.

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelbepaling en algemene regels ten aanzien van gebruik, aanduidingen, afwijkingen en wijzigingen.

Hoofdstuk 4 bevat tenslotte het overgangsrecht en de slotregels met daarin de naam van het bestemmingsplan.

De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de bestemmingsomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden zijn bestemd. In het bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk eenduidig omgegaan met de bebouwingsmogelijkheden en toegestane functies bij bestemmingen voor de overige functies in het plangebied.

In de bouwregels wordt aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden.

Om bepaalde ontwikkelingen te sturen, respectievelijk in de hand te houden, is bij sommige bestemmingen tevens gekozen voor het opnemen van een wijzigingsbepaling. Na het doorlopen van een procedure, kan aan deze 'flexibliteitsbepalingen' medewerking worden verleend.

Inleidende regels

Het bestemmingsplan voorziet in enkele inleidende regels. In deze paragraaf volgt een korte toelichting op deze regels.

Begrippen

Het opnemen van begripsomschrijvingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of de technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert.

Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven lengte, breedte, diepte, oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen - 1

Bestemmingsomschrijving 

De gronden met de bestemming ‘Groen - 1’ zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen en kunstobjecten. Ook is een parkeergarage toegestaan, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’. Daarmee kan tegemoet worden gekomen aan de voorwaarde in de wijzigingsregels dat parkeervoorzieningen in gebouwde vorm moeten worden gerealiseerd. De bestemming ‘Groen - 1’ is gegeven aan structuurbepalend openbaar groen.

Bouwregels 

Alleen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is het toegestaan gebouwen te realiseren. Voorwaarde voor de parkeergarage is dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,5 meter. Buiten deze aanduiding zijn wel bouwwerken, geen gebouwen toegestaan en een hellingbaan/inrit ten behoeve van de parkeergarage.

Binnen de bestemming zijn, voor de woningen, balkons, luifels en andere overstekende bouwdelen toegestaan. Daarvoor zijn bouwregels opgenomen. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten et cetera) zijn toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.

De in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Groen' voorziet in deze bouwmogelijkheden niet, zodat een nieuwe groenbestemming noodzakelijk is.

Maatschappelijk

Bestemmingsomschrijving 

De bestemming maatschappelijk komt relatief veel voor in het bestemmingsplan. In het plangebied is aan de Haagse Schouwweg begraafplaats Rhijnhof gelegen dat met een specifieke aanduiding is aangewezen. Voorts zijn veel scholen in het plangebied gelegen, als ook kinderopvang, buurtcentra en een verzorgingstehuis.

Daarnaast zijn onder meer parkeervoorzieningen, voorzieningen voor laden en lossen, tuinen, verhardingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Bouwregels 

Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Op de verbeelding is per bouwvlak de toegestane bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage opgenomen. Het bebouwingspercentage is gedefinieerd als het gedeelte van het bouwvlak dat mag worden bebouwd met gebouwen. Indien geen bebouwingspercentage is opgenomen mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. Ook zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten etcetera) toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.

Buiten het bouwvlak mogen geen gebouwen of overkappingen worden gerealiseerd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten etcetera) toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.

Voor reclameborden zijn specifieke bouwregels opgenomen.

Verkeer - 1

Bestemmingsomschrijving

De gronden met de bestemming 'Verkeer - 1' zijn bestemd voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten, straatmeubilair, markten en standplaatsen voor ambulante handel, (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen, terrassen ten behoeve van horecadoeleinden, en balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming.

Bouwregels

Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor balkons, luifels en overstekende bouwdelen zijn bouwregels opgenomen.

Gebruiksregels

Het gebruik van gronden ten behoeve van het ongebouwd stallen en parkeren van auto's en aanhangers (waaronder caravans) is niet toegestaan, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor gehandicapten. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de voorwaarde in de wijzigingsregels dat parkeervoorzieningen in gebouwde vorm moeten worden gerealiseerd. De in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Verkeer' voorziet daarin niet, zodat een nieuwe verkeersbestemming noodzakelijk is.

Water - 1

Bestemmingsomschrijving 

Dit artikel heeft betrekking op de uitbreiding van de bestaande watergang in het plangebied. De gronden met de bestemming 'Water - 1' zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten.

De in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Water' voorziet tevens in woonschepenligplaatsen maar binnen het projectgebied is dat niet aan de orde, zodat een nieuwe waterbestemming noodzakelijk is.

Bouwregels 

Er mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten et cetera) toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.

Wonen - 1 en Wonen - 2

De in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 'Wonen' is geënt op planologisch beheer van bestaande woningen en het voorliggende wijzigingsplan ziet op een nieuwbouwproject, zodat een nieuwe woonbestemming noodzakelijk is. De eerste woonbestemming is bedoeld voor de appartementen en de zorgunits, de tweede woonbestemming is voor de grondgebonden woningen.

Bestemmingsomschrijving 

De functie van wonen is bepalend voor de toekenning van deze bestemming. De gronden met de bestemmingen 'Wonen - 1 en Wonen - 2' zijn bestemd voor wonen en voor aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten met de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, tuinen en verhardingen, nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en speelvoorzieningen.

Binnen deze bestemming zijn zowel ‘reguliere’ woonvormen (ééngezinswoningen, gestapelde woningen) als ‘bijzondere’ woonvormen, zoals studentenkamers of wonen in woongroepen, mits passend binnen de woonbestemming, toegestaan. Het begrip voor ‘huishouden’, zoals dat is opgenomen in artikel 1 van de regels, is hierbij van belang. Een woning mag zowel worden bewoond door één persoon of meerdere personen die duurzaam met elkaar samenleven, als door meerdere personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen (zoals het geval is in een studentenwoning of een woongroep).

Bouwregels 

In de bouwregels van de bestemmingen ‘Wonen - 1 en Wonen - 2’ wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwing binnen het bouwvlak en bebouwing buiten het bouwvlak. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de maximaal toegestane bouwhoogte is op de verbeelding per bouwvlak een maatvoeringsaanduiding opgenomen.

Buiten het bouwvlak gelden andere regels voor gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Gebruiksregels 

In de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten.

Waarde - Archeologie - 5 en Waarde - Archeologie - 8

Bestemmingsomschrijving 

Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is door het opnemen van de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 3, Waarde – Archeologie 5 en Waarde - Archeologie 8 zichtbaar dat deze beschermende maatregelen voor delen van het plangebied gelden.

Bouwregels 

Voor het bouwen ten behoeve van de archeologische waarden of de overige geldende bestemming, geldt dat het bepaalde omtrent de omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden in acht moet worden genomen.

Omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden

Voor het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist. De regels binnen de bestemmingen zijn identiek, met uitzondering van de minimale diepte- en oppervlaktematen waarbij een omgevingsvergunning vereist is.

Deze minimale diepte- en oppervlaktematen zijn:

• Waarde – Archeologie 5: 50 cm en 250 m²;
• Waarde – Archeologie 8: 50 cm en 100 m²;

Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad. Om dit te kunnen beoordelen moet de aanvrager een archeologische rapport overleggen. Indien dit noodzakelijk is ter bescherming van de archeologische waarden kunnen voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden worden, bijvoorbeeld archeologische begeleiding.

Wijzigingsbevoegdheid 

Deze dubbelbestemmingen kunnen geheel of gedeeltelijk worden verwijderd, of worden toegekend, indien dit noodzakelijk blijkt op basis van archeologisch onderzoek.

Algemene regels

In het hoofdstuk 'Algemene regels' zijn regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele bestemmingsplan. Dit zijn onder andere de regels die ver-plicht zijn gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening zoals de anti-dubbeltelbepaling.

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat bij opeenvolgende bouwaanvragen waarbij een bepaalde oppervlakte aan grond als voorwaarde is geformuleerd, dezelfde grond opnieuw bij de afweging omtrent vergunning-verlening wordt betrokken. De anti-dubbeltelbepaling wordt conform het Bro overgenomen in het bestemmingsplan.

Algemene bouwregels

Voor die gevallen waar legaal gebouwde bouwwerken afwijken van de in de regels gegeven maatvoering, is een vervangend voorschrift opgenomen waarbij die afwijkingen als zodanig zijn toegelaten. Voorts is een regeling opgenomen voor ondergronds bouwen onder gebouwen.

Algemene gebruiksregels

Enkele gebruiksregels gelden voor alle bestemmingen en zijn daarom in het hoofdstuk algemene regels opgenomen. Het is bijvoorbeeld verboden om grond te gebruiken als stort- of opslagplaats of ten behoeve van een seksinrichting, waaronder een prostitutiebedrijf.

Algemene afwijkingen

In dit artikel zijn afwijkingsbepalingen opgenomen die betrekking hebben op alle bestemmingen. Deels betreft het, met het oog op de feitelijke situatie of een concreet bouwplan, een in beperkte mate kunnen aanpassen van de reeds gegeven regels met betrekking tot het gebruik en/of de bebouwing. Deels betreft het ook het kunnen inspelen op een latente bij de planvoorbereiding niet concreet voorziene behoefte aan kleinschalige voorzieningen. Ook onzelfstandige woonruimten zijn via een algemene afwijking toegelaten, waarbij aan een aantal te stellen randvoorwaarden moet worden voldaan.

Overgangs- en slotregels

Het plan kent tot slot een hoofdstuk met overgangs- en slotregels. De overgangsregels regelen het overgangsrecht voor de bebouwing en het gebruik van de bebouwing in het plangebied. Deze worden opgenomen conform het Besluit ruimtelijke ordening.

De slotbepaling geeft aan onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald.

Overigens wordt voor beide regelingen verwezen naar de betreffende regels.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Een wijzigingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het wijzigingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat aan het ene belang minder gewicht wordt toegekend dan aan het andere belang.

Ter voorbereiding op voorliggend wijzigingsplan hebben verschillende participatiemomenten plaatsgevonden. Hierbij is eerst in beeld gebracht hoe belanghebbenden/omwonenden de locatie waarderen en welke uitgangspunten vanuit de omgeving belangrijk zijn en zijn deze onderdelen omgezet naar concrete kaders. Deze kaders zijn vervolgens weer teruggekoppeld aan de omwonenden. Uit deze terugkoppeling is geconcludeerd dat de ontwikkeling inmiddels kan rekenen op een breed draagvlak in de buurt.

Gelet op de omvang en zorgvuldigheid van het participatietraject en de mate van informatie verstrekt aan belanghebbenden heeft het college van B en W besloten dat geen inspraakfase doorlopen hoeft te worden, maar dat de feitelijke ruimtelijke procedure start met ter inzage legging van een ontwerp-wijzigingsplan.

7.1.1 Participatie en belangen van derden

Op de volgende momenten is overleg gevoerd met de buurt of is informatie verstrekt:

• Buurtpresentatie d.d. 7-11-2017
• Bewonerspresentatie d.d. 7-11-2017
• Overleg afgevaardigde klankbordgroep d.d. 6-12-2017 (zie verslag)
• Nieuwsbrief nr. 1 d.d. 21-03-2018
• Nieuwsbrief nr. 2 d.d. 10-07-2018
• Overleg afgevaardigde klankbordgroep d.d. 7-11-2018 (email 13-11-2018)
• Nieuwsbrief nr. 3 d.d. 22-11-2018
• Buurtpresentatie d.d. 28-11-2018

In meerdere stappen zijn planaanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van de reacties van omwonenden:

• 1. Blok 3 een kwartslag draaien waardoor er meer afstand ontstaat tussen het blok en de huidige bebouwing in de Carneoolstraat;
• 2. De positie en hoogte van de 3 appartementengebouwen zijn gewijzigd;
• 3. De PG-units en de 15 eengezinswoningen qua positie draaien waardoor de waardevolle bomen in het ‘parkje’ gehandhaafd kunnen blijven. De hoogte van de PG-units is 1 bouwlaag in plaats van de 3 bouwlagen van de eengezinswoningen;
• 4. Er wordt ingezet op het behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen en groen;
• 5. Het Parkeren is geheel oplost op het eigen plangebied en voldoet aan de gestelde parkeernormen vanuit de gemeente Leiden.

Bezonning

De architect heeft een bezonningsstudie uitgevoerd, zie Bijlage 3 (bestaade toestand) en Bijlage 4 (nieuwe toestand). De bezonningseffecten van de nieuwbouw zijn als volgt.

juni:

• de nieuwbouw leidt niet tot meer of nieuwe schaduw dan de bestaande situatie

maart en september:

• om 09:00 uur is er meer schaduw op de bestaande grondgebonden woningen Toermalijnstraat / Berylstraat (oneven zijde). Deze woningen hebben blinde kopgevels richting de nieuwbouw. Er ontstaat wel meer schaduw in de achtertuinen. Wegens bestaande begroeiing en garageboxen is het effect wat kleiner dan uit de bezonningsstudie blijkt
• om 18:00 uur is er enigzins meer schaduw op de voorgevels van enkele woningen aan de Carneoolstraat en nieuwe schaduw op enkele appartementen aan de Amethistkade

• op andere tijdstippen leidt de nieuwbouw niet tot relevante andere schaduweffecten dan de bestaande situatie

december

• de nieuwbouw leidt niet tot relevante andere schaduweffecten dan de bestaande situatie

De bezonningseffecten zijn gering en doen zich uitsluitend aan het begin en het eind van de dag voor. De belangen van omwonenden worden daardoor niet onevredig geschaad.

Privacy

De afstand tussen de nieuwe appartementen en bestaande appartementen aan de Amethistkade bedraagt meer dan 40 meter. Wegens deze ruime afstand is er geen sprake van directe inkijk in de bestaande appartementen.

De nieuwe laagbouw leidt niet tot nieuwe inkijk in woningen of tuinen in de omgeving.

De afstand tussen nieuwe appartementen en bestaande grondgebonden woningen Toermalijnstraat / Berylstraat (oneven zijde) met achtertuinen bedraagt ten minste 24 meter. Dat is vergelijkbaar met bestaande situatie, maar in nieuwe situatie wordt de nieuwbouw meer georiënteerd op de bestaande woningen/tuinen en bestaat de nieuwbouw uit twee bouwlagen meer. Voor wat betreft de woningen leidt dat niet tot meer inkijk, want de woningen hebben blinde kopgevels richting de nieuwbouw. Er ontstaat wel meer zicht in de achtertuinen. Wegens bestaande begroeiing en garageboxen en omdat de afstand meer dan 20 meter bedraagt is een onaanvaardbare aantasting van de privacy niet aan de orde.

Het zicht / de inkijk op de woningen Berylstraat (even zijde, voorgevels) vanuit de nieuwe appartementen is minder dan in de bestaande situatie.

De belangen van omwonenden worden daardoor niet onevredig geschaad.

Verkeershinder

In paragraaf 5.5.1 is ingegaan op het uitgevoerde verkeersonderzoek. Daaruit blijkt dat de herontwikkeling voor een verkeerstoename zorgt van ongeveer 330 extra mvt/etmaal ten opzichte van de huidige situatie. Het extra verkeer verspreidt zich over verschillende wegen (en verschillende windrichtingen). De grootste verkeerstoename vindt plaats op de Haagse Schouwweg. De verkeerstoename bedraagt hier echter minder dan 1% en is daarmee verwaarloosbaar klein. De herontwikkeling leidt daarmee niet merkbare verkeerseffecten op wegvakniveau.

In het stedelijk wegennet zijn de kruispunten maatgevend voor de verkeersafwikkeling. Voor de twee kruispunten waarmee Hoge Mors op de rest van het wegennet is ontsloten is de verkeersafwikkeling onderzocht. Het kruispunt Doctor Lelylaan - Barnsteenstraat is goed in staat om het verkeer in 2032 af te wikkelen, de planontwikkeling heeft nauwelijks effect op de doorstroming hier. De rotonde Hoge Morsweg - Haagse Schouwweg is echter wel een knelpunt en is reeds in de referentiesituatie al overbelast. Er ligt hier dus een opgave voor de gemeente om maatregelen te nemen om de doorstroming te verbeteren. Door de plantonwikkeling neemt het verkeer op de rotonde toe, en neemt ook de vertraging toe. Maar deze extra vertraging is niet 1-op-1 toe te schrijven aan de planontwikkeling. De verweachte doorstromingsproblemen op de rotonde Hoge Morsweg / Haagse Schouwweg treden ook op zonder herontwikkeling van de planlocatie.

De belangen van omwonenden worden daardoor niet onevredig geschaad als gevolg van de herontwikkeling.

Parkeerdruk

In paragraaf 5.5.2 is uiteengezet met welke parkeerbehoefte rekening is gehouden en hoe daarin wordt voorzien. Daaruit blijkt dat de parkeerdruk op de openbare ruimte door het plan niet zal toenemen: alle extra parkeerbehoefte ten opzichte van het bestaande zorgcomplex wordt op eigen terrein opgelost.

7.1.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

PM

7.1.3 Zienswijzeprocedure

De reacties in het participatietraject zijn meegenomen in de totstandkoming van het ontwerp-wijzigingsplan. Dit ontwerp-wijzigingsplan wordt gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegd. In die termijn kan een ieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het wijzigingsplan.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

7.2.1 Exploitatie

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is, staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

7.2.2 Anterieure overeenkomst

Ten aanzien van het onderhavige plan is het verhaal van de kosten anderszins verzekerd. Derhalve is geen exploitatieplan nodig. Er wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen initiatiefnemer en gemeente met betrekking tot ondermeer de afwikkeling van planschade, ambtelijke kosten en andere zaken. De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is daarmee verzekerd.