Zijlsingel 36

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 17 april 2015 is bij de gemeente Leiden een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend. Het project is binnen de gemeente geregistreerd onder nummer WABO 150792 / 1760013 OLO. Het project omvat de vervangende nieuwbouw van twee appartementengebouwen. Op het terrein staat momenteel de voormalige garage De Wit, die voor de bouw gesloopt zal worden.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het pand Zijlsingel 36 is gelegen op perceel kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie K, nummers 4496, 5228 en 6521. Het pand wordt aan de noord- oost- en zuidzijde begrenst door woningen en tuinen. Aan de westzijde ligt de Zijlsingel.

Ligging van het plangebied

De plancontour is als bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, is op dit moment het volgende bestemmingsplan van kracht:

Naam bestemmingsplan			Vastgesteld	Raad van State
De Waard			26-04-2012	20-02-2013

Het bouwplan ligt in het bestemmingsplan De Waard.

Uitsnede bestemmingsplan De Waard

Ter plaatse gelden de bestemmingen Bedrijf en Wonen (artikel 3 resp. 11 bestemmingsplan). Het plan is in strijd met het bestemmingsplan, omdat:

• binnen de bestemming Bedrijf de functie wonen niet is toegestaan,
• met een bouwhoogte van 12,68 meter de toegestane maximale hoogte van 6 meter wordt overschreden door het gebouw aan de Zijlsingel.
• met een bouwhoogte van 9,68 meter de toegestane maximale hoogte van 6 meter wordt overschreden door het gebouw op het binnenterrein.
• de gebouwen niet in de bouwvlakken worden geplaatst.

In het bestemmingsplan zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen om een vergunning voor het bouwen en gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan te kunnen verlenen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied is het terrein van het voormalig garagebedrijf De Wit in de singelrand ten oosten van de binnenstad. Dit gedeelte van de singel ligt in de Zeeheldenbuurt. De Zeeheldenbuurt is aan de zijde van de binnenstad een woonbuurt, aan de oostzijde ligt bedrijventerrein De Waard. De singelrand is rond 1900 bebouwd geraakt.

Het gebied direct achter de singelrand is in de jaren ´20 door woningcorporaties bebouwd. De singelbebouwing volgt de curves van de binnenstadssingel, de bebouwing is hierbij individueel of beperkt projectgewijs ontwikkeld zodat er duidelijke verschillen zijn bij de woonpanden in bouwhoogte, kap- en dakvormen, perceelbreedtes en architectuurstijlen. De corporatiewoningen zijn wel in een stedenbouwkundige en architectonische eenheid gebouwd. De bouwblokken bestaan uit de slingerende singelrand en de lange rechte straten van de arbeiderswoningen. Door de curves in het bouwblok varieert de maat van het binnengebied en bij grotere percelen zijn bedrijfsgebouwen, zoals dit garagebedrijf gekomen. In functie en uitstraling zijn dergelijke bedrijfsgebouwen wezensvreemd voor de singel en in verschijningsvorm nogal detonerend. De binnengebieden zijn vaak volgebouwd en verrommeld. Op enkele locaties in de Zeeheldenbuurt zijn op de binnenterreinen bedrijfsgebouwen vervangen door woningen in hofjes of straatjes opzet. Enkele percelen zijn al in de jaren ´70 met de stadsvernieuwing van woningen voorzien, zoals het aansluitende Kwekerijplein.

Diverse ruimtelijke ontwikkelingen zijn momenteel gaande, zoals verbeteringsplannen voor de corporatiewoningen, functiewijzigingen van bedrijven naar wonen en invulling van binnenterreinen met woningen.

Het perceel maakt deel uit van de singelbebouwing, waar de panden de rooilijn volgen en variëren in bouwhoogte van 1 tot 3 lagen, al dan niet met kap, met verschillen in parcellering. Aan de achterzijde staan corporatiewoningen die in architectuureenheden van 1 bouwlaag met een hoge kap zijn gebouwd. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het Kwekerijplein, een inbreidingslocatie uit de stadsvernieuwing van de jaren ´70.

2.2 Beschrijving van het project

De huidige bebouwing, het garagecomplex, wordt gesloopt.

Deze bestaande bebouwing wordt vervangen door:

• een bouwblok van 3 bouwlagen met kap met 16 appartementen aan de Zijlsingel. Dit gebouw (gebouw A) is geplaatst in lijn met de singelbebouwing en heeft een goothoogte van 8,82 meter en bouwhoogte van 12,060 meter. Op het dak bevindt zich een liftopbouw, waarmee plaatselijk de maximale bouwhoogte 12,680 meter wordt.

Nieuw aanzicht vanaf de Zijlsingel

• een bouwblok van 3 bouwlagen met plat dak en daarin 30 appartementen, waarvan de derde verdieping inspringt, een zogenoemd set back. Dit appartementengebouw B heeft een bouwhoogte van 9.20 meter.

Nieuw aanzicht op het binnenterrein

Zijaanzicht van het appartementengebouw B, de derde verdieping springt 90 cm in.

• een parkeerterrein aan de zuidzijde van het binnenterrein

de nieuwe inrichting van het zuidelijk deel van het binnenterrein

• aan de noordzijde een gemeenschappelijke buitenruimte met fietsenberging en afvalcontainers.

de nieuwe inrichting aan de noordzijde van het binnenterrein, met gemeenschappelijke buitenruimte, bergingen en afvalcontainers.

In onderstaande afbeelding is de locatie van de nieuwe bebouwing te zien en is aangegeven waar de huidige garage zich bevindt.

De volledige bouwtekeningen zijn als bijlage 2 (gebouw A) en 3 (gebouw B) bij deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Duurzame verstedelijking

Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' zijn in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;

• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;

• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland.

Onderzoeksresultaten

Het onderhavig plan maakt een een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk. De laddertoets is opgenomen onder de Provinciale Verordening Ruimte (zie paragraaf 3.2.1.2)

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.2.1.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland (vastgesteld op 9 juli 2014 door Provinciale Staten) zijn provinciale belangen uit de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Per 1 augustus 2014 is de Verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen moeten ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid. Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, lid 2 ) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

De ladder bestaat uit drie stappen:

Stap 1: actuele regionale behoefte

Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd. In het Programma ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip ‘regio’.

Stap 2: bestaand stads- en dorpsgebied

Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins, rekening houdend met belangrijke waarden en kwaliteiten van het gebied. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen BSD, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen zijn in de verordening aanvullende regels opgenomen, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel. Ook zijn in de verordening aanvullende regels opgenomen voor de bescherming van belangrijke waarden en kwaliteiten binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zoals de molenbiotoop.

Stap 3: multimodaal ontsloten

Stap 3 houdt in dat indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma ruimte. Bij het opknippen van een bouwlocatie met een omvang van meer dan 3 ha in meerdere bestemmingsplannen blijft de voorwaarde van opname in het Programma ruimte van toepassing. Bepalend is of het gaat om een samenhangende bouwlocatie.

Het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ (BSD) komt vrijwel overeen met het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ als gehanteerd in het Bro. Bouwrijp gemaakte terreinen worden ook beschouwd als BSD. Glastuinbouwgebied vormt geen onderdeel van BSD.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De regio Holland Rijnland heeft voor het regiogebied een woonvisie opgesteld. De regionale woonvisie bevat de woonbehoefteraming (WBR) en de daaraan gekoppelde woonagenda. Het onderhavige plan is in de woonagenda opgenomen. Daarmee is aan stap 1, de behoefte aan de nieuwe woningen, voldaan.

Het plan Zijlsingel 36 ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwplan omvat de sloop van de autogarage en de realisatie van vervangende nieuwbouw van twee wooncomplexen. Met de herstructurering van deze locatie voldoet het plan aan stap 2 van de ladder.

Het plangebied ligt midden in het stedelijk gebied van Leiden en is per auto goed te bereiken via de Zijlsingel. Op 1 minuut lopen van de planlocatie is ook een bushalte aanwezig.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Wijkvisie Zeeheldenbuurt

De Zeeheldenbuurt heeft een eigen wijkvisie, geschreven door de bewoners. Het is een visie op de toekomst van de wijk tot 2025. De gemeenteraad stemde in december 2014 in met de wijkvisie en in juni 2015 met de uitwerking van het uitvoeringsprogramma voor de Zeeheldenbuurt.

De visie verbindt verschillende plannen die in en om de buurt spelen, bestaande uit zowel fysieke, als sociale en organisatorische maatregelen. Voor de beoordeling van alle toekomstige plannen zijn door de buurt geformuleerde kernwaarden leidend, te weten een gemengde buurt, een levendige buurt, een betrokken buurt, een authentieke buurt en een ondernemende buurt. Vanuit deze kernwaarden is uiteindelijk een voorkeursvariant voor de wijkvisie ontwikkeld (met de naam 'kloppend parkhart extra'), dat de kansen en mogelijkheden aangeeft binnen die ontwikkelingsvariant.

Het huidige particuliere project aan de Zijlsingel is niet betrokken en daarmee ook niet beoordeeld in de wijkvisie. Om die reden is een zelfstandige afweging gemaakt van dit plan.

3.3.2 Uitvoeringsprogramma 'Zeeheldenbuurt maakt vaart'

De buurtvereniging heeft de wijkvisie vertaald naar een uitvoeringsprogramma met daarin 11 projecten.

• 1. Zeeheldenbuurt aan zet. Ter stimulering van eigen initiatief en netwerken van mensen die wat willen doen;
• 2. Infopunt ‘De Ruijter’. Pilot ontmoetings- en informatiepunt van het sociaal wijkteam in de Zeeheldenbuurt;
• 3. ‘Ommetjes’ in de Zeeheldenbuurt. Wandelverbindingen mogelijk maken door de buurt en langs het water;
• 4. Herinrichting Zeeheldenpark en groenzone Bontekoestraat. Zodat dit het hart van de buurt wordt en een verblijfsplek voor iedereen.
• 5. Activiteiten- en ontmoetingsplek in en bij het park. Combinatie van buurthuis en speeltuin en heel veel andere activiteiten voor iedereen; buurt als vaste gast gemeentegebouw grenzend aan park;
• 6. Herontwikkeling van locatie Dolfijn/Oosterstraat. Planontwikkeling toekomst locatie Dolfijn; seniorenappartementen Portaal aan de Oosterstraat;
• 7. Hof Kortenaerstraat.
• 8. Behoud historische uitstraling. Hoe deze te behouden, met name in gebieden Trompstraat en De Ruijterstraat;
• 9. Verbeteren en vergroenen van de openbare ruimte. Aanpakken van straten voor meer verblijfskwaliteit in directe woonomgeving;
• 10. Aanpakken werfjesgebied. Toegankelijk maken gebied, lange termijn ontwikkelkansen;
• 11. Verkleuring bedrijventerrein. In de toekomst zal hier een breder werkmilieu ontstaan met menging van wonen, werken, recreatie en voorzieningen.

Het huidige nieuwbouwplan is niet opgenomen in het uitvoeringsprogramma, maar staat de genoemde projecten ook niet in de weg.

3.3.3 Kaders herontwikkeling Zeeheldenbuurt

Op 18 december 2014 heeft de gemeenteraad de kaders voor de herontwikkeling van de Zeeheldenbuurt vastgesteld. Hierbij heeft de raad kennis genomen van de wijkvisie Zeeheldenbuurt Leiden en zijn de in de wijkvisie benoemde kernwaarden voor de Zeeheldenbuurt in 2025 vastgesteld.

Doel van het raadsbesluit was om inhoudelijke en financiele uitgangspunten te formuleren waarbinnen de deelplannen die onderdeel uitmaken van het uitvoeringsprogramma Zeeheldenbuurt kunnen worden uitgevoerd. Daarbij is aangegeven dat de buurtvereniging aangaf dat projecten 4 en 5 prioriteit hebben en op korte termijn aan de slag zou worden gegaan met quick wins, zoals het groener maken van de buurt door bomen te plaatsen in de hoofdstructuur.

De volgende inhoudelijke uitgangspunten zijn geformuleerd:

• a. De kernwaarden van de wijkvisie Zeeheldenbuurt en de doelstellingen van het uitvoeringsprogramma Zeeheldenbuurt vormen het beleidskader. Nieuw beleid en de hiermee samenhangende projecten worden aan dit kader getoetst;
• b. De buurt wordt gestimuleerd het zelf organiserend vermogen te vergroten;
• c. Met het oog op de noodzaak van klimaatadaptatie moet verstening van de buurt worden tegengegaan;
• d. De openbaar toegankelijke openbare ruimte in de Zeeheldenbuurt is schoon, heel en veilig;
• e. Meer groen en meer verblijfskwaliteit versterken het gevoel van leefbaarheid;
• f. Een verkeersveilige inrichting voor langzaam verkeer in het bedrijventerrein de Waard verdient aandacht en wordt nader uitgewerkt in de plannen voor de herstructurering van het bedrijventerrein.

Naast de inhoudelijke uitgangspunten zijn er procesmatige uitgangspunten benoemd:

• g. het beeldkwaliteitsplan voor de na de sloop te realiseren woningen wordt getoetst op het uitgangspunt: De Zeeheldenbuurt behoudt haar historische uitstraling. Het plan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Plannen voor de Zeeheldenbuurt worden aan dit beeldkwaliteitsplan getoetst;
• h. de gemeente hanteert een positieve houding ten opzichte van initiatieven uit de buurt die bijdragen aan de wijkvisie, bij knellende richtlijnen geldt het principe dat voor het initiatief wordt bekeken wat wel mogelijk is en welke maatwerkoplossingen er kunnen worden genomen;
• i. indien er bij ontwikkeling van ruimtelijke projecten in de buurt sprake is van tijdelijke invulling van locaties, draagt de tijdelijke invulling bij aan de kernwaarden uit de wijkvisie en worden belanghebbenden betrokken bij de invullingskeuze;
• j. de dekking van extra kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte rond de nieuwbouwhuurwoningen wordt in samenspraak met woningcorporatie Portaal gezocht;
• k. in het programmaplan wordt opgenomen om onderzoek te doen naar:
  • 1. het opstarten van een proefproject over een steunpunt zorg in de Zeeheldenbuurt om te kijken hoe het op wijkniveau georganiseerde Sociaal wijkteam zich naar buurtniveau vertaalt;
  • 2. het houden van een proef om de openbaar toegankelijke openbare ruimte rond hetm park te vergroten door aan de parkzijde de omheining rond de gemeentewerf te verwijderen;
  • 3. het houden van een pilot voor medegebruik van het gebouw van de reinigingsdienst (Admiraal Banckertweg 15) voor buurtactiviteiten, in aansluiting op het gemeentelijke beleid om maatschappelijk vastgoed zo efficiënt mogelijk te willen gebruiken;
  • 4. het geleidelijk realiseren van “ommetjes” (aantrekkelijke verbindingslinten in de buurt);
  • 5. het verplaatsen van het buurtcentrum en de speeltuin van de twee locaties in de buurt naar één activiteitencentrum aan het park;
  • 6. het beter toegankelijk maken van de historische werfjes en hier het beter zichtbaar maken van de ondernemende activiteiten, zodat dit bijdraagt aan de vestiging van meer creatieve ondernemers.

Naar aanleiding van een aangenomen amendement is het inhoudelijk uitgangspunt over klimaatadaptatie gewijzigd naar de volgende tekst:

"klimaatadaptatie is een belangrijk uitgangspunt voor (ruimtelijke) ontwikkelingen in de buurt. Minder verharding en meer groen dragen bij aan deze klimaatadaptatie". Als besluitpunt voor de raad is dan ook opgenomen dat plannen voor de buurt mede op hun bijdrage aan klimaatdaptatie worden getoetst. Het klimaatbestendig maken van de Zeeheldenbuurt is de verantwoordelijkheid van alle betrokken partijen en bij het klimaatbestendig maken werken betrokken partijen zoveel mogelijk samen.

De inhoudelijke en procesmatige uitgangspunten zijn opgesteld als kader waarbinnen de deelplannen uit het uitvoeringsprogramme nader kunnen worden uitgewerkt. Het plan voor de Zijlsingel vormt geen onderdeel van het uitvoeringsprogramma, waardoor voor dit plan een afzonderlijke afweging is gemaakt.

Als het gaat om het amendement over klimaatadaptatie kan gemeld worden dat in de toelichting staat dat oplossingen vaak gezocht worden in het toevoegen van groenvoorzieningen en waterberging in de openbare ruimte. In dit geval betreft het een particuliere ontwikkeling, waarbij de mogelijkheden om groen toe te voegen beperkt worden door de parkeereis van het bouwplan en de bijbehorende ontsluiting. Echter, om zoveel mogelijk recht te doen aan het amendement wordt vanuit de initiatiefnemer een overleg gestart met omwonenden om te bezien in hoeverre de terreininrichting mogelijk vergroend kan worden. In november 2016 is hiervoor door de initiatiefnemer een uitnodiging verzonden.

3.3.4 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.4.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

Het gebied De Waard is in de Structuurvisie opgenomen als een gebied ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen. De wijk is verdeeld in een woongebied en een bedrijventerrein, gescheiden door een breed plantsoen. Het woongebied is een combinatie van particulier bezit en van corporatie bezit. Het woongebied is aan vernieuwing toe. De corporatie bereidt de renovatie voor zijn huizen voor.

Met de realisatie van dit bouwplan zal een bedrijfspand binnen een woongebied wijzigen naar een nieuw woongebied. Langs de Zijlsingel is particulier woninggebied afgewisseld met bedrijven. Met dit bouwplan zal de woonfunctie ter plekke versterkt worden.
De locatie van het bouwplan ligt schuin tegenover de Meelfabriek, de locatie waarvoor een nieuw ontwikkelprogramma is opgesteld met creatieve, culturele en commerciële onderdelen. Deze ontwikkeling zal een uitstraling hebben op de overkant van de singel.
Daarnaast is in de structuurvisie de wijk De Waard genoemd als goede plek voor de ontwikkeling van 'intensief wonen', een woonvorm waar dit plan uitvoering aangeeft.

Het bouwplan past in de Structuurvisie.

3.3.5 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.5.1 Beleidskader

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

Realisatie van dit bouwplan betreft de vervanging van een bedrijfsterrein naar woningen aan de Zijlsingel en in het binnenterrein. Het plan zal woonruimte aan het Leidse woningbestand toevoegen. Zo draagt het plan bij aan de tweede pijler van de Ontwikkelingsvisie.

Het bouwplan past binnen de ontwikkelingsvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de Wet op de archeologische monumentenzorg op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

Het plangebied ligt in een zone die in de verordening Ruimte 2014 van de Provincie Zuid Holland is aangeduid als Limeszone vanwege de ligging in de grenszone van het Romeinse rijk. Volgens deze verordening is archeologisch onderzoek is nodig bij bodemverstoringen groter dan 100m2 en dieper dan 30 cm. Deze criteria worden overschreden.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Het bouwplan en het uitvoeren van een grondsanering aan de Zijlsingel 36, kadastraal bekend als Leiden K 4496, zal worden gerealiseerd in een zone waarvoor op grond van het bestemmingsplan de Waard de dubbelbestemming Waarde- Archeologie 5 geldt (gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels). De voor Waarde-Archeologie 5 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen het criterium dat archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm.
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland is het plangebied opgenomen in de Limeszone.

T.a.v. de Waarde-Archeologie 5:
Het terrein van het bouwplan beslaat een oppervlakte van 2317 m2, waarvan in de huidige situatie 1.246 m2 is bebouwd. Volgens het nieuwe plan zal circa 1058 m2 van woningen worden voorzien. De rest van het terrein zal in gebruik worden genomen als groenvoorziening, tuinen en als parkeervoorziening.

Volgens het saneringsplan vindt de sanering plaats over een oppervlakte van circa 850 m2 en zal tot op circa 2,5 meter onder het maaiveld worden ontgraven.

Bij uitvoer van de plannen worden bovenstaande criteria overschreden.

Bij de geplande sloop en ontwikkeling op dit terrein zullen aan de activiteit uitvoeren van een werk in de omgevingsvergunning echter geen voorwaarden worden gesteld. Hiervoor gelden de volgende overwegingen:

• Een groot gedeelte van het terrein is reeds verstoord. Hierdoor zullen de eventueel aanwezige archeologische waarden (gedeeltelijk) zijn aangetast.
• Uit een kaart van L.A. van Campen uit circa 1899 blijkt dat zich op de locatie in 1899 een petroleumbewaarplaats had gevestigd. Hier was toen een grote ronde opslagplaats voor petroleum aanwezig. Waarschijnlijk is bij de aanleg van deze opslagplaats de ondergrond (gedeeltelijk) verstoord.
• 'Op de locatie is een milieukundig onderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat op perceel K 4496 zeven ondergrondse tanks ingegraven zijn geweest. Bij het ingraven van deze tanks is naar verwachting reeds een groot gedeelte van de ondergrond van het terrein verstoord.
• De nieuwbouw en sanering concentreert zich met name op het gedeelte van het terrein waar de ondergrond reeds is verstoord door het ingraven van de tanks en de petroleumtank.
• Uit de milieukundige boringen blijkt dat dit perceel is opgehoogd met een 0,5 tot 3 m dikke zandlaag. Een groot deel van de ingrepen zal zich beperken tot die recente zandlaag

Voorafgaand aan de werkzaamheden moet een vergunning worden aangevraagd voor de activiteit 'het uitvoeren van een werk (voorheen archeologische aanlegvergunning). Deze activiteit maakt onderdeel uit van de op 17 april 2015 aangevraagde omgevingsvergunning.

T.a.v. de Limeszone:

Ten aanzien van de Limes aanduiding is advies gevraagd aan de provincie Zuid-Holland.
Uit de verstrekte gegevens van de gemeentelijke archeoloog blijkt dat het terrein in het verleden reeds meerdere malen op de schop is gegaan en dat de ondergrond zeer waarschijnlijk tot op een diepte van 1,5  - 2 meter min maaiveld vergraven is. De gemeente heeft ook opgegeven dat het terrein plaatselijk tot ca 3 meter is opgehoogd. Alles bij elkaar genomen betekent dit dat er naar verwachting weinig tot geen archeologische waarden meer aanwezig zijn.

Naar mening van de Provincie Zuid-Holland is daarom op dit terrein in het kader van de provinciale verordening geen archeologisch onderzoek meer nodig.

4.1.2.1 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.2 Ecologie

4.2.1 Gemeentelijk beleid

Het opstellen van de Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden is het directe gevolg geweest van een wijziging in de Flora- en Faunawet in 2005. Deze wijziging maakte het mogelijk voor gemeenten om een Gedragscode op te stellen, waarna bij naleving van de Gedragscode niet langer ontheffingen van de Flora- en Faunawet zouden hoeven worden aangevraagd. In de Gedragscode is in overleg met het toenmalige Ministerie van LNV een set van goedgekeurde maatregelen opgenomen om de bescherming van bedreigde soorten te garanderen.

Daarnaast zijn in de Gedragscode de gemeentelijke uitgangspunten uit het 'Ecologische toetsingskader voor stedelijke projecten' (2003) verwerkt. De regels in de Gedragscode zijn gebaseerd op de metingen van het Stadsnatuurmeetnet. In de Gedragscode staat een overzicht van voorkomende bedreigde plant- en diersoorten in Leiden, en staan regels met betrekking tot het aanwijzen van alternatieve locaties voor habitats en herplanting van gekapte bomen.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het project omvat de sloop van de garage- showroom en achterliggende werkplaats - en de nieuwbouw van twee appartementencomplexen.

In maart 2015 is een ecologische quick scan opgeleverd door Bureau Ecoresult, welke als bijlage 7 bij deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen.

Bureau Ecoresult stelt dat het plangebied ongeschikt is als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen, omdat het gebouw van de oude garage bestaat uit één bouwlaag met enkelwandige stenen muren zonder nissen, holtes, gevelplaten of een kruipruimte. Ook ontbreken hoge bomen in het plangebied. Tijdens het veldonderzoek zijn geen sporen van vleermuizen (keutels, vraatsporen) aangetroffen.

Het plangebied bevat bomen en struiken in besloten en half open habitat en is geschikt als foerageergebied. In de directe omgeving zijn echter voldoende vergelijkbare alternatieven aanwezig voor de vogels. Het plangebied is geen essentieel foerageergebied.

Het plangebied wordt waarschijnlijk sporadisch gebruikt als vliegroute door vleermuizen, maar in de directe omgeving zijn vele vergelijkbare alternatieven voor de vleermuizen aanwezig, zodat het plangebied geen essentiële vliegroute is.

In het rapport van Bureau Ecoresult staan enkele aanbevelingen die opgevolgd moeten worden. Het betreft de volgende aanbevelingen:

• werk volgens een vastgestelde gedragscode;
• stel in dat kader een ecologisch werkprotocol op en volg dat op;
• houdt de zorgplicht van de Flora- en faunawet aan.

Om zeker te stellen dat het project tijdens de uitvoering niet zal leiden tot een verstoring van aanwezige Flora en Fauna worden deze aanbevelingen als randvoorwaarden opgenomen in de omgevingsvergunning.

Daarnaast stelt het rapport voor om de volgende inrichtingsmaatregelen in het plan op te nemen:

• Maak gebruik van inheems gebiedseigen plantmateriaal. Te gebruiken soorten zijn onder andere (haag)beuk en lijsterbes.
• Breng open stootvoegen aan op de kopgevels van de hoekwoningen en creëer ruimte in de spouwmuur voor vleermuizen of maak gebruik van inbouwvleermuiskasten.
• Breng vogelvides aan voor soorten als huismus, kauw en spreeuw. Plaats gierzwaluwpannen op het dak voor gierzwaluwen of kasten in de gevel.

Deze aanbevelingen worden doorgegeven aan de aanvrager, maar niet als verplichtingen opgenomen in de omgevingsvergunning. Aangezien ook zonder deze aanbevelingen al voldaan wordt aan de Flora en Faunawet en verstoring van soorten al zoveel mogelijk wordt voorkomen, is het niet redelijk om deze aanbevelingen als verplichtingen op te nemen.

Met inachtneming van bovenstaande randvoorwaarden en aanbevelingen vormt vormt het aspect ecologie geen beletsel voor de realisatie van het bouwplan.

4.3 Economische zaken

4.3.1 Beleidskader

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

In de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland zijn drie strategische doelstellingen geformuleerd waarmee de regionale samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen wordt vormgegeven. Bij elke doelstelling hoort een aantal afspraken en nader uit te werken acties. De drie strategische doelstellingen zijn:

• bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren;
• voldoende nieuw bedrijventerrein ontwikkelen;
• samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.

Het doel is te komen tot een gezonde bedrijventerreinenmarkt, met sterke bedrijventerreinen die een drager zijn voor de economie van Holland Rijnland. Eén van de afspraken is het herstructureren en niet transformeren van bestaande bedrijventerreinen. Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in de hogere milieucategorieën kunnen op bedrijventerreinen in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren (maximaal 1.000 m2 bvo), perifere detailhandel en leisure. Als vuistregel wordt aangehouden, dat hiervoor maximaal 15 % van het netto oppervlak van een bedrijventerrein kan worden gebruikt.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Dit solitaire bedrijf is niet in het regionale beleid voor bedrijventerreinen opgenomen.
Ten tijde van de opstelling van het bestemmingsplan De Waard was bekend dat de garage zou verdwijnen en in de toelichting van het bestemmingsplan is de transformatie vermeld. De bestaande situatie is in het bestemmingsplan geconsolideerd met een bedrijfsbestemming voor de gronden aan de Zijlsingel 36, omdat de nieuwe invulling van het terrein toendertijd nog niet voldoende uitgekristalliseerd was.

In vroeger tijden waren bedrijfjes verspreid in woonwijken aanwezig. Tegenwoordig ziet men dit anders en is in een woonwijk transformatie van een autogarage naar de functie wonen een goede ontwikkeling.

4.4 Kabels en leidingen

Op de locatie Zijlsingel 36 zijn kabels en leidingen in de grond aanwezig. Voor de bouw moeten afspraken gemaakt worden met de kabel- en leidingbeheerder in zake het verleggen / beschermen van de kabels en leidingen.
De gemeente wijst de aanvrager op de verplichtingen uit Wet Informatie-uitwisseling Ondergrondse Netten (WION) en de CROW richtlijn (publicatie 250) Zorgvuldig graafproces.

4.5 Milieu

4.5.1 Bodem

Van de onderzoekslocatie zijn diverse bodemgegevens bekend. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (spoedlocatie). Op en rond het perceel Zijlsingel 36 is sprake van bodemverontreiniging met brandstoffen. De brandstoffenverontreiniging is deels ontstaan door het gebruik van de locatie als distributiedepot voor petroleum vanaf het eind van de 19e eeuw. Later zijn ook andere brandstoffen en motorbrandstoffen op de locatie opgeslagen. Vanaf de 2e helft van de 20e eeuw is de locatie in gebruik als garagebedrijf. Het bijbehorende tankstation is tot midden jaren 80 van de 20e eeuw in bedrijf geweest.

De verontreiniging betreft hoofdzakelijk een historische verontreiniging. De aanwezige brandstoffenverontreiniging heeft reeds een behoorlijke leeftijd en is in bepaalde mate verweerd. Ter plaatse van het perceel 35-36 is inpandig een verontreiniging met minerale olie aanwezig. Plaatselijk is eveneens een drijflaag (puur product) aangetoond.

De verontreinigingen in de bodem bestaan uit diverse soorten minerale olie, die uit verschillende bronnen van verontreiniging zijn voortgekomen. De verontreinigingen met olieproducten in de grond bevinden zich met name rond een in de bodem van circa 1,0 tot 3,0 m-mv aanwezige kleilaag. De bovenste meter van de grond is overwegend niet verontreinigd met olieproducten.

Over een oppervlakte van circa 4.650 m2 wordt de streefwaarde voor minerale olie overschreden. De oppervlakte waarover de interventiewaarde voor minerale olie wordt overschreden bedraagt circa 3.270 m2. Uitgaande van een dikte van de verontreinigde bodemlaag van circa 2 meter (1 tot 3 m-mv) bedraagt de omvang van de sterk met minerale olie verontreinigde grond circa 6.500 m3.

In het grondwater komen de sterke verontreinigingen met minerale olie voor tot een grotere diepte dan in de grond en wel tot circa 4 m-mv. Ter plaatse van het perceel Zijlsingel 36 is op bepaalde plekken een drijflaag op het grondwater aanwezig.

Over een oppervlakte van circa 4.920 m2 wordt de streefwaarde voor minerale olie overschreden. De oppervlakte waarover de interventiewaarde voor minerale olie wordt overschreden bedraagt circa 4.270 m2. Uitgaande van een dikte van de verontreinigde waterkolom van circa 2,8 meter (1,2 tot 4 m-mv) bedraagt de omvang van het sterk met minerale olie verontreinigde bodemvolume circa 12.000 m3.

De locatie is in gebruik als bedrijfsterrein. Bij besluit van 23 juli 1999 (kenmerk DWM/172262) hebben Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, besloten dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dat de bodemsanering uiterlijk voor 1 januari 2009 aangevangen dient te zijn (destijds was de provincie het bevoegd gezag). Als gevolg van een bezwaar- en beroepsprocedure is een nieuw besluit genomen door het college van burgemeester en wethouders van Leiden op 15 november 2002, waarin de uiterste datum waarop met de sanering moet worden begonnen is vervroegd naar het jaar 2006.

Op 10 augustus 2006 is per beschikking, met kenmerk 13690, door burgemeester en wethouders van Leiden ingestemd met het deelsaneringsplan voor de locatie aan de Zijlsingel 36. De deelsanering betreft het verwijderen van de drijflaag en het onttrekken van grondwater op het perceel Zijlsingel 36.

Binnen het kadastrale perceel zijn twee onttrekkingsputten aangebracht. Op 25 oktober 2007 is door Van Eijk Infra- en Milieutechniek uit Leiden begonnen met de aanleg van het onttrekkingssysteem door middel van het aanbrengen van twee onttrekkingsputten. Op 17 december 2007 is het onttrekkingssysteem geheel geïnstalleerd. Er zijn twee bronneringen en twee onttrekkingsfilters aangebracht. Voor het onttrekken van het ondiepe grondwater zijn twee bronnen (doorsnede = 315 mm) tot een diepte van ca. 3,5 m –mv geplaatst. De bronnen zijn over de gehele lengte geperforeerd. Voor de onttrekking van het diepere grondwater zijn twee filters (doorsnede 60 mm) geplaatst tot ca. 5 m –mv. Hiervan zijn alleen de onderste meters geperforeerd. Het onttrekkingssysteem is op een olie/waterafscheider aangesloten

Op 19 december 2007 is de grondwatersanering opgestart met als doel om de chemische kwaliteit van het grondwater binnen 30 jaar terug te brengen tot een acceptabel niveau en het risico op verspreiding weg te nemen. De saneringsmaatregel is nog in werking. Het doel van de grondwatersanering is het zoveel mogelijk verwijderen van de verontreiniging. Door middel van een monitoring wordt de Omgevingsdienst jaarlijks geïnformeerd over de stand van zaken. Op basis van de tot op heden verkregen gegevens is een dalende trend waarneembaar van de verontreinigingsomvang en zou de verontreiniging stabiel/beheersbaar zijn.

In de periode van november 2007 tot juli 2012 is de actieve fase van de bodemsanering uitgevoerd, bestaande uit het ontgraven van verontreinigde grond gevolgd door een in-situ sanering. De passieve fase van de bodemsanering, bestaande uit het monitoren van de grondwaterkwaliteit, is nog immer gaande. De laatste resultaten zijn beschreven in de monitoringsrapportage van 13 januari 2015, met kenmerk 1102C829/JKE/rap5.

Nieuwe deelsanering na sloop garage:

In het kader van de herontwikkeling zal de bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd. Deze sanering moet afgerond zijn voor de start van de bouwactiviteiten. Na uitvoering van de bodemsanering dient de bodem van de locatie geschikt te zijn voor de toekomstige bestemming (deels wonen met tuin/deels wonen zonder tuin).

Op 30 september 2015 is door aanvrager een deelsaneringsplan ingediend welke als bijlage 8 is opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Dit saneringsplan heeft betrekking op het gebied dat is aangegeven in bijlage 9.

De Omgevingsdienst West-Holland heeft dit deelsaneringslan goedgekeurd. Op 1 februari 2016 heeft de Omgevingsdienst West-Holland haar 'Beschikking Instemming Deelsanering' genomen. Hierin is als voorwaarde opgenomen dat de nu nog in werking zijnde saneringsmaatregel, te weten het onttrekken van de drijflaag en grondwater, tot aanvang van de sanering uit het saneringsplan in stand moet worden gehouden. De beschikking is als bijlage 10 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

In het deelsaneringsplan is de volgende saneringsdoelstelling opgenomen:

'na uitvoering van de deelsanering heeft de bodem van het perceel Zijlsingel 36 een kwaliteit die het gewenste gebruik van de locatie, zijnde wonen met en zonder tuin, mogelijk maakt. De vracht aan verontreiniging met minerale olie in de grond wordt dusdanig verminderd dat de na de deelsanering resterende verontreinigingen geen bedreiging vormen voor het, op termijn, bereiken van een stabiele eindsituatie voor het gehele geval van bodemverontreiniging.

De in het deelsaneringsplan voorgestelde saneringsdoelstelling wordt met het treffen van de volgende maatregelen bereikt:

• Na verwijdering van de bovengrondse delen van de opstallen en de verhardingen zal de verontreiniging met minerale olie op de locatie Zijlsingel 36 worden ontgraven. In de bovenste meter wordt voor minerale olie de maximale waarde wonen gehanteerd als terugsaneerwaarde. Voor de bodem dieper dan 1 m-mv wordt voor minerale olie de interventiewaarde aangehouden als terugsaneerwaarde.
• Nieuw aan te leggen kabels en leidingen worden aangelegd in een uitgegraven gedeelte in de niet-draagkrachtige grondlaag gevuld met zand, dat voldoet aan de maximale waarde wonen.
• Langs de zuidelijke perceelgrens zal, als gevolg van aanwezige bebouwing, mogelijk restverontreiniging boven de interventiewaarde achterblijven. Deze restverontreinigingen worden afgeschermd met een folie. Tevens worden langs de wanden van de ontgraving drains aangebracht om in de toekomst een mogelijkheidn te hebben om maatregelen te treffen indien blijkt dat het geval van ernstige bodemverontreiniging niet stabiel is.
• De op het perceel Zijlsingel 36 in werking zijnde sanerende maatregel (onttrekken drijflaag en grondwater) zal worden gestaakt bij aanvang van de beschreven sanering.
• In het saneringsplan is een beeld gegeven van de nazorg en de kosten daarvan. nadere specificatie vindt plaats in het door de omgevingsdienst goed te keuren nazorgplan dat na de sanering opgesteld moet worden.
• Er wordt aan de gemeente instemming gevraagd om slechts een gedeelte van de verontreiniging te saneren. Dat is in dit geval mogelijk, omdat het belang van de bescherming van de bodem zich daartegen niet verzet. Omdat de aanvrager niet kan worden verplicht het gehele gebied te saneren, is het redelijk om een deelsanering toe te staan. Uit het saneringsplan volgt dat deze deelsanering niet leidt tot verdere verspreiding van de vernotreiniging of dat de plannen die aanleiding vormen tot de deelsanering niet een latere sanering in de weg staan.
• Na de deelsanering moet ten aanzien van de verontreinigingen met minerale olie een stabiele (eind)situatie met een grote restverontreiniging zijn ontstaan, waarbij de noodzaak tot het nemen van nazorgmaatregelen en beperkingen in het gebruik van de bodem zoveel mogelijk zijn beperkt.

Ontmanteling tankinstallaties

Op de locatie bevinden zich nog diverse ondergrondse (brandstof)tanks, te weten:

- 2 x 12.000 liter benzinetank, gelegen in de inrit;

- 1 x 6.000 liter autogasolietank, gelegen in de inrit;

- 1 x 6.000 liter mengsmeringtank, gelegen in de inrit;

- 1 x 6.000 liter petroleumtank, gelegen in de showroom;

- 1 x ca. 3.000 liter afgewerkte olietank, gelegen in de showroom.

Alvorens de tanks worden gereinigd dient de bovengrond te worden ontgraven tot de diepte waarop de leidingen van de tankinstallaties zijn gelegen, voor zover de betreffende tank buiten de ontgravingen ten behoeve van de deelsanering zijn gelegen. De leidingen dienen te worden 'blootgelegd' en de tanks dienen over de gehele breedte aan de bovenzijde te worden vrij gegraven. Met het oog op het ontmantelen van de ondergrondse tanks, dient de aannemer door het KIWA te zijn gecertificeerd voor het verwijderen van de betreffende brandstoftanks. Voorafgaand aan de verwijdering van de tanks en appendages dienen deze inwendig te worden gereinigd.

4.5.2 Geluid

Bij vaststelling of herziening van een ruimtelijk plan is het conform de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie.

Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de onderzoekszone van een verkeersweg, een spoorweg, of een gezoneerd industrieterrein valt, moet bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen) binnen die geluidszone. Een ruimtelijk plan kan pas worden vastgesteld indien de geluidbelasting op nieuwe geluidgevoelige functies voldoet aan de voorkeursgrenswaarden genoemd in de Wgh, of indien een besluit is genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, dienen eerst maatregelen onderzocht te worden om de geluidbelasting terug te dringen.

Voor wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30 km-gebied geldt dat akoestisch onderzoek in principe niet uitgevoerd hoeft te worden op grond van de Wgh. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het in sommige gevallen, zoals bij drukke 30 km wegen, toch nodig zijn om de akoestische situatie in kaart te brengen, om te beoordelen of het een goede locatie is voor een geluidgevoelige functie. De voorkeurswaarde voor geluid op de gevels van woningen vanwege wegverkeer op een 50-km weg bedraagt 48 dB. Deze waarde vormt ook een leidraad bij de berekeningen langs 30 km-wegen.

Wegverkeerslawaai:
De Zijlsingel is een 30 km-weg, zodat de Wet geluidshinder geen eisen stelt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is desondanks een onderzoek verricht naar de akoestische situatie ter plekke. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 6 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

In het akoestisch rapport is de geluidbelasting op de gevel vanwege wegverkeerslawaai van de Zijlsingel onderzocht. De geluidbelasting op het plan is bepaald aan op vier punten gelegen op het gebouw A aan de weg en op 2 punten gelegen op het gebouw B dat erachter is gelegen. De hoogte van de waarneempunten is gekozen op 2, 5, 8 en 11 meter.

Op de onderzochte punten op gebouw B bedraagt de maximale geluidsbelasting op de gevel minimaal 48 dB en maximaal 51 dB. De geluidbelasting op de gevel van gebouw A bedraagt maximaal 65 dB.

Het Bouwbesluit 2012 eist dat bij nieuwbouw een binnenwaarde van 33 db(A) wordt bereikt. Een gemiddelde nieuwbouwwoning heeft - zonder het treffen van extra voorzieningen - reeds een geluidwerking van minimaal 20 dB(A). Dit betekent dat bij een gevelbelasting tot 53 dB(A) geen maatregelen getroffen hoeven te worden aan een gebouw om een aanvaardbaar binnenniveau te verkrijgen. Voor gebouw B worden dan ook geen geluidwerende maatregelen voorgesteld.

Het bouwblok aan de Zijlsingel (gebouw A) kent een hogere geluidsbelasting, te weten maximaal 65 dB. Hierdoor bedraagt de eis ten aanzien van de geluidwerking niet 20 dB(A), maar 32dB(A).

Om tot een goed binnenniveau te komen zijn op grond van een onderzoek naar geluidwerende maatregelen (zie bijlage 11 van deze ruimtelijke onderbouwing) de volgende geluidwerende maatregelen in het plan opgenomen:

• Het plan wordt voorzien van een mechanisch gebalanceerd ventilatiesysteem waardoor geen roosters in de gevel worden toegepast;
• Vanwege de luchtdichtheidseis zal een dubbele kierdichting worden toegepast;
• Alleen aan de zijde van de voorgevel zijn extra maatregelen noodzakelijk in de vorm van glas met een bredere spouw of, bij de kleinere ruimten, glas met extra geluidwerende eigenschappen. Het rapport geeft in figuur 2-1 aan waar in de gevel speciaal glas moet worden toegepast;
• In het plan wordt minerale wol (glas- of steenwol) gebruik als thermische isolatie.
• Op de 1e en 2e verdieping van blok A is een afsluitbare buitenruimte gerealiseerd.

4.5.3 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2, stedelijk ontwikkelingsproject). Aangezien de bouwlocatie in een binnenstedelijk gebied ligt waarbij qua aard en omvang een gering aantal woningen worden gerealiseerd (46 appartementen) is beoordeeld dat, gelet op de gestelde drempelwaarden, geen m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. nodig is.

4.6 Stedenbouwkundige inpassing

Het bouwplan bestaat uit een gebouw langs de Zijlsingel en een gebouw op het binnenterrein. Voor de Zeeheldenbuurt is een BeeldkwaliteitsPlan opgesteld.

Beeldkwaliteitsplan:
In het beeldkwaliteitsplan voor de Zeeheldenbuurt is aandacht voor vernieuwingsplannen voor het bezit van Portaal en voor enkele nieuwbouwplannen. Aan het nu voorliggende bouwplan is in het beeldkwaliteitsplan niet specifiek aandacht besteed, zodat voor deze locatie nu een afzonderlijke stedenbouwkundige afweging moet worden gemaakt op basis van de algemene uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan.

Het beeldkwaliteitsplan vraagt in het algemeen een hogere waardering voor de architectuur van bebouwing aan de Zijlsingel: deze bebouwing vormt als het ware het gezicht van de Zeeheldenbuurt. Volgens het beeldkwaliteitsplan heeft de bebouwing aan de Zijlsingel een pandsgewijze opzet. Verder is de bebouwing in de Zeeheldenbuurt opgezet als gesloten of semi-gesloten bouwblokken. Een bouwblok kan bestaan uit een of meerdere architectonische ensembles. De wijk heeft een gelaagd daklandschap, wat wil zeggen dat onder andere langs de singel een afwisseling van panden aanwezig is met een dakkap of een plat dak. Afwisseling van dwars- en langskappen en de verspringingen in het dakvlak zorgen voor een gevarieerd en levendig straatbeeld. De dakvlakken zijn prominent in het straatbeeld aanwezig en variëren van kleur met keramische dakpannen in oranje of antraciet. De gootlijn is overwegend laag (een á twee verdiepingen hoog) en de detaillering van de dakgoten is in sommige gevallen (zoals bij een groot deel van het eigendom van Portaal) verfijnd met houten klosjes onder de goten. Verder is in het beeldkwaliteitsplan aangegeven dat ritme en geleding van de straatwanden bijdraagt aan de levendigheid van het straatbeeld. De rooilijn van de bebouwing in de Zeeheldenbuurt varieerd van verspringend tot strak. Tot slot heeft het overgrote deel van de panden in de Zeeheldenbuurt een dakvlak met oranje gekleurde keramische dakpannen, maar zijn verspreid door de wijk zijn een aantal panden en blokken met een dakvlak voorzien van antraciet gekleurde dakpannen. Dit geldt ook voor de Zijlsingel.

In het beeldkwaliteitsplan is een aantal hoofdsferen benoemd, waarvan de Zijlsingel er een is. Per hoofdsfeer is ingegaan op de belangrijkste aspecten op stedenbouwkundig en architectonisch niveau. Richtlijnen voor nieuwbouw aan de Zijlsingel richten zich op een hoge beeldkwaliteit, omdat deze straat beeldbepalend is voor de wijk.

Binnen de hoofdsfeer 'Zijlsingel' is aangegeven dat het profiel a-symmetrisch is met aan de westzijde langs het water een groene rand, die soms met bomen of hagen is verdicht. Aan de oostzijde van de Zijlsingel is de bebouwing twee tot drie verdiepingen hoog (inclusief kap). De straat heeft tweerichtingsverkeer. De breedte van het voetpad is relatief smal en er zijn geen voortuinen. De rooilijn van de bebouwing is meestal strak zonder verspringingen, de bebouwing volgt de vloeiende contour van de Zijlsingel.

De bebouwing aan de Zijlsingel is kleinschalig en de opbouw is grotendeels pandsgewijs en niet-planmatig van opzet. Op enkele plekken is de opbouw bloksgewijs, zoals bij de kruising met de De Ruijterstraat. Deze blokken maken een semi-gesloten bouwblok met achterliggende bebouwing langs de De Ruiterstraat / Trompstraat / Evertsenstraat. Het bouwblok wordt op de hoeken met tuinmuren afgesloten, waardoor het groen van de achtertuinen zichtbaar is. Ook bevinden zich hier de toegangen naar de achtertuinen.

In het beeldkwaliteitsplan is veel aandacht voor het architectonisch beeld, het daklandschap, gevelindeling en materialisering langs de Zijlsingel. Dit zijn voornamelijk architectonische kenmerken ter beoordeling door de welstandscommissie. De welstandscommissie heeft tijdens haar vergadering op 2 maart 2016 aangegeven dat het huidige bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

Verder zijn er voor dit plangebied geen nadrukkelijke uitgangspunten voor nieuwbouw weergegeven. Op pagina 25 van het beeldkwaliteitsplan zijn wel richtlijnen voor nieuwbouw aan de Zijlsingel opgenomen, maar deze hebben alleen betrekking op een specifiek nieuwbouwplan langs de Zijlsingel tussen de Trompstraat en de Evertsenstraat. Voor dit plan is daarom een stedenbouwkundige beoordeling gemaakt waarbij de algemene kenmerken van het sfeergebied Zijlsingel zijn betrokken.

Stedenbouwkundige beoordeling gebouw A:

Gebouw A - singelzijde

Gebouw A - Zijde binnenterrein

Gebouw A - zuidoostgevel

Gebouw A - noordwestgevel

De voorgestelde bebouwing aan de Zijlsingel is stedenbouwkundig een verbetering voor de situatie ter plekke, omdat met de bouwmassa de gevelwand weer wordt 'aangeheeld' en wordt aangesloten op de bestaande rooilijn. De bouwmassa is vormgegeven als één architectuureenheid en is in architectonische verschijningsvorm passend bij het representatieve beeld van de singelbebouwing. Hierbij is de verschijningsvorm van herenhuizen goed afleesbaar, ondanks dat het appartementen zijn. Verder is het positief dat de woningen aan de singelzijde de voordeur aan de straat krijgen, zodat er een directe ontsluiting en oriëntatie op de straat ontstaat.

De gemeente is akkoord met een gebouw van drie verdiepingen en een kap ter plekke. Naar het oordeel van de gemeente is de bouwhoogte van gebouw A langs de singel passend in de omgeving. De belendingen bestaan uit twee bouwlagen met kap, het bouwplan is drie bouwlagen met kap. Het bouwplan maakt dus een schaalsprong. Deze extra hoogte is stedenbouwkundig verantwoord in de singelrand. De singels hebben een afwisselende bebouwing uit diverse tijden, afwisselend industriële complexen, projectmatige woningbouw of aanééngesloten gevelwand van individuele panden. Afwisseling past in de geleidelijk gegroeide singelrand. Aan de singel is door de relatieve grote profielmaat van het water, de oeverrand met bomenrijen en de straat voldoende ruimte om een hogere maat en schaal mogelijk te maken. In de Zeeheldenbuurt zijn door de gemêleerde opzet nu al andere complexen met een bovengemiddeld bouwvolume, zoals de Portaal woningen (anderhalve kap op 2 woonlagen), de woningen aan de Oosterstraat/Oosterdwarsstraat (3 verdiepingen zonder kap), de Zurlowwoningen aan de Evertsenstraat (2-laagse kap op 2 woonverdiepingen) en het Kwekerijplein (deels drie bouwlagen met kap). Het voorgestelde volume aan de Zijlsingel is dus zowel ruimtelijk mogelijk als niet uitzonderlijk in de wijk.

Ten zuiden van gebouw A ligt het adres Zijlsingel 37. Dit perceel ligt op 3,36 meter afstand van het nieuwe hoofdgebouw. Tussen het nieuwe hoofdgebouw en het bestaande perceel komt een oprit naar het binnenterrein, waar toekomstige bewoners hun auto kunnen parkeren.

het bouwplan voorziet in het plaatsen van een houten schutting van 1,8 meter hoog tussen de beide percelen, waardoor de privacy op de begane grond gewaardborgd kan blijven.

De nieuwbouw leidt door de ligging ten noorden van Zijlsingel 37 niet tot onevenredige schaduwwerking of tot een onevenredige afname van daglicht. Het vrije uitzicht vanaf de zijgevel van de bestaande bebouwing wordt in de nieuwe situatie wel beperkt, maar gezien de afstand tot de nieuwe bebouwing en het feit dat de oriëntatie van de bestaande bebouwing voornamelijk op de singel en de achtertuin is gericht, is dit geen bezwaar.

Ten noorden van gebouw A ligt het adres Zijlsingel 35. Dit perceel vormde onderdeel van het garagebedrijf en is door de toenmalige eigenaren verkocht aan particulieren. De overige gronden zijn verkocht aan de ontwikkelende partij. De kopers van het perceel Zijlsingel 35 waren ten tijde van de aankoop van het perceel op de hoogte van de nieuwbouwplannen en de mogelijke gevolgen hiervan op privacy, bezonning en uitzicht. Daar waar er sprake is van eventuele negatieve effecten wordt er vanuit gegaan dat de huidige bewoners van het perceel dit in hun aankoopbeslissing hebben overwogen.

Stedenbouwkundige inpassing van gebouw B:

Gebouw B - zuidgevel

gebouw B - noordgevel

Gebouw B - oostgevel

Gebouw B - westgevel

Voor het binnenterrein geldt dat de maat van het bouwblok van een gematigder omvang dient te zijn dan het gebouw aan de singelrand, zoals alle hofbebouwing compacter is dan de omringende bebouwing. Het bouwplan voldoet hieraan. Het blok aan de noordzijde van het binnenterrein (het Kwekerijplein) is hoger dan het voorgestelde gebouw B, namelijk drie verdiepingen met daarop een kapverdieping. De derde verdieping van het gebouw is uitgevoerd als zogenaamde 'setback', wat inhoudt dat deze verdieping aan beide zijden 90 cm terugspringt ten opzichte van de gevellijn. Dit heeft een positieve invloed op de bezonning van de percelen ten noorden van dit gebouw. Daarnaast wordt het bouwvolume in het binnengebied meer ondergeschikt aan de singelzijde, wordt in verschijningsvorm geen nieuwe dakvorm geïntroduceerd en wordt aangesloten op het aanwezig gelaagde daklandschap zoals in het Beeldkwaliteitsplan voor de Zeeheldenbuurt. Zo heeft het appartementengebouw aan het Kwekerijplein een afronding met een kapverdieping. Ook de omliggende woningen hebben een afronding met een kapverdieping.

Het plan betreft een vrijliggend gebouw met een alzijdige oriëntatie, wat op dit binnenterrein akkoord is. De bouwmassa ligt centraal op het binnenterrein. Het trappenhuis is geheel in het bouwvolume opgenomen en niet zichtbaar vanaf de Zijlsingel.

De gezamenlijke entree voor de woningen bevindt zich in de open ruimte tussen gebouw A en B. Hier is ook de entree van gebouw A aanwezig. De ligging van de entrees is dusdanig dat eventueel geluid van in- en uitlopende bewoners en bezoekers voornamelijk door de bewoners van de nieuwebouw zelf te horen zal zijn. Met name gebouw B schermt de entreepartijen af van de bestaande bebouwing aan de noord- en oostzijde.

Ligging van gebouw B in het binnenterrein

Inrichting binnentuin:

De nieuwe inrichting en de twee gebouwen zijn een verbetering ten opzichte van de huidige situatie, waarbij wordt aangekeken tegen de gesloten wanden van een verouderd en rommelig bedrijfsgebouw. Stedenbouwkundig is het positief dat er richting het Kwekerijplein gemeenschappelijke buitentuinen zijn opgenomen waaraan de geveltuinen van de benedenwoningen grenzen. De woningen aan de noordzijde beschikken hiermee over een goede buitenruimte en de bovenwoningen kijken daarmee uit op een groenstrook. Tevens wordt hiermee voorkomen dat er een versteend achtergebied ontstaat.

Parkeren vindt voornamelijk aan de zuidzijde van het binnenterrein plaats. Hier is sprake van openheid en voldoende doorgangsruimte voor auto's en fietsers. Van een groene uitstraling is echter geen sprake. Dit wordt in het plan voor een deel gecompenseerd door de toepassing van geveltuinen aan de zuidzijde van gebouw B en door het gebruik van grastegels. Stedenbouwkundig zijn gezien zijn deze maatregelen acceptabel.

De woningen van gebouw B krijgen in het plan eigen individuele bergingen en een grotere gemeenschappelijke berging. Hiermee wordt voorkomen dat fietsen op het binnenterrein worden gestald. Fietsen op dit terrein kunnen hinderlijke obstakels vormen en leiden tot verrommeling. De gevel van de fietsenbergingen wordt uitgevoerd in baksteen, daarmee ontstaat richting de tuinen van het kweekerijplein een stenen tuinmuur. Het plan voorziet verder in een locatie voor het verzamelen van huishoudelijk afval op eigen terrein.

Bezonning van de omgeving:
De nieuwbouw mag niet leiden tot een onevenredige toename van schaduwwerking op de bestaande gevels in de omgeving. Er bestaan in nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Wel zijn er normen van TNO: de lichte norm en de strenge norm.

Een gebouw voldoet aan de lichte TNO norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is (hoeft niet aansluitend te zijn) in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Om te voldoen aan de strenge norm moet er in de periode 21 januari tot en met 22 november bezonning mogelijk zijn gedurende drie uren per etmaal (hoeft niet aansluitend te zijn). De TNO normen gaan uit van een vast meetpunt in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van het glas in de woonkamer.

Tot slot heeft de gemeente Den Haag nog een eigen norm ontwikkeld, waarbij de ondergrens ligt op twee bezonninguren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober, uitgaande van een zonhoogte van meer dan 10 graden. In afwijking van de lichte TNO norm is in de de Haagse norm de bezonning van gevels maatgevend, onafhankelijk van de plaats van de ramen.

Gevolgen nieuwbouw op bezonning:

Op 2 juni 2015 is een bezonningonderzoek opgeleverd naar de effecten van gebouw B. Dit bezonningsonderzoek had betrekking op een gebouw met drie verdiepingen en een variant met twee verdiepingen met daarboven een kapverdieping. De schaduwdiagrammen zijn als bijlage 5 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. De conclusies op basis van dit bouwplan en deze bezonningsstudie waren als volgt:

Voor het bepalen van de gevolgen van de nieuwbouw van gebouw B is gekeken naar de data 19 februari/21 oktober (de eerste en laatste dag van de lichte norm), 20 april/23 augustus (1maand nadat en 1 maand voordat de zon op 'half staat') en 21 juni (de dag dat de zon het hoogst staat). Dit om te kijken of de gevels van belendende woningen en buitenruimtes voldoende direct zonlicht ontvangen, getoetst aan de zogenaamde Haagse bezonningsnormen.

Op 21 juni heeft het appartementblok van het Kwekerijplein geen extra schaduw als gevolg van het bouwplan. De woningen aan de Munnikenstraat krijgen ongeveer ½ uur minder zonlicht. Zijlsingel 35 krijgt ongeveer 2 uur schaduw extra als gevolg van de nieuwbouw. Dit is echter niet bezwaarlijk, omdat deze woning onderdeel vromde van het project. Zijlsingel 34 krijgt op 21 juni geen extra schaduw.

Op 19 februari (de eerste dag van de lichte TNO norm) is er schaduw te zien in de tuinen van de appartementen aan het Kwekerijplein, waarbij als gevolg van de nieuwbouw ook schaduw tegen de gevel en in de tuin valt. In de middagsituatie ontstaat schaduw in de tuinen en op de gevels van de woninen aan de Munnikenstraat.

De woningen aan Munnikenstraat hebben hun achtergevel op het westen. Vanaf ongeveer 1400 uur komt hier direct zonlicht op de gevel. Vanaf ongeveer 16.30 uur komt in de huidige situatie schaduw van het garagegebouw schaduw op de gevel. Dat betekent dat er nu 2,5 uur direct zonlicht is, hetgeen als een redelijk bezonningsklimaat kan worden beschouwd. Door het bouwplan zal een aantal woningen aan de Munnikenstraat in de middagsituatie ½ uur meer schaduw hebben. Dit is een beperkte verslechtering dat niet als 'onevenredig' kan worden beschouwd.

De woningen aan het Kwekerijplein hebben in de huidige situatie de hele dag direct zonlicht op de gevel. Dat betekent een goede bezonningssituatie. Door het wijzigen van het bouwvolume naar 3 bouwlagen wijzigt de bezonningssituatie ingrijpend. De benedenwoningen van het complex Kweekerijplein zullen de hele dag in de schaduw zitten. De woningen van de 1e verdieping krijgen ook een groot deel van de dag schaduw erbij. Het goede bezonningsklimaat wordt hier een slecht bezonningsklimaat. Het bouwplan zal hier op aangepast moeten worden. Deze aanpassing zal moeten bestaan uit:

• een minimale afstand tot het appartementenblok aan het Kwekerijplein van 14m
• een bouwvolume van maximaal 2 bouwlagen met een kapverdieping of een terugliggende 3e bouwlaag met setback van minimaal 1.80 meter.

Op 20 april (1 maand nadat de zon op 'half' staat en 23 augustus (1 maand nadat de zon op 'half' staat) komt bij de woningen de zon ongeveer vanaf 11 uur halverwege de tuin. De zon blijft ongeveer tot 17 uur aanwezig, daarna komen de tuinen te liggen in de slagschaduw van de woningen aan de Zijlsingel en het garagebedrijf. Dat betekent dat er sprake is van 6 uur direct zonlicht. Door het bouwplan zal er ongeveer ½ eerder schaduw kunnen komen. Dat betekent dat er 5 ½ direct zonlicht in de buitenruimte resteert, hetgeen als een goed bezonningsklimaat kan worden beschouwd. De tuin van Zijlsingel 35 zal ongeveer 3 1/2 uur direct zonlicht overhouden door het bouwplan, dat is nu ongeveer 6 uur. Dit betekent een flinke vermindering, maar er blijft desondanks sprake van een voldoende bezonningsklimaat. Dit pand behoort maakt onderdeel uit van het project. Woning Zijlsingel 34 krijg geen extra schaduw in de tuin. Voor het Kwekerijplein blijft de situatie hetzelfde. De woningen aan de Munnikenstraat hebben in de huidige situatie ongeveer 6 uur direct zonlicht op de tuinen. Dat is een goede bezonningssituatie. Door het bouwplan wordt dit ongeveer 5 uur. Dit is weliswaar een afname van 1 uur, maar er blijft een goede bezonningssituatie over. De afname van direct zonlicht is niet onevenredig.

Gevolgen naar aanleiding van bezonningsonderzoek:

Als gevolg van het bezonningsonderzoek is gebouw B door de aanvrager aangepast. Het gebouw is als geheel 90 centimeter verder weg komen te liggen van de appartementen aan het kwekerijplein en de derde verdieping is als setback uitgevoerd met een inspringing van 90 centimeter. De stedenbouwkundig geëiste 1.80 meter extra afstand tot het kwekerijplein is hiermee doorgevoerd in het plan. Het plan leidt in de huidige variant niet meer tot een onevenredige toename van schaduw op omliggende woningen, met name aan de zijde van het Kwekerijplein. De nieuwe schaduwdiagrammen met het aangepaste gebouw B zijn als bijlage 4 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Aanvullend bezonningonderzoek naar aanleiding van zienswijzen

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen was geconcludeerd dat de ruimtelijke onderbouwing zou worden verduidelijkt op het gebied van de bezonningsstudie. Er is daarom een aanvullend bezonningsonderzoek verricht waarin de volgende aanpassingen zijn doorgevoerd:

• In plaats van alleen het appartementenblok aan het Kwekerijplein zijn ook de woningen aan de Hermanstraat en de Munnikenstraat opgenomen, zodat op de afbeeldingen de gehele directe omgeving te zien is;
• Er is een extra illustratie opgenomen hoeveel afname van direct zonlicht er is per etmaal (in uren en als percentage), naast de schaduwdiagrammen per uur;
• Voor het appartementenblok aan het kwekerijplein is een gedetailleerd beeld gemaakt, inclusief balkons, terugliggende bouwdelen en verspringende gevels.

Dit aanvullend bezonningsonderzoek is terug te vinden als bijlage 13 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Omwonenden van het plan hadden aangegeven dat de meting op de begane grond van het Kwekerijplein niet goed is uitgevoerd, omdat er balkons boven zijn gesitueerd die in het 3d model niet correct waren weergegeven. De balkons waren inderdaad niet goed te zien in de uitgevoerde bezonningsonderzoeken. De twee bezonningsonderzoeken die als bijlage aan de ruimtelijke onderbouwing waren toegevoegd, bevatten een versimpelde weergave van de gevel van het Kwekerijplein. Dit betekent echter niet dat de meting daarmee niet goed is uitgevoerd. In de onderzoeken is namelijk uitgegaan van de rooilijn van de buitenste gevel die het dichtst op de nieuwbouw ligt. In de ontwerp ruimtelijke onderbouwing was op basis van het bezonningsonderzoek geconcludeerd dat op de begane grond van het Kwekerijplein de volgende effecten ontstaan (uitgaande van het huidige bouwplan):

21 juni:             geen extra schaduw

19 februari:       extra schaduw tegen de gevel en in de tuin, maar (na aanpassing van gebouw B naar 2 verdiepingen met setback) niet onevenredig volgens de Haagse normen

20 april:            geen extra schaduw.

Het aanvullend akoestisch onderzoek leidt tot de volgende conclusies als het gaat om de begane grond van het Kwekerijplein:

21 juni:             geen extra schaduw

19 februari:       2 uur minder schaduw per etmaal

20 april:            geen extra schaduw

De oorspronkelijke meting van de begane grond aan het Kwekerijplein is, ondanks de versimpelde weergave van de gevel, correct uitgevoerd. Er was geconcludeerd dat het plan voldeed aan de Haagse normen en dat wordt bevestigd door het aanvullend akoestisch onderzoek. Het meetpunt ligt in beide onderzoeken op de gevel.

Verder hebben omwonenden in een toelichting op hun zienswijzen (voor raadsleden in verband met de behandeling van de Verklaring van geen bedenkingen) aangegeven dat een aantal zaken ontbreken in de uitgevoerde bezonningsonderzoeken. Hieronder is per opmerking schuingedrukt een reactie opgenomen:

Het volgende ontbreekt in de uitgevoerde onderzoeken:

De gehanteerde de meetpunten per woning (op 0,75m hoogte);

De gemeente Leiden heeft de gehele gevel beoordeeld, dus zelfs iets strenger dan dit uitgangspunt. Er is wat de gevel betreft uitgegaan van een worst case scenario.  

De bezonningsduur uitgedrukt in tijd op de meetpunten in de bestaande en nieuwe situatie (in tabelvorm). De woningen op de begane grond aan het Kwekerijplein en Munnikenstraat zijn cruciaal, omdat hier verslechtering plaatsvindt ten gevolge van de nieuwbouw; 

Voor vaste meetpunten (de meest cruciale punten als het om bezonning gaat) is nu in het aanvullend onderzoek aangegeven hoeveel uur extra schaduw per etmaal ontstaat als gevolg van het bouwplan en welk percentage dit is van de totale bezonning per etmaal. Zowel op de begane grond van het Kwekerijplein als bij de Munnikenstraat is gemeten.

Voldoende inzicht om de exacte bezonningsduur te bepalen. In beide studies staan alleen de beelden of schaduwdiagrammen die de schaduwwerking weergeven met een interval van 1 uur;

In alle uitgevoerde onderzoeken is inderdaad gewerkt met intervallen van een uur. Dit is een algemeen accepteerde werkwijze voor het uitvoeren van bezonningonderzoeken. Bij een interval van een uur is er op alle data voldoende verschil waar te nemen in de bezonning in de omgeving.

Voldoende zicht op het omliggende gebied. Meerdere standpunten zijn noodzakelijk om ook bijvoorbeeld de schaduwvorming op de tuinen en achtergevels van de Munnikenstraat te laten zien;

In het aanvullend onderzoek is ook het omliggende gebied te zien, waaronder de Munnikenstraat. Bij de Munnikenstraat is maximaal 1 uur extra schaduwwerking waar te nemen als gevolg van het bouwplan.

Een consequente doorvoering van dezelfde grootte van afmetingen en posities van de standpunten van de beelden of schaduwdiagrammen. Dit bemoeilijkt de beoordeling omdat er geen goede vergelijking mogelijk is;

In het aanvullend onderzoek zijn de afmetingen, posities en standpunten overal identiek. Dit heeft echter niet geleid tot nieuwen inzichten voor zover het gaat om de schaduwwerking.  

Het verschil van de bezonningsduur per meetpunt tussen de oude en nieuwe situatie uitgedrukt in tijd en percentages;

In het aanvullend onderzoek is dit voor de meest cruciale meetpunten toegevoegd.

Een beoordeling of wordt voldaan aan de norm per woning.

Het opnemen van uitgebreide tabellen met alle woningen heeft weinig toegevoegde waarde, omdat bij veel woningen de bezonning gelijk blijft. In de onderzoeken is de aandacht juist gericht op de meest cruciale plekken, dus daar waar de bezonning mogelijk het meest afneemt.  

 

Verder was in de toelichting op de zienswijzen aangegeven dat het bouwplan niet aan de Haagse bezonningnormen zou voldoen en er nog steeds te dicht op het Kwekerijplein en Munnikenstraat zou worden gebouwd.

Zowel in de eerste onderzoeken als in het aanvullend onderzoek blijkt dat de schaduwwerking het grootst is bij het Kwekerijplein. De maximale extra schaduwwerking bedraagt nu 2 uur, waardoor voldaan wordt aan de Haagse norm.

De maximale extra schaduwwerking bij de Munnikenstraat is 1 uur. Dat blijkt zowel uit de oorspronkelijke onderzoeken als uit het aanvullend onderzoek. De woningen aan de Hermanstraat krijgen niet te maken met extra schaduwwerking.

Het bouwplan voldoet hiermee aan de Haagse norm.

Privacy van de omgeving:
Gebouw A volgt de rooilijn van de bestaande singelbebouwing en heeft daarmee geen onevenredige negatieve invloed op de privacy van de percelen in de omgeving. Aan de noordwestgevel zitten ramen die rechtstreeks zicht geven op het perceel Zijlsingel 35, maar aangezien dat perceel onderdeel uitmaakte van het project en de kopers geïnformeerd zijn over het bouwplan is dat in dit geval geen bezwaar.

Zoals te zien is op bovenstaande afbeelding zijn in de zijgevel van het adres Zijlsingel 37 twee raampartijen aanwezig die uitkijken op het perceel van de aanvrager.

De gevel aan de zuidoostzijde van gebouw A bevat eveneens ramen, die uitzicht geven op de zijgevel van de bestaande bouw. Dit heeft echter geen onevenredig nadelige gevolgen voor de privacy, omdat de zijgevel van de bestaande bouw grotendeels gesloten is en de aanwezige ramen een smal profiel hebben en vooral een functie hebben voor de lichtinval. De afstand tussen de ramen in de nieuwbouw en het perceel Zijlsingel 37 bedraagt minimaal 5 meter, hetgeen met deze omstandigheden een voldoende afstandsmaat is om de privacy niet onevenredig te verminderen.

De noordgevel van gebouw B staat op meer dan 14 meter afstand van de bestaande bebouwing aan het Kwekerijplein. Deze afstand is voldoende om te kunnen stellen dat er geen sprake is van een onevenredige afname van de privacy.

De Zuidzijde van gebouw B ligt op meer dan 11 meter afstand ligt van de eerste percelen langs de Zijlsingel en Munikkenstraat. Ook deze afstand is niet onredelijk en leidt niet tot een onevenredige afname van privacy.

 

De oostgevel van gebouw B staat op 2,7 meter uit de perceelsgrens. Aan deze gevel bevinden zich relatief grote glaspartijen, waarachter een trappenhuis en verkeersruimte gesitueerd zijn. Dit trappenhuis vormt weliswaar niet de hoofdentree tot gebouw B, maar gezien de korte afstand tot de omliggende percelen en de mogelijkheid dat alle bewoners van het gebouw hier kunnen komen, kan hier sprake zijn van een onevenredige afname van privacy. Om die reden wordt als voorwaarde bij de omgevingsvergunning opgenomen dat de glaspartijen ter plekke niet-doorzichtig uitgevoerd moeten worden. Voor de ramen van de woningen geldt deze voorwaarde niet, omdat deze ramen ondergeschikt zijn aan de gevel (de woningen zijn geörienteerd op het noorden en zuiden).

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

Het College heeft 19 mei 2015 een herziening van de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld.

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

4.7.2.1 Parkeren

In de oude situatie was er een garagebedrijf aanwezig met een oppervlakte van circa 1320 m2 b.v.o. De parkeervraag was (1320 m2 b.v.o. x 1,5 p.p./100 m2 b.v.o.) 19,8 parkeerplaatsen.

In de nieuwe situatie is de parkeerbehoefte voor de 44 zelfstandige koopwoningen elk kleiner dan 65 m2 b.v.o. (norm is 0,8 p.p./woning =35,2 parkeerplaatsen) en 2 zelfstandige koopwoningen tussen 65-90 m2 b.v.o. (norm is 1,4 p.p./woning = 2,8 parkeerplaatsen) 38 parkeerplaatsen. De parkeereis als gevolg van de functiewijziging komt daarmee op 18 parkeerplaatsen. Door de aanleg van een in- en uitrit naar het binnenterrein vervalt.echter een openbare parkeerplaats. De totale parkeereis komt hiermee uit op 19 parkeerplaatsen.

Op eigen terrein worden 15 parkeerplaatsen aangelegd. Doordat daarnaast in totaal drie parkeerplaatsen langs de Zijlsingel worden gerealiseerd ontstaat een tekort van 1 parkeerplaats. In dit geval wordt er echter bewust 1 parkeerplaats minder aan de Zijlsingel gerealiseerd, zodat er voldoende ruime zichtlijnen zijn voor uitrijdend verkeer. Het betreft een bewuste keuze voor de veiligheid ter plekke.

Het eigen parkeerterrein wordt afgesloten middels een verzinkbare paal (ook wel VEZIP genoemd), zodat fietsers en voetgangers de afzetting kunnen passeren en het parkeerterrein alleen als stallingsterrein gebruikt kan worden.

Aan te leggen parkeerplaatsen op het binnenterrein en aan de Zijlsingel. 

4.7.2.2 Ontsluiting

De in- en uitritconstructie komt naast het pand Zijlsingel 37 en zal in de buitenbocht van een 30 km weg liggen. De zichthoeken vanaf de uitrit zijn voldoende om het verkeer op de Zijlsingel te overzien en zo nodig voorrang te verlenen. De breedte van de in-en uitrit is door de Brandweer goedgekeurd.

4.8 Water

Aangezien dit project niet bij een waterbouwkundig werk ligt en geen sprake is van een (toename) van verhard oppervlak van meer dan 500 m², heeft het Hoogheemraadschap aangegeven dat er geen watercompensatie vereist is.

4.9 Wonen

4.9.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moet blijvend geinvesteerd worden: bestaande woningprojecten worden afgemaakt en er wordt gekeken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

De doelgroep voor dit project zijn starters op de woningmarkt. Volgens de Nota Wonen 2020 is er veel vraag naar starterswoningen. Daarbij is er een verschuiving zichtbaar in de markt van grotere naar kleinere en van koop- naar huurwoningen. Het Beleidsakkoord 2014-2018 Samenwerken en innoveren benadrukt ook het belang van en de grote behoefte aan starterswoningen.

Het bouwplan is ook opgenomen in de woonagenda van de regionale woonvisie Holland Rijnland.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

Artikel 1.1 en afdeling 2 van de Crisis en herstelwet is van toepassing op dit plan. Dit heeft als gevolg dat bij eventueel beroep tegen een verleende omgevingsvergunning beroepsgronden direct in het beroepschrift moeten worden opgenomen. Het beroep wordt niet-ontvankelijk verklaard als binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend. Beroepsgronden kunnen na de beroepstermijn niet meer worden aangevuld, zoals gebruikelijk is bij pro-forma beroep.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 is een lijst van categorieën van gevallen vastgesteld waarin een vvgb niet is vereist (RV 13.0108). Deze lijst is op 19 december 2013 op onderdelen aangepast naar aanleiding van een evaluatie (RV 13.0108).

Volgens punt drie uit de aangepaste VVGB lijst is een verklaring van geen bedenkingen niet vereist als geen zienswijzen zijn ingediend tijdens de ter inzagelegging van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen en het ontwerpbesluit op de aanvraag omgevingsvergunning.

Volgens punt 11 uit de aangepaste VVGB lijst is wel een verklaring van geen bedenkingen vereist als naar aanleiding van de publicatie van de aanvraag om omgevingsvergunning door of namens vijf of meer belanghebbenden negatieve reacties worden ingediend tegen het plan. In dit geval zijn door zeven verschillende belanghebbenden reacties ingediend. Een VVGB is voor dit project vereist.

De verleende VVGB is als bijlage 14 toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing.

 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied aan de Zijlsingel is in eigendom van de aanvrager. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan komen volledig voor rekening van de aanvrager. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen.

Voor de verantwoording van de bovenstaande gemeentelijke exploitatiebijdragen is een anterieure overeenkomst (o.g.v. artikel 6.12 Besluit ruimtelijke ordening) bij het onderhavige bouwplan opgesteld. In deze overeenkomst is de betaling van de kosten, die de gemeente voor de realisatie van dit plan maakt, door de aanvrager vastgelegd. Opgenomen zijn:

• de gemaakte kosten in het kader van het opstellen van ruimtelijke plannen (de plankosten), zoals deze ruimtelijke onderbouwing, worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening 2016;
• de mogelijke planschadekosten worden verhaald op de ontwikkelaar op basis van een getekende planschadeovereenkomst.
• de door de gemeente te maken kosten voor de aanpassingen in de openbare ruimte voor rekening zijn van de aanvrager, zoals is overeengekomen in de getekende anterieure overeenkomst.

De anterieure overeenkomst is op 2 juni 2016 door beide partijen ondertekend. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via een publicatie in de Staatscourant en in de Stadskrant is de termijn van terinzagelegging van de ontwerp omgevingsverguning en de ontwerp verklaring van geen bedenkingen aangekondigd. Vanaf vrijdag 24 juni tot en met donderdag 4 augustus lag het ontwerpbesluit voor de verlening van een omgevingsvergunning en de ontwerp VVGB ter inzage. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen op het ontwerpbesluit. Gedurende deze termijn van terinzagelegging zijn vier zienswijzen ingediend. Een van de vier zienswijzen is een gezamenlijke zienswijze, ondertekend door 44 personen. Als gekeken wordt naar het aantal huishoudens dat de zienswijze heeft ondertekend, dan is het aantal ondertekenaars 35. Een andere zienswijze betreft een complementaire zienswijze van een van de ondertekenaars van de gezamenlijke zienswijze. In de complementaire zienswijze stonden aanvullende bezwaren en vraagtekens en is een visualisatie gemaakt van het plan en de gevolgen daarvan.

De beantwoording van de zienswijzen staat in een zienswijzennota, die als bijlage 12 aan deze ruimtelijke onderbouwing is toegevoegd. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot het al dan niet verlenen van de omgevingsvergunning.

De belangrijkste thema's die in de zienswijzen aan bod komen zijn als volgt:

• Er ontstaat een te grote schaalsprong in de bebouwing: de bouwhoogte van de nieuwbouw is veel hoger dan de bouwhoogte van de omringende woningen.
• Er is sprake van strijdigheid met de welstandsnota en met het beeldkwaliteitsplan.
• Het bouwplan wordt gerealiseerd in de schil rondom het beschermd stadsgezicht. Het plan heeft een negatieve invloed op het beschermd stadsgezicht. Met de realisatie van het singelpark moet het gebied nog meer een visitekaartje worden van Leiden, dit pan doet daar afbreuk aan.
• De brandveiligheidseis wordt terzijde geschoven, met name door de smalle toegang naar de gebouwen en het binnenterrein.
• De smalle in- en uitrit leidt tot een onveilige verkeerssituatie.
• De parkeernorm wordt terzijde geschoven.
• De strijdigheid met het bestemmingsplan is groot, het betreft geen kleine afwijking.
• De privacy van de omwonenden wordt aangetast door het plan.
• Met de nieuwe erfafscheidingen van 1,8 meter wordt het 's nachts onveiliger, omdat personen hier makkelijk overheen kunnen springen.
• Doordat als gevolg van het plan auto's in- en uitrijden op het binnenterrein en doordat er veel nieuwe bewoners komen ontstaat er geluidsoverlast voor omwonenden.
• De nieuwe bezonningssituatie is onduidelijk en wordt te weinig onderbouwd met cijfers.
• In de ruimtelijke onderbouwing ontbreken beleidskaders voor de Zeeheldenbuurt (wijkvisie).
• Bij de berekening van de watercompensatie wordt stelselmatig het terrein van nummer 35 opgeteld, terwijl dat geen onderdeel uitmaakt van het plangebied.
• De ontwikkelaar zou aanbevelingen op het gebied van Flora en Fauna moeten uitvoeren.
• In de ruimtelijke onderbouwing ontbreekt de gehele plattegrond en zijn tekeningen niet goed uitgesneden. De situatie is hierdoor onoverzichtelijk.
• Door de lantaarnpalen op het binnenterrein wordt het nooit meer donker op de omringende percelen.
• In het plan worden drie soorten glas gebruikt, wat het plan niet mooier maakt.

Voor het uiteindelijke besluit hebben de zienswijzen tot de volgende nieuwe inzichten:

• 12. In een van de zienswijzen is aangegeven dat de geplande schutting om het binnenterrein zo laag is (1,8 meter) dat deze nauwelijks enige bescherming biedt: lange mensen kijken er zo overheen.

Erfafscheidingen van 2 meter hoog zijn voldoende hoog om inkijk vanaf maaiveld te voorkomen en kunnen vergunningsvrij gerealiseerd worden. Hogere erfafscheidingen zijn niet gewenst om een visuele verdichting van het binnengebied te voorkomen. De perceelafscheidingen moeten 2 meter hoog worden uitgevoerd, dit wordt als voorwaarde opgenomen in de omgevingsvergunning.

• 13. In een zienswijze is aangegeven dat het uitgevoerde bezonningsonderzoek onvolledig en onduidelijk is en dat het alleen is uitgevoerd voor gebouw B. Gebouw A is volgens de zienswijze veel hoger en ook van invloed op de bezonning van omliggende bebouwing. Met een combinatie van gebouw A en B zouden de normen worden overschreden.

Naar aanleiding van deze zienswijze zal de ruimtelijke onderbouwing worden verduidelijkt op het gebied van de bezonningsstudie, door meer cijfermatige onderbouwing te geven en door eventueel meer afbeeldingen te gebruiken waarbij ook woningen aan de Hermanstraat zijn te zien. De schaduwdiagrammen die zijn gehanteerd, zijn zowel gebruikt voor gebouw A als B. Ook dit zal in de ruimtelijke onderbouwing nader worden toegelicht. Schaduwvlakken op de omliggende bebouwing kunnen het gevolg zijn van beide gebouwen. De conclusie van de bezonningsstudie blijft dan ook gelijk.

• 14. De ruimtelijke onderbouwing wordt aangevuld met een beschrijving van en een toetsing aan de wijkvisie, inclusief erratum, amendement en uitvoeringsprogramma. In een zienswijze is terecht aangegeven dat dit beleidskader nog ontbrak. Het opnemen van het beleidskader leidt echter niet tot een andere conclusies voor het bouwplan.

• 15. Bij de omgevingsvergunning komt de voorwaarde te staan dat de toename van het verhard oppervlak niet meer mag bedragen dan 500 m2. Bij een overschrijding hiervan moet compensatie plaatsvinden door 15% van het extra verharde oppervlak aan open water te creëren. Dit naar aanleiding van een zienswijze waarin gesteld is dat bij de oppervlakteberekeningen steevast het perceel Zijlsingel 35 is meegeteld.

• 16. De gehele plattegrond van het bouwplan wordt als bijlage opgenomen bij de ruimtelijke onderbouwing en ook overige tekeningen worden naar aanleiding van deze zienswijze waar nodig aangevuld / aangepast (de tekeningen hebben wel ter inzage gelegen en waren dus voor een ieder te raadplegen).

• 17. In de omgevingsvergunning komt de eis te staan dat de lantaarnpalen op het binnenterrein moeten worden afgedekt vanaf de middellijn tot aan de uiterste punt die richting de omliggende percelen wijst, dit om verlichting van de omgeving tot een minimum te beperken.